PORSGRUNN KOMMUNE Arkivsak: 09/2728 PlanID: 768 Sakstitel: Reguleringsplan for Fjordgløttvegen 23 og 25 Reguleringsplan for Fjordgløttvegen 23 og 25 Detaljregulering PLANBESKRIVELSE- Saksframstillinger med vedtak Planbeskrivelsen er det som var grunnlaget for planens endelige vedtakelse jf. Plan og bygningsloven 4-2 Godkjent av bystyret 17.06.2010 i sak 56/10 INNHOLD Samlet Saksframstilling med vedtak om godkjenning i Bystyret i møte 17.06.2010 i sak 56/10 og i Utvalg for plan og kommunalteknikk 15.06.2010 i sak 29/10 Utvalg for plan og kommunalteknikks vedtak ved 1.gangsbehandling i møte 17.11.2009 i sak 84/09 Saksframlegg for 1.gangsbehandling (arkiv: L12 09/2728-3) KLAGEBEHANDLING Det har ikke kommet inn klage(r) i saken
SAMLET SAKSFRAMSTILLING Side 1 av 12 Arkivsak: 09/2728 REGULERINGSPLAN FOR FJORDGLØTTVEGEN 23 OG 25. Saksbehandler: Siv Wiersdalen Arkiv: L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 29/10 Utvalg for plan og kommunalteknikk 15.06.2010 56/10 Bystyret 17.06.2010 FORSLAG TIL VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, og med henvisning til saksframlegget, godkjennes privat forslag til reguleringsplan for Fjordgløttveien 23 og 25 plan nr. 0768 datert 03.02.2010 med tilhørende bestemmelser datert 03.02.2010 forutsatt følgende endringer: 1. Nettstasjonen tegnes inn i plankartet markert med formål for Bebyggelse og anlegg energianlegg med følgende reguleringsbestemmelse: 3.3 Energianlegg Område E1 er på plankartet regulert til trafostasjon 2. Reguleringsbestemmelsenes kap 1.5 (Rekkefølgebestemmelser) får følgende ordlyd: 1.5 Energiforsyning Energiforsyningen i bygg skal følge krav i gjeldende teknisk forskrift. Innenfor B1-B4 skal det tilrettelegges for vannbårent varmesystem. 3. Reguleringsbestemmelsenes kap 1.6 (Rekkefølgebestemmelser) får følgende ordlyd: 1.6 Grønnstruktur All grønnstruktur (turveg/kyststi og friområde) skal være opparbeidet i henhold til landskapsplan før det gis brukstillatelse/ferdigattest. 4. Reguleringsbestemmelsenes kap 5.1 får følgende ordlyd: 5.1 Grønnstruktur Turveg (T) skal opparbeides som gangforbindelse og kyststi. Kyststien skal være offentlig. Bergknausene skal, så langt det er praktisk mulig ivaretas uten fysiske inngrep ved opparbeidelse av kyststi. Behandling/Avstemming i Utvalg for plan og kommunalteknikk den 15.06.2010 sak 29/10 Administrasjonen fremmet følgende forslag: Forslag til nytt punkt 5. Tillegg til 3.1. Foruten forskriftsmessig rekkverk tillates ingen faste eller midlertidige konstruksjoner eller anlegg over maksimal gesimshøyde. Rekkverk skal være transparente. Forslag til vedtak med tilleggsforslag fra administrasjonen ble enst. vedtatt.
VEDTAK: Side 2 av 12 Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, og med henvisning til saksframlegget, godkjennes privat forslag til reguleringsplan for Fjordgløttveien 23 og 25 plan nr. 0768 datert 03.02.2010 med tilhørende bestemmelser datert 03.02.2010 forutsatt følgende endringer: 1. Nettstasjonen tegnes inn i plankartet markert med formål for Bebyggelse og anlegg energianlegg med følgende reguleringsbestemmelse: 5.1 Energianlegg Område E1 er på plankartet regulert til trafostasjon 2. Reguleringsbestemmelsenes kap 1.5 (Rekkefølgebestemmelser) får følgende ordlyd: 5.1 Energiforsyning Energiforsyningen i bygg skal følge krav i gjeldende teknisk forskrift. Innenfor B1-B4 skal det tilrettelegges for vannbårent varmesystem. 3. Reguleringsbestemmelsenes kap 1.6 (Rekkefølgebestemmelser) får følgende ordlyd: 5.1 Grønnstruktur All grønnstruktur (turveg/kyststi og friområde) skal være opparbeidet i henhold til landskapsplan før det gis brukstillatelse/ferdigattest. 4. Reguleringsbestemmelsenes kap 5.1 får følgende ordlyd: 5.1 Grønnstruktur Turveg (T) skal opparbeides som gangforbindelse og kyststi. Kyststien skal være offentlig. Bergknausene skal, så langt det er praktisk mulig ivaretas uten fysiske inngrep ved opparbeidelse av kyststi. 5. Tillegg til 3.1. Foruten forskriftsmessig rekkverk tillates ingen faste eller midlertidige konstruksjoner eller anlegg over maksimal gesimshøyde. Rekkverk skal være transparente. Behandling/Avstemming i Bystyret den 17.06.2010 sak 56/10 Forslag til vedtak ble enst. vedtatt. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, og med henvisning til saksframlegget, godkjennes privat forslag til reguleringsplan for Fjordgløttveien 23 og 25 plan nr. 0768 datert 03.02.2010 med tilhørende bestemmelser datert 03.02.2010 forutsatt følgende endringer: 1. Nettstasjonen tegnes inn i plankartet markert med formål for Bebyggelse og anlegg energianlegg med følgende reguleringsbestemmelse: 5.2 Energianlegg Område E1 er på plankartet regulert til trafostasjon 2. Reguleringsbestemmelsenes kap 1.5 (Rekkefølgebestemmelser) får følgende ordlyd: 5.2 Energiforsyning Energiforsyningen i bygg skal følge krav i gjeldende teknisk forskrift. Innenfor B1-B4 skal det tilrettelegges for vannbårent varmesystem.
Side 3 av 12 3. Reguleringsbestemmelsenes kap 1.6 (Rekkefølgebestemmelser) får følgende ordlyd: 5.2 Grønnstruktur All grønnstruktur (turveg/kyststi og friområde) skal være opparbeidet i henhold til landskapsplan før det gis brukstillatelse/ferdigattest. 4. Reguleringsbestemmelsenes kap 5.1 får følgende ordlyd: 5.2 Grønnstruktur Turveg (T) skal opparbeides som gangforbindelse og kyststi. Kyststien skal være offentlig. Bergknausene skal, så langt det er praktisk mulig ivaretas uten fysiske inngrep ved opparbeidelse av kyststi. 5. Tillegg til 3.1. Foruten forskriftsmessig rekkverk tillates ingen faste eller midlertidige konstruksjoner eller anlegg over maksimal gesimshøyde. Rekkverk skal være transparente.
