Saksframlegg Saksmappe Saksbehandlar 2006/1412-63 Tormod Fossheim Saksgang Saksnr Utval Møtedato 2011/66 Forvaltningskomiteen 13.04.2011 2011/31 Formannskapet 12.05.2011 2011/42 Kommunestyret 26.05.2011 Godkjenning reguleringsplan - 131/3,4 og 123/13 - Turistanlegg - Uskedalen - Steinar Myklebust og Elin Enes Innstilling frå rådmannen: Behandling i Forvaltningskomiteen den 13.04.2011 Rådmannen si innstilling vart vedteken med 7 mot 2 stemmer. Det var Steinar Kleven og Øyvind Utne. Innstilling frå Forvaltningskomiteen den 13.04.2011 Behandling i Formannskapet den 12.05.2011 side 1
Innstillinga samrøystes Innstilling frå Formannskapet den 12.05.2011 Behandling i Kommunestyret den 26.05.2011 RØYSTING (33 repr. tilstades under avrøysting) Innstillinga vedteken med 32 mot 1 røyst (Hege L. Røssland (SV) Vedtak frå Kommunestyret den 26.05.2011 reguleringsplan for Turistanlegg Uskedalen (Endring reg.plan Uskedalen) 131/3,4 og 123/13 med Før det kan setjast i gang tiltak etter den nye planen, må tiltakshavar gjennomføra ei vurdering av Fylkesmannen i Hordaland til følgje. Planen kan dermed ikkje eigengodkjennast, men må sendast Saksutgreiing: Planforslag frå Tiltakshavar: Konsulent/fagkunnig: Rabben Feriesenter A/S og Øyro Marina og Camping Johannes Tufteland A/S Saksgang til no: Oppstart vart kunngjort og berørte partar og offentlege instansar vart varsla den 20.03.06. Planen vart lagt ut til offentlege ettersyn med vedtak i forvaltningskomiteen den 27.02.08 Fylkesmannen i Hordaland hadde motsegn mot campingområde C3 i planen. Det vart arrangert drøftingar og dialog med partane og fylkesmannen utan resultat Nytt planforslag som var retta i samsvar med merknadane, unnateke motsegnpunktet vedk C3 og tilrådinga vedkomande F3, vart ved brev av 04.06.2010 oversend fylkesmannen med oppmoding om å trekkja motsegna. Planforslaget vart også sendt berørte grunneigarar og offentlege instansar. I brev av 30.06.2010, gav fylkesmannen melding om at motsegna mot C3 stod ved lag. Det kom også utfyllande merknad frå E&M Holding A/S. side 2
Nytt planforslag vart 29.09.2010 behandla i forvaltningskomiteen som rådde til at det vart gjennomført mekling med fylkesmanne om å trekkja motsegna mot C3 Mekling vart gjennomført 24.02.2011 utan resultat Tilhøve til andre planar Planforslaget erstattar heilt eller delvis følgjande planar: Reguleringsplan for Turistanlegg Uskedalen av 1989 Deler av reguleringsplan Uskedal Sentrum av 1981. Arealformåla i begge desse planane er stadfesta i kommunedleplanen av 2003. Om planforslaget Sjå planomtalen (Vedlegg 3). Planforslaget (Vedlegg 2)omfattar byggeområde, offentleg trafikkareal, fareområde, friområde og fellesområde. Dette er i stor utstrekning arealformål som er vidareførte frå dei eksisterande planane. I tillegg omfattar planen følgjande utviding: Utbyggingsområde for herberge og bevertning (F3) mot aust. (LNF i gjeldande kommunedelplan) Område for campingplass (C3) i sørvest (friområde i gjeldande reguleringsplan og kommunedelplan) Utviding av småbåthamn (Båt 5) mot vest (Område for fiske, ferdsle, natur og friluft i gjeldande kommunedelplan) Planforslaget viser 2 tilkomstvegar i området. Det eine opprettheld planlagt avkøyrsle i eksisterande reguleringsplan for Uskedalen sentrum, den andre ny avkøyrsle rett nord for Uskedalen bru. Elles omfattar planen opprydding i internt vegsystem og representere ei semje mellom dei to tiltakshavarane om tilkomst til området og bruk av området. Utnyttingsgraden for dei ymse byggeområda er vist på plankartet Figur 1: Utsnitt av kommunedelplan Reguleringsføresegnene (Vedlegg 4) inneheld fellesføresegner samt bestemmelsar for dei ymse formåla i planen slik som byggehøgde for byggeområde og kva vegar som er offentleg- felles- eller private for trafikkareal. Alle vegane er opne for allmenta som gangvegar. Tilsvarande er alt fri-, park- og campingområde også ope for allmenta. For spesialområde campingplass er det angitt krav til eventuell utforming av tretelt. Vidare er det krav til plan samt organisering og avstandar mellom einingar. Føresegnen pkt 6.b.vii. føresete flaumanalyse for å fastsetja kvar det er risiko for 200 årsflaum. Slik flaumanalyse vert å gjennomføra etter at planen er godkjent, men før det vert gjeve løyve til byggetiltak. Planen må eventuelt endrast i samsvar med resultatet av flaumanalysen. Innspel og merknader Etter den offentlege utlegginga er det kome inn 9 merknader frå offentlege instansar og 2 merknader frå private grunneigarar. Det vart fremja motsegn frå Fylkesmannen i Hordaland mot campingområdet C3, samt at F3 vart sterkt frarådd. side 3
Merknadsbehandling m/kommentarar (Sjå vedlegg 5. Kommentarar til planen frå firma J. Tufteland A/S dagsett 16.07.08.) Planforslaget er retta opp ihht merknadane unnateke F3, C3 samt merknadane frå E&M Holding A/S om byggehøgder. Fylkesmannen aksepterte seinare F3 og det vart gjennomført mekling for å få trekt motsegn mot C3. Meklinga førte ikkje fram. E&M Holding kom med utfyllande merknad den 23.06.2010 Vedlegg 6. Rådmannen gav tilsvar på merknadane 05.07.2010, vedlegg 6 Drøfting. Dei fleste merknadane galt plantekniske tilhøve, og dess er retta opp. E&M Holding vil redusera maks mønehøgd for F3 frå 11 til 9m. Rådmannen meiner at området toler ei høgd på 11m, spesielt sidan det er møna tak. Ved seinare detaljplanlegging av bygningar skal dei orienterast slik at det vert minst mogeleg sjenanse for bygga bakanfor. NVE tilrår at kommunen gjer ei vurdering av flaumfare (årleg sannsyn 1/200) før det vert tillete plassering av campingvogner og utbygging av hytter. Rådmannen vil sikra dette vert gjennomført, men sidan ei slik vurdering har ein kostnad, vil dette verta krevd gjennomført først når reguleringsplanen er godkjent. Fylkesmannen si motsegn var retta mot vegar, parkeringsplasser og oppstillingsplass campingvogner (C3) i friluftsområdet lengst vest i planen. Grunngjevinga for at kommunen held fast på C3 framgår av planforklaringa. Generelt er reguleringsplanen eit resultat av samarbeid mellom 2 næringsdrivande som tidlegare har utvikla seg uavhengig av kvarandre og utan å samarbeida. På nokre tidspunkt har det også våre konflikt som har vore underlagt forliksbehandling. Prosessen og reguleringsplanen har oppretta ein balanse mellom dei 2 grunneigarane. Dersom vi gjer endringar i dei grunnleggjande forutsetningane kan også samarbeidet verta skipla. Reguleringsplanen slik han ligg føre, vil vera ein viktig faktor for vidareutvikling av Uskedalssamfunnet. Dei negative konsekvensane for samfunn og miljø ikkje er vesentlege, og tiltak i form av campingvogner og plattingar er reversible. Desse argumenta vart hevda sterkt under meklinga med fylkesmannen utan at kommunen fekk gehør. I ettertid er det komen nye statlege planretningsliner for differensiert forvaltning av strandsona langs sjøen. Kvinnherad er komen i sone 3 der bruk av strandsona skal vera friare og med meir lokalt sjølvstyre. Behovet for næringsutvikling og arbedsplassar, for eksempel satsing på reiseliv og turisme, skal tilleggjast vekt. Desse omsyna skal vegast opp mot omsyna til allmenne interesser. Området eller neset der C3 er etablert er eit kunstig område bygd opp av fyllmassar og har difor små naturverdiar. Campingvogner vil heller ikkje ha vesentlege konsekvensar for natur og biologisk mangfald. Allmenta forheld seg til campingvogner i dag, og dette vil ikkje verta endra i framtida. I den nye reguleringsplanen er det også presisert at området er ope for ålmenta. Rådmannn meiner difor at nærings- og utviklingsinteressene for Uskedalen i dette tilfellet veg tungt og C3 vil vera i marginal konflikt med allmenne interesser. side 4
Tilråding I samsvar med opplysningane og vurderingane ovanfor, vil rådmanne tilrå at kommunestyret godkjenner den framlagte planen slik han ligg føre. Vedlegg. (Vedlegg som er merka (ikkje vedlagt) kan ein få tilsendt frå sakshandsamar) 1. Oversiktskart 2. Plankart 3. Planomtale (ikkje vedlagt i papir) 4. Reguleringsføresegner 5. Merknadssamandrag 6. Merknader (ikkje vedlagt i papir) side 5