MØTEBOK. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /70 Kommunestyre /34

Transkript

1 MØTEBOK Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /70 Kommunestyre /34 Arkivsaksnr: 2010/1498 Klassering: L12 Saksbehandler: plansjef Per Morten Bjørgum Ansvarlig leder: Assisterende rådmann Svein Åge Trøbakk ENDRING AV BESTEMMELSER REGULERINGSPLAN SØRSIA BYDEL KVARTALET 8.B1 (OGNDALSVEGEN2)- SLUTTBEHANDLING Vedlegg: 1 Reguleringsendring O2 - Planbeskrivelse med vedlegg 2 Vedlegg 1 3 Vedlegg 2 4 Uttalelse - reguleringsendring for Ogndalsvegen 2 - endring av bestemmelser 5 Uttalelse reguleringsendring- Trøndelag fylkeskommune 6 Reguleringsendring Ogndalsvegen 2 - offentleg ettersyn - høyringsutsegn frå kommuneantikvaren 8 Høringsuttalelse - reguleringsendring Ogndalsvegen 2- Endring av bestemmelser 9 Høringsuttalelse - reguleringsendring Ogndalsvegen 2 - endring av bestemmelser 10 Høringsuttalelse - reguleringsplan (områderegulering) for Sørsia bydel 10 Situasjonskart Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til endring av bestemmelser reguleringsplan Sørsia bydel kvartalet 8.B1 (Ogndalsvegen 2) godkjennes som framlagt. Rådmannens forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas vedlagte endring av bestemmelser til reguleringsplan Sørsia bydel kvartalet 8.B1 (Ogndalsvegen 2) Vedtaket er i tråd med formannskapets godkjenning i møte Behandling i Formannskapet : Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Rådmannens forslag til innstilling ble enstemmig vedtatt.

2 Vedtak i Formannskapet : Forslag til endring av bestemmelser reguleringsplan Sørsia bydel kvartalet 8.B1 (Ogndalsvegen 2) godkjennes som framlagt. Innstilling i Formannskapet : Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas vedlagte endring av bestemmelser til reguleringsplan Sørsia bydel kvartalet 8.B1 (Ogndalsvegen 2) Vedtaket er i tråd med formannskapets godkjenning i møte Behandling i Kommunestyre : Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyre : Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas vedlagte endring av bestemmelser til reguleringsplan Sørsia bydel kvartalet 8.B1 (Ogndalsvegen 2) Vedtaket er i tråd med formannskapets godkjenning i møte

3 Saksopplysninger ved offentlig ettersyn (kursiv): Steinkjer kommune fremmer forslag til reguleringsendring - endring av bestemmelser knyttet til kvartalet 8.B1 i reguleringsplan for Sørsia bydel. Det aktuelle kvartalet er eiendommen Ogndalsvegen 2. Planforslaget er nærmere beskrevet i vedlagte planbeskrivelse. Fra planbeskrivelsen hitsettes: 5. Beskrivelse av foreslått endring 5.1 Endringens omfang Endringen omfatter bestemmelsene knyttet til området 8.B1 i områdeplan for Sørsia bydel. Øvrige bestemmelser er uendret. Reguleringsplankartet foreslås ikke endret. 5.2 Endringens innhold Følgende endringer foreslås: (Overstrøket tekst strykes, rød tekst tilføyes). Område 8.B1. Området tillates nytta til sentrumsformål, som forretning, kontor, tjenesteyting, bevertning, administrasjon. Maksimum tillatt bruksareal er BRA=400%. BRA=800 %. Ny bebyggelse skal ha flatt tak. Maksimum gesimshøyde mot Svein Jarls gt er 21,0m, mot øvrige gater 14,5m. er 32,5 meter. Eventuelle takoppbygg for tekniske installasjoner kommer i tillegg til dette, se pkt For bygninger mot gate er minimum gesimshøyde 6m. 21,0 meter. 1. etg mot gate skal i størst mulig grad nyttes til publikumsretta virksomhet. Det skal være publikumsinngang både mot Ogndalsvegen og Svein Jarls gate. Bebyggelsen mot gater skal i størst mulig grad være sammenhengende. 5.3 Avviket fra gjeldendeplan Foreslått endring medfører følgende avvik fra gjeldende plan: a) Økt BRA fra 400 % til 800 %. BRA er maksimum bruksareal i forhold til reguleringsområdets størrelse. Områdets størrelse er ca 1400 kvm. Endringen betyr at det kan bygges en større bygning på tomta, ved at det i stedet for en bygning med maks areal 5600 kvm (400 %) tillates en bygning med maks areal kvm (800 %) b) Maksimum gesimshøyde økes fra 21,0 meter til 32,5 meter Dagens reguleringsplan åpner for en bygningshøyde på 21,0 meter mot Svein Jarls gate, tilsvarende dagens bygning. Mot øvrige gater åpner gjeldende plan for en gesimshøyde på 14,5 meter. c) Minimum gesimshøyde økes fra 6,0 meter til 21,0 meter Gjeldende reguleringsplan