2. gangsbehandling - Plan Detaljregulering for felt B7 Kleivane

Like dokumenter
Emne: Gjennomgang av innkomne merknader, plan

DETALJREGULERINGSPLAN FOR FELT B 5, KLEIVANE - PLAN

2. gangsbehandling Plan Detaljregulering for gnr 63, bnr 85 og gnr 65 bnr KA-1, Stangeland

DETALJREGULERING FURUBRINKEN GNR/BNR 81/41-1.GANGSBEHANDLING

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR FELT B7, KLEIVANE PLAN NR detaljregulering

Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund kommune

PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING TAUMARKA B2

SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERING B2 GYSTADMYRA DELFELT B.2.2

146/15 Utval for tekniske saker og næring Plan Reguleringssak - Privat forslag til detaljregulering for Rosk, felt U og V,

2.1.3 Minimum 5 % av felles parkeringsplasser skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede.

PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER OG BARNEHAGE SØR FOR BRØYTVEGEN, HÅLAND

Plan Detaljregulering for gnr 38 bnr 472 m.fl. Øvre Hana

FORSLAG TIL DETALJREGULERING. Gnr. 62, bnr. 649 og 650, Stangeland PLAN NR , SANDNES KOMMUNE PLANBESKRIVELSE

Sluttbehandling - Detaljregulering av Solheim boligfelt, Tverlandet planid

Saksprotokoll. Saksprotokoll: Detaljregulering av Bratsbergvegen 82, del av gnr/bnr. 90/9, m.fl, sluttbehandling.

PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGUTBYGGING LANGS FRØYLANDSVEGEN, KVERNALAND

Detaljreguleringsplan for Brunsbykollen, Varteig - offentlig ettersyn

2. gangsbehandling - Plan Detaljregulering for del av gnr 102 bnr 282, delfelt B1-B4, Frøyland Hommersåk

Planbeskrivelse til detaljregulering for Gamle Åslandsvegen 22, Time

SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Espen Skagen Arkiv: PLAN Arkivsaken.: 16/3096

Ullensaker kommune Regulering

Saksframlegg. Saksnr Utvalg Type Dato 009/18 Formannskapet PS

SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Anne Merethe Andresen Arkiv: 504 Arkivsaksnr.: 17/2302

Saksframlegg. Førstegangsbehandling - Detaljregulering for Kossevigheia 2, plan ID

Samlet saksfremstilling Arkivsak 4972/16 30/85 DETALJREGULERING DRAMMENSVEGEN 64 Plan-id:

Kapitel om havnivåstigning er utdypet i ROS-analysen. Forventet havnivåstigning for Sandnes sentrum er

Detaljreguleringsplan

NOTAT - ENDRINGER I PLANFORSLAG ETTER OFFENTLIG ETTERSYN

Saksprotokoll. Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Gamle Jonsvannsveien 59, 85, 87 og 89, sluttbehandling

REGULERINGSPLAN FOR BOLIGER NORD FOR FJELLVEGEN - LYEFJELL - PLAN 298. Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 079/

PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER OG BARNEHAGE SØR FOR BRØYTVEGEN, HÅLAND

PLAN : DETALJREGULERING FOR FORTETTING NORD FOR FRØYLANDSBEKKEN, KVERNALAND

SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Saksbehandler: Anders Johansen Arkiv: PLAID 305 Arkivsaksnr.: 14/ Dato:

PLAN : DETALJREGULERING FOR FORTETTING I GAMLE ÅSLANDSVEGEN 22, KVERNALAND

Saksprotokoll. Saksprotokoll: Detaljregulering av Lundlia, gnr/bnr 177/733 og 177/731 offentlig ettersyn

SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 12/2783 /52672/15-PLNID Inger Johanne Dehli Telefon:

MINDRE ENDRING - REGULERINGSPLAN FOR OLA BARKVEDS VEG 43, BRYNE - PLAN Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 595/14

Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Livold boligfelt I Lindesnes kommune

SAKSFREMLEGG. Saksnummer: 15/488 Saksbehandler: Ingeborg Fønstelien. Formannskapet

Saksframlegg. Førstegangsbehandling - detaljregulering for Vedderheia Nord B22 Plan ID

Saksframlegg. Detaljregulering av Leistadvegen 1, r , sluttbehandling

1. GANGSBEHANDLING - PLAN DETALJREGULERING FOR GNR 42 BNR 72 OG 244 M. FL., HØYSPENT - SANDVED

DETALJREGULERING FOR FORTETTING I KLØVERVEGEN, BRYNE

Saksframlegg. Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2018p190e16 18/ Dato:

Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato

Saksprotokoll. Tittel: Saksprotokoll - Detaljregulering av Tomset, B3, r , sluttbehandling. Trondheim kommune

Laksevåg, gnr. 149 bnr m.fl., Lyngbøveien, Arealplan-ID Forslag til detaljregulering, offentlig ettersyn.

PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGOMRÅDET SØR FOR FORRETNINGSOMRÅDET VED FV 505, UNDHEIM

Reguleringsplan for "Brøttet": - politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøte (etter PBL 12-8)

Saksnr. Utvalg Møtedato 002/17 Formannskap /17 Kommunestyret

BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Bratsbergvegen 82, del av gnr/bnr. 90/9, m.fl., detaljregulering Reguleringsbestemmelser

PLAN DETALJREGULERING FOR DEL AV GNR 45/2 OG GNR 45/9 PÅ SOKN, INNSTILLING TIL 1. GANGS BEHANDLING

PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER VED ÅSLANDSBEKKEN, KVERNALAND

Utvalg Møtedato Utvalgssak Planutvalget /16. Arkivsak ID 15/4762 Saksbehandler Linnea Kvinge Karlsen

Nedre Myra forslag til regulering 2. gangs behandling

PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER I REKTOR UNDHEIMS VEG VED BRYNE STADION

Saksframlegg. Sluttbehandling - Detaljregulering for Kossevigheia 2 - Plan ID

SAKSFRAMLEGG. Sluttbehandling av detaljreguleringsplan for Fjuk, gnr. 170 bnr. 213

Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning

Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø 2013/ Kommunestyret 2013/

Detaljreguleringsplan for kvartal Sluttbehandling

Forslag til regulering LINÅS, Ski Kommune. Konsentrert småhusbebyggelse i 2 og 3 etasjer ; Illustrasjon fra EFFEKT

Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 67/2014 Planutvalget

Endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7 - offentlig ettersyn

PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER I O.G. KVERNELANDS VEG 22, 24 OG 26

DETALJREGULERINGSPLAN FOR BOLIG NORD FOR BRUARVEGEN LANGS HÅELVA, UNDHEIM

Hausebergveien 11, 98/275 - detaljregulering. Offentlig ettersyn

Saksprotokoll. Tittel: Saksprotokoll - Detaljregulering av Anton Bergs veg 56 A og B, gnr/bnr 194/406 m.fl., r , sluttbehandling

Søknad om mindre endring av detaljreguleringsplan for Ålgårdsheia, gnr 7 bnr 47, Ålgård.

GJERDRUM KOMMUNE SAKSFRAMLEGG. Sluttbehandling for detaljregulering for felt B8 B10, Brådalsfjellet 2

GJERDRUM KOMMUNE SAKSPROTOKOLL MED SAKSFRAMLEGG. Utv.saksnr Utvalg Møtedato 33/17 Formannskapet /17 Kommunestyret

Saksprotokoll. Tittel: Saksprotokoll - Detaljregulering av Bryns vei 7, r , sluttbehandling

Delegasjonsvedtak i plansak NR: FBR 62/19

RENNESØY KOMMUNE vedlegg 4 Kultur og samfunn

Saksframlegg. Detaljregulering for Solveien 4, gbnr 81/77, PlanID Sluttbehandling

Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk /19

Saksprotokoll. Saksprotokoll: Detaljregulering av Lade alle 71, sluttbehandling. Utvalg: Bystyret Møtedato: Sak: 127/15

Samlet saksfremstilling Arkivsak 1803/17 Detaljregulering Korsvegbotnan boliger og brannstasjon, 144/23-144/160 OG 1692/1 Planid

Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 067/

Del av Erik Munks vei - forslag til detaljregulering - endelig behandling

Delegasjonsvedtak i plansak NR: FBR DR 3069/16

Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 107/ Time kommunestyre 084/

Plan Detaljregulering for massefylling på Austvoll og Folkvord

STAVANGER KOMMUNE Reguleringsbestemmelser for Plan 2538P, detaljregulering for felt 7.2 i plan 2253, Husabøryggen sør, Hundvåg bydel

PLAN : DETALJREGULERING FOR OMRÅDET MELLOM JUVELVEGEN OG TOPASVEGEN. Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 032/

Delegasjonsvedtak i plansak NR: FBR 2055/16

Forslag til reguleringsplan for Liebakk - 1.gangsbehandling

Fastsetting av planprogram - Plan Detaljregulering av barne- og ungdomsskole - gnr 29 bnr 3 - Figgjo

PLAN : DETALJREGULERING FOR TJØDNAVEGEN, BRYNE

Saksframlegg. Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2015p081e08 17/ Dato:

Detaljregulering Godkjent

1. GANGSBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR LUNDTOMTA

REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Planinitiativ Detaljregulering for Campus Grimstad Del av NKT-2

Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde.

Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering:

PLANBESKRIVELSE MINDRE ENDRING DETALJREGULERING BOLIGFELT KULSTAD/VUKKUSLETTA

Utvalg Møtedato Saksnr. DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER /12 BYSTYRET /12

Transkript:

SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 13/04803-27 Saksbehandler Robijne Verstegen Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling 2015-2019 02.12.2015 Bystyret 2015-2019 15.12.2015 2. gangsbehandling - Plan 2008312-03 - Detaljregulering for felt B7 Kleivane SAKEN GJELDER Dimensjon Rådgivning AS, i samarbeid med SjoFasting AS fremmer på vegne av Sandnes Tomteselskap et forslag til detaljregulering for Kleivane B7. Planen legger til rette for utbygging av 48 boenheter, hvorav 5 eneboliger uten og 4 eneboliger med leilighet i sokkel, og 35 rekkehus i forskjellige størrelser. Planområdet ligger nordøst i utbyggingsområdet Kleivane og utgjør cirka 37,8 dekar, hvorav 21,8 dekar skal reguleres til landbruksformål. Dette gir en arealtetthet på 1,3 boliger/dekar i planområdet. Hvis en trekker fra landbruksarealet, som er tatt med i planen fordi det det må sikres ift. ras og overvann, øker tallet til 3 boliger/dekar inklusiv de fire leilighetene. Saken legges frem for andregangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart 18.11.2011 Varsling av planoppstart 18.11.2011 Varsling av utvidet planområde 27.03.2012 Fullstendig planforslag mottatt 12.03.2014 1.-gangsbehandling 09.04.2014 Offentlig ettersyn/høring 28.04.2014 2.-gangsbehandling 02.12.2015 Endelig vedtak i bystyret 15.12.2015 Utvalg for byutvikling vedtok 09.04.2014 i sak 36/14 å legge planen ut til offentlig ettersyn med følgende vedtakspunkt: 1

Før saken kan tas opp til 2. gangsbehandling må det leveres en geoteknisk rapport, som avklarer risiko for ras og skred ved videre uttak av stein i løsmasseområdet. Vedtakspunktet er fulgt opp og innarbeidet i planen. Bestemmelser og kart, med hensynssone for ras- og skredfare, er noe justert. Saksgangen for denne planen har tatt lenger tid enn vanlig fordi: Planområdet ble varslet to ganger på grunn av en planutvidelse for å ha mulighet til å legge inn rassikringstiltak. Det første planforslaget ble mottatt i september 2012, revideringer ble så mottatt i november 2012 og april 2013. Planforslaget ble trukket av utbygger i april 2013 på grunn av økte byggekostnader, og innsendt på ny i januar 2014. Pga. stor arbeidsmengde på planavdelingen, har planen ikke blitt behandlet med en gang høringen var avsluttet og merknader var kommet inn fra forslagstiller. Det er i etterkant av høringen også nedlagt en del arbeid, i samråd med forslagsstiller, i å forbedre planbestemmelsene. Disse er gjort kortere, mer entydige og dekkende. Og de sikrer nå i større grad de kvalitetene forslagsstiller skisserer i planprogrammet, og de kravene kommunen stiller til nye boligområder. Etter at planen hadde vært på høring viste det seg at det ikke ville være mulig å sikre både parkering og gode nok uteoppholdsareal, for fire av åtte leiligheter med tilhørende hovedboenhet, slik dette var lagt inn i planen. Antall utleieleiligheter er av den grunn redusert til fire i dialog med forslagsstiller. GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Kommuneplan for Sandnes kommune 2011-2025 Denne planen følger kommuneplanen for 2011-2025 pga. tidspunktet den ble førstegangsbehandlet. Men både i kommuneplanen for 2011-2025 og i den for 2015-2030, er planområdet avsatt til boligbebyggelse og grønnstruktur med hensynssone. Det går også en fremtidig turveitrasé gjennom den østre delen av området, som er avsatt til grønnstruktur. Grøntdraget utenfor planområdet mot nordvest, som ligger mellom Kleivane B6 og B7, er satt av til grønnstruktur i områdeplanen. Det vises til saksfremlegget for førstegangsbehandling ift. andre planer med betydning for planarbeidet. 2

BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Nærliggende områder Planområdet ligger lengst nordøst i utbyggingsfeltet Kleivane, som igjen ligger sør for Vedafjell utbyggingsområde og det etablerte boligområdet Skaarlia. Planområdet ligger ca 2,6 km i luftlinje fra Sandnes sentrum, og 4 km i kjøreavstand. Eierforhold Planområdet består i dag av tre eiendommer, som eies av Kleivane Utviklingsselskap AS, Kjell Sviland og Kåre Langhelle. De to sistnevnte grunneierne eier området, som i planforslaget reguleres til landbruksformål. Innenfor planområdet er det ingen eksisterende bebyggelse. Illustrasjonen viser plasseringen til planområdet (B7) innenfor grønn linje, inklusiv landbruksområdet mot sørøst, og de nærliggende byggefeltene. Topografi og vegetasjon Kleivane ligger i en dal mellom flere større og mindre fjelltopper, med Vedafjell mot øst og Ragnhildnuten mot vest. Planområdet har et høydedrag langs den sørøstlige delen hvor terrenget skråner bratt til å begynne med fra kote 100 i øst og flater til slutt ut mot slutten av planområdet med laveste punkt i vest med kote 83. På neste side noen snitt som viser terrenghelning og tilpasning innenfor planområdet. 3

Snitt gjennom felt BF2, vest for BK6. Snitt vest for BK3 og BK8. Det vises ellers til saksfremlegget for førstegangsbehandling, forslagsstiller sitt planmateriell til førstegangsbehandling og revidert planmateriell fra konsulent, datert 09.01.2015 og 04.06.2015. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Tekst er hentet fra forslagsstiller sitt planmateriell til førstegangsbehandling, og revidert planmateriell fra konsulent, datert 09.01.2015. Bebyggelse De foreslåtte reguleringsbestemmelsene sikrer at hvert enkelt delfelt, skal ha et helhetlig arkitektonisk uttrykk med variasjon. Det legges opp til en helhetlig utforming med samme taktekking, takløsning og hovedkledning for de ulike delfeltene. Boliger Formålet med planen er å tilrettelegge for etablering av 44 boliger, samt 4 leiligheter for utleie, med tilhørende anlegg. Boenhetene er fordelt på 8 delfelt. Fra adkomstveien vil bygningshøydene på boligene variere mellom to og tre etasjer. Det er foreslått hager mot sørøst og nordvest for alle boligene innenfor felt BK1 og BF2. For boligene innenfor felt BK3 er det foreslått hager mot nord, og takterrasse oppå carport/garasje som vender mot 4

sørøst. For boligene innenfor felt BK4, BK5, BK6, BK7 og BK8 er det foreslått hager mot sørøst. Tabellen nedenfor viser feltinndeling, etasjeantall, maks bruksareal (BRA), grunnflate og type bebyggelse. Felt Boliger Etasjer Maks BRA (m2) Type bebyggelse Grunnflate BK1 5 2 + sokkel 1250 (5 x 250) Rekkehus 6,6 x 13,2 m BF2: BF2A BF2B BK3 13 2 + sokkel 3870 (9 x 430*) 9 Eneboliger Derav 4 med hybelleilighet 8 2 + sokkel 2000 (8 x 250) Rekkehus 6,6 x 13,2 m 9,6 x 13,8 m 5,6 x 12 m/ 6,6 x 12 m BK4 4 3 1000 (4 x 250) Rekkehus 6,6 x 13,2 m BK5 5 3 1250 (5 x 250) Rekkehus 6,6 x 13,2 m BK6 5 3 1250 (5 x 250) Rekkehus 6,6 x 13,2 m BK7 4 3 1000 (4 x 250) Rekkehus 6,6 x 13,2 m BK8 4 3 1000 (4 x 250) Rekkehus 6,6 x 13,2 m Totalt 48 12.620* * byggegrensen reduserer BRA for BF2A ift. BF2B, og BRA blir i praksis noe under 3870 m 2 Innenfor BF2 er det foreslått fire leiligheter i sokkeletasjen innenfor BF2B, med maks 80 m 2 BRA. Det er stilt krav i bestemmelsene om parkering og uteoppholdsareal for leilighetene. Eneboligene og rekkehusene på felt BK1, BF2 og BK3, utenom leilighetene i BF2B, skal utformes som tilgjengelige boliger. Til sammen utgjør dette 22 boliger. Det vises ellers til saksfremlegget for førstegangsbehandling, forslagsstiller sitt planmateriell til førstegangsbehandling og revidert planmateriell fra konsulent, datert 09.01.2015 og 04.06.2015, samt bestemmelser sist endret 10.11.15. HØRING/OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden 28.04.- 18.06.2014. Det kom inn 4 uttalelser med merknader til planen, og to uten merknader. Alle kom inn innenfor høringsfristen. 5

Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: Austrått Bydelsutvalg, brev datert 02.06.14 Ingen kommentar. Sandnes Eldreråd, brev datert 06.05.14 Ber om at det planlegges slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg frem. Forslagsstillers kommentar: Innenfor planområdet er det høydeforskjeller som medfører at det ikke oppnås universell utforming på hele planområdet. Store deler av planområdet oppfyller likevel kravene, adkomstvei, gangvei gjennom f_l2, deler av lekeplassene (iht. lekeplassnormen) og renovasjonsanlegget. I tillegg er det stilt krav om at minimum 21 boliger skal utformes som tilgjengelige boliger. Plansjefens kommentar: Det er etter høringen lagt til en bestemmelse ( 2.4.3), som tillater at gjesteparkering på privat grunn oppfyller kravene til HC-parkering. Innenfor BF2B er det planlagt dobbeltgarasje, som evt. kan tilpasses til en HC-parkering. Kommuneoverlegen, brev datert 10.06.14 1. Grunnforhold: Det må sikres at alle bygg tilfredsstiller grenseverdier for radon. Det må sikres at eksisterende eller tilkjørte masse til lekeplasser ikke inneholder giftstoffer. 2. Støy: Det anbefales å legge til rette for stille områder. Støy fra byggeog anleggsvirksomhet bør tas med i reguleringsbestemmelsene. Det må legges inn i reguleringsbestemmelsene at det til enhver tid er gjeldende nasjonale støyregelverk som skal følges. 3. Utemiljø: Området må sikres i forhold til passerende og egen trafikk for å sikre adkomst til grøntområder, lekeplasser, møteplasser og adgang til friluftsområder og turløyper i nærheten. Rekreasjonsområdene bør gi mulighet for lek og aktiviteter for alle aldersgrupper og ulike behov. Det må sikres trygge og hensiktsmessige gang- og sykkelveier og trygg adkomst til skole, barnehage og kollektivforbindelse i området. 4. Sosiale forhold: Det er få skoler i nærheten. Det vil derfor være viktig å få igangsatt planen om ny skole som planlagt. Forslagsstillers kommentar: 1. Nevnte forhold blir ivaretatt gjennom teknisk forskrift. I tillegg stiller 2.6.1 krav om at sammen med søknad om byggetillatelse skal det redegjøres for om det er fare for radon i grunnen, eventuelle tiltak for å hindre radon i å trenge inn i bygningene. 6

2. Vedlagt støyrapport viser at gul sone strekker seg omtrent 10 meter inn på B7 fra senterlinje til innfartsvegen forbi delfeltet. Dersom uteplasser plasseres minst like langt fra vegen vil det dermed ikke være behov for tiltaksvurderinger. Det foreslås innarbeidet bestemmelse 2.5.2 : «Det skal vurderes om det er behov for lokale støyskjermingstiltak for bolig som grenser til o_gs1 innenfor felt BK1 og bolig som grenser til o_gs2 innenfor felt BK4». For å ivareta støy i anleggsperioder foreslås 2.5.3. 3. Det er i planforslaget regulert inn gang- og sykkelvei langs samleveien som er regulert i områdeplan for Kleivane. Adkomsten inn til boligfeltet er foreslått i tråd med gjeldende plan. Adkomstveien er utformet som en blindvei. Planlagte lekeområder er planlagt med forbindelse til friområdet som er planlagt nord for planområdet. Gjeldende områdeplan for Kleivane sikrer gang- og sykkelvei frem til fremtidig kollektivstopp. 4. Ingen kommentar. Plansjefens kommentar: Ingen ytterligere kommentar til punktene 1 og 2. Punkt 3: Langsmed hele nordsiden av planområdet er det i områdereguleringsplanen for Kleivane (plan 2008112) satt av areal til kvartalslek. Kvartalslekeplassene i områdeplanen skal tilrettelegges etter retningslinjene for universell utforming. Punkt 4: Planarbeidet for ny skole i Skaarlia er igangsatt iht. økonomiplanen, og tomten eies av kommunen. Fylkesmannen, brev datert 13.06.14 1. Barn og unge: Lekeplassene må legges til de mest solfylte områdene. Miljøplanen viser at planområdet kan bli påvirket av forurensning fra biltrafikk på E39. Det skal være trafikktrygge forbindelser for større barn, mellom bolig og parker, plasser og grøntstruktur. 2. Grønnstruktur: Det går en fremtidig turveitrase gjennom den østre delen av området, og boligfortettingen må ikke hindre tilgang til eller forringe opplevelsen av området. Regionalplanen forutsetter at kompakte byområder gir gode uterom og tilgang på varierte boliger. Forslagsstillers kommentar: 1. Regulerte lekeplasser har sol på mer enn 50 prosent av lekearealet 21. juni kl. 12 og 15 og 21. mars kl. 12. Den 21. mars kl. 15 ligger større deler av lekeplass f_l1 i skygge, men det er likevel over 100 m 2 av lekearealet innenfor f_l1 som har sol. Vedlagt støyrapport viser at regulerte lekeplasser har tilfredsstillende støyforhold. 7

2. Overordnede turveitraseer er ivaretatt i områdeplanen for Kleivane (Saksfremlegg områdeplan 2008 112 s. 8). Planforslaget legger til rette for to sandlekeplasser iht. gjeldende kommuneplan. Planforslaget legger til rette for eneboliger, eneboliger med utleiedel og rekkehus. Området er en del av en større områdeplan hvor det er lagt opp til forskjellig tetthet på de ulike delfeltene. Ser en området i sammenheng med tilgrensende områder, som felt B6 og B5 som nylig er detaljregulert, gir området tilgang til veldig varierte boliger. Plansjefens kommentar: Områdeplanen for Kleivane tilrettelegger for en gjennomgående grønnstruktur i hele området fra nordøst til sørvest. Omsøkt plan grenser mot området avsatt til landbruk mot sør og sørøst, og mot gjennomgående grønnstruktur mot nord og nordvest. Veien gjennom planområdet skal utformes slik, at den befordrer hensynsfull kjøreadferd/redusert fart. Det er bl.a. lagt inn i bestemmelsene ( 4.1.2) at en må endre på vegdekket mot områder avsatt til lek, for å øke oppmerksomheten og dempe farten. Lyse, brev datert 16.06.14 Lyse har ingen kommentar. Bymiljø, brev datert 17.06.14 1. Anbefaler nedsatt fire avfallscontainere, slik at den fjerde kan brukes til plast. 2. Konkrete løsninger for lokal overvannshåndtering må avklares og sikres i reguleringsbestemmelsene. 3. Det bør være sammenhengende flomveier gjennom feltet i tillegg til ev. avskjærende grøft i overkant av feltet. Etablering og utforming av avskjærende grøft og flomveier må vurderes i sammenheng med rasfaren i området. En avskjærende grøft i så bratt terreng blir et stort terrenginngrep. Det bør vises med skisser og snitt. 4. Vann og avløpstrase mellom boligfelt og bekk er ikke tilgjengelig for vedlikehold, tilgang må sikres. 5. Mange utkjørsler til BF2. Det er tilstrekkelig med en utkjørsel pr. tomt. 6. Fartsdempende tiltak må medtas. 7. Antallet boliger utløser krav til kvartalslekeplass. 8. Plassering av offentlig gangvei bør ha forbindelse til felles lekeplass, for å ivareta trafikksikre løsninger for myke trafikanter. Forslagsstillers kommentar: 1. I planforslag er det regulert et areal med lengde på 12 meter til renovasjon, det er dermed mulighet for å nedsette fire avfallscontainere ved behov. 2. Løsninger for lokal overvannshåndtering er beskrevet i VA-notat som er utarbeidet i forbindelse med saken. Det foreslås fire nye bestemmelser for å sikre konkrete løsninger for lokal overvannshåndtering (se 2.7). 8

3. Planlagte flomveier er illustrert og beskrevet i nevnte VA-notat. I tillegg er illustrerte flomveier sikret i bestemmelser. Ved utforming av avskjærende grøft må en forholde seg til 6.2.2. som stiller krav om maksimal skråningshelning på 1:2. Der er utarbeidet illustrasjoner og snitt som viser forslag til trasé for avskjærende grøft. Se neste side. 9

Figur 1 Illustrasjon - avskjærende grøft for overvann fra landbruksområdet, illustrert med blå strek og piler, sør og øst for boligbebyggelsen. 10

4. Tilgjengelighet for vedlikehold for vann og avløpstrase mellom boligfelt og bekk er sikret i grøntplan for friområdet som ligger nord for planområdet, se figur 1 illustrasjon som viser planområdet og tilgrensende grøntområde. 5. Det er regulert inn en utkjørsel per bolig for boliger med en boenhet. For boliger hvor det åpnes opp for utleiedel er det regulert to utkjørsler. 6. I planforslaget er det foreslått en adkomstvei som utformet som en blindvei med fem meters bredde. Adkomstveien skal betjene 52 boenheter. Det er vurdert at det ikke er behov for fartsdempende tiltak ut fra veiens utforming og trafikkmengden som den skal betjene. 7. Planen er en del av en områdeplan. I planforslaget er det stilt rekkefølgekrav om kvartalslekeplass 3 i områdeplan 2008 112 skal være ferdig før boligområdet kan tas i bruk. 8. Det er planlagt gang- og sykkelvei langs samlevegen som går vest for planområdet. Intern trafikk i planområdet betjenes av en adkomstvei med bredde på 5 meter. Det er planlagt at adkomstveien skal benyttes av både gående, syklende og kjørende. Se også punkt 6 for beskrivelse av veiløsning. Plansjefens kommentar: Puntk1: Ingen ytterligere kommentar. Punkt 2: I tillegg til de fire nye bestemmelsene i 2.6, er det lagt inn noen presiseringer i bestemmelsene, som tydeliggjør håndtering av overvann, jf. 2.1.2, 5.2, 7.1.6 og 7.2.5. Punkt 3: Ingen ytterligere kommentar. Punkt 4: Ingen ytterligere kommentar. Punkt 5: I endelig plankart er det kun lagt inn en avkjørselspil per bolig. Garasjene i BK1 og BF2 er samlet to og to, for å redusere antall avkjørsler. Det er også lagt inn i bestemmelsene 3.1.8, at kjøreadkomst skal være maks 5 meter bred per tomt. Punkt 6: Det er lagt inn i bestemmelsene, 3.5.3, 4.1.1 og 4.1.3, at gjesteparkering og renovasjonsområdet skal ha et annet dekke enn veien. Dette for å unngå at de er en del av veglegemet og kan brukes til å øke farten ved å kutte svingen. Bestemmelsene, 4.1.2, sikrer at veglegemet tilgrenset de to områdene satt av til lek, får en visuelt annen belegning enn veien, som et fartsdempende tiltak. Punkt 7: Kvartalslekeplass 3, i områdeplan 2008112 for Kleivane, grenser til planområdet mot nord og har direkte tilkomst fra planområdet via gangvei, o_gv1 og lek, f_l2. Punkt 8: Se kommentar til punkt 7. Fylkesrådmannen, brev datert 18.06.14 1. Fylkesrådmannen vurderer at minste nivå for tetthet er for lavt, og at antallet boenheter bør ligge helt i øvre nivå av det spennet planen åpner for. 2. Det mangler bestemmelser knyttet til sykkelparkering. Det bør skilles på antall mellom forskjellige boligtyper. 11

3. Planen bør ta inn en bestemmelse om håndtering av masser i området som sikrer at massene brukes mest mulig hensiktsmessig og miljøvennlig. Forslagsstillers kommentar (disse er skrevet før antall leiligheter ble justert fra 8 til 4): 1. Det er i planforslaget lagt til rette for 51 boenheter (hvor 8 av disse er hybelleiligheter). Områdeplanen legge til rette for en boligtetthet mellom 32-47 boenheter. Planforslaget legger dermed opp til flere boenheter enn områdeplanen legger opp til. 2. Det foreslås innarbeidet krav om sykkelparkering, 2.4.2. 3. Det foreslås at følgende bestemmelse innarbeides i planen: «Overskuddsmasser som ikke kan benyttes på området skal bringes til godkjent mottak». Plansjefens kommentar: Ingen ytterligere kommentar til punkt 1. Punkt 2: 2.4.2 er endret slik at det skal settes av plass til 3 sykler per enebolig/rekkehus og 2 sykler per boenhet i sokkel. Punkt 3: Forslagstillers forslag om ny bestemmelse for håndtering av overskuddsmasser er lagt inn i bestemmelsene 2.7.2. Fra grunneiere: Det kom ikke inn noen innspill fra grunneiere. Endringer iht. vedtak i UBU Utvalg for byutvikling (UBU) behandlet planforslaget i møtet 09.04.2014 med følgende vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningsloven 12-10, at Detaljregulering av Kleivane B7 plan nr. 2008 312-03, sist datert 17.01.2014, med tilhørende bestemmelser, sist datert 21.03.2014, legges ut til offentlig ettersyn med følgende forutsetninger: a) Før saken kan tas opp til 2.-gangsbehandling må det leveres en geoteknisk rapport, som avklarer risiko for ras og skred ved videre uttak av stein i løsmasseområdet. Endringer som følge av UBU-vedtaket: På bakgrunn av vedtaket er det utarbeidet en geoteknisk rapport, og det er utført befaring i området sammen med grunneier. Det er i etterkant besluttet at planforslaget ikke skal legge til rette for uttak av løsmasser i området regulert til landbruk. 5.0.2 i bestemmelsene til førstegangsbehandling, er derfor fjernet. 12

5.0.2 hadde følgende ordlyd: Ved uttak av løsmasser til privat bruk innenfor område avsatt til landbruksformål, skal det lages en plan for arbeidet og dokumenteres tilstrekkelig rassikring i forhold til nedenforliggende boligfelt. I tillegg er det lagt til en ny paragraf 5.2. Denne sikrer at det ikke tillates utført tiltak i landbruksområdet, som kan medføre ny fare for ras, skred eller økt tilførsel av overvann til boligområdet. VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN I høringen av planen er det kommet inn innspill knyttet til tilgjengelighet, trafikksikkerhet, overvann, støy, adkomst til turstier, lek og grøntområder, kvaliteten på private og felles uteområder, tetthet, sykkelparkering og massehåndtering. De konkrete løsningene er allerede nevnt under forslagsstillers og plansjefens kommentar ovenfor. Disse kommenteres ikke ytterligere der løsningen/e anses som tilfredsstillende. Planområdet er utsatt for ras- og skredfare. Det er foretatt geotekniske undersøkelser, for å kartlegge nødvendige tiltak. Tiltakene er sikret gjennom bestemmelsene. Områdets helning og beliggenhet inntil et tilgrenset høyereliggende landbruksareal (skog/utmark), samt en prognose på økt nedbør på 20-40%, gjør overvann til en utfordring. Det er valgt å lage en sammenhengende avskjæringsgrøft ovenfor planområdet, for å samle opp vann fra tilgrenset landbruksområde. De valgte løsningene for parkering på egen tomt, knapphet på gode solforhold for deler av planområdet, samt beliggenheten av private- og felles uteoppholdsareal, utfordrer visuelle kvaliteter, kvaliteten på private uteoppholdsareal, mengden felles grøntområder innenfor planområdet, lysforhold i boligene på nordsiden av veien og sikkerheten for myke trafikanter. I samråd med forslagstiller har det vært diskutert om en noe endret plassering av enkelte garasjer og carporter, samt utformingen av disse, kan bidra til økt trafikksikkerhet, frigjøre plass til noe mer felles grøntareal på nordsiden av veien, skape større sammenhengende uterom for private hager, redusere antall avkjørsler og gi noe mer sol på noen av uteoppholdsarealene. Fokus på sykkelparkering har økt i løpet av planens utvikling, og det er nå innarbeidet krav om sykkelparkering i bestemmelsene. 13

PLANSJEFENS VURDERING Det vises til plansjefens vurdering til førstegangsbehandling, som er vedlagt, samt plansjefens kommentarer til innkomne høringsinnspill til planen. Vurderingene nedenfor konsentrerer seg derfor om de konsekvensene de nye og endelige løsningene, som revidert plan legger opp til, får for området og de som skal bosette seg der. Bokvalitet og arkitektur Planområdet ligger flott plassert mellom et landbruksområde i sørøst og et sammenhengende grøntdrag mot nordvest. Selve planområdet inneholdt i opprinnelig forslag, få sammenhengende grønne områder mot adkomstvei, der også inngangspartiene til boligene er plassert. Gjennom dialog med forslagstiller er bestemmelser og kart justert, slik at en i noe større grad sikrer mulig etablering av private grøntområder. Dette er oppnådd ved å samle garasjer og carporter to og to, og sette maks bredde for kjøreadkomst til 5 meter per tomt, og slik samle areal med gode solforhold til privat uteopphold. Det genererer flere litt større sammenhengende private arealer, som kan beplantes, fremfor mange og til dels trange oppstykka hagerom. De private uteoppholdsarealene på nordsiden av adkomstveien er likevel til dels små, og redusert i kvalitet pga. valgt parkeringsløsning mot sør. I tillegg er de oppstykket av adkomst, garasjer/carporter og parkering. Det gjør at det var for lite gode uteoppholdsareal igjen, til å kunne tillate ekstra boenheter i sokkelen på de fem eneboligene innenfor BF2A. De resterende fire eneboligene i BF2B har noe større uteoppholdsareal. Men det er fremdeles for lite for to familier per bolig. Bestemmelsene er derfor endret i samråd med forslagsstiller, ved å redusere antall leiligheter i sokkel fra 8 til 4 i delfelt BF2, slik at disse bare ligger i BF2B. Størrelsen på leilighetene er endret fra «inntil 100 m 2 BRA», til «inntil 80 m 2 BRA» for sokkelleilighetene. Skillet mellom naboer skal markeres med hekk eller levegg med maks høyde 1.2 meter ( 3.1.3). Dette kan medvirke til at de private uteoppholdsarealene og planområdet blir grønnere, samtidig som det kan bidra til å håndtere noe av overvannet. Lave hekker og levegger sikrer en viss åpenhet i planområdet. Det er lagt inn en ny bestemmelse 3.3.3 for felt BK1 og BK3 om levegger, som sikrer mer private uteoppholdsrom. Ved å samle garasjer/carporter, legges det til rette for færre avkjørsler. Dette øker kvaliteten på de private områdene nær veg, slik at disse i større grad kan prioriteres brukt til hage- og uteoppholdsareal. Planen muliggjør variert og god arkitektur. 14

Sikkerhet og beredskap Det er lagt inn en hensynssoner for ras og skred, som dekker hele planområdet. Boligdelen må sikres mot ras og skredfare før en kan starte utbygging. Dette er sikret i bestemmelsene. Universell utforming Store høydeforskjeller i planområdet gjør at det ikke oppnås universell utforming for hele området. Adkomstvei, gangvei gjennom lekeplass f_l2, deler av lekeplassen f_l1, og renovasjonsanlegget, tilfredsstiller alle kravene. Nær halvparten av boligene skal bygges som tilgjengelige boenheter. Minst en parkeringsplass per bolig tillates å ha HC-standard. I BF2B kan det settes opp en universelt utformet garasje. Regulerte veier er offentlige, slik at kommunen har hjemmel til å sikre brøyting. Skole Nærmeste barneskole er i dag Iglemyr skole. Denne skolen har i dag ledig kapasitet, men det er utfordringer knyttet til at elevtallet fordeler seg ulikt på de ulike trinn. Skolebyggprogrammet viser at det på lengre sikt vil være behov for en ny barneskole. Det er planlagt at denne skal plasseres rett nord for planområdet, på Skaarlia. Dette er også innarbeidet i økonomiplanen. Trafikale forhold Adkomstveien er 5 meter bred, uten fortau. Den ender blindt og det er ingen gjennomgangstrafikk i planområdet. Det er valgt at all biloppstilling (bortsett fra for BK3) skal skje på egen grunn, og ikke i felles anlegg. Dette medfører unødvendig mye trafikk og støy inn i planområdet, samtidig som det krever mer areal enn en felles parkeringsløsning ville gjort. Kvalitativt gode sørvendte uteoppholdsareal er her avsatt til parkering. Å dra all biltrafikken inn i planområdet, vil gå ut over sikkerheten til de myke trafikantene. I samråd med forslagstiller er garasjer og carporter nå samlet to og to. Dette øker trafikksikkerheten ved i mindre grad å legge til rette for flytende avkjørsler, og det gir et mer oversiktlig trafikkbilde. I samråd med forslagsstiller er også bestemmelsene for renovasjonsanlegg og to gjesteparkeringsplasser endret, slik at disse får et annet dekke. Dette vil kunne medvirke til redusert fart, og gjøre det mindre naturlig å kutte svingen i veien forbi renovasjonsanlegget. Bestemmelsene sikrer også annet dekke på veien, i tilknytning til de to områdene satt av til lek, som et ekstra fartsdempende tiltak. Konsekvenser utenfor planområdet Det er krav i områdeplanen om at en, ved bygging av mer enn 200 boenheter i området, må etablere ny adkomstveg til området fra rundkjøring Bogafjellveien x Ålgårdsveien. Utbyggingen av Kleivane B7 vil medføre at dette kravet slår inn. Det skal samtidig etableres buss-sluse på 15

veiforbindelsen mellom Kleivane og Skaarlia, og Melsheiveien skal stenges. OPPSUMMERING Foreslått detaljregulering av Kleivane B7 legger til rette for 4 eneboliger med og 5 eneboliger uten sokkelleilighet, samt 35 rekkehus i varierende utforming. Bygningshøydene vil variere fra 2 etasjer med sokkel i den nedre og nordligste delen av planområdet, til 3 etasjer i den øvre og sørlige delen. Illustrasjonsmateriellet gir inntrykk av en grønnere plan enn det kart og bestemmelser sikrer. For å oppnå denne graden av beplantning, må beboerne selv sørge for beplantning i privat regi. Arealtettheten i planområdet er på 3 boliger/dekar hvis en trekker fra landbruksarealet, som er tatt med i planen fordi det det må sikres ift. ras og overvann. Dette er medregnet de fire leilighetene. I overkant av 45 % av boligene er tilgjengelige, noe som ligger noe under kommuneplanens krav om 50 %. De tilrettelagte boligtypene er eneboliger og to forskjellige typer rekkehus. Krav om tilrettelagte felles uteområder er tilfredsstillende løst innenfor planområdet, hvis man medregner kvartalslekeplassen i tilgrensende område mot nordvest. Planforslaget legger opp til variasjon i bebyggelsen, og muligheter for god arkitektonisk kvalitet. Men plasseringen av garasjer og carporter, nær eller inntil boligene, reduserer for en del av boligene tilgang på lys og utsikt i første etasje mot sør/sørøst. Løsmassene nord i planområdet, samt ras- og skredsikring og overvannshåndtering, er sikret gjennom bestemmelsene. Området vil bli sikret før det påbegynnes utbygging. Planforslaget er ellers i henhold til gjeldende planer. KONKLUSJON Planen er forbedret på viktige punkt etter førstegangsbehandling. Den har fått økt kvalitet iht. de kravene kommunen stiller til nye boligområder. Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret. 16

Forslag til vedtak: Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, Detaljregulering for felt B7 Kleivane - Plan nr. 2008312-03, sist datert 10.11.2015, med tilhørende bestemmelser, sist datert 11.11.2015. Rådmannen i Sandnes, 11.11.2015 Bodil Sivertsen rådmann Kristin Barvik kommunaldirektør Vedlegg: Vedlegg 1 Oversiktskart plan 2008312_03 Vedlegg 2 Plankart plan 2008312-03 Vedlegg 3 Bestemmelser Kleivane B7 sist endret 11.11.15 Vedlegg 4 Planbeskrivelse 08.04.14 Vedlegg 5 Sjekkliste ROS-analyse Vedlegg 6 Rasfarevurdering Vedlegg 7 Støyvurdering Vedlegg 8 Notat gjennomgang av utttaler til off ettersyn Vedlegg 9 Saksfremlegg 1. gangsbehandling 09.04.14 Vedlegg 10 Vedtak i UBU 09.04.14 sak 36_14 Vedlegg 11 VA beskrivelse Vedlegg 12 Renovasjonsteknisk plan Vedlegg 13 Illustrasjonshefte Vedlegg 14 Illustrasjonsplan før justering av BF2 Vedlegg 15 Tjenestesjekkliste Vedlegg 16 Sjekkliste for faglig utarbeidelse av plan Vedlegg 17 Sjekkliste konsekvenser for miljø og helse Vedlegg 18 Plankart Områdeplan for Kleivane plan 2008112 Vedlegg 19 Bestemmelser Områdeplan for Kleivane plan 2008112 Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning. 17