Vedlegg utenfor sakskartet: 1. Dokumentliste (fullstendig journal), 2. Forslag til plankart, datert 03.02.2010 3. Forslag til bestemmelser, datert 03.02.2010 4. Illustrasjoner datert 18.05.10 5. Sol-skygge-diagram, datert 31.05.10 6. Illustrasjoner fra Dyrbeck og Simonsen, datert mars 2010 7. Saksdokumenter ved 1. gangs behandling (PKT-sak 84/09, møte den 17.11.09) Utrykte vedlegg: Dokumenter i henhold til dokumentliste (fullstendig journal) Side 4 av 12 Saksutredning: 0. VIKTIGE PUNKT I SAKEN Planforslaget er utarbeidet av Spir arkitekter AS på vegne av Heistad brygge AS. Planarbeidet startet med en orienteringssak for utvalget den 17.01.08. Forhåndskonferanse for planarbeidet ble avholdt 06.02.08. Planarbeidet ble forhåndsvarslet 11.03.08. Frist for uttalelse var 14.04.08. Høsten 2008 valgte Fjordgløtt Eiendom AS (Oasen fritid) å trekke seg fra planarbeidet. På bakgrunn av dette ble det lagt frem en orienteringssak for utvalget den 30.10.08. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for en utvikling av til sammen 54 leiligheter fordelt på fire bygninger med tilhørende funksjoner. Det legges også til rette for etablering av kyststi. Planforslaget ble 1. gangs behandlet i møte i utvalg for Plan og kommunalteknikk den 17.11.09 -sak 84/09 Planen ble anbefalt lagt ut til offentlig ettersyn forutsatt to punkter: o 3 private adkomstveger til Fjordgløttvegen, deriblant adkomsten til reguleringsområdet, slås sammen til en felles adkomst i planutkastet. o Område B4 får maks gesimshøyde på kote 15,5 I møte mellom Porsgrunn kommune, tiltakshaver, grunneier til eiendommen Oasen Fritid og Heistadtangen sameie den 20.01.2010, ble det enighet om å regulere en felles adkomst for Fjordgløttvegen 23 og 25 og eiendommen til Oasen Fritid. Adkomsten til Heistadtangen beholder dagens situasjon. Planforslaget ble lagt til offentlig ettersyn i perioden 12.02.10 til 15.03.10. Det kom inn 9 uttalelser til planforslaget. Disse er kommentert i saksfremlegget. Punkter som særlig er kommentert er forhold til byggehøyder, sol/skygge, utsiktsforhold, estetikk, biologisk mangfold og landskapsbilde. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, og med henvisning til saksframlegget, anbefales det at reguleringsplan for Fjordgløttveien 23 og 25 plan nr. 0768 med tilhørende bestemmelser datert 03.02.2010 godkjennes forutsatt følgende endringer: - Nettstasjonen tegnes inn i plankartet markert med formål for Bebyggelse og anlegg energianlegg med tilhørende reguleringsbestemmelse: - Reguleringsbestemmelsenes kap 1.5. Energiforsyning får endret ordlyd. - Reguleringsbestemmelsenes kap 1.6. Grønnstruktur får endret ordlyd. - Reguleringsbestemmelsenes kap 5.1. Grønnstruktur får endret ordlyd.
Side 5 av 12 1. TIDLIGERE BEHANDLING OFFENTLIG ETTERSYN Forslag til reguleringsplan for Fjordgløttvegen 23 og 25 ble 1.gangsbehandlet av utvalg for planog kommunalteknikk (PKT) den 17.11.09 -sak 84/09. Planforslaget ble enstemmig vedtatt med et tilleggsforslag som ble vedtatt med 9 mot 2 stemmer. Vedtaket ble følgende: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, og med henvisning til saksframlegget, legges privat forslag til reguleringsplan for Fjordgløttveien 23 og 25 plan nr. 0768 datert 20.10.2009 med tilhørende bestemmelser datert 20.10.2009 til offentlig ettersyn. Før planforslaget legges til offentlig ettersyn må følgende endring i plankartet tegnes inn: o Adkomst til eiendommene Fjordgløttvegen 23 og 23 (gbnr 68/133, gbnr 68/241 og 68/216) skal være felles med adkomsten til Fjordgløttvegen 27 (gbnr 68/4) og adkomsten (gbnr 68/217) til Heistadtangen. Den felles adkomsten skal munne ut i Fjordgløttvegen på samme sted som dagens adkomst til Fjordgløttvegen 27. o Område B4 maks gesimshøyde på 15,5 kote. Den 20.01.2010 ble det avholdt møte mellom Porsgrunn kommune, tiltakshaver, grunneier til eiendommen Oasen Fritid og Heistadtangen sameie. I møte ble det enighet om å regulere en felles adkomst for Fjordgløttvegen 23 og 25 og eiendommen til Oasen Fritid. Adkomsten til Heistadtangen beholder dagens situasjon. Løsningen med felles adkomst til Oasen Eiendom og til Fjordgløttvegen 23 og 25 ble lagt til offentlig ettersyn. 2. INNKOMNE MERKNADER MED ADMINISTRASJONENS KOMMENTARER Planforslaget var til offentlig ettersyn i perioden 12.02.10 til 15.03.10. Det kom inn 9 uttalelser til planforslaget i løpet av ettersynperioden. Nedenfor følger en gjennomgang av sentrale momenter i uttalelsene. Administrasjonens kommentarer er plassert direkte etter hver uttalelse mens samlet vurdering og konklusjon kan sees mot slutten av saksfremlegget. Fylkesmannen i Telemark, uttalelse datert 16.mars 2010: Biologisk mangfold: Fylkesmannen opplyser om at de mer eller mindre snaue kalksteinfjella nær sjøen i planområdet kan være levested for enkelte trua og sårbare arter. Det anmodes om å revidere reguleringsbestemmelsenes kap. 5.1. slik at disse bergknausene så langt det er praktisk mulig ivaretas uten fysiske inngrep. Landskap: Fylkesmannen vurderer den foreslåtte byggehøyden på maks kt. 18,5 og kt. 15,5 (dvs. 5etg og 4 etg) til å bli svært dominerende i dette landskapet. Utbyggingen kan se ut til å stenge både utsikt og solforhold fra enkelte vinkler. Det bør utarbeides illustrasjoner/fotomontasje på hva dette vil bety for nær/fjernvirkning spesielt fra sjøen, men også i forhold til koller og grøntdrag som inngår i planområdet. Det oppfordres til at høyden på boligene vurderes på nytt. Forurenset sjøbunn: Fylkesmannen minner om at all aktivitet som kan medføre fare for spredning av forurensning vil være søknadspliktig etter forurensningsloven. Aktiviteter som etablering av brygge og utfylling av sand til sandstrand er aktiviteter som kan medføre oppvirvling av forurenset sjøbunn og som derfor vil utløse søknadsplikt og undersøkelser av forurensningsgrad. Administrasjonens kommentarer: Biologisk mangfold: Reguleringsbestemmelsenes kap 5.1 foreslås med følgende ordlyd: Turveg (T) skal opparbeides som gangforbindelse og kyststi. Kyststien skal være offentlig. Bergknausene skal, så langt det er praktisk mulig ivaretas uten fysiske inngrep ved opparbeidelse av kyststi. Landskap, sol/skygge og utsikt: Det er utarbeidet 3D-illustrasjoner og sol-skyggediagram der bebyggelse med byggehøyder i henhold til høringsutkastet er lagt inn. 3D-illustrasjonene ligger
Side 6 av 12 vedlagt sammen med sol-skygge-illustrasjoner og en illustrasjon som viser byggehøyder til nabobebyggelse (Fjordgløttvegen 21). Illustrasjonene viser at det foreslåtte prosjektet har en god terrengtilpasning både med tanke på byggehøyder, bebyggelsens retning og bebyggelsens nedtrapping. Bebyggelsen nærmest sjøen, områdene B1 og B2, er lagt i to lameller parallelt med en markert skråning i nord-syd-retning. Bebyggelsen trapper ned mot stranda fra 4etg til 2etg. Maks kotehøyde til den nye bebyggelsen er kt. 14,5. Som vist på vedlagte illustrasjoner, vil dette harmonere med byggehøydene på eksisterende nabobebyggelse Fjordgløttvegen 21 der hovedhuset på eiendommen har en mønehøyde på kt.14,5 og gesimshøyde kt.10,5. Eksisterende byggehøyder til Fjordgløttvegen 21 vises på følgende illustrasjon: Illustrasjonen nedenfor viser fjernvirkningen sett fra sjøen. På illustrasjonen vises det faktum at bebyggelsen på område B3 med maks høyde kt.18,5 har tilsvarende høyde som terrenget på åsen bakenfor reguleringsområdet. (eksisterende kotehøyder kan for øvrig også sees av grunnkartet). Det viser at den nye bebyggelsen ikke vil gi noen vesentlige endringer i åsens silhuettvirkning/ fjerntvirkning sett fra sjøen. Bebyggelsen på denne åsen ligger på minst kt. 20. Dvs 1,5m over maks byggehøyde for ny bebyggelse nedenfor. Administrasjonen kan ikke se at det nye byggetiltaket vil være til noe hinder for utsikt og solforhold for denne bebyggelsen. Illustrasjon: Foreslått byggetiltak sett fra sjøen.
Side 7 av 12 Illustrasjoner: Sol/skyggeforhold den 20. mars (vårjevndøgn) kl. 12.00 og kl. 15.00 Bebyggelsen rett nord for reguleringsområdet; Fjordgløttvegen 31 og 33 ligger på kt. 5 og 6. Sol og skyggediagrammet ovenfor, viser at den foreslåtte utbyggingen ligger i en romslig avstand fra eksisterende bebyggelse slik at det ikke vil falle noen skygge fra den foreslåtte utbyggingen på de eksisterende eiendommene i nord og øst. Når det gjelder utsiktsforhold, vil den foreslåtte bebyggelsen skjerme for utsikten i lik grad som Norrønahallen og bygget til Oasen Fritid i dag skjermer for utsikten. For å åpne opp for en utsikt (som denne bebyggelsen altså ikke har i dag) må den nye bebyggelsen både i regulert område og eventuell fremtidig bebyggelse ved Oasen Fritid ha maks kotehøyde på ca kt. 7. dvs kun 1 etg bebyggelse. Administrasjonen mener at en så lav byggehøyde ikke er tilrådelig med hensyn til bærekraftig arealbruk innenfor bybåndet og eksisterende bebyggelse og infrastruktur. Fjordgløttvegen 21 (gbnr 68/128) har i dag en panorama-fjordutsikt fra store deler av sin eiendom. Eiendommen til Fjordgløttvegen 21 ligger oppå åsryggen parallelt med det foreslåtte utbyggingsvolumet mot vest. I dag har Fjordgløttvegen 21 tre opparbeidede uteoppholdsplasser; ved sin garasje, ved sin veranda/terrasse og ved sitt uteområde helt syd på eiendommen. Utsikten fra garasjen og verandaen vil bli noe redusert mot øst, mens utsikten fra området i syd ikke vil få endret sine utsiktsforhold fra dagens situasjon. På generelt grunnlag er ikke endring av utsikt på naboens eiendom noen vektende årsak til å hindre en utbygging. Det er heller sol-skyggeforhold som vanligvis er avgjørende når det gjelder vurderinger av byggehøyder. I denne saken viser det seg at Fjordgløttvegen 21 vil ikke få endret sine sol-skygge forhold i vesentlig grad da nybyggene ligger øst for Fjordgløttvegen 21. Totalt sett viser det foreslåtte reguleringsplanforslaget en god terrengtilpasning både av hensyn til utbyggingens form og høyder. Utbyggingen vil ikke bryte med sol-skygge-forholdene til eksisterende bebyggelse. Forurenset sjøbunn: Uttalelsen tas til orientering Telemark fylkeskommune, uttalelse datert 10.mars 2010: Automatisk freda kulturminner: Ingen ytterligere merknader utover det som ble uttalt ved oppstart om regulering. Opplyser om at Norsk Maritimt Museum (tidl. Norsk Sjøfartsmuseum) har gitt en uttalelse til saken. Nyere tids kulturminner: Det er ikke kjente nyere tids kulturminner av regional eller nasjonal verdi i eller i nærheten av planområdet. Andre vurderinger: Det bør vurderes å legge inn flere rekkefølgekrav for å sikre at fellestiltak gjennomføres i ønsket tid og rekkefølge. For eksempel lekeplasser. Reguleringsbestemmelsenes
Side 8 av 12 pkt1.5 (krav om utredning av alternative energiløsninger) bør skjerpes. Minner om at det kan settes krav til felles sykkelparkering. Administrasjonens kommentarer: Automatisk freda kulturminner og nyere tids kulturminner: Uttalen tas til orientering. Andre vurderinger: Rekkefølgekravet foreslås utvidet slik at all grønnstruktur skal være opparbeidet i henhold til landskapsplan før det gis brukstillatelse/ferdigattest. Sykkelparkering skal vises i landskapsplanen. Det gis ingen særskilt bestemmelse om at sykkelparkeringen skal være felles. Gjeldende bestemmelser til kommuneplanens arealdel krever at det ved større bygg, mer enn 500m² BRA, skal legges til rette for vannbåret varmesystem for å sikre bruk av alternative energikilder. Teknisk forskrift gir også krav til energiforsyning. Reguleringsbestemmelsenes pkt 1.5 (krav om utredning av alternative energiløsninger) går ut og foreslås erstattet med følgende: 1.5 Energiforsyning Energiforsyningen i bygg skal følge krav i gjeldende teknisk forskrift. Innenfor B1-B4 skal det tilrettelegges for vannbårent varmesystem. Statens vegvesen, uttalelse datert 18.februar 2010: Statens vegvesen har ingen merknader til planforslaget. Administrasjonens kommentar: Uttalelsen tas til orientering. Skagerak Energi, uttalelse datert 24.februar 2010: Trase for lavspentkabler og plassering av fordelingskap må være avklart før utbyggingen starter. Nettstasjonen bør inntegnes i planen. Opplyser om at en flytting av eksisterende anlegg må bekostes av utbygger. Bravida geomatikk vil påvise eksisterende kabler ved graving nær kablene. Det bør avklares om prosjektet vil omfatte ny vegbelysning og at bestemmelser om evt vegbelysning tas med i reguleringsbestemmelsene. Skagerak Energi ønsker å bli kontaktet før utbygging. Administrasjonens kommentarer: Nettstasjonen har en beliggenhet i nordøstre hjørne av B3. Det anbefales at nettstasjonen tegnes inn i plankartet markert med formål for Bebyggelse og anlegg energianlegg med følgende bestemmelse: 3.3 Energianlegg Område E1 er på plankartet regulert til trafostasjon Det er lagt inn krav i bestemmelsene om at det skal redegjøres for belysning i landskapsplanen. Fellesforum for Heistad, Brattås og Skjelsvik, uttalelse datert 09.mars 2010: Fellesforumet mener byggehøydene bryter radikalt med den småhusbebyggelsen som preger Heistad. Fellesforumet opplyser at de har fått henvendelser fra naboer som er bekymret for å miste sol og delvis utsikt fra sine eiendommer og uteplasser. En utbygging i bydelen må i størst mulig grad være på de øvrige beboernes premisser. Bebyggelsen på Heistadtangen har i dag byggehøyder opp til 3 etasjer, noe som bør være retningsgivende for ny bebyggelse i området. For øvrig ser planene greie ut. Det ses fram til at Dovrehallen rives og at det blir tilgjengelighet til strandsonen for allmennheten.
