REGULERINGSPLAN INDRE NORDSILEIRET, MED NY E6. STREKNINGEN SNEPPEN BRU-EGGELIA ENDRING AV BESTEMMELSER FOR BYGGEOMR 3 PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 REGULERINGSPLAN INDRE NORDSILEIRET, MED NY E6. STREKNINGEN SNEPPEN BRU-EGGELIA ENDRING AV BESTEMMELSER FOR BYGGEOMR 3 PLANBESKRIVELSE Kartutsnitt fra reguleringsplan Byggeomr 3 er vist med rødt omriss. Planid: 1702_ Utarbeidet av Plan og utredningstjenesten i Steinkjer kommune, september 2017.

2 Innhold 1. Bakgrunn Hensikten med planen Forslagsstiller, eiendomsforhold Krav om konsekvensutredning Mindre endring av eksisterende reguleringsplan Planprosessen Varsel om oppstart Planstatus og rammebetingelser Overordnet plan Detaljplan Beskrivelse av foreslått endring Endringens omfang Endringens innhold Avviket fra gjeldende plan Konsekvenser av endringen ROS- analyse Formål Metode Beskrivelse av området Indentifisere mulige uønskede hendelser Vurdering av risiko og sårbarhet Identifisere tiltak for å redusere risiko og sårbarhet Dokumentere analysen og hvordan den påvirker planforslaget... 10

3 1. Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for ny bruk og utnytting av de berørte eiendommene. 1.2 Forslagsstiller, eiendomsforhold Forslagsstiller er PLG Eiendom as/bomvegen 7 AS. Planforslaget er ført i pennen av plan- og utredningstjenesten i Steinkjer kommune i dialog med forslagsstiller. Eiendomsforhold innenfor området er (H=Hjemmelshaver, F= Fester): 197/549 H: Steinkjer kommune F: Bomvegen 7 eiendom AS 197/548, 547, 1096, 1097,1264: H: Bomvegen 7 AS 197/668: H: Hansen Holding AS 1.3 Krav om konsekvensutredning Forskrift om konsekvensutredning for planer etter plan- og bygningsloven gir bestemmelser for hvilke planarbeid som utløser krav om konsekvensutredning. Planarbeidet er vurdert til ikke å omfattes av krav om konsekvensutredning 1.4 Mindre endring av eksisterende reguleringsplan Endringen gjennomføres som "mindre endring" jfr pbl 12-14, 2.ledd. Jamfør veileder T-1490 kan planbeskrivelsen da begrenses til "..en nærmere beskrivelse av hva endringen går ut på, avviket fra den gjeldende planen og hvilke konsekvenser endringen vil få".

4 2. Planprosessen 2.1. Varsel om oppstart Oppstart er varslet i annonse i Trønder- Avisa. Regionale myndigheter, naboer mv er varslet i eget brev. Det er etter varsel om oppstart mottatt følgende merknader: Fylkesmannen i Nord- Trøndelag: "Det må gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet jfr Plan- og bygningslovens 4-3. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Område med avdekt fare, risiko eller sårbarhet avmerkes i planen som hensynssone jfr PBL 12-6". Nord- Trøndelag fylkeskommune: 3. Planstatus og rammebetingelser 3.1 Overordnet plan Området omfattes av kommunedelplan Sentrum, vedtatt Arealbruk i kommunedelplanen er generelt byggeområde. 3.2 Detaljplan Planen som foreslås endret er "Reguleringsplan Indre Nordsidleiret, med ny E6. Strekningen Sneppen bru- Eggelia", vedtatt

5 4. Beskrivelse av foreslått endring 4.1 Endringens omfang Endringen omfatter bestemmelsene knyttet til "Byggeomr 3". Øvrige bestemmelser er uendret. Reguleringsplankartet foreslås ikke endret. 4.2 Endringens innhold Følgende endringer foreslås: (Overstrøket tekst strykes, rød tekst tilføyes) Arealbruk Byggeområdene og 4-8 skal generelt nyttes til forretningsvirksomhet innen arealkrevende faghandel, som er avhengig av kjøretransport og lett tilgang til overordna transportsystem i forbindelse med salgsvirksomheten. Dagligvarehandel og fotgjengerbasert forretningsvirksomhet tillates ikke. De bruksarealer som ved planens godkjenningstidspunkt nyttes til detalj- og publikumsorientert virksomhet kan imidlertid fortsatt nyttes til dette på en tidsmessig måte, og tillates utvida til inntil 3000 m2 bruksareal innen byggeområde 1 og inntil 910 m2 bruksareal innen byggeområde 4. For den del av byggeområde 5 som ligger sørøst for parsell gnr 197/691 tillates detaljvarehandel med bruksareal mellom 800m2 og 3000 m2. Byggeområde 3 tillates nyttet til arealkrevende faghandel og/eller detaljhandel. Dagligvarehandel tillates ikke. Ett mindre serveringssted (kafeteria) i tilknytning til salgsvirksomheten tillates. Det tillates utendørs servering i tilknytning til serveringsstedet. Arealene skal dessuten kunne nyttes til bensinstasjon, transportforetak, industri- og verkstedforetak, eventuelt i kombinasjon med salgsvirksomheten. Eiendommen gnr. 197/1267 innen byggeområde 1 tillates i sin helhet nyttet til kontor. Kontorvirksomhet for øvrig tillates bare i den utstrekning dette relaterer seg direkte til forretningsvirksomheten for øvrig. Annen kontorvirksomhet som ikke er publikumsretta kan dessuten tillates etter nærmere vurdering. Byggeområde 9 og 10 skal nyttes til industri, verksted og lager. Den del av byggeområde 10 som ligger mellom regulert veg G og eiendomsgrenser mot gnr 197/718 tillates dessuten nytta til kontorformål. Byggeareal langs veg F, vest for kryss R4 er regulert i to striper langs vegen for å sikre byggelinje. Areal og utnytting skal sees i sammenheng med bakenforliggende arealer. Det vises til reguleringsplan for Nordsileiret. Virksomheten innen byggeområde 1-10 skal ikke medføre vesentlige ulemper for bomiljøet i omkringliggende områder.

6 2.1.2 Tomteutnytting og bebyggelse Maks. tillatt gesimshøyde 10 m, maks tillatt mønehøyde 13 m. Som hovedregel kreves minimum gesimshøyde 7 m. (Høyder måles fra gjennomsnittlig ferdig terreng). Maksimum tillatt tomteutnytting for byggeområde , 4-8 og 10 settes til TU= 70 %. Maksimum tillatt tomteutnytting for byggeområde 3 settes til % BYA = 70 %. Teoretiske plan (jfr veileder Grad av utnytting) beregnes ikke. Maksimum tillatt tomteutnytting gjelder både for byggeområder som helhet og enkelttomter. Tilgrensende enkelttomter kan etter nærmere vurdering ses i sammenheng. (Ved beregning av tomteutnytting skal bruksareal under terreng tas med i den utstrekning som er angitt i Miljøverndepartementets rundskriv om utnytting kap. 7 fig 71). Eksisterende bebyggelses orientering er retningsgivende for ny bebyggelse. Ny bebyggelse skal som hovedregel legges med vegg i byggelinje, eventuelt i flukt med dominant veggflate i eksisterende bebyggelse. Bebyggelsens utforming og materialbruk skal gi en estetisk god løsning både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Bygninger skal behandles fasademessig på alle frittstående sider. Det skal spesielt legges vekt på estetisk tiltalende behandling på fasader som eksponeres mot offentlig veg eller andre offentlige områder. Nord for rundkjøring R1 tillates ikke publikumsorienterte innganger vendt mot E6. Bygningsfløy langs E6 innen gnr. 197/1157 skal ved nybygging eller gjenoppbygging etter brann oppføres bak byggelinje. Ved utbygging av byggeområde 1 og 2 skal det tas hensyn til mulighetene for planskilt kryssing av E6 mellom byggeområdene. Tidspunkt for bygging av slik planskilt kryssing skal vurderes i sammenheng med utbyggingstiltakets omfang og karakter, og avklares nærmere gjennom bebyggelsesplan. 2.5 Parkeringsdekning For ulike arealformål settes følgende minimumskrav til parkeringsdekning: Bolig, frittliggende: 1 garasjeplass, samt 1 oppstillingsplass per enhet Bolig, konsentrert: 1,5 plass per enhet Bolig, hybel: 0,5 plass per enhet Forretning, kontor: 1 plass pr 50 m2 bruksareal Handel (Byggeområde 3): 1 plass per 75 m2 bruksareal Industri, lager, verksted: 1 plass pr. 100 m2 bruksareal

