Markedsrapport Q3 29 Transaksjonsmarkedet Markedet er på vei tilbake Side 1 Avkastning De store nedskrivningene er over Side 12 Status utleie i Oslo, Asker og Bærum Leieprisnedgangen avtar og når bunnen i 21 Side 14 Andre byer Bergen, Trondheim og Stavanger Side 26 Segmenter Handel hotell logistikk og bolig Handel, hotell, logistikk og bolig Side 3
Oppsummering Markedssyn per september 29 Transaksjonsmarkedet Tregt marked, men klar vekst i antall transaksjoner fra mai. Vi har notert 28 transaksjoner over 5 mill. kr. hittil i år. Transaksjoner for 6,4 mrd. kr. hittil i år, hvorav 6 % fra juni. Bedre arbeidsmarkedstall enn ventet og utsikter for god vekst i økonomien har redusert usikkerheten med hensyn til utvikling i arealledighet, leiepriser og eiendomsverdier. 5 av 7 banker uttaler ønske om å vokse på utlån til næringseiendom Vår vurdering av finansieringsvilkårene i solide prosjekter - Egenkapitalkrav 2 4 % - 5 års swap 4,23 % + opp mot 2 punkters margin - 1 års swap-rente 4,73 % + opp mot 225 punkters margin - Flere banker positive til å yte lån utover 5 år Vi vurderer prime yield til 6,5 % pr. tredje kvartal. Tenderer ned fordi det er tiltagende kjøpsinteresse, men begrenset med kurant næringseiendom for salg Siden andre kvartal har vi løftet transaksjonsanslaget for 29 fra 1 til 12-15 mrd. kr. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum Våre tellinger viser at arealledigheten per september er 6,4 % Vi har nedjustert vårt anslag for arealledighet på et års sikt fra 9 % i andre kvartal til 8 % nå. Dette skyldes både lavere anslag for tilførsel av nybygg og mindre effekter knyttet til oppsigelser, fremleie og konkurser. Vi venter kun et marginalt fall i leieprisene i fjerde kvartal. Fra til 3 % avhengig av område. Leieprisene bunner ut i 21. Vi legger til grunn at Oslo vil ligge i forkant av konjunkturutviklingen. Mange leietagere har utsatt kontraktsinngåelse i påvente av fallende leiepriser. Vi erfarer nå større interesse fra leietagere og venter oppgang i etterspørselen gjennom andre halvår. Snittprisene i nominelle kroner har i våre leieprisanslag siden toppen i fjor sunket fra 5 til 2 % avhengig av område Topp-prisene har i våre anslag blitt redusert med 12 til 35 % avhengig av område. Snittprisene er nå ca. 5 kr. over nivået i 23/24 i følge Eiendomsverdi, og de fleste reforhandlinger gir økt leienivå 2
Leder Lettelse og forsiktig optimisme i næringseiendom Transaksjonsmarkedet Et tregt transaksjonsmarked har de siste månedene vist klare tegn til bedring. Antall transaksjoner har doblet seg siden slutten av mai og utsiktene til et mer velfungerende marked er gode. Det meste av den akutte frykten og usikkerheten knyttet til arealledighet, leiepriser, pressede salg og eiendomsverdier er fjernet. Flere forhold bidrar til større trygghet: Bedre arbeidsmarked og mindre konkursvolum enn ventet. Utsikter for neste år til normal vekst i økonomien og mindre nybygging. Videre presser ikke bankene frem salg for en hver pris. Lånevilkårene er så smått i ferd med å bli gunstigere og vi erfarer at konkurransen mellom bankene er i ferd med å fungere igjen. Vår kvartalsvise undersøkelse viser at 5 av 7 banker ønsker å vokse innen lån til næringseiendom. Så langt i år har vi notert 28 transaksjoner over 5 millioner kroner. Salgene summerer seg til 6,4 mrd. kroner. Vi erfarer at flere investorer nå posisjonerer seg for kjøp, og vi har økt anslaget for transaksjonsvolumet for inneværende år fra 1 til 12-15 15 mrd. kroner. Videre venter vi at høsten vil vise at det heller mangler selgere av kurant eiendom/ porteføljer enn kjøpere. Vi vurderer prime yield per tredje kvartal til 6,5 %. Vi legger til grunn at yield-nivået tenderer ned fordi kjøpsinteressen er på vei tilbake, det er lagt ut lite for salg og det er få som er presset til å selge. Det er grunn til å håpe at vi går inn i en positiv spiral hvor et mer velfungerende transaksjonsmarked vil stimulere flere til å vurdere salg. Utleiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Våre månedlige telling av arealledigheten viser per september et nivå på 6,4 % for Oslo, Asker/Bærum (6,9 % for Oslo og 4,7 % for Asker/Bærum). Vi har nedjustert våre anslag for tilførsel av nybygg ygg til 16 m² for inneværende år og 1 m² for 21. Videre har færre konkurser og bedre arbeidsmarked enn fryktet bidratt til at vi har endret vår prognose for netto arealabsorpsjon for inneværende år fra -12 m² per andre kvartal til -85 m² nå. Totalt sett venter vi at arealledigheten stiger til ca. 8 % på et års sikt, mot tilsvarende estimat på 9 % per andre kvartal. Mange aktuelle leietagere har drøyd med å tegne ny kontakt på grunn av fallet i leieprisene. Det ble tegnet klart færre kontrakter i første halvår i år, sammenlignet med samme periode i de to foregående årene. Kombinert med større interesse fra leietagerne etter sommeren venter vi vekst i antall kontrakter fremover. Våre leieprisanslag innebærer at snittprisene har falt mellom 5 og 2 % avhengig av område siden toppen i fjor. Vi venter kun marginal nedgang i fjerde kvartal og at leieprisene bunner ut i 21. Vårt syn baserer seg på en forventning om at Oslo vil ligge i forkant av konjunkturutviklingen og at en forsiktig optimisme i næringslivet vil gjøre seg gjeldende også når bedriftene vurderer størrelse og kvalitet på lokaler. I tabellen over våre leieprisanslag har vi nå lagt inn Fornebu som et eget område. Vi mottar gjerne dine tilbakemeldinger og spørsmål til vår markedsrapport og vårt syn på markedet. 3
Innhold 1. Oppsummering Side 2 2. Leder Side 3 3. Makro Side 6 4. Transaksjonsmarkedet Side 1 5. Avkastning på investeringer i næringseiendom Side 12 6. Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Side 14 7. Bergen, Trondheim og Stavanger Side 26 8. Handel, hotell, logistikk og bolig Side 3 9. Ansatte i UNION Gruppen Side 33 4
Makro
Norsk økonomi Utsikter for 29 Normalt vekstnivå for økonomien fra 21 Veksten internasjonalt snur fra negativ i år til svak positiv i 21. BNP-veksten for fastlandet snudde til positiv i andre kvartal, når et normalt vekstnivå på 2,1 % i 21 og stiger ytterligere i de påfølgende årene. Prognosene for både bedriftsinvesteringene og oljeinvesteringene viser nå langt bedre utvikling enn ventet i første halvår. Totalinvesteringene får en flat vekst allerede neste år. Pi Privat tkonsum stiger med anslagsvis 54%i21 5,4 og ytterligere 46%i 4,6 211, og utgjør sammen med offentlig sektor de viktigste drivkreftene i økonomien de nærmeste årene. 11 % fall for eksportindustrien i år, men tradisjonell eksport stiger fra 21 Norge bedre utsikter enn øvrige Norden (BNP-vekst) BNP- vekst, årlige endringer 28 29E 21E 211E 212E Verdensøkonomien 2,9 (1,5) 2,3 4, 4,4 USA,4 (2,7) 1,3 3,1 2,7 Japan (,7) (5,9),4 2,2 2,7 Kina 9,1 7,5 7,5 9, 9, Eurosonen,6 (4,),3 1,9 2, UK,7 (4,6) 1,4 3,1 2,9 Norge, g, fastland 2,6 (1,2) (,) 2,1 2,9 3,2 Sverige (,4) (4,8) 1, 4, 3,5 Danmark (1,2) (3,8), 2, 2, Norges handelspartnere,2 (4,2),6 2,6 2,5 Kilde: DnB NOR Markets Q3 9 Norge Hovedtall ll(åli (årlige prosentuelle endringer) di Pensjonsfond Ab Arbeidsmarkedet dog Valutakurser 27 28 29E 21E 211E Pensjonsfondet Utland Markedsverdi Valutakurser - # NOK per valuta (tom. aug) BNP - Fastlandet 6,1 2,6 (1,2) 2,1 2,9 BNP 3,1 2,1 (1,6) 1,4 2,5 KPI 8,8 38 3,8 19 1,9 9,9 2 2, Privat forbruk 6, 1,4,4 5,4 4,6 Offentlig forbruk 3,4 3,8 5,7 3,5 3, Oljeinvesteringer 5,5 6,6 5,5 (1,8) 1,5 Tradisjonell eksport 8,7 4,8 (1,6) 2,7 4,2 Sysselsetting 4,1 3,1 (,5) (,6),7 Arbeidsledige (AKU) 2,5 2,6 3,3 3,9 4, Kilde: SSB, 3. sept NOKm 6 5 4 3 2 1 Kilde: Norges Bank Handlingsregelen: 13 4.% av pensjonsfondet - utland 12 2 23 26 29 212 NOK / # Valuta 11 1 9 8 7 6 5 4 24 29 1 DKK 1 EUR 1 GBP 1 JPY 1 SEK 1 USD 6
Norsk økonomi Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Sysselsettingen utvikler seg klart bedre enn ventet Så sent som i slutten av april ventet DnB NOR et konjunkturmessig fall i sysselsettingen i Norge på 9. personer. Etter sommeren viser konsensusprognosene en tilsvarende nedgang på kun 14. Offentlig sektor fortsetter å ansette flere, men primært ikke kontorbrukere Sysselsettingen i Norge synker marginalt i 21, men Oslo ligger normalt i forkant av utviklingen og kan snu opp allerede neste år Marginale sysselsettingseffekter relatert til konkurser i Oslo NAV Oslo ventet sist desember en nedgang i sysselsettingen for Oslo i år på 8 8 personer. Vi venter nå et mindre fall i sysselsettingen. rge Arbeid Norge / Oslo Antall sysselsatte personer Norge / Oslo 2 21E Ant. sy ysselsatte i No (1.) 2 65 26 2 55 2 5 2 45 2 4 2 35 23 2 25 2 2 2 22 24 26 28 21E Prognoser for årlige endringer i sysselsettingen i Norge Åli Årlig endring di i antall ansatte personer - Oslo 28 29 21 211 DnB NOR 3,2,1 (1,2),2 Nordea 3,1 (,2),8,5 SSB 3,1 (,5) (,6),7 Konsensus 3,1 (,2) (,3),2 Endr. Ant. Sysselsatte 62 784 (5 232) (8 72) 6 14 Norge Endring i antall ansatte personer Oslo 21 29E Ant. sysselsatte 17 12 7 2 (3 ) (8 ) Oslo 44 43 42 41 4 39 38 37 36 35 Ant. sysselsatte i Oslo (1.) Kilde: SSB / UNION / NAV Oslo (13 ) 21 22 23 24 25 26 27 28 29E Kilde:: SSB / NAV Oslo 7
Norsk økonomi Renter Rentebunnen er nådd, gradvis bedring i lånevilkårene Styringsrenten har blitt kuttet med til sammen 4,5 % til 1,25 % i dag. Det er ventet at Norges Bank hever styringsrenten mot slutten av året. 1-års swaprentenivå 4,74 % pr. 16. sept, samme nivå som i Q2. Ventet å stige (DnB NOR) til 5, % på et års sikt. Bankene: Mer positive generelt. Hva bankene opplyser: Bankmargin på 2-225 punkter over 1 års swap i trygge prosjekter Bankmargin på 15-2 punkter over 5 års swap i trygge prosjekter Flere banker positive til å yte lån utover 5 år Krav til egenkapital 2 4 % 5 av 7 banker vil vokse innen næringseiendom, men er ikke aggressive % Styringsrente og 3M NIBOR DnB - august August nov febr. aug. i 21 Styringsrenten 1,25 1,25 1,5 1,75 3 mnd. NIBOR 1,93 1,8 1,9 2,1 1 års swap 4,73 4,5 4,5 5, Norges styringsrente 1999-29 8 6 4 2 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 Kilde: Norges Bank % Swap- og pengemarkedsrenter 12M NIBOR. 3, 5, 7 og 1 år swap renter % Spread 1 års statsobligasjon t vs. 1 års swap 5, 5, 4,74 4,5 4,5,56 4, 4, 3,64, 35 3,5 3,65,,26,2,18 3,5 3,5 3, 3, 2,5 2,5 2, 4,18 2, 1,5 3,38 3,3 3,47 1,5 1 1,,5 1, 1 å swap 2 å swap 5 å swap 7 å swap 1 å swap NOK SEK EUR NOK SEK EUR USD Spread 1y Swap vs Gov. Bond 1y Gov. Bond USD Kilde: DnB NOR Markets (16.9.29) Kilde: DnB NOR Markets (16.9.29) 8
Transaksjonsmarkedet og avkastning
Transaksjonsmarkedet Dobling i antall transaksjoner siden slutten av mai Transaksjonsmarkedet er fortsatt tregt, men sterke tegn til bedring Større interesse fra investorer og bedring i finansieringsvilkårene Prime yield og 1-års Swaprente Prime netto yield og 1 års Swap (tom. aug) 8 Budkamp i enkelte transaksjoner og flere investorer posisjonerer seg Vi har notert 28 transaksjoner over 5 millioner kroner hittil i år, hvorav halvparten fra og med juni. Transaksjoner for 6,4 mrd. kroner hittil i år, hvorav 6 % fra og med juni. Vi har løftet transaksjonsanslaget for 29 fra 1 mrd. kr. til 12-15 mrd. kr. Vi vurderer prime yield til 6,5 % pr. Q3 29 og yielden tenderer ned Et mer velfungerende marked bør bidra til at mer blir lagt ut for salg % 7 6 5 4 3 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 Kilde: UNION / Reuters EcoWin 1 års swap-rente Prime yield Transaksjonsvolum 29 pr. medio september Åli Årlig transaksjonsvolum i mrd. kr. Transaksjonsvolum 6,4 mrd. kr. Transaksjonsvolum, segment 29 Eiendomstransaksjoner (> NOK 5m) 23 29E Handel 16 % Logistikk 23 % Hotell 6 % Kontor 55 % Segment Kjøpesum Andel Ant. tr. Kontor 352 55 % 11 Handel 1 31 16 % 6 Logistikk 1 471 23 % 9 Hotell 366 6 % 3 Sum hittil i år 6 388 1 % 28* * Summen er 28 og ikke 29 fordi én transaksjon inneholdt både kontor og hotell NOK bn 8 7 68 6 53 5 44 4 28 3 22 2 15 12-15 1 23 24 25 26 27 28 29E Kilde: UNION / DnB NOR Næringsmegling 1
Transaksjonsmarkedet Flere investorer finner at tiden nå er inne for å kjøpe Utvalgte transaksjoner 29 Usikkerhet erstattet med forsiktig optimisme Solgt Adresse Kommune Byggtype Kjøpesum MNOK: Kvm. Frykten for en dyp og langvarig nedgangskonjunktur for norsk økonomi synes nå å være over. Positive signaler for arbeidsmarkedet og utsikter til vekst i økonomien har i stor grad fjernet usikkerheten knyttet til utviklingen i leiepriser og verdiene på næringseiendom. Prisene har falt om lag 2 % siden toppen og vil neppe falle mye videre. Vi erfarer nå at flere som har ventet på ytterligere prisfall finner at tiden er inne for å posisjonere seg for investeringer i næringseiendom. Vi venter at denne høsten vil vise at det heller mangler selgere av kurant eiendom/porteføljer enn kjøpere. Bankene har så langt begrensede tap i næringseiendom, er i posisjon til å vokse på utlån til næringseiendom og har gradvis fått lavere fundingkostnader. Selv om bankene har vist en avventende holdning og forsøker å holde på marginene, ser vi klare tegn til at konkurransen begynner å fungere igjen. Vi har hatt en gledelig oppgang i transaksjonsvolumet de siste månedene og et mer velfungerende marked bør kunne gjøre det mer interessant å selge næringseiendom. Mange investorer har imidlertid gått inn på høye priser, har god kontantstrøm og vil se prisoppgang før de selger. Videre erfarer vi at det er få besittere av eiendom som er under press fra kreditorene til å selge. Vi venter konklusjonsmessig at yielden tenderer nedover fordi kjøpsinteressen og kapitalen er på vei tilbake, mens det er begrenset med attraktiv eiendom for salg. sep-9 Bolette Brygge Oslo Kontor Konfidensiell 3 3 sep-9 Gamle Borgen vei Asker Kontor 512 25 aug-9 Chr. Michelsens gate 4 Bergen Kontor Ca. 8 aug-9 Portefølje på 4 eiendommer Trondheim/Oslo Kontor, hotell 1 45 jul-9 Øvre Slottsgate 2b Oslo Kontor 81 5 52 jun-9 Sniptjernveien 4 Ski Kombinasjon 13 12 jun-9 1 i Bærum, 2 i Tønsberg Diverse - 3 Handel/bilanlegg (3) Ca. 16 8 97 jun-9 Mack-kvartalet k t Tromsø Industri/utvikling t ikli 155 35 + jun-9 Konfidensiell Østlandet Handel 135 jun-9 Strandveien 2 Oslo Kontor 522,3 2 jul-9 Dyrskueveien 13 Ullensaker Logistikk 17 14 537 jun-9 Gjøvik, Porsgrunn, Moss Flere Handel 175 13 47 jun-9 Akershus Konfidensiell Kombinasjon 13 12 mai-9 Aleksander Kiellands plass Oslo Handel 222,5 1 apr-9 Sandbrekketoppen 3 Bergen Kontor/kombinasjon 212,5 29 mai-9 Fornebu senter og Arena Handel Bærum Utvikling av butikk og bolig 275 36 1 mar-9 Hvamsvingen 26 Skedsmo Lager 68,5 6 mar-9 Alfasetveien 11 Oslo Logistikk Konfidensiell 13 84 mar-9 Drammensveien 144 Oslo Kontor 324 1 952 feb-9 Tollbugaten 28 Oslo Hotell 154 118 rom feb-9 Essendropsgate Oslo Butikkseksjoner 117,5 5 78 jan-9 Portefølje Sør/østlandet 4 terminaler 38 mar-9 4 eiendommer Bergen Terminalbygg 27,5 18 1 jan-9 Statens hus Hamar Hamar Kontorbygg Konfidensiell 1 848 jan-9 Konfidensiell Skedsmo Kombinasjon 7 6 11
Avkastning Eiendomsverdiene kan ha bunnet ut Oppdaterte makroprognoser tilsier bedre utvikling Hovedindeks og eiendomsindeks tom. 15.9.9 Eiendomsindeksen har primo september steget 53 % siden bunnen 1. april i år, men er likevel 62 % under toppen medio november 27. 12, 1, Vår fondsindeks for avkastning som er vektet i forhold til fondenes egenkapital viser en nedgang på 8 % fra første til andre kvartal i år. Siden 8, toppen i fjerde kvartal 27 har indeksen falt med 53 %. 6, Det er primært nedskrivninger av eiendomsverdiene som har gitt den 4, negative utviklingen. Vi venter ikke større nedskrivninger fremover fordi 2, utsiktene (risiko, leiepriser, salgspriser) er lysere enn det som er priset inn., IPD viser en totalavkastning for første halvår for all næringseiendom på nov. 7 feb. 8 mai. 8 aug. 8 nov. 8 feb. 9 mai. 9 aug. 9,2 % og -,2 % for kontor spesielt (interne verdivurderinger bidrar positivt) OSE 44 Real Estate OSEBX Kilde: Oslo Børs Avkastning eiendomsfond d Unions fondsindeks d Totalavkastning t Totalt / kontor (Kilde: IPD) Fondsindeks, Q45 = 1 175 15 125 1 75 5 25 Q4 5 Q2 6 Q4 6 Q2 7 Q4 7 Q2 8 Q4 8 Q2 9 Kilde: UNION Eiendomskapital 25 % 2 % 15 % 1 % 5 % % -5 % 2 21 22 23 24 25 26 27 28 H1-1 % IPD Norsk Eiendomsindeks 29 IPD Norsk Kontor Kilde: IPD Norden 12
Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum
Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Fallende etterspørsel og økt tilførsel av nybygg for inneværende år Etterspørsel negativ absorpsjon på 85 m² i år Årlige endringer i sysselsettingen i Oslo Vi har endret prognosen for netto arealabsorpsjon for inneværende år fra -12 m² til -85 m² fordi arbeidsmarkedet har utviklet seg bedre 17 enn ventet tog fordi konkursvolumet k thar vært lavere enn fryktet. t 12 Fallende leiepriser har resultert i at mange leietagere har ventet i det lengste med å tegne ny leiekontrakt i påvente av ytterligere nedgang. Data fra Eiendomsverdi Næring AS viser betydelig nedgang i antall inngåtte leieavtaler i første halvår sammenlignet med samme periode i 27 og 28. Arealstørrelsen i kontraktene opprettholdes. Vi venter betydelig vekst i antall inngåtte leiekontrakter fremover fordi vi erfarer større etterspørsel og fordi leieprisfallet er i ferd med å avta. Tilførselen l av nybygg i etterkant t av behovsutviklingen. sysselsatte Ant. 7 2 (3 ) (8 ) (13 ) Kilde: SSB / NAV Oslo 21 22 23 24 25 26 27 28 29E Tilførsel l av nybygg (kontor) i 1 m² pr. år. Enkelte igangsatte prosjekt har utsatt ferdigstillelse fordi man ikke har funnet leietagere. Vi har nedjustert prognosen for inneværende år fra 185 m² til 16 m², og nivået for 21 med 1 m² til 1 m². 3 25 2 Asker & Bærum Oslo Våre anslag er basert på prosjektinformasjon og prognoser for igangsetting av kontorbygg fra Prognosesenteret. På tross av anslagsvis 2 % nedgang i prisene for nybygg faller ferdigstillelsen av kontor til 55 m² i 211. Nye hovedkontor for DnB NOR i Bjørvika på 8 m² og Statoil på Fornebu (internasjonal virksomhet) på 6 m² ferdigstilles etter 211. 15 1 5 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 14
Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Annonserte arealer og arealledighet Arealledigheten når 8 % på et års sikt Arealledighet og tilbud i 1 m² i Oslo, Asker/Bærum Fallende etterspørsel og økt tilbud har bidratt til en netto økning i ledige arealer på 5 % siden bunnen primo 28 og 3 % siden november. Volum tilbudt kontorareal var pr. september ca. 59 m² som tilsvarer en arealledighet på ca. 6,4 % (6,9 % i Oslo og 4,7 % i Asker/Bærum). Bedre utvikling i arbeidsmarkedet og lavere anslag for tilførsel av nybygg gjør at vi har nedjustert prognosen for arealledighet på et års sikt fra 9 % i mai til 8 % per september. Gitt en friksjonsledighet på 3,5 % er det nå ca. 27 m² overflødige lokaler. Nivået vil stige til om lag 385 m² ved utgangen av 21. 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % % 58 62 575 529 535 582 587 571 59 455 492 nov. 8 des. 8 jan. 9 feb. 9 mar. 9 apr. 9 mai. 9 jun. 9 jul. 9 aug. 9 sep. 9 Færre store arealer for utleie Antall tilbud i våre tellinger har steget med 24 % fra november 28 til september 29 Brutto 678 annonserte arealer i Oslo, Asker & Bærum. Hvert femte tilbud over 1 m² Over 1 m² 21 % Hvert femte tilbud er over 1 m². Til sammenligning var hvert tredje tilbud over 1. ved oppdateringen i andre kvartal. Kun tre-fire eksisterende bygg kan tilby mer enn 1 m² kontor. I følge Eiendomsverdi Næring sine data for kontrakter som hadde oppstart i første halvår blir det i snitt betalt 12 % mer per kvadratmeter for lokaler over 1 m², sammenlignet med snittet for alle kontrakter. Kilde: Union / Finn.no Under 1 m² 79 % 15
Leiemarkedet Kontor - Oppsummering Oslo, Asker & Bærum Avtagende fall i leieprisene, som kan bunne ut i 21 Soner Leieprisene har justert seg raskt. Vi venter kun en marginal nedgang i Q4. Konjunkturskiftet og prognoser for igangsetting av nybygg sannsynliggjør at arealledigheten topper ut sent i 21 og at leieprisene bunner ut. Ny optimisme i næringslivet kan bidra til at leietagerne etterspør større arealer og får høyere betalingsvillighet for gode lokaler. Snittprisene i de ulike sonene faller mellom og 3 % i fjerde kvartal. Avhengig av område blir nedgangen siden toppen i fjor fra 6 til 2 %. Topp-prisene har per tredje kvartal falt mellom 12 og 32 % avhengig av område. Størst fall i Vika/Aker Brygge og Skøyen Snittpris på 1 65 kr. per m² i første halvår iflg. Eiendomsverdi Næring AS Leiepriser i og ledighet Oslo &A Asker / Bærum Gjennomsnittlige kontorleiepriser 1999 Q2 29 CBD leiepriser 98 Q4 9E Topp-priser Q4 8 Q4 9 Arealledighet nov 8 sept. 9 NOK / m2 1 8 5 NOK / m2 / år Q48 Q19 Q29 Q39 Q49 1 6 CBD 3 75 3 5 3 25 3 5 3 7 % 6 % 1 4 Øvrig Sentrum 29 28 26 245 26 4 Oslo Vest 2 3 2 1 2 1 95 1 9 1 2 5 % Indre Nord 1 7 1 65 1 6 1 575 1 55 1 4 % 3 Gamlebyen 1 6 1 525 1 475 1 45 1 45 8 Skøyen 2 85 2 5 2 4 2 35 2 3 3 % 6 Lysaker 2 25 2 1 2 1 95 1 9 4 2 2 % Fornebu 2 15 2 1 9 1 85 1 8 2 Nydalen 2 1 2 1 95 1 9 1 9 1 % 1 Bryn / Helsfyr 1 85 1 8 1 7 1 65 1 6 % 2 22 24 26 28 Q29 1998 21 24 27 Asker / Bærum 1 9 1 75 1 7 1 65 1 65 Kilde: Union Kilde: Eiendomsverdi Næring AS NOK / m2 Kilde: UNION Kilde: UNION nov jan feb mar apr mai jun jul aug sept 16
Våre leieprisvurderinger per september 29 Topp-priser og snitt priser i kr. per m²/år Q1 28 Q2 28 Q3 28 Q4 28 Q1 29 Q2 29 Q3 29 Q4 29 Fra Q2 29 til Q3 29 Fra Q3 29 til Q4 29 Fra Q3 28 til Q3 28 Fra Q1 28 til Q4 29 Vika / Aker Brygge - topp 4 7 4 5 4 1 3 75 3 5 3 25 3 5 3-6 % -2 % -26 % -36 % Snitt 3 1 3 2 3 1 2 8 2 7 2 6 2 55 2 5-2% -2% -18 % -19 % Øvrige sentrum - topp 3 3 3 4 3 2 2 9 2 8 2 7 2 65 2 6-2 % -2 % -17 % -21 % Snitt 1 8 1 9 1 95 1 8 1 75 1 7 1 65 1 625-3 % -2 % -15 % -1 % Oslo Vest - topp 2 4 2 45 2 4 2 3 2 1 2 1 95 1 9-3 % -3 % -19 % -21 % Snitt 1 8 1 85 1 9 1 8 1 75 1 7 1 65 1 625-3 % -2 % -13 % -1 % Indre Nord - topp 1 75 1 8 18 17 1 65 1 6 1575 155-2 % -2 % -13 % -11 % Snitt 1 45 1 475 1 5 1 45 1 425 1 4 1 375 1 35-2% -2% -8% -7% Gamlebyen - topp 1 55 1 65 1 65 1 6 1 525 1 475 1 45 1 45-2 % % -12 % -6 % Snitt 1 35 1 375 1 4 1 35 1 325 1 3 1 275 1 275-2 % % -9 % -6 % Skøyen - topp 3 3 3 3 3 2 85 2 5 2 4 2 35 2 3-2 % -2 % -22 % -3 % Snitt 1 85 1 875 1 9 1 85 1 825 1 8 1 775 1 75-1% -1% -7% -5% Lysaker - topp 2 4 2 45 2 4 2 25 2 1 2 1 95 1 9-3 % -3 % -19 % -21 % Snitt 1 7 1 725 1 75 1 725 1 65 1 625 1 6 1 6-2 % % -9 % -6 % Fornebu - topp 2 2 2 3 2 3 2 15 2 1 9 1 85 1 8-3 % -3 % -2 % -18 % Snitt 1 45 1 475 1 5 1 475 1 45 1 425 1 4 1 4-2% % -7% -3% Nydalen - topp 2 1 2 25 2 25 2 1 2 1 95 1 9 1 9-3 % % -16 % -1 % Snitt 1 65 1 7 1 75 1 7 1 65 1 625 1 6 1 6-2 % % -9 % -3 % Bryn / Helsfyr - topp 1 9 1 95 1 9 1 85 1 8 1 7 1 65 1 6-3 % -3 % -13 % -16 % Snitt 1 35 1 375 1 4 1 375 1 35 1 35 1 325 1 3-2 % -2 % -5 % -4 % Ytre Vest - topp 2 2 2 2 1 95 1 9 1 8 1 75 1 725-3 % -1 % -13 % -14 % Snitt 1 6 1 625 1 65 1 6 1 55 1 525 1 5 1 5-2 % % -9 % -6 % Ytre Nord og Øst - topp 1 78 1 8 1 75 1 65 1 55 1 5 1 45 1 45-3 % % -17 % -19 % Snitt 1 21 1 23 1 25 1 24 1 2 1 18 1 175 1 175 % % -6 % -3 % Ytre Syd - topp 1 7 1 725 1675 1575 1 525 1 475 145 145-2% % -13 % -15 % Snitt 1 2 1 225 1 25 1 23 1 2 1 175 1 15 1 15-2 % % -8 % -4 % Asker / Bærum - topp 1 9 2 1 95 1 9 1 75 1 7 1 65 1 65-3 % % -15 % -13 % Snitt 1 5 1 525 1 55 1 525 1 5 1 475 1 45 1 45-2 % % -6 % -3 % 17
Leiepriser - Kontor Vika / Aker Brygge Øvrig sentrum Det bratte leieprisfallet synes å være over 4 av 5 tilbud under 1 m² Sept. 29: Topp 3 5 kr. per m²/år ned 35 % siden pristoppen Q1 28. Sept. 29: Snitt 2 55 kr. per m²/år ned 2 % siden pristoppen Q2 28. Differansen mellom topp og snitt redusert fra 1 65 kroner til ca. 5 kroner Snittprisene er 56 % over forrige bunn inflasjonsjustert Topp-prisene er inflasjonsjustert 48 % over forrige bunn i fjerde kvartal 23 Vi anslår 2 % nedgang i prisene i fjerde kvartal 7 tilbud å velge mellom, hvorav 14 tilbud over 1 m² Anslagsvis 1 % arealledighet. Sept. 29: Topp 2 65 kr. per m²/år ned 22 % siden pristoppen Q2 28. Sept. 29: Snitt 1 65 kr. per m²/år ned 15 % siden pristoppen Q3 28. Differansen mellom topp og snitt redusert fra 1 5 kroner til ca. 1 kroner Snittprisene er 26 % over forrige bunn inflasjonsjustert Vi anslår 2 % nedgang i prisene i fjerde kvartal 127 tilbud å velge mellom, hvorav 27 over 1 m² Vår telling per september viser 5,6 % arealledighet. Leiepriser i ik kr pr m 2 /år Vika / Aker Brygge Leiepriser i ik kr pr m 2 /år Øvrig sentrum 5 4 5 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5-4 3 5 3 2 5 2 1 5 Snittpriser Topp 1 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9E 3Q9E 4Q9E 5 - Snittpriser Topp 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9E 3Q9E 4Q9E 18
Leiepriser - Kontor Oslo vest Indre nord Lav arealledighet Sept. 29: Topp 1 95 kr. per m²/år ned 2 % siden pristoppen Q2 8 Sept. 29: Snitt 1 65 kr. per m²/år ned 13 % siden pristoppen Q3 28 Differansen mellom topp og snitt redusert fra 6 kr. til ca. 3 kroner Vi anslår 2 % nedgang i prisene i fjerde kvartal 56 tilbud å velge mellom, hvorav 5 over 1 m² Vår telling per september viser kun 2,6 % arealledighet Prisene har justert seg, høy arealledighet Sept. 29: Topp 1 575 kr. per m²/år ned 13 % siden pristoppen Q2 8 Sept. 29: Snitt 1 375 kr. per m²/år ned 8 % siden pristoppen Q3 28 Differansen mellom topp og snitt redusert fra 3 kr. til ca. 2 kroner Vi anslår 2 % nedgang i prisene i fjerde kvartal 69 tilbud å velge mellom, hvorav 15 over 1 m² Vår telling per september viser 12,6 % arealledighet ed et Leiepriser i ik kr pr m 2 /år Oslo vest Leiepriser i ik kr pr m 2 /år Indre Nord 3 2 2 5 1 75 1 5 2 1 25 1 5 1 1 75 Snittpriser Topp 5 5 25 Snittpriser Topp - - 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9E 3Q9E 4Q9E 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9E 3Q9E 4Q9E 19
Leiepriser - Kontor Gamlebyen Skøyen Lave priser gir mer stabilitet Sept. 29: Topp 1 45 kr. per m²/år ned 12 % siden pristoppen Q2 8 Sept. 29: Snitt 1 275 kr. per m²/år ned 9 % siden toppen Q3 28 Differansen mellom topp og snitt på 175 kroner per september Vi anslår utflating i prisene i fjerde kvartal 17 tilbud å velge mellom, hvorav 9 over 1 m² Vår telling gper september viser 1 % arealledighet Topp-prisene justert ned Sept. 29: Topp 2 35 kr. per m²/år ned 29 % siden pristoppen Q2 8 Sept. 29: Snitt 1 775 kr. per m²/år ned 7 % siden toppen Q3 28 Differansen mellom topp og snitt redusert fra 1 45 kroner til ca. 6 kr. Snittprisene 26 % over forrige bunn inflasjonsjustert Vi anslår 1-2 % nedgang i prisene i fjerde kvartal 28 tilbud å velge mellom, hvorav 11 over 1 m² Vår telling per september viser 7,7 % arealledighet. Leiepriser i ik kr pr m 2 /år Gamlebyen Leiepriser i ik kr pr m 2 /år Skøyen 1 75 3 5 1 5 3 1 25 2 5 1 2 75 1 5 5 Snittpriser Topp 1 Snittpriser Topp 25 5 - - 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9E 3Q9E 4Q9E 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9E 3Q9E 4Q9E 2
Leiepriser - Kontor Lysaker Fornebu Snittprisene holder seg oppe Sept. 29: Topp 1 95 kr. per m²/år ned 2 % siden pristoppen Q2 8. Sept. 29: Snitt 1 6 kr. per m²/år ned 9 % siden pristoppen Q3 28. Differansen mellom topp og snitt redusert fra 7 kroner til 35 kroner Snittprisene er 39 % over forrige bunn (inflasjonsjustert) Vi anslår -3 % nedgang i prisene i fjerde kvartal 33 tilbud å velge mellom, hvorav 5 over 1 m² Vår telling per september viser 4,5 % arealledighet Ny leieprissone i vår oversikt Statoil sin beslutning om å legge hovedkontoret for internasjonal virksomhet til Fornebu bidrar til at Fornebu gradvis er i ferd med å bli et viktigere kontor-cluster. Innflytting er planlagt i et nybygg på 6 m² mot slutten av 212. Andre større kontorbrukere på Fornebu omfatter hovedkontorene til Telenor og Aker Solutions. Sept. 29: Topp 1 85 kr. per m²/år ned 2 % siden pristoppen Q3 8 Sept. 29: Snitt 1 4 kr. per m²/år ned 7 % siden toppen Q3 28 Vi anslår -3 % nedgang i prisene i fjerde kvartal Differanse på topp og snitt på 45 kr. per september Leiepriser i ik kr pr m 2 /år Lysaker Leiepriser i ik kr pr m 2 /år Fornebu 2 75 2 5 225 25 2 1 75 1 5 1 25 1 75 5 25 - Snittpriser Topp 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9E 3Q9E 4Q9E 2 5 2 25 2 1 75 1 5 1 25 1 75 5 25 - Snittpriser Topp 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9E 3Q9E 4Q9E 21
Leiepriser - Kontor Nydalen Bryn/Helsfyr Prisene står seg godt mot forrige bunn Sept. 29: Topp 1 9 kr. per m²/år ned 16 % siden pristoppen Q2 8. Sept. 29: Snitt 1 6 kr. per m²/år ned 9 % siden pristoppen Q3 28. Differansen mellom topp og snitt redusert fra 55 kroner til 3 kroner Snittprisene er 34 % over forrige bunn (inflasjonsjustert) Vi anslår utflating i prisene i fjerde kvartal 2 tilbud å velge mellom, hvorav 5 over 1 m² Vår telling per september viser 4,3 % arealledighet. Fallende arealledighet mot andre kvartal Sept. 29: Topp 1 65 kr. per m²/år ned 15 % siden pristoppen Q2 8. Sept. 29: Snitt 1 6 kr. per m²/år ned 5 % siden pristoppen Q3 28. Differansen mellom topp og snitt redusert fra 575 kroner til 325 kroner Snittprisene er 18 % over forrige bunn (inflasjonsjustert) Vi anslår 2-3 % nedgang i prisene i fjerde kvartal 36 tilbud å velge mellom, hvorav 8 over 1 m² Vår telling per september viser 5,2 % arealledighet. Leiepriser i ik kr pr m 2 /år Nydalen Leiepriser i ik kr pr m 2 /år Bryn Helsfyr 2 5 2 25 2 1 75 1 5 1 25 1 75 5 25-2 25 2 175 1 5 1 25 1 Snittpriser Topp 75 5 25-1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9E 3Q9E 4Q9E Snittpriser Topp 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9E 3Q9E 4Q9E 22
Leiepriser - Kontor Ytre vest Ytre nord og øst Utflating i leieprisene Sept. 29: Topp 1 75 kr. per m²/år ned 2 % siden pristoppen Q2 8. Sept. 29: Snitt 1 5 kr. per m²/år ned 9 % siden pristoppen Q3 28. Differansen mellom topp og snitt redusert fra 575 kroner til 25 kroner Snittprisene er 5 % over forrige bunn (inflasjonsjustert) Vi anslår utflating i prisene i fjerde kvartal 25 tilbud å velge mellom, hvorav 11 over 1 m² Vår telling per september viser 8,6 % arealledighet Drøye 8 % arealledighet Sept. 29: Topp 1 45 kr. per m²/år ned 19 % siden pristoppen Q2 8. Sept. 29: Snitt 1 175 kr. per m²/år ned 6 % siden pristoppen Q3 28. Differansen mellom topp og snitt redusert fra 57 kroner til 275 kroner Snittprisene er 49% over forrige bunn (inflasjonsjustert) Vi anslår utflating i prisene i fjerde kvartal 94 tilbud å velge mellom, hvorav 18 over 1 m² Vår telling per september viser 8,3 % arealledighet Leiepriser i ik kr pr m 2 /år Ytre vest Leiepriser i ik kr pr m 2 /år Ytre nord og øst 2 5 2 25 2 1 75 1 5 1 25 1 75 5 25-2 1 75 1 5 1 25 1 75 Snittpriser Topp 5 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9E 3Q9E 4Q9E 25 - Snittpriser Topp 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9E 3Q9E 4Q9E 23
Leiepriser - Kontor Ytre syd Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu Laveste snittpriser i Oslo Sept. 29: Topp 1 45 kr. per m²/år ned 16 % siden pristoppen Q2 8 Sept. 29: Snitt 1 15 kr. per m²/år ned 8 % siden pristoppen Q3 28 Differansen mellom topp og snitt redusert fra 5 kroner til 2 kroner Snittprisene er 2 % over forrige bunn (inflasjonsjustert) Vi anslår utflating i prisene i fjerde kvartal 26 tilbud å velge mellom, hvorav 2 over 1 m² Vår telling per september viser 5,6 % arealledighet Utflating i leieprisene Sept. 29: Topp 1 65 kr. per m²/år ned 18 % siden pristoppen Q2 8 Sept. 29: Snitt 1 45 kr. per m²/år ned 6 % siden pristoppen Q3 28 Differansen mellom topp og snitt redusert fra 475 kroner til 2 kroner Vi anslår utflating i prisene i fjerde kvartal 72 tilbud å velge mellom, hvorav 11 over 1 m² Vår telling per september viser 4,8 % arealledighet Leiepriser i ik kr pr m 2 /år Ytre syd Leiepriser i ik kr pr m 2 /år Asker/Bærum 2 1 75 1 5 1 25 1 75 5 25-2 25 2 175 1 5 1 25 1 Snittpriser Topp 75 5 25-1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9E 3Q9E 4Q9E Snittpriser Topp 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9E 3Q9E 4Q9E 24
Andre markeder - Bergen, Trondheim, Stavanger - Handel, Hotell, Industri/Lager, Bolig
Leiemarkedet - Kontor Bergen Mindre nedgang i leiemarkedet enn ventet i Q2 Leiepriser (i kr. pr. m²/år) pr. halvår fra 25 3 transaksjoner over 5 mill. kroner hittil i år. De summerer seg til ca. 5 mill. kroner Yield på gode eiendommer vurderes til ca. 7 %* Snittleieprisene ventes å falle 5-1 % i år* Topp-prisene ligger per tredje kvartal ganske stabilt på 1 85 1 9 kr. per m²/år i flg. Kyte DN juni 29: 1 5 kr. per m²/år Arealledigheten vurderes per sept. til ca. 6 %* Færre fremleieforhold enn fryktet * Kyte Næringsmegling AS Moderne og sentrale kontorer i Bergen 1998 jun 29 1 8 1 6 1 4 1 2 1 8 6 4 2 Sysselsettingsnivå i og årlige endr. i sysselsettingen Tilførsel l av nytt kontorareal NOK / m2 Kilde: Dagens Næringsliv 1988 1991 1994 1997 2 23 25 27 28 Årlig endring og totalt antall sysselsatte (all næring) 21 28 Ferdigstilt kontorareal i Bergen 2 1H 29 9 8 7 6 5 4 3 2 1 (1 ) # Pers. Kilde: SSB 7 633 5 737 3 416 2 223 2 636 1 385 1 424 (514) 21 22 23 24 25 26 27 28 16 155 15 145 14 135 13 125 12 m2 8 7 6 5 4 3 2 1 Kilde: SSB 2 21 22 23 24 25 26 27 H1 27 H2 28 H1 28 H2 29 H1 26
Leiemarkedet - Kontor Trondheim Begrenset leieprisfall, tregt i transaksjonsmarkedet Leiepriser (i kr. pr. m²/år) pr. halvår fra 25 Prestisjelokaler oppnår ca. 2 kr per m ² * Nybygg randsone 1 2 1 5 kr. per m²/år* Øvrige kontorlokaler 1 1 5 kr per m 2 * DN juni 29: Leiepris på 1 65 kr. per m²/år for moderne og sentrale kontorer Det ventes en videre nedgang i leieprisene, men bedring fra andre halvår 21* Vår telling pr. sept. viser snaue 5 m² ledige kontorlokaler fordelt på ca. 1 tilbud *Kilde: Bonitas Eiendom Moderne og sentrale kontorer i Trondheim 1998 jun 29 NOK / m2 1 8 1 6 1 4 1 2 1 8 6 4 2 Kilde: Dagens Næringsliv Sysselsettingsnivå i og årlige endr. i sysselsettingen Tilførsel l av nytt kontorareal 1988 1991 1994 1997 2 23 25 27 28 Årlig endring og totalt antall sysselsatte (all næring) 21 28 Ferdigstilt kontorareal i Trondheim 2 1H 29 # Pers. 5 4 5 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 Kilde: SSB 4 675 11 3 78 15 1 2 636 1 866 1 948 2 122 95 9 75 894 85 8 21 22 23 24 25 26 27 28 m2 8 7 6 5 4 3 2 1 Kilde: SSB 2 21 22 23 24 25 26 27 H1 27 H2 28 H1 28 H2 29 H1 27
Leiemarkedet - Kontor Stavanger Kun mindre transaksjoner, ca. 5 % arealledighet Leiepriser (i kr. pr. m²/år.) pr. halvår fra 25 Yield-nivået for kontoreiendom vurderes å ligge i intervallet 7,5 til 8,5%* Enkelte mindre eiendommer har oppnådd svært gode salgspriser. Salg til brukere* Leieprisene har falt 1-15 % siden toppen i fjor De beste eiendommene i Stavanger oppnår leiepriser i på ca 2 kr. pr m 2 * DN juni 29: Moderne og sentrale lokaler i intervallet 1 35 1 65 kr. pr. m²/år Moderne og sentrale kontorer i Stavanger 1998 jun 29 NOK / m2 1 8 1 6 1 4 1 2 1 8 6 4 2 1988 1991 1994 1997 2 23 25 27 28 *Kilde: Vågen Eiendom Kilde: Dagens Næringsliv Sysselsettingsnivå i og årlige endr. i sysselsettingen Tilførsel l av nytt kontorareal Årlig endring og totalt antall sysselsatte (all næring) 21 28 Ferdigstilt kontorareal i Stavanger 2 1H 29 # Pers. 7 6 5 4 3 2 1 (1 ) (2 ) Kilde: SSB 6 35 9 8 4 762 7 3 49 6 5 1 516 4 383 619 3 2 1 (762) (1 48) 21 22 23 24 25 26 27 28 m2 4 35 3 25 2 15 1 5 Kilde: SSB 2 21 22 23 24 25 26 27 H1 27 H2 28 H1 28 H2 29 H1 28
Andre segmenter Handel Vekst i privat konsum og lav nybygging gir lyse utsikter Tilførselen av nybygg faller 19 % i år og 23 % i 21 6 større transaksjoner hittil i år på til sammen 1 31 millioner kroner Kvarud Analyse sin kjøpesenterindeks viser 1,5 % vekst i omsetningen for årets åtte første måneder (justert for arealendringer i sentrene) HSH ventet per juni 1,5 % vekst i handelsomsetningen i år SSBs detaljhandelsindeks viser at detaljhandelen totalt steg med 2, % i årets åtte første måneder, sammenlignet med samme periode i 28 Privat konsum ventet å stige med hhv. 5,4 % i 21 og 4,6 % i 211 Kjøpesenterstopp over 3 m² gir markert lavere tilførsel fremover Ca. 1 ledige lokaler i Oslo per sept. 29 - til sammen ca. 4 m² Nytt handelsareal 1, m 2 / år 2-21 Norge 8 7 6 5 4 3 2 1 Kilde: UNION / SSB 2 22 24 26 28 21E Norge Oslo/Akershus Vekst i handelsomsetning Detaljhandelsindekser l d til og med juli 29 Årlig vekst i handelsomsetning (%) 27 28 29E Dagligvarer 6,1 7,6 5, Klær 8,4,7 2, Sko 6,8 1,8, Møbler 8, (,6) (2,) Elektronikk 7,3 (3,1) (5,) Byggevarer 11,4 1,4 (7,) Sportsutstyr 12,2 7,1 6, Indeks Sesongjustert butikk- og handelsomsetning 23 juli 29 115 11 15 1 95 14 12 1 8 6 4 2 Oslo / Ake rshus Totalt - Handel 8,2 3,8 1,5 9 26M1 26M8 27M3 27M1 28M5 28M12 29M7 Kilde: HSH juni 9 Kilde: SSB Butikkhandel, bredt utvalg Detaljhandel 29
Andre segmenter Hotell Tilbudsvekst og etterspørselsfall gir lavere RevPar 3 transaksjoner hittil i år på til sammen ca. 366 millioner kroner SSBs tall viser per juli nedgang i RevPar (omsetning per rom) på 8 % for Norge og 11 % for Oslo hittil i år sammenlignet med samme periode i 8 Sommeren bedre enn fryktet, men vi venter utfordrende tider for hotellnæringen med bakgrunn i lavere etterspørsel både fra næringslivet og turister. Næringslivet kutter på reiser og deltagelse på konferanser I følge NHO Reiseliv hadde hotellene i toppåret 27 en driftsmargin på drøye 5 % (marginalt bedre for byhotell enn distriktshotell). Gjennomgående bedre driftsresultat for hotell uten restaurant Hovedtall Norge / Oslo Januar - Juli 27 28 29 Endr. ÅoÅ RevPar YTD (NOK) Norge 446 478 439 (8%) Oslo 633 68 62 (11%) Omsetning (NOK m) Norge 5 732 6 337 6 22 (5%) Oslo 1 93 1 227 1 15 (6%) Pris per rom(ytd) Norge 797 861 868 1 % Oslo 866 95 918 (3%) Kilde: SSB Antall rom pr. juli i hhv. Norge og Oslo Kapasitetsutnyttelse t t tt av antall rom Norge / Oslo År / Ant. Rom (pr. juli) Norge Endr. ÅoÅ Oslo Endr. ÅoÅ Utnyttelse tom. august 1995-29 1999 63 71 2 % 7 717 4 % 8 2 63 418 1 % 7 817 1 % 75 21 64 885 2% 8391 7% 7 22 65 2 % 8 578 2 % 65 23 64 7 (%) 8 719 2 % 6 24 65 83 1 % 8 854 2 % 55 25 65 83 1 % 8 559 (3%) 5 26 66 316 1% 8537 (%) 45 27 68 132 3 % 8 715 2 % 4 28 68 697 1 % 8 981 3 % 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 29 71 262 4 % 9 499 6 % Kilde: SSB Norge Oslo 3 Kilde: SSB %
Andre segmenter Industri og lager Tiltagende konkurranse om leietagerne Nominell leiepris i snitt pr. m² lager i Oslo/Akershus 9 større transaksjoner på til sammen 1,47 mrd. kr. hittil år inkludert logistikk-tomt og bygg for lager, terminal og kombinasjon Yield-nivået i flere av transaksjonene har vært i størrelsesorden 8 % Snittpris i Oslo / Akershus 73 kr. pr. m²/år i 28 i følge Eiendomsverdi Næring AS. Moderne logistikkbrukere fokuserer mer på pris per palle enn kvm. pris. Våre tellinger av annonserte lokaler viser per tredje kvartal at det er netto ca. 32 m² ledig i Oslo/Akershus. Oslo/Akershus per sept: 197 tilbud, hvorav 72 over 1 m² (37 %) 9 8 7 6 5 4 3 2 1 - Kilde: Eiendomsverdi Næring AS 65 65 66 77 73 24 25 26 27 28 Byggmasse og ledige lokaler l Ferdigstillelse l av industri- i og lagerareal l i Norge i m² Antall eksisterende industri- og lagerbygg - Per januar 29 Ant. Bygg Akershus 6 751 Oslo 5432 Norge 97 148 Ledig areal pr. sep 29 (basert på beregninger og tellinger på Finn.no) Ledig areal Oslo og Akershus 32 Bergen 52 2 Trondheim 13 Stavanger 35 Kilde: UNION / SSB / Finn.no Industri 7 6 5 4 3 2 1 2 22 24 26 28 21E Industri Lager Kilde: UNION / SSB 6 5 4 3 2 Lager 1 31
Andre segmenter Bolig Boligprisvekst og lave renter gjør det attraktivt å eie Boligpriser fra 25 til august 29 i 1 kr. pr. m² Boligprisene for Norge har steget 16 % gjennom årets åtte første måneder, og er nominelt,1 % under pristoppen i august 27 (6,6 % under KPI-justert). t) Prisene Pi for leiligheter io Oslo har iå år steget tmed d17% %, og ligger nå nominelt,3 % under pristoppen (6,8 % KPI-justert) Snitt leiepris for leilighet/hybel i Oslo var 9 915 kr. per mnd. per Q2 29. Leieprisene steg 2, % sammenlignet med Q1 29 og ligger nominelt 5,8 % under pristoppen i Q3 28 og 1,5 % under Q2 28. 21 % nedgang fra Q1 til Q2 i stk. annonserte leieligheter/hybler i Oslo De lave rentene gjør det nå billigere å eie enn å leie. Stk. ferdigstilte boliger synker med 23 % i år og ytterligere 14 % i 21. NOK 1, 38 33 28 23 18 9.5 1.6 5.6 9.6 1.7 5.7 9.7 1.8 5.8 9.8 1.9 5.9 Kilde: EFF/NEF Oslo Stavanger Bergen Trondheim Norge Tilførselen l av nye boliger er ventet t å falle markert Leiepriser i pr. mnd. for leilighet/hybel l i Oslo tom. Q2 9 Ant. enheter 3 25 2 15 1 5 Kilde: UNION / SSB 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 Alle boliger Leiligheter NOK / måned 11 1 5 1 9 5 9 8 5 8 7 5 7 6 5 Kilde: Makrosikt Q12 Q42 Q33 Q24 Q15 Q45 Q36 Q27 Q18 Q48 32
ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Norsk Næringsmegling Transaksjoner Øystein A. Landvik llandvik@union.no Øystein A. Landvik har mer enn 25 års erfaring fra eiendomsmarkedet, sist som adm.dir. i Norsk Nærings Megling g AS (NNM) som han har vært med å bygge opp siden 1985. Landvik er utdannet statsautorisert eiendomsmegler CCiM og har mottatt flere hedersbevisninger for sin innsats og engasjement i bransjen. Landvik har vært ansatt i UNION Norsk Næringsmegling siden i 21. Jonas Karlsen karlsen@union.no Jonas Karlsen er siviløkonom fra NHH der han uteksaminerte i 1998. Karlsen har erfaring som prosjektleder fra Norlandia Hotellene før han begynte som megler i UNION Norsk Næringsmegling AS i juni 21. Robert Knudsen knudsen@union.no Robert Knudsen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. Knudsen har erfaring fra finansiell analyse og rådgiving i Deloitte & Touche, DnBNor og Ica Norge, og har jobbet som aksjemegler i Handelsbanken investment Banking. Knudsen begynte som megler i UNION Norsk Næringsmegling AS i februar 27. Katharina E. Hernæs (permisjon) hernaes@union.no Katharina E. Hernæs er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI, og har i tillegg en Mastergrad fra Macquarie University i Sydney. Hernæs har jobbet med Management Consulting i Capgemini i mer enn tre år og begynte å jobbe i UNION Norsk Næringsmegling AS i mars 25. Sonja Horn horn@union.no Sonja Horn har 12 års erfaring fra bank, hvorav 8 år innen finansiering av næringseiendom. Sonja var bransjeansvarlig for næringseiendom i Fokus Bank i perioden 2-24 og var i denne perioden ansvarlig for etablering og oppbygging av Fokus Kreditt s næringseiendoms satsning. De siste 4 årene har hun jobbet som Banksjef for Storkunde segmentet i Fokus Bank, region Oslo/Østlandet. Hun har betydelig erfaring med prosjektfinansiering og risikovurdering. Horn er utdannet Siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. Sonja Horn har vært ansatt i UNION Gruppen AS fra mars 28. Utleie Trond Aslaksen aslaksen@union.no Daglig leder i UNION Norsk Næringsmegling. Trond Aslaksen har 7 års erfaring fra it-bransjen, hvor han bl.a. jobbet for Merkantildata. De siste 5 årene har Aslaksen jobbet med strategisk analyse og rådgivning for Seeyou AS. Aslaksen er utdannet siviløkonom fra Handels- høyskolen, BI og ble ansatt i september 27 som leder for utleieavdelingen i UNION Norsk Næringsmegling AS. Christian Brede Moe cbm@union.no Christian Brede Moe har 15 års erfaring fra eiendomsmarkedet. Han har tidligere arbeidet 7 år som eiendomsforvalter i Christiania Bygg & Eiendom AS, senere Hvidsten Eiendom AS. Fra 2-26 har han jobbet i M2 Boligutleie AS som megler, med hovedansvar for utleie og salg av næringseiendommer. Brede Moe var med å starte M2 Nærinsmegling AS hvor han var partner frem til 28. Gaute Dammen Tyssebotn tyssebotn@union.no Utdannet cand. jur. fra universitet i Bergen 24 med fordypning i eiendomsrett. Dammen Tyssebotn har 4 års erfaring fra stilling som megler og jurist i M2 Eiendomsmegling AS, og samlet over 6 års erfaring som eiendomsmegler. Dammen Tyssebotn har videre erfaring som advokatfullmektig innen fast eiendom fra advokatfellesskapet Tetzschner & Co, med fullmektigbevilgning siden 25 før han ble ansatt i UNION Norsk Næringsmegling AS i 28. Stine B. Sørgen sorgen@union.no Stine B. Sørgen er utdannet eiendomsmegler fra Handelshøyskolen BI i 1993. Hun har 15 års erfaring fra eiendomsmarkedet. De 1 siste årene har hun jobbet som eiendomsmegler og faglig leder/fagansvarlig i DnBNOR Eiendom. Hun begynte som megler i UNION Norsk Næringsmegling g g AS i mai 28 der hun jobber med utleie. Analyse og Verdivurdering Gunnar Selbyg selbyg@union.no Gunnar Selbyg ble ansatt i UNION Norsk Næringsmegling AS i mai 28 og er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI i 1999. Selbyg har arbeidet snaue ni år i Prognosesenteret AS hvor han hadde diverse roller herunder analyseansvarlig og KAM. Selbyg har erfaring med innsalg av løsninger for markedsovervåking og konsulentoppdrag, samt utarbeidelse av markedsrapporter og utførelse av konsulentoppdrag og foredrag. Selbyg er ansvarlig for analyseavdelingen som løpende analyserer eiendomsmarkedet og arbeider med informasjons- og analyserelaterte oppgaver overfor kunder og medarbeidere i UNION Gruppen Preben Klausen klausen@union.no Preben E. Klausen er utdannet Bachelor of Business Administration fra Central Queensland University Australia i 22. Han arbeidet deretter med salg av markedsføringsprodukter til næringseiendomsbransjen inntil han ble ansatt i UNION Norsk Næringsmegling AS i november 24. Klausen jobbet med utleie av næringseiendom inntil han i 27-29 fullført en MBA med major i Finans fra Queensland University of Technology i Australia. Preben Klausen jobber nå i analyseavdelingen med hovedansvar for verdivurdering av næringseiendommer og eiendomsporteføljer. Johan Hamre hamre@union.no Hamre har vært ansatt i Union siden desember 27. Johan arbeider deltid som analyseassistent med ansvar for å oppdatere databaser og presentasjoner, i tillegg til å bistå analyseteamet. Hamre er student ved handelshøyskolen BI. 33
ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Eiendomskapital Bjørn Henningsen henningsen@union.no Henningsen er partner i UNION Eiendomskapital og har lang erfaring fra arbeid med prosjektfinansiering og syndikering av eiendomsprosjekter. Han har tidligere erfaring som administrerende direktør i investeringsselskapet Investra ASA, og mer enn 13 års erfaring fra ledende posisjoner i flere finansielle institusjoner som Norgeskreditt og Sparebankkreditt. Henningsen er siviløkonom fra Heriot-Watt University i Skottland. Lars Even Moe moe@union.no Moe er partner i UNION Eiendomskapital med hovedansvar for Storebrand Eiendomsfond og utvikling av nye produkter. Han var før etableringen av UNION Eiendomskapital ansvarlig for etableringen av Norges første eiendomsfond for institusjonelle investorer hos Aberdeen Property Investors. Før dette har han bl.a. jobbet med investeringsanalyser i Linstow AS, og tilsyn av forsikringsselskaper og verdipapirforetak i Kredittilsynet. Moe er siviløkonom fra BI. Jarle Villumstad villumstad@union.no Villumstad er partner og daglig leder i UNION Eiendomskapital it AS, med lang erfaring fra det norske eiendomsmarkedet. Han var sentral i etableringen av Aberdeen Property Investors, og har der bl.a. hatt ansvaret for kapitalforvaltningen av Nordea Livs eiendomsportefølje (verdi ca. 2,2 mrd.). Fra tidligere har han erfaring fra forskjellige stillinger innen det norske eiendomsmarkedet, bl.a. som eiendomssjef i Norske Liv. Utdannet statsaut. eiendomsmegler fra BI og sivilmarkedsfører fra Norges Markedshøyskole Katrine Duns duns@union.no Katrine Duns har vært ansatt hos UNION Eiendomskapital AS siden april 26, og jobber med oppfølging av investorer og underleverandører. Hun har tidligere erfaring som eiendomsforvalter hos Basale Gruppen AS fra august 23. Katrine Duns er siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. William Wittusen wittusen@union.no Wittusen var sentral i etableringen av Storebrand Eiendomsfond og hans primære fokus er utvikling og forvaltning av investeringsmandater. Han har tidligere erfaring fra eiendomsselskapet Mapeley i London hvor han har jobbet med forretningsutvikling og strategi. Wittusen har transaksjonserfaring fra Mapeley s større investeringsprosjekter og hadde en sentral rolle i selskapets børsnotering på London Stock Exchange i juni 25. Wittusen har en Bachelor grad i finans og økonomi fra University of Denver i USA. Cato S. Hauge hauge@union.no Hauge jobber med forvaltning og utvikling av selskapets eiendommer. Han har mer enn ti års erfaring innen næringseiendom, med primært fokus på utvikling og forvaltning av kjøpesenter og handelseiendommer. I tillegg har Hauge erfaring som næringsmegler med fokus på eiendomstransaksjoner. Hauge kommer senest fra DTZ Realkapital. Hauge er utdannet sivilmarkedsfører ved Norges Markedshøyskole Frode Johansen johansen@union.no Ansatt i UNION Eiendomskapital AS i april 26, med primært fokus på kjøp og salg av eiendom. Johansen har nærmere 12 års bakgrunn fra Sparebankkreditt hvor han jobbet med langsiktig finansiering av næringseiendom. Johansen er utdannet siviløkonom ved Handelshøyskolen BI. Tor Pedersen pedersen@union.no Tor Pedersen har vært ansatt i UNION Eiendomskapital siden desember 27 og jobber med forvaltning av Storebrand Eiendomsfond. Han har tidligere erfaring fra AeW Europe / Curzon Global Partners i London, der han jobbet i tre år med asset management av deres eiendomsporteføljer i Europa. Han er utdannet MSc innenfor Real estate investments ved CASS Business School i London. Torgeir Røstberg rostberg@union.no Torgeir Røstberg har vært ansatt i UNION Eiendomskapital AS siden mai 26 og er ansvarlig for den økonomiske oppfølgingen av selskapets investeringer. Han har tidligere erfaring med revisjon fra Ernst & Young AS hvor han ble ansatt i august 21. Røstberg er siviløkonom fra Handelshøgskolen i Bodø. Glenn Tore Stray stray@union.nono Glenn Tore Stray har vært ansatt i Union Eiendomskapital siden mai 27 og jobber med forvaltning og utvikling av eiendom. Glenn Tore har tidligere 4 års erfaring som næringsmegler i MeglerCompagniet AS med fokus på utleie, salg og forvalting av næringseiendom. Stray er utdannet siviløkonom fra Handelshøgskolen BI. Håkon Sundbye sundbye@union.no Håkon Sundbye har vært ansatt i UNION Eiendomskapital it AS siden november 26 og arbeider med produktutvikling og forvaltning av fond. Håkon har tidligere erfaring fra OBOS der hovedfokus har vært investeringsanalyse, prosjektoppfølging og finansiering av utviklingsprosjekter. Sundbye er utdannet MSc innenfor Real estate investments fra CASS Business School i London. Are Duus Carlsen carlsen@union.no Are Duus Carlsen har vært ansatt i Union Eiendomskapital siden september 29, og jobber primært med eiendomsutvikling og -forvaltning. Are har 12 års erfaring som eiendomsbesitter itt og uvikler av næringseiendommer. Utdannet industriell økonom fra HiA og AASTMT. 34
ANSATTE I UNION GRUPPEN Marianne Meyer Morris morris@union.no Marianne M. Morris har mer enn 2 års erfaring fra regnskap og administrasjon. Morris kommer fra Opticom konsernet hvor hun hadde ansvar for regnskap, lønn og personal. Hun har også tidligere erfaring fra salg og implementering av administrativ software hos små og mellomstore bedrifter. Morris begynte i Union Gruppen i desember 26. Annbjørg Osnes osnes@union.no Annbjørg Osnes er salgs- og markedsføringsutdannet. Hun har 4 års erfaring fra eiendomssalg i Bergen og Oslo samt flere års erfaring fra salg, markedsføring og ledelse i tekstilbransjen (mote og interiør). De seneste årene har hun vært selvstendig næringsdrivende. Osnes har vært vikar hos Union Gruppen fra juni 27 før hun ble fast ansatt i juni 28 Nina Molstad molstad@union.no Nina Molstad begynte i Union Gruppen i januar 21 som sekretær. Hun har siden mars 26 vært leder for sekretariatet og har tidligere jobbet 5 år som butikkselger med innkjøpsansvar. Kristine Stockinger stockinger@union.no Kristine Stockinger jobbet som vikar i UNION Gruppen fra april til august 27 og ble etter et år i permisjon fast ansatt i august 28. Hun har jobbet som daglig leder og innkjøpsansvarlig i butikk og har flere års erfaring som sekretær og resepsjonist. Stockinger er utdannet medisinsk sekretær. 35