SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 13/06919-12 Saksbehandler Siri Marian Mæland Gramstad Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling 19.02.2014 Plan 2013120 - Detaljregulering for gangbro over Elvegata SAKEN GJELDER På vegne av ANS Vågen 33 fremmer AROS arkitekter AS forslag til detaljregulering for gangbro over Elvegata plan 2013120. Plandokumentene er utarbeidet av AROS arkitekter AS, mens broen er utformet av JaJa architects. Planen fremmes for å etablere en gangforbindelse på 5.etasjenivå mellom dagens hotell Residence og ny hotellfløy som skal bygges på toppen av dagens parkeringshus på andre siden av Elvegata. Saken legges frem for 1. gangsbehandling. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart 28.10.2013 Fullstendig planforslag mottatt 19.12.2013 1. gangsbehandling 19.2.2014 Videre behandling: Offentlig ettersyn 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret 1
2 GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Kommunedelplan for sentrum 2011-2025 Området er vist med formål veg, gatetun, torg med mer. Bebyggelsen på begge sider av gaten er vist som sentrumsformål. Tilhørende temakart viser Elvegata som hovedveg, som del av hovedsykkelnett og som gangforbindelse. Gjeldende reguleringsplaner Plan 99124 Reguleringsendring Vågen 33, utvidelse av hotell Residence m.m., vedtatt 6.2.2001 Bebyggelsen på begge sider av Elvegata er regulert til blandet formål. Plan 94107 Reguleringsplan for Kamgarnkvartalet, gjestehavnen og tilliggende gater, vedtatt 11.2.1997 Området er regulert til offentlig veg. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger i(over) Elvegata, gnr. 111 bnr. 138, i Sandnes sentrum, mellom hotell Residence, gnr. 111 bnr. 1138 og eksisterende parkeringshus i Elvegata 25, gnr. 111 bnr. 139. Broen er planlagt ca 15,5 m over gatenivå og reguleres over bakkenivå på vertikalnivå 3. Planområdet er på 175 m 2. Eiendommene på begge sider av Elvegata eies av ANS Vågen 33. Selve Elvegata eies av Rogaland fylkeskommune. En liten del av gata står registrert på Sandnes kommune. Ved spesielle vindretninger kan Elvegata fungere som en vindtunnel fra nord og sør. Adkomst til planområdet vil være fra 5.etasje i eksisterende hotell Residence i vest og i øst fra 5.etasje i eksisterende parkeringshus. Det er trapp og heis i begge byggene. Bebyggelsen i området har ulik karakter. Eksisterende bebyggelse på vestsiden av gaten består av en eldre bygningsmasse på 2-5 etasjer. Bebyggelsen er en typisk murbebyggelse med pusset, lysmalt overflate med relativt små vindusåpninger. Bygningene huser Amfi-senteret Vågen 33, samt hotell Residence.
3 På østsiden ligger et kombinert parkeringshus og næringsbygg som er bygget opp med en fasade av mørke metallspiler. Bibliotek og Sandnes kulturhus ligger noe lenger nord i gaten. Disse bygningene er kledd med rød teglstein. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Formål Formålet med planen er å legge til rette for en lukket gangbro for hotellgjester, mellom eksisterende hotell og nye hotellrom på andre siden av Elvegata. Broen skal ikke være åpen for allmennheten. Planområdet er foreslått regulert med ett formål hotellformål. Utnyttelse og byggehøyder Planområdet er regulert med bredde på 5,0 m, men gangbro kan være maksimalt 3,0 m bred. Det er regulert litt større område for å kunne ha justeringsmuligheter for plassering av broen i forhold til eksisterende bygninger og konstruksjoner. Broens gulvnivå skal ikke monteres lavere enn kote +17,00 og maks høyde er satt til 4,0 m. Største tillatte bruttoareal er 110 m 2 BTA. Utforming Broen skal utformes mest mulig diskret med slanke konstruksjoner uten søyler eller forankring ned til gateplan. Broen skal videre oppføres i lyse farger, og ha glass i sideveggene for å få et transparent uttrykk. Glasset skal være minst mulig speilende. Tilpasning til omgivelsene Det er utarbeidet illustrasjoner i form av tegninger og fotomontasjer som viser hvordan broen vil ta seg ut i bybildet, se vedlegg 6. Illustrasjonene viser gatebildet sett nordfra og sørfra, på nært hold og på mer avstand. Illustrasjonene viser dagens situasjon, fremtidig situasjon med gangbro og ny hotellfløy og i tillegg gangbro sett sammen med planlagt fremtidig bebyggelse på politistasjonstomten på østsiden av gaten. Det er også utarbeidet sol- og skyggediagrammer som viser hvordan broen vil kaste skygge på nabobebyggelse og gateplan. Diagrammene viser at broen ikke vil kaste skygge på viktige uteoppholdsarealer, men kun på Elvegata. Elvegata ligger orientert ca nord sør og siktlinjene i denne retningen er lange. Mot nord ser en mot fjellkjeden på motsatt side av Gandsfjorden. Mot sør dreier Elvegata mot vest, og man ser ikke enden av gaten. I denne retningen har ikke gaten noe landskapsbilde som fondmotiv. Broen skal ha en lett utforming, transparente og lyse materialer for å underordne og tilpasse seg omkringliggende bygninger og samtidig ha en nedtonet visuell virkning i gatebildet. Støy
4 Gangbroen er innglasset. Broen skaper ikke støy for omgivelsene. Universell utforming Det er adkomst til gangbroen i begge ender via heiser i eksisterende bygninger. Broen er tilgjengelig for bevegelseshemmede. Det planlegges to håndlister i henholdsvis 70 cm og 90 cm høyde. Videre planlegges det med sklisikkert og jevnt underlag med begrenset gjenskinn, minimert bruk av helseskadelige stoffer/materialer, kontraster i materialer. Materialer til golv og loft tenkes å stå i kontrast til resten. Avfallshåndtering Planområdet skaper ingen nye behov for avfallshåndtering. Broen vil bli rengjort som del av hotellets renholdstjeneste og eksisterende avfallhåndtering vil bli benyttet. Kulturminner Ingen av byggene eller fasadene broen knyttes til er registrert som kulturminner. Rekkefølgekrav Det er lagt inn rekkefølgekrav som sikrer at gangbroen ikke blir bygd dersom det ikke bygges nye hotellrom på østsiden av gaten. Det er også stilt krav om at gangbroen skal rives dersom det ikke lenger skal driftes hotellrom på østsiden. ROS-analyse Det er utarbeidet en ROS-analyse for planområdet som viser at det er få konfliktpunkt mht ras/skred/flom og grunnforhold. Broen vil ikke bli fundamentert i grunnen og skaper ingen fare for forurensning eller risiko ved transport. Broen er heller ikke spesielt sårbar for bortfall av vann eller energiforsyning, og nødetater har god tilkomst. Broen vil bli dimensjonert i samsvar med forskriftskrav for å hindre sammenbrudd eller nedfall av bygningsdeler. Risiko for terrorangrep og kriminalitet anes som liten. Forslagsstillers planbeskrivelse er lagt ved saken, vedlegg 4. PLANSTARTVARSEL Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet i Stavanger Aftenblad og på kommunens hjemmeside den 29.10.2013. Berørte parter og myndigheter er varslet ved brev datert 28.10.2013. Frist for merknader var den 30.11.2013. Det kom inn 4 uttalelser. Statens vegvesen, brev datert 05.11.13 Påpeker at broens plassering i 5.etasje gjør at det ikke vil bli noe konflikt i forhold til frihøyde ihht vegnormalen. Det må tas med i bestemmelsene til
5 planen at tekniske planer for gangbro må oversendes Statens vegvesen til gjennomsyn/godkjenning. Har i utgangspunktet ingen merknader utover dette, men tar forbehold om flere merknader når det foreligger et konkret planforslag. Forslagsstillers kommentar: Kravet om at tekniske planer skal sendes Statens vegvesen for gjennomsyn/godkjenning er lagt inn i reguleringsbestemmelsene. Fylkesrådmannen, regionalplanavdelingen, brev datert 27.11.2013 Denne planen må sees i sammenheng med om dispensasjon for hotell over parkeringshuset gis. Det forutsettes at planarbeidet bortfaller om dispensasjon ikke gis. Forutsatt dispensasjon må planen stille krav til en arkitektonisk utforming som gir et positivt innslag i bybildet. Forslagsstillers kommentar: Gangbro er sterkt knyttet til om det kommer hotell over parkeringshuset eller ikke. Uten hotell blir det heller ikke bygget gangbro. Lyse Elnett AS, brev datert 25.11.2013 Lyse har en nettstasjon på bakkeplan innenfor området. En eventuell installasjon på bakkenivå må ta hensyn til denne nettstasjonen. Adkomst og ventilasjonsforholdene til nettstasjonen må ivaretas. Flytting/endring, samt nye tilknytninger til Lyses infrastruktur skjer etter til en hver tids gjeldende retningslinjer. Forslagstillers kommentar: Gangbro kommer 5 etasjer over bakkeplan. Det er ikke planlagt noen installasjoner på bakkeplan. Adkomst og ventilasjonsforhold til nettstasjonene blir ikke endret. Sandnes Eldreråd, e-post datert 5.11.13 Eldrerådet krever at utbygging planlegges slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg fram. Forslagsstillers kommentar: Gangbroen vil bli tilknyttet heis på begge sider, og vil i tillegg utstyres med ledelinjer for svaksynte og det skal benyttes materialer som ikke er kjent for å gi allergiske reaksjoner. PLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Byutvikling I kommunedelplan for sentrum er det et definert mål at det skal legges til rette for at Sandnes sentrum kan utvikles til et levende og attraktivt
6 sentrum. Et levende sentrum innebærer gateliv og folk som ferdes på gateplan. Etablering av gangbro over offentlig gate samsvarer ikke med den overordnete strategien i sentrumsplanen. Ved utvikling av et attraktivt sentrum er det viktig å sikre gode og trygge forbindelser på gateplan mellom sentrale målpunkt i byen. I samme område som ny bro tenkes etablert, er det allerede godkjent og oppført to gangbroer, en over Elvegata og en over Ole Bulls gate. Det er ikke en ønskelig utvikling å la kvartalene i byen vokse sammen ved innelukkede gangbroforbindelser og slik invitere til bevegelser over store flater uten at en må bevege seg ut i det offentlige rom og byens gater. En bro over offentlige sentrumsgater, direkte tilknyttet bygninger, krever derfor en særdeles god begrunnelse for å kunne aksepteres. For hotellet er det avgjørende at det opprettes en trygg og sikker innendørs forbindelse mellom lobby og den nye hotellfløyen. For å sikre et velfungerende og funksjonelt hotell vurderer forslagsstiller at en gangbro i 5.etasje er beste løsning. Plansjefen ser at det funksjonelt og driftsmessig er en fornuftig løsning for hotellet å etablere en forbindelse over gateplan. Men med tanke på utvikling av et levende sentrum er det viktig å sikre at dette ikke blir en allment tilgjengelig bro og et generelt alternativ til bruk av bygatene. Plankart og bestemmelser er derfor utformet for å sikre at broen knyttes til hotellformålet. Bestemmelsene sikrer at gangbroen ikke kan bygges før nye hotellrom er godkjent og byggearbeidene påbegynt. I tillegg er det sagt at dersom det ikke lenger er aktuelt med hotellrom på østsiden av Elvegata, skal broen rives. Utforming Gangbroen vil bli godt synlig i gatebildet. Sammen med eksisterende bro vil den være med å påvirke den visuelle opplevelsen av gaterommet og
7 stenge for sikten i gaten. Åpne siktlinjer er viktig for orienteringen i byen og for å knytte bydeler og elementer sammen. I Elvegata er det lang sikt mot nord, mot Gandsfjorden og fjellene bak. Dette er en siktlinje som er ønskelig å opprettholde. Illustrasjonene som er vedlagt planen viser at broens plassering, såpass høyt over eksisterende bro, gjør at sikten ikke stenges helt, men gaterommet vil likevel endres vesentlig. Gaten vil etter etablering av broen oppleves mer visuelt avstengt i nord-sørretning. Det er derfor viktig at utformingen av broen tilstreber en letthet slik at broen ikke blir for tung og dominerende. En lett konstruksjon vil også lettere kunne tilpasses eksisterende bygninger i gata, som er av ulik karakter og materialer. Krav til utforming er derfor lagt inn i bestemmelsene. Universell utforming Broen er tilknyttet driften av hotellet og vil måtte følge krav til universell utforming angitt for arbeidsbygg i forskriften. Vurdering etter naturmangfoldloven Planen vurderes å ikke få konsekvenser for naturmangfoldet. Konsekvenser utenfor planområdet Byen er i sterk vekst og det er mange områder under planlegging. Det er derfor viktig å være tydelig på at broen er en intern hotellforbindelse og at den godkjennes av særlige grunner. Det er ikke ønskelig å signalisere at det åpnes for at innelukkede gangbroer generelt kan etableres over offentlige gater. For å styrke opp om en levende by må det legges til rette for attraktive forbindelser og byrom på gateplan. KONKLUSJON Plansjefen anbefaler at saken legges ut til offentlig ettersyn. Forslag til vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at Detaljregulering for gangbro over Elvegata plan nr. 2013120, datert 18.12.2013, med tilhørende bestemmelser, datert 10.01.2014, legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen i Sandnes, 22.01.2014 Kristin Barvik kommunaldirektør Bjørn Totland plansjef
8 Vedlegg: Plankart datert 181213 Reguleringsbestemmelser datert 100114 Planbeskrivelse ROS-analyse Illustrasjoner Oversiktskart Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning.