SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Alf Thode Skog/ Espen Glosli Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 15/1081 Saksnr.: Utvalg Møtedato Formannskapet 11.11.2015 KLAGE PÅ FORMANNSKAPETS VEDTAK I SAK NR. 71/15 DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR RAKKESTAD SENTRUM (STORGATA 25) HALVOR H. HARTVIG GUNDERSEN Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad formannskap opprettholder sitt vedtak fra sak nr. 71/15. Klage fra Advokatfirmaet Stadheim, Vollen, Parelius DA på vegne av Halvor H. Hartvig Gundersen tas ikke til følge. Rakkestad formannskap legger ned forbud mot tiltak på eiendommen «Storgata 25» gnr. 7 bnr. 12 inntil at rammesøknad for nytt byggeprosjekt er vedtatt. Vedtak om forbud mot tiltak, gjelder også for trær langs «Storgata» som i forslag til ny reguleringsplan for Rakkestad Sentrum første offentlige ettersyn ble foreslått vernet. Klagen sendes til Fylkesmannen i Østfold for endelig avgjørelse. Vedlegg 1. Klage fra Halvor H. Hartvig Gundersen ved advokatfirmaet Stadheim, Vollen, Parelius DA. 2. Formannskapssak nr. 71/15. Bakgrunn Rakkestad formannskap behandlet i møte 2.9.2015 sak nr. 71/15 en søknad om dispensasjon fra «reguleringsplan for Rakkestad Sentrum (14.9.1995)» for prosjektet «Storgata 25». Følgende vedtak ble fattet: Rakkestad kommune gir de nødvendige dispensasjoner (jf. søknad og saksframlegg) fra «reguleringsplan for Rakkestad Sentrum (14.9.1995)» jf. plan- og bygningslovens 12 1 («reguleringsplan»), 19 1 («Dispensasjon») og 19 2 («Dispensasjonsvedtaket») for oppføring av leilighetsbygg i «Storgata 25» (gnr. 7 bnr. 12 og 207). Utbygger må i den videre prosessen i saken utrede og/eller avklare følgende spørsmål:
Retningslinje T-1442/2012 legges til grunn for støyutredning og prosjektering i rammesøknaden. Prosjektet må ha universell utforming. Det etableres en nærlekeplass med minst tre lekeapparater og sitteplass som en konsekvens av tiltaket. Det avklares om bygget skal være en del av sentrumsbildet det vil si om veggliv forholder seg til gate eller om bygget skal forholde seg til eneboligbebyggelsen. Det har betydning for plassering, størrelse og arkitektur. Det utarbeides en arkitektonisk og planfaglig redegjørelse for byggets plassering, størrelse og form i forhold til omkringliggende bygninger og områder. Vedtaket er påklagd av advokatene Stadheim, Vollen, Parelius DA på vegen av nabo Halvor H. Hartvig Gundersen. Rakkestad kommune mottok klage 4.9.2015 som er innen klagefristens utløp. Dog ble frist for å inngi varslede supplerende opplysninger oversittet med en uke. Rakkestad kommune aksepterte på direkte forespørsel å forlenge sistnevnte frist idet det ikke ville forlenge eller vanskeliggjøre den første instans klagesaksbehandlingen. Hjemmel Forvaltningsloven, Plan og bygningsloven. Reguleringsplan versus dispensasjon Innledningsvis redegjør rådmannen kort for prinsippene bak reguleringsplan kontra dispensasjon: Når en utbygger søker «dispensasjon fra en reguleringsplan» for et tiltak, innebærer det at prosjektet ikke er i samsvar med en eller flere bestemmelser i den aktuelle reguleringsplan. Det kan derfor ikke realiseres hvis kommunen ikke gir dispensasjon fra det planverket som gjelder for området. Slike spørsmål er aldri kurante eller ikke prinsipielle, men derimot etter sin natur både kompliserte og komplekse. En rekke interesser og sider både private og samfunnsmessige skal veies mot hverandre og konkluderes på i form av et vedtak. Det sier seg selv at det er lettere i en planprosess og et planprosjekt der alle hensyn og andre momenter ligger på bordet enn i en dispensasjonssak som direkte gjelder for bare et enkelt tiltak. Å dispensere fra en reguleringsplan, er en unntaksregel. Hovedregelen er at prosjekter skal realiseres på grunnlag av en reguleringsplan. I det virkelige liv blir likevel en rekke mindre og større bygg- og anleggsinvesteringer i Rakkestad kommune og andre kommuner til gjennom dispensasjoner fra reguleringsplaner. Sjeldent er det på ingen måte. Formannskapet tar for eksempel i disse dager stilling til en dispensasjonssak for «Heggveien 7» som har likhetspunkter med
«Storgata 25». Når vilkårene er til stede, er det fullt ut akseptabelt å gi dispensasjon fra planverk i slike saker. Når rådmannen i dette tilfellet (jf. framlegget) går inn for å dispensere for «Storgata 25», er det fordi at reguleringsplanprosessen er grundig og bred og har pågått i snart i fem år. Den gjeldende reguleringsplanen for Rakkestad sentrum er gått ut på dato og tjener ikke lenger sitt formål som utbyggings- og utviklingsinstrument for sentrumsområdet. Ny plansituasjon avtegner på den annen side klart hva Rakkestad kommune ønsker med «Storgata 25». Hadde det ikke stått som status i dag, ville rådmannen ikke gått inn for å dispensere fra eksisterende reguleringsplan i denne saken. Det vises til framlegget nedenfor. Endelig har Rakkestad kommune jf. formannskapets sak nr. 71/15 stilt seks vilkår av konkret og samfunnsmessig karakter til avklaring før byggetillatelse på prosjektet gis for ytterligere å bygge opp om at forutsetningene i ny plan og plansituasjon blir oppfylt. Andre faktaopplysninger Klager Halvor H. Hartvig Gundersen ber om at det legges ned bygge- og delingsforbud på eiendommen for å hindre at «grunneier tar seg til rette på eiendommen» før byggetillatelse eller dispensasjonsvedtak er endelig og det «utføres uopprettelig skade på det historisk viktige og bevaringsverdige bomiljøet som Storgata 25 representerer». Fortidsminneforeningen avdeling Sarpsborg har også påklagd formannskapets vedtak (sak nr. 71/15). Klagen behandles som egen sak. Andre parter deriblant regionale myndigheter (Fylkesmannen i Østfold, Statens vegvesen og Østfold fylkeskommune) har ikke påklagd formannskapets vedtak. Østfold fylkeskommune fylkeskonservatoren ba om innsyn i saksdokumentene, men har ikke levert noen uttalelser til verken de utsendte orienteringer eller varsler eller det vedtak som planmyndigheten (formannskapet) gjorde i saken 2.9.2015. Sakskomplekset Både i den ordinære behandling og klagesaksbehandling av «dispensasjonssøknad for Storgata 25» står «dispensasjonsinstituttet» i plan- og bygningslovens 19 helt sentralt. Plan- og bygningslovens 19 2 Dispensasjonsvedtaket lyder: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.
Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker, herunder fastsette tidsfrist for andre myndigheters uttalelse i dispensasjonssaker og gi regler om beregning av frister, adgang til fristforlengelse og konsekvenser av fristoverskridelse. Rådmannen ser på utredningen av sak nr. 71/15 «Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Rakkestad Sentrum Storgata 25» som grundig, bred og balansert. I behandling av klagene fra Halvor H. Hartvig Gundersen og Fortidsminneforeningen legges det av den grunn størst vekt på å beskrive, vurdere og konkludere på de momenter og påstander som er satt fram som grunnlag for at formannskapets vedtak (sak nr. 71/15) er ugyldig og må gjøres om. Et gyldig dispensasjonsvedtak hviler på de grunnpilarer som går fram av plan- og bygningslovens 19 2 Dispensasjonsvedtaket. De er gjengitt ovenfor. For det første kan dispensasjon ikke gis «dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt» og dernest må «fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». Som rådmannen oppfatter det, bygger klagene på at disse vilkår plan- og bygningslovens 19 2 ikke er oppfylt. Advokatfirmaet Stadheim, Vollen, Parelius DA leverte etter hvert en omfattende klage ca. 13 sider som etter rådmannens vurderinger er usammenhengende, uryddig og dermed også vanskelig tilgjengelig. Rådmannen kategoriserer av den grunn klagen i «mellompunkter» og et «hovedpunkt» og beskriver, kommenterer og konkluderer i klagesaken på dette grunnlaget. Klagens «mellompunkter: En samlet vurdering av alle momenter som taler klart for at dispensasjonsvedtaket er ugyldig fordi betingelsene i plan- og bygningslovens 19-2 Dispensasjonsvedtaket ikke er oppfylt. Dispensasjonsvedtaket strider både mot reguleringsplanen og plan- og bygningslovens bokstav og forutsetninger. Det er uforsvarlig å iverksette rivning av kulturhistoriske verdier før ny plan er vedtatt. Dispensasjonsvedtaket setter til side en demokratisk prosess og forskotterer en negativ utvikling for kommunen. Dette er det motsatte av vern. «Storgata 25» med tilhørende bomiljø er av overmåte stor betydning for Rakkestads særpreg. Et av kommunens eldste og historisk sett meget betydningsfulle bygg kan ikke rives gjennom et dispensasjonsvedtak fra «reguleringsplan for Rakkestad Sentrum» Rådmannens saksframlegg er ensidig og så mangelfullt at det i seg selv må anses å være en saksbehandlingsfeil.
Østfold fylkeskommune fylkeskonservatoren har gitt bekymringsmelding. Rådmannen har ikke kommentert det. Rådmannens vurdering av sak og klage Advokatfirmaet Stadheim, Vollen, Parelius DA sitt hovedpunkt er at dispensasjonssøknaden er for omfattende til at dispensasjonsinstituttet plan- og bygningslovens 12 1 Reguleringsplan og 19 2 Dispensasjonsvedtaket kan anvendes. Den vil påvirke «miljø» og «samfunn» i så stor utstrekning at det ikke er anledning til å gi dispensasjon uten at hensynene bak bestemmelsen (pbl. 19 2 andre ledd første setning) blir vesentlig tilsidesatt og det er heller ikke en klar overvekt av fordeler versus ulemper (pbl. 19 2 andre ledd andre setning) ved å dispensere fra «reguleringsplan for Rakkestad Sentrum» for tiltaket. Rådmannen gjør nedenfor sine vurderinger og konklusjoner på aktuelle spørsmål på basis av klagen. Arkitekt Svein Jacobsens «fagrapport om vern og estetikk» er meget godt kjent for beslutningstakeren (formannskapet) som har bestilt, behandlet og benyttet den i «sentrumsplanprosjektet». Nå er rapporten også et tema i «dispensasjonssaken for Storgata 25». Den kunne fått en enda mer sentral plass i framlegget til formannskapets sak nr. 71/15 men ble relativt sett viet mindre oppmerksomhet fordi dette materialet etter en femårig planprosess var fullt ut innarbeidet og forankret i sakssfæren for beslutningstakeren (formannskapet). Etter første høringsrunde på ny reguleringsplan for Rakkestad Sentrum, ble fagrapporten etter den mottakelse og legitimitet den fikk i Rakkestadsamfunnet og en ny vurdering av den som instrument i en regulerings- og plansammenheng tatt ut som vernebestemmelse for bygninger og gitt status som en slags veileder for sentrumsplanen. I nytt planregime, er vern og estetikk et element til vurdering for de enkelte utbyggingstiltak uten at det er fastsatt vernebestemmelser for konkrete bygninger eller områder i Rakkestad Sentrum. Det er helhetlige, samfunnsmessige avveininger som avgjør hvilket resultat det gir i ulike spørsmål. Rakkestad kommune har arbeidet med reguleringsplanen for Rakkestad Sentrum kontinuerlig i snart fem år. I møte 28. august 2013 sak nr. 37/13 bestemte formannskapet «å legge et forslag til ny reguleringsplan for sentrumsområdet ut til offentlig ettersyn». De regionale myndigheter ga en serie anbefalinger, faglige råd og innsigelser til utkastet og flere enkeltpersoner og andre lokale aktører møtte det også med flere synspunkter. Reaksjonene gikk i flere ulike retninger. Planprosessene fortsatte etter høringsrunden. Materialet som ble resultatet av den er grundig vurdert, bearbeidet og konkludert på av administrasjonen og formannskapet (planmyndigheten) i tidsrommet 1.1.2014 31.8.2015. At nytt planutkast ennå ikke er ferdigstilt, skyldes at det tar tid å bygge opp et helhetlig produkt og avveie de ulike synspunkter som kommunen selv, regionale myndigheter og ulike lokale aktører kan stille seg bak. Som nevnt er disse momentene langt fra entydige. Rådmannen vurderer at andre høringsrunde kan finne sted i første halvår 2016. Når det gjelder dispensasjonssøknaden for «Storgata 25», er «nabovarsling» utført og både naboer og andre parter regionale myndigheter og lokale aktører har fått mulighet til å uttale seg til tiltaket etter plan- og bygningslovens bestemmelser. I det totale perspektiv, mener rådmannen at den beskrevne femårige planprosess og nabovarsling av prosjektet «Storgata 25» ivaretar hensynene til «miljø» og «samfunn» på en
tilfredsstillende og forsvarlig måte. Den nye reguleringsplanens kvalitet og form er nå slik at det er lite relevant snevert å se på om hensyn i bestemmelser i gjeldende plan som det dispenseres fra er vesentlig tilsidesatt. Det mere aktuelle er om saken er tilstrekkelig opplyst i relasjonen plan versus dispensasjon. Rakkestad kommune fastsetter ny reguleringsplan for Rakkestad sentrum fordi den allmenne oppfatningen i lokalsamfunnet er jf. plansmia i 2011 og senere planprosesser at den eksisterende plan har gått ut på dato. Av den grunn vurderer rådmannen at det er premisser i «ny plan» som bør bestemme utfallet av den aktuelle dispensasjonssaken. Rakkestad kommune svarer i den nye planen på sentrale samfunnsmessige utfordringer og utviklingstrekk herunder areal-, transport- og sentrumsutviklingsspørsmål. Boliger og boligutvikling er en nøkkelfaktor i denne sammenheng. Staten både under forrige og denne regjering forventer at både regional og kommunal planlegging vektlegger dette. Om nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging heter det (12. juni 2015): Fylkeskommunene og kommunene legger vekt på reduksjon av klimagassutslippene, energiomlegging og energieffektivisering gjennom planlegging og lokalisering av næringsvirksomhet, boliger, infrastruktur og tjenester. Kommunene sikrer høy arealutnyttelse rundt kollektivknutepunkt, tilrettelegger for økt bruk av sykkel og gange i dagliglivet, og sikrer sammenhengende gang- og sykkelveier av høy kvalitet. Potensialet for fortetting og transformasjon utnyttes før nye utbyggingsområder tas i bruk. (Uthevet her). I både reguleringsplanprosjektet og den gitte dispensasjon (formannskapets sak nr. 71/15) responderer Rakkestad kommune på de nasjonale forventninger. Rådmannen peker også på at disse momenter jf. plan- og bygningslovens 19 2 fjerde ledd Dispensasjonsvedtaket skal ha høy prioritet. Statlige og regionale rammer og mål må tillegges særlig vekt ved vurderinger i et dispensasjonsspørsmål og en sak. Vernespørsmålet er relevant for dispensasjonsspørsmålet og saken. Arkitekt Svein Jacobsens «fagrapport om vern og estetikk» er et element i konsekvensutredningene for ny reguleringsplan for Rakkestad Sentrum. I det første utkast til plan, bestemte formannskapet (planmyndigheten) på grunnlag av fagrapporten vern av bygning og bygningsmiljø i det aktuelle området (Storgata 25). Regionale myndigheter leverte en serie anbefalinger, faglige råd og innsigelser til planen og også fra enkeltpersoner og andre lokale aktører var det flere synspunkter på produktet. De gikk som nevnt i mange forskjellige retninger. I opp mot to år har kommunen arbeidet med det innleverte materialet og annet planmateriell og satt det sammen til en framtidsrettet og helhetlig plan for Rakkestad Sentrum. Bolig og boligutvikling og miljø og samfunn har stått sentralt. Et resultat av denne prosessen, er at en samlet planmyndighet (formannskapet) ikke lenger ønsker vern av bygning og bygningsmiljø i «Storgata 25». Når planen neste gang legges ut til offentlig ettersyn er den endret på dette punkt. Det blir dermed også mest sannsynlig innholdet i den endelige plan.
