Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 05.11.2014 70448/2014 2013/2249 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 14/67 Komite for plan, næring og miljø 04.12.2014 14/207 Bystyret 11.12.2014 Sluttbehandling av detaljreguleringsplan for Ragnar Schjølbergsvei 1-5 Forslag til innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12 12, 1.ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplan for Ragnar Schjølbergsvei 1,3 og 5, gnr/bnr 31/312, 313, 315, 320 samt deler av Gjerdåsveien (umatrikulert) i Rønvik/Saltvern, slik det er vist på plankart datert 05.08. 2014; nivå 1 og 2 og med tilhørende bestemmelser datert 05.08. 2014. Bestemmelsene er revidert 11.11.2014 etter høring. Kartene er merket med PlanID 1308. Det skal utarbeides egen detaljreguleringsplan for fortau i Ragnar Schjølbergs vei. Fortau skal være ferdig opparbeidet før ferdigattest gis for siste byggetrinn i planområdet. Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den 04.12.2014: Forslag: Rødt: 1. Saka sendes tilbake for videre bearbeiding. 2. I revidert forslag tas det sikte på å bevare friområde/balløkke og dagens byggegrense mot Reinslettveien, slik at det også blir en mer harmonisk overgang til den freda eiendommen Breidablikk langs hovedtrafikkåra Reinslettveien. 3. Kommuneplanens arealdel 5,1 om tilpassing til og videreføring av kvaliteter i nærliggende bebyggelse og heilhetsvirkning vektlegges. Maks byggehøgde settes til tre etasjer. SV: 1. Fram til bystyrets behandling utarbeides et tilleggsnotat om friareal/balløkke omfang og innhold samt mulig kommunalt erverv og drift av arealet til balløkke/friareal. H/FRP/SP tillegg til innstillingen: 1. Akseptabel skolekapasitet skal dokumenteres før det gis rammetillatelse. 2. Det skal iverksettes nødvendige trafikksikkerhetstiltak for å sikre skoleveiene i anleggsperioden.
Votering: Pkt. 1 i Rødts forslag fikk 1 stemme (1Rødt) og falt. Pkt. 2 i Rødts forslag fikk 1 stemme (1Rødt) og falt. Pkt. 3 i Rødts forslag fikk 1 stemme (1Rødt) og falt. SVs forslag, 1. og 2. avsnitt, ble tiltrådt enstemmig. Pkt. 1 i H/FRP/SPs forslag ble tiltrådt enstemmig. Pkt. 2 i H/FRP/SPs forslag ble tiltrådt enstemmig. Innstillingen ble tiltrådt med 12 mot 1 stemme (1Rødt). Komitè for plan, næring og miljøs innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12 12, 1.ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplan for Ragnar Schjølbergsvei 1,3 og 5, gnr/bnr 31/312, 313, 315, 320 samt deler av Gjerdåsveien (umatrikulert) i Rønvik/Saltvern, slik det er vist på plankart datert 05.08. 2014; nivå 1 og 2 og med tilhørende bestemmelser datert 05.08. 2014. Bestemmelsene er revidert 11.11.2014 etter høring. Kartene er merket med PlanID 1308. Det skal utarbeides egen detaljreguleringsplan for fortau i Ragnar Schjølbergs vei. Fortau skal være ferdig opparbeidet før ferdigattest gis for siste byggetrinn i planområdet. 1. Fram til bystyrets behandling utarbeides et tilleggsnotat om friareal/balløkke omfang og innhold samt mulig kommunalt erverv og drift av arealet til balløkke/friareal. 2. Akseptabel skolekapasitet skal dokumenteres før det gis rammetillatelse. 3. Det skal iverksettes nødvendige trafikksikkerhetstiltak for å sikre skoleveiene i anleggsperioden. Bystyrets behandling i møte den 11.12.2014: Forslag Fra Brigt Kristensen, Rødt: Primært: Saken utsettes Sekundært: 1. Saka sendes tilbake for videre bearbeiding. 2. I revidert forslag tas det sikte på å bevare friområde/balløkke og dagens byggegrense mot Reinslettveien, slik at det også blir en mer harmonisk overgang til den freda eiendommen Breidablikk langs hovedtrafikkåra Reinslettveien. 3. Kommuneplanens arealdel 5,1 om tilpassing til og videreføring av kvaliteter i nærliggende bebyggelse og heilhetsvirkning vektlegges. Maks byggehøgde settes til tre etasjer. Votering Utsettelsesforslag fra Rødt fikk 3 stemmer (3R) og falt Forslag fra Rødt fikk 3 stemmer (3R) og falt.
Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12 12, 1.ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplan for Ragnar Schjølbergsvei 1,3 og 5, gnr/bnr 31/312, 313, 315, 320 samt deler av Gjerdåsveien (umatrikulert) i Rønvik/Saltvern, slik det er vist på plankart datert 05.08. 2014; nivå 1 og 2 og med tilhørende bestemmelser datert 05.08. 2014. Bestemmelsene er revidert 11.11.2014 etter høring. Kartene er merket med PlanID 1308. Det skal utarbeides egen detaljreguleringsplan for fortau i Ragnar Schjølbergs vei. Fortau skal være ferdig opparbeidet før ferdigattest gis for siste byggetrinn i planområdet. 1. Fram til bystyrets behandling utarbeides et tilleggsnotat om friareal/balløkke omfang og innhold samt mulig kommunalt erverv og drift av arealet til balløkke/friareal. 2. Akseptabel skolekapasitet skal dokumenteres før det gis rammetillatelse. 3. Det skal iverksettes nødvendige trafikksikkerhetstiltak for å sikre skoleveiene i anleggsperioden. Sammendrag Hensikten med planarbeidet er å bygge nye boligbygg i 3 og 4 etasjer. Eksisterende balløkke flyttes sentralt i planområdet og blir en del av et større offentlig friområde. Kommuneplanens arealdel viser planområdet som uteoppholdsareal og bebyggelse og anlegg. Det er lagt en hensynssone over planområdet: Båndlegging for regulering etter PBL. Av hensyn til den freda eiendommen Villa Breidablikk, er planforslaget endret i forhold til opprinnelig forslag illustrert ved varsel om planoppstart. Byggehøyde er tatt ned og det er lagt opp til annen type bygning som vil oppleves mindre massiv. Fordi planforslaget vil medføre utbygging, er det utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse. Handlingsplan for gang, sykkel, trafikksikkerhet og miljø ble vedtatt i Bodø bystyre i juni 2012. Der er det lagt inn fortau i Ragnar Schjølbergs vei. Etter vedtak om stenging av krysset Ragnar Schjølbergsvei og Gjerdåsveien vurderte administrasjonen behovet for fortau her som mindre viktig. Planen var at utvidelse av fortau i Reinslettveien skulle prioriteres. Men ut fra alle innspill om saken i høringen til reguleringsplan for Ragnar Schjølbergs vei 1-5, skal det likevel legges til rette for opparbeiding av fortau i Ragnar Schjølbergs vei. Byplan skal lage en egen reguleringsplan for fortau i Ragnar Schjølbergs vei. Planen knyttes opp mot utbyggingsavtalen med utbygger. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Det er avholdt et folkemøte. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i bl.a. oppstartsmøte 17.04. 2013. Saken har vært ute på høring og til offentlig ettersyn i perioden 23. 09.2014 06.11.2014. Saksopplysninger Planforslaget ble lagt ut på høring 23. 09. 2014 etter delegert vedtak av Byplansjefen. Innen fristen 06.11.2014 kom det inn 22 merknader. Alle merknader er gjennomgått i vedlagt dokument.