7 4.3 Avviket fra gjeldende plan Foreslått endring medfører følgende avvik fra gjeldende plan: Endret arealbruk I gjeldende plan heter det om arealbruken: "Byggeområdene 1-8 skal generelt nyttes til forretningsvirksomhet innen arealkrevende faghandel, som er avhengig av kjøretransport og lett tilgang til overordna transportsystem i forbindelse med salgsvirksomheten. Dagligvarehandel og fotgjengerbasert forretningsvirksomhet tillates ikke". Bakgrunnen for forslaget om endring av tillatt arealbruk er at byggeområdet er interessant for en aktør som driver med arealkrevende faghandel (bildeler, rekvisita mv) og detaljhandel (jernvare, kjøkkenutstyr mv) i samme forretning. Virksomheten ønsker også å kunne ha en mindre kafeteria/enkelt serveringstilbud for sine kunder. Virksomheten er ikke hverken dagligvarehandel eller spesielt fotgjengerbasert, og rammes således ikke av gjeldende bestemmelser på det punktet. Det foreslås å endre bestemmelsen til at det for byggeområde 3 tillates arealkrevende faghandel og/eller detaljhandel. Videre tillates ikke dagligvarehandel, mens mindre serveringsvirksomhet knyttet til forretninga tillates Endret utnyttingsgrad av tomta/byggeområdet Byggeområde 3 omfatter flere eiendomsteiger, og er til sammen ca m2. Gjeldende plan har en utnyttingsgrad på TU = 70 %. TU (eller Total Utnytting) er en målemetode som ble benyttet i Teknisk forskrift fra 1997 (TEK 97). TU = 70 % betyr at inntil 70 % av byggeområdets areal i utgangspunktet kan bebygges. For bygninger med etasjehøyde over 3 meter skal det jfr TEK 97, for hver 3. meter beregnes et teoretisk plan. Kommer en innenfor dette med teoretiske plan, blir grunnflaten for bygningen tilsvarende mindre. Parkering er ikke inkludert i TU. Foreslått endring medfører at utnyttingsgraden blir %BRA = 70 %. Parkering er inkludert i BRAbegrepet. Det foreslås også at det ikke skal beregnes teoretiske plan. Endringen vil medføre at inntil 70 % av byggeområdet kan benyttes til bebyggelse og parkering Parkeringsdekning Forslagsstiller mener virksomheten ligger en plass mellom forretning og lager/verksted, og foreslår et krav til parkeringsdekning på 1 plass per 75 m2 bruksareal. 4.4 Konsekvenser av endringen Endret arealbruk Gjennom retningslinjer til kommunedelplan Sentrum er næringsarealene i bydelene oppdelt i ulike områder, med ulik næringsprofil. Om Indre Nordsileiret heter det: "Avlastningsområde b) Indre Nordsileiret forutsettes nytta til plasskrevende varehandel og produksjonsvirksomhet, dessuten til handel med møbler, hvitevarer og tepper. Eksisterende publikumsretta handel kan opprettholdes og gis rimelig utvidelse innen rammer som er gitt i eksisterende reguleringsplan".

8 Innenfor byggeområde 3 har det inntil nylig vært en elektrisk forretning. Videre var det før brannen bla bilforretning med verksted, glassmester og bowlinghall. Til sammen hadde disse virksomhetene en ikke ubetydelig publikumstilstrømning, i all hovedsak bilbasert naturlig nok. I nabokvartalene til byggeområde 3 er det flere dagligvareforretninger, bilforretning, rekvisita, slanger mv. Det finnes også rene kontorbygninger og en kontorutstyrsforretning. Utviklingen innen varehandelen har på mange måter løpt fra den tradisjonelle oppdelingen i plasskrevende og ikke plasskrevende handel. Forretningskonseptene er gjerne "både og" i 2017, der samme forretning har et bredt varespekter. Steinkjer kommune har også tidligere tillatt noe detaljhandel i kombinasjon med plasskrevende handel i avlastningsområdene. Blant annet på Sannan, der bla Jula er i tilsvarende kategori- en forretning med både plasskrevende og detaljhandel. Nabolaget til byggeområde 3 har en blandet næringsprofil fra før, og den aktuelle etableringen vil fylle ut eksisterende tilbud på en god måte Endret utnyttingsgrad av tomta/området Byggeområde 3 har et totalareal på ca m2. Med gjeldende utnyttingsgrad kan i utgangspunktet 70 % av dette, dvs 9240 m2 bebygges. Om bygningen har en etasjehøyde over 3 meter, skal teoretisk plan beregnes og grunnflaten blir tilsvarende redusert. Men en bygning på inntil 3 meter kan altså ha en grunnflate på vel 9200 m2. Med foreslått utnyttingsgrad kan også 9200 m2 benyttes, men innenfor dette arealet skal også nødvendig parkering inngå.

9 5. ROS- analyse 5.1 Formål Plan- og bygningsloven stiller krav om utarbeidelse av ROS- analyse for planområdet ved nye planer ( 4-3). Jamfør første ledd gjelder samme krav for reguleringsendringer som for ny plan. En ROS- analyse skal vise risiko- og sårbarhetsforhold av betydning for om det aktuelle området er egnet til utbygginingsformål. Videre eventuelle endrlnger i risikoforhold som den foreslåtte utbyggingen medfører. En ROS- analyse skal legge grunnlaget for en arealbruk som fremmer god samfunnsutvikling. Tema som skal hensyntas er bla forhold som kan true liv, helse, miljø, viktig infrastruktur og materielle verdier. 5.2 Metode ROS- analysen er gjennomført med basis i veilederen "Samfunnssikkerhet i kommunens arealplanlegging" utgitt av Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) i april I nevnte veileder beskrives trinnene i ROS- analysen slik: Beskrive planområdet Identifisere mulige uønskede hendelser Vurdere risiko og sårbarhet Identifisere tiltak for å redusere risiko og sårbarhet Dokumentere analysen og hvordan den påvirker planforslaget Den aktuelle planendringen omfatter kun endring av enkelte bestemmelser til planen, plankartet er ikke foreslått endret. Hovedmomentet i vurderingen blir dermed om foreslått endring medfører endringer i risikoprofil for byggeområdet. ROS- analysen blir dermed en forenklet utgave Beskrivelse av området Reguleringsendringen omfatter området kalt Byggeområde 3 i gjeldende reguleringsplan. Området er ca m2, og er tilnærmet flatt. Det har på området vært betydelig bebyggelse inntil nylig, med ulike næringsaktører. Området ligger i nærheten av rundkjøring på E6 med gode adkomstforhold via lokalveger med god kapasitet. I forbindelse med E6- utbyggingen ble gang- og sykkeltraseer i området oppgradert, og det er i dag en kombinasjon av fortau og egne traseer for myke trafikanter Indentifisere mulige uønskede hendelser Sjekkliste over mulige uønskede hendelser er gått gjennom, se vedlegg. Som det framgår av sjekklisten er det 2 tema som vurderes nærmere.

10 5.2.3 Vurdering av risiko og sårbarhet Ustabile løsmasser/geoteknisk ustabil grunn Jamfør løsmassekart består området av marine avsetninger, til dels av stor mektighet (tykkelse). Det er ikke registrert kvikkleiereforekomster innenfor det aktuelle byggeområdet, det er heller ikke anført som faresone. Grunneier gjennomfører egne grunnundersøkelser høsten 2017 for å dokumentere stabiliteten. Etter gjennomført grunnundersøkelser vurderes risikoen knytta til ustabile grunnforhold å være liten. Trafikale forhold Bakgrunnen for den foreslåtte reguleringsendringen er som nevnt etablering av handelsvirksomhet. Handelsvirksomhet vil normalt generere noe trafikk, både i form av kjøretøyer og gående/syklende. I dette tilfellet hjemler også eksisterende reguleringsplan etablering av handelsvirksomhet. Bomvegen er tilførselsveg til byggeområde 3, og har direkte kobling ut mot E6 i rundkjøring. Lokalvegen vurderes å ha god kapasitet, og økt trafikk som følge av reetablering av virksomhet på byggeområde 3 bør være håndterbart. For gående og syklende er det innregulert egne traseer gjennom hele bydelen. Forholdene for gående og syklende anses godt ivaretatt også om det skulle bli noe økt biltrafikk Identifisere tiltak for å redusere risiko og sårbarhet Ikke relevant, se pkt Dokumentere analysen og hvordan den påvirker planforslaget Som det framgår er analysen gjennomført med basis i om foreslått endring vesentlig endrer risiko- og sårbarhetsbildet i forhold til dagens situasjon. Det konkluderes med at foreslått endring ikke i vesentlig grad endrer risikobildet for byggeområde 3. Det er ikke avdekket forhold som påvirker planforslaget.

11 Vedlegg 1 Sjekkliste mulige uønskede hendelser Er området utsatt for/kan planen medføre Relevant Kommentar risiko for: Ja/Nei 1. Ustabile løsmasser/geoteknisk ustabil Ja Vurderes særskilt grunn 2. Skred, snø/stein/leire/løsmasser Nei Området er tilnærma flatt 3. Flom eller springflo Nei Tiltaket medfører ingen endring av risiko 4. Naturverdier Nei Intet særskilt registrert 5. Kulturminner/kulturmiljø Nei Intet særskilt registrert 6. Vei, bru eller knutepunkt Nei Tiltaket medfører ingen endring av risiko 7. Flyplass, havn, kaianlegg Nei Tiltaket medfører ingen endring av risiko 8. Helse- og omsorgsinstitusjoner Nei Tiltaket medfører ingen endring av risiko 9. Skole/barnehage Nei Tiltaket medfører ingen endring av risiko 10. Brann/politi/sivilforsvar Nei Tiltaket medfører ingen endring av risiko 11. Kraftforsyning Nei Tiltaket medfører ingen endring av risiko 12. Telekommunikasjon Nei Tiltaket medfører ingen endring av risiko 13. Vannforsyning Nei Tiltaket medfører ingen endring av risiko 14. Område for idrett/leik, park/friområde Nei Tiltaket medfører ingen endring av risiko 15. Støy (trafikk mv) Ja Trafikale forhold vurderes særskilt 16. Forurensning, akutt eller permanent Nei Tiltaket medfører ingen endring av risiko 17. Ulykke med farlig gods Nei Tiltaket medfører ingen endring av risiko 18. Ulykke i avkjørsler Ja Trafikale forhold vurderes særskilt 19. Ulykke med myke trafikanter Ja Trafikale forhold vurderes særskilt