Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2010/23-20 Saksbehandler: Sturla Leirvik Saksframlegg 2. gangs behandling av reguleringsplan for "Fjellbu gnr. 47 bnr. 12" Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Drift 16.06.2010 Namsos kommunestyre 17.06.2010 Rådmannens innstilling Namsos kommunestyre vedtar i medhold av Plan- og bygningslovens 12-2 reguleringsplan for Fjellbu datert 08.02.2010. Bestemmelsene datert 09.02. 2010 godkjennes med følgende endring: 3.2 Bebyggelsens høyde Bebyggelsens mønehøyde skal ikke overstige 7m fra planert terreng og bebyggelsens gesimshøyde skal ikke overstige 5m fra planert terreng. Med planert terreng menes planert terrengs gjennomsnittnivå rundt bygningen. Jfr. gjennomsnittsnivå i tråd med Veileder Grad av utnytting, 4-2 Høyder. 3.5 Avkjørsel Sikthinder skal fjernes og avkjørsel skal utformes ihht. Statens vegvesens krav til fri sikt. Det vil ikke bli gitt bruksendring før dette punktet er oppfylt. Som begrunnelse vises til saksutredningen.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat Y 12.04.2010 Oversiktskart Y 23.04.2010 Annonse - offentlig ettersyn Y 23.04.2010 Automatisk svar på din henvendelse til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag I 09.12.2009 47/12 - varsel om oppstart av Prodev As planarbeid "Fjellbu" I 07.01.2010 Vedr. regulering for området Fjellbu Nord-Trøndelag gnr. 47 bnr. 12 I 15.12.2009 Forhåndsuttalelse til varsel om igangsetting av planarbeid for reguleringsplan for området Fjellbu 47/12 i Namsos kommune I 09.02.2010 Forslag til reguleringsplan "Fjellbu" - gbnr 47/12 - Oversendelsesbrev S 16.03.2010 1. gangs behandling reguleringsplan Fjellbu gnr. 47 bnr. 12 I 16.03.2010 Forhåndskonferanse Holistisk senter, Otterøya Fylkeskommune Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Prodev AS Prodev AS I 09.02.2010 Reguleringsbestemmelser Prodev AS I 19.03.2010 Kart Prodev I 09.02.2010 Planveskrivelse Prodev U 22.04.2010 Reguleringsplan "Fjellbu gnr. 47 bnr. 12", Fosslandsosen - til uttalelse U 23.04.2010 Melding om vedtak - 1. gangs behandling reguleringsplan Fjellbu gnr. 47 bnr. 12 Adresseliste Prodev AS N 23.04.2010 Uttalelse vedrørende sak 2010/23 Helge Guntvedt U 23.04.2010 Uttalelse vedrørende sak 2010/23 Helge Guntvedt I 03.05.2010 Uttalelse - Reguleringsplan - Fjellbu gnr. 47 bnr. 12 Fosslandsosen - Namsos komme Sametinget /Sámediggi I 07.05.2010 Rullering av kommunens arealplan og Holistisk senter sitt innspill i denne sammenheng I 11.05.2010 Reguleringsplan Fjellbu - gnr 47 bnr 12 Fosslandsosen i Namsos kommune - Til uttalelse Bjørn Solvang Statens vegvesen, Region Midt U 01.06.2010 1. gangs behandling reguleringsplan Helge Guntvedt Fjellbu gnr. 47 bnr. 12 - uttalelse I 26.05.2010 Uttalelse 47/12 Ole Martin Mortensen m/flere S 03.06.2010 2. gangs behandling av reguleringsplan for "Fjellbu gnr. 47 bnr. 12" I 04.06.2010 Uttalelse - Reguleringsplan for området Fjellbu gb 47/12 Namsos Fylkesmannen i Nord-Trøndelag I 08.06.2010 VS: Uttalelse 47/12 Prodev AS I 30.04.2010 Uttalelse fra Miljøretta helsevern Midtre Namdal Samkommune
I 26.05.2010 Aksept på siktforhold ved fjerning av fjell og heving av avkjørsel Statens vegvesen Vedlegg: Oversiktskart Plankart Bestemmelser Saksopplysninger: Forslag til reguleringsplan har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden 23.04 04.06.10. Det vises til behandling i drift den 21.04.10 med tilhørende planbeskrivelse. Det har kommet følgende merknader/uttalelser: 1. Midtre Namdal Samkommune, e-post datert 30.04.10: Vedrørende sak 2010/23-10. Kommuneoverlegen i MNS har ingen merknader til denne reguleringsplanen. 2. Sametinget, brev datert 03.05.10: Viser til Deres brev av 22.04.10. Etter vår vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan vi ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget. Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utfore arbeidet i marken. Vi minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kml. 4 annet ledd. Samiske kulturminner kan for eksempel være hustufter, gammetufter, teltboplasser (synlig som et steinsatt ildsted), ulike typer anlegg brukt ved jakt, fangst, fiske, reindrift eller husdyrhold, graver, offerplasser eller steder det knytter seg sagn til. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5meter rundt kulturminnet, jf. kml. 3 og 6. Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen bare gjelder Sametinget, og viser til egen uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune. 3. Bjørn Solvang, brev datert 07.05.10: Brevet er ikke gjengitt. Gjelder en annen sak, tidligere planer om Holistisk senter på Finnanger. Merknaden kommenteres derfor ikke her, men det vil bli gitt skriftlig tilbakemelding. 4. Statens vegvesen, brev datert 11.05.10: Vi viser til brev datert 22.04.10 der vi bes om uttalelse til reguleringsplan for Fjellbu. Gnr. 47,
bnr. 12 på Otterøya. Statens vegvesen har ingen spesielle merknader til den planlagte bruken av området, men har som nevnt i tidligere brev datert 02.02.10 vært opptatt av trafikksikkerheten ved at sikten i avkjørselen fra fv 465 må tilfredsstille våre krav til fri sikt. Vi har målt sikten i avkjørselen (fv 465, Hp 01, km 7,610) til å være kun 4x 50meter i retning Skomsvoll. En bergknaus ved avkjørselen er sikthindrende. Sikten måles ved at en fra siktavstand på hovedveien (fv 465) 1,1meter over vegnivå skal kunne se et objekt som er 0,5meter høgt 4meter inn i avkjørselen. Vi har tidligere stilt krav om minimum frisikt på 4 x 90meter. På bakgrunn av at en i reguleringsplanen legger opp til utvidet bruk av avkjørsel, der sikten ikke er i henhold til våre krav til sikkerhet, jf: vegnormal 017 vil vi med dette fremme innsigelse til reguleringsplanen. Vi vil samtidig gi melding om at vår innsigelse vil kunne frafalles når vi gis melding om at tiltak er gjennomført slik at vårt krav til fri sikt er innfridd. Etter at kommunen har mottatt brevet har planlegger vært på befaring. Det lar seg gjøre å fjerne sikthindringen (Fremstikkende terreng /fjell) ved sprengning. Avkjørselen vil bli hevet noe innenfor Statens vegvesen sin norm U.41-V. Dette er avtalt med grunneier, som ikke har innvendinger. Jfr. telefonsamtale med planlegger. Sikten vil da bli i henhold til Statens vegvesen sine krav til sikkerhet, jfr. vegnormal 017. Det tas inn i bestemmelsene 3.5 om fjerning av sikthinder, alternativt at det ikke gis bruksendring. Dette er tatt opp med Statens vegvesen som ikke har innvendinger. Jfr. e-post datert 26.05.10 fra Statens vegvesen. Bestemmelsene rettes til følgende: 3.5 Sikthinder skal fjernes og avkjørsel skal utformes ihht. Statens vegvesens krav til fri sikt. Det vil ikke bli gitt bruksendring før dette punktet er oppfylt. Grunnlaget for innsigelsen er dermed fjernet og det er ingenting til hinder for å godkjenne planen. 5. Ole Martin Mortensen m/flere (ca 60 underskrifter), brev datert 26.05.10 : Uttalelse ad. Reguleringsplan av Fjellbu Gnr. 47 Bnr. 12 på Otterøya. I forbindelse med reguleringsplan og bruksendring fra fritidsbolig til bolig og næringseiendom for Fjellbu Gnr. 47, Bnr 12 i Namsos har vi flere punkter i saken som bør bemerkes og som kommunen bør se nærmere på før de går til godkjenning av bruksendring av eiendommen. Papirene om saken er hentet ut på kommunen og det er flere punkter i planbeskrivelsen som er henvist i punkt nedenfor og som det blir stilt spørsmålstegn til. 1. Heddingen på dokumentet, som Prodev As har utarbeidet, har en overskrift øverst på alle sidene i dokumentet "Fjellbu, Gnr.47, Bnr. 1, Namsos", Dette Gnr. Og Bnr. tilhører Per Devik og vedkommende har ingen ting med denne søknaden å gjøre. Det skal sies videre at det lengre nede på siden står "Reguleringsendring for Fjellbu Gnr 47, Bnr. 12 i Namsos kommune", men da blir det jo i alle fall total forvirring om hvilket Gnr. og Bnr. som er det aktuell i denne saken. 