ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Gidske Houge, tlf 37013760 Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2012/7227 / 28 Ordningsverdi: 09062012-25 Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Forslag til reguleringsplan for Nidelvåsen byggetrinn 5, 2. gangsbehandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar i medhold av plan- og bygningsloven 12-12 forslag til detaljreguleringsplan for Nidelvåsen byggetrinn 5 med plankart og bestemmelser datert 23.10.13, sist revidert 20.11.13. Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Forslag til plankart, sist revidert 20.11.13 3 Forslag til bestemmelser, sist revidert 20.11.13 4 Planbeskrivelse, sist revidert 20.11.13 5 Illustrasjonsplan, sist revidert 20.11.13 6 Snittlinje, sist revidert 20.11.13 7 Støyrapport med kart 8 Sjekkliste for ROS 9 Kart over regulert gangvei 10 Innkomne merknader til høringsfasen 11 Tiltakshavers kommentarer til merknader fra høringsfasen Innledning / bakgrunn for saken: Planforslaget er fremmet av ingeniørfirma Stærk & Co AS på vegne av Tomteselskapet Nidelvåsen AS. Planområdet ligger noe øst for Bjorbekk, ca. 4 km fra sentrum (luftlinje). Planen er avgrenset av eksisterende bebyggelse i sør og vest, Seldal i nordvest og Skarvedalen i nordøst. Planområdet er om lag 75 daa stort. Planen legger til rette for en utbygging av 22 eneboliger, 1 tomannsbolig og 22 firemannsboliger, totalt 112 boenheter, med tilhørende infrastruktur. Det legges også til rette for oppføring av barnehage. Det ble meldt oppstart av arbeid med reguleringsplan 14.09.12. Planforslag ble sendt kommunen 10.06.13. Planforslaget ble først vurdert av kommuneplanutvalget 06.11.13, der forslaget ble sendt tilbake til konsulent for endringer. Endret planforslag ble vurdert av kommuneplanutvalget 04.12.13 der 2012/7227/-28 Side1av 5
det ble vedtatt å legge forslaget ut på høring. Det er ikke foretatt endringer i planforslaget etter høringsfasen. Innkomne merknader med kommentarer: Planforslaget var ute på høring i perioden 13.12.13 til 03.02.14. Det kom inn fire merknader til planforslaget. Liv Svendsen, Marit Urdal, Anders Ånonsen og Solveig B. Thorstein, brev datert 22.01.14 Har lest rapporten som er utarbeidet angående overvannsvurdering i Skarvedalen. Ønsker at det i planen videre blir tatt hensyn til at ikke jordene blir liggende under vann. Opplyser at Skarvedalsbekken i slutten av 2013 ikke i vesentlig grad har gått ut over sine bredder. Rådmannens kommentar: Det er stilt rekkefølgekrav om etablering av tilstrekkelige fordrøyningsbasseng i bestemmelsene. Fordrøyningsbassengene prosjekteres i forbindelse med de tekniske planene, som skal godkjennes av kommunen ved kommunalteknikk. Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert 24.01.14 Påpeker at planforslaget legger opp til et mindre antall lekeplasser enn det kravet kommuneplanen stiller, men har ingen merknader til dette. I forhold til barnehagen vises det til diskriminerings- og tilgjengelighetsloven og plan- og bygningsloven, og at det ikke er knyttet bestemmelser om universell utforming til barnehagen. Minner videre om at prinsippene i naturmangfoldsloven 8 til 12 skal legges til grunn for utøving av offentlig myndighet. Rådmannens kommentar: Planforslaget fraviker kommunens krav til lekeplasser da det er åpnet for at flere enn 25 boenheter kan benytte lekeplassene. Det dreier seg ikke om en stor økning, og Rådmannen vurderer dette som uproblematisk. Angående universell utforming av barnehagen skal denne i henhold til teknisk forskrift tilpasses orienterings- og bevegelseshemmede barn, besøkende og arbeidstakere. Diskriminerings- og tilgjengelighetsloven gjelder også for senere prosjektering av barnehagen. Da slik utforming er sikret gjennom annet lovverk, finner ikke Rådmannen grunn til å ta dette inn i bestemmelsene til reguleringsplanen. Barnehagen er plassert på en slette, noe som gir et godt grunnlag for universell utforming av uteområdene. Det er gjort greie for naturmangfoldsloven i planbeskrivelsen. Aust-Agder fylkeskommune, e-post sendt 11.02.14 Plan og naturseksjonen har ingen spesielle merknader til planforslaget. Kulturminnevern opplyser om at de ved en feil har uttalt at de ikke hadde noen merknader til oppstartsmeldingen. Det er likevel ønskelig med en undersøkelse av automatisk fredede kulturminner. Rådmannens kommentar: Tiltakshaver har kontaktet fylkeskommunen ved Frank Allan Juhl. Fylkeskommunen frafaller kravet om arkeologiske registreringer. Statens Vegvesen, brev datert 14.02.14 Vurderer planen til å være i tråd med tidligere gitte føringer, og har derfor ingen merknader. Har på grunn av kapasitet kun hatt fokus på fylkesveien, og ikke løsninger i feltet. Rådmannens kommentar: Tas til orientering. Rådmannens vurdering: Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Arealene er avsatt til bebyggelse og anlegg i arealdelen av gjeldene kommuneplan. Området har lagt i kommuneplanen i lang tid, og det er derfor ingen direkte føringer til området i kommuneplanen. Kommuneplanen viser arealformålene bolig, offentlige formål og grønnstruktur. Disse formålene byttes om på i reguleringsplanen, slik at offentlige formål (barnehage) legges i den sørlige enden av planområdet og sentralt i det totale byggefeltet på Nidelvåsen. De grønne områdene og boligområdene stykkes opp i mindre enheter. De østre delene av planområdet omfattes av hensynssone H_710 båndlegging med krav om felles planlegging. Denne hensynssonen er tiltenkt utbygging av området øst for planområdet (Klodeborg), og ikke tiltenkt reguleringsplanen for Nidelvåsen. Planforslaget er i tråd med kommuneplanens ønske om en variert type bebyggelse da det legges opp til både eneboliger og firemannsboliger. Planområdet ligger nær kollektivakse. 2012/7227/-28 Side2av 5
I forhold til planleggingsprinsippene LIV-ROM-HUS er den høyeste kollen (Nidelvåsen) bevart. Her er også en siktlinje mot Hølen, som bevares i planforslaget. Området er regulert til grønnstruktur, skal være tilgjengelig for allmennheten, og vil kunne være et verdifullt oppholdssted for beboere i feltet. I bestemmelsene åpnes det for å sette ut sittebenk i området. Forholdet til gjeldende reguleringsplan Området er regulert i gjeldende reguleringsplan for Nygård Skarvedalen, vedtatt 25.08.88. De sørlige områdene av nå igangsatt planområde er i den gamle planen regulert i hovedsak til bolig. I nord er det regulert inn areal til offentlige formål. Mot landbruksområdene i Seldal er det regulert inn friområder (park). Endringene ved at det offentlige området (barnehagen) plasseres mer sentralt på Nidelvåsen synes fornuftige, da det vil medføre at flere har kort vei til barnehagen. Planområdet berører videre reguleringsplan for Nidelvåsen boligområde, vedtatt 2003, og reguleringsplan for Nidelvåsen boligområde, del II, vedtatt 2008. Det omhandler arealer til fellesområder (lekeplass), parkbelte og trafikkområder. Det gjøres ikke større endringer i disse planene. Planprogram/ konsekvensutredning Planforslaget er i tråd med kommuneplanen og utløser ikke krav om konsekvensutredning. Barn og unge Det er regulert inn fem små lekeplasser for å dekke behovet for nærlekeplass for angitte boliger. Bestemmelsene sikrer forsvarlige lekeplasser og nødvendig gjerding, samt opparbeidelse før boligene tas i bruk. Det er også regulert inn en akebakke som er sikret opparbeidet gjennom rekkefølgekrav. Eksisterende balløkke i sør er tatt inn, denne tillates flyttet ved bygging av barnehagen. Balløkka skal asfalteres for å legge til rette for en annen bruk, som for eksempel basketball. Det er regulert inn grønnstruktur og turstier som tilrettelegger for snarveier. Utenfor planområdet er det opparbeidet et stort lekeområde i den nærliggende reguleringsplanen på Nidelvåsen. Samlet vurderes tilretteleggingen for barn og unge som tilfredsstillende i forhold til kommuneplanens krav. Skolevei (Asdal skole) vil enten gå langs etablert gang- og sykkelvei ved fylkesveien, eller via interne veier til Bausplass, og så videre på gang- og sykkelvei til skolen. Skoleveien regnes som trygg. Universell utforming Området er kupert, og det er svært vanskelig å bygge adkomstveiene etter universell standard. Fra nytt kryss til toppen av bakken vil stigningen ligge på 7,2 %. For å kompensere er det planlagt et område for hvilerepos midtveis i bakken. Boligene og lekeplassene vil bli gjort tilgjengelige etter dagens krav. Støy Det er foretatt støyvurdering som følge av økningen i trafikk. Vurderingen viser at det økte trafikken vil medføre en økning i støynivå på 1-2 db for de tre eksisterende bygningene som ligger ved adkomstveien. De to nye boligene i felt BK1 vil også bli berørt av støy. Det er regulert inn hensynssone for støy i planen, og satt tilhørende bestemmelser som sikrer støykrav. Teknisk- og sosial infrastruktur Beredskap: I forhold til planlagt bebyggelse er planforslaget tilfredsstillende. Om det gjøres endringer i type bygningsmasse kan det komme krav om større slokkevannsmengde. Parkering: For eneboligene legges det opp til parkering på egen grunn. Krav til parkeringsdekning er satt til minimum to plasser per boenhet. For to og firemannsboligene er det regulert inn felles parkeringsplasser, og krav til parkeringsdekning er satt til minimum 1,5 plasser per boenhet. Dette er noe under kravet i kommuneplanen, men vurderes som tilstrekkelig ut fra områdets beliggenhet i forhold til kollektivaksen. 2012/7227/-28 Side3av 5
Avrenning: Problematikk med avrenning fra feltet har blitt bemerket av både naboer og offentlige instanser. I planbeskrivelsen er det utarbeidet et kart som viser hvordan planområdet er delt inn i tre nedbørsfelt med hver sine dreneringsretninger. Det planlegges etablert fordrøyningsbasseng, og opparbeiding av disse er sikret gjennom rekkefølgebestemmelser. Detaljer om utforming tas i de tekniske planene. Kollektiv og sykkel: Det er relativt god kollektivdekning til planområdet, og det er gang- og sykkelvei østover til sentrum og vestover til Rygene. Forretning: Det er per dags dato ingen lokale forretninger i nærområdet, men det foregår transformasjon av det gamle kommunesenteret på Bjorbekk til bolig og forretninger. Fra planområdets avgrensning er det drøye 500 meter til senteret. Skole og barnehage: De planlagte boligene vil sogne til Asdal skole. Dette er en 1-10 skole, og det er god kapasitet på skolen. De er flere barnehager i nærområdet, og det er satt av areal til ny barnehage innenfor planområdet. Friluftsliv Det er kort vei fra planområdet til Vestlandske Hovedvei og Åsbieskogen, som er viktige friluftselementer. I kommuneplanens kapittel 6 står det som mål at ved utbygging av større boligfelt skal en arbeide for å skape tilknytning til turløypenettet. Det er derfor ønskelig å knytte det planlagte boligfeltet mot Vestlandske Hovedvei, for eksempel ved å etablere en tursti langs steingjerdet i nord. Tiltakshaver har argumentert mot dette, da forbindelsen vil være krevende å få til på grunn av eierforhold. Området inntil steingjerdet benyttes i dag til beite, og det er gjerdet inne med strøm. Den eksisterende reguleringsplanen i området, Nygård Skarvedalen fra 1988, rekker noe lenger nord enn planavgrensningen for Nidelvåsen trinn fem. Her er tomtene gnr/bnr 436/500 og 436/501 regulert til bolig (se vedlegg). Adkomstveien til disse tomtene er regulert inn fra nord, langs steingjerdet. Adkomstveien er regulert med formål kombinert gangvei og fellesadkomst. Videre sørover fra de to tomtene er det regulert inn gangvei trasé over regulert parkområde, til boligområdet A5 (felt BK2 i forslaget). Foreslått reguleringsplan endrer ikke disse forholdene. Fram til den eldre reguleringsplanen blir realisert, vil turgåere måtte gå via adkomstveien til Nidelvåsen og så veien opp Skarvedalen for å komme til Vestlandske Hovedvei og videre til Åsbieskogen. Miljøkonsekvenser/Biologisk mangfold Området har tidligere hatt plantet granskog i god og svært god bonitet. Skogen ble hogd ved eiendomsovertagelse. Skogen var da rundt 80 års alder, og i følge tiltakshaver i mindre god hevd. Det er ikke registrert spesielle forhold i Naturbase eller Artsdatabanken. Det er liten sannsynlighet for at det finnes miljøkvaliteter av verdi i området som blir forringet av utbyggingen. Utover tap av areal med høy bonitet vil derfor ikke planen medføre negative konsekvenser for det biologiske mangfoldet. For vurdering etter naturmangfoldloven vises det til planbeskrivelsen. Kulturminner og kulturlandskap Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. Jordbruksarealene i Skarvedalen og Seldal danner et kulturlandskap der Gamle Vestlandske Hovedvei går gjennom. Områdene vil bli påvirket gjennom endringer i landskapsbildet (se nærmere beskrivelse under landskapsvirkninger). Utenfor planområdet er det gamle steingjerder. Disse vil ikke bli berørt av utbyggingen. Landbruk I planforslaget er byggegrense mot dyrka mark satt til minimum 20 meter i tråd med byggegrensen satt i kommuneplanen. 2012/7227/-28 Side4av 5
Estetikk og landskapsvirkninger Tiltakshaver ønsker en utbygging i stil med eksisterende bebyggelse på Nidelvåsen. Det er knyttet bestemmelser om takvinkler og taktekking som sikrer slik oppføring uavhengig av hvem som bygger ut etter planen. Området er småkupert. Det høyeste punktet er toppen av Nidelvåsen som ligger 53,7 meter over havet. Utbyggingen vil medføre en påvirkning på landskapsbildet i lokal skala, og nærliggende bebyggelse og grønne områder vil bli påvirket. Fjernvirkningene vil også være gjeldende for deler av utbyggingen, da spesielt felt BF2 og BF3. Disse vil bli godt synlig fra Hølen og fylkesvei 420, på lik linje med tidligere utbygging av Nidelvåsen. Feltet vil også gi silhuettvirkning. Planbeskrivelsen gir en utfyllende beskrivelse av dette temaet, illustrert med bilder. Da området allerede er utbygd, vil konsekvensene for landskapsbildet etter rådmannens vurdering være akseptable. Konklusjon Etter Rådmannens vurdering er forslag til detaljregulering av Nidelvåsen trinn 5 godt utarbeidet, og forholder seg til kommunens intensjoner i området. Rådmannen anbefaler med det Bystyret å vedta planforslaget. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Drift og vedlikehold av o_k1-o_k7, o_a1-o_a21 og o_ag1-o_ag7 (kjørevei og annen veggrunn), o_f1- o_f3 (fortau), o_fo1 (friområde), samt o_tr1 og o_tr2 (trafo) overtas av kommunen etter ferdigstillelse. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 3. mars 2014. 2012/7227/-28 Side5av 5
Saksprotokoll - Bystyret 27.03.2014 Vedtak: Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar i medhold av plan- og bygningsloven 12-12 forslag til detaljreguleringsplan for Nidelvåsen byggetrinn 5 med plankart og bestemmelser datert 23.10.13, sist revidert 20.11.13.