Side 9 av 12 Administrasjonens kommentarer: Tilbakemeldingen tas til orientering. Angående byggehøyder, sol/skygge og utsikt henvises det til kommentarene gitt til uttalelsen fra Fylkesmannen i Telemark. Heistad Motorbåtforening v/ Stein Elseth, uttalelse datert 14.mars 2010: Viser til tidligere uttalelser ved oppstart av reguleringsarbeidene (18.03.08 og 10.04.08). Heistad Motorbåtforening opprettholder sine synspunkter og vil særlig understreke betydningen av å sikre innseilingen til havna. Det gjøres oppmerksom på at deler av arealer som er avsatt til friområde i reguleringsplanen er på båtforeningens eiendom. Arealene er i dag etablert med havneaktivitet. Administrasjonens kommentar: Uttalelsen tas til orientering. Heistadtangen Sameie v/ Svein I.Meyer, uttalelse datert 09.mars 2010: Takker for god informasjon og for at Heistadtangen sameie fikk gjennomslag for at adkomstvegen forblir uendret. Sameiet er positive til utbyggingen, særlig med tanke på at strandsonen blir tilgjengelig for allmennheten. Sameiet mener at byggehøyden på opp til 5etg blir for ruvende både mot Fjordgløttvegen og eksisterende bebyggelse. Ber om at det settes opp vikepliktskilt ved utkjøringa fra parkeringsplassen til Heistad badestrand mot Fjordgløttvegen. Opplyser om dårlig sikt fra Fjordgløttvegen ned mot avkjøringa fra parkeringsplassen til Heistad badestrand og at sikten hindres av parkerte biler og om vinteren av høye snøkanter. Det opplyses videre om at det vinterstid er vanskelig å passere møtende biler i den nedre delen av Fjordgløttvegen. En utbygging vil medføre en økning av dette problemet. Det etterspørres en utbedring med for eksempel forskyvning av eksisterende fortau noen meter ut mot det nye utbyggingsfeltet. Administrasjonens kommentarer: Angående byggehøyder, sol/skygge og utsikt henvises det til kommentarene gitt til uttalelsen fra Fylkesmannen i Telemark. Innspillene angående skilting og siktforhold ved avkjøringen til parkeringsplassen til Heistad badestrand tas til orientering. Kommunen er i gang med et arbeid for å korte ned på parkeringstiden til p-plassen til Heistad badestrand. I dag er det flere hytteturister/båtturister som benytter p-plassen til helgeparkering. Dette skaper unødig p-problemer for dagbesøk til badestranda. Kommunen har høsten 2009 utført trafikktellinger i nedre del av Fjordgløttvegen. Tellingene viser at trafikkvolumet har en minskende tendens de siste årene sammenliknet med tellinger fra 1996, 2000 og 2003. Nedgangen i ÅDT ligger på omkring 200. Årsaken til nedgangen vet man ikke. Økningen i ÅDT på grunn av foreslåtte utbygging forventes å være omkring 100. I tilknytning til tellingene er det utført fartsmålinger som viser at flertallet kjører høyere enn tillatt (30 km/t). Med bakgrunn forventet trafikkøkning og tillatte hastighet på Fjordgløttvegen, er det ikke behov for en utvidelse av vegens bredde. Skolevegen er tilstrekkelig trygg med opparbeidet fortau og undergang under jernbanen. Kjell W. Green, uttalelse datert 16.mars 2010: Er opptatt av at det maritime og sørlandske miljøet skal bevares. Nye bygg bør føye seg inn i den stilen som allerede er på Heistadtangen med hvite bygg, rød taksten og smårutete vinduer.
Side 10 av 12 Nye bygg bør ikke bli for ruvende i terrenget eller stjele sol fra allerede eksisterende boliger. De nye byggene bør være maks 3-4etasjer. Administrasjonens kommentarer: Administrasjonen ser det som positivt at ny bebyggelse i dette området følger en stil som er tidstypisk for det som bygges i dag. Den eksisterende bebyggelsen på Heistadtangen er relativt ny og er bygget i en stil som etterlikner en typisk sørlandsidyll. Uttrykket til bebyggelsen på Heistadtangen har ingen formell verneverdi som krever spesielle hensyn til at omkringliggende bebyggelse skal ha tilsvarende uttrykk. Den foreslåtte bebyggelsen tilpasser seg eksisterende terreng og bygningsmiljø på en grei måte. Flere kommentarer angående byggehøyder, sol/skygge og utsikt er gitt til uttalelsen fra Fylkesmannen i Telemark. Birte Dyrbeck og Douglas Simonsen/Advokat Stormyr, datert 15.mars 2010: Generelt oppleves foreslåtte utbygging som et betydelig avvik fra områdets arkitektur med store, prangende, massive volumer på et relativt lite areal. Avstand fra sjø: Det kommenteres at området mellom leilighetene og sjøen er lite ivaretatt for allmennheten. Området ligger ca 10m fra vannet. Det uttales at det er naturlig å øke avstanden fra sjø ved å redusere byggeområdene B1 og B2 slik at det blir mer tilgjengelig areal foran bygningene ved sjøen. Tap av utsikt fra Fjordgløttvegen 21: Fjordgløttvegen 21 har sjøutsikt mot øst og syd-øst.. Dyrbeck og Simonsen har lagt ved 2 illustrasjoner som viser hvordan den nye bebyggelsen vil fortone seg sett fra deres uteplasser ved garasjen og verandaen: Illustrasjoner: Utsikt fra Fjordgløttvegen 21 sett fra uteoppholdsplasser ved garasjen og verandaen Dyrbeck og Simonsen foreslår at de 5 nederste leilighetene mot vannet i bygning B1 fjernes fra prosjektet. Det vil begrense deres tap av utsikt og samtidig gi et større areal mot vannet.
Annen kommentar: Det forventes at maks gesimshøyde settes lik maks mønehøyde. Side 11 av 12 Øvrige bemerkninger: Det bes om innsikt i hvor innsug/utluft er tenkt plassert. Det bemerkes også at tegningene som er forelagt til offentlig ettersyn ikke synes å være tegnet i riktig målestokk. Det ser ut som om prosjektet virker mer dempet mht den plass det kommer til å ta i nærmiljøet. Det vises til at Plan og bygningslovens 32 som vil bli vurdert i forhold til eventuelle tap som utbyggingsplanene vil ha på eiendommen Fjordgløttvegen 21. Administrasjonens kommentarer: Allmennhetens interesser anses å være tilstrekkelig hensyntatt i foreliggende reguleringsplanforslag. Det er lagt til rette for opparbeidelse av strandarealer med strandslette stor nok til å kunne ivareta allmennhetens behov. Det nye strandområdet vil være et supplement til den eksisterende offentlige badestranda og friarealet, Heistadstranda, som ligger i umiddelbar nærhet til planområdet. Det er lagt inn nok areal til at en universelt utformet kyststi kan ledes gjennom området. Avstanden mellom strandkanten er 10m på det smaleste i sydkanten av område B2. I forkant av B1, som det uttrykkes ønske om å flytte ytterligere fra strandkanten, ligger det i dag en sjøbod. Denne sjøboden forutsettes fjernet. Avstanden mellom ny bebyggelse på B1 og strandkanten blir da 20m. I forkant av bebyggelsen på B1 ligger det en liten kolle. Denne kollen skal bevares i sin helhet. Administrasjonen kan ikke se at en innskrenking av byggeområde B1 i stor grad vil øke tilgjengeligheten for allmennheten. Bebyggelsen i planforslaget ligger tilpasset terrenget i en rimelig grad der kollen Angående arkitektur, byggehøyder, sol/skygge og utsikt henvises det til kommentarene gitt til uttalelsen fra Fylkesmannen i Telemark og Kjell W. Green. Øvrige bemerkninger: Plassering av innsug/utluft vil bli vist i byggesaksbehandling. Tilgrensende naboer til byggeprosjektet vil i den forbindelse få tilsendt nabovarsel med de nødvendige tegninger av nybygg. Illustrasjonsegningene som forelå under høringsperioden, var i følge forslagsstiller korrekte mhp målestokk/skala. Det er i etterkant utarbeidet nye illustrasjoner etter en 3D-modell som er bygget opp med grunnlag i kommunens grunnkart med korrekte terrenghøyder og høyder på eksisterende bebyggelse. Foreslåtte utbygging er lagt oppå denne 3D-modellen. De vedlagte illustrasjonene og sol/skygge-diagrammer viser den foreslåtte utbyggingen i riktig skala i forhold til eksisterende bebyggelse og terreng. Det er også vist en illustrasjon sett fra Dyrbeck og Simonen sin veranda. En sammlikning med illustrasjoner fremlagt av Dyrbeck og Simonsen fra samme ståsted, viser at utsikten deres vil bli noe redusert, men ikke i så stor grad som skissert i høringsuttalelsen. Plan og bygningslovens 32 (paragrafens innhold er videreført til den nye Plan- og bygningsloven som gjelder fra 1. juli 2009 men da med endret nr) ønskes vurdert i forhold til eventuelle tap som utbyggingsplanene vil ha på eiendommen Fjordgløttvegen 21. Naboer er i sin fulle rett til å kreve erstatning. Lovens 32 punkt 1 sier at dersom en reguleringsplan eller bebyggelsesplan ved bestemmelser om byggegrense innenfor veglinjen eller av andre særlige grunner at en eiendom blir ødelagt som byggetomt, og den heller ikke kan nyttes på annen regningssvarende måte, skal kommunen betale erstatning etter skjønn Punkt 2 i loven sier at når en eiendom bebygges ihht reguleringsplan som gir den en vesentlig bedre utnytting enn andre eiendommer i området og verdien av disse som følge av dette er betydelig forringet, kan deres eiere ved skjønn tilkjennes erstatning av den førstnevnte eiendom. Administrasjonen kan ikke se at et tap av deler av utsikt er en særlig grunn som medfører rett på erstatning. Fjordgløttvegen vil fortsatt ha sin fulle verdi til utbygging slik den fremstår i dag. 3. ADMINISTRASJONENS KONKLUSJON
Side 12 av 12 Administrasjonens forslag til tilføyelser i reguleringsplanens kart og bestemmelser fra 1.gangsbehandlingen endres i tråd med våre kommentarer i saksframlegget, og suppleres som beskrevet over. På bakgrunn av dette anbefales at Reguleringsplan for Fjordgløttvegen 23 og 25, plankart og bestemmelser datert 03.02.10, legges fram for sluttbehandling. Endringene innlemmes i plandokumentene etter bystyrebehandlingen, før reguleringsplanen annonseres som vedtatt. Administrasjonens forslag til vedtak framgår av sakens første side. Porsgrunn, den 02.06.10 Egil Johansen rådmann Morten Næss kommunalsjef
Saksprotokoll Utvalg: Utvalg for plan og kommunalteknikk Møtedato: 17.11.2009 Sak: 84/09 Arkivsak: 09/2728 Tittel: SAKSPROTOKOLL: REGULERINGSPLAN FOR FJORGLØTTVEGEN 23 OG 25 1.GANGS BEHANDLING Behandling: Fremlagt på møtet: - Uttalelse datert 17.11.09 fra Rådet for funksjonshemmede. V v/åge Frisak fremmet følgende tilleggsforslag: Område B4 maks gesimshøyde på 15,5 kote. Administrasjonens forslag ble enst. vedtatt. V`s tilleggsforslag ble vedtatt med 9 mot 2 stemmer, avgitt av H. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, og med henvisning til saksframlegget, legges privat forslag til reguleringsplan for Fjordgløttveien 23 og 25 plan nr. 0768 datert 20.10.2009 med tilhørende bestemmelser datert 20.10.2009 til offentlig ettersyn. Før planforslaget legges til offentlig ettersyn må følgende endring i plankartet tegnes inn: Adkomst til eiendommene Fjordgløttvegen 23 og 23 (gbnr 68/133, gbnr 68/241 og 68/216) skal være felles med adkomsten til Fjordgløttvegen 27 (gbnr 68/4) og adkomsten (gbnr 68/217) til Heistadtangen. Den felles adkomsten skal munne ut i Fjordgløttvegen på samme sted som dagens adkomst til Fjordgløttvegen 27. Område B4 maks gesimshøyde på 15,5 kote. 09/2728-5 Arkiv L12 Side 1 av 1
Saksframlegg Planlagt for fremleggelse i: Arkiv: L12 09/2728-3 Utvalg for plan og kommunalteknikk Saksbehandler: Siv Wiersdalen REGULERINGSPLAN FOR FJORDGLØTTVEGEN 23 OG 25 1.GANGS BEHANDLING Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, og med henvisning til saksframlegget, legges privat forslag til reguleringsplan for Fjordgløttveien 23 og 25 plan nr. 0768 datert 20.10.2009 med tilhørende bestemmelser datert 20.10.2009 til offentlig ettersyn. Før planforslaget legges til offentlig ettersyn må følgende endring i plankartet tegnes inn: Adkomst til eiendommene Fjordgløttvegen 23 og 23 (gbnr 68/133, gbnr 68/241 og 68/216) skal være felles med adkomsten til Fjordgløttvegen 27 (gbnr 68/4) og adkomsten (gbnr 68/217) til Heistadtangen. Den felles adkomsten skal munne ut i Fjordgløttvegen på samme sted som dagens adkomst til Fjordgløttvegen 27. Porsgrunn, den 05.11.09 Egil Johansen rådmann Morten Næss kommunalsjef 1
