REGULERINGSPLAN SØRSIA BYDEL- ENDRING AV BESTEMMELSER FOR OMRÅDE 2.B1 PLANBESKRIVELSE Kartutsnitt fra reguleringsplan Sørsia bydel. Område 2 B1. er vist med rødt omriss. Planid: 1702_2011001 Utarbeidet av Plan og utredningstjenesten i Steinkjer kommune, januar 2017.
Innhold 1. Bakgrunn... 3 1.1 Hensikten med planen... 3 1.2 Forslagsstiller, eiendomsforhold... 3 1.3 Krav om konsekvensutredning... 3 1.4 Mindre endring av eksisterende reguleringsplan... 3 2. Planprosessen... 4 2.1. Varsel om oppstart... 4 3. Planstatus og rammebetingelser... 4 3.1 Overordnet plan... 4 3.2 Detaljplan... 4 4. Beskrivelse av foreslått endring... 5 4.1 Endringens omfang... 5 4.2 Endringens innhold... 5 4.3 Avviket fra gjeldendeplan... 5 4.4 Konsekvenser av endringen... 6
1. Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for bygging av ny Steinkjer barneskole på dagens tomt i Steinkjer sentrum. Eksisterende skolebygg planlegges revet, og det bygges ny barneskole for inntil 400 elever. I forbindelse med forprosjekt for nybygg, er det framkommet at eksisterende reguleringsbestemmelser for den aktuelle tomta kan gi sterkere begrensninger for bygningsmassen enn det som vel var påtenkt. Spesielt gjelder dette tillatt høyde for bygninger med flatt tak. I tillegg viser det seg at deler av planlagt uteområde trolig vil ha installasjoner som skal regnes med i BRA (eksempelvis Frihall). 1.2 Forslagsstiller, eiendomsforhold Planforslaget er utarbeidet av Steinkjer kommune, plan og utredningstjenesten. Hjemmelshaver for eiendommen gnr 192 bnr 1 er Steinkjer kommune. 1.3 Krav om konsekvensutredning Forskrift om konsekvensutredning for planer etter plan- og bygningsloven gir bestemmelser for hvilke planarbeid som utløser krav om konsekvensutredning. Planarbeidet er vurdert til ikke å omfattes av krav om konsekvensutredning 1.4 Mindre endring av eksisterende reguleringsplan Endringen gjennomføres som "mindre endring" jfr pbl 12-14, 2.ledd. Jamfør veileder T-1490 kan planbeskrivelsen da begrenses til "..en nærmere beskrivelse av hva endringen går ut på, avviket fra den gjeldende planen og hvilke konsekvenser endringen vil få".
2. Planprosessen 2.1. Varsel om oppstart Regionale myndigheter og tilgrensende naboer ble varslet om oppstart i brev av 03.01.2017. Videre ble oppstarten kunngjort i kommunens fellesannonse i Trønder- Avisa i januar -17. Frist for innspill ble satt til 20.01.17. Ved fristens utløp var det kommet inn følgende merknader: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag: Ingen merknader Statens vegvesen: Ingen merknader 3. Planstatus og rammebetingelser 3.1 Overordnet plan Området omfattes av kommunedelplan Sentrum, vedtatt 16.12.2009. Arealbruk i kommunedelplanen er generelt byggeområde. 3.2 Detaljplan Planen som foreslås endret er områdeplan for Sørsia bydel, vedtatt 20.06.2012.
4. Beskrivelse av foreslått endring 4.1 Endringens omfang Endringen omfatter bestemmelsene knyttet til området 2.B1 i områdeplan for Sørsia bydel. Øvrige bestemmelser er uendret. Reguleringsplankartet foreslås ikke endret. 4.2 Endringens innhold Følgende endringer foreslås: (Overstrøket tekst strykes, rød tekst tilføyes). Område 2.B1. Området tillates nytta til undervisning. Maksimum tillatt bruksareal er BRA=30%. BRA=40%. Minimum uteoppholdsareal er MUA= 9000 m2. Ny bebyggelse skal ha flatt tak eller skrått tak med takvinkel ca inntil 30⁰. Inntil 3 etasjer tillates. Maksimum gesimshøyde 12,0m. 15,5 m. Maksimum mønehøyde 15,5m. Eventuelle takoppbygg for tekniske installasjoner kommer i tillegg til dette, se pkt 2.1.3. Området tillates inngjerdet. For bygninger mot Kongensgate er minimum gesimshøyde 9m, mot Sannangt 6m. 4.3 Avviket fra gjeldendeplan Foreslått endring medfører følgende avvik fra gjeldende plan: a) Økt BRA fra 30 % til 40 %. BRA er maksimum bruksareal i forhold til reguleringsområdets størrelse. Områdets størrelse er 16866 kvm. Endringen betyr at det kan bygges en større bygning på tomta, ved at det i stedet for en bygning med maks areal 5050 kvm (30 %) tillates en bygning med maks areal 6745 kvm (40 %) b) Takvinkel inntil 30 grader. Endringen åpner for skrått tak fra 0-30 grader, og ikke bare kun ca 30 grader. c) Inntil 3 etasjer tillates. Dette er en presisering av retningslinjene til gjeldende plan der det framgår at inntil 3 etasjer tillates på tomta. d) Minimum gesimshøyde økt fra 12,0 meter til 15,5 meter Dette betyr at også bygninger med flatt tak kan bygges med høyde inntil 15,5 meter, tilsvarende eksisterende maks mønehøyde. Med gjeldende bestemmelser om 12 meter blir det for lavt for å bygge i 3 etasjer med flatt tak. Dette siden dagens skolebygg har høyere takhøyde i rommene kombinert med høyere krav til isolasjon mellom etasjer og i tak. e) Eventuelle takoppbygg for tekniske installasjoner kommer i tillegg. Dette er en presisering av gjeldende bestemmelser i pkt 2.1.3. f) Området tillates inngjerdet. I generelle bestemmelser til reguleringsplanen pkt 2.1.7 heter det "Tomter skal ikke inngjerdes". For en barneskole som ligger til trafikkert gate, bør inngjerding absolutt være tillatt.
4.4 Konsekvenser av endringen Tillatt bygningsmasse på tomta vil kunne oppleves som noe mer massiv med foreslåtte begrensninger. Dette siden bygningen kan bli inntil 15,5 meter med flatt tak. På den annen side åpner dette for en langt mer kompakt bygningsmasse. I forhold til utsikt mv for naboer, vurderes endringen ikke å ha vesentlig virkning, siden tillatt høyde også i gjeldende plan er 15,5 meter. Med endringen står utbygger av skolen noe friere til å designe en kompakt og moderne løsning for skolen.