Møteinnkalling Plan og byggesaksutvalget

Møteinnkalling Plan og byggesaksutvalget Av hensyn til innkalling av varamedlemmer bes eventuelt gyldig forfall meldt snarest til tlf. 64 87 85 32 Møtested: Kommunestyresalen Møtedato: 01.02.2011 Møtetid: Kl. 18.30 TIL BEHANDLING: PBU-1/11 FORSLAG TIL REGULERINGSENDRING - ENDRET ILLUSTRASJONSPLAN TILKNYTTET REGULERINGSPLAN FOR SKORHAUGÅSEN 8 M.FL. PBU-2/11 UTVIDELSE AV KJØKKEN OG TERRASSE BØHLERVEIEN 13B KLAGE PÅ NYTT VEDTAK PBU-3/11 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA TILLATT TOMTEUTNYTTELSE FOR OPPFØRING AV FRITTSTÅENDE GARASJE MED BOD - SANDERVEIEN 29. PBU-4/11 OMREGULERING FRA INDUSTRI TIL KONTOR OG KURS/KONFERANSESENTER - SKI NÆRINGSPARK NY 2. GANGS BEHANDLING ETTER UTSETTELSESVEDTAK PBU-5/11 INNKJØRSEL TIL SEKUNDÆRLEILIGHET - HOELVEIEN 1 C KLAGE PÅ ADMINISTRATIVT VEDTAK PBU-6/11 SKI STASJON - FORSLAG TIL MIDLERTIDIG FORBUD MOT TILTAK I DEL AV ÅSVEIEN NÆRINGSOMRÅDE PBU-7/11 KLAGESAK - OPPFØRING AV TO STØTTEMURER - VESTRE DALS VEI 13

PBU-8/11 NYTT SAKSFRAMLEGG - KLAGE OVER VEDTAK OM PÅLEGG ETTER PBL - PARKVEIEN 12A PBU-9/11 KLAGE OVER PÅLEGG OM STANS M.V. - PARKVEIEN 12 B Til behandling: Arbeidsplan planavdelingen, status 03.01.2011 - orientering v/kristian Larsen Ski, 20.01.2011 Jørn Yngve Sørum leder

Saksbehandler: Trygve Johansen Arknr.: PLA 263 Arkivsak: 07/3077-84 BEHANDLING: SAKNR DATO Det faste utvalg for plansaker 11/09 05.05.2009 Det faste utvalg for plansaker 14/09 02.06.2009 Plan og byggesaksutvalget 22/09 06.10.2009 Kommunestyret 94/09 28.10.2009 Plan og byggesaksutvalget 1/10 02.02.2010 Plan og byggesaksutvalget 1/11 01.02.2011 FORSLAG TIL REGULERINGSENDRING - ENDRET ILLUSTRASJONSPLAN TILKNYTTET REGULERINGSPLAN FOR SKORHAUGÅSEN 8 M.FL. Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14 vedtas endret reguleringsbestemmelse 3a datert 10.11.10 tilknyttet reguleringsplan for Skorhaugåsen Vedtaket medfører endring av reguleringsbestemmelsene vedtatt 28.10.09. Ingress/hovedbudskap: I denne sak fremmes forslag til endret illustrasjonsplan tilknyttet reguleringsplan for Skorhaugåsen 8 m.fl. Illustrasjonsplanen er innenfor rammene i vedtatt reguleringsplan. Saksopplysninger: Reguleringsplanen som legger til rette for bygging av to mindre boligblokker ved Skorhaugåsen 8 m.fl. ble vedtatt av kommunestyret 28.10.09. Vedtaket ble påklaget av naboer. Fylkesmannen stadfestet ved brev av 29.09.10 kommunens vedtak. Tilknyttet reguleringsplan fulgte en illustrasjonsplan som ble gitt rettsvirkning ved reg.best 3a, første setning som angir: Illustrasjonsplanen datert 08.12.08 skal legges til grunn for utforming av bebyggelsen. Etter reguleringsvedtak har tiltakshaver engasjert annen arkitekt som har utviklet et prosjekt som avviker ganske meget fra vedtatt illustrasjonsplan. Prosjektet er likevel innenfor de rammer reguleringsplanen setter med hensyn til byggegrenser, høyder, tomteutnytting mv. Reguleringsendringen vil da kun bestå i at første setning i reg.best. 3a endres til: Illustrasjonsplanen datert 10.11.10 skal legges til grunn forutforming av bebyggelsen. Halvorsen og Reine AS begrunner forslaget slik: Bakgrunn for endringen er at vi har utviklet prosjektet videre der hovedtanken har vært å gjøre bygningene mer lik byvillaer enn boligblokker i volum og utforming. Bygningsformene er nå mer stedstilpasset dette boligområdet i lettere skogsterreng. Bygningsmassen er brutt i 2 deler med et delvis transparent mellombygg med trapp- og heiskjerne. Side 3

Endringen foreslås behandlet med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14 som mindre endring av reguleringsplan. Slik behandling krever kun ett enkelt vedtak i plan og byggesaksutvalget, mens full reguleringsbehandling er en omfattende og tidkrevende prosess. Ved forberedelse av saken har forslagsstiller Halvorsen og Reine AS varslet naboer ved brev av 29.11.10. I samråd med forslagsstiller har kommunen ved brev av 30.11.10 gitt utfyllende orientering om saksbehandlingen. Frist for merknader var satt til 23.12.10. Det foreligger kun en merknad: Jan Biering- Strand, grunneier til gnr. 135/56, Haglundveien 6 har ved brev av følgende kommentarer: (for utdyping vises til vedleggene) 1. Krever en grundigere redegjørelse for høydeforhold. 2. Det kreves nye tegninger som viser terrengforhold rundt blokka. 3. Tegningene må vise nybyggs avstand til hans eiendom. 4. Blokka vil medføre en vesentlig verdiforringelse av hans eiendom. Forslagstiller har ved brev av 05.01.11 kommentert merknaden. Vurdering: Tiltakshaver og forslagsstiller har drøftet saken med plan- og byggesak før nabovarsler og forslag til endringer ble sendt kommunen. Vi er enig med tiltakshaver og forslagsstiller i at endringene totalt sett gir en bedre løsning enn tidligere illustrasjonsplan, og at endringene i forhold til tidligere prosjekt ikke har negative konsekvenser for naboene. I ettertid kan en ha kritiske merknader til tiltakshaver i det private reguleringsforslag i så stor grad knyttet reguleringsplanen til et konkret byggeprosjekt, og kort tid etter planvedtak utviklet en vesentlig annet prosjekt. Ved regulering fikk såvel naboer, administrasjonen som det politiske miljø inntrykk av at prosjektet var ferdig utviklet (Plassering av nybygg var vist ved planutvalgets befaring 02.06.09 og modell av bebyggelsen ble lagt fram ved kommunestyrets behandling 28.10.09). Disse formelle kommentarer til behandlingsmåten er imidlertid ikke til hinder for at det endrete prosjekt kan godkjennes som mindre endring av reguleringsplan. Hovedsaken bør være at det endrede prosjekt er en reell forbedring. Biering-Strands ønsker om utdypende informasjon ansees imøtekommet ved vedlagte illustrasjonsplan, snitt og fasader samt forslagsstillers redegjørelse i brev av 05.01.11. Rådmannen har ikke ytterligere kommentarer til merknaden. Det presiseres at det kun er vedlagte illustrasjonsplanen som inngår som en rettslig del av reguleringsplanen. Vedlagte tegninger av fasader og snitt er kun til orientering ved planbehandling. Byggesaken bør imidlertid kunne behandles administrativt med grunnlag i denne planbehandling. Økonomiske konsekvenser: Ingen for kommunen. Side 4

Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Endring av prosjektet har ingen vesentlige konsekvenser for bærekraftig utvikling. Ski 11.01.11 Audun Fiskvik rådmann Jan Willy Mundal kommunalsjef samfunn Vedlegg som følger saken: a) Oversiktskart b) Reguleringsplan vedtatt 28.10.09 c) Gjeldende reguleringsbestemmelser, vedtatt 28.10.09 d) Gjeldende illustrasjonsplan, datert 08.12.08 e) Forslag til endret illustrasjonsplan datert 10.11.10 f) Fasader g) Snitt h) Halvorsen og Reines brev av 05.01.11 vedr. endret illustrasjonsplan i) Halvorsen og Reines brev av 29.11.10 til naboer j) Ski kommunes brev av 31.11.10 til naboer k) Brev av 17.12.10 fra Jan Biering-Strand l) Halvorsen og Reines brev av 05.01.11: kommentarer til Biering-Strands merknad Vedlegg som ligger i saksmappen: m) Saksdokumentene ved regulering n) Fylkesmannens brev av 29.09.10. behandling av klage over reguleringsvedtak Kommunestyrets behandling 28.10.2009: Rannveig Andresen (SV) reiste spørsmål om sin habilitet og ble erklært inhabil. Trond Møretrø tiltrådte. Britt H. Hedstrøm (FRP) reiste spørsmål om sin habilitet og ble erklært inhabil Svein O. Nilsen tiltrådte. Geir Hammer (V) fremmet venstres forslag fra plan- og byggesaksutvalget: 1. Forsalg til reguleringsplan for Skorhaugveien 8 m.fl. vedtas ikke. 2. Fortettingsmulighetene i randsonene i Ski sentrum vurderes først ved forestående rullering av kommuneplanen og/eller ved behandling av kommunedelplan for Ski sentrum, og det lages en strategi for slik fortetting. 3. Reguleringsforslag som medfører fortetting eller endringer i boligform i villaområder nær Ski sentrum tas ikke opp til behandling før en plan eller strategi i samsvar med pkt. 2 er vedtatt. Vedtak: 1. Geir hammers forslag til vedtak fikk 11 stemmer og falt. 2. Plan og byggesaksutvalgets innstilling ble vedtatt med 30 stemmer. Kommunestyrets vedtak er: Side 5

1. Forslag til reguleringsplan for Skorhaugveien 8 m.fl. sist datert 14.09.09 vedtas. 2. Vedtak av planforslag vil medføre endring av reguleringsplan for Skorhaugåsen vest, stadfestet 18.08.76 Fortettingsmulighetene i randsonene til Ski sentrum vurderes ved forestående rullering av kommuneplanen og/eller ved behandling av kommunedelplan for Ski sentrum, og det lages en strategi for slik fortetting. Plan og byggesaksutvalgets behandling 02.02.2010: Rannveig Andresen (SV) inhabil i saken. Inn kom Trond Møretrø, SV. Enstemmig vedtak: Forslag til vedtak tiltres. Vedtak : Plan og byggesaksutvalget viser til klage datert 01.12.09 fra adv. Vodal Zimmermann på vegne av flere naboer hvor kommunestyrets vedtak av 28.10.09 av reguleringsplan for Skorhaugveien 8 m.fl. påklages. Utvaglet kan ikke se at klagen påviser forhold som ikke ble vurdert ved planbehandling eller at det kan foreligge saksbehandlingsfeil. Utvalget kan derfor ikke se grunn til at klagen skal tas til følge. Klagen oversendes fylkesmannen for videre behandling. Side 6

Saksbehandler: Tore P. Stensrud Arknr.: GNR 120/30 Arkivsak: 09/992-23 BEHANDLING: SAKNR DATO Plan og byggesaksutvalget 26/09 10.11.2009 Plan og byggesaksutvalget 2/11 01.02.2011 UTVIDELSE AV KJØKKEN OG TERRASSE BØHLERVEIEN 13B KLAGE PÅ NYTT VEDTAK Forslag til vedtak: Plan- og byggesaksutvalget kan ikke se at det i klagen fra Astrid Falch Irgens fremkommer noen nye momenter som ikke er vurdert tildligere i saken. Administrasjonens vedtak datert 16.10.2010 opprettholdes. Saken videresendes til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for videre behandling. Ingress/hovedbudskap: Dette er en sak som tidligere har vært behandlet politisk som en klagesak. I sitt vedtak av 28.07.2010 opphevet Fylkesmannen kommunens vedtak og hjemviste saken for ny behandling. Årsaken til dette var at man mente at kommunen ikke i tilstrekkelig grad hadde vurdert naboens ankepunkt om mulige alternative løsninger. Vi tar derfor saken nå opp til ny 1.gangsbehandling basert på den samme søknadsdokumentasjon som ble sendt oss 15.05.2009. Vi har vurdert det som unødvendig å nabovarsle saken på ny siden nabo i flere brev har redegjort for sitt syn på tiltaket. Saksopplysninger: Tidligere saksgang Lill Gjessing og Trond Ove Solberg søkte den 15.05.2009 om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 70 nr.2 for å la oppføre et tilbygg til sin bolig som ligger i Bøhlerveien 13B og som er sammenbygd med boligen i nr.13a. Tilbygget gjaldt to elementer, nemlig ca 12,5 m 2 tilbygg til kjøkkenet og en terrasseutvidelse mot vest. Begge disse elementene var avhengig av dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i plan- og bygningslovens 70 nr.2 fordi de var søkt bygget i nabogrensen og det ikke forelå noe samtykke til dette fra berørt nabo. Det forelå en naboinnsigelse på dispensasjonssøknaden dat. 25.5.2009 fra eier av naboeiendommen, Bøhlerveien 13A, Astrid Falch Irgens. Innsigelsen var fremmet av foretaket siv.ing. Hallvard Hammer på vegne av Falch Irgens. I brevet aksepteres det ikke at det oppføres tiltak nærmere nabogrensen enn 4 meter. Begrunnelsen er dårligere solforhold på nr.13a sin hellelagte hageterrasse i kroken mellom husfløyene. I et nytt brev dat. 27.07. 2009 kommer fra siv.ing. Hammer med ytterligere utdyping av sin klients synspunkter i saken. Momentene er nå i tillegg til solforhold også verditap og innsyn. Alle synspunktene ble vurdert i dispensasjonssaken og det ble i et brev datert 20.08.2009 gitt dispensasjon for oppføring av et tilbygg til kjøkkenet på ca. 12,5 m 2 beliggende inntil felles Side 7

