Kmmentarer til nabmerknader vedr. tiltak Starefssbakken 10 I frbindelse med nabvarsling av tiltak i Starefssbakken 10, har vi mttatt nabmerknader sm vi vil kmmentere i det følgende. Innledningsvis ppsummerer vi krt hvedpunktene i de ulike merknadene. Ettersm de mhandler de samme tema vil vi deretter gi en samlet kmmentar til punktene. Følgende merknader km inn innen fristen fr merknader, sm var satt til 29.05.15, t uker etter at varselet var sendt, i samsvar med pbl 21-3. Flvik/Halvrsen Starefssbakken 8: - «manipulert» illustrasjnsbilde. - Dårlig kjennskap til mrådet - Høyde på påbygg, fremskutt tppetasje med balkng ikke i harmni med huslinje, tar sl g utsikt fra nabeiendmmen - Høyde på bligen, negativ visuell betydning - Arealer i nybygg må være klart større enn dagens bygg - Parkeringsprblematikk - Dispensasjnssøknaden; arkitekturen bryter med bygningsmassen, bryter linjer g harmni g gir ikke et gdt visuelt inntrykk. Mener at flere enn naber burde vært varslet pga endring av arkitekturen i mrådet. Bygget verstiger % BYA på 20, medfører svært markant blig, bryter med harmni. Fasadelengde mt byen på 15,7 meter medfører visuelt dminerende bygg sm ikke underrdner seg. Ikke ne visuelt løft fr eiendmmen. Betydelig trafikkert vei. Parkeringskravet blir vesentlig tilsidesatt. Friis Starefssbakken 12: - Høyde på bygningen frutsetter at bygget ikke blir høyere enn dagens situasjn Jhansen/Bjrdal Starefssbakken 10: - Bygget blir ruvende g skiller seg ut fra øvrig bebyggelse fra 40-50 g 60-tallet. - Parkeringssituasjnen Klem Starefssbakken 9: - Tap av lys, sl g utsikt fra N/Ø. - Tiltaket bryter med arkitektur g utfrming av mkringliggende bebyggelse fra 40/50 tallet. - Byggehøyde, utkraget del tar utsikt g mrgensl - Parkeringsplasser - Knklusjn g anbefaling; tiltaket reduseres i mfang g endres i frm. Bør harmnere med eksisterende bygg sm er pent g den øvrige bebyggelse. Ber m måtehld med hensyn til påbygginger g fasadeuttrykk 1 (6) mem02.dcx 2012-03-2814 Swec Nrge AS GHE s:\ppdrag\brg\516\13201001 starefssbakken 10, gnr 166 bnr 1436, bergen kmmune\05 ffentlige myndigheter\plan- g bygningsmyndighet\nabvarsling\kmmentarer til nabmerknader.dcx
Følgende merknader km inn etter fristen, med henstilling til at fristen fr merknader var satt feil av ansvarlig søker, at fristen skulle vært satt til 2 uker etter at varselet var mttatt. Meyer Starefssbakken 13 c (mttatt 12.juni 2015): - Tiltaket avviker fra arkitekturen i mrådet g vil være skjemmende i frhld til arkitekturmiljøet på Starefssen - Ikke vedlagt ftgrafisk bilde av hvrdan huset vil se ut fra siden mt Starefssbakken 13. - Eksisterende hus har 1,5 etasjer, mt påbygg sm har 2 etasjer, virker dminerende. - Plankrav; ber m at kmmunen fører planprsess på prsjektet - Høyde g fasadelenge mt byen ikke målsatt på tegninger - Høyde på påbygg - Parkeringsplasser - Argumentasjn fr utnyttelsesgrad virker søkt Vestrheim ikke innflyttet seksjnseier i Sameiet Starefssbakken 13 (mttatt 09.juni 2015) - Mener hver enkelt seksjnseier skulle fått eget varsel - Høyde - Omsøkte påbygg er neppe «rett» bygg på den aktuelle eiendmmen sm har en fri g svært fltt beliggenhet - Bygget blir strt g dminerende - Bygget bør ikke bli høyere, lengre eller mer dminerende eller trekkes lenger mt sør/sørøst en dagens situasjn. - Parkering Sameiet Starefssbakken 13 (mttatt 09.juni 2015) - Høyde - Dagens 1,5 etasjer mt nye 2 etasjer - Bredde vil være dminerende, øverste etasje er fullt utnyttet, ikke «lft» sm i dag - «tungt» g massivt inntrykk, virke sm en «vegg» i sameiet. - Parkering - Ber m planprsess Søkers kmmentar til nabmerknadene: Innledningsvis vil vi pengtere at nabvarslingen ble sendt ut med rekmmandert sending til berørte naber den 15.05.15. Det ble i følgebrevet, g i utskrift av det enkelte nabvarsel i byggsøk, referert til en frist på 2 uker etter at varselet var sendt, fr merknader. Fristen var således 29.05.15. Dette er i samsvar med regelverket, jf pbl 21-3. Dette er gså den fristen sm autmatisk henvises til i byggsøk. Det har vært kmmentert fra Sameiet at fristen skulle vært 2 uker fra varsel ble mttatt, de har derfr perert med egne frister i frhld til innsending av merknader. Ansvarlig søker har gjrt ppmerksm på at fristen sm st i varselet er i samsvar med lven. Vi mener derfr at kmmunen skal se brt fra de merknader sm km inn etter fristen, men av hensyn til sakens fulle pplysning har vi vedlagt alle merknadene i sin 2 (6) mem02.dcx 2012-03-28 GHE s:\ppdrag\brg\516\13201001 starefssbakken 10, gnr 166 bnr 1436, bergen kmmune\05 ffentlige myndigheter\plan- g bygningsmyndighet\nabvarsling\kmmentarer til nabmerknader.dcx
helhet så får det være pp til saksbehandler å gjøre sine vurderinger knyttet til fr sent inkmmne merknader. Fr øvrig kmmenterer vi g at det er akseptert at man i frbindelse med registrerte seksjnssameier sender ut ett varsel til sameiet, g at man da i sameiet kan gi et samlet svar/merknad på nabvarsler. I enkelte seksjnssameier kan der være både 20 g 30 seksjner, g å varsle alle disse enkeltvis ville være lite hensiktsmessig g en øknmisk ufrhldsmessig kstnad. Så til de enkelte punkter i merknadene. Vi velger her å kmmentere de enkelte merknadene krt g henviser til søknaden i sin helhet fr den fulle pplysning. Sm det fremgår av fremstillingen ver er der tema sm går igjen, g vi kmmenterer derfr merknadene samlet, punktvis. - Vedr. tiltaksangivelse, etasjeantall g høyde: Det har vært påpekt at tiltaket fremstår sm et nybygg heller enn et påbygg. Det er imidlertid slik at når man river 2 etasjer g lar 2 etasjer, m enn i skkel/grunnmur, bli stående igjen, g dertil prsjekterer 2 nye etasjer på eksisterende byggverk så er det snakk m et «påbygg» i plan- g bygningslvens frstand. Når det gjelder etasjeantall, så river man de t øverste etasjene av dagens blig, dg er øverste etasje lftsetasje med skråtak. Det er full takhøyde i stre deler av dagens 2.etg, så referansen til at der i dag er 1,5 etasjer ver skkel er ikke riktig. Man påbygger 2 fulle etasjer. Etasjeantall er ikke regulert i plangrunnlaget fr eiendmmen. Etter mbyggingen vil eiendmmen være bebygget med en eneblig med t hvedetasjer g 2 etasjer i skkel, sm i dag. Når det gjelder høyde; plangrunnlaget angir ikke begrensing på byggehøyde. Følgelig er det pbls bestemmelse sm gjelder. Her fremgår det at maksimal byggehøyde er 8 meter til gesimt g 9 meter til møne. Høyder ver dette kan kun bygges dersm hjemmel i plan. Her bygger man innenfr grensen, dvs 9 meter fra gjennmsnittlig planert terreng. Av KPA pkt. 23 fremgår det at «ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde g grad av utnytting». Riktignk blir msøkte tiltak ne høyere enn dagens situasjn (ref.tegningsgrunnlag), men det er ikke snakk m å utvide med flere etasjer. Vi kan heller ikke se at byggehøyden i dette tiltaket bryter vesentlig med strøkskarakteren. Høyden øker ne fr å ivareta strøkskarakteren med skråtak. Sm alternativ til dette er flatt tak, ne sm man vurderer vil bryte mer med mkringliggende bebyggelse enn msøkte påbygg. Følgelig, når man da er innenfr kravene i lven i frhld til tillatt høyde, kan vi ikke se at kmmunen kan legge avgjørende vekt på nabers merknader i frhld til byggehøyde. 3 (6) mem02.dcx 2012-03-28 GHE s:\ppdrag\brg\516\13201001 starefssbakken 10, gnr 166 bnr 1436, bergen kmmune\05 ffentlige myndigheter\plan- g bygningsmyndighet\nabvarsling\kmmentarer til nabmerknader.dcx
Det har vært påpekt at høyde g utfrming tar sl g utsikt fra nabeiendmmene. Det er utarbeidet sldiagrammer sm viser at dette ikke er tilfelle. Disse er vedlagt i tegningspakken sm følger søknaden. - Vedr. arkitekturen, visuelt uttrykk, harmni g bygningens utfrming: Tiltaket er prsjektert med hensyn til mgivelsene. Vi henviser her til arkitektens redegjørelse sm er vedlagt søknaden. Vi vil likevel pengtere at nabers ppfattelse av arkitketur, harmni med mgivelsene, hvrvidt et bygningsuttrykk er gdt g hvrledes en bygning er utfrmet, nen ganger vil avvike fra de arkitektfaglige vurderingene. Likevel bør man i sammenheng med byutvikling legge vekt på de arkitektfaglige vurderingene sm ligger til grunn fr en mfattende prsjekteringsjbb. Selv m kmmunedelplanen gir bestemmelse m at «nybygg, tilbygg g mbygninger skal i frm, uttrykk, terrengtilpasning g fargebruk utfrmes i samklang med eksisterende mgivelser» gså skal være «gde representanter fr vår tid», ref. KDP Fjellsiden Sør 06 pkt. 7. I dette ligger i at ny arkitektur skal tilpasses mgivelsene, men det sies gså at ny arkitektur skal være i samsvar med tiden. I dette tilfellet er det nettpp det arkitekten har tilstrebet. Det er laget en mderne g tidsriktig arkitektur, sm i frm, uttrykk g terrengtilpasning er i samklang. Det kan ikke frventes at man viderefører arkitekturen fra 40,50 g 60 tallet uten nen frm fr mdernisering når man prsjekterer tiltak i dag. Vi henviser fr øvrig til arkitektnisk redegjørelse, men vil presisere at vi ikke anser hverken kravet til arkitektnisk utfrming i KDP eller kravet til gde visuelle kvaliteter i pbl kap. 20 sm tilsidesatt i dette tiltaket. Vi viser gså til ftillustrasjnen sm arkitekten har utarbeidet sm følge av nabmerknader vedr. dette. Ftillustrasjnen viser hvrdan dagens blig fremstår i mgivelsene, samt hvrdan endret blig vil fremstå. - Vedr. fasadelengde mt byen Det er hevdet at msøkte fasadelengde mt byen langt verstiger det akseptable, g at bygningen med slik fasadelengde vil fremstå sm dminerende g ruvende. Til dette vil vi påpeke at msøkte fasadelengde (15,7 m) er redusert sammenlignet med dagens situasjn (16 m). Dette fremgår av fasadetegning Sør g Nrd. - Vedr. grad av utnytting Tiltaket er underlagt et krav m maks % BYA på 20, men dg med maksimal grunnflate på 120 m2. Ettersm man her differensierer mellm uttrykkene BYA g grunnflate, vil vi anta at grunnflate er det arealet sm dekkes på bakken g at % BYA beregnes etter beregningsreglene fr BYA jf. veiledning til grad av utnytting. I msøkte tiltak vil vi få en % BYA på 20,8 mens grunnflaten er uendret sm følge av at man bevarer de nederste etasjene sm står på bakken. Følgelig avviker ikke msøkte tiltak fra 4 (6) mem02.dcx 2012-03-28 GHE s:\ppdrag\brg\516\13201001 starefssbakken 10, gnr 166 bnr 1436, bergen kmmune\05 ffentlige myndigheter\plan- g bygningsmyndighet\nabvarsling\kmmentarer til nabmerknader.dcx
- Vedr. plankravet eksisterende situasjn hva angår grunnflatekravet. Imidlertid verstiger dagens situasjn allerede dette kravet, g man er følgelig avhengig av dispensasjn fra denne delen av dette kravet gså fr tiltaket. Se fr øvrig dispensasjnssøknaden vedr. dette. Det har vært nevnt at bygningsmydnighetene ikke bør ta stilling til tiltaket uten en planprsess. Det en planprsess imidlertid er egnet til å ta pp i seg utver vanlig byggesaksbehandling er frhld knyttet til generell infrastruktur, VA løsninger, strøkspparbeiding sv. Et påbygg på eksisterende blig i bebygd mrådet kan man ikke kreve avgjrt gjennm en planprsess. Her antas det at de aktuelle naber ikke har versikt ver begrepet «planprsess» g frskjellen mellm dette g en byggesaksbehandling. Der er ikke frhld i denne byggesaken sm skulle kreve en planprsess. Ref fr øvrig dispensasjnssøknaden. - Vedr. parkering Etter mttak av nabmerknader har arkitekt g tiltakhaver gått sammen fr å se på en utbedring av dagens parkeringsløsninger. Dette har resultert i at man har gjrt nen endringer på eiendmmens «øvre» t parkeringsplasser, slik at det nå de fact vil være plass til t biler ppstilt der, i mtsetning til i dag der stre biler stjeler pp til 0,5 meter av ffentlig vei. Det vil gså være plass til 1 bil på «nedre» plass. Følgelig har man plass til 3 biler, inne på egen tmt, hvilket er bedre enn de fleste andre eiendmmer i nablaget sm i str grad må benytte frtau/ffentlig vei til parkering. Vi viser fr øvrig til at tiltaket kun medfører en marginal økning i areal g ikke utløser faktisk behv fr ytterligere parkeringsplasser enn der er i dag. Tiltakshaverne kunne i terien kjøpt huset, flyttet inn g benyttet dagens løsninger. Likevel har vi respekt fr at parkeringssituasjnen er krevende, g det er derfr man har valgt å gjøre nen grep fr å sørge fr at terrenget tilpasses bedre ved øvre parkeringsplass slik at bilene der ikke kmmer ut i veien. Når det gjelder nedre parkeringsplass er det kun ment parkering fr 1 bil der. Imidlertid er dette en garasjeppkjørsel, slik at man ved behv kan parkere t biler etter en annen der. Slik sm vist på situasjnsplanen. I denne sammenheng vil vi gså vise til epstlenken sm ble tilsendt undertegnede, med kpi til kmmunen. Hvr en av nabene hadde vært ute g tatt bilder i frbindelse med asfaltering av veien. Dette ble gjrt fr å dkumentere de merknader man hadde fremsatt tidligere. Dette er selvfølgelig helt OK. Det vi imidlertid reagerer på, er de etterfølgende epstene, gså med kpi til kmmunen, sm vitner m at nabene går sammen m en agenda g «gdter» seg på en litt ufin måte i en slik sammenheng. 5 (6) mem02.dcx 2012-03-28 GHE s:\ppdrag\brg\516\13201001 starefssbakken 10, gnr 166 bnr 1436, bergen kmmune\05 ffentlige myndigheter\plan- g bygningsmyndighet\nabvarsling\kmmentarer til nabmerknader.dcx
Vi lar fr øvrig denne epstkrrespndansen tale fr seg, da den er vedlagt nabmerknadene. Oppsummert: Vi har mttatt en rekke nabmerknader på tiltaket. De fleste påpeker imidlertid at man ikke «liker» den nye arkitekturen, g at man er usikker på hvrvidt tiltaket vil medføre stre ulemper fr egen eiendm. Vi kan imidlertid ikke se at nabenes merknader bør tillegges slik vekt at man ser brt i fra at krav til høyde er ppfylt, at man har grunnlag fr de msøkte dispensasjner g at man her har valgt et tiltak sm man anser hensiktmessig. Dagens blig (ver skkel) er ikke i en slik stand at den enkelt kan «rehabiliteres», den er av flere fagflk anbefalt revet. Nytt tiltak er ikke vesentlig større enn dagens situasjn. Arkitekturen er mderne, men ikke et fremmedelement. Vi mener i denne saken at nabenes merknader bør tillegges begrenset vekt, m ne. Det man har funnet å imøtekmme er en utbedring av parkeringsfrhldene, frdi dette reelt sett faktisk kan påvirke nabene g trafikkutviklingen i mrådet. Det er gså lagt ned betydelig arbeid fr å dkumentere tiltakets knsekvenser fr den enkelte nab i frm av grundigere dkumentasjn; ppmålinger, illustrasjner, sldiagrammer sv. På denne bakgrunn håper vi at bygningsmydnighetene deler vårt syn g gir tilltelse til tiltaket. 6 (6) mem02.dcx 2012-03-28 GHE s:\ppdrag\brg\516\13201001 starefssbakken 10, gnr 166 bnr 1436, bergen kmmune\05 ffentlige myndigheter\plan- g bygningsmyndighet\nabvarsling\kmmentarer til nabmerknader.dcx