åpner for bygninger med minimum gesimshøyde 6,0 meter mot gater. Det vil i praksis si en bygning på mindre enn 2 etasjer med dagens etasjehøyder. Det foreslås å endre dette til 21,0 meter, som tilsvarer 5 etasjer i dag og er samme høyde som dagens O2-hus. Varsel om oppstart ble kunngjort i Steinkjer-Avisa , og sendt naboer og regionale myndigheter samme dag. Fra varselet siteres: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 og 12-14, varsles oppstart av reguleringsplanarbeid for eiendommen Ogndalsvegen 2 i Steinkjer sentrum. Eier er Steinkjer kommune. Eiendommen er i gjeldende områdeplan Sørsia bydel gitt betegnelsen 8.B1. Se kartutsnitt hvor området er angitt med rød avgrensning.

4 Formålet med planarbeidet er å endre reguleringsbestemmelsene knyttet til nevnte eiendom, og gjennom dette åpne for økt utnyttingsgrad av eiendommen. Det vil bli vurdert bygningsmasse på inntil 12 etasjer. Eksisterende parkeringsareal på eiendommen vil kunne bli bebygd. Gjeldende arealformål er sentrumsformål og dette foreslås ikke endret. Sentrumsformål omfatter jfr gjeldende bestemmelser forretning, kontor, tjenesteyting, bevertning, administrasjon for område 8 B1 i dag. Formålet vil kunne bli utvidet til også å omfatte hotell. Boliger vil ikke være et aktuelt formål. Planarbeidet er ikke vurdert til å utløse krav om konsekvensutredning. Reguleringsplankartet foreslås ikke endret. Frist for merknader til oppstart ble satt til Det er mottatt en rekke uttalelser til oppstarten, både fra regionale myndigheter, berørte naboer og andre interesserte innbyggere. Uttalelsene er vedlagt og kommenteres nærmere i planbeskrivelsen. Særlig mange av uttalelsene gjelder høyden på foreslått bygningsmasse, der naboer og andre engasjerte innbyggere både argumenterer for og imot økt høyde på bygningsmassen. Flere uttalelser omhandler også forholdet til gjenreisningsbyen. Det ble lagt særlig til rette for bred medvirkning allerede ved oppstartsvarsel, ved kunngjøring via kommunens facebookprofil i tillegg til annonsering. Fra facebook ble det linket direkte til et elektronisk skjema på kommunens nettside, dette ble testet for første gang og ble svært populært. Det var og fyldig omtale av saken i lokalavisene. Saksvurderinger ved offentlig ettersyn (i kursiv): Økt høyde og utnyttingsgrad på bygningsmassen i kvartalet 8. B1 Spørsmålet om økt høyde og utnyttingsgrad på bygningsmassen i kvartalet kalt 8. B1 har utløst et stort engasjement blant naboer og andre engasjerte innbyggere. Det argumenteres godt både for og imot ulike høyder. Fra naboer trekkes bla sol/skyggeforhold fram, men også virkningen av å ha en stor og høy bygning inntil mindre trehus. Også kulturminnemyndighetene representert ved fylkeskommunen og kommuneantikvaren, er opptatt av at bygningene her ikke blir for høye, ut fra hensynet til gjenreisningsbebyggelsen. Her er hensynet til gjenreisningsbyens karaktertrekk framhevet. Forholdet til gjenreisningsbyens kvaliteter er grundig drøftet i planbeskrivelsen, og rådmannen slutter seg til de vurderinger som framkommer der. Kvartalet er ett av de mest sentrale i Steinkjer by, og ligger kloss opptil knutepunktet Steinkjer stasjon. Det gjør at Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging av blir relevant. I nevnte SPR framgår det av pkt 4.3: 4.3 I by- og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon. I områder med stort utbyggingspress bør det legges til rette for arealutnyttelse utover det som er typisk. Samtidig bør hensynet til gode uteområder, lysforhold og miljøkvalitet tillegges vekt, i tråd med statlige normer og retningslinjer. Potensialet for fortetting og transformasjon bør utnyttes før nye utbyggingsområder tas i bruk. Nye utbyggingsområder bør styres mot sentrumsnære områder med mulighet for utbygging med mindre arealkonflikter. Utvikling av nye, større boligområder må sees i sammenheng med behovet for infrastruktur. To sentrale momenter skal altså vurderes opp mot hverandre. På den ene siden behovet for å fortette mest mulig så tett på byens mest sentrale trafikk-knutepunkt, på den annen side hensynet til gjenreisningsbyens mer moderate høyder og bygningsvolum. Og som i alle reguleringssaker er det naboer og andre interessenter som blir mer eller mindre berørt av endringen som skal høres.