grense med tett vegg mot nabo. Dispensasjon for utvidelsen av verandaen nærmere grensen enn 4 meter ble avslått. Dispensasjonsvedtakets pkt A ble påklaget av Astrid Falch Irgens i brev datert 15.09.2009. Klagesaken ble fremmet for politisk behandling i Ski kommune den 10. november 2009. Plan- og byggesaksutvalget fant, med en mindre tilføyelse, å kunne slutte seg til de vurderinger som var gjort av administrasjonen og opprettholdt det tidligere fattede vedtak. Saken ble oversendt Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Fylkesmannens avgjørelse falt ikke før i brev av 28.juni 2010. I sitt vedtak opphevet Fylkesmannen kommunens vedtak og hjemviste saken for ny behandling. Årsaken til dette var at man mente at kommunen ikke i tilstrekkelig grad hadde vurdert naboens ankepunkt om mulige alternative løsninger. Vi har på tiltakshavers vegne overfor Fylkesmannen beklaget at vi ikke fikk mulighet til å supplere saken med opplysninger om det man savnet før man gikk til en opphevelse av vedtaket. Kommunen hadde, etter Fylkesmannens opphevelse, en dialog med tiltakshaver som ønsket å få saken behandlet på ny, basert på den samme søknadsdokumentasjon som før, men med noen utfyllende kommentarer i forhold til alternative løsninger slik Fylkesmannen påpekte i sitt opphevingsvedtak. I oktober 2010 ba tiltakshaver om at saken ble tatt opp til ny behandling. Saken ble derfor tatt opp til ny administrativ 1.gangsbehandling basert på den samme søknadsdokumentasjon som ble sendt oss 15.05.2009. Vi kunne ikke se at det var nødvendig å nabovarsle tiltaket på nytt, da nabo i flere brev hadde redegjort for sitt syn. I en ny behandling og vedtak datert 16.10.2010 kom kommunens administrasjon til den samme konklusjon som i det tidligere vedtaket. En vurdering av alternative løsninger bidro etter kommunens vurdering, ikke til noe endret konklusjon Det nye vedtaket lød slik: A. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 og med henvisning til ovennevnte vurdering og begrunnelse, gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens 29-4 (tidl. 70 nr.2) slik at tilbygg til kjøkken kan tillates oppført slik det er vist på tegninger datert 02.06.2009. En mener at det foreligger overvekt av fordeler ved å fravike plan- og bygningslovens 29-4 ved dispensasjon for denne delen av søknaden. B. I henhold til plan- og bygningslovens 20-2 gis det tillatelse for tiltaket i samsvar med innsendt søknad mottatt 15.05.2009 og utfyllende dokumentasjon mottatt 14.10.2010. Følgende vilkår gjelder for tillatelsen: 1. Den delen av tiltaket som ligger innenfor avstandskravet med hensyn til brann, må utføres i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser vedrørende brannspredning. 2. For å dekke det hulrom som vil oppstå under tilbygget på grunn av søylefundamentering, pålegges det å montere egnede plater som dekker for innsyn til kryperommet. I brev av 14.12.2010 påklager nabo Astrid Falch Irgens også det nye vedtaket og saken må derfor undergis en ny klagebehandling. Ved en inkurie er det administrative vedtaket av 16.10.2010 feildatert, rett datering skulle vært 16.11.2010. Brevet er frankert 19.11.2010 og i følge klager mottatt hos henne Side 8

29.11.2010. Brevet er sendt som B-post og vi har erfart at slik post i enkelte tilfeller kan ta forholdsvis lang tid før den er fremme. Klagen av 14.12.2010 anses derfor som rettidig innkommet. Innhold i ny klage Vi kan ikke se at den sist innkomne klage av 14.12.2010, inneholder noen nye momenter. Klagen er en utdypning av de momenter som tidligere er tatt opp og drøftet / vurdert i saken. Vi viser derfor til vurderingen av momenter og alternativer i vedtaket datert 16.10.2010. I tillegg kommenteres / vurderes klagens innhold nedenfor. Vurdering: Spisestuens plassering Det er ikke helt samsvar mellom den plantegningen som klagers arkitekt laget i 1996 av begge leilighetene og den plantegningen vi nå har mottatt av tiltakshaver. Det er ikke noen særlige forskjeller i selve planløsningen, men rombetegnelsen spisestue er plassert litt forskjellig. På tiltakshavers tegning går det frem at spisestuen ligger bak en halvvegg og ikke i arealet som utgjør et trafikkareal mellom entre, kjøkken, spisestue og stue. På klagers tegning fra 1996 er spisestuen angitt til å være nettopp i dette trafikkarealet. Klagers påstand om at spisestuen ligger vegg-i-vegg med det eksisterende kjøkkenet stemmer derfor ikke med tiltakshavers opplysninger. Endringer på eksisterende kjøkken Plan- og byggesaksavdelingen er gjort kjent med at tiltakshaver har satt inn ny kjøkkeninnredning og endret litt på det eksisterende kjøkkenet. Vi kan ikke se at dette har noen innvirkning på vurderingene av tilbygget. Flytting av kjøkkenet Vi kan heller ikke se at det fra klagers side er foreslått å flytte kjøkkenet, men Fylkesmannen har opphevet kommunens politisk fattede vedtak fordi alternativer ikke i stor nok grad var vurdert i saksutredningen. Dersom man mener at kjøkkenet skal utvides ved at spisestuen legges til som en del av dette og spisestuen ikke ligger vegg-i-vegg med kjøkkenet vil jo en vurdering måtte bli å flytte kjøkkenet. Vurdering av alternativer Vi er fremdeles av den formening at det er vår oppgave å vurdere den innsendte søknad slik den foreligger og enten tillate eller avslå den på bakgrunn av de bestemmelser som finnes i plan- og bygningslov og tilhørende bestemmelser. Vi mener at det ikke er vår oppgave å gå inn å vurdere alternativer som tiltakshaver ikke har søkt om. Som oftest er den innsendte søknad et resultat av en inngående vurdering av forskjellige alternativer fra tiltakshaver side. Det vises imidlertid til vår vurdering av alternative løsninger slik det fremgår av kommentarene til vedtaket: Vurdere om det er plass andre steder: Titakshaver sier i en kommentar til byggesaksavdelingen: Hvorfor vi har søkt om å bygge ut kjøkkenet, ser det ut til at Fylkesmannen ikke har forstått. Vi har på ny drøftet andre alternativer oss i mellom, men kan ikke se at vi har noen mulighet for å utvide kjøkkenet på andre sider av huset. Naboen påpeker at vi har spisestue rett på innsiden av kjøkkenet, noe som er helt feil (se vedlagte tegning). Vår spisestue er opprinnelig et soverom, og der hadde også tidligere eier sin spisestue (noe som naboen vet veldig godt). Her påpekes det hele tiden om spisestuen, mens vår søknad går på spiseplass på kjøkkenet (vårt kjøkkenbord står i garasjen) hvor vi ønsker å ha kjøkkenbord og stoler, spisestuen er helt uaktuell i denne sammenheng. Ideelt sett bør et kjøkken med spiseplass ligge slik til: Ikke lang avstand fra entre. Side 9

