Søgne kommune Arkiv: 35/6 Saksmappe: 2014/1657-33272/2014 Saksbehandler: Jan Inghard Thorsen Dato: 16.10.2014 Saksframlegg Klage på vedtak - avslag på søknad om oppføring av redskapsbod - GB 35/6 - Røsstadveien Utv.saksnr Utvalg Møtedato 155/14 Plan- og miljøutvalget 05.11.2014 Rådmannens forslag til vedtak: Innkommet klage tas ikke til følge, da vi ikke kan se at den inneholder momenter som skulle tilsi at kommunens opprinnelige vedtak bør omgjøres. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse, jfr. forvaltningslovens 33. Bakgrunn for saken: Søknad om dispensasjon for plassering av bod/sjøbu på strandparsell med GB 35/6 på Røsstad ble behandlet av Plan og Miljøutvalget den 03.09.2014. Følgende vedtak ble fattet: «I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 11-6 rettsvirkning av kommuneplan, avslås søknad om dispensasjon for oppføring av bod som omsøkt. Avslaget begrunnes med at tiltaket som omsøkt vil medføre at hensynet bak plankravet i kommuneplanen settes vesentlig til side. Videre vil tiltaket bli høyt og ruvende og vil medføre at det bebygde preget økes i betydelig grad. Vedtaket ble fattet med 7 mot 2 (FRP) stemmer. Saksutredning: Klage på vedtaket er mottatt av kommunen den 22.09.2014, er rettidig innkommet og skal realitetsbehandles. Møvik byggtjenester AS påklager vedtaket på vegne av tiltakshavere, Ceselie og Jonny Glendrange. Relevante punkter i klagers redegjørelse er satt med kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar.
Det er ikke angitt hvilke konkrete forhold i søknaden som utløser plankravet. Eiendommen er liten og fra før bebygd med brygge. Det er ikke plass for andre arealformål på eiendommen. Som det fremgår av bildene er det et stort behov for lagringsplass ved brygge. Det er i saksframlegget redegjort for at det er plankrav for alle tiltak som er søknadspliktige etter Pbl. 20-1. Videre er det skrevet: «Det er søkt om tiltak etter Plan- og bygningslovens 20-2. Tiltaket faller imidlertid utenfor unntaksreglene, da 20-2 kun gjelder på bebygde eiendommer». Ut fra dette mener administrasjonen det redegjort for bakgrunnen for plankravet. At eiendommen er liten og fra før bebygd har liten relevans i forhold til de vurderinger som ligger til grunn for avslaget. Det faktum at det er lagret diverse ting på bryggen kan ikke benyttes som argument. Dette er jo i tilfelle et argument som alle som eier en strandparsell ville kunne benytte for å få bygd sjøbu. Tiltaket som omsøkes er ikke i strid med formålet i kommuneplanen. Tiltaket er ikke i strid med de forhold som er opplistet i PBL 3-1. Plankravet er da ikke nødvendig for slike 20-2 tiltak. Derav dispensasjonsadgang. Eiendommen omfattes av det området som er avsatt til fremtidig småbåtanlegg. Hvorvidt plankravet er nødvendig eller ikke er det opp til kommunens politiske ledelse å avgjøre. Kommuneplanen er vedtatt av kommunens øverste politiske organ og der er det satt plankrav for alle tiltak etter PBL 20-1. Omsøkte tiltak er søknadspliktig etter 20-1 og ikke et 20-2 tiltak slik søker hevder. Dette begrunnes med at eiendommen ikke er bebygd fra før, da brygger ikke regnes som bebyggelse i lovens forstand. Plankrav er urimelig og fører til et altfor rigid system dersom ethvert tiltak i 100- metersbeltet enten skal være forbudt eller kreve utarbeiding av reguleringsplan Vi kan ikke se hensikten med frimerkeplaner for så små arealer som dette. Kommunen har ikke krevd denne eiendommen regulert sammen med Skarpeid båthavn. Det kan da heller ikke være meningen å regulere eksisterende situasjon i stranda her. Altså anser vi utvidet plan for uhensiktsmessig. At ethvert tiltak i 100- metersbeltet er forbudt (i uregulerte områder) følger av PBL 1-8 og har for så vidt ingen ting med plankravet å gjøre. Tiltaket vil uavhengig av plankravet være avhengig av dispensasjon fra Pbl. 1-8. Administrasjonen har ikke ment at det skal utarbeides, det søker kaller en frimerkeplan for denne eiendommen. Det vises til saksframlegget hvor det sies: «I 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Omsøkte eiendom ligger i et område hvor det er oppført flere brygger, men ikke