2. Planbeskrivelsen 1.7. Boligen er godkjent som fritidsbolig, men vi vet med sikkerhet at forrige eier bodde der permanent i en 5-års periode etter at utbyggingen ble ferdig. Ulovlig bruk av eiendommen? De nye eierne har allerede bodd der siden årsskiftet 2009-2010. Hva er reglene for dette. Holistisk Senter har på sin hjemmeside lagt ut informasjon om at det allerede er 3 ansatte. (http://www.fiellbu.net/) I Namdalsavisa 14.mai
2010 har de i en reportasje gått ut med at de starter med drift allerede 27. mai 2010, kan det startes næringsvirksomhet i en fritidsbolig før det er godkjent av kommunen??? 3. Planbeskrivelse 1.12. Området brukes som turområde av lokalbefolkningen og det er utsiktspunkt både på den siden som den aktuelle eiendom ligger samt på den andre siden av veien. Utsiktspunktene brukes av turister hele året samt av lokalbefolkningen spesielt på nyttårsaften. Lokalbefolkingen er redd for at de nye eierne av området ikke vil gi tillatelse til ferdsel i området. 4. Planbeskrivelse 2.14. Veien opp til eiendommen er anlagt ulovlig, det er undersøkt på kommunen og det foreligger ingen søknad om bygging av vei. Veien er bred og virker skjemmende i landskapet og er et ulovlig inngrep i faunaen. Tidligere var det kun en smal gangsti opp til den opprinnelige hytta. Vi krever derfor at veien blir fjernet og landskapet reparert til opprinnelsen. 5. Planbeskrivelse 2.15. Avkjørselen fra fv. 465 til eiendommen ligger på en bakketopp og i en sving, det står i planbeskrivelsen at avkjørselen er lagt til et oversiktelig område av fv. 465. Saken er at det er dårlig oversikt i begge retninger. Det er kun ca 50-60meter sikt i retningen mot Namsos, og vegvesenet har regler på minimum 90meter. Ved større aktivitet opp til eiendommen vil dette føre til økte trafikkfarlige situasjoner. 6. Planbeskrivelse 2.16. Avløpsanlegget kan ikke ha tilstrekkelig kapasitet da det er gjort beregninger fra kyndige personer som sier noe annet enn det som er kommentert fra siv.ing. Asbjørn Engen. Har han fått riktig og alle opplysninger fra tidligere eier? Hva med avrenning fra grunnen med infiltreringen med så mange persondøgn. Den tidligere eier av Fjellbu var Jarle Sjursen og han har igjennom sitt firma Prodev AS tatt konsulentarbeidet for Holistisk Senter for utarbeidelse av reguleringsplanene. Dette må da vel være en dobbeltrolle. 7. Planbeskrivelse 4.4. Bygningen danner en silhuett i dag. Med en byggehøyde på inntil 7meter vil være ennå mer skjemmende i flere retninger. Vi krever derfor at videre utbygging ikke blir godkjent. 8. Planbeskrivelse 4.8. Det er henvist til svar fra Statens vegvesen som har uttalt: "Reguleringsgrensen legges i vegkant å fv.465 å motsatt side av avkjørselen" hva menes med dette? Grunneier på denne siden av fv. 465 er ikke blitt kontaktet for eventuelt utarbeidelse av utkjørsel her. 9. Planbeskrivelse 5.4. Størrelsen på eiendommen tilsier en økning til 3 711 m2 og med maksimalt 15-16 personer i bygningen etter utbyggingen, - er det da tatt høyde for de som skal jobbe ved senteret eller er det kun de besøkende? I forbindelse med arbeidet med reguleringsplan som startet i slutten på 2009 burde Holistisk senter ha innkalt til et informasjonsmøte for lokalbefolkningen. De kunne ha redegjort for sine planer i stedet for den måten de håndterer saken på i dag. Dette gjør at lokalbefolkningen ikke vet hva som skal være formålet med denne næringen og hva det innebærer. På grunn av dette ber vi om at reguleringsplanen ikke godkjennes.
