Nord-Fron kommune Politisk sak Vurdering av reguleringsbestemmelser for Lomoen næringsområde Utval Saksnr Møtedato Saksbehandlar Planutval 087/15 08.09.2015 Egil Tofte Saksansvarlig Arkiv Arkivsaknr. 15/691 Egil Tofte L12, &21 Journalpost 15/6198 Vedlegg: 1. Føresegner, endeleg vedtak.docx 2. Lomoen plankart 24.06.2014 Oppsummering av saka: Gjeldende reguleringsplan for Lomoen næringsområde ble vedtatt 24.6.2014. Administrasjonen ønsker å få vurdert krav til detaljregulering på områder for kombinert formål bolig/forretning BF. Bakgrunn for saka: Gjeldende reguleringsplan for Lomoen næringsområde ble vedtatt 24.6.2014. For områder med Kombinerte føremål bustad/forretning (BF) gir reguleringsbestemmelsene, vedlegg 1, punkt 1.11 kravet «Før området blir bygd ut, skal det utarbeides ein detaljreguleringsplan.». Innen planen gjelder dette syv områder benevnt BF1 til BF7, se plankart vedlegg 2. Det er krav til detaljregulering kun for areal med kombinert formål bolig/forretning (BF). Formuleringen er ikke entydig ovenfor hvilke tiltak som faller innenfor eller utenfor bestemmelsen. BF kom inn i planen ved sist revisjon. Det var ingen områder med dette kombinerte formål i tidligere versjon. Formålet kom etter innspill fra E. Rolstad as, med ønske for bolig i toppetasjen i sitt nye bygg, BF1. Under behandlingen kom det opp ønske fra både næringsliv og politikere om å gi også andre denne muligheten. Det ble derfor ikke tenkt godt nok over ordlyden i bestemmelsene. Kommunen har startet detaljregulering for BF4 og BF5 samlet i en plan som benevnes Furulund (kommer som egen sak til planutvalget). Området består i dag av Peer Gynt senteret, Drivhuset (Dialecta), Frisk i Fron, Ruste Billag, bolig og gressbane. Peer Gynt senteret har intensjonsavtale med frist 31.12.2015 på nedre fotballbane og Coop på øvre bane. Alle aktører på område BF4 og BF5 har bekreftet at de ikke vil bygge bolig på toppen av forretningsbygg. E. Rolstad as har startet med detaljregulerings for BF1, dog ikke inklusive tomt 245/112/56 (snekkerverkstedet) og del av kommunelageret. 1
Det er også kommet spørsmål fra andre næringsaktører om krav til detaljregulering der det kun er ønske om å sette opp et forretningsbygg uten leilighet. Spørsmålet er når kreves detaljregulering og hvilke krav er minimum for BFområder? Overordnet plan setter ikke krav til bolig, det er kun en mulighet. Krav i reguleringen: Når formålet er bolig/forretning er det naturlig med en plan for å ivareta uteområdet tilpasset både til de som bor og til de som driver næring. I de tilfeller der det ikke er ønskelig med bolig settes det ikke av uteområder for beboere, og en stiller seg da spørsmål om hva en oppnår med en detaljreguleringsplan ift en utbyggingsplan. Det er heller ikke ønskelig med dispensasjon fra krav til detaljregulering, og det vil da være bedre å endre bestemmelsene. Problemstillingen gir flere spørsmål. Skal det kreves uteområde til boligformål selv om det ikke bygges bolig? Dette vil være et fordyrende krav som kanskje aldri vil komme til nytte. På den annen side vil denne type element forskjønne området, og gjøre det enklere å innføre bolig i neste omgang. Skal det settes spesielle krav til fasader etc.? Gjeldende plan for Lomoen gir hjemmel for at kommunen kan utarbeide og vedta en formveileder for byggeskikk, skilting, fargebruk og lignende. Slike retningslinjer kan bidra til å se sammenhenger i område. For at den skal ha en nytteverdi er det viktig at næringslivet også er deltakende i utarbeidelsen og følger opp de retningslinjene som vedtas, samt at kommunen tør å stå ved kravene. Et krevende arbeid, og er det ønskelig? For en utbygger er det ønskelig med mest mulig åpenhet. Det vil øke muligheten for fri utvikling, på sikt kanskje en utvikling kommunen ikke ser for seg i dag. Risikoen er selvfølgelig at resultatet kan bli noe som ikke er ønskelig sett i etterkant. I et ikke-press område uten noen tidligere profil, anses det som vanskelig å få forståelse for spesielle krav. På den andre side er det nå en mulighet for å starte på en stil som vil gi steds-profil på lang sikt. Hvilket areal skal en detaljregulering dekke? Det naturlige vil være at grensen for detaljregulering følger grensen til BFområde. Med privat regulering er det naturlig å regulere for tomteeiere som vil være med. Kommunen kan derimot sette krav til hele området for å se det i sammenheng. Det vil være positivt på sikt, men også et vanskelig krav for en privat regulant. Det kan bli en ekstra kostnad på førstemann, noe nestemann vil nyte godt av. 2
Kreves det detaljregulering uansett tiltak? Kravet forstås i dag til at det må utarbeides en detaljregulering i forkant av ethvert tiltak. Er dette riktig for endringer på eksisterende bygg, tilbygg eller utvidelse av dagens virksomhet? Lagerbygget ved siden av REMA 1000 kan være aktuell for butikk og kan benyttes som eksempel. Dette er en liten tomt innen BF2. Hva kreves ved ombygging eller riving/nybygg? Krav til detaljregulering for tomten oppfattes urimelig, og at de skal lage plan for hele BF2 virker vanskelig og dyrt. Eventuelt krav stopper mest sannsynlig utvikling. Planfaglig vurdering: Lovpålagte krav til detaljregulering innenfor planens bestemmelse ift tiltak: P.t er det lovpålagt med detaljregulering i alle B/F-områder, med bakgrunn i vedtatte planbestemmelser. For å oppheve dette, må bestemmelsene endres. Hvorfor detaljregulering: Detaljregulering brukes for å følge opp krav fastsatt i kommuneplanens arealdel eller områdeplan, slik som i Lomoen. Detaljregulering kan skje som utfylling eller endring av vedtatt reguleringsplan, og skal legge til rette for konkret gjennomføring av tiltak. Detaljreguleringen blir viktig i områder som skal ha bolig, for å sikre at kravene til utomhusareal, universell utforming, sikkerhet mv i TEK10 blir oppfylt. For områder som kun skal benyttes til næring, er det helt andre krav, slik at her er områdeplan detaljert nok og dermed tilstrekkelig. I utgangspunktet bør detaljreguleringsplaner fremmes som private planforslag, der det er private utbyggingsinteresser. Dersom kommunen skal påta seg slikt ansvar for alle aktuelle planer vil dette være svært ressurskrevende. Der det er flere grunneiere kan dette være et en utfordring, men det kan også være en mulighet til å få flere grunneiere til å samarbeide og se sammenhenger, jfr. planprosessen vedr. Rolstadtomta. Mulige løsninger: En mulig løsning er å opprettholde kravet om detaljregulering kun for de områder hvor det ønskes bolig, mens en fraviker kravet i de tilfellene hvor grunneier kun ønsker næring. Skulle det på et senere tidspunkt komme ønske om boligformål på en slik tomt, vil da naturligvis kravet om detaljregulering slå inn igjen. 3
Historikk til opplysning: I planen fra 2011 var det krav om detaljregulering for F5 og områdene som i dag er BF4 og 5 (tidl. F1 og 2). De øvrige områdene som i dag er vist med BF var i plan fra 2011 regulert til F-formål, og hadde ingen krav til detaljreguleringsplan. Dersom kommunen mener det må legges til rette for framtidig boliger i områdene der det fra grunneiere per i dag ikke er ønskelig med boliger, eks. i BF4 og 5 (Furulund), bør dette kravet også gjelde for andre områder med betegnelsen BF. Altså detaljreguleringsplan før utbygging av rene næringsbygg, som tar høyde for evt. framtidige boliger. Alternativ: Endre reguleringsplan tilbake til ren forretning der det ikke er ønske fra grunneier å ha boliger, og ikke ha krav til detaljreguleringsplan. Da unngår en dispensasjon. Men da igjen er det grunneier som bestemmer. Rådmannsledelsen sin vurdering: RL viser til planfaglig vurdering. RL ser dette som en utfordring, da også i lys av omdømme. Det er viktig å få forståelse for spesielle krav samt at det fremmes færrest mulig dispensasjonssaker. RL ser endring av bestemmelsene gir best mulighet for utvikling. Administrasjonssjefen legger saka fram for planutvalget med slik: Innstilling: Endringen skal begrenses til kun å gjelde krav til detaljregulering innen områder regulert til BF. Endringen skal ligge i at kravet til detaljregulering kun skal gjelde når det skal bygges for kombinasjonsformål bolig/forretning. Dersom det kun skal bygges forretning frafalles krav til detaljregulering. Dette begrunnes med at områdene i dag er forretning/næring, og at kravet kun skal gjelde når det i tillegg innføres bolig. Formålet er å sikre godt bomiljø. Administrasjonssjefen i Nord-Fron Arne Sandbu PU-087/15 08.09.2015 Behandling: Administrasjonen orienterte om saka. Planutvalet la frå følgjande forslag til vedtak: Endringen skal begrenses til å gjelde krav til detaljregulering innen områder regulert til BF, samt se på krav til utforming av bygg og uteområder generelt i planen. Dersom det kun skal bygges forretning frafalles krav til detaljregulering. Dette begrunnes med at områdene i dag er forretning/næring, og at kravet kun skal gjelde når det i tillegg innføres bolig. Formålet er å sikre godt bomiljø og ensarta utforming av området. Administrasjonssjefen trekte si innstilling i saken. 4
Forslaget frå planutvalet vart samrøystes vedtatt. PU-087/15 08.09.2015 Vedtak: Endringen skal begrenses til å gjelde krav til detaljregulering innen områder regulert til BF, samt se på krav til utforming av bygg og uteområder generelt i planen. Dersom det kun skal bygges forretning frafalles krav til detaljregulering. Dette begrunnes med at områdene i dag er forretning/næring, og at kravet kun skal gjelde når det i tillegg innføres bolig. Formålet er å sikre godt bomiljø og ensarta utforming av området.. 5