5 Etter rådmannens vurdering er foreliggende forslag et godt kompromiss mellom de to hensynene som her skal vurderes. Et «tillegg» på 11,5 meter i forhold til dagens makshøyde 21 meter jamfør forslaget her akseptabelt, men noe særlig høyere enn dette bør det nok ikke være. Makshøyde på 32,5 meter gir rom for en bygning med 8 etasjer ut fra dagens krav til etasjehøyde. Til sammenligning ville dagens makshøyde med 21 meter ikke gitt rom for mer enn 5 etasjer av dagens standard. (Eksisterende O2- hus er på 6 etasjer). Bygningen vil bli svært markant i bybildet- og har potensiale til å bli et kjent signalbygg i Steinkjer. En må kunne forvente god arkitektonisk kvalitet, løsninger som ivaretar lokalmiljøet på gateplan, og gode materialvalg i forhold til dette. Ved å tillate samme makshøyde på hele tomta, dobles utnyttingsgraden på tomta i forhold til dagens situasjonnoe som er i tråd med SPR. Samtidig oppnås at hele kvartalet bebygges, og Rådhusplassen som viktig byrom får sin «vegg» i nord som har manglet til nå. Med tilrettelegging for publikumsaktivitet i 1. etg i nybygget, blant annet med serveringstilbud, vil Rådhusplassen (og også Svein Jarls gate pga inngangsparti til begge sider) kunne bli vitalisert på en ny måte- og med det ivareta lokalmiljøet på gateplan. Trafikk og parkering Flere av de som har uttalt seg til planoppstarten er opptatt av trafikk og parkeringsforhold. Det er ingen tvil om at et så stort kontorbygg som også til dels har publikumsretta funksjoner, vil generere noe mer trafikk enn de siste åras halvtomme kontorbygg på tomta. Med kvartalets sentrale beliggenhet ligger alt til rette for å bruke kollektivtransport til og fra, både for ansatte og publikum. For ansatte vil det nok handle mye om tog og regionbuss, mens publikum vil benytte bybuss, taxi osv. For mange vil det også være kurant gang- og sykkelavstand enten hjemmefra eller fra en parkeringsplass i eller rundt sentrum. Nav Inn- Trøndelag, som pt er den eneste kjente leietakeren med direkte publikumskontakt i bygget, er per i dag lokalisert i Steinkjer rådhus. Heller ikke her er det reserverte, egne parkeringsplasser for ansatte eller publikum, de er alle henvist til offentlige parkeringsplasser. Med stadig større digitaliseringstempo går også behovet for personlig oppmøte på et kontor stadig ned for publikum sin del. Samtidig er det ingen tvil om at alle de nye arbeidsplassene og virksomhetene som er eller er i ferd med å bli etablert i sentrum generer et parkeringsbehov som krever sin løsning. Satsingen på nye tog på Trønderbanen vil gjøre det mer attraktivt å pendle med tog- og flere vil ha behov for å parkere bilen sin i tilknytning til stasjonen for å ta toget videre. Spesielt om busstilbudet blir redusert som foreslått, men det er også mange som ikke har et reelt busstilbud fra bopel til togstasjon i dag. Jamfør bestilling vil rådmannen levere en egen utredning mht parkeringsspørsmålet i sentrum i løpet av kort tid. Her får en mulighet til å se hele sentrum under ett- og vurdere det totale behovet. Men det er nok sannsynlig at parkeringsanlegg bør komme på plass forholdsvis raskt- så får utredningen vurdere hvor og hvordan. Konklusjon og tilrådning Det vises for øvrig til beskrivelse og vurderinger som er gjort i vedlagte planbeskrivelse. Forslaget til endring av bestemmelser for kvartalet 8.B1 anbefales lagt ut på offentlig ettersyn. Supplerende saksopplysninger etter offentlig ettersyn: Planforslaget har vært ute på offentlig ettersyn jfr formannskapets vedtak av Ved høringsfristens utløp er det mottatt uttalelser fra følgende: Fylkesmannen i Trøndelag Trøndelag fylkeskommune Kommuneantikvaren i Steinkjer NTE Nett AS

6 Gunnar Gravås og Frøydis Leirvik Kim Daniel Saugestad Krutå Uttalelsene er vedlagt i fullversjon og sammenfattes kort slik: Fylkesmannen i Trøndelag: Ingen merknader Trøndelag fylkeskommune: Viser til møte med kommunen der bla byggehøyder ble diskutert. Kommunen har i pkt gitt en god redegjørelse for hvordan prosjektet er vurdert i forhold til NB!- området. Med utgangspunkt i tomtas karakter og målsettingene om økt fortetting nær knutepunkt vurderer fylkeskommunen foreslåtte tomteutnytting som akseptabel. Forutsetter at det stilles høye krav til estetikk og materialkvalitet, og at det velges et formspråk som tar tilstrekkelig hensyn til gjenreisningsbyens estetikk. Kommuneantikvaren: Eiendommen ligger innenfor hensynssone Gjenreisningbyen, med bestemmelser. Videre refereres historisk bakgrunn for dagens bygningsmasse og tidligere bruk av den aktuelle eiendommen. Konkluderer med at det ikke går tapt vesentlige kulturminneverdier ved riving av O2- bygget. Støtter at byggelinje langs Ogndalsvegen bygges jfr gjeldende plan. Ønskelig med noe større avstand/ et lite torg mot Svein Jarls gt. Åtte etasjer er akseptabelt i forhold til jernbanestasjonen og trehusbebyggelsen i Kirkegata. NTE Nett AS: Ingen merknader, men gir noen anbefalinger til prosjektering og bygging (disse er videreformidlet til Steinkjerbygg.) Gunnar Gravås og Frøydis Leirvik: Eier bolighuset Kirkegata 11, og har i møter med kommunen gjort det klart at de ønsker endring i reguleringsplanen ved at det etableres en åpen plass, et lite torg på tomta der dagens O2- hus står, og at nytt bygg reises på resten av kvartalet. Mener at planforslaget ikke tar hensyn til beboerne i trehusene. Har krevd at endringene konsekvensutredes, spesielt i forhold til trafikk. Kim Daniel Saugestad Krutå: Mener det blir altfor stort og høyt Saksvurderinger ved sluttbehandling: Planforslaget omhandler en betydelig økt utnyttingsgrad av Steinkjer by sin mest sentrale tomt. Det er mange hensyn som skal veies opp mot hverandre ved en slik økt utnyttingsgrad, der nasjonale føringer i forhold til både økt utnytting av sentrale tomter og hensyn til kulturmiljøet gjenreisningsbyen utgjør, er viktige momenter. Videre kommer hensynet til nabolaget i form av tilgrensende boligeiendommer. Forslaget som foreligger til sluttbehandling viser en økt høyde for bygningsmassen på eiendommen Ogndalsvegen 2, fra dagens makshøyde 21,0 meter til 32,5 meter. Samtidig legges den inn en minimumshøyde på 21,0 meter, det vil si at det ikke kan bygges lavere enn dagens bygning. Uten «naboskapet» til gjenreisningsbyen kunne det vært aktuelt med noe høyere bygning enn det som nå foreslås, ut fra tomtas sentrale beliggenhet. Etter grundige vurderinger er forslaget landet på 8 etasjer, tilsvarende 32,5 meter. Forslaget vurderes av rådmannen å være et godt kompromiss mellom kryssende interesser, der både behovet for høg utnyttingsgrad for byens mest sentrale tomt og hensynet til gjenreisningsbyens særpreg ivaretas. Sentralt i denne vurderingen står at eiendommen Ogndalsvegen 2 per i dag er bebygd med en bygning som skiller seg ut i forhold til den toetasjes trehusbebyggelsen i nærområdet, og at området for øvrig har markante bygninger av større høyder (Rådhuset, Grand Hotell).

7 Dersom et nybygg på tomta bygges i tråd med reguleringsplanens makshøyde og utnyttingsgrad, vil det bli et markant signalbygg i Steinkjer. Bygningen vil da ruve betydelig over dagens bebyggelse, og vil endre blant annet sol/skyggeforhold i nabolaget. Samtidig viser sol/skyggestudier at det for de nærmeste naboene bla i Kirkegata vil være små endringer i forhold til dagens situasjon, også i dag ligger disse bygningen i skygge store deler av døgnet som følge av dagens O2- hus. Opplevelsen av naboskapet (en stor og massiv bygning inntil vesentlig lavere bygninger) vil framfor alt avgjøres av hvordan de laveste etasjene utformes. Her er bla krav om inngangsparti både mot Ogndalsvegen og Svein Jarls Gate med og «åpner opp» bygningen spesielt mot gågata. Om endring av plankartet- etablering av åpen plass mm Som det beskrives i endringsforslagets planbeskrivelse, er det her foreslått en endring av bestemmelsene knyttet til kvartalet 8.B1, populært kalt O2- tomta. Det er ikke foreslått noen endring av plankartet der byggegrenser for ny bebyggelse er gitt. En slik endring vil være endring av formål, og vil derfor løse ut en ny runde med offentlig ettersyn. Reguleringsplanen for Sørsia bydel, vedtatt , viser en bebyggelse i dette kvartalet som har fasader i flukt med bygningene rundt, både mot Svein Jarls Gate, mot Ogndalsvegen og mot Strandvegen. Dette har ikke vært gjennomført mot Ogndalsvegen tidligere, men mot de øvrige gatene følger fasaden gateløpet også med dagens bygning. Planmyndighetens vurdering er at byggegrensene mot gatene bør beholdes, slik at gateløpene opprettholdes som tydelige slik de har vært gjennom alle kjente reguleringsplaner for området her. Utforming av de nederste etasjene og spesielt førsteetasjen er trolig vel så viktig for å ivareta de nærmeste bygningene, som byggegrensa. Det er viktig at ikke bygninger her har en «bakside» mot Svein Jarls Gate, som eksisterende bygning kan sies å ha. Også i gjeldende bestemmelser er det fastsatt at 1. etg mot gate i størst mulig grad skal nyttes til publikumsretta virksomhet. Dette skjerpes ytterligere ved forslagets formulering om at ny bebyggelse i O2- kvartalet skal ha publikumsinngang både mot Ogndalsvegen og Svein Jarls gate. Om konsekvensutredning Spørsmålet om konsekvensutredning er drøftet i planbeskrivelsens pkt Det er ikke mottatt innsigelser fra fagmyndighetene på kommunens vurdering mht konsekvensutredning. Vurderingen mht at tiltaket ikke utløser konsekvensutredning står dermed fast. Oppsummering Rådmannen har forståelse for at naboer til eiendommen protesterer, og for egen del ønsker bygningen flyttet lenger vekk fra egen eiendom. Det er naturlig at den enkelte ønsker å minimere ulemper for egen del. Samtidig gjelder dette byens mest sentrale tomt, som nå er tilgjengelig for ny utbygging etter at kommunen kjøpte eiendommen nettopp med dette for øyet. Nasjonale føringer tilsier en meget høy utnyttingsgrad for en så sentral tomt som dette, samtidig som andre nasjonale føringer tilsier at gjenreisningsbyen skal hensynstas. Foreliggende forslag vurderes å være et godt kompromiss mellom kryssende interesser, og rådmannen anbefaler at reguleringsendringen vedtas.