Arkiv: PlanID - 448.00, K2 - L12 Vår ref: 12/2456-7 Journalpostid: 14/13860 Saksbeh.: Ubbo Busboom PLAN 0448.00: DETALJREGULERINGSPLAN FOR KONSENTRERT BEBYGGELSE NORDVEST FOR LØBERG, LYEFJELL Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 033/14 10.06.2014 Framlegg til vedtak: 1. Lokal utvikling godkjenner at forslag til detaljreguleringsplan for konsentrert bebyggelse norvest for Løberg, Lyefjell, plan 0448.00 datert 04.12.13, revidert 02.05.14, med tilhørende bestemmelser datert 04.12.13, revidert 02.05.14, blir lagt ut på høring og offentlig ettersyn når rådmannens forslag til endringer i plankart og bestemmelser er utført. Vedtaket er gjort i medhold av 12-10 i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finanisering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytning til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Lokal utvikling Framlegget vart samrøystes vedtatt. LOK-033/14 Vedtak: 1. Lokal utvikling godkjenner at forslag til detaljreguleringsplan for konsentrert bebyggelse norvest for Løberg, Lyefjell, plan 0448.00 datert 04.12.13, revidert 02.05.14, med tilhørende bestemmelser datert 04.12.13, revidert 02.05.14, blir lagt ut på høring og offentlig ettersyn når rådmannens forslag til endringer i plankart og bestemmelser er utført. Vedtaket er gjort i medhold av 12-10 i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og
finanisering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytning til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen.
PLAN 0448.00: DETALJREGULERINGSPLAN FOR KONSENTRERT BEBYGGELSE NORDVEST FOR LØBERG, LYEFJELL SAKA GJELD Klepp Prosjektering as fremmer på vegne av SI Bygg as og Time kommune forslag til detaljreguleringsplan for konsentrert bebyggelse nordvest for Løberg, Lyefjell. Formålet med planen er å legge til rette for boligbygging samt carport-/garasjeanlegg og tilhørende småbarnslekeplass med tilhørende anlegg. Delområde BL3-2 er eid av Time kommune. SAKSGANG Varsel om planoppstart 10.05.13 Planforslag mottatt 21.05.14 1.gangs behandling i Lokal utvikling 10.06.14 Planlagt fremdrift: Offentlig ettersyn juni-juli 2014 2.gangs behandling i Lokal utvikling 30.09.14 Godkjenning i kommunestyret 21.10.14 GJELDENDE PLANER Reguleringen tar utgangspunktet i gjeldende områderegulering og detaljplan på Lyetoppen, plan 0401.00 fremmet av Klepp Prosjektering as på vegne av Team Bygg as og Time kommune, godkjent i kommunestyret den 02.11.10. Området er vist i gjeldende kommuneplan som BL2 og BL3. BL2 er detaljregulert, mens det for BL3 er krav til detaljregulering. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Beliggenhet Planområdet ligger på toppen av Lyefjell, øst for Grasdalen. Mellom eksisterende boligfelt i sørvest og nord, og grenser til område som er under utbygging i nord. Planområdet består av småkupert terreng med en markert skråning ned mot eksisterende boligfelt i sørvest. Størstedelen av planområdet skråner mot vest. Vegetasjonen i området varierer fra lite i øst til kraftigere i vest. Eksisterende vei forlenges som en hovedatkomstvei med tilhørende gang- og sykkelvei inn til den innerste og østre delen av planområdet. Planområdet er ca. 64,7daa.
Formålet med reguleringsplanen Formålet med detaljreguleringsplanen er å legge til rette for boligbygging med tilhørende anlegg. Planleggingen medfører ikke krav om konsekvensutredning. Planområdet består av 12 delfelt, B1-B12, som utgjør til sammen ca. 38 daa. Ca. 29 daa planlegges bygget ut av SI Bygg as, mens 9 daa er kommunalt. Det kommunale området er selvbyggerområde for eneboliger og konsentrert småhusbebyggelse. Innenfor den kommunale delen er det også satt av et område som kan benyttes til omsorgsboliger. Regionalplan for Jæren tillater en tetthet på 2-4 boliger pr. daa i rene boligområder som har mer en 1 km avstand til lokalsenter. Planen åpner for totalt 172 boenheter fordelt på eneboliger, rekkehus og leiligheter. Total utnyttelse er på ca. 4,7 boliger pr. daa. Dette er vist i to illustrasjonsplaner. Illustrasjonsplan 1 (vedlegg nr. 6) viser (i følge planbeskrivelsen vedlegg nr. 3/side 4) 153 boenheter som utgjør 3,6 boliger pr. daa. Illustrasjonsplan 2 (vedlegg nr. 6, side 2) viser maksimalt mulig utnyttelse med 172 boenheter som utgjør 4,7 boliger pr. daa. Det er satt av områder til lek og større friområder. Totalt sett er arealene avsatt til lekeplasser ca. 2 daa, mens friområdene er totalt 24,7 daa. Størrelsen av lekearealet i planområdet er i samsvar med krav i kommuneplanen. Uteoppholdsarealet oppfyller kommuneplanens krav om minimum 50 m2 pr. boenhet. Planstruktur Planen deles opp i tre utbyggingsområder; frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse. Arealet for frittliggende småhusbebyggelse er delt i eiendommer med byggegrenser som sikrer 8 meter hagedybde. Arealene for konsertert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse er delt inn i 7 delfelt som viser byggegrense til veier, friarealer og lekeplasser. For å vise en mulig organisasjon av delfeltene er det vedlagt illustrasjonstegninger. Siden illustrasjonstegningene ikke er bindende, blir utformingen av feltet sikret i byggesøknaden ved krav om levering av tilleggsdokumentasjon som sol- og skyggediagram, parkering, lengdesnittegninger og utomhusplan som også viser lekearealer. Innkomne merknader etter varsel om planarbeid Forslagsstiller har kommentert de ulike merknadene, jf. planbeskrivelsen som er lagt ved saken i vedlegg nr. 3. VURDERING Kommunen har, som utbygger, bedt Klepp Prosjektering as om å få planforslaget til behandling i Lokal utvikling i mai. Rådmannen har vurdert innsendt materiale og anser det som tilstrekkelig for 1.gangs behandling. Videre regner rådmannen med en god dialog med Klepp Prosjektering as og ser det som en forutsetning at bearbeidet materiale er på plass før
høringen og til sluttbehandlingen av planforslaget. Planprinsipp På det kommunale feltet I i plan 0402.02 førte valget til å fastlegge for detaljert byggestruktur til flere mindre endringer i ettertid. Rådmannen ønsker forutsigbarhet når den kommunale eiendommen i plan 0448 skal bygges ut. Basert på erfaringer fra plan 0402.02 har rådmannen derfor valgt fleksibilitet med hensyn til organisering av delfeltene. Delfelt B8 og B9 åpner for utbygging innenfor byggegrensene. De kommunale feltene B8, 9 og 12 skal tilrettelegges med inntil 30 boenheter. På delfelt B12 skal det etableres 5 selveiertomter, mens det i B 9 skal være mulig å etablere 5 hus i rekke. Plassering avklares i byggesøknaden. Planen gir sammen med bestemmelsene klare føringer om utnyttelse, type bebyggelse, volum, høyder og sikring av for eksempel hagearealer. Illustrasjonsplanene viser at utbyggingen kan foretas på forskjellige måter og sikrer at feltet kan utbygges. Det samme planprinsippet blir også brukt for delfeltene B5-7, B10 og B11. For å sikre bokvaliteten skal det sendes inn følgende dokumenter ved byggesøknad: a. Sol- og skyggediagram b. Utomhusplan (som også viser lekeareal) c. Gjøre rede for arealbruk og parkering d. Lengdesnit e. Bestemmelser (skal endres før høring) Sol og skygge Sol- og skyggeillustrasjonen for planområdet viser at utearealene ikke får sjenerende skygge fra nabohusene. I tillegg vil skrånende terreng mot sør og vest bidra til gode solforhold. De planlagte lekeplassene i planområdet ligger bra plassert med tanke på solforhold. Det er egne krav om sol- og skyggediagrammer som må leveres før byggetillatelse kan gis. Boligtetthet Prosjektet har en boligtetthet som overskrider det overordnede planer åpner for. Rådmannen kan ikke se at det er vektige grunner til å gå ut over de rammene regionalplanen setter. Forslagstiller ønsker fleksibilitet i videre prosjektering, men rådmannen mener at boligtetthet må sikres i planen. Før høring må plankart, bestemmelser og planbeskrivelsen endres for å imøtekomme dette. Byggehøyder Byggehøyder sikres i bestemmelser og kotehøyder på plankart. I plankart vises både maks tillatt mønehøyde og topp grunnmur. Sammen med BYA i bestemmelsene gir det god oversikt over byggevolumene. For å vurdere bokvalitet og høyder er det viktig at det sendes inn flere lengdesnitt. Disse må foreligge før 2.gangs behandling. Det er heller ikke tydelig hvor det er tillatt med underetasjer, og dette må innarbeides i bestemmelsene før høring. I tillegg er det
viktig at alle delfelt i plankartet viser enten høyder for topp grunnmur eller for maks mønehøyder. Korrigert plankart må foreligge før høring. Høyblokkbebyggelse Bestemmelsene for B11 åpner for høyblokker med inntil 5 etasjer. Lyefjell er preget av eneboliger, rekkehus og lavblokker som er typisk for tettsteder. Høyblokker er av mer urbant preg og bør derfor plasseres i tilknytning til sentrumsområder. Det anbefales derfor at høyden blir redusert med en etasje. For å sikre kvaliteten i området bør øverste etasje være inntrukket. Dersom det søkes om byggetillatelse for slik lavblokk kreves det fotomontasjer som viser fjernvirkning. Fotomontasjen skal foreligge sammen med byggesøknad. Bestemmelsene må endres før høring. Uteoppholdsarealer I planen er det sikret 8 meters hagedybde og 50 m2 på samtlige tomter i feltene. Det er omtrent 50 m2 uteareal per boenhet på bakkeplan medregnet lekeplass. Dette regnes som tilstrekkelig dybde på uteoppholdsarealet. I tillegg kommer private balkonger. B12 har en gjennomsnittlig hagedybde på 6,5 m. Dette er ikke i tråd med overordnede føringer, og plankart må endres. Lekearealer I planen er det satt av 3 lekeplasser. Størrelsen varierer mellom 0,2 daa og 0,3 daa for felleslekeplassene, og 1,5 daa for offentlig lekeplass. Maksimal avstand til småbarnslekeplasser for feltene B1 B4 er på ca. 100 m. Felleslekeplassen ligger ved eneboligtomter med gode hagearealer. Overskridelsen av gangavstand kan derfor aksepteres. I bestemmelsene til kommunens lekeplassnorm kreves det min. 150 m2 store sandlekeplasser. Utbygging av feltene B8 B12 krever avhengig av antall boenheter egne lekearealer. Rådmannen ønsker at dette blir sikret i bestemmelsene før høring. Støy Det foreligger en støyrapport (datert 29.06.2010) utarbeidet av Sinus as i forbindelse med plan 0402.00. Den tar utgangspunktet i 150-200 boliger i BL2 og BL3. Rapporten viser at støy vil ligge godt under gul støysone i T-1442. For eksisterende bebyggelse langs Lyevegen medfører utbyggingen av BL2 og BL3 en økning av veitrafikkstøyen på ca. 1 1,5 db. Dersom området bygges ut innenfor rammen på 4 boliger pr. daa, medfører dette at BL2 og BL3 til sammen har ca. 220 boliger. Økningen med 20 boliger medfører at ÅDT økes med 80. Rådmannen anbefaler derfor at antall boliger enten reduseres til 200 eller at det utarbeides ny støyrapport. Rapporten må i så fall foreligge før 2.gangs behandling.
Parkering Areal avsatt til parkering på tomtene og felles parkering følger kommunens normer. I illustrasjonsplanene er det vist parkeringskjeller under blokkene. Rådmannen ønsker å sikre bokvaliteten og foreslå derfor at tillatt parkeringskjeller under blokkene ikke skal overskride gjennomsnittlig planert terreng i høyden med mer enn 0,9 m. Endringen skal innarbeides i bestemmelsene før høring. Vei Boligområdene skal ha adkomst via forlenging av fv. 224. Atkomstveiene til tomtene vil ikke bli brattere enn 1:12. Veiene til delfeltene er offentlige. Veiene innenfor delfeltene skal være felles og organiseres etter behov innenfor kommunalteknisk normer. Rådmannen anbefaler å sikre dette gjennom bestemmelsene, og at disse endres før høring. For å få tilkomst til delfelt B10 og B11 anser rådmannen det som naturlig og fortsette veien o_kv i samme bredden på 6 m. Rådmannen mener derfor at avstand mellom byggegrensen mellom de to delfeltene utvides med 2 m til en total bredde på 12 m. Korridoren vil bidra til å sikre god avstand mellom bygningene. Endringene må innarbeides i plankartet. Universell utforming I henhold til prinsippvedtak for universell utforming, KS-046/07, ble det vedtatt at målsettingen for kommunen er at 40 % av alle nye boliger skal tilfredsstille kravene for tilgjengelige boliger. Planen legger opp til at delfeltene kan bygges ut med variert antall boliger. Dette gjør det vanskelig å få oversikt i planprosessen hvor de 40 % tilgjengelige boligene skal plasseres. Rådmannen ønsker å sikre 40 % tilgjengelige boliger i hvert delfelt innen formålene frittliggende småhusbebyggelse og konsertert småhusbebyggelse. Bestemmelsene endres før høring. Utbyggingsavtale Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger, SI bygg as, og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytning til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. ENDRINGER I PLANKART, BESTEMMELSER OG TILLEGGSDOKUMENTASJON Rådmannens forslag til endringer i plankartet og bestemmelsene som skal innarbeides medfører også at planbeskrivelsen må endres noe. Planbeskrivelsen som foreligger, er redusert til det nødvendigste. Rådmannen anbefaler derfor at evt. endring i planbeskrivelsen gjøres, jf. pbl 4-2, og at momentene nevnt i startpakken tas inn.
Endringer i plankartet før høring Maks antall boliger må reduseres slik at 4 boliger pr. daa ikke overskrides Alle delfelt i plankartet må vise enten kotehøyde topp gulv eller maks mønehøyder Tilpassing av feltet B12 i forhold til byggegrense som sikrer 8 m hagedybde Byggegrensen mellom delfeltene B10 og B11 skal utvides med 2 m til en total bredde på 12 m. Endringer i bestemmelsene for høring Bestemmelsene må være feilfrie og entydige, og må derfor justeres før høring. Dette skal skje i samarbeid med administrasjonen. Følgende endringer må innarbeides før høring: Det må komme frem hvor det er tillatt med underetasjer Maks høyde for lavblokker må tilpasses til 4 etasjer med maks høyde på 12 m, 4. etasje skal være inntrukket Dersom lavblokk overskrider 3 etasjer skal det foreligge fotomontasjer som viser fjernvirkning sammen med byggesøknad Parkeringskjeller skal ikke overskride gjennomsnittlig planert terreng i høyden med mer enn 0,9 m. Det må komme frem i bestemmelsene at fremtidige veier i delfeltene er felles/privat og at de skal oppføres etter kommunale normer I bestemmelsene skal det sikres at det sammen med byggesøknad for feltene B5-11 foreligger følgende dokumenter: Sol- og skyggediagram Utomhusplan som også viser lekeareal Oversikt over arealbruk og parkering Lengdesnitt Det skal sikres i bestemmelsene at lekeareal som kreves for delfeltene B8-B12 er felles/privat, og at lekeplassen blir bygd i tråd med kommunale normer Bestemmelsene skal sikre 40 % tilgjengelige boliger i hvert delfelt innen formålene frittliggende småhusbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse Bestemmelsene skal suppleres med følgende to bestemmelser: Håndtering av overvann Terrengbehandling Tilleggsdokumentasjon før 2.gangs behandling Reguleringsplaner er juridiske dokumenter og det må derfor stilles krav til presentasjonen og innholdet, særlig når planen åpner for fleksibel utbygging. Krevet tilleggsdokumentasjon ses ikke på som juridiske dokument, men for at administrasjonen kan vurdere om planen takler
ønsket utbygging er det viktig å dokumentere det gjennom illustrasjonsplaner, lengdeprofiler og sol- og skyggediagrammer. Følgende dokumenter skal derfor sendes inn før 2.gangs behandling: Illustrasjonsplan som viser maks utnyttelse med 4 boliger pr. daa. (standard; etasjeantall, lekearealer, minste uteoppholdsareal, fellesarealer, parkering) Korrigert sol- og syggediagram som tar utgangspunkt i aktualisert illustrasjonsplan Aktualisert terrengmodell Lengdesnitt tegninger som også viser bebyggelse fra illustrasjonsplanen, anbefalt målestokk 1:200 Støyrapport må foreligge dersom antall boliger i BL3 overskrider 130 boliger. Forslagsstiller er gitt anledning til å uttale seg om endringene. Eventuelle kommentarer fra forslagsstiller blir ettersendt. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut på høring og offentlig ettersyn når rådmannens forslag til endringer i plankart og bestemmelser er utført. Rådmannen i Time, den 22.05.2014 Brit Nilsson Edland Bjørn Meling Kommunalsjef samfunn Vedlegg: Forslag til plankart, datert 04.12.13, revidert 02.05.14 Forslag til bestemmelser, datert 04.12.13, revidert 02.05.14 Søkers beskrivelse av planforslag datert 04.12.13 Sol- og skyggeanalyse ROS - analyse Illustrasjonsteikninger Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur