Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 16.07.2013 50015/2013 2012/7488 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 13/55 Komite for plan, næring og miljø 05.09.2013 13/129 Bystyret 12.09.2013 13/75 Komite for plan, næring og miljø 28.11.2013 13/174 Bystyret 12.12.2013 Sluttbehandling PlanID 1278 Detaljregulering Notveien 13 Forslag til innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd vedtar Bodø bystyre planid 1301 detaljreguleringsplan planid 1278 Notveien 13 med plankart datert 21.06.2013, beskrivelse datert 21.04.2013 og i bestemmelser 21.06.2013. Bystyret tar notat om boligrigg til orientering. Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den 05.09.2013: Knut Hernes erklærte seg inhabil og fratrådte møtet under behandling av denne saken. Robert Sivertsen tiltrådte som vara for K. Hernes. Nytt plankart ble omdelt. Forslag: FRP/H: Saken utsettes. Administrasjonen bes redegjøre for konsekvensene av å tillate etablering av hotell/overnatting i områder regulert til industri/lager. Momenter som bl.a. ønskes belyst: - Mulige presedensvirkning dette får for andre industriområder. - Mulige begrensninger dette medfører for øvrige industriaktører i området med tanke på støy, støv og en videreutvikling av området som industriområde. - Konsekvenser ved endret bruk/behov i forhold til formålet det søkes om, som er losji for overnattingssted/bosted for andre grupper. - Hvor og hvordan bør losjibehovet for arbeidspendlere generelt løses i Bodø.
Votering: Forslaget fra FRP/H ble vedtatt enstemmig. Komitè for plan, næring og miljøs vedtak: Saken utsettes. Administrasjonen bes redegjøre for konsekvensene av å tillate etablering av hotell/overnatting i områder regulert til industri/lager. Momenter som bl.a. ønskes belyst: - Mulige presedensvirkning dette får for andre industriområder. - Mulige begrensninger dette medfører for øvrige industriaktører i området med tanke på støy, støv og en videreutvikling av området som industriområde. - Konsekvenser ved endret bruk/behov i forhold til formålet det søkes om, som er losji for overnattingssted/bosted for andre grupper. - Hvor og hvordan bør losjibehovet for arbeidspendlere generelt løses i Bodø. Bystyrets behandling i møte den 12.09.2013: Vedtak Saken utsettes. Administrasjonen bes redegjøre for konsekvensene av å tillate etablering av hotell/overnatting i områder regulert til industri/lager. Momenter som bl.a. ønskes belyst: - Mulige presedensvirkning dette får for andre industriområder. - Mulige begrensninger dette medfører for øvrige industriaktører i området med tanke på støy, støv og en videreutvikling av området som industriområde. - Konsekvenser ved endret bruk/behov i forhold til formålet det søkes om, som er losji for overnattingssted/bosted for andre grupper. - Hvor og hvordan bør losjibehovet for arbeidspendlere generelt løses i Bodø. Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den 28.11.2013: Knut Hernes (FRP) erklærte seg inhabil og fratrådte møtet under behandling av denne saken. Arild Nohr (AP) overtok som møteleder. Votering: Innstillingen ble tiltrådt enstemmig. 12 medlemmer
Komitè for Plan, Næring og miljøs innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd vedtar Bodø bystyre planid 1301 detaljreguleringsplan planid 1278 Notveien 13 med plankart datert 21.06.2013, beskrivelse datert 21.04.2013 og i bestemmelser 21.06.2013. Bystyret tar notat om boligrigg til orientering. Bystyrets behandling i møte den 12.12.2013: Votering Innstillingen fra komite for Plan, næring og miljø enstemmig vedtatt. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd vedtar Bodø bystyre planid 1301 detaljreguleringsplan planid 1278 Notveien 13 med plankart datert 21.06.2013, beskrivelse datert 21.04.2013 og i bestemmelser 21.06.2013. Bystyret tar notat om boligrigg til orientering. Sammendrag Formålet med planen er å legge til rette for at området kan benyttes til entreprenørvirksomhet (kontor, oppstillings- og lagringsarealer for maskiner og utstyr, samt losjimuligheter for arbeidspendlere). Kommuneplanens arealdel viser planområdet som næringsareal. For øvrig berører ikke planforslaget den overordna disponeringen av areal og struktur i området. Fordi planforslaget vil medføre utbygging, skal det utarbeides risiko- og sårbarhetsanalyse som viser at det bør etableres fortau for å forbedre trafikksikkerheten i området. Samt at en skjæring i området må sikres. Planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte 19.05.2009. Planen har god planfaglig kvalitet. Komite for plan, næring og miljø ba i møte 12.09.13 om en redegjørelse av praksis for behandling av boligrigg. Notat om boligrigg er utarbeidet og følger saken.
Saksopplysninger Oppstart Oppstartskonferanse ble avholdt 19. mai 2009 og annonsert i Avisa Nordland den 11. juli 2009 med høringsfrist 17. august 2009. Bodø kommune avgjorde i arbeidsmøte den 9. oktober 2012 at det ikke var behov for nytt oppstartsvarsel. Innspill Til offentlig ettersyn og høring kom følgende med merknader til planen: Kulturkontoret, Bodø kommune ingen merknad De merknader som fremkom, er ivaretatt i planforslaget. Hvem er tiltakshaver og planlegger Tiltakshaver er Moldjord Eiendom AS og planlegger for tiltaket er Norconsult AS, Bodø. Bakgrunn Området er avsatt til forretning/kontor/lager i kommunedelplan for Bodøsjøen (06.05.2004). Kommunedelplanens bestemmelser stiller krav om utarbeiding av detaljplan før utbygging i området. Forhold til planverk / føringer fra tidligere vedtak planstatus, evt. Prinsippsaker Planområdet omfatter hele eller deler av gnr. 39, bnr 415 og 986. Det ble i 2006 inngått kjøpskontrakt mellom tiltakshaver og Bodø kommune for gnr./bnr. 39/415. Kontrakten stilte krav til at bebyggelse på tomta i form av permanent bygg må være påbegynt innen 18.1.2009 og fullført senest 3 år etter. Planarbeidet ble midlertidig stanset i påvente av avklaring m.h.t. plassering av gang- og sykkelvei/fortau langs Per Helgesens vei. Det ble søkt om og gitt en fristforlengelse på 1 år fra det tidspunkt når endelig plassering av gang- og sykkelvei/fortau langs Per Helgesens vei ble stadfestet. Reguleringsplan for fortau i Per Helgesens vei ble vedtatt 16.9.2010. Det er videre gjennom dialog med Bodø kommune avklart at planforslag kan leveres i 2012/13 og tiltaket ha byggestart i 2013. Tilgrensede reguleringsplan er plan ID 1254 Fortau Per Helgesens vei (16.9.2010). Fortau er regulert på nordsiden av Per Helgesens vei, så planområdet grenser til annet vegareal for kjørevei. Det reguleres for formålet Kontor/industri/lager for til sammen 2,809 daa og til formålet Hotell/overnatting for til sammen 1,684 daa. Området har annen eierform. Formålet forretning er tatt ut av planforslaget. Andre opplysninger/uttalelser Bodø kommune har vurdert at tiltaket ikke medfører krav om konsekvensutredning. Hjemmel/Forhold til lovverk Det er ingen gjeldende reguleringsplaner i området utover Kommuneplanens arealdel.
Vurderinger Konsekvenser økonomiske / personellmessige / miljømessige / andre Tiltaket er i samsvar med aktiviteten i tilgrensende næringsarealer. Tiltaket medfører ingen konsekvenser for tilgrensende områder. Det er avklart med Bodø kommune at det ikke vil være behov for utbyggingsavtale. Det har vært vurdert av Bodø kommune forholdet med anleggelse av boligrigg i reguleringsplanen opp mot formålet kontor/industri/lager der kommunen har anbefalt å skille arealformålene i to deler. Dette innspillet har tiltakshaver og planlegger ivaretatt i planforslaget. Tiltaket tilrettelegger for den aktivitet Moldjord bygg og anlegg AS ønsker i området. Aktiviteten er i samsvar med dagens bruk av området og aktivitet på tilgrensende næringsarealer. Tiltaket medfører ingen virkninger for omkringliggende områder. Komite for plan, næring og miljø ba administrasjonen om å redegjøre for følgende momenter: 1 Mulige presedensvirkninger dette medfører for andre industriområder 2 Mulige begrensninger dette medfører for øvrige industriaktører i området med tanke på støy/støv og en videreutvikling av området som industriområde 3 Konsekvenser ved endret bruk/behov til formålet det søkes om, som er losji for overnattingssted/bosted for andre grupper? 4 Hvor og hvordan bør losjibehovet for arbeidspendlere generelt løses i Bodø? Det vises oppsummeringen til vedlagte «Notat om boligrigg»: Boligrigg reguleres av pbl 30-5 som midlertidige tiltak og departementet kan gi forskrifter som om hvilke krav som gjelder for anleggsbrakker som skal stå lenger enn to år. Dette vil i hovedsak gjelde for midlertidige tiltak på område i tilknytning til eget byggeprosjekt. Dersom man anser boligrigg som bolig i planmessig forstand vil regler for støy, støv, fri- og grøntområde, parkering mv. slå inn. Dersom man anser boligrigg å tilhøre formålet hotell/overnatting er det færre krav som må innfris. Konsekvenser av godkjenning av detaljreguleringsplan for Notveien 13 vil være at en mer permanent boligrigg for bedriftsinterne pendlere krever egen reguleringsplan med formål hotell/ overnatting og bestemmelser som tillater slike tiltak. Dersom det tillates boligrigg på mer permanent basis for bedriftsinterne pendlere vil tilgrensende næringsaktører kunne få begrensning i forhold til ulike forurensning eksempelvis støy i forbindelse med eget arbeid. Videre vil tilgrensende aktører kunne få krav om begrensning i utslipp og avbøtende tiltak. Utfordringen er spesiell når det gjelder tiltak som ikke er spesifikk rettet mot tiltak i egen regi eller eget behov altså når en aktør ønsker å sette opp en boligrigg for utleie til andre. Tiltaket må da vurderes som et midlertidig hotell/motell siden tiltaket ikke er en del av eget byggeprosjekt særlig ut fra den virksomhet som et slikt tiltak kan sammenlignes med. Plan- og bygningslovens formål «hotell/overnatting» er mer i tråd med lovens bokstav i forhold til tiltakets virksomhet. Imidlertid bør det ikke tillates slike tiltak. Dersom det tillates slike selvstendige boligrigger må det stilles strenge krav til estetikk og boforhold i egen reguleringsplan. Begrunnelse for slike krav vil være for å sikre at det unngås forslumming og å gi beboere et lavstatustilbud.
Dersom det er behov for mer permanente boligrigger, bør det kreves reguleringsplan fordi man gjennom regulering kunne avdekke om tiltaket er konfliktfylt eller ikke samt kunne sette krav til estetikk og boforhold. Gjennom reguleringsplanen vil man kunne tillate slike bygg som midlertidige tiltak over en lengre periode, samt ha mulighet for å sette inn i bestemmelsene om tilbakeføring til opprinnelig arealformål. Konklusjon og anbefaling Planforslaget anses å kunne løse det formålet som var tilsiktet. Imidlertid foreslås det følgende tillegg til planbestemmelsenes 4.1: Dersom behovet for boligrigg/overnattingssted bortfaller, skal område H tilbakeføres til formål kombinert kontor/industri/lager. Rådmannen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede. Detaljreguleringsplan for Notveien 13 gir liten eller ingen presedensvirkning jamfør «Notat om boligrigg». Det anbefales at bystyret tar «Notat om boligrigg» til orientering og administrasjonen vil legge det til grunn for saksbehandling av tilsvarende saker. Annelise Bolland Byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør teknisk Saksbehandler: Trond Eivind Åmo Trykte vedlegg: 1) 1 Plankart PlanID 1278 Detaljregulering Notveien 13 2) 2 Planbestemmelse PlanID 1278 Detaljregulering Notveien 13 3) 3 Planbeskrivelse PlanID 1278 Detaljregulering Notveien 13 4) 4 Notat om boligrigg