Boliger er sentralt for sentrumsutvikling, og har i planprosjektet blitt analysert i flere tidshorisonter. På kort og på lengere sikt. Det er flere løsninger på det behov som er til stede. I Rakkestad Sentrum er fortetting av eksisterende bomiljøer det kortsiktige tiltak, mens transformasjon og detaljregulering av andre områder for eksempel «Isen» er et mer langsiktig prosjekt. For å oppnå ønskede resultater nødvendig boligandel i Rakkestad Sentrum må hensyn veies opp mot hverandre og det som er samfunnsmessig høyest prioritert kommer øverst. For øvrig registrerer rådmannen at Østfold fylkeskommune fylkeskonservatoren etter først å sende inn bekymringsmelding og deretter bedt om innsyn i saksdokumentene ikke har uttalt seg til eller klaget på dispensasjonssaken. Det kan bare tolkes slik at verneinteressene er av privat eller maksimalt lokal karakter. I framlegget til formannskapets sak nr. 71/15 er planspørsmålet grundig utredet. Som rådmannen vurderer det, er det lite sannsynlig at et plankrav på eiendommen gir et annet utfall enn dispensasjonssaken. Formannskapets vedtak er i samsvar nasjonale forventninger på området herunder raskere og enklere saksbehandling og det er innenfor rammen av plan- og bygningslovens 12 1 Reguleringsplan og 19 2 Dispensasjonsvedtaket. Det går heller ikke på akkord med de demokratiske og forvaltningsmessige prinsippene som landet er bygget på. På det stadium ny reguleringsplan for Rakkestad Sentrum er i dag og som dispensasjonssøknaden harmoniserer med den, er det urimelig med et reguleringsplankrav på «Storgata 25». Prosjektet trekkes muligens et to år ut i tid. Unødvendige kostnader genereres. Det er samfunnsmessig ineffektivt. Klagers hovedkonklusjon/oppsummering/klage/krav Dispensasjonsvedtaket er ulovlig Ifølge gjeldende reguleringsplan kan «Storgata 25» bebygges med maksimalt to etasjer. Hensynet til villabebyggelsen og de historiske verdier er ikke ivaretatt. Rådmannen har i saksfremlegget selv formulert betydningen av «Storgata 25» sin plassering: Det er et faktum at «Rakkestad sentrums opprinnelse er, som flere ser det, faktisk og historisk i og ved «Storgata 25». Rådmannens kommentarer Referansen til rådmannen i «rådmannens saksframlegg» er tatt helt ut av sin sammenheng. Rådmannen står ikke inne for en slik konklusjon. Det er de lokale verneinteressenes synspunkter som er gjengitt som ledd i å utrede saken mest mulig fullstendig. Plan- og bygningslovens 19 2 andre ledd Dispensasjonsvedtaket : Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.
I klagen heter det at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt dersom vedtaket blir stående. Rådmannen besvarer klagers påstander med å gjenta sine vurderinger fra punktet om «sak og klage»: Rakkestad kommune har arbeidet med reguleringsplanen for Rakkestad Sentrum kontinuerlig i snart fem år. I møte 28. august 2013 sak nr. 37/13 bestemte formannskapet «å legge et forslag til ny reguleringsplan for sentrumsområdet ut til offentlig ettersyn». De regionale myndigheter ga en serie anbefalinger, faglige råd og innsigelser til utkastet og flere enkeltpersoner og andre lokale aktører møtte det også med flere synspunkter. Reaksjonene gikk i flere ulike retninger. Planprosessene fortsatte etter høringsrunden. Materialet som ble resultatet av den er grundig vurdert, bearbeidet og konkludert på av administrasjonen og formannskapet (planmyndigheten) i tidsrommet 1.1.2014 31.8.2015. At nytt planutkast ennå ikke er ferdigstilt, skyldes at det tar tid å bygge opp et helhetlig produkt og avveie de ulike synspunkter som kommunen selv, regionale myndigheter og ulike lokale aktører kan stille seg bak. Som nevnt er disse momentene langt fra entydige. Rådmannen vurderer at andre høringsrunde kan finne sted i første halvår 2016. Når det gjelder dispensasjonssøknaden for «Storgata 25», er «nabovarsling» utført og både naboer og andre parter regionale myndigheter og lokale aktører har fått mulighet til å uttale seg til tiltaket etter plan- og bygningslovens bestemmelser. I det totale perspektiv, mener rådmannen at den beskrevne femårige planprosess og nabovarsling av prosjektet «Storgata 25» ivaretar hensynene til «miljø» og «samfunn» på en tilfredsstillende og forsvarlig måte. Den nye reguleringsplanens kvalitet og form er nå slik at det er lite relevant snevert å se på om hensyn i bestemmelser i gjeldende plan som det dispenseres fra er vesentlig tilsidesatt. Det mere aktuelle er om saken er tilstrekkelig opplyst i relasjonen plan versus dispensasjon. Rakkestad kommune fastsetter ny reguleringsplan for Rakkestad sentrum fordi den allmenne oppfatningen i lokalsamfunnet er jf. plansmia i 2011 og senere planprosesser at den eksisterende plan har gått ut på dato. Av den grunn vurderer rådmannen at det er premisser i «ny plan» som bør bestemme utfallet av den aktuelle dispensasjonssaken. Subsidiært anfører klager Dersom et utfall er at hensynet bak bestemmelsen det ble dispensert fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, gjelder ytterligere et krav etter loven: I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Advokatfirmaet Stadheim, Vollen og Parelius DA mener at det ikke gir noen mening å si at det er en fordel å rive nå fremfor å vente på en demokratisk behandling av reguleringsplanen som er under utarbeidelse. Store deler av planarbeidet 70 80 prosent er fullført. Rivning er en stor ulempe fordi «Villa Sundby» dermed i bokstavelig forstand vil være historie og sentrumsbildet vil være endret for alltid.
Det er mye mindre ulempe å vente med eventuelt å rive bygget til etter at planforslaget er demokratisk behandlet. Gjennom denne behandlingen vil alle verneinteressene få sin sjanse til å bli demokratisk behandlet. Det er ingen ulempe for søkeren å måtte vente en stund på en avgjørelse. Han har eid gården i mange år og kjent til reguleringsplanens begrensninger. Han hadde mao ingen berettigede forventninger til å kunne bygge boligblokk på tomten. For kommunen har saken, «ingen kjente økonomiske konsekvenser.» (jf. Rådmannens saksfremlegg). Konklusjon: Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannens kommentarer Rakkestad kommune har ikke konkludert med hva slags bebyggelse som skal oppføres på området jf. vilkår i dispensasjonsvedtak: «Det avklares om bygget skal være en del av sentrumsbildet det vil si veggliv og fasade forholder seg til gate eller om bygget skal forholde seg til eneboligbebyggelsen. Det har betydning for plassering, størrelse og arkitektur.» Videre: «Det utarbeides en arkitektonisk og planfaglig redegjørelse for byggets plassering størrelse og form i forhold til omkringliggende bygninger og områder. Spørsmålet om en klar overvekt av fordeler versus ulemper, inneholder alltid subjektive elementer avhengig av ståsted. Fra rådmannens side understrekes enda en gang at dispensasjonsvedtaket i alle hovedsak er i samsvar med den pågående reguleringsplanprosessen/reguleringsplanarbeidet og at den i tillegg blir sett på som overensstemmende med nasjonale forventninger og føringer for det aktuelle området jf. avsnittet «Rådmannens vurdering av sak og klage» ovenfor. For øvrig er det for rådmannen uklart hvor omfattende verneinteressene rundt «Storgata 25» egentlig er. I den sammenheng vises til at: Fylkeskonservatoren sendte først inn bekymringsmelding og ba deretter om innsyn i saksdokumentene men har ikke uttalt seg til eller klaget på dispensasjonssaken. Det kan bare tolkes slik at verneinteressene er av privat eller maksimalt lokal karakter. Østfold fylkeskommune hadde også saken på sitt bord før formannskapet behandlet den. Rakkestad kommune har ikke mottatt klage på vedtak i saken fra fylkeskommunen. Krav om omgjøring av vedtak jf. forvaltningslovens 35 Rådmannen skriver at «selv om det blir innvilget dispensasjon i denne saken, vil Rakkestad kommune selvsagt i det videre reguleringsplanprosjektet fokusere på å bevare og videreføre det historiske bygningsmiljø i sentrumsområdene på en god måte» Basert på rådmannens eget saksfremlegg er det ikke grunn til å feste lit til en slik formulering. Klager krever derfor at formannskapet omgjør sitt eget dispensasjonsvedtak i denne saken. I motsatt fall kreves klagen behandlet av klageinstans. Jf. fvl 35.
Rådmannens kommentarer Rådmannens saksframlegg til ulike kommunale organer er offentlig og offisielle dokumenter som i dette tilfelle er grunnlag for myndighetsutøvelse av formannskapet (planmyndigheten) overfor parter i saken og lokalsamfunnet som en helhet. Å ikke feste lit til basert på rådmannens eget saksframlegg en slik formulering, er ikke noe annet et utidig og usaklig sleivspark. Det avvises uten videre som ugrunnet. Klagene har som rådmannen ser det ikke brakt fram nye momenter saken. Det er derfor ikke grunnlag for at vedtaket i formannskapets sak nr. 71/15 skal gjøres om eller oppheves. Hvis formannskapet er enig i det og opprettholder det nevnte vedtak (sak nr. 71/15), videresendes klagen til Fylkesmannen i Østfold for endelig avgjørelse. Krav om midlertidig avgjørelse plan- og bygningslovens 13-1 Tiltakshaver har allerede startet å kutte store trær på eiendommen. Det er første trinn i det som kan bli en vandalisering av et betydningsfullt miljø. Vegetasjonen er gammel og består av store friske trær. Den er en del av områdets særpreg. Se vedlagte bilder. Det kreves at kommunen/klageinstansen straks krever stans i denne trefellingen og at stansen skal gjelde til det foreligger rammetillatelse til å bebygge tomten subsidiært til dispensasjonsvedtaket er endelig. Krav om rive og deleforbud jf. plan- og bygningslovens 13-1 For å unngå at utbygger tar seg til rette på eiendommen før en byggetillatelse eller dispensasjonsvedtaket er endelig, kreves det at det fastsettes vedtak om bygge- og delingsforbud av tomten gnr. 7 bnr. 12 i Rakkestad kommune. Begrunnelsen er at det er nødvendig og det haster for å unngå at det utføres uopprettelig skade på det historisk viktige og bevaringsverdige bomiljøet som «Storgata 25» representerer. Krav om rive- og deleforbud samt forbud mot andre inngrep på eiendommen gnr. 7 bnr. 12 forlanges vedtatt av kommunalt organ eller klageinstansen. Rådmannens kommentarer Det er ikke fattet endelige vedtak som gir grunnlag for å rive eller oppføre noe som helst i «Storgata 25» (gnr. 7 bnr. 12). Klager hevder søker vil utføre ulovlige tiltak hvis ikke vedtak om midlertidig forbud mot tiltak fattes omgående. Hvis søker ønsker å gjøre ulovlige tiltak på eiendommen som klager påstår er det ikke uten videre til stor hjelp å gjøre et vedtak om «midlertidig forbud mot tiltak» etter plan- og bygningslovens 13-1. Rådmannen mener likevel at det er korrekt av kommunen å legge ned et slikt forbud mot tiltak jf. plan- og bygningslovens 13-1 spesielt i forhold til de trærne som ble foreslått vernet i første offentlige ettersyn av «forslag til ny reguleringsplan for Rakkestad Sentrum» inntil at rammesøknad på byggeprosjektet er gitt. Derimot er det tvilsomt om det er hjemmel for å verne annen vegetasjon enn den som var foreslått vernet.
Rådmannens konklusjon Rådmannen er enig med klager i at det er korrekt å legge ned midlertidig forbud mot tiltak etter plan- og bygningslovens 13 1 Midlertidig forbud mot tiltak. Rådmannen vurderer derimot ikke at klagen inneholder momenter som ikke var en del av formannskapets sak nr. 71/15. Klagen tas ikke til følge.