Nær stue Nær eventuell spisestue Vekk fra soverom Boligens rom mot vest og syd utgjøres i dag, foruten kjøkkenet, stort sett av stue og spisestue. Utenfor her er eiendommens beste rekreasjonsareal. Mot øst og sydøst er det soverom. Det er lite hensiktsmessig å bytte plasseringen av noen av soverommene mot det lille kjøkkenet inne i kroken mot vest. Det er kostbart å lage nytt kjøkken et annet sted i bygget (flytting av røropplegg) og lite ønskelig med soverom i dagens kjøkken mot vest (varmt på sommerkvelder) og så nær stua. Dagens kjøkken er i tillegg ikke stort (ca.7 m 2 ) og danner også gjennomgang til felles trappenedgang. Det vil ikke være mulig å sette en normal dobbeltseng inne på det som i dag er kjøkken. En plassering av kjøkkenet der hvor et av soverommene er vil bety relativt lang gangforbindelse til stua. Det kan derfor ikke anbefales at kjøkkenet bytter plass med et soverom. Tilbygging annet sted vil være omfattende. På grunn av boligens plassering og dagens hovedgrep i planløsningen vil det ikke være aktuelt å bygge et nytt kjøkken mot vest. Dette vil bli usentralt i boligen fordi det vil bli langt vekk fra inngangen og bli plassert på et meget anvendbart rekreasjonsområde av tomta. Dersom et tilbygg mot vest legges i samme gulvhøyde som dagens 1.etasje, vil det dessuten skape mye mer skygge for nabo enn det omsøkte tilbygget inne i kroken. Ved tilbygg mot øst vil det gå ut over dagens gårdsplass mellom garasje og inngangsparti og komme meget nær nabogrensen her også. Tomta skrår på dette stedet så en ren forlenging av huset mot øst vil bety avstand på ned mot ca. 2 meter til nabogrensen også her. Ved plassering av kjøkken mot øst, vil det som tidligere nevnt, bli lang innvendig gangavstand til stua som bør ligge mot lyset i vest og syd. Klagers forslag er å lage et tilbygg mot syd. Det vil være mulig å bygge et mindre tilbygg relativt midt på sydveggen. Men her er eiendommens kanskje aller beste uteareal og ved å bygge ned her vil det kun bli misteavstander til nabogrensen tilbake av dette arealet. Et tilbygg mot syd og en total ombygging og omkasting av rommene i hele boligen er selvfølgelig mulig, men står ikke på noen måte i forhold til det man ønsker å oppnå og i alle fall ikke med de marginale ulemper det omsøkte tilbygget vil representere for naboen. Å vurdere å selge huset og flytte til en annen bolig synes kanskje å være en løsning, men kan ikke være et vurderingskriterium. Dette er familiens hus og det er her de bor. Det hele dreier seg kun om å tilrettelegge boligen litt bedre for familiens behov med spiseplass på kjøkkenet og ikke flytte andre steder for å få plass til et kjøkkenbord. Konklusjon: Etter kommunens vurdering synes en annen plassering av tilbygget ikke hensiktsmessig. Solforhold Klager hevder at den ene av hennes terrasser / verandaer som ligger mot det omsøkte kjøkkentilbygget sannsynligvis er det fineste rekreasjonsstedet for soling og grilling på hennes eiendom. Det er godt mulig at det kan vurderes slik, men et tilbygg som omsøkt vil etter vår mening ikke endre stort på det. Vi har foretatt en forenklet sol/skygge vurdering og av den ser man at tilbygget ikke vil bidra til noen særlig endring i solinnfallet på terrassen. Det er mulig at det på vår og høst vil bli noe ugustigere mellom klokken 12 og 13. Men på grunn av det lave taket på tilbygget og det, i forhold, høye taket på hovedhuset vil dette kun være marginalt i det angitte tidsrom. Side 10

På eiendomsgrensen inntil klagers terrasse er det satt opp en skjermvegg / levegg der hvor veggen på det nye tilbygget vil kunne havne. I en tidligere klage sies det: leveggen skygger ikke for solen, den kommer i skyggen av nabohuset. Dette må tolkes dit hen at det ikke er leveggen som i hovedsak danner skygge på terrassen, men det eksisterende nabohuset. Dette tilsier videre at tilbygget kun vil ha marginal innvirkning på sol / skyggeforholdene mellom kl.12 og kl.13. Det sies videre at det virker smakløst at saksbehandler trekker inn klagers helsetilstand i saken. Dette er imidlertid allerede gjort skriftlig fra klager selv i en tidligere klage. Dette er ikke av en slik art at det anses å måtte unntas fra offentlighet. Kledning - estetikk Det trekkes igjen inn at tilbygget er foreslått gitt stående kledning mens boligen i dag har liggende kledning. Dette synes som et merkelig argument da det av fotos fremgår at klagers bolig også har både stående og liggende kledning. Dette skaper derfor absolutt ikke noe problem i forhold til estetikken. Fundament Hva angår fundamentet skal dette i utgangspunktet sørge for at tilbygget ikke får setninger eller heves av telen. I tillegg skal det selvfølgelig også ha et akseptabelt utseende. Dette mener vi det omsøkte fundament av søyler med påsatte grunnmursplater vil kunne få. Det er ikke noe krav at det nødvendigvis må fundamenteres på samme måte som hovedhuset. Endret hustype Det sies at et tilbygg inne i kroken mellom huskroppene vil få bygningene til å nedgraderes fra å være eneboliger i par til å bli en vanlig kjedet boligeiendom med utspring, og verdsatt som sådan. Vi kan ikke helt se forskjellen på de to hustypene i forhold til det omsøkte tilbygget. Vedtaksdato Det henvises videre til at vedtaksbrevet datert 16.10.2010 var 6 uker gammelt før klager mottok det den 29.11.2010. Som tidligere nevnt er vedtaksbrevet beklageligvis feildatert en måned fra vår side, siden det var frankert den 19.11.2010. Brevet har i tillegg brukt lang tid i postgangen. Som anført ovenfor i saken har vi oppfattet klagen som rettidig innkommet og dette har derfor ingen betydning for klagebehandlingen. Byggearbeider i nabogrensen Ved oppføring av tilbygget vil det være viktig å planlegge arbeidet slik at det mest mulig av arbeidet skjer uten bruk av nabogrunn. Det vil allikevel være nødvendig å måtte betre nabogrunnen noe. Plan- og bygningslovens 28-3 Tiltak på nabogrunn regulerer dette i det det blant annet sies: Kommunen kan tillate at nabogrunn i nødvendig utstrekning blir brukt for utføring av bygge- og vedlikeholdsarbeid - herunder atkomst - når arbeidet enten ikke lar seg utføre på annen måte, eller andre løsninger etter kommunens skjønn vil medføre vesentlig økte kostnader. Kommunen kan også tillate at skorstein som støter inntil naboens eiendom, festes til vegg eller tak på denne, eller at atkomst til skorstein skjer over taket på naboeiendom. Kommunen kan sette vilkår for tillatelsen, herunder at det på forhånd blir stilt slik sikkerhet som kommunen bestemmer. Erstatning til naboen for eventuelle utgifter, skader og ulemper fastsettes om nødvendig ved skjønn. Er de tiltak som nevnt i første ledd gjort nødvendig ved at naboen har forsømt sin plikt til å lede bort vannet eller å forebygge ras eller utglidning, kan denne ved skjønn pålegges å erstatte eieren kostnader, skade og ulempe. Side 11