Vedlegg utenfor sakskartet: 1. Dokumentliste (fullstendig journal), 2. Forslag til plankart, datert 20.10.2009 3. Forslag til bestemmelser, datert 20.10.2009 Utrykte vedlegg: Dokumenter i henhold til dokumentliste (fullstendig journal) Saksutredning: 0. Viktige punkt i saken Planforslaget er utarbeidet av Spir arkitekter AS på vegne av Heistad brygge AS. Planarbeidet startet med en orienteringssak for utvalget den 17.01.08. Forhåndskonferanse for planarbeidet ble avholdt 06.02.08. Planarbeidet ble forhåndsvarslet 11.03.08. Frist for uttalelse var 14.04.08. Høsten 2008 valgte Fjordgløtt Eiendom AS (Oasen fritid) å trekke seg fra planarbeidet. På bakgrunn av dette ble det lagt frem en orienteringssak for utvalget den 30.10.08. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for en utvikling av til sammen 54 leiligheter fordelt på fire bygninger med tilhørende funksjoner. Det legges også til rette for etablering av kyststi. Planforslaget anbefales til på offentlig ettersyn forutsatt at 3 private adkomstveger til Fjordgløttvegen, deriblant adkomsten til reguleringsområdet, slås sammen til en felles adkomst i planutkastet. 1. Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Spir arkitekter AS på vegne av Heistad brygge AS. Spir arkitekter AS, Pb. 398, 3101 Tønsberg. Planforslaget og skisseprosjektet er utarbeidet i samarbeid med sivilarkitekt mnal Inge Lødner. Planarbeidet startet med en orienteringssak for utvalget den 17.01.08. Det ble anbefalt en felles plan for området. Forhåndskonferanse for planarbeidet ble avholdt 06.02.08. Planarbeidet ble forhåndsvarslet 11.03.08. Frist for uttalelse var 14.04.08. Høsten 2008 valgte Fjordgløtt Eiendom AS (Oasen fritid) å trekke seg fra samarbeidet. Dette ble begrunnet med at de signalene administrasjonen hadde gitt ikke vil gi økonomi i prosjektet. På bakgrunn av dette ble det lagt frem en orienteringssak for utvalget den 30.10.08. Utvalget ga sin tilslutning til å dele planforslaget i to. Bebyggelsen er fordelt på fire bygninger med til sammen 54 leiligheter. Bygningene er orientert omkring et felles tun som åpner seg mot fjorden, og høyden trapper seg ned fra 4-5 etasjer i bakkant til 2 mot vannet. Utformingen tilpasser seg derved landskapet og sikrer gode sol- og utsiktsforhold, så vel for de nye leilighetene som omgivelsene forøvrig. Bygningenes plassering gir gode skjermede uteområder, og nedtrappingen mot vannet bidrar til å gi prosjektet et beskjedent uttrykk fra fjorden. For prosjektet har det vært et overordnet mål å sikre ferdsel og allmenn tilgjengelighet langs sjøen. En utbygging med leiligheter som foreslått gir langt flere mennesker direkte tilgang til disse verdifulle strandområdene, enn det en utbygging i tradisjonell stil med private hager og brygger ville ha gitt. I forhold til dagens situasjon vil en utbygging som foreslått være positiv for friluftslivet ved at et nytt strandområde med kyststiforbindelse sikres for allmennheten og opparbeides. Forhåndskonferanse ble gjennomført 06.02.08. Følgende momenter ble trukket frem: Eksponering mot sjøareal, estetikk og utforming. 2
Strandsone, tilgjengelighet for allmennheten. Fellesløsninger for adkomst og parkering. Trafikkbelastning i Fjordgløttveien, skoleveg. Kryssing av jernbane. Miljø, bærekraft og forurensing i grunnen. Universell utforming. Det ble gitt en orientering for plan og kommunalteknikk den 17.01.08. Utvalget anbefalte at hele området for fremtidig boligbebyggelse skulle samordnes i felles plan i tråd med avgrensingen i kommuneplanens arealdel. Administrasjonen orienterte den 30.10.08 utvalget for plan og kommunalteknikk om planarbeidet. Til møtet hadde administrasjonen utarbeidet et notat (29.10.08). Bakgrunn var at Fjordgløttveien 27 (Oasen fritid) hadde trukket seg fra planarbeidet. PKT utvalget stilte seg positive til at planarbeidet kunne fortsette uten at det omfattet Fjordgløttveien 27. I tillegg til momenter nevnt i notat (29.10.08) ga utvalget følgende signaler: Avstand til sjøarealer og allmennhetens interesser må sikres. Høyder mot eksisterende boligområde på Heistadtangen bør reduseres. Ny bebyggelse må utformes slik at eksisterende bebyggelse i Fjordgløttveien sikres utsikt. 2. Planstatus 2.1. Kommunedelplanen for Heistad, Brattås og Skjelsvik (2003 2015) Kommunedelplanen for Heistad, Brattås og Skjelsvik (2003 2015) ble vedtatt av bystyret 18.06.03. Planområdet er vist som planlagt byggeområde for boliger. Oasen fritid er vist som eksisterende næringsområde. Planområdet (område nr. 3 Heistadtangen i kommunedelplanen) er blant annet omtalt i vedlegget til kommunedelplanen (vurdering av planlagte byggeområder på Heistad). I notatet fremgår det blant annet under beskrivelsen av ulemper at området ligger nær jernbanen og at det ikke er etablert planfri kryssing. Under fordeler blir nærheten til sjø, skole, eksisterende infrastruktur og forretninger vektlagt. Området blir beskrevet som et attraktivt boområde. Det er ikke registrert verdier knyttet til biologisk mangfold eller landskapsverdier. Deler av området er registrert med stor verdi for tur og rekreasjon. Det blir vist til treningssenter, badeplass og strandvolleybane for medlemmene av treningssenteret. 2.2. Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel 2007 2020 ble vedtatt av Bystyret 21.05.07. Planområdet er sammen med det tilgrensende området med Oasen fritid avsatt som fremtidig byggeområde for boliger.
2.3. Tilgrensende reguleringsplaner Planområdet er uregulert. Området øst for Oasen fritid omfattes av reguleringsplan for Heistadtangen (gbnr. 68/155) vedtatt 14.03.91 (område A). I bestemmelsene er det forutsatt en kombinasjon av små eneboliger, rekkehus og leiligheter i en tett og variert bebyggelse. Det er gitt detaljerte bestemmelser om utforming og blant annet takvinkel (36 º). Nord for veien (Heistadtangen) er reguleringsplanen erstattet av bebyggelsesplaner. Område C ligger nærmest Fjordgløttveien (bebyggelsesplan vedtatt 15.03.95) og område B (bebyggelsesplan vedtatt 15.09.93). Området nordvest for Fjordgløttveien omfattes av en eldre plan, regulerings- og bebyggelsesplan for Kikut (vedtatt 08.12.69). 3. Eiendommene Planforslaget omfatter følgende eiendommer: Gbnr. Eier/fester 68/133 Heistad Motorbåtforening 68/216 Fjordgløtt Invest AS 68/241 Heistad brygga AS 4. Skisseprosjekt Bebyggelsen er fordelt på fire bygninger med til sammen 54 leiligheter. Bygningene er orientert omkring et tun som åpner seg mot fjorden, og høyden trapper seg ned fra 4-5 etasjer i bakkant til 2 mot vannet. Utformingen tilpasser seg derved landskapet og sikrer gode sol- og utsiktsforhold, så vel for de nye leilighetene som omgivelsene forøvrig. Bygningenes plassering gir gode skjermede uteområder, og nedtrappingen mot vannet bidrar til å gi prosjektet et beskjedent uttrykk fra fjorden. I bakkant vil det høyereliggende terrenget ivareta landskapets profil. Det gamle naustet på eiendommen er foreslått fjernet for ytterligere å åpne for allmenn tilgjengelighet langs sjøen. Stranden har gangadkomst fra småbåthavnen i vest og utbygger vil opparbeide en gangsti på egen eiendom langs grensen mot Oasen Fritid AS. Ved en fremtidig videreutvikling av naboeiendommen i øst, ligger det til rette for at gangforbindelsen kan fortsette langs vannet til boligområdet på Heistadtangen. Reguleringsområdet har felles adkomst fra Fjordgløttveien, og hovedtyngden av parkering er lagt i to garasjekjellere under bebyggelsen. De to garasjene har til sammen 60 plasser med lett tilgjengelig nedkjøring. På terrengnivå er det foreslått 20 korttids gjesteplasser, og disse er fordelt på mindre enheter. Totalt er det vist en parkeringsdekning på 1,5 plass for hver boenhet inkludert garasje. Sportsboder er plassert i tilknytning til garasjeanlegget, og universell tilgjengelighet er sikret med heisforbindelse mellom garasje og boligetasjene. Boenhetene varierer i størrelse fra 75 til 135 m2 BRA, og er fordelt på 3 og 4 roms leiligheter. Hovedtyngden er lagt på 3 - roms leiligheter på 75 til 90 m2, og det vil gi flere mulighet til å skaffe seg bolig med en attraktiv beliggenhet og strandlinje i et populært område. Denne leilighetsstørrelsen svarer godt på behovet til både eldre og yngre som ønsker seg en lettstelt bolig. I prosjektet er det lagt stor vekt på gi alle leiligheter effektive planløsninger med gode lys- og utsiktsforhold. Derfor er alle leiligheter gjennomgående med vinduer i to og tre retninger, og romslig balkong eller terrasse mot syd og eller vest. Boligprosjektet vil få et moderne uttrykk med lette fasader og store vindusflater. Bygningskroppene er dekomponert i mindre volumer som vil redusere den visuelle målestokken, og forslaget viser en enkel materialbruk. En ramme av murverk definerer prosjektet mot omgivelsene, og inn mot fellesområdene er det valgt mer berøringsvennlige trepaneler. De slanke takflatene har gode utstikk og vil forsterke det lette uttrykket. Bygningene får en tidløs eleganse med identitet og arkitektoniske kvaliteter.
Samlet bruksareal for de fire bygningene (boligdelen) er ca. 5800 m2 (BRA). I tillegg kommer bruksareal for balkonger osv. i henhold til veileder for grad av utnytting. I reguleringsbestemmelsene er det tatt høyde for at dette tillegget utgjør ca. 10 %. Samlet bruksareal for parkeringskjellere/boder (delvis nedgravd) er ca. 2100 m2 BRA. Jfr. reguleringsbestemmelse 1.1 er minimumshøyde for gulv 1. etasje er cote + 2,4 meter. På det vedlagte skisseprosjektet er 1. etasje gulv lagt på cote + 2,5 meter for byggeområde B1 og B2 og + cote 3,0 meter for byggeområde B3 og B4. Jfr. bestemmelsene til kommuneplanens arealdel kapittel 1.3 er det krav om minimum 30 m2 uteoppholdsarealer pr. boenhet. 54 leiligheter gir et krav på 1620 m2. Regulert friområde (privat) og regulert turveg (offentlig) er på til sammen 2270 m2. I tillegg kommer fellesområder innenfor de avsatte byggeområdene for boliger. Videre har hver boenhet terrasser/balkonger som varierer i størrelse fra 11 m2 for de minste til 60 m2 for de største takterrassene. I forhold til dagens situasjon vil en utbygging som foreslått være positiv for friluftslivet ved at et nytt strandområde og kyststiforbindelse sikres og opparbeides. En utbygging med leiligheter gir langt flere mennesker direkte tilgang til disse verdifulle strandområdene, enn det en utbygging i tradisjonell stil med private hager og brygger ville ha gitt. 5. Plankart Planområdet er på totalt ca. 7000 m2. Planens avgrensning følger eiendomsgrensene, i tillegg omfatter planen noe kommunalt veiareal ved avkjørselen. På plankartet er det vist en avtrapping av byggehøydene fra 5 etasjer i bakkant (maks. gesimshøyde cote + 18,5) til 2 etasjer mot sjøen (maks. gesimshøyde + cote 8,5). Byggegrenser fremgår av plankartet, med minimum 4 meter mot nabo i øst. Atkomst, sentral parkeringsplass og leke/uteoppholdsarealene etableres som fellesområder. Langs sjøen er det regulert til offentlig friområde (turveg). 6. Vurdering i henhold til sjekkliste for planlegging Sjekkliste for planlegging i henhold til Grenlandsstandarden er fylt ut og vedlagt (25.09.09). Nedenfor er det tatt en gjennomgang i henhold til de aktuelle temaene: Overordnet plan: Slik det er redegjort for i kapittel 2.1 er formålet i tråd med Kommunedelplanen for Heistad, Brattås og Skjelsvik (2003 2015) og Kommuneplanens arealdel 2007 2020. Landskap/fjernvirkning: Planforslaget er illustrert med perspektivskisse og snitt. Naturgrunnlag: Grunnforhold er utredet i egen temautredning. Innpassing i terrenget er ivaretatt ved at bebyggelsen trapper seg ned fra 4 5 etasjer i bakkant til 2 etasjer mot vannet. I bakkant vil det høyereliggende terrenget ivareta landskapets profil. Bygningene er orientert omkring et tun som åpner seg mot fjorden, utformingen sikrer gode sol- og utsiktsforhold. I dag er det delvis et markert vegetasjonsbeltet mot naboene og i bakkant mot Fjordgløttveien. Slik det fremgår av illustrasjonsplanen er dette foreslått videreført og forsterket. Lokaliseringsfaktorer: Lokaliseringsfaktorer er vurdert i kommunedelplanen. Slik det fremgår av vedlegget til kommunedelplanen er fordelene med området nærheten til sjø, skole, eksisterende infrastruktur og forretninger. Avstanden fra prosjektet til Heistad lokalsenter med offentlig og privat service og busstilbud er ca. 500 meter. Vanligvis blir normal gangavstand satt til maksimalt 1000 meter, og god tilgjenglighet til kollektiv satt til 500 meter (tilsvarende 5 minutter) Senterstruktur/fortetting: Momentene nevnt over (lokaliseringsfaktorer) er relevant. Utviklingen av Heistad som bydelssenter bygger opp under de føringene som er gitt i de overordnede planene med utviklingen av båndbyen Grenland.
Grønnstruktur: En utbygging i henhold til planforslaget vil åpne opp et strandareal for allmennheten og legger til rette for videreføring av kyststien. Estetikk: Se over (naturgrunnlag). Utbyggingsrekkefølge: Etablering av offentlig grønnstruktur (turveg/kyststi) er sikret i reguleringsbestemmelsene. Utbyggingsavtale: Behov for utbyggingsavtale vurderes senere. Naturverdier: Jfr. kommunedelplanen er det ikke registrert verdier knyttet til biologisk mangfold eller landskapsverdier. Strandsone/friluftsinteresser: Planforslaget imøtekommer innskjerpingen av byggeforbudet i 100 metersbeltet ved at det er regulert til offentlig friområde/kyststi langs sjøen. Området er i dag privat og ikke tilgjengelig for allmennheten. Forurensning: Det er gjort en beregning av utendørs lydnivå for planlagt bebyggelse. Enøk: Jfr. bestemmelse 1.5 er det forutsatt at før det gis rammetillatelse må det foreligge en energiutredning som beskriver muligheter for energitiltak i bygningsmassen og energiforsyning. Naturbasert sårbarhet: Det er gjennomført grunnundersøkelser. Minimumshøyde for gulv 1. etasje (boliger) er satt til cote + 2,4 meter. Forholdet til radon er omtalt i reguleringsbestemmelsene 2.1. Infrastruktur: Det er gjort en trafikal vurdering av tiltaket. Gjennomførte trafikktellinger kan tyde på at trafikken er synkende. Det konkluderes med at dagens planovergang vil fungere greit. Leke- og oppholdsarealer: Forslaget tilfredsstiller kommunens krav til uteoppholdsareal. Det er kort vei til kommunale friområder og badeplasser. Tilgjengelighet: Alle etasjer kan nåes med heis fra parkeringskjeller og bakkenivå. Leilighetene vil kunne tilrettelegges med livsløpsstandard. Fra det indre gårdsrommet er det slik illustrasjonsplanen viser, foreslått tilrettelagt med rampe ned til strandområdet og kyststien. Både bebyggelse og uteområder vil kunne tilrettelegges for alle. Landskapsplan: Det er utarbeidet en enkel illustrasjonsplan (vedlagt planforslaget). Detaljert opparbeidelse og utforming vil fremgå av utomhusplanen som må foreligge før det gis byggetillatelse. Trafikkforhold: Se notat utarbeidet av Asplan Viak AS (09.09.09). Trafikkplan/vegutforming: Privat atkomstvei. Trafikksikkerhet: Se notat utarbeidet av Asplan Viak AS (09.09.09). 7. Temautredninger 7.1. Trafikk Asplan Viak As har utarbeidet en trafikkvurdering. Notat datert 09.09.09. Videre har Porsgrunn kommune gjennomført trafikktellinger. Dagens ÅDT i Fjordgløttveien (vest for veiskillet Fjordgløttveien og Heistadtangen) er 678. ÅDT er på denne strekningen beregnet å stige til 933 i 2020.
Fjordgløttveien fungerer i dag som samlevei og atkomsvei mellom Breviksveien og Heistadtangen med boligområder, treningssenter, badeplass og båthavner. Fjordgløttveien krysser Breviksbanen på planovergang med bommer. Gjennomførte trafikktellinger kan tyde på at trafikken er synkende. Redusert aktivitet for næringsvirksomheten kan være en mulig årsak. Treningssenteret er antatt å være den virksomheten som genererer mest trafikk. Nyskapt trafikk som følge av tiltaket er beregnet til ca. 150 kjøretøy/døgn (tilsvarende 20 %). Skoleveien i området er skiltet med 30 km/t. Det er fortau fra egen avkjørsel og frem til skolen. Med henvising til at trafikken har vært større tidligere, og at det er egen undergang for gang og sykkeltrafikk ved kryssing av jernbanen, konkluderes det med at dagens planovergang vil fungere greit. Utbyggingen vurderes å være uproblematisk med tanke på trafikkbelastning og trafikksikkerhet. 7.2. Grunnundersøkelser Multiconsult AS har gjennomført grunnundersøkelser, rapport datert 15.01.08 (nr. 811321 1). Det er varierende dybder til fjell i tomteområdet, med dels fjell i dagen og inntil ca. 10 meter finsand/silt over fjell. Alternative måter å fundamentere de ulike bygningsdelene på er vurdert i rapporten. 7.3. Støy Multiconsult AS har beregnet utendørs lydnivå for planlagt bebyggelse i Fjordgløttveien på Heistad. Notat RIA 01 (24.09.09). Beregningene viser at nye boliger vil ligge i hvit sone i henhold til grenseverdiene for vegtrafikk gitt i T 1442. Utearealer ligger i hovedsak i hvit sone. Enkelte deler av utendørs oppholdsarealer på bakkeplan nord for bygninger mot nord ligger i gul sone. Det er imidlertid Tilstrekkelig med arealer i hvit sone sør for disse bygninger som kan benyttes til utendørs oppholdsarealer. Det er derfor ikke behov for avbøtende tiltak for å tilfredsstille grenseverdiene i henhold til T 1442. Krav til innendørs lydnivå vil kunne tilfredsstilles uten avbøtende tiltak. 7.4. Vannforsyning Asplan Viak har foretatt en kapasitetsberegning av vannforsyningen. Notat datert 24.08.09. Det er utført beregninger av vannmengder og trykk fra uttak på 100/110 mm vannledning ved Heistadtangen. Beregninger i nettmodellen tyder på at uttak av brannvann opp mot 30 l/s ikke har store negative konsekvenser for forsyningen av nærområdet rundt, utover at disse får noe redusert trykk under selve uttaket.
7.5. Illustrasjonsplan
7.6. Perspektivskisse
7.7. Snitt 8. Uttalelser til varsel om planarbeid Planarbeidet ble forhåndsvarslet 11.03.08 med frist for uttalelse 14.04.08. Av varselet fremgår at formålet med reguleringen er å legge til rette for bruk av området til boligformål (leiligheter), i tråd med formålet på kommuneplanens arealdel. For sjøområdene vil det bli sett på mulighetene for etablering av bryggeanlegg for småbåter.
Hovedpunkter i innspillene er følgende: Tilgjengelighet til strandsonen. Forurenset sjøbunn undersøkelsesplikt. Bygghøyder maks. 3 etasjer. Utforming av ny bebyggelse og tilpasninger til eksisterende bebyggelse. Lokalisering av kyststi innenfor eget reguleringsområde. Innsyn, tap av utsikt og sol. Byggeavstand til sjøareal. Universell utforming. Oppsummering og kommentarer til uttalelsene til forhåndsvarslet: Heistad Båtforening (18.03.08 og 10.04.08) Planområdet grenser til Heistad Motorbåtforenings småbåthavn og arealet i sjøen ligger ved innseilingen til båtforeningens havn. Videre utvikling av sjøområdet er av stor interesse for foreningen, og det er ønske om å delta i prosessen og medvirke til gode løsninger. Det bes om en nærmere beskrivelse av prosjektet som kan gi bedre grunnlag for en uttalelse. Båtforeningen har nedsatt en arbeidsgruppe for å utrede og presisere foreningens interesser i havna og de tilstøtende sjøarealer. Foreløpige innspill til planarbeidet er: Innseilingen til havna må ivaretas og mulig utvidelse av havnas kapasitet må vurderes nærmere. Kommentar: Det har vært avholdt flere møter med båtforeningen. Begge parter er positive til å vurdere et samarbeid med tanke på nytt bryggeanlegg. Planforslaget er imidlertid nå i første omgang avgrenset slik at båtforeningens anlegg ikke berøres. Når planforslaget har kommet noe lenger, eventuelt etter vedtak, vil regulering av småbåtanlegget bli vurdert på nytt. Kari og Svein Meyer (12.04.08) Uttaler seg som eiere av Heistadtangen 50. Som naboer ønsker de ikke å påføres ulemper ved regulering, og det må derfor settes grenser for høyde på bygninger slik at de ikke skyggelegger eller gir innsyn på uteplassen. Skjerming mot støy og innsyn må forebygges på den eksisterende brygga ved å sette opp et minimum 1,8 m høyt tette gjerde. Kyststien må legges i sin helhet innenfor planområdet og ikke slik at den kommer i konflikt med innkjøringen til garasje og biloppstillingsplass. Verdsetter sørlandspreget i området og ønsker at utformingen på ny bebyggelse bør være i samsvar med reguleringsplanen for Heistadtangen med tanke på materialvalg, høyder, takvinkler og lignende. Kommentar: Jfr. orienteringssak for utvalget den 30.10.08 er nå planforslaget delt i to og eiendommen Oasen fritid tatt ut. Momentene knyttet til skygge, innsyn, kyststi osv. er dermed ikke lenger relevant. Det etablerte sørlandspreget øst for planområdet ønskes ikke videreført, og det vil bli lagt opp til en moderne stil. Det etablerte utbyggingsmønsteret for Heistadtangen gir for øvrig svært dårlig tilgjengelighet for allmennheten langs sjøen. Fylkesmannen i Telemark (22.04.08) Planforslaget vil berøre forurenset sjøbunn og dermed vil tiltak være søknadspliktig etter forurensningsloven. Mudring er etter 22 forbudt, men tillatelse kan gis av Fylkesmannen etter søknad. Sjøbunnen i området må i så fall kartlegges for å gi et grunnlag for en slik vurdering. RPRO gjelder for planlegging i området. Ved fortetting og utfylling av arealer må grønnstruktur og forbindelser til ytre friområder, strand og sjø bevares. Allmennheten har begrenset tilgang til Eidangerfjorden. Det forutsettes at det legges til rette for allmennhetens bruk langs sjøen. Det vises videre til kommuneplanens bestemmelse punkt 1.1 hvor 100m byggegrense mot sjøen i RPRO områder påpekes og at offentlig tilgjengelighet langs vannet skal vektlegges.