sjøbuer. En eventuell tillatelse vil kunne medføre presedens for naboeiendommene og man vil ha liten kontroll med utviklingen av den enkelte eiendom. Eventuell bygging av sjøbuer i området bør søkes løst ved at det igangsettes planarbeid». Ut fra dette mener vi det bør være ganske klart at et eventuelt planarbeid ville måtte omfatte mer enn bare den ene eiendommen. Det faktum at området ikke er medtatt som en del av planarbeidet med Skarpeid båthavn kan vel neppe kommunen lastes for. Det er opp til eierne av de forskjellig eiendommer å sørge for regulering av sine tomter. Det at denne delen av området ikke er medtatt kan jo også bety at disse eiendommene ansees som ferdig utbygd og uegnet for ytterligere bebyggelse. Som ansvarlig søker påpeker vil det være liten hensikt i å regulere eksisterende situasjon. Det bør vektlegges at tiltaket er positivt sett fra vegmyndigheten. Det blir mindre kryssing av veg dersom redskapsbod tillates. Kryssing av veien og adkomst til brygga er i en farlig og uoversiktlig sving, se vedlagt panorama bilde. At Statens Vegvesen ikke har merknader til tiltaket og innvilger dispensasjon fra byggegrenser mot vei, er en forutsetning for bygging. Men en slik tillatelse/positiv uttalelse kan neppe brukes som argument for at tillatelse bør gis. Reglene i Vegloven og PBL er helt uavhengige av hverandre, man ville heller ikke i motsatt fall, kunne brukt en tillatelse etter PBL som argument for at Vegvesenet måtte gi tillatelse etter Veglovens bestemmelser.
Kommunen bruker også byggets plassering som avslagsgrunn. Dvs. høyt plassert i terrenget. Når nye høyder er innført mener vi at kommunen må forvente og akseptere at bygg blir liggende høyere enn det som før var vanlig. Det er dårlig forvaltningsskikk å avslå med oppføring med slike høyder, da man uansett må forholde seg til disse. At bygget plasseres såpass høyt er bare en av de momentene som har ledet til kommunens avslag. Høydevirkningen av planlagt bebyggelse har også mye med måten bygget er planlagt på. Ettersom bygget blir liggende med baksiden delvis tilbakefylt er bygget planlagt med en mønehøyde på fremsiden på hele 4,3 meter. Hovedsaken her er imidlertid at en eventuell tillatelse vil medføre en presedensvirkning som gjør at kommunen kan miste styringen med utviklingen av området. Andre eiere i området vil kunne vise til denne saken og kreve likebehandling dersom det ble gitt en dispensasjon her. Administrasjonen anbefaler derfor Plan- og miljøutvalget å fastholde plankravet uavhengig av om bygget senkes en meter eller mer. Dersom kommunen hadde ment at plankravet er viktig på stedet og at det bør gjøres gjeldende, kunne omsøkte sted og omkringliggende bebyggelse av boder og brygger med fordel vært lagt inn i planen fr båthavn. Omsøkte eiendom var opprinnelig en del av planforslaget da reguleringsplanen ble utarbeidet. I de første planutkastene til denne planen var hele det avsatte området medtatt, men den delen av planen som ligger inne i sørstranda og langs fylkesveien ble etter protester fra grunneierne, i planprosessen tatt ut igjen. Dette ble i følge saksfremstillingen gjort for å imøtekomme grunneiere som ikke ønsket tiltak på deres eiendommer. Det kan for øvrig nevnes at Statens vegvesen uttalte seg i forbindelse med denne delen av planområdet i brev av 27.08.2009 hvor det ble sagt: «Ettersom det ikke er tilfredsstillende parkeringsforhold i tilknytning til dette området vil vi forutsette at det blir begrenset til areal ved 3 eksisterende brygger, og at det blir tatt inn en reguleringsbestemmelse om at området anses for å være ferdig utbygd. Dersom planforslag ikke blir endret i tråd med dette vil det være grunnlag for innsigelse». Det er forøvrig godkjent oppførelse av flere sjøboder i dette området blant annet til høyre for senter av bildet, mellom de tre bygninger i bukta. Plankravet ble ikke gjort gjeldende for disse. Dette skaper presedens for denne saken. De tre sjøbodene inne i bukta er godkjent gjennom dispensasjoner i henholdsvis 1993 og 1994. Kommunen er ikke kjent med at det etter dette er gitt byggetillatelser mellom de tre eksisterende sjøbuer i bukta. Det