Dekning av utgifter Fylkesmannen har pålagt Ski kommune å dekke klagers tidligere utgifter med å få endret vedtaket til sin gunst, slik forvaltningsloven åpner for. Ski kommune synes det er beklagelig at Fylkesmannen gjør et slikt vedtak i en sak som ennå ikke er avgjort. Her er ikke vedtaket endret, man bare opphevet og saken er hjemvist til ny behandling på grunn av at man mener at kommunen må vurdere alternative løsninger i en ny saksbehandlingsrunde. I et slik tilfelle mener vi at dette med dekking av utgifter som har vært nødvendig for å endre vedtaket, burde ventet til det forelå et endelig vedtak i saken. Økonomiske konsekvenser: Ingen Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Ingen Konklusjon: Administrasjonen mener fremdeles at ulempene for nabo ved det omsøkte tilbygget er såpass marginale at det ikke på noen måte vil veie opp mot de fordeler tiltakshaver med familie vil ha av å få et større kjøkken. Vi anbefaler derfor at det administrative vedtaket med nødvendig dispensasjon fra avstand til nabogrensen og tillatelse til oppføring av tilbygget opprettholdes. Kommunen vil kunne tillate at nabogrunn i nødvendig utstrekning blir brukt for utføring av byggearbeidet når arbeidet ikke lar seg utføre på annen måte, eller andre løsninger etter kommunens skjønn vil medføre vesentlig økte kostnader. Ski, 04.01.2011 Audun Fiskvik rådmann Jan Willy Mundal kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Oversiktskart b) Situasjonskart m. solsektorer c) Plantegning av tilbygget d) Fylkesmannens opphevelsesbrev av 28.06.2010 e) Tiltakshavers plantegning som viser spisestuen f) Tillatelsen av 16.11.2010 (datert 16.10.2010) g) Klage fra Astrid Falch Irgens av 14.12.2010 med vedlegg. Vedlegg som ligger i saksmappen: Tidligere dokumenter i saken Side 12

Plan og byggesaksutvalgets behandling 10.11.2009: Enstemmig vedtak: Forslag til vedtak tiltres. Vedtak: Plan- og byggesaksutvalget har vurdert klage datert 15.09.2009 og 29.09.2009 fra Astrid Falch Irgens på punkt A i administrativt vedtak om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 70 nr.2, fattet 20.08.2009. Vedtaket opprettholdes med følgende tillegg: For å dekke det hulrom som vil oppstå under tilbygget på grunn av søylefundamentering, pålegges det å montere egnede plater som dekker for innsyn til kryperommet. Utvalget har også vurdert om vedtaket skal gis utsatt iverksetting, men finner ikke å vedta dette. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Side 13

Saksbehandler: Pål Jørgen Engebretsen Arknr.: GNR 132/88 Arkivsak: 09/2391-10 BEHANDLING: SAKNR DATO Plan og byggesaksutvalget 3/11 01.02.2011 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA TILLATT TOMTEUTNYTTELSE FOR OPPFØRING AV FRITTSTÅENDE GARASJE MED BOD - SANDERVEIEN 29. Forslag til vedtak: Plan- og byggesaksutvalget anser at fordelene med å gi den omsøkte dispensasjon overstiger eventuelle ulemper, og gir i henhold til plan- og bygningsloven (pbl) 19.2 dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, 4 for oppføring av ny frittstående garasje m/bod. Byggesaksavdelingen ferdigbehandler saken og gir tillatelse til omsøkt garasje. Vedtaket kan påklages av en part eller andre med rettslig klageinteresse i henhold til pbl 15 og forvaltningsloven 28. En eventuell klage må fremsettes innen 3 uker etter at underretning om vedtakene er kommet fram til den klageberettigede, jf forvaltningsloven 29. Klagen rettes til Fylkesmannen i Oslo og Akershus, men sendes til Ski kommune. Ingress/hovedbudskap: Tiltaket omfatter oppføring av ny frittstående garasje/bod, hvorpå tiltaket er avhengig av dispensasjon fra tillatt tomteutnyttelse for å kunne gjennomføres/realiseres. Saksopplysninger: Beskrivelse av eiendom og tiltak Eiendommen, Sanderveien 29, gnr./bnr.132/88 har en tomtestørrelse på 814 m 2. Eiendommen har direkte atkomst til Sanderveien, og er 1 av til sammen 16 bebygde boligeiendommer som ligger innenfor et uregulert område. Området ligger øst for Sanderveien og strekker seg langs Idrettsveien til Gymnasveien. Det uregulerte området grenser i all hovedsak til eiendommer regulert til frittliggende/- og konsentrert småhusbebyggelse. Eiendommen er bebygget med en enebolig som er sammenkjedet med en mindre garasje/bod med et bruttoareal tilnærmet 29 m 2 (3,5 m x 8,25 m). Boligen er oppført i to plan, første og andre etasje, mens garasje/boden er utført i et plan. Omsøkt tiltak; Oppføring av ny frittstående garasje m/bod er innsendt som søknad om tillatelse til tiltak etter pbl 93, her som to-trinns søknadsbehandling. Tiltakets bebygde areal (BYA) er 58,5 m 2. Side 14

Tiltakets minsteavstand til felles eiendomsgrense med Idrettsveien 28, gnr./bnr. 132/8 er 1,0 meter. Tiltakets minsteavstand til Sanderveien er 3,0 meter fra fortauskant, i overensstemmelse med Statens vegvesens positive forhåndsuttalelse i brev av 03.12.2009. Sanderveiens fortauskant har en plassering som er tilnærmet lik tiltakshavers eiendomsgrense. Parallelt med denne garasjesøknad ble det innsendt egen separat søknad om tillatelse til oppføring av heis, bruksendring av eksisterende garasje til bod m.m. Tiltaket, i motsetning til nå omsøkt tiltak som er til behandling, innebar ingen søknad om dispensasjon. Tiltaket ble av den grunn etter ønske fra ansvarlig søker, realitetsbehandlet uavhengig av utfallet på nå omsøkt garasje/bod. Rammetillatelse ble innvilget 04.11.2010 med kommunens jnr. 10/1106-5. Ovennevnte bruksendring av eksisterende garasje til bod, medførte at det måtte avsettes min. 42 m 2 for senere bygging av garasje. En garasjereservasjon som er i tråd med gjeldende bestemmelser, hvorpå det avsatte garasjeareal skal tas med i beregningen av eiendommens tomteutnyttelse. Eiendommens tomteutnyttelse, inkl. garasjereservasjonen på 42 m 2 medførte i dette tilfelle tomteutnyttelse på 23,9 %. Årsaken til at nå omsøkt tiltak nødvendiggjør dispensasjon fra kommuneplanens areadel, er at ønsket garasje/bod har et bebygd areal som overskrider avsatte garasjereservasjon, her en overskridelse på 16,5 m 2 (58,5 m 2.- 42,0m 2 ). Eiendommen vil som følge av denne overskridelse, ha en tomteutnyttelse på 25,9 %, mens tillatt tomteutnyttelse ikke skal overstige 24,0 %. Det kan for øvrig nevnes at tiltaket, grunnet tiltakets plassering mot vei, også er avhengig av dispensasjon fra veglovens avstandsbestemmelse, 29. Søknad om dispensasjon som er vurdert av Statens vegvesen som rette myndighet, og som er innvilget i brev av 29.12.2010. Gjeldende plangrunnlag Eiendommen er uregulert, hvorpå gjeldende plangrunnlag for området er Kommuneplanens arealdel m/utfyllende bestemmelser stadfestet 29.08.2007. Kommuneplanens utfyllende bestemmelser for området er identisk med kommunens normalbestemmelser for frittliggende småhusbebyggelse. Dispensasjon Det er i medhold av pbl 2008-06-27 nr. 7, 19-1 søkt om dispensasjon fra samme lov 11-6; Rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel som innebærer dispensasjon fra tillatt tomteutnyttelse, her 4; Eksisterende boliger utenfor 100-meters-beltet langs vassdrag. Dispensasjon etter pbl 19-2 krever grunngitt søknad. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Nabovarsling Søknaden er vedlagt dokumentasjon for varsling av naboer og gjenboere i samsvar med plan- og bygningsloven (pbl) 94 nr. 3. Det er ikke innkommet nabomerknader i saken. Det fremgår videre av mottatt vedleggsdokumentasjon til søknaden om at hjemmelshaver av Idrettsveien 28, gnr./bnr. 132/8, Kjærbo AS har gitt samtykkeerklæring etter pbl 70.2. Det fremgår av samtykkeerklæringens innhold, om at hjemmelshaver kan akseptere en plassering 1,0 m fra eiendomsgrense, under forutsetning om at tiltakets bod blir utført i brannteknisk utførelse EI 30. Side 15