Tiltakshaver for planen er Bodø Boligbyggerlag. Plankonsulent er Norconsult AS. Bakgrunn Bodø Boligbyggerlags boligstiftelse ønsker på vegne av seg selv og Bodø kommune å rive påstående bygninger som er i dårlig forfatning og å bygge nye boligbygg i 3 og 4 etasjer. Eksisterende ballplassfunksjon innenfor planområdet skal flyttes og videreføres i ny plan. Forhold til planverk / føringer fra tidligere vedtak planstatus Nordlige del av planområdet er i Kommuneplanens arealdel avsatt til Uteoppholdsareal. Resten av planområdet er avsatt til Bebyggelse og anlegg nåværende. Det er lagt en hensynssone over planområdet: Båndlegging for regulering etter PBL. Det foreligger ingen reguleringsplan for planområdet. Det er ikke gjort vedtak i saken tidligere. I øst grenser planområdet til bebyggelsesplan for Ragnar Schjølbergs vei, Leiteveien felt B3. I sør grenser det til reguleringsplan for Hovdejordet og Gjerdåsen. Andre opplysninger/uttalelser Merknader som er kommet inn til kommunen i høringsperioden går stort sett på følgende tema: Eksisterende ballplass må ikke flyttes Spesielt hensyn må tas i planen sett opp mot fredet naboeiendom Villa Breidablikk Naboskap i øst er negative til at planforslaget genererer skygge i hagene deres, og de frykter mer støy fra biltrafikk. De ser for seg en lang anleggsperiode med mye støy og støv. Trafikksikker skolevei må ivaretas. Det må bygges fortau i Ragnar Schjølbergs vei. Skolekapasiteten i Saltvern/Rønvik er anstrengt - følger av ny boligbebyggelse etterspørres. Det vises til at akseptabel skolekapasitet som kreves i kommuneplanens rekkefølgebestemmelser ikke er dokumentert. Flere merknader går på at planforslagets tilpasning til eksisterende bebyggelse ikke er god nok, det planlegges for mange boenheter, det bygges for høyt og uteoppholdsarealene tilknyttet Hestehoven barnehage erstattes ikke innenfor planområdet. Hjemmel, forhold til lovverk Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12 12, 1.ledd, legges detaljreguleringsplan for Ragnar Schjølbergsvei 1 5 fram til vedtak for Bodø bystyre. Vurderinger Problemanalyse Hensyn til fredet eiendom villa Breidablikk Tilpassing til eksisterende omgivelser er den største utfordringen til planforslaget. Først og fremst den fredete eiendommen Villa Breidablikk. Planlegger har hatt en god dialog med Fylkeskommunen i planprosessen. Til planforslaget har fylkeskommunen kommet med følgende uttalelse: Planfaglig uttalelse: kan ikke så langt se at foreslått tiltak vil være i strid med regional politikk. Ingen vesentlige merknader til planforslagets arealdisponering. Samferdselsfaglig uttalelse: Fylkeskommunen har ut fra gjeldende lov- og regelverk knyttet til sine ansvarsområder samt til Transportplan Nordland og fylkets planverk og retningslinjer forøvrig, ingen spesielle merknader til reguleringsplan for Ragnar Schjølbergs vei 1, 3 og 5. Kulturminnefaglig uttalelse: Planlagt utbygging vil innføre nye bygningstyper og byggehøyder i området og endre karakteren i omgivelsene, men Nordland fylkeskommune vurderer likevel planforslaget som akseptabelt i forhold til konsekvensene for Villa
Breidablik som fredet kulturminne. Avdelingen har ingen øvrige kulturminnefaglige merknader til planforslaget. Hestehoven barnehage Flere protester er kommet mot nedleggelse av eksisterende barnehage som ligger i planområdet. Også protester mot at uteromsarealet tilknyttet barnehagen ikke er erstattet innenfor planområdet. Barnehagen er foreldredrevet og leier i dag lokaler og uteareal hos Fylkeskommunen. Driverne av barnehagen har spilt inn forslag til barnehage i reguleringsplanprosessen. Fra Oppvekst- og kulturavdelingen i Bodø kommune blir det opplyst om at det i området er god barnehagedekning. Derfor legger ikke planforslaget til rette for nytt område med barnehageformål. Fylkeskommunen har nå solgt eiendommen og leieavtalen med barnehagen er sagt opp. Reinslettas Venner argumenterer med følgende: -De åpne arealene rundt barnehagen går tapt. Det er feil at dette arealet ikke er foreslått vernet i grønn plakat som et offentlig tilgjengelig grøntareal - for det har det fungert som i alle år. Hvis utearealene til Hestehoven barnehage omdisponeres må disse reetableres innen planområdet. Viser til Rikspolitiske Retningslinjer for barn og unges rettigheter i planlegging, som sier at areal som ikke er regulert til friareal men som brukes som lekeareal av barn, skal ved omdisponering erstattes. Det er rett som det påpekes at det er lite lekeareal i Rønvikområdet. Men ballplassarealet skal i sin helhet erstattes innenfor planområdet. Nærlekeplasser for de nye beboerne anlegges i tillegg ved byggene. Å kreve at utearealet til en av eiendommene skal erstattes fordi det har vært drevet barnehage der virker urimelig. Skolekapasiteten i Saltvern/Rønvik Skolekapasiteten i Rønvik er utfordrende; Saltvern og Rønvik skoler er fulle pr. i dag. Østbyen skole har ledig kapasitet. Det åpner seg en mulighet for at Østbyen skole kan avlaste Saltvern når ny Riksvei er bygd, og trygg skolevei fra Rønvik sikret gjennom planfrie kryssinger og tilrettelagt G/S system. Når det gjelder merknader om bygging i områder der skolekapasiteten for tiden er anstrengt: Elevtallet svinger hele tiden innenfor de ulike skolekretser, der folk til enhver tid vil bo er presset på skolekapasiteten naturlig nok størst. Byplan skal tilrettelegge for boligbygging. Det er i planforslaget beskrevet avbøtende tiltak for manglende skoleplasser på Saltvern. Trafikk Det er kommet inn flere merknader på at fortau i Ragnar Schjølbergs vei er foreslått tatt ut av planforslaget til fordel for en oppgradering i Reinslettveien. Krysset Ragnar Schjølbergsvei Gjerdåsveien skal stenges og en får ikke den gjennomgangstrafikken som plan om fortau i Ragnar Schjølbergs vei var bakgrunnen for. I formannskapsak 13/5 ble endelig plassering av bomringer i Bodø vedtatt. I saken heter det bl.a.: I "Handlingsplanen for gang, sykkel, trafikksikkerhet og miljø" ligger det inne tiltak i gatenettet på Reinsletta. Stengingen i krysset Gjerdåsveien Ragnar Schjølbergs vei vil medføre noe endret trafikkbilde. Prioriteringene som er gjort i handlingsprogrammene i dette området bør derfor gjennomgås for å vurdere om det er behov for endrete eller nye tiltak. (Vedtak om stengning i Gjerdåsveien ble gjort 30.01.2013). Tidlig i planprosessen vurderte en at behov for utvidelse og oppgradering av fortau i Reinslettveien var viktigere å få gjennomført enn etablering av fortau i Ragnar Schjølbergs vei. På grunn av alle innspillene fra nabolaget foreslås likevel fortau tatt med som et eget reguleringsprosjekt for Byplan. Dette arbeidet skal koordineres i utbyggingsavtalen med utbygger av området. Det er areal nok mellom byggegrense og veiformål i Ragnar Schjølbergs vei til å etablere fortau etter kommunale normer. Fylkesmannens kommentar til åpning for frikjøp av lekeareal Det bemerkes at det i forslaget til reguleringsbestemmelser 2.6 er tatt med en åpning for å kjøpe seg fri fra kravet til å opparbeide felles lekeplass. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har i
et brev datert 24. oktober 2014 uttalt seg om frikjøpsordningen, som bare gjelder parkeringsplasser. Det er ikke hjemmel i plan- og bygningsloven for en frikjøpsordning når de gjelder leke- og uteoppholdsareal. Byplan er klar over Kommunal- og fornyingsdepartementets brev om at frikjøpsordning for lekeareal ikke er hjemlet i PBL. Kommunen er i en uoversiktlig situasjon rundt dette spørsmål og arbeider med saken for å komme til en løsning. 2.6 i planbestemmelsene er revidert på bakgrunn av dette. Videre påpeker Fylkesmannen at forslaget til 7.4 i reguleringsbestemmelsene må endres slik at det blir krav om at balløkke og lekeareal skal være ferdig opparbeidet før det gis tillatelse til å sette i gang arbeider i området B1. Slik bestemmelsen nå er foreslått, vil området bli uten et friområde for barn og unge i perioden fra arbeider igangsettes i området B1 og til den første nye boligen i området kan tas i bruk. Det nye arealet må kunne tas i bruk før det i det hele tatt gjøres inngrep i eksisterende friareal. 7.4 endres i tråd med innspill. Løsningsmuligheter Planforslaget viser i vedlagt illustrasjonsplan at det er tatt hensyn til Villa Breidablikk ved at det er foreslått ny bygningsmasse med moderat volum. Videre er bygningskroppene plassert gunstig i forhold til det fredete huset. Arealet vis a vis hovedbygget Villa Breidablikk er avsatt til uteoppholdsareal/ballplass/lek. Dette bidrar til å gi den fredete naboeiendommen mer luft rundt seg. Slik som byggene er foreslått plassert, vil også solforholdene til naboer i øst være ivaretatt så langt en kan forvente i et bymessig fortettingsområde. Ball-/lekeområdet har fått sentral plassering i planområdet, noe som vil gi strøket et oppgradert lekeareal med tryggere plassering når det gjelder trafikk. Konsekvenser Planen vil gi bydelen Rønvik 80 nye leiligheter som det er stor etterspørsel etter. Foreslått fortetting vil bidra til å heve boligstandarden innenfor planområdet. Barna i området, samt barn fra det nye utbyggingsområdet, vil få et oppgradert og trygt uteoppholdstilbud. Trafikkbelastningen på Reinslettveien vil bli større enn i dag. Det planlegges utvidelse av fortau i Reinslettveien. Beboerne i området er bekymret for trafikksikkerheten og krever at det bygges fortau i Ragnar Schjølbergs vei. Fortau lå i utgangspunktet inne som et Bypakkeprosjekt. På grunn av de beskrevne endringer i trafikksituasjonen i området vurderte en tidlig i planprosessen å gjøre omprioritering i Bypakken. Dette viste seg i høringsrunden ikke å aksepteres av nabolaget. Konklusjon og anbefaling Vurdering Bystyret finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert; er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer. Forslaget vil medføre 80 nye leiligheter med tilhørende økt biltrafikk, trafikkløsninger og parkeringsanlegg under bakken. Stor offentlig grendelekeplass etableres sentralt i planområdet til erstatning for eksisterende ballplass langs Reinslettveien. Tiltaket ansees som positivt da det er stort behov for leiligheter i Bodø, og fortetting av sentrumsnære områder er et overordnet mål i Bodø kommune.
Skolekapasiteten er pr. i dag spent på Saltvernskolene. Det åpner seg en løsning på kapasitetsproblemet ved at Østbyen skole kan avlaste Saltvern når ny RV 80 er bygd og trygg skolevei for Rønvik sikres gjennom planfrie kryssinger og tilrettelagt G/S system. Det er viktig å presisere, at en av Byplans oppgaver er å legge til rette for økt boligbygging gjennom oppfølging av vedtatte overordna planer slik som Kommuneplanens strategiske samfunnsdel og kommuneplanens arealdel. Bodø kommune må planlegge skolekapasitet i forhold til de mål for bl.a. boligetablering som settes i disse overordna planer. På bakgrunn av innspill fra beboerne i området, skal fortau bygges i Ragnar Schjølbergs vei. Byplan utarbeider egen reguleringsplan for fortau. Arbeidet skal koordineres gjennom utbyggingsavtalen med utbygger. Planforslaget vurderes å være i samsvar med arealformål gitt i kommuneplanens arealdel. Ønsker og innspill fra berørte parter i nabolaget ansees å være tilfredsstillende vurdert og hensyntatt i plansaken. Konklusjon Bystyret finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer, og kommunens overordnede planer og mål for utvikling av kommunen/mål for byutviklingen. Planforslaget foreslås vedtatt. Rolf Kåre Jensen Rådmann Annelise Bolland Byplansjef Knut Hernes Kommunaldirektør Saksbehandler: Kari Valberg Trykte vedlegg: Innspill fra høringsrunden med kommentar Planbestemmelser Planbeskrivelse Sol-skyggekart Perspektiv fra sør Situasjonskart Illustrasjon snitt Plankart vertikalnivå 1 Plankart vertikalnivå 2 Perspektivskisse Utrykte vedlegg: <Vennligst ikke slett noe etter denne linjen>