antas at dette er basert på feil opplysninger. Det klages også over begrunnelsen i 12-4, 19-2 og 26-1 vedr. at hensynet bak reguleringsplanens formål bli vesentlig tilsidesatt. Vi er ikke av denne oppfatning. Området er ikke i bruk av andre enn eiere. Vi antar at det vises til paragrafer i Pbl. Vi kan ikke se at 12-4 og 26-1 har noen som helst sammenheng med denne saken. Når det gjelder spørsmålet om hvorvidt formålet med plankravet blir vesentlig tilsidesatt er det kommunen som er satt til å vurdere dette, at ansvarlig søker er uenig i kommunens vurdering vil neppe være grunnlag for å omgjøre vedtaket. Hvem som er brukere av en eiendom vil for så vidt ha liten betydning for de hensyn som ligger til grunn for avslaget i denne konkrete saken. Ut fra ovenstående anbefaler administrasjonen Plan- og miljøutvalget å ikke ta klagen til følge og at saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Det vises til klagen i sin helhet.
Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader. Vedlegg: 1 B -1 søknad om dispensasjon 2 kart og tegning 3 Særutskrift - Søknad om dispensasjon for oppføring av redskapsbod - GB 35/6 - Røsstadveien 4 Klage på vedtak - avslag på oppføring av redskapsbod
Søgne kommune Byggesak Søknad om endring av brygge og oppføring av ny bod Tiltakshavere: Ceselie og Jonny Glendrange, Røyseland, 4580 Lyngdal. Tiltaket blir liggende ved eksisterende brygge, Bryggen er i dag i et plan, ca. 90 cm. Over normal vannstand. Det søkes om å oppføre bod for sjørelatert utstyr. Tillatelse med dispensasjon fra veglovens avstandsbestemmelser er innhentet fra Statens Vegvesen. Tiltakshaver er eiere av nærmeste hytteeiendom, på motsatt side av vegen. Arealdisponering: Området er i kommuneplanens arealdel definert som havneområde. Stedet er fra før bebygd med bryggeanlegg og trappeatkomst. Tiltaket oppfattes til å være i tråd med formålet. Plankrav gjøres ikke gjeldende for boder, jfr. arealdelen i kommuneplanen ( 3). Det er diskutert med byggesak servicetorg om byggeforbudet jfr. PB:L 1-8 da i dette tilfelle gjøres gjeldende, spørsmålet er ubesvart. Boden får et bruksareal på 13 m² og et BYA på 15 m². Gjennomsnittlig mønehøyde blri 3,35 m. Bryggen må endres i konstruksjonen på grunn av innførte høyder på golv over normal vannstand. Utstrekningen av brygge blir som før, men endres til 2 plan. Nabovarsling: Tiltaket er nabovarslet rekommandert og det er ikke mottatt merknader. En varsling er kommet i retur uavhentet (Roald Skarpeid). Statens Vegvesen har gitt dispensasjon fra veglovens 29 og 30 i skriv datert den 12.12. 2013, det er satt 6 vilkår som alle blir etterfulgt av tiltakshaver. Dispensasjon fra avstand til eiendomsgrenser: Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19, 4623 Kristiansand org. nr. 997 898 559 38010284 Side 1
Det søkes dispensasjon fra 4meters regelen for plassering av bygget 0 m fra grense, samt 1-8 i PBL. Arealet rundt bygget inklusiv brygge disponeres av eiere av nr. 6, og eier også etablert brygge. Prinsipper naturmangfoldloven 8-12 legges til grunn og er vurdert slik: 8. (Kunnskapsgrunnlaget) Offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Tiltaket er plassert slik at det ikke vil påvirke økologiske systemer eller gi negative påvirkningseffekter for slike. 9. (Føre-var-prinsippet) En beslutning om tiltaket kan ikke sies å ha negative virkninger for naturmiljøet, si slike virkninger skal det tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. Vi kan ikke se at dette tiltaket kan medføre en alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet. 10. (økosystemtilnærming og samlet belastning) En påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for. Tiltaket er ikke en belastning for økosystemet. 11. (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Tiltakshaveren skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra tiltakets og skadens karakter. Boden er beskjeden og stedet er fra før bebygd med brygge. Det medfører ingen miljøforringelse om boden oppføres. 12. (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) For å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal det tas utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som, ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater. Boden er beskjeden og stedet er fra før bebygd med brygge. Tiltaket påvirker ikke allmenne rettigheter. Naboer har ingen merknader. Boden er nødvendig i forhold til at stedet er værutsatt og lagring på brygge er uheldig. PÅ grunn av at vegen ligger mellom omsøkte sted og hytta så vil en bod medføre mindre kryssing av vegen. Det utgjør en mer trafikksikker løsning enn i dag. Statens vegvesen er positive til tiltaket. Stedet ligger helt i kanten av formålet havn i KP, og eiendommen har en eksisterende brygge. Denne delen vil ikke inngå i et felles havneanlegg på stedet, våde av hensyn til tilkomst og beliggenhet. Vi imøteser behandling av bod og endring av eksisterende brygge. Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19, 4623 Kristiansand org. nr. 997 898 559 38010284 Side 2
Med hilsen Anne K. Birkeland, søker Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19, 4623 Kristiansand org. nr. 997 898 559 38010284 Side 3
Søgne kommune Arkiv: 35/6 Saksmappe: 2014/1657-26504/2014 Saksbehandler: Jan Inghard Thorsen Dato: 25.08.2014 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for oppføring av redskapsbod GB 35/6 - Røsstadveien Utv.saksnr Utvalg Møtedato 119/14 Plan- og miljøutvalget 03.09.2014 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 11-6 rettsvirkning av kommuneplan, avslås søknad om dispensasjon for oppføring av bod som omsøkt. Avslaget begrunnes med at tiltaket som omsøkt vil medføre at hensynet bak plankravet i kommuneplanen settes vesentlig til side. Videre vil tiltaket bli høyt og ruvende og vil medføre at det bebygde preget økes i betydelig grad. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 03.09.2014 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 11-6 rettsvirkning av kommuneplan, avslås søknad om dispensasjon for oppføring av bod som omsøkt. Avslaget begrunnes med at tiltaket som omsøkt vil medføre at hensynet bak plankravet i kommuneplanen settes vesentlig til side. Videre vil tiltaket bli høyt og ruvende og vil medføre at det bebygde preget økes i betydelig grad. Leder Terkelsen (FRP) fremmet forslag: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon for oppføring av bod som omsøkt.
Votering: Rådmannens forslag satt opp mot FRP sitt forslag til vedtak. FRP sitt forslag falt med 2 (FRP) mot 7 stemmer. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 11-6 rettsvirkning av kommuneplan, avslås søknad om dispensasjon for oppføring av bod som omsøkt. Avslaget begrunnes med at tiltaket som omsøkt vil medføre at hensynet bak plankravet i kommuneplanen settes vesentlig til side. Videre vil tiltaket bli høyt og ruvende og vil medføre at det bebygde preget økes i betydelig grad. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om Heving av deler av brygge, samt oppføring av sjøbod på strandparsell tilhørende hytteeiendom på andre siden av fylkesveien. Søknaden er mottatt i kommunen 11.04.2014. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens plankrav, samt fra forbudet mot tiltak i 100-metersbeletet langs sjøen. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til fremtidig havn i kommuneplanen. Relevante bestemmelser i saken: 2 Plankrav, pbl 11-9 nr 1 Tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan ikke finne sted før det foreligger ny områdereguleringsplan for: - sentrumsområdet på Tangvall øst for Fv 456 - utvidelse av Lohnelier næringsområde - utbyggingsområde for bolig Skibakksheia - utbyggingsområde for bolig Øygardsheia For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. f. Uthus i 100-metersbeltet fra sjøen Uthus i 100-metersbeltet fra sjøen skal verken ha bebygd areal (BYA) eller bruksareal (BYA) større enn 15 m2 med maksimum mønehøyde 3,5 meter. Det skal ha dør uten vindu og ikke mer enn to vinduer, hvert med glassareal inntil 0,5 m2. Takvinkel skal tilpasses øvrig bebyggelse. Ark, kvist, takoppbygg, halvtak og overbygg tillates ikke. Det tillates kun et uthus pr eiendom. I tillegg gjelder plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne.
Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra høringsinstanser: Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler følgende i brev av 09.05.2014: «På den aktuelle odden nedenfor fylkesveien er det fra før kun et par brygger og ingen bygninger. Omsøkte sjøbod vil følgelig bli liggende uten naturlig sammenheng med annen bebyggelse og dermed bryte opp naturrammen mellom sjøen og veien på en uheldig måte. For øvrig vil beliggenheten ytterst på odden være eksponert i landskapet sett fra sjøsiden. Et evt. dispensasjonsvedtak for boden kan etter vårt skjønn også skape en uheldig presedens. Det bør derfor ikke gis dispensasjon» Statens Vegvesen: har, i følge ansvarlig søker, gitt dispensasjon fra veglovens 29 og 30, på visse vilkår. Vegvesenets vedtak er datert 12.12.2013. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse innen fristen. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Området er i kommuneplanens arealdel definert som havneområde. Stedet er fra før bebygd med bryggeanlegg og trappeatkomst. Tiltaket oppfattes til å være i tråd med formålet. Plankrav gjøres ikke gjeldende for boder, jfr. arealdelen i kommuneplanen ( 3). Det er diskutert med byggesak servicetorg om byggeforbudet jfr. PB:L 1-8 da i dette tilfelle gjøres gjeldende, spørsmålet er ubesvart. Selv om området er definert som havneområde, er det plankrav før tiltak kan iverksettes. Omsøkte eiendom er som kjent ikke medtatt i den nylig vedtatte planen for Skarpeid båthavn. Det er søkt om tiltak etter Plan- og bygningslovens 20-2. Tiltaket faller imidlertid utenfor unntaksreglene, da 20-2 kun gjelder på bebygde eiendommer. På GB 35/6 er det kun oppført brygge og trappeadkomst, denne kan dermed ikke betraktes som bebygd. Tiltaket som omsøkt vil derfor være søknadspliktig etter Pbl. 20-1, og rammes dermed av plankravet. Ovenstående medfører også at tiltaket er avhengig av dispensasjon fra Pbl 1-8 byggeforbudet i 100 meters beltet. I 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Omsøkte eiendom ligger i et område hvor det er oppført flere brygger, men ikke sjøbuer. En eventuell tillatelse vil kunne medføre presedens for naboeiendommene og man vil ha liten kontroll med utviklingen av den enkelte eiendom. Eventuell bygging av sjøbuer i området bør søkes løst ved at det igangsettes planarbeid. Boden får et bruksareal på 13 m² og et BYA på 15 m². Gjennomsnittlig mønehøyde blri 3,35 m.
Bryggen må endres i konstruksjonen på grunn av innførte høyder på golv over normal vannstand. Utstrekningen av brygge blir som før, men endres til 2 plan. Mønehøyden blir 3,35 meter, fra gjennomsnittlig høyde rundt boden. Dette blir i midlertidig litt feil, da dette måles fra bryggen som skal heves med noe over en meter. Dersom man måler fra brygge etter heving blir riktignok høyden som beskrevet. Gjennomsnittlig planert terreng vil jo i dette tilfellet ligge vesentlig lavere enn bryggen og dersom man tar utgangspunkt i terrenget under bryggen, vil den «synlige effekten» av mønehøyden bli vesentlig høyere. Mønen vil ligge 6,55 over normalvannstand. Etter administrasjonens vurdering vil dette bli et høyt og ruvende bygg i terrenget og vil i vesentlig grad øke det bebygde preget. Tiltaket påvirker ikke allmenne rettigheter. Naboer har ingen merknader. Boden er nødvendig i forhold til at stedet er værutsatt og lagring på brygge er uheldig. På grunn av at vegen ligger mellom omsøkte sted og hytta så vil en bod medføre mindre kryssing av vegen. Det utgjør en mer trafikksikker løsning enn i dag. Administrasjonen er enig i at allmennhetens rettigheter i liten grad berøres og det er selvsagt positivt at det ikke foreligger nabomerknader, men nødvendigheten av en sjøbu er vel neppe mer fremtredende her, enn på alle eiendommer med en viss avstand mellom hytte og brygge. Det vises for øvrig til søknaden i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om heving av eksisterende brygge og oppføring av sjøbod. Tiltaket er i strid med kommuneplanen, og plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I gjeldende kommuneplan er eiendommen avsatt til fremtidig havn, og i bestemmelsene er det sagt at det skal utarbeides reguleringsplan før det gis tillatelse til tiltak av denne art. Da det ikke er utarbeidet detaljreguleringsplan i området, vil tiltaket også være i strid med byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen. Etter en konkret vurdering mener administrasjonen at en dispensasjon i dette tilfellet vil tilsidesette hensynet med plankravet og byggeforbudet i 100 metersbeltet i vesentlig grad. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av ny sjøbu, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon for oppføring av sjøbu avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke saken nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om oppføring av redskapsbod 2 B -1 søknad om dispensasjon 3 kart og tegning 4 Uttalelse til søknad om endring av brygge og oppføring av redskapsbod på GB 35/6
Søgne kommune, Arealenheten Postboks 1051 4682 Søgne Vågsbygd 20. sept 2014 Saksnr. 2014/1657 - KLAGE PÅ VEDTAK Navn og adresse: Ceselie og Jonny Glendrange, Røysland, 4580 Lyngdal Klageorgan: Fylkesmannen i Vest-Agder Klagefrist: 26. september 2014 Hvilket vedtak det klages over: Viser til avslag på oppføring av redskapsbod. Vedtaket er datert 22. august 2014 i sak 201403047-4 Årsak til klage /endringer som ønskes: Det klages på at saken ble avslått med bakgrunn i at A) plankravet i kommuneplanen settes vesentlig til side. Det er ikke angitt hvilke konkrete forhold i søknaden som utløser plankravet. Eiendommen er liten og fra før bebygd med brygge. Det er ikke plass for andre arealformål på eiendommen. Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19, 4623 Kristiansand org. nr. 997 898 559 38010284 Side 1
Som det framgår av bildene er det et stort behov for lagringsplass ved brygge. Tiltaket som omsøkes er ikke i strid med formålet i kommuneplanen. Tiltaket er ikke i strid med de forhold som er opplistet i PBL 3-1. Plankravet er da ikke nødvendig for slike 20-2 tiltak. Derav dispensasjonsadgang. PBL 1 angir at det «for gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, kreves det reguleringsplan». Omsøkte tiltak er ikke et større bygge- og anleggstiltak og det kan i slike tilfeller dispenseres fra plankrav. Det er heller ikke allmenne interesser knyttet til tiltaket eller til tiltakets beliggenhet / området her syd for veien. Plankrav er urimelig og fører til et altfor rigid system dersom ethvert tiltak i 100- metersbeltet enten skal være forbudt eller kreve utarbeiding av reguleringsplan, det må i denne saken tas i betraktning at tomta er bebygd fra før. Vi kan ikke se hensikten med frimerkeplaner for så små arealer som dette. Kommunen har ikke krevd denne eiendommen regulert sammen med Skarpeid båthavn ble regulert. Det kan da heller ikke være meningen å regulere