Ansvarlig søkers begrunnelse for dispensasjonen Begrunnelsen for søkers dispensasjon er i hovedsak knyttet opp mot familiens livssituasjon, her ved at hjemmelshaver har en datter som er rullestolbruker. Ansvarlig søker grunngir sin dispensasjonssøknad med at eksisterende garasje er smal, har svært dårlig bruksmulighet, hvorav garasjen heller ikke har plass til en HC tilpasset bil. Eksisterende garasje skal omdisponeres til bruk for rullestolparkering, hvorav en er motorisert. Det oppgis videre at ønsket garasjestørrelse er for å ivareta familiens/datterens spesielle behov. Mottatt dispensasjonssøknad er datert 23.08.2010, og er en fellessøknad som også omfatter dispensasjon fra veglovens avstandbestemmelse, 29. Dispensasjonssøknadens innhold hva angår punktene 3, 4 og 5 må oppfattes å være relatert til denne dispensasjon. Vurdering: Hensikten bak bestemmelsen utnyttelsesgrad er å regulere bygningers bygningsvolum, for å oppnå ønsket tetthet eller åpenhet i et område. Tiltaket slik søknaden er dokumentert innebærer ingen skadelidende. Naboeiendommenes trivsel- og miljømessige forhold vil ikke endres, ved at det her gis dispensasjon. Tiltaket har gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser. Plan- og Byggesaksavdelingen mener at hensynene bak lovens bestemmelser det dispenseres fra, ikke vil blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. For øvrig vises til søkers oppgitte dispensasjonsgrunner. Økonomiske konsekvenser: Ingen Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Ingen Konklusjon: Garasjen vurdert ut fra kommunens myndighetsområde, her tiltakets visuelle kvaliteter, areal og volum vil ikke medføre ulemper for omgivelsene, eller fremstå som skjemmende. Plan- og byggesaksavdelingens konklusjon, er at vi i denne konkrete sak, med grunnlag i familiens livssituasjon, stiller oss positive til at det innvilges dispensasjon fra tillatt tomteutnyttelse slik at tiltaket kan gjennomføres. Ski, 20.01.2011 Audun Fiskvik rådmann Vedlegg som følger saken: a) Oversiktskart b) Situasjonskart c) Utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel d) Søknad om dispensasjon e) Gjenpart av nabovarsel Side 16 Jan Willy Mundal Kommunalsjef Samfunn

f) Naboerklæringer/skriftlig nabosamtykke etter pbl 70.2. g) Plan, snitt- og fasadetegninger h) Søknad om garasje i) Statens vegvesenets innvilgede dispensasjonssøknad av 29.12.2010. j) Innvilget rammetillatelse for oppføring av heis, bruksendring av eksisterende garasje m.m. i kommunens vedtak av 04.11.2010. Side 17

Saksbehandler: Kristian Larsen Arknr.: GNR 141/91 Arkivsak: 09/2473-46 BEHANDLING: SAKNR DATO Plan og byggesaksutvalget 14/10 20.04.2010 Plan og byggesaksutvalget 27/10 19.10.2010 Plan og byggesaksutvalget 4/11 01.02.2011 OMREGULERING FRA INDUSTRI TIL KONTOR OG KURS/KONFERANSESENTER - SKI NÆRINGSPARK NY 2. GANGS BEHANDLING ETTER UTSETTELSESVEDTAK Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 vedtar ski kommunestyre forslaget til reguleringsplan for konferanse- og flerbrukssenter i Ski næringspark, datert 1.2.2010 med følgende endringer og tillegg: Antallet parkeringsplasser reduseres til 300. Det nedfelles i regulerigsbestemelsene at det skal opparbeides og beplantes voll så nær parkeringsplassene som mulig. Vollen skal legge minst mulig beslag på eksisterende grøntsone mot vest. Ingress/hovedbudskap: På vegne av grunneier, Höegh eiendom, har MAP arkitekter fremmet forslag til reguleringsplan for å legge til rette for et nytt konferanse- og flerbrukssenter i Ski næringspark. Fremtidig leietaker er Den Kristelige Menighet (DKM). Planen er tidligere behandlet av plan- og byggesaksutvalget, og har ligget ute til offentlig ettersyn. Naboene har levert merknader og protesterer på planforslaget. Naboenes klare skepsis til foslaget har vært en del fremme i media, hvor også barna i området har vist engasjement. Saken fremmes nå til annen gangs behandling i plan- og byggesaksutalget, og deretter for kommunestyret for evt endelig vedtak. Saksopplysninger: Bakgrunn og prosess Reguleringsplan for Ski næringspark ble egengodkjent av Ski kommunestyre i november 1986. Områdene ble den gang regulert til næringsformål. Grunneier, Höegh eiendom, var i kontakt med Den Kristelige Menighet (DKM) og med administrasjonen i Ski kommune, for å kartlegge muligheten for å etablere et kurs- og konferansesenter på resterende, ubebygget næringseiendom i dette området. En slik disponering er i strid med det opprinnelige/vedtatte reguleringsformålet fra 1986, og har derfor utløst krav om detaljregulering. Side 18

Oppstart av arbeider med privat forslag til reguleringsplan for eiendommen gnr. 41, bnr. 91 ble kunngjort av forslagsstiller 25.11.2009. Forslaget til reguleringsplan ble sendt til Ski kommune 1.2.2010. Det ble i oppstarten gjort en del formelle avklaringer med administrasjonen i Ski kommune, og vurdering av eventuelt krav om konsekvensutredning hadde et spesielt fokus. Ski kommune sendte den 3.2.2010 et brev til forslagsstiller med krav om avklaringer. Forslagsstiller besvarte kravet i brev den 8.2.2010, og planforslaget ble vesentlig justert slik at dette ikke kom innenfor kravet om konsekvensutredning. Planforslaget ble således behandlet av plan- og byggesaksutvalget den 20.4.2010. og vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget har ligget til offentlig ettersyn i perioden 18.5. 26.7.2010. I løpet av denne høringsperioden er det holdt et åpent møte, og referat fra dette er lagt ved saken (vedlegg c). Det er kommet inn merknader fra berørte naboer og berørte høringsinstanser, disse gjengis forkortet nedenfor her (Merknadsbrevene følger også saken, vedlegg d). Planforslaget fremmes nå til 2. gangs behandling i plan- og byggesaksutvalget, og til slutt i kommunestyret for endelig godkjenning. Saken ble lagt frem for 2. gangs behandling i Plan- og byggesksutvalget den 19.oktober 2010, hvor det ble fattet følgende vedtak: Saken utsettes. Parkering, støy og trafikale forhold utredes ytterligere med tilhørende forslag til virkemidler. Det er derfor lagt ved et notat fra Ski kommune, administrasjonen som omhandler de samme temaene. Forslagsstiller har gitt sine kommentarer til det samme notatet, og de berørte naboene har gitt sine kommentarer (vedlagt). Naboene har også levert på eget initiativ et utfyllende brev og oversendt bilder, som viser de trafikale utfordringene i Drømtorpjordet og Idrettsveien. Planens omfang og innhold Eiendommen utgjør 28.134 dekar. Arealene foreslås i hovedsak regulert til næring/kontor/tjenesteyting i kombinasjon. De resterende arealer er foreslått regulert til henholdsvis vegetasjonsskjerm, gang- og sykkelveg og annen veggrunn (se plankartet i vedlegg a). Det legges opp til et konferansesenter med 1500 sitteplasser, og en flerbrukshall på 1500m 2 som etter sigende skal benyttes til utstillings- og messehall. Det legges ifølge forslagsstiller ikke opp til hotell-/restaurant- eller annen overnattingsvirksomhet, dette vil være i strid med reguleringsformålet. Med planlagte bygninger, tilhørende parkeringsareal og vegetasjonsskjerm, vil arealet langt på vei bli fullt utnyttet. Innkomne merknader forkortet gjengitt, samt administrasjonens kommentarer De enkelte merknadene er kommentert hver for seg men må vurderes i sammenheng da de inneholder sammenfallende problemstillinger. Side 19

Fylkesmannen i Oslo og Akershus brev datert 29.7.2010 og 11.8.2010 Viser til tidligere uttalelse i brev datert 16.12.2009. Forslaget drøfter på en tilfredsstillende måte spørsmålet rundt beliggenhet. Fylkesmannen er fremdeles noe kritisk til plasseringen og vil vise til at selv om den påtenkte leietaker har et behov som genererer relativt lite omfattende bruk, er det ingenting i reguleringsplanen som sikrer at bruken av lokalene ikke kan økes hvis nye leietakere eller eiere skulle komme inn. Det er derfor viktig å sikre at det er gode adkomstmuligheter mot Ski stasjon. Fylkesmannen er enig i at det bør settes et tak på antall parkeringsplasser på området og samtidig vise til at det er kommunens ansvar å sikre at området rundt ikke blir skadelidende ved parkering i omkringliggende veier. Fylkesmannen har ingen merknader utover dette. I nytt brev av 11.8 presiserer Fylkesmannen at det ikke foreligger ROS-analyse, og forutsetter at kommunen ikke legger ut til offentlig ettersyn planforslag hvor det ikke er utarbeidet tilfredsstillende ROSanalyse. Administrasjonens kommentar til merknad fra Fylkesmannen Administrasjonen slutter seg til Fylkesmannens vurdering. Lokaliseringsspørsmålet er gjennomgående i de merknader som er kommet inn, og dette fordrer i realiteten en langt mer omfattende besvarelse på mange tilgrensende problemstillinger, som hører mer hjemme i kommuneplansammenheng. Spesielt må nevnes avstand til Ski stasjon/kollektivtransport, adkomstmuligheter til Ski stasjon, fremtidig trafikksituasjon i nærområdet, parkerings- og adkomstmuligheter, støy og beplantning/buffersoner. Mange av disse parametrene er avgjørende for den foreslåtte plasseringen, og må derfor følges opp i videre planlegging dersom den foreslåtte planen blir realisert. Hva gjelder ROS-analysen, har forslagsstiller i sin planbeskrivelse utarbeidet et risikovurderingsskjema (vedlegg b) i etterkant av offentlig ettersyn. Kommuneadministrasjonen har i etterkant av offentlig ettersyn oversendt dene til Fylkesmannen. Det er ikke innkommet kommentarer til ROS-analysen fra Fylkesmannen, men merknaden anses å være ivaretatt. Akershus Fylkeskommune brev datert 14.6.2010 (Fylkesutvalgssak 96/10, behandlet 10.6.2010 vedlagt) Fylkesutvalget behandlet saken i møte 10.6.2010 og gjorde følgende vedtak: Fylkesutvalget er positiv til etablering av et konferanse- og flerbrukssenter i Ski næringspark, og støtter i all hovedsak forslaget til reguleringsplan som er sendt på offentlig ettersyn. Fylkesutvalget forutsetter at det vurderes flere tiltak for å redusere bilbruken til området. Det må blant annet etableres gode gang- og sykkelforbindelser til Ski stasjon og parkeringsdekningen bør, i tråd med kommunens vurdering, reduseres i forhold til de 375 parkeringsplassene som planbestemmelsene nå åpner for. Side 20

Administrasjonens kommentar til merknad fra Akershus fylkeskommune Saksutredningen til fylkesutvalget følger vedlagt til denne saken (vedlegg d), og administrasjonen viser til denne. Fylkeskommunen varslet i tidlig fase innsigelse, med begrunnelse i lokaliseringen (stor avstand mellom Ski stasjon og en potensielt publikumsintensiv virksomhet). De finner nå at planforslaget er akseptabelt. Fylkesutvalget forutsetter dog at det vurderes flere tiltak for å redusere bilbruken. Fylkeskommunen antyder at det bør legges inn en rekkefølgebestemmelse med krav om at området ikke realiseres før det er etablert gang- og sykkelvegforbindelse inn til Ski sentrum. Det er i dag delvis regulert- men ikke utbygget fortau langs Idrettsveien, inn til krysset med Balders vei (250 meter fra Drømtorpjordet). Traseene for dagens gang/sykkeltrafikk vurderes som akseptable, det er avstanden som her er utfordringen. Utover rekkefølgebestemmelser av den typen som nevnt ovenor, kan det ikke nedfelles generelle krav i reguleringsplanen krav om tiltak/utbedringer liggende utenfor planområdet. Derfor må forutsetningen i fylkeskommunens merknad bringes med videre i forvaltningen av området for øvrig samt i kommuneplanen. Det er blant annet allerede diskutert muligheten for parkeringsforbudsskilt langs Drømtorpjordet, dersom parkering langs denne veien blir en realitet. Administrasjonen har laget en enkel skisse, vedlegg e) for å klargjøre sammenhengen mellom dagens- og planlagte disponeringer av idrettsarealer, parkeringsmønster, gangveger - og det foreslåtte konferanse- og flerbrukssenteret. Disse sammenhengene må følges opp i den videre tettstedsplanleggingen. Merknaden anses på denne måten for å være ivaretatt. Statens vegvesen brev datert 5.7.2010 Administrasjonens Planområdet er lokalisert noe langt fra Ski stasjon for å være egnet til publikumsrettet virksomhet. I planbeskrivelsen er det imidlertid lagt vekt på nærheten til Ski idrettsplass, Ski videregående skole og Drømtorp videregående skole, og muligheten for bruk av sal og flerbrukshall til kultur og idrett. Det er også utført en grundig vurdering av de trafikale forholdende i tilknytning til planlagt virksomhet, jf. rapport utarbeidet av Sweco datert 27.01.2010. Selv om det er knyttet betydelig usikkerhet til trafikkmengdene ved konferansesenter og flerbrukshaller, viser vurderingene som er gjort at det først og fremst er ved enkeltstående større arrangement trafikken vil være størst. Virksomheten vil ikke ha mange faste ansatte eller daglige brukere, slik at økt mengde persontransport kan forventes innenfor kortere tidsperioder. Med grunnlag i dette vil vi ikke motsette oss etablering av konferanse- og flerbrukssenter for DKM innenfor Ski næringspark. Vi vil imidlertid presisere viktigheten av at det i det videre planarbeid vurderes tiltak for å redusere bilbruken til området. Gode gang- og sykkelvegforbindelser til Ski stasjon og en restriktiv parkeringspolitikk er viktige premisser i den sammenheng. Vi støtter derfor kommunens vurdering om å redusere antall parkeringsplasser for å begrense privatbilbruken. Administrasjonen viser til kommentarer gitt under Fylkesmannens- og Side 21

