Søgne kommune Arkiv: 21/116 Saksmappe: 2014/941-21459/2015 Saksbehandler: André Aarflot Dato: 01.06.2015 Saksframlegg Klage på kommunens avslag på søknad om dispensasjon - fritidsbolig og atkomstbrygge - GB 21/116 - Monsøya Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Klage tas ikke til følge. Vi kan ikke se at klagen inneholder nye momenter som skulle tilsi at kommunens første vedtak skal omgjøres. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse jf. Forvaltningslovens 33. Bakgrunn for saken: Møvik byggetjenester v/anne Karén Birkeland søkte på vegne av tiltakshaver Ottar Aase om tillatelse til å oppføre en fritidsbolig og en adkomstbrygge på den ubebygde eiendommen GB 21/116 på Monsøya. Det ble i denne forbindelse også søkt om dispensasjon fra både reguleringsplan og pbl 1-8. Eiendommen ligger innenfor et område regulert til spesialområde kulturlandskapsområde i reguleringsplan for Ny-Hellesund. Planen tillater ikke oppføring av ny bebyggelse på denne eiendommen. Tiltaket ligger i tillegg i 100-metersbeltet langs sjøen. Plan og miljøutvalget behandlet dispensasjonssøknaden den 10. desember 2015, og fattet følgende vedtak, der rådmannens forslag ble vedtatt med 7 mot 2 (FRP) stemmer: Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens formål, og fra byggeforbudet i 100- metersbeltet langs sjøen, for oppføring av fritidsbolig og brygge på GB 21/116 Monsøya, avslås i medhold av plan- og bygningsloven (pbl) 19-2, jfr. pbl 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan og pbl 1-8 Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag. Advokat Jakob Bakka (Advokatfirmaet Kjær DA) påklager vedtaket på vegne av tiltakshaver Ottar Aase i brev datert 18. desember 2014, mottatt i kommunen den 22. desember 2014. Ettersendt begrunnelse for klagen er mottatt den 20. januar 2015. Tilleggsopplysninger/ tegninger fra tiltakshaver er mottatt 4. mai 2015 og 12. mai 2015. Klagen er rettidig innkommet og skal realitetsbehandles. Klagen begrenses til den del av vedtaket som gjelder adkomstbrygge. Det klages derfor ikke på avslaget vedrørende fritidsbolig.
Saksutredning: Klagers momenter er satt opp i flere avsnitt, og saksutredningen tar for seg relevante deler av disse i kursiv skift med kommunens påfølgende kommentarer. Del gjøres gjeldende at oppføring av adkomstbrygge er et tiltak som ligger innenfor reguleringsplanens rammer for lovlig drift og skjøtsel av eiendommen og følgelig ikke i strid med reguleringsplanen. Det er derfor ikke nødvendig med dispensasjon fra reguleringsplanen hva gjelder brygge. Administrasjonen mener reguleringsplanen legger opp til at ubebygde eiendommer i kulturlandskapsområdet skal forbli ubebygde. Det har ikke vært hensikten at hver enkelt ubebygd eiendom skal ha rett til å oppføre brygge på egen eiendom. Det er ikke regulert inn brygge, og tiltaket ligger naturligvis også i 100-metersbeltet langs sjøen, jfr. pbl 1-8. Tiltaket vil derfor kreve dispensasjon fra både reguleringsplan, og fra byggeforbudet i 100-metersbeltet. De faktiske forhold på stedet tilsier at det er nødvendig med egen adkomstbrygge for et påtrengende behov for skjøtsel slik at hensynet til å bevare kulturlandskapet blir ivaretatt. Administrasjonen mener eiendommen har tilstrekkelig tilgjengelighet, og at skjøtsel kan utføres uten egen adkomstbrygge. Dispensasjonsvurderingen tilsier at hensynet bak reguleringsplanens bestemmelse om bevaring av kulturlandskapet best ivaretas ved at det tillates oppføring av adkomstbrygge og at det er klar interesseovervekt for slik dispensasjon. Administrasjonen ser at det vil være en enklere for tiltakshaver å ha egen brygge, men ønsket om å bevare området ubebygd må tillegges mer vekt i dette tilfellet. Målet med reguleringsplanen er at man skal ivareta hensyn til bevaring av kulturlandskapet, altså resultatet av den tradisjonelle landbruksvirksomhet som er konsekvens av beitende husdyr, mindre slåttemarker og åkerlapper, samt anlegg som knyttes til dette, herunder uteløer, steinbrygger, steingarder osv. For å kunne ivareta disse hensyn er det helt nødvendig at arealene skjøttes slik at man unngår gjengroing. Dersom naturen får regjere fritt i slike områder, vil man miste områdets preg som kulturlandskap det som har vært resultatet av tidligere års kultivering vil forsvinne. Administrasjonen er enig i at arealene må skjøttes slik at man unngår gjengroing. Det er dette som er situasjonen for GB 21/116. Det er ingen tvil om at dette er en eiendom som står i fare for å vokse igjen, slik at den blir helt utilgjengelig med gjengroing i form av renninger av rognetrær, osp og andre hurtigvoksende lauvtrær. Det vises til vedlagte kopi av diverse fotografier. Administrasjonen mener at de fakta som her er beskrevet medfører riktighet, og at faren for gjengroing er reell. For å kunne hindre fortsatt tilgroing og tilbakeføre kulturlandskapet slik det var fra tidligere tiders tradisjonelle landbruksvirksomhet, må det tilrettelegges for adkomst til eiendommen. Dette gjelder både adkomst med beitedyr og maskiner for skjøtselsarbeid. Eneste muligheten er derfor å tilrettelegge med en enkel adkomstbrygge - eiendommen har ikke tilkomst til vei og brygge annet sted på Monsøya. Vi ser at atkomsten vil være noe enklere med en brygge som omsøkt, men dette innebærer ikke at en brygge vil være en nødvendighet. Det er mulig å legge til med båt her uten at det oppføres brygge. Administrasjonen har i saksfremstillingen anført at eiendommen vil være tilgjengelig fra sjøen uten at det nødvendigvis må oppføres brygge på eiendommen. Dette er ikke riktig. Terrenget tilsier at man ikke kan fortøye til fjellveggen uten i spesielt godt vær. Se vedlagt fotografi.
Det er relativt god sjødybde utenfor eiendommen. Fylkesmannen i Vest-Agder har i sin uttalelse til dispensasjonssøknaden poengterer at stedet ligger i le for den dominerende vestavinden sommerstid. Administrasjonen er enig i denne påstanden, og etter det vi kjenner til så er vel vind fra syd-vest den mest dominerende vindretningen i området. Eiendommen ligger mot nord-øst på Monsøya, og den vil derfor ofte ligge i le for vinden. Administrasjonen mener for øvrig at en hensiktsmessig skjøtsel ikke betinger at eiendommen er tilgjengelig til alle årstider, eller i all slags vær. Det er naturlig på mange eiendommer i skjærgården at man må planlegge og innrette seg etter værforholdene. Tilkomsten mellom båt og land vil dessuten være svært vanskelig, og det vil ikke være mulig å overføre beitedyr og skjøtselsmaskiner til/fra båt uten at det tilrettelegges med liten adkomstbrygge som gir mulighet for sikker fortøyning og trygg overgang mellom båt og land. Her er flere muligheter for å komme i land og fortøye med mindre båter, og eventuelt også legge til med en lekter. Om det skulle bli aktuelt med beitedyr når eiendommen er ryddet, burde det være mulig å føre dyrene til eiendommen via en av de tilstøtende eiendommene hvis værforholdene skulle være vanskelige. Tradisjonell skjøtsel av eiendommen betinger ikke at man nødvendigvis må ilandføre tyngre maskiner. Det kan eventuelt vurderes om det kan være mulig å transportere inn maskiner via traseen for høyspentlinjen som går over eiendommen. Forbudet mot oppføring av ny bebyggelse i dette området må anses som ett av flere virkemidler som kan benyttes for å ivareta det overordnede mål. Det er altså ikke byggeforbudet i seg selv som skal hensynstas ved gjennomføring av reguleringsplan for kulturlandskapsområde, men de tiltak som må til for å ivareta kulturlandskapets mangfold. Dette er riktig med hensyn til kulturlandskapet, men byggeforbudet har flere hensikter en bare ivaretakelse av kulturlandskapet. Hensynet til bevaring av det ubebygde området, og særlig den uberørte strandlinjen har i dette tilfellet stor betydning. Oppføring av brygge vil kunne fremstå som privatiserende. Eiendommen ligger for øvrig i hovedsak i 100-metersbeltet langs sjøen. Her gjelder strenge nasjonale føringer, jf. bl. a. statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. I vår sak vil man ikke kunne ivareta kulturlandskapet på GB 21/116 uten at det tilrettelegges for skjøtselstiltak. For å kunne oppnå dette må man ha adkomst. Og det kan kun løses med å anlegge en adkomstbrygge - altså et nytt byggetiltak. Dersom man skal følge reguleringsbestemmelse med forbud mot nye byggetiltak vil det innebære at man ikke oppnår det reguleringsmessige formål med å kunne ivareta kulturlandskapet altså vanskeliggjøre gjennomføring av reguleringsplanen. I praksis vil derfor bestemmelse om byggeforbud -i denne konkrete sak og relatert til tiltak i form av adkomstbrygge - være et hinder for å kunne oppnå målet med planen fremfor som et virkemiddel som skal kunne ivareta de hensyn som ligger bak reguleringen. Administrasjonen viser til kommentarer til avsnittene ovenfor. Dette innebærer at lovens kriterium at hensynet bak regulering til kulturlandskapsområde ikke blir vesentlig tilsidesatt om det gis dispensasjon for oppføring av en liten adkomstbrygge. Det vises til administrasjonens vurdering i førstegangs behandling av denne saken. Etter vår vurdering blir hensynene bak byggeforbudene, både i reguleringsplanen og i pbl 1-8, vesentlig tilsidesatt. Det kan tilføyes at tiltakshaver er innstilt på å gi brygga en beskjeden utforming og bygge denne i tradisjonell stil i tråd med det man ellers ser av brygger på Monsøya. Størrelsen er begrenset til ca 12 m2. Kommunen kan gjerne stille betingelser om slik utforming som vilkår for å gi dispensasjon.
Administrasjonen har lagt opprinnelig innsendte tegninger til grunn for sin vurdering. Vi har i tillegg mottatt reviderte tegninger og situasjonskart fra tiltakshaver disse er å anse som presiseringer av størrelse og utforming. Vi har ingen bemerkninger til selve størrelsen, plasseringen eller utformingen. Det er hensynet til å bevare strandlinja ubebygd som må vektlegges. Det andre vilkår for dispensasjon er at fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette vilkår er åpenbart innfridd ved at tiltaket i realiteten fremmer reguleringsplanens mål om å ivareta kulturlandskapets mangfold. Administrasjonen viser til tidligere vurderinger og mener ulempene veier tyngre enn fordelene i denne saken. Heller ikke de hensyn som ligger bak byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen vil bli skadelidende i vesentlig grad. Selv om en liten adkomstbrygge vil være et nytt tiltak som vil være synlig i strandsonen, skal byggeforbudet også ivareta behovet for allmennhetens adkomst og ferdsel til de innenforliggende områdene. Ved å tilrettelegge for adkomst og skjøtsel slik at man kan ivareta kulturlandskapet, vil eiendommen som sådan være langt mer tilgjengelig og attraktiv for allmennhetens bruk. Etter en samlet vurdering vil dette veie tyngre enn den eventuelle negative effekt av en liten beskjeden adkomstbrygge som kun okkuperer en liten del av strandsonen. Brygga vil dessuten kunne utformes som en tradisjonell brygge som blir liggende i utmark og som ikke vil gi privatiserende effekt. Administrasjonen mener strandlinjen vil fremstå som mer privatisert hvis det bygges en privat brygge her. Stedet egner seg som oppankringsplass for båtfolket, og strandlinjen slik den fremstår i dag anses som tilgjengelig for allmennheten. Administrasjonens samlede vurdering: På bakgrunn av ovennevnte, samt tidligere dokumenter i saken kan vi ikke se at det foreligger nye momenter som skulle tilsi at kommunen skulle endre standpunkt i denne saken. Administrasjonen holder fast ved tidligere vurderinger som er gjort, og både Fylkesmannen i Vest-Agder og Vest-Agder Fylkeskommune rådet kommunen til å avslå søknaden. Plan- og miljøutvalget bør derfor holde fast ved førstegangsvedtaket i denne saken. Administrasjonen gir utvalget råd om ikke å ta klagen til følge. Det presiseres for ordens skyld at klagen kun gjelder bryggen. Rådmannens merknader: Vedlegg: 1 Klage - begrunnelse til klage vil bli ettersendt medio januar 2015 2 Begrunnelse for klagen 3 Foto 4 Mail fra tiltakshaver 5 Redigert situasjonskart - presiseringer 6 Brygge 7 Særutskrift - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og pbl. 1-8 for oppføring av fritidsbolig og atkomstbrygge på GB 21/116 - Monsøya 9 Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og pbl. 1-8 for oppføring av fritidsbolig og atkomstbrygge på GB 21/116 - Monsøya
10 Situasjonsplan 01 11 Opprinnelige tegninger av atkomstbrygge 12 Tegninger hytte 13 Uttalelse fra Vest-Agder Fylkeskommune 14 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest-Agder 15 Ansvarlig søkers kommentar til råd gitt av fylkesmyndighetene 15 Oversiktskart