eksisterende situasjon i stranda her. Altså anser vi en utvidet plan for uhensiktigsmessig. Det er gitt en generell regel i fjerde ledd, som åpner for at det gis nærmere bestemmelser om unntak i kommuneplanens arealdel, jfr. omtale av 11-11 nr. 4. Det vil være lite formålstjenlig å lage reguleringsplan for et bygg som er ikke er mer vesentlig enn dette. I kommuneplanen for Søgne er tomta beliggende i formål Båthavn, altså et byggeområde for slike tiltak. Allikevel ser vi at kommunen gjør plankravet gjeldende. Vi mener at plankravet i denne saken er rigid for en tomt som har denne størrelsen (under 50 m²), og vil ikke være Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19, 4623 Kristiansand org. nr. 997 898 559 38010284 Side 2
relevant i en slik sak der området allerede er utbygd med brygge. Det skal heller ikke inn andre formål, og det skal kun oppføres en redskapsbod på stedet. Overordnet myndighet SVV har avgitt positiv uttalelse, da de mener at det er positivt med en bod her fordi det vil minske trafikken til og fra hytta på motsatt side av vegen. I dag må eiere løpe opp og ned og krysse vegen med alt utstyr. Det skaper unødig trafikkfare. Det bør vektlegges at tiltaket er positivt sett fra vegmyndigheten. Det blir mindre kryssing av veg dersom redskapsbod tillates. Kryssing av veien og adkomst til brygga er i en farlig og uoversiktlig sving se vedlagt panorama bilde nedenfor: B) Kommunen bruker også byggets plassering som avslagsgrunn. Dvs. høyt plassert i terrenget. Høyden ble satt slik fordi kommunen nylig har innført nye høyder over normalvannstand, som følge av forventet havnivåstigning. Når nye høyder er innført mener vi at kommunen må forvente og akseptere at bygg blir liggende høyere enn det som før var vanlig. Det er dårlig forvaltningsskikk å avslå med oppføring med slike høyder, da man uansett må forholde seg til disse. I dette tilfellet kan tiltakshaver derfor være interessert i å få dispensasjon fra innførte høyder, ved å oppføre bygget slik at det tåler en flom, så vil denne begrunnelsen for avslag være imøtekommet slik at bygget kan godkjennes. Annet: Dersom kommunen hadde ment at plankravet er viktig på stedet og at det bør gjøres gjeldende, kunne omsøkte sted og omkringliggende bebyggelse av boder og brygger med fordel vært lagt inn i planen for båthavn. Utbygging av regulert båthavn syd for omsøkte bod er allerede vedtatt og vil medføre at omsøkte bygg omtrent ikke vil bli synlig sett fra sjøen. Høydeforskjellen ellen mot vegen, samt at det er en høy hei bakenfor bygget sett fra syd, vil også gjøre at man knapt vil se bygget fra veien. Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19, 4623 Kristiansand org. nr. 997 898 559 38010284 Side 3
Ovenfor her er eksempel bilder fra Ronsbukta båthavn i Kristiansand som er omtrentlig tilsvarende størrelse som denne i «Skarpeid båthavn». Dette anlegget på Skarpeid med beregnet kort avstand fra omsøkte eiendom, og vil gjøre at selve det omsøkte bygget tilnærmelsesvis ikke vil være synlig fra sjøsiden. siden. Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19, 4623 Kristiansand org. nr. 997 898 559 38010284 Side 4
Ovenfor her er båthavna illustrert med bygget midt i bildet, dette bygget er ca dobbel så stort bygg enn det som det er søkt om. Avstanden fra dette bygget og til prosjektert båthavn er omtrentlig det samme. Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19, 4623 Kristiansand org. nr. 997 898 559 38010284 Side 5
Viser også til panoramabilde som viser til eksisterende sjøboder/bygg som allerede er satt opp på begge sider av eiendommen, så ett nybygg vil i liten grad skille seg ut. Plassering av omsøkte bygg er like ved trappa litt til venstre for senter bilde. Det er forøvrig godkjent oppførelse av flere sjøboder i dette området blant annet til høyre for senter av bildet, mellom de tre bygninger i bukta. Plankravet ble ikke gjort gjeldende for disse. Dette skaper presedens for denne saken. Det klages også over begrunnelsen i 12-4, 19-2 og 26-1 vedr. at hensynet bak reguleringsplanens formål bli vesentlig tilsidesatt. Vi er ikke av denne oppfatning. Området er ikke i bruk av andre enn eiere. Det vises også til våre argumenter ovenfor der planavgrensingen kunne vært utvidet til å omfatte alle eiendommene innenfor formålet i KP, da gjort i forbindelse med båthavna på Skarpeid, dette krevde ikke kommunen. Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19, 4623 Kristiansand org. nr. 997 898 559 38010284 Side 6