kommentar til merknad fra Statens vegvesen Follo Ren, brev datert 21.6.2010 Flora Velforening, brev datert 3.7.2010 fylkeskommunens merknad. Utfordringen er som nevnt å balansere kravet om et begrenset antall parkeringsplasser ut fra overordnede føringer, kontra kravet fra berørte naboer om å redusere faren for villparkering ved maksbelastning i besøksmassen. Merknaden ansees å være ivaretatt, men må følges opp i videre planlegging/forvaltning på samme måte som merkadene fra Fylkesmann/fylkeskommune. Follo Ren IKS har ansvar for kommunal renovasjon hos privatpersoner (husholdningsavfallet) og ikke ansvar for renovasjon av kurs- og konferansesenter (næringsavfall), vi har derfor ingen merknader til planen. Flora Velforening representerer beboere på Drømtorpjordet nr. 1-27 og Idrettsveien 45 a-c. Motsetter seg på det sterkeste en omregulering med formål å etablere et kurs- og konferansesenter, med følgende begrunnelser: 1. Brudd på reguleringsbestemmelsene Viser til 9 i reguleringsbestemmelser for Ski Næringspark, "Virksomheter som medfører støy eller sjenerende trafikk kan avvises eller. henvises til bestemte deler av området.". Et kurs- og konferansesenter vil medføre betydelig økt biltrafikk i lokalmiljøet. Sweco-rapporten regner det med en kollektivandel på 50 %, dette er et alt for høyt estimat. Den vil sannsynligvis ikke overstige 10-15 %. Avstanden til Ski stasjon er 1,6 km, og dette er det eneste reelle kollektivknutepunktet. Dette er mer enn tre ganger avstanden som nasjonale føringer legger opp til, ref. ABC-prinsippet. Dette bryter med "Samordnet areal og transportplan" og "Nasjonal satsing for å redusere CO 2 - utslipp". 2. Trafikksikkerhet Beboere i området erfarer til daglig trafikkaos. Trafikken vil øke betydelig og det er ikke nok parkeringsplasser ved store arrangementer, det er innlysende at biler derfor vil parkere i lokalmiljøet. Dette vil forringe våre barns oppvekstvilkår. Det er ikke fortau i Idrettsveien og Drømtorpjordet som kan sikre våre barn. En omregulering vil derfor bryte både med Ski kommunes målsetting om økt trafikksikkerhet og med oppfordringen om å få flere barn til å gå til skolen. I dag er det betydelig tungtrafikk inn på området grunnet feilkjøring av store trailere. Dette skjer flere ganger i døgnet og utgjør en stor trussel. Det må forventes at dette også vil skje med privatbiler. 3. Støy Et kurs- og konferansesenter vil medføre støy på ettermiddag og Side 22

kveld, samt i helger, når beboerne i nabolaget er hjemme. Dette avviker fra dagens drift av næringsparken, med aktivitet på dagtid. Drømtorpjordet grenser allerede til en idrettsplass med betydelig støybelastning. I tillegg er det planlagt å utvide idrettsplassen slik at boligområdet blir nærmeste nabo til idrettsplassen både i sør og vest. Om det nå blir bygget et kurs- og konferansesenter som nærmeste nabo i øst, vil boligområdet bli utsatt for støy fra fire sider. Sweco-rapporten er mangelfull og feilaktig på flere punkter (Saksbeh. merkn.: Se høringsbrevet). Beregningen for ekvivalent lydnivå bør måle støynivå i fem meters høyde, fordi oppholdsrom og soverom ligger i 2. etasje. Med bakgrunn i Sweco-rapporten er det rimelig å anta at støyen ved arrangementer med 1500 personer (tilsvarende ca 700 biler) kommer godt over grenseverdien på 55 db. Støy fra utleievirksomhet, annet enn biler, er ikke tatt med i noen støyvurdering. Vi vil få minimum 750 personer som vil vandre gjennom nabolaget på nattestid og kvelder. Det kan også komme støy fra selve arrangementene som konserter, messer, festivaler etc. 4. Oppsummering og konklusjon Lokalisering av det foreslåtte kurs- og konferansesenteret i Ski nærinspark vil medføre: Brudd på reguleringsbestemmelser for Ski næringspark Brudd på rikspolitiske retningslinjer på flere områder Betydelig økt biltrafikk i vårt boligområde Forringelse av barns oppvekstmiljø Betydelig støy på kveldstid og i helger Det foreslåtte kurs og konferansesenteret må legges til et annet og egnet sted i Ski kommune. På bakgrunn av overnevnte innsigelser på omreguleringsplanene, bes det om at planene stanses. Administrasjonens kommentar til merknader fra flora velforening Flere av de samme momentene er tatt opp under åpent møte den 17. juni (vedlegg c). Reguleringsbestemmelsene: Det er riktig at den foreslåtte reguleringsplanen ikke er i tråd med gjeldende plan. Det er mest nærliggende å vurdere det foreslåtte tiltaket opp mot parametrene støy og sjenerende trafikk i gjeldende plan, men denne bestemmelsen henviser til nærings-/industribygg. Et konferanse- og flerbrukssenter må vurderes ut fra nye forutsetninger, og om dette medfører uforholdsmessig mye trafikk eller støy for naboene. De kan i så fall påberope seg forurensningsloven og naboloven, i den grad dette ikke blir tilstrekkelig ivaretatt i planen. Den trafikk og støy som omtales i dagens reguleringsbestemmelser refererer til aktivitet i industribebyggelse, og dette vil ikke være tilfellet ved omreguleringen. Vedr. trafikksikkerhet: Administrasjonen ønsker ikke å forskuttere hvordan situasjonen vil bli dersom det etablerer seg en omfattende ureglementert kjøring inne i boligfeltene, men dette er allerede- og vil Side 23