NORGES HANDELSHØYSKOLE Bergen, våren 2006 Er verdtaksten tl å stole på? En analyse av takstmannens økonomske relasjon tl eendomsmegler av Krstan Gull Larsen Veleder: Professor Guttorm Schjelderup Utrednng fordypnngs-/spesalfagsområdet: Økonomsk analyse (ECA) NORGES HANDELSHØYSKOLE Denne utrednngen er gjennomført som et ledd svløkonomutdannngen ved Norges Handelshøyskole og godkjent som sådan. Godkjennngen nnebærer kke at høyskolen nnestår for de metoder som er anvendt, de resultater som er fremkommet eller de konklusjoner som er trukket arbedet.
Sammendrag Denne utrednngen gjør bruk av økonomsk teor for å undersøke om takstmenn kan forventes å avg nøytrale og korrekte verdtakster. Den tar utgangspunkt en analyse av eendomsmegleres etterspørsel etter takserngstjenester, der det argumenteres for at dsse vl ønske relatvt høye verdtakster. Vdere modelleres konkurransestuasjonen markedet for takserngstjenester. Denne konkurransen fører tl at eendomsmeglerne, som takstmannens vktgste kunde, får tlbud om nøyaktg den type takst de ønsker. Dermed konkluderer utrednngen med at en verdtakst, avgtt med den henskt å fremskaffe nformasjon om en bolg som skal selges, kke kan forventes å være en nøytral verdsettelse. 2
Forord Takserng av bolg er noe de fleste av oss før eller sden får befatnng med, ofte gjennom kjøp eller salg av egen bolg. Jeg fattet selv nteresse for takstmannens vrksomhet etter å ha benyttet en takstmann forbndelse med bolgsalg, og ble nysgjerrg på om hans vurdernger kunne forventes å være objektve. Problemstllngen denne utrednngen har endret seg noe underves. Jeg startet dette arbedet med et ønske om å fnne ut hvordan ordnngen med bruk av takstmann det norske bolgmarkedet kunne tenkes å påvrke bolgprsene. Utrednngen, slk den nå forelgger, avdekker kke om det fnnes en slk sammenheng mellom takstmannen og bolgprsene, men konkluderer med at takstmannen neppe er noen objektv aktør en bolghandel. Det vktgste jeg har erfart arbedet med denne utrednngen er at det å modellere markeder og økonomske sammenhenger er svært utfordrende. Modeller som tlsynelatende har passet godt har bltt forkastet på grunn av brudd på forutsetnngene eller av andre årsaker. Men arbedet har også vært nteressant, og det har vært svært gvende å jobbe så mye med ett og samme tema. Jeg takker veleder Guttorm Schjelderup for hans engasjement for problemstllngen jeg valgte samt for verdfulle nnspll underves arbedet med utrednngen. Samtdg vl jeg takke Grete Høyum ved Eendomsakademet for god hjelp med nnsamlng av nformasjon om takserngsbransjen. Bergen, jun 2006 ------------------------------------- Krstan Gull Larsen 3
Innholdsfortegnelse SIDE 1. Innlednng 6 1.1 Bakgrunn og problemstllng 6 1.2 Noen avgrensnnger 7 1.3 Dspossjon 8 2. Teoretsk rammeverk og metode 9 2.1 Teoretsk rammeverk 9 2.1.1 En modell for fr konkurranse 9 2.1.2 Prskonkurranse olgopol: Bertrandmodellen 11 2.1.3 Bertrandmodellen med dfferenserte produkter 12 2.2 Kvaltet, nformasjon og dynamsk konkurranse 15 2.2.1 Tre typer produkter 15 2.2.2 Verden av fremtdg salg: En dsplnerende mekansme 15 2.3 Hvordan velge modell? 17 2.4 Lønnsomhet og kunders forhandlngsmakt 18 2.5 Metode og kldebruk 19 3. Insttusjonelle forhold 22 3.1 Takserng 22 3.1.1 Hva er en takst? 22 3.1.2 Takserngsgrunnlag og -metoder 23 3.1.3 Skjønn 24 3.1.4 Noen begreper 25 3.1.5 Krav tl takstmannen 26 3.1.6 Takstmannens jurdske ansvar 27 3.1.7 Markedet for takserngstjenester 28 3.1.8 Oppsummert om takserng 30 3.2 Eendomsmeglng 31 3.2.1 Hva gjør en eendomsmegler? 31 3.2.2 Eendomsmegleren som mellommann 31 3.2.3 Eendomsmeglerens jurdske ansvar 32 3.2.4 Markedet for eendomsmeglertjenester 32 3.3 Forholdet mellom eendomsmegler og takstmann 34 4
SIDE 4. Eendomsmeglers ønske om høy verdtakst 37 4.1 Meglers profttfunksjon 38 4.2 Verdtakst og meglers proftt 40 4.2.1 Verdtakst og omsatt kvantum av megleroppdrag 40 4.2.2 Verdtakst og meglers kostnad per megleroppdrag 42 4.2.3 Verdtakst og nntekt per megleroppdrag 42 4.2.4 Tlbake tl meglers profttfunksjon 44 4.3 Konkurranse om å selge bolger 45 4.4 Konkurransen om megleroppdrag 48 4.4.1 Valg av modell 49 4.4.2 Meglers tlpasnng 50 4.5 Oppsummert om meglers preferanser 50 5. Konkurranse gr høye verdtakster 51 5.1 Konkurransen markedet for takserngstjenester 51 5.1.1 Takstmannens profttfunksjon 52 5.1.2 Valg av modell 52 5.1.3 Takstmannens tlpasnng 53 5.2 Maktforholdet mellom megler og takstmann 55 5.3 Dynamsk konkurranse markedet for takserngstjenester 56 5.3.1 Kostnader ved å sette høy verdtakst 56 5.3.2 Tlbake tl eendomsmeglers preferanser 57 5.3.3 Gjenkjøp gjør takstmannens rykte vktg 58 5.4 Oppsummert om konkurransen mellom takstmenn 60 6. Konklusjon og noen mplkasjoner 61 6.1 Konklusjon 61 6.2 Implkasjoner 62 6.2.1 Generelt 62 6.2.2 Hva kan gjøres? 63 6.3 Vdere studer 64 Appendks 66 Referanser 67 Vedlegg: Skjema, Norges Takserngsforbund. 70 5
1. Innlednng Det at takstmannen er objektv gjør at han er ytterst nødvendg ulke sammenhenger som ved kjøp og salg av fast eendom ( ) (www.nto.no) 1.1 Bakgrunn og problemstllng Statet ovenfor er hentet fra nternettsdene tl NITO Takst, en av to fagorgansasjoner takserngsbransjen. Oppfatnngen av takstmannen som en objektv aktør bolgmarkedet har bltt utfordret de sste årene, speselt meda. Ttler pressen som Takstmannen lyver 1, Ikke stol på taksten 2 og Kaos takstbransjen 3 llustrerer at takstmannen og takserngsbransjen har kommet under krtkk på flere områder. Et av de mest omtalte og krtserte forholdene har vært koblngen mellom takstmannen og eendomsmegler, og uttalelser blant annet fra Kredttlsynet 4 og takserngsbransjen selv understreker dette: Bndngene mellom takstmenn og meglere er for mange og truer takstmannens rolle som uavhengg og objektv aktør. (Ka-Haftor Olsen, daglg leder NITO Takst) 5 Tl tross for denne relatvt store oppmerksomheten omkrng dette temaet har jeg fortsatt tl gode å se analyser eller vtenskapelge utrednnger som skter mot å styrke eller svekke påstanden om takstmannens objektvtet, eller mangel på sådan. Denne utrednngen tar mål av seg å gjøre nettopp det, og problemstllngen lyder som følger: Medfører takstmannens økonomske relasjon tl eendomsmegler at verdtaksen kke kan forventes å være en nøytral og korrekt verdsettelse? For å svare på dette tar jeg utgangspunkt takstmannens nteresser som økonomsk aktør, og analyserer dsse ved hjelp av mkroøkonomsk teor. Nærmere bestemt ser jeg på markedet for 1 http://www.dnsde.no 2 http://www.aftenposten.no 3 http://www.dagbladet.no/ 4 http://www.aftenposten.no 5 Samme som note 3 6
takserngstjenester, der takstmenn er tlbydere og eendomsmeglere er konsumenter. Den økonomske relasjonen er dermed den mellom kunde og leverandør. Problemstllngen jeg tar opp er nteressant av flere årsaker. For det første er bolghandel noe som angår de aller fleste av oss, og nvesterng egen bolg er for mange den største enkeltnvesterngen lvet. Det betyr at det er allmenn nteresse at takstmannen bdrar med rktg nformasjon. For det andre er prsen på bolger en vktg makroøkonomsk størrelse. Forbndelsen mellom bolgprsvekst og kredttutvklng, forbruk og andre sentrale økonomske forhold gjør at prsforstyrrelser bolgmarkedet kan få omfattende makroøkonomske konsekvenser. 1.2 Noen avgrensnger For å kunne holde meg nnenfor de rammene som er satt for dette utrednngsarbedet har det vært nødvendg å gjøre noen avgrensnnger. For det første har jeg valgt å kun se på verdtakster som avgs den henskt å fremskaffe nformasjon om bolger som skal omsettes det prvate bolgmarkedet. Dette var nødvendg for å solere de tlfeller der selger har et ønske om å oppnå høyest mulg prs på bolgen. Man kan tenke seg enkelte tlfeller, for eksempel eendomsoverdragelser forbndelse med arveoppgjør, der høy prs kke nødvendgvs er selgers eneste mål. For det andre dreer denne utrednngen seg kun om de takster som nnhentes av en eendomsmegler, som på vegne av en selger har fått oppdrag å omsette en bolg markedet. Som jeg skal vse kapttel 4 og 5 er det et poeng at det vanlgvs er megler, og kke selger, som henter nn verdtaksten. Selv om det fremgår av både tttel og problemstllng er det også vktg å påpeke at jeg kun ser på produktet verdtakst. Det fnnes nemlg en rekke andre takstprodukter der takstmannens forhold tl oppdragsgver er av en annen natur. Jeg kommer tlbake tl verdtakstbegrepet kapttel 3. Konsekvensen av dsse avgrensnngene er at konklusjonene jeg kommer tl kapttel 6 kun vl gjelde for den type takster beskrevet her, og ngen andre. Takster som passer denne beskrvelsen later mdlertd tl å være de absolutt mest vanlge (BTU pkt 6.3.4 og NEA 5 2005, 6). 6 6 Referansene er forkortelser for henholdsvs Bolgtakstutvalgets rapport og Norsk Eendomsakadem. Dsse kldene blr beskrevet nærmere kapttel 3. 7
1.3 Dspossjon Denne utrednngen er strukturert på følgende måte: Kapttel 2 gr en nnførng den teor og de modeller jeg har benyttet arbedet med problemstllngen. I tllegg nneholder det en kortfattet beskrvelse av mtt valg av fremgangsmåte. Vdere gr kapttel 3 en nnførng relevante nsttusjonelle forhold takserngs- og eendomsmeglerbransjen. Kapttel 4 og 5 er utrednngens analysekaptler. Dsse tar for seg henholdsvs hva slags verdtakster eendomsmegler helst vl ha og hvlken betydnng konkurransen mellom takstmenn om har for fastsettelsen av takstverd. Kapttel 6 konkluderer analysen fra de foregående kaptlene og ser kort på noen mulge mplkasjoner. 8
2. Teoretsk rammeverk og metode I dette kapttelet gjør jeg rede for den teor og de modeller som jeg benytter analysen denne utrednngen. Jeg gjør også kort rede for fremgangsmåten jeg har brukt for å svare på problemstllngen som ble skssert nnlednngen. 2.1 Teoretsk rammeverk Majorteten av de modeller og teorer jeg ser på her omhandler konkurransen mellom bedrfter som har som mål å maksmere proftt. Jeg tar først for meg to modeller for konkurranse markeder med homogene produkter; en modell for fr konkurranse og en for prskonkurranse olgopol. Den sste av dsse utvdes også tl å omfatte konkurranse med dfferenserte produkter. Vdere ser jeg på noen problemer knyttet tl produkter der det er vanskelg for konsumenten å observere kvalteten på produktet før det er konsumert. Slke problemer kan løses ved at bedrfter opparbeder seg et rykte. Jeg gr tl slutt en kortfattet nnførng deler av Porter (1980) stt rammeverk for å analysere maktfordelngen mellom bedrften og aktører dens omgvelser. Teoren og modellene er all hovedsak hentet fra Pndyck og Rubnfeld (2001), Sørgard (1997), Trole (2003) og Besanko m.fl. (2004). Mye av dette kapttelet bygger på spllteor. Jeg gjennomgår kke slk teor denne utrednngen, men vl lkevel referere hyppg tl spllteoretske begreper. For en nnførng relevant spllteor vser jeg tl Sørgard (1997). 2.1.1 En modell for fr konkurranse I denne enkle modellen for fr konkurranse antas alle bedrftens nnsatsfaktorer, og dermed kostnader, å være varable på kort skt. 7 Det betyr at de kan endres umddelbart. Pndyck og Rubnfeld (2001, 252-253) nevner tre forutsetnnger som må være oppfylt for at det skal være fr konkurranse et marked: 1. Bedrftene er prstakere: Dette nnebærer at bedrftene som konkurrer kke har noen nnflytelse over prsen som tas for varen de selger markedet. Bedrfter må ta markedsprsen for gtt sden det er så mange tlbydere at den enkelte bedrfts eget kvantum kke er stort nok tl å ha nnvrknng på markedsprsen. Bedrftene har ngen markedsmakt. 7 I markeder der deler av bedrftenes kostnader er faste og kke mulg å endre umddelbart må man sklle mellom lkevekter på kort skt. (Pndyck og Rubnfeld, 2001, kapttel 8). 9
2. Bedrftene tlbyr homogene produkter: Alle bedrftenes produkter er perfekte substtutter. Dette betyr at ngen bedrft kan heve prsen over markedsprs uten at den mster alt stt salg. 3. Det ekssterer ngen nngangs- eller utgangsbarrerer: Det er ngen speselle kostnader for bedrfter knyttet tl å gå nn eller ut av et marked. Dette bdrar tl å holde konkurransenvået høyt, sden det alltd vl være bedrfter klare tl å entre markedet hvs det byr seg profttmulgheter. Fgur 2.1 vser bedrftens tlpasnng et marked med fr konkurranse. I fguren er margnalkostnaden gtt ved MC, gjennomsnttlge varable kostnader per enhet er gtt ved AVC, markedsprsen gtt ved P og kvantum ved Q. Når bedrften står overfor en gtt markedsprs blr denne lk den margnale nntekten. Fgur 2.1: Bedrftens tlpasnng under fr konkurranse P MC AVC P* P Q* Q Formelt uttrykkes bedrftens proftt med følgende funksjon: π = PQ C(Q) (2.1) Optmal tlpasnng er gtt ved førsteordensbetngelsen tl 2.1: π = P C'( Q) = 0 P = MC Q 123 MC (2.2) 10
Uten nngangsbarrerer dette markedet vl bedrfter som er stand tl å tjene proftt entre markedet og konkurrere ut bedrfter med høyere kostnader. Dette vl få den aggregerte tlbudskurven tl å skfte utover, slk at markedsprsen faller og de neffektve bedrftene forsvnner fra markedet (bd, 273). Proftten blr derfor lk null for bedrfter markeder som kan beskrves med denne modellen. 2.1.2 Prskonkurranse olgopol: Bertrandmodellen Få markeder kan mdlertd beskrves som markeder med fr konkurranse. Pndyck og Rubnfeld (2001, 424) defnerer olgopol slk: Et marked hvor kun noen få bedrfter konkurrerer med hverandre og hvor etablerng av nye bedrfter er hndret. Den såkalte Bertrandmodellen kan brukes for å analysere bedrfters tlpasnng olgopol, og Sørgard (1997, 57-64) gr en nnførng denne. Den vktgste forskjellen fra modellen med fr konkurranse er at bedrftene Bertrandmodellen er gjensdg avhengge. Det betyr at bedrften kke tar omgvelsene for gtt, men tar hensyn tl hvordan rvalen vl tlpasse seg når den velger egen strateg. I modellen ser man for seg to dentske bedrfter, med konstant grensekostnad c, som konkurrerer prser. Bedrftene setter prs smultant, tlbyr homogene produkter, har ngen faste kostnader og møtes markedet èn gang (.e. en statsk modell). Den totale etterspørselen markedet er gtt ved D(P ), og P er prsen bedrft 1 og 2 tar, der = 1,2. Hvs man forutsetter at bedrftene deler markedet lkt hvs de tar samme prs og samtdg at begge hver for seg har kapastet tl å dekke hele markedet (.e. ngen kapastetsbegrensnger), vl begge bedrftene ta prs lk grensekostnad. Trole (2003, 210) forklarer dette utfallet. Tar den ene bedrften en høyere prs enn den andre p p > c 1 > 2 (2.3) vl kke bedrft 1 ha noen etterspørsel, og det vl være rasjonelt å prse margnalt under bedrft 2. Den vl ønske å underprse så lte som mulg slk at dfferansen mellom prs og margnalkostnad blr så stor som mulg: 11
p 1 = p 2 ε (2.4) Her er ε et svært lte tall. Hvs begge bedrftene tar lk prs over margnalkostnad vl det fortsatt være nsentver for dem tl å sette ned prsen på samme måte, sden man da kan betjene hele heller enn halve markedet. Ingen vl mdlertd ta lavere prs enn c, sden man da får negatv proftt, og begge vl derfor sette prs lk den konstante margnalkostnaden. At man en stuasjon med bare to konkurrenter får det samme utfallet som under fullkommen konkurranse kalles Bertandparadokset (Ibd). Proftten er gtt ved ( P1 c) D( P1 ) hvs P1 < P2 ( P1 c) D( P1 ) π 1 = hvs P1 = P2 der, j = 1, 2 og j (2.5) 2 0 hvs P1 > P2 Tlpasnngen P 1 = P 2 = c er en Nash-lkevekt sden ngen av bedrftene da vl ønske å endre stt valg av prs etter å ha observert rvalens prs (Sørgard 1997, 59). 8 2.1.3 Bertrandmodellen med dfferenserte produkter Sørgard (1997, 61-64) ser også på en Bertrandmodell med horsontalt dfferenserte produkter. I et horsontalt dfferensert produktlandskap er det noen konsumenter som vl foretrekke det ene produktet fremfor det andre dersom prsen er lk (bd). Når to bedrfter står overfor slk heterogen etterspørsel og tlbyr dfferenserte produkter kan bedrft stt etterspurte kvantum gs ved D ( P ) = Q = A bp + kp der 0 < k < b,, j = 1, 2 og j (2.6) j Parameterne k og b vser at bedrftens egen prs har større nnvrknng på etterspørselen enn konkurrentens prs. Proftten er gtt ved 8 Fjernes noen av forutsetnngene som lgger tl grunn for denne modellen vl mdlertd tlpasnngen kunne bl annerledes. Sørgard (1997, 61) nevner tre måter å unngå Bertandparadokset på: Innførng av kapastetsbegrensnger, la bedrftene møtes markedet gjentatte ganger og dfferenserte produkter. 12
π = P c ) D( P ) = ( P c )( A bp + kp ) (2.7) ( j Førsteordensbetngelsen er gtt ved (2.7), og sden bedrften er profttmaksmerende vl den velge en prs som gr grenseproftt lk 0: π = P A + kp j + bc 2 bp = 0 (2.8) Løst med hensyn på prsen har man bedrft sn reaksjonsfunksjon med hensyn på rvalens valg av prs: P A + kpj + bc = R ( Pj ) (2.9) 2b Sden rvalens prs har postvt fortegn har reaksjonskurvene fgur 2.2 postv helnng, og Bertrand-lkevekten (P 1 *, P 2 *) er gtt ved krysnngspunktet mellom de to reaksjonskurvene. Handlngsvarablene er strategske komplmenter. Lkevektsprsene kan fnnes algebrask ved å sette reaksjonsfunksjonene tl de to bedrftene nn hverandre og løse med hensyn på bedrftenes prs. Fgur 2.2 Bertrand-lkevekt med dfferenserte produkter P 2 R 1 (P 2 ) R 2 (P 1 ) P 2 * Bertrand-lkevekt P 1 * P 1 13
I motsetnng tl Bertrandmodellen med homogene produkter vl det denne modellen være mulg for bedrftene å ta en prs høyere enn grensekostnad og dermed tjene proftt. Årsaken tl det er at noen konsumenter er vllg tl å betale noe mer for det ene produktet enn for det andre. I kapttel 4 vl jeg utvde denne modellen ytterlgere. Jeg tllater da at de to bedrftene kan foreta et strategsk valg før de konkurrer prser, som kan påvrke egen reaksjonsfunksjon. Dette er teor som langt på ve er analog med teor for strategske bndnger (Sørgard, 1997, 132-138), men her forutsettes begge bedrftene å være markedet, samt at de smultant velger verd på den strategske varabelen før de konkurrerer som Bertrandmodellen over. Hvs man antar at det tar leger td å gjennomføre den strategske tlpasnngen enn å sette prser blr dette et spll med følgende to trnn. Fgur 2.3 llustrerer dette. Fgur 2.3: En modell med konkurranse to trnn Trnn 1: Trnn 2: Strategsk valg Bertrandkonkurranse Bedrftene vl se fremover td og ta hensyn tl den etterfølgende prskonkurransen når de tar sne strategske valg på trnn 1. Et slkt spll løses derfor med baklengs nduksjon. Hvs verden på den strategske varabelen, for eksempel en FoU-nvesterng reduserte margnalkostnader, er gtt ved K, og bedrftenes handlngsvarabler på trnn 2 (.e. prser) er gtt ved X og X j, vl bedrft sn proftt en slk modell være gtt ved π = K, X ( K ), X ( K )) (2.10) ( j Her ser man at begge bedrfters reaksjonsfunksjoner avhenger av bedrft stt strategske valg. Optmal tlpasnng på trnn 1 er avhengg av hvordan valg av verd på K påvrker egen proftt, både drekte og gjennom hvordan rvalen vl reagere. Tlpasnngen fnnes ved å totaldervere 14
lknng (2.10). I kapttel 4 vser jeg den teknske fremgangsmåten, og ser derfor ngen grunn tl å gjøre det samme også her. 2.2 Kvaltet, nformasjon og dynamsk konkurranse I dette avsnttet ser jeg på hvordan det kan lønne seg for bedrfter som tlbyr tjenester å opparbede seg et rykte for å tlby god kvaltet. Det betyr at det åpnes for at bedrfter kan møte hverandre markedet gjentatte ganger. 2.2.1 Tre typer produkter Noen produkter er det lettere å bestemme kvalteten på enn andre. Trole (2003, 106) skller mellom tre typer goder etter hvor enkelt eller vanskelg det er for en konsument å fastslå kvalteten på dem. Search goods er varer som konsumenten kan søke etter ford kvalteten er kjent før varen kjøpes og experence goods er varer som man kke kan observere kvalteten på før etter kjøpet er gjennomført. Den sste varetypen, credence goods er det vanskelg å slå fast kvalteten på selv etter at varen er konsumert. Eksempler på varer de ulke gruppene er henholdsvs kjøp av utenlandsk valuta (kursen er kjent), mat på restaurant (man får først smake etter at maten er bestlt) og flournnholdet tannpasta, med mndre det er opplyst på tuben (bd). De aller fleste tjenester hører hjemme den andre av de tre produktkategorene, experence goods. Jeg kaller tjenester et erfarngsprodukt. 2.2.2 Verden av fremtdg salg: En dsplnerende mekansme Wegelt og Camerer (1988) ser på verden av å ha et godt rykte for bedrfter som produserer experence goods, herunder tjenesteytende sektor. De bruker blant annet revsjons- og fnansnærngen som eksempler på at tjenesteleverandører kan opparbede seg et rykte for å tlby tjenester av høy kvaltet, og på den måten begrense de negatve konsekvensene av at kjøper kke er nformert om kvalteten. Trole (2003, 122-123) formalserer en slk problemstllng ved å ta utgangspunkt en forenklet versjon av den såkalte Klen-Leffler- Shapro-modellen. 9 Jeg skal kke gjeng denne modellen her, men kun ta med følgende sentrale nnskt: Hvs konsumenter tror produsenter bryr seg om stt rykte, eksempelvs for god kvaltet, kan produsenter komme tl å tlpasse seg etter dette. Jeg ser her for meg en stuasjon tlsvarende den statske Bertrandmodellen med homogene produkter fra avsntt 2.1.2. Forskjellen er at bedrftene nå kan tlby høy eller lav kvaltet, 9 Denne baserer seg på en monopolstuasjon. 15
henholdsvs S H og S L, og kostnaden ved å tlby dsse to kvaltetene er den samme. 10 I tllegg er produktene erfarngsprodukter. Så lenge P 1 = P 2, som den statske lkevekten, vl alle konsumentene perode t velge å kjøpe tjenester av den produsenten som perode t 1 ga høy kvaltet. Hvs bedrftene ga lk kvaltet t 1 vl de dele markedet lkt. Det er dermed proftt å hente for bedrfter som har rykte for å tlby god kvaltet. Når bedrftene møtes markedet vl det være tre ulke payoff-alternatver. Dsse er gjengtt payoff-matrsen under (fgur 2.4). Hvs begge setter lk kvaltet og lk prs er payoff lk B for begge. Lke prser men ulk kvaltet gr payoff lk A tl bedrften som produserer høy kvaltet og C tl bedrften med lav kvaltet. Dermed har v A > B > C. Lav kvaltet første perode vl g proftt denne peroden, men ngen proftt etterfølgende peroder. Fgur 2.4: Payoff et dynamsk spll med to kvaltetsvalg der kvaltet er kostnadsfrtt S H Bedrft 1 S L Bedrft 2 S H (B, B) (C, A) S L (A, C) (B, B) Her er det en Nash-lkevekt når begge bedrfter tlbyr høy kvaltet. Resultatet kan vrke banalt, sden jeg har forutsatt at høy og lav tjenestekvaltet har samme kostnad. Lkevel er dette resonnementet nødvendg for å vse at det er rrasjonelt å sette lav kvaltet. Uten rykteeffekten vlle det kke splt noen rolle for bedrftene om de ga høy eller lav kvaltet. Antagelsen om at prsene er lke, som den statske lkevekten, er kke urmelg gtt utfallet av dette dynamske spllet, for når begge ser at det er rasjonelt å sette høy kvaltet vl man realteten fortsatt ha homogene produkter. En forskjell fra det statske tlfellet vl mdlertd være at det åpner seg mulgheter for stlltende prssamarbed mellom bedrftene. (Trole 10 Dette er mange tlfeller en urealstsk forutsetnng, men den er hensktsmessg for å analysere markedet for takserngstjenester kapttel 5. 16
2003, 245) Men sden kvaltet er kostnadsfrtt vl kke slkt samarbed endre konklusjonene over. Det vl rktgnok bl profttmulgheter hvs bedrftene lykkes med slkt samarbed. Slke rykteeffekter vl også kunne skape nngangsbarrerer nærnger som produserer erfarngsprodukter. Det kan bl kostbart for en aktør uten noe rykte blant konsumentene å skulle komme seg nn markedet, sden det vl kreve at denne kompenserer konsumentenes manglende nformasjon om kvaltet med lavere prs. I nærnger der markedsprsen er lk margnalkostnad må nntrengere budsjettere med en perode med negatv proftt. En slk nngangsbarrere form av en nvesterng negatv proftt kan vdere øke profttmulghetene. En tlsvarende stuasjon et tlfelle med fr konkurranse kan ventes å ha lknende konsekvenser. Bedrfter som kke tlbyr høy kvaltet vl umddelbart bl valgt bort og forsvnne ut av markedet. Man kan mdlertd stlle spørsmålstegn ved om det det hele tatt er en reell problemstllng, sden rykteeffekten vl skape nngangsbarrerer. Markeder med fr konkurranse er, som forklart, uten nngangsbarrerer. Denne rykte-modellen er utgangspunktet kun relevant markeder der gjenkjøp er normen. I markeder der konsumenter kjøper produktet bare èn gang har kke denne type rykte noen nformasjonsverd. Inkluderes mulgheten for kommunkasjon mellom brukere og potenselle brukere av et erfarngsprodukt, slk Mlgrom og Roberts (1986) antar sn modell, vl førstegangskonsumenter også kunne sklle mellom produsenter av høy og lav kvaltet. 2.3 Hvordan velge modell? For å kunne modellere et marked på en mest mulg realstsk måte er det vktg å ha noen krterer for valg av modell. Jeg bruker utgangspunktet tre krterer for å begrunne mne modellvalg kapttel 4 og 5. Det første og vktgste krteret er markedsstruktur, som avhenger av antall bedrfter markedet og dsses markedsandeler. (Besanko 2004, 204) Antall bedrfter som tlhører et marked avhenger av hvor nære substtutter deres produkter er. Dette avgjøres av produktenes karakterstka, bruksområde og om de selges et geografsk område som gjør dem tl substtutter. Ett av flere mål på markedsstruktur er den såkalte Herfndahlndeksen. 11 Denne ndeksen er summen av de kvadrerte markedsandelene, S, tl hver bedrft som er markedet, (bd) og er dermed formelt gtt ved: 11 Etter Orrs Herfndahl. 17
2 Herfndahl = ( S ) (2.11) Lave verder på Herfndahlndeksen ndkerer fr konkurranse og høye verder ndkerer monopol. Valg av modell avhenger også av om bedrftene markedet selger homogene eller dfferenserte produkter. Dette vl typsk avgjøre valg av type Bertrandmodell og valg mellom en modell for fr konkurranse og en for monopolstsk konkurranse. 12 Det tredje og sste krteret er nvået på nngangsbarrerer bransjen. Fravær av nngangsbarrerer vl trekke retnng av å bruke en modell for fr konkurranse, mens det nærnger der nntrengere er hndret ofte kan være nyttg å bruke en olgopolmodell. Flere andre krterer er også mye brukt, blant annet hvlken grad bedrfter et marked har ledg kapastet. I nærnger der det er vanlg med kapastetsbegrensnnger vl eksempelvs Bertrandmodellen være dårlg egnet sden en bedrft som klarer å underprse rvalen nødvendgvs kke klarer å ta hele markedet på egen hånd. Da er Cournotmodellen 13 mer hensktsmessg å benytte. Kapastetsbegrensnger er kke speselt relevant denne utrednngen, men jeg vl kommentere de tlfeller der en Cournotmodell kunne vært brukt. Bedrftenes prser og lønnsomhet kan også brukes som nyttge ndkatorer. I bransjer der bedrfter tjener stor proftt er det åpenbart kke fr konkurranse. Det kan tyde på høye nngangsbarrerer, men også være en ndkasjon på at det tlbys dfferenserte produkter. Hvs bedrfter en bransje prser sne varer ulkt er det også en ndkasjon på produktdfferenserng, sden det da må være ulk betalngsvlje for varer fra ulke produsenter. 2.4 Lønnsomhet og kunders forhandlngsmakt En rekke faktorer er med på å påvrke lønnsomheten bedrfter og nærnger. I stt Fem Krefter-rammeverk systematserer Porter (1980) noen slke faktorer. Dette rammeverket er basert på økonomsk teor, og kan blant annet brukes for å llustrere hvordan forhold bedrftens omgvelser påvrker profttmulgheter. En av dsse fem kreftene er nvået på 12 Se Pndyck og Rubnfeld (2003, 424) for en defnsjon av denne markedsformen. 13 Se Sørgard (1997, 90) for en nnførng. 18
konkurransen mellom bedrfter en bransje. Denne har jeg modellert på ulke måter avsnttene ovenfor. En annen av kreftene som også har stor relevans for denne utrednngen er kunders forhandlngsmakt. 14 Besanko (2004, 327-335) gr en nnførng Fem Krefterrammeverket, og beskrver herunder faktorer som kan påvrke kunders forhandlngsmakt. Slk makt kan defneres som ndvduelle kunders evne tl å forhandle om prs (bd, 332). Under følger noen av de vktgste kldene tl slk makt (bd, 332-333): Relatv konsentrasjon av konkurrenter: Bedrfter bransjer med relatvt få konkurrenter kan ha forhandlngsmakt, både som kunde og leverandør, over bedrfter bransjer med relatvt mange konkurrenter. Innkjøpsvolum: Kunder som kjøper produkter store kvantum vl lettere kunne forhandle om prs og kvaltet enn kunder som kjøper mndre kvantum. Tlgjengelge substtutter: Hvs kunden har substtutter tlgjengelg kan dette styrke forhandlngsmakten sden det er mulg å skfte leverandør hvs prsen blr for høy eller kvalteten for lav. Trussel om vertkal ntegrasjon: Kunder som på en troverdg måte kan true med å selv produsere leverandørproduktet vl kunne oppnå en maktpossjon over leverandøren. Leverandørens mulghet tl å prsdskrmnere: Dersom leverandører kan sklle sne kunder med hensyn på fortjeneste er det mulg å kreve høyere prs av kunder med relatvt høyere fortjeneste. Av dette kan man tolke at maktfordelngen mellom kunde og leverandør vl bdra tl å avgjøre både prsen og kvalteten på produktet som omsettes. Dermed er koblngen tl proftten også tydelg. I markeder med fr konkurranse, som modellen avsntt 2.1.1, vl prsene avgjøres av tlbud og etterspørsel. (bd, 332) 2.5 Metode og kldebruk Jeg har angrepet problemstllngen denne utrednngen ved å se på hvordan faktorer takstmannens omgvelser kan tenkes å påvrke hans mulgheter tl å gjennomføre mest mulg korrekte verdsettelser av salgsklare bolger. 14 De tre andre kreftene er leverandørers forhandlngsmakt, rsko for nntrengere markedet og substtutter. 19
Fremgangsmåten har vært å modellere relevante økonomske forhold for så å undersøke hvlken betydnng dsse har for takstmannens atferd som profttmaksmerende aktør. Det var naturlg å ta utgangspunkt etterspørselen etter takserngstjenester og konkurransen mellom takstmenn, sden dsse er faktorer som har drekte nnvknng på takstmannens proftt. Da lovverket også er med på å defnere økonomske aktørers handlngsrom har jeg også kartlagt deler av de jurdske forhold som omfatter takstmannens vrksomhet. Dsse forholdene Fgur 2.5: Forhold takstmannens omgvelser er også tatt høyde for analysen av takstmannens tlpasnng. Fgur 2.5 llustrerer Jurdske Etterspørsels dsse tre forholdene takstmannens forhold forhold omgvelser. For å kunne foreta realstske analyser av etterspørsels- og konkurranseforhold og Takstmannens avdekke sammenhengene med takstmannens atferd/tlpasnng Konkurranse atferd har jeg hentet nn opplysnnger fra (takstfastsettelse) forhold ulke sekundærklder. De vktgste kldene jeg har brukt tl dette formålet har vært publkasjoner og data fra takserngs- og eendomsmeglerbransjens fagorgansasjoner, 15 offentlge utrednnger og rapporter og ulke medeklder. 16 I kapttel 3 gjengr jeg resultatene av dette undersøkelsesarbedet. Av hensyn tl ressurstlgang og denne utrednngens omfang har jeg kke samlet nn prmærdata. Metodevalget er ett av flere mulge for å studere problemstllngen jeg har beskrevet. Studer av hvordan takstmannen setter verdtakst har vært gjennomført tdlgere, med andre metoder. Eksempelvs har Knnard m.fl. (1997) gjort atferdsstuder takserngsbransjen, og jeg kommer tlbake tl resultatene av noen slke undersøkelser kapttel 3. Jeg valgte en tlnærmng basert på mkroøkonomsk teor av tre årsaker. For det første har jeg kke sett at det tdlgere har vært gjort en lknende modellerng av dsse forholdene. Samtdg har jeg kke funnet noe som tyder på at markedene for eendomsmegler- og takserngstjenester er mndre egnet for teoretsk modellerng enn andre markeder. For det andre kom jeg tl at det var for ressurskrevende å samle nn prmærdata tl en statstsk analyse av hvordan takstmannen 15 Herunder læreverk som brukes opplærng av takstmenn og eendomsmeglere. 16 Dette er hovedsakelg forbrukerundersøkelser som undersøker prsnvå og markedsandeler. 20
fastsatte verdtakst. Og for det tredje evner mkroøkonomske modeller å synlggjøre økonomske aktørers nsentver på en svært effektv måte. Vktgheten av slke nsentver vl tydelg kapttel 4 og 5. Tl slutt skal det nevnes at teorene og modellene jeg benytter har noen begrensnger. Først og fremst er det en rekke forutsetnnger som må være tlstede for at modellene over skal g verdfull nnskt vrkelge forhold. I tllegg er det alltd vktg å ha mente at økonomske hensyn sannsynlgvs kke er de eneste mennesker legger tl grunn for sne handlnger. 21
3. Insttusjonelle forhold Dette kapttelet har tl henskt å beskrve nsttusjonelle forhold som har relevans for analysen denne utrednngen. I første delkapttel ser jeg på takserng og takstmannen. Deretter behandles eendomsmegler (3.2), og tl slutt belyses forholdet mellom eendomsmegler og takstmann (3.3). Kldegrunnlaget dette kapttelet består hovedsakelg av Norges Eendomsakadem AS stt læreverk som benyttes ved Takstmannsskolen, læreverket Eendomsmeglng Prakss, (Bråthen m.fl. 2004) som benyttes eendomsmeglerstudet ved Handelshøyskolen BI, rapporten avlagt av Bolgtaktsutvalget (nedsatt av Barne- og famledepartementet) høsten 2005 og NOU 2006:01 Eendomsmeglng. I tllegg har jeg hentet nformasjon fra nettsdene tl de to bransjeorgansasjonene Norges Takserngsforbund (NTF) og NITO Takst, fra en rekke nternettklder samt fra noen vtenskapelge tdsskrfter relevante fagfelt. 3.1 Takserng Dette delkapttelet gr en nnførng hva som legges det å taksere en bolg. Jeg ser blant annet på grunnlaget for beregnng av takst, takstmannens jurdske ansvar og markedet for takserngstjenester. En oppsummerng fnnes punkt 1.1.8. 3.1.1 Hva er en takst? Betydnngen av begrepet takst er verdsettelse, og personen eller frmaet som takserer er en takstmann eller et takserngsfrma. Jeg bruker begge begreper om hverandre og lkestller dermed selvstendge takstmenn og takserngsfrma med flere ansatte. Takserngen foregår ved at takstmannen samler opplysnnger om forhold ved takserngsobjektet, blant annet ved å gjennomføre en befarng. Vdere bearbeder takstmannen dsse opplysnngene og anslår en takstverd. (Bråthen m.fl. 2004) Det kan være flere årsaker tl å hente nn en takst. Denne utrednngen omhandler takster som hentes nn den henskt å fremskaffe nformasjon om prvate bolger som skal omsettes bolgmarkedet. Når en bolg legges ut for salg er det vanlg at eendomsmegler henter nn en takst og benytter takstnformasjonen salgsoppgaven. Taksten fungerer således først og fremst som en nformasjonsklde for kjøper av bolgen. 22
Det kan foretas takserng av ulke typer eendommer. Denne utrednngen tar mdlertd kun for seg takserngsobjekter som kan klassfseres som prvate bolger. Flere typer prvate bolger er aktuelle takserngsobjekter, men her behandles ulke typer prvate bolger lkt, under samlebetegnelsen prvate bolger eller bare bolger. Den praktske avgrensngen som følger av dette er at utrednngen kke vl ta opp takserng av andre objekter, som for eksempel nærngseendom. 3.1.2 Takserngsgrunnlag og -metoder I sn beregnng av takst tar takstmannen hensyn tl en rekke forhold ved bolgen. Dsse kan oppsummeres følgende fre punkter (Bråthen m.fl. 2004, 147): Jurdske forhold: Eksempler er festet grunn, borettsklausuler, forkjøpsklausuler, lovregulerte husleenntekter, konsesjonsplkt, odelsrett og gjeldsforplktelser heftet ved eendommen. Teknske forhold: Eksempler er tlstanden tl grunn og fundamenter, vegger, gulv og overflater, hmlng, tak, fast nventar, trapper, varme og santærutstyr (Se vedlegg: NTF-skjema: Verd- og lånetakst). Økonomske forhold: Takstmannen vl vurdere kostnadene ved å føre opp en ny bolg tlsvarende takserngsobjektet. Dette nnebærer såkalte normale byggekostnader på takserngstdspunktet. Det beregnes også årlg drftsoverskudd ved utlee, og det gjøres nåverdberegnnger av fremtdg kontantstrøm. Markedsmessge forhold: Eksempler er omsetnngsprs på tlsvarende bolger samme eller sammenlgnbart område og prsforholdene bolgmarkedet generelt. Vurdernger av dsse forholdene, speselt de to sste, vl nødvendgvs nnebære et betydelg element av skjønn. Dette kommer jeg tlbake tl neste punkt. Når takstmannen vurderer de markedsmessge forholdenes betydnng for verdtaksten på bolgen som takseres, speselt kjente salg av sammenlgnbare bolger, skjer dette noen ganger samråd med megler. (NEA 1, 2005, 6) Takstmannsskolen (NEA 9 2003) spesfserer ulke takserngsmetoder. Følgende tre metoder er de mest brukte Norge: 23
Utleevurderng: Også kalt kaptalsert verd. Her beregner takstmannen dfferansen mellom eendommens normale brutto årslee (.e. markedslee) og eendommens faste utgfter. Netto nntektsoverskudd dskonteres med en kaptalserngsrente som, for takstmenn tlknyttet NTF, bestemmes av fagforbundet. Beregnng av teknsk verd: Utgangspunktet her er kostnadene ved å oppføre et bygg tlsvarende takserngsobjektet. Det trekkes fra for ulke typer verdforrngelse og legges tl tomteverd. Analyse av sammenlgnbare prser: Her fastsettes takstverden på bakgrunn av prser på bolger som er sammenlgnbare med det aktuelle takserngsobjektet. Dette er den mest brukte metoden Norge (bd, 18). 3.1.3 Skjønn Det er åpenbart at forholdene og metodene over krever at takstmannen bruker skjønn. Dette skyldes at store deler av vurderngsgrunnlaget er beheftet med uskkerhet. Speselt gjelder dette økonomske og markedsmessge forhold, der takstmannen blant annet må beregne markedslee, verdforrngelse, drftskostnader og prser på sammenlgnbare bolger. Men også vurderngen av teknske forhold vl det nngå elementer av skjønn. Her vl naturlgvs takstmannens kompetansenvå splle en vktg rolle. I ltteraturen 17 nevnt nnlednngsvs kommer det tydelg frem at skjønn er en vktg del av takstmannens arbed. Dette erkjennes også av akademkere som har studert takstmenns vrksomhet. Baum m.fl. (2001) ser på hvordan verdsettelse har nnvrknng blant annet på prser markedet for nærngseendom Storbrtanna. Om bruk av skjønn verdsettelse ser de: Indeed, gven the acknowledged uncertanty surroundng valuatons, there s consderable scope wthn whch the agent (valuer) has dscreton. (Baum m.fl., 2001, 18) 17 Speselt læreverket fra Takstmannsskolen og Bråthen m.fl. (2004) 24
3.1.4 Noen begreper I takserngsbransjen opereres det med flere ulke verdbegreper, og det brukes forskjellge betegnelser på ulke takserngstjenester som takstmannen utfører. Markedsverd, også kalt normal salgsverd, er det mest sentrale verdbegrepet denne utrednngen. Denne verden fremkommer dokumentet takstmannen utarbeder når det gjennomføres en såkalt Verd- og Lånetakst (se vedlagt eksempel). Takstmannsskolens læreverk som omhandler takserngsmetoder ser følgende om beregnng av markedsverd: På grunnlag av beregnet teknsk verd, arealdsponerng, belggenhet og markedet generelt, ansettes markedsverd tl det beløp takstmennene mener at eendommen eller leeretten kan omsettes tl på takstdagen, dvs. prsen som flere potenselle kjøpere er vllge tl å betale. (NEA 1, 25, 2003). Når jeg vdere utrednngen bruker begrepet takst eller verdtakst er det verdbegrepet markedsverd jeg mener. Verd- og Lånetakst er takstmannens er vanlgste oppdragstype. (NEA 5, 6, 2005) Denne kan gs på ulke typer eendom, eksempelvs enebolger, lelgheter, tomter osv. Verd- og Lånetaksten skller seg fra den mer omfattende takserngstjenesten tlstandsrapport. Denne er å oppfatte som en ren teknsk vurderng, og er på dette området mer utførlg enn en Verd- og Lånetakst. Et vktg moment er de jurdske krav som kan rettes mot takstmannen ved avlagt tlstandsrapport. Dsse er langt strengere enn for en Verd- og Lånetakst, og fremstår som relatvt omfattende. (NEA 13 2004, 15) Takstmannens jurdske ansvar behandles eget avsntt. Da NTF ntroduserte stt første skjematur for slke tlstandsrapporter på slutten av 1980-tallet ble kke denne tjenesten tatt bruk særlg grad. Ifølge Takstmannsskolen (NEA 5 2005, 9) var årsaken tl tlstandsrapportens lave populartet nettopp at bruken medførte et større jurdsk ansvar for takstmannen. Hos eendomsmeglerne var heller kke produktet særlg populært på grunn av den økte kostnaden selger måtte påregne ved nnhentng av en slk rapport. I dag levers tlstandsrapporter fra NTF sne takstmenn under betegnelsen Bolgsalgsrapport. (bd) 25
3.1.5 Krav tl takstmannen Inntl forskrngstlsynsloven kom august 1989 førte Kredttlsynet lster over godkjente takstmenn. Etter dette har det fra myndghetens hold kke eksstert noen krav- eller godkjennngsordnng for takstmenn Norge. I Bolgtakstutvalgets rapport (BTU, pkt. 6.5.1) heter det: Det er dag ngen offentlge krav tl takstmennenes faglge kvalfkasjoner, ngen offentlg godkjennngsordnng, og yrkestttelen takstmann er kke beskyttet av lovverket. Det er heller ngen lov eller forskrft som regulerer takstmannsvrksomhet generelt. En naturlg tolknng av dette er at hvem som helst kan utføre takserngsoppdrag. Imdlertd betyr kke fravær av offentlg kontroll at det prakss kke stlles noen faglge krav tl takstmenn. Bransjeorgansasjonene stller ulke krav tl sne medlemmer, og tar man betraktnng at de aller fleste takstmenn er medlem av en av de to store bransjeorgansasjonene, NTF og NITO Takst, bør det kunne antas at takstmenn holder en vss faglg standard (bd). Dsse organsasjonene stller blant annet krav tl medlemmene skal ha relevant utdannng og prakss. Eksempelvs er NTF sn Takstmannsskole godkjent nnenfor det offentlge utdannngssystemet og gr studepoeng. (BTU pkt. 2.4) På tross av dette konkluderer Bolgtakstutvalget med at en ordnng der bransjen selv, med bransjenormer og bransjejusts, stller krav tl sne medlemmer, kke er tlstrekkelg for å skre kvalteten på takserngstjenester. Et sste poeng verd å nevne angående krav tl takstmannen, eller mangel på sådan, er at det verken fra myndgheter eller fra den største bransjeorgansasjonen, NTF, stlles krav om at opplysnger taksten må kunne kldedokumenteres. (NEA 1 2005, 18) Takstmannsskolen ser: ( ) oppgvelse av kldehenvsnnger står det takstmannen frtt å gjøre eller la være. (bd) 26
3.1.6 Takstmannens jurdske ansvar Det jurdske ansvar takstmannen har for å frembrnge korrekte opplysnnger og for å sette en rktg verdtakst er av stor betydnng for analysen denne utrednngen. Bolgtakstutvalget beskrver takstmannens jurdsk ansvar på denne måten: På samme måte som for eendomsmegleren, følger taksmannens ansvar av almnnelge regler om erstatnngsansvar og er kke drekte lovregulert. Takstmannen kan således bare stlles tl ansvar dersom han har vært uaktsom (såkalt culpaansvar), mens selgeren har ansvar for at opplysnngene taksten er rktg også om han kke kan klandres for forholdet (objektvt ansvar). (BTU, 4.1) Som beskrevet over stller bransjeorgansasjonene kvalfkasjonskrav tl sne medlemmer, men organsasjonene krever også at medlemmene følger utarbedede nstrukser takserngsarbedet. I NTFs medlemsnstruks heter det at taksten skal gjennomføres etter god skkk. (NEA 13, 5) God skkk beror mdlertd, på lk lnje med utarbedelsen av selve taksten, på skjønn. (bd) Slke nstrukser har vst seg avgjørende saker der domstolene vurderer takstmannens ansvar, for tllegg tl almnnelg ulovfestet uaktsomhetsansvar har takstmannen også et profesjonsansvar. (bd) Dette er også et ulovfestet ansvar og nnebærer at domstolene, sn vurderng av takstmannens ansvar, ser på om nstruksen tl bransjeorgansasjonene er bltt fulgt. Dermed er denne nstruksen mange tlfeller avgjørende for om det forelgger skyld eller kke. En dom Gulatng lagmannsrett, der retten vurderte om en takstmann hadde utvst uaktsomhet, belyser nettopp dette: Utgangspunktet ved vurderng relasjon tl culpanormen, må være om lånetaksten ut fra de opplysnnger takstmannen på taksttdspunktet hadde, eller eventuelt burde ha skaffet seg, tlfredsstller normer nstruks for takstmenn utarbedet av Norges Takserngsforbund (Rettens Gang, 1992, 526) Det vrker relatvt vanskelg å påvse uaktsomhet at arbed som er basert på skjønn. Vdere den samme dommen heter det: 27
Lagmannsretten er eng med takstmannen at det ved culpavurderng (uaktsomhet) har betydnng hvorvdt det er tale om faktske fel, eller om det er en rent skjønnsmessg vurderng av tlstand og prser som er fel. For fel det sste vl det regelen vanskelg kunne statueres culpa med mndre det forelgger nokså kvalfserte fel (bd) En naturlg tolknng av dette er at det er noe enklere å påvse at en takstmann er ansvarlg for fel faktske og etterprøvbare opplysnnger enn for påståtte fel mer skjønnsmessge forhold. Lkevel vser blant annet den såkalte Takstmannsdommen (Rettstdende, 2001, 369) at det tlfeller der takstmannen har kommet med felaktge opplysnnger om teknsk tlstand er selger som er ansvarlg og dermed erstatnngsplktg. I denne dommen kom avhendngslovens 3-7 tl anvendelse og Høyesteretts flertall tlkjente kjøper prsavslag på selgers regnng. Når det gjelder takstmannens ansvar for å avg rktg verdtakst (.e. markedsverd), som er det mest sentrale for denne utrednngen, forelgger det kun èn norsk rettsavgjørelse der takstmannen har bltt kjent erstatnngsmessg ansvarlg. (NEA 13, 13) Denne falt Nes Herredsrett 13. ma 1992. I denne saken fant retten at det var rmelg å g takstmannen et skjønnsmessg slngrngsmonn på 20 prosent forhold tl prsen som ble oppnådd på eendommen. Takstmannen som ble lagt erstatnngsansvar hadde verdsatt eendommen tl over 20 prosent over dette slngrngsmonnets øver grense. (bd) 3.1.7 Markedet for takserngstjenester Takstmannen er en tlbyder av tjenester og selger dsse et marked med den henskt å oppnå proftt. Takstmannen vl således bl behandlet som en hvlken som helst annen bedrft analysedelen av denne utrednngen. I denne sammenheng er det nteressant å vte hvor takstmannen henter sne nntekter. Det er forbndelse med salg av bolg at størsteparten av etterspørsel etter slke tjenester oppstår. Bolgtakstutvalget ser: 28
Når forbrukerne henvender seg tl eendomsmegler og ber om bstand tl salg av bolg, vl det normalt være megleren som tar hånd om de fleste praktske gjøremål, herunder bestllng av takstmann. Dette medfører at størstedelen av takstmennenes oppdragsmengde kommer va eendomsmeglere. (BTU 6.3.4) Dermed består størsteparten av etterspørselssden markedet for takserngstjenester av eendomsmeglere. Jeg kommer tlbake tl strukturen på etterspørselssden. Tlbudssden dette takstmarkedet er relatvt fragmentert. Bolgtakstutvalgets (pkt. 2) tall fra 2004 vser at ca. 1700 takstmenn har tlknytnng tl bransjeorgansasjonene Norge. De fleste av dsse er selvstendg nærngsdrvende, men det ekssterer også frma som tlbyr takserngstjenester. Antall takstmenn Norge er kke et relevant mål på markedets tlbudssde. Årsaken tl det er at takstmenn opererer relatvt lokalt. (Bråthen m.fl. 2004, 147) Antall tlbydere av takserngstjenester på kommunenvå er derfor et mer nyttg mål, og kan tjene som et utgangspunkt. 18 Bransjeorgansasjonene har tjenester på nternett som lar kunder og andre søke etter takstmenn og takstfrma, eksempelvs på kommunenvå. Et slkt søk på NTF og NITO Takst sne nternettsder ga følgende resultat: Tabell 3.1: Antall tlbydere av verdtakserng kommunene Oslo, Bergen, Arendal og Tvedestrand NTF NITO Totalt Folketall 19 RT* Oslo 93 31 124 530000 0,23 Bergen 46 27 73 240000 0,30 Arendal 8 5 13 40000 0,33 Tvedestrand 3 1 4 6000 0,67 * RT: Relatvt tlbud. Kolonnen vser antall takstmenn per 1000 nnbyggere. Klde: NTF, NITO Takst og Statstsk Sentralbyrå. Dsse tallene tjener som et mnstemål på antall tlbydere av verdtakserng de fre kommunene Oslo, Bergen, Arendal og Tvedestrand. Henskten med å presentere dem er å g et blde av strukturen på tlbudssden kommuner med varerende størrelse. Det ser ut tl at strukturen på tlbudssden er relatvt lk nå det korrgeres for befolknngsstørrelse. 18 Kommune vl flere tlfeller være en urealstsk stor markedsstørrelse. Se kapttel 5. 19 Tall fra SSB, januar 2006. Avrundet tl nærmeste tusen. 29
Lkevel er også det absolutte antall tlbydere av nteresse. Jeg kommer tlbake tl tolknngen av dsse tallene kapttel 5. Som andre tlbydere av tjenester konkurranseutsatte markeder konkurrerer takstmannen mot andre takstmenn om oppdrag, og kjøpere av takserngstjenester vurderer både prs og kvaltet på takserngstjenestene når de skal velge takstmann. Et problem kjøpere av takserngstjenester står overfor er å skaffe seg nformasjon om hvlke takstmenn som selger tjenester av høy kvaltet, og hvem som tlbyr lav kvaltet. Dette er et problem som oppstår mange tjenestemarkeder, sden kjøpere av tjenester kke kan observere kvalteten før etter leverng. Dermed kan det argumenteres for at tlbydere av tjenester er avhengge av å opparbede seg et godt rykte for å overleve konkurransen. (Wegelt og Camerer, 1988) Dette kommer jeg tlbake tl kapttel 5, og det vl være et vktg poeng denne utrednngen. Selv om det er med hentydnng tl at takstmenn skal være forsktge med å ta på seg oppdrag de kke behersker, påpeker også Takstmannsskolen dette forholdet: Det er få yrker hvor en er så avhengg av renommé som takstmannsbransjen (NEA 1, 2005, 28) 3.1.8 Oppsummert om takserng En takst er en vurderng av verden på en bolg, gjennomført av en aktør som kke er part en eventuell etterfølgende bolghandel. I beregnngen av en bolgs markedsverd, en verd som vanlgvs rapporteres skjemaet Verd- og Lånetakst, benytter takstmannen en blandng av spesfserte metoder utvklet av bransjeorgansasjonene og eget skjønn. Det stlles ngen offentlge krav tl takstmannen og hans vrke er kke lovregulert, men sden medlemskap bransjeorgansasjonene krever ulke typer faglg kompetanse er det rmelg å s at de fleste takstmenn nnehar kompetanse tl å g en teknsk vurderng av en bolg. Behovet for en takserngstjeneste oppstår oftest når en bolg skal selges og det blr nødvendg å fremskaffe nformasjon om salgsobjektet. Det er eendomsmeglere som er takstmennenes vktgste kunde. 30
Det er vdere verd å merke at takstmannen kun er jurdsk ansvarlg for sne vurdernger dersom han stt arbed har utvst uaktsomhet. Rettsavgjørelser på området vser at det er vanskelg å holde takstmannen jurdsk ansvarlg. Tl slutt er det rmelg å se på takstmannen som en tlbyder et marked for takserngstjenester, der han konkurrerer mot andre takstmenn og har mål om å maksmere egen proftt. 3.2 Eendomsmeglng I dette delkapttelet gr jeg en nnførng de deler av eendomsmeglers vrksomhet som er relevante for den vdere analysen. 3.2.1 Hva gjør en eendomsmegler? Eendomsmeglers vrksomhet er klart defnert Lov om eendomsmeglng 3-1 (2). Denne ser blant annet følgende: Megleren skal g kjøper og selger råd og opplysnnger av betydnng for handelen og gjennomførngen av denne. Dette nnebærer at megler har plkt tl å både nformere og fungere som rådgver for begge parter en bolghandel. Eendomsmeglerens vanlgste oppdrag er salgsoppdrag. Her påtar megleren seg oppgaven å fnne en avtalepartner (.e. en kjøper) tl eendommens selger, men er kke ansvarlg for at en handel kommer stand. (Bråthen m.fl., 2004, 21-23) 3.2.2 Eendomsmegleren som mellommann Eendomsmegleren er å oppfatte som en mellommann en bolghandel. (Bråthen m.fl., 2004) En mellommann opptrer for fremmed regnng. 20 Dette nnebærer at megleren kke er part handelen. Meglerens rolle som mellommann fremgår også av eendomsmeglngslovens 1-1 (1). Selv om eendomsmegler kke er part avtalen som tegnes mellom kjøper og selger er meglers vederlag for et salgsoppdrag drekte avhengg av prsen som oppnås på bolgen som omsettes. Prsstrukturen for eendomsmeglertjenester er provsjonsbasert, og jeg kommer tlbake tl denne punkt 3.2.4. Dermed kan det stlles spørsmålstegn ved den praktske betydnngen av 20 I motsetnng tl å drve egenhandel. 31