Kommentarer fra planlegger hos Prodev AS i brev av 08.06.10: Pkt. 1: Riktig betegnelse er: «Fjellbu, gnr. 47, bnr. 12, Namsos» Det synes også av brevet forøvrig som om dette er forstått riktig. Pkt. 2: Vi har ingen kommentarer til dette da dette er forhold som ikke angår selve reguleringsplanen. Pkt. 3: Vi kan ikke se at forslaget endrer tilgangen til turområdet i vesentlig grad da arealet for reguleringsplanen er begrenset til 3,7 da, og området er begrenset til atkomstveien og arealet rundt selve bygningen. Forøvrig antar vi at allmennhetens ferdsel er regulert av norsk lov. Pkt. 4: Vi har ingen kommentarer til dette da dette er forhold som ikke angår selve reguleringsplanen. Pkt. 5: Forholdet er avklart med Vegvesenet. Det vises her til korrespondanse som er oversendt kommunen. Pkt. 6: Vi er ikke kjent med beregninger fra «kyndige personer» som har andre konklusjoner enn uttalelse fra siving. Asbjørn Engen. Vi har heller ikke grunn til å betvile hans uttalelser i saken ut fra hans faglige kompetanse. Angående spørsmålet om han har fått riktige opplysninger eller ikke, synes dette å indikere at Prodev AS skal ha manipulert data. Dette vil vi på det sterkeste avvise, og samtidig spørre hvilke data de «kyndige personer» har fått. Forøvrig er både vår forespørsel til og svar fra Asbjørn Engen vedlagt sakspapirene. Pkt. 7: Vi overlater avgjørelsen om evt. endring av vårt forslag mht. mønehøyde til kommunens fagetat. Pkt. 8: Evt. avkjørsel på vegens østre side er ikke vurdert da dette ligger utenfor planens begrensning. Forøvrig har vi her fulgt anvisningene fra Vegvesenet. Pkt. 9: Antall personer er stipulert ut fra summen av betjening og besøkende. Når det gjelder informasjonsmøte har ikke dette blitt ansett for nødvendig. Det har ikke fremkommet innspill fra disse personer tidligere som signaliserte et slikt engasjement. Virksomheten til Holistisk senter tilsier heller ikke at det måtte tas spesielle hensyn ut over det som er beskrevet i planbeskrivelsen. Planlegger har kommentert de enkelte punkt i merknaden og en kan ikke se at det skal være nødvendig med ytterligere kommentarer utover følgende: Pkt. 6. Avløpsspørsmålet er ikke et reguleringstema. Dette vi bli vurdert i forbindelse med bruksendring. Pkt.7. Vurdering om endring av mønehøyde: Forslag til bestemmelser har følgende ordlyd: 3.2 Bebyggelsens møne /gesimshøyde skal ikke overstige 7m fra planert terreng. Med planert terreng menes planert terrengs gjennomsnittnivå rundt bygningen. Ettersom bygget ligger på en høyde er det viktig at en ikke får ytterligere silhuettvirkning. Det er gjennomført en kontroll av tegninger eksisterende bygg. Gesimshøyde varierer fra ca. 1,0m til 5,0m. Mønehøyde varierer fra 2,2m til 6,5m. Mønehøyde på 7,0m må anses å være akseptabel, men en gesimshøyde på 7,0m ikke kan aksepteres. Det foreslås at bestemmelsene endres til
Mønehøyde 7,0m og gesimshøyde på 5,0m. Gjennomsnittsnivå i tråd med Veileder Grad av utnytting, 4-2 Høyder. Saksbehandler kan ikke se at det her er noen momenter som tilsier at forslag til reguleringsplan ikke kan godkjennes. Det vises for øvrig til behandling og vurdering av sikt under merknad fra Statens vegvesen. Fylkesmannen i Nord Trøndelag, brev datert 04.06.10: Fylkesmannen viser til oversendelse av 22.04.10. Planforslaget er forelagt Fylkesmannens fagavdelinger. Fylkesmannen har etter dette følgende merknader: Fra Landbruksavdelingen: Planen berører ikke regionale eller nasjonale jordverninteresser og landbruksavdelingen har ingen merknader til planforslaget. Fra Miljøvernavdelingen: Miljøvernavdelingen har ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser ingen merknader til planforslaget. Fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen: Kommunal- og administrasjonsavdelingen har ingen merknader. Nord Trøndelag fylkeskommune, forhåndsuttalelse i brev av 07.01.10: Vi viser til oversendelse datert 9.12.2009. Generelt: Det opplyses at hensikten med planarbeidet er regulering med sikte på bruksendring fra fritidseiendom til offentlig eller privat tjenesteyting og utvidelse av eksisterende eiendom til kurssenter. Det ligger lite detaljopplysninger i oversendelsen, blant annet ikke et detaljkart Som viser tenkt avgrensningen av området. Vi avventer nærmere vurderinger til det foreligger et konkret planforslag. Kulturminner: Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr. også KML 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen. Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen ikke gjelder samiske kulturminner. Når det gjelder slike, viser vi til egen uttalelse fra Samisk kulturminnevern. Det oppfordres til bruk av askeladden; http://askeladden.ra.no og mitt kulturminne; http://www.mittkulturminne.no for informasjon om kulturminner i Nord-Trøndelag.
Ettersom vi ikke har mottatt tilbakemelding, legges forhåndsuttalelsen til grunn ved behandlingen. Skulle vi motta tilbakemelding i løpet av den politiske behandlingen vil disse bli ettersendt /fremlagt i møte. Det påpekes at områdebegrensning og detaljeringsgrad er for dårlig. Fremlagte reguleringsplan er mer detaljert med områdebegrensning. Det er avgitt uttalelse i forhold til kulturminner. Det er ingen innvendinger til planforslaget ut fra kjente opplysninger i arkivet. Det minnes om aktsomhet og meldeplikt etter kulturminneloven. Pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Vi støtter oss i tillegg til Fylkesmannens behandling av planforslaget. Det skulle således ikke være forhold som tilsier at planen ikke kan godkjennes. Barns representant i plansaker: Ved fristens utløp har det ikke kommet noen tilbakemelding. Ettersom det ikke har kommet noen tilbakemelding må barns representant i plansaker tilkjennegi sitt syn i møte. Vurdering Omfanget av planen er forholdsvis beskjedent, ca. 6 da totalt med vegformål. Formålet med planen er å få formalisert bruken av eksisterende bygningsmasse med noe tilpassning av bygninger, samt utvidelse av tomt for opparbeidelse av parkeringsareal. Til tross for lokal motstand kan en ikke se at det foreligger planfaglige grunner som tilsier at reguleringsplanen ikke kan godkjennes. Statens vegvesen sin innsigelse er ivaretatt. I tillegg er bestemmelsene med hensyn til møne og gesimshøyde justert. Det vil i denne saken ikke være nødvendig med utarbeidelse og godkjenning av en utbyggingsavtale. Bakgrunn for dette er at omfanget er så lite og at det ikke berører infrastruktur av offentlige interesser, jfr. 64a i gjeldende plan- og bygningslov. Miljømessig vurdering Ingen spesiell, jfr. 1. gangs behandling den 21.04.2010. Konklusjon Til tross for lokal motstand kan en ikke se at det foreligger planfaglige grunner som tilsier at planen ikke kan godkjennes. Statens vegvesen sin innsigelse er ivaretatt gjennom behandling og endring av bestemmelsene. Bestemmelsene er også er endret slik at en unngår ytterligere silhuettvirkning ved en fremtidig utbygging. Rådmannen anbefaler drift og kommunestyret og fatte følgende vedtak: