Stavanger kommune Kommuneplanavdeling v/ Tor Brynjar Welander vår ref.: 6170-01.18 deres ref.: - kopi: - dato: 30.09.2016 Innspill til Kommundelplan for Stavanger sentrum 1.0 Knud Holms gate 8 (felt B10a Kannik) Herværende innspill er utarbeidet for Base Property AS av Alliance arkitekter AS. Hensikten med innspillet er å åpne for utvikling av et høyhus på opptil 26 etasjer på tomten Knud Holms gate 8. Sentrumsplanen åpner for et høyhus i Knud Holms gate 8 som er begrenset til høydene av høyhus i St. Olavs kvartalet. Vi belyser konsekvensene for et høyhus i 26 etasjer og hvilke konsekvenser det vil få for nærmiljøet og byen. Tidligere innspill har henvist til en framtidig arkitektkonkurranse. Arkitektkonkurransen har blitt gjennomført i regi av NAL, og vinnerforslaget Breiavatnet Lanterna utarbeidet av det danske arkitektkontoret Schmidt Hammer Lassen danner grunnlaget for et revidert innspill. Base Property er en lokal aktør innenfor eiendomsutvikling og har utviklet ca 100 000 kvm næring, bolig, handel og hotell i regionen. Vi har i de senere årene fokusert på Stavanger sentrum med 6 nye prosjekter under utvikling. I den forbindelse har vi vært bidragsytere sammen med Smedvig, CID og Econ til en grundig faktabasert analyseplattform for riktig og god utvikling av Stavanger sentrum. Verktøyet er offentlig tilgjengelig for alle eiendomsutviklere i byen og blir benyttet i det videre arbeidet med Sentrumsplanen. Funnene i analysen vil bli henvist til i dette innspillet. Base Property vil være ansvarlig for utviklingen av Knud Holms gate 8 og den kommende reguleringsprosessen. Vi vil innledningsvis berømme Stavanger kommune og de ansvarlige for sentrumsplanen for et meget grundig og godt arbeid med forslaget til kommunedelplan for Stavanger sentrum. Dere åpner opp for økt utnyttelse av sentrum med mange spennende grep og legger til rette for store fremtidige utbyggingsarealer, som vil være viktig for å styrke sentrums betydning i regionen. Byøkonomisk perspektiv Stavanger opplever krevende tider. Vår by og vårt næringsliv er i starten på en krevende omstilling som få, om noen, vet hvordan vil bli. Behovet for omstilling av et forholdvis ensidig næringsliv er enormt i vår by. Oljeproduksjonen faller og det vil være et behov for å erstatte de arbeidsplassene som kommer til å forsvinne i oljeindustrien i nær framtid og på lengre sikt. Selv om vi skal leve med oljeindustrien i mange år, er behovet for nye fremtidsrettede arbeidsplasser avgjørende for byen. Det som for noen sees på som low-tech oljeutvinning, er i realiteten en av verdens mest teknologisk krevende industrier. Vår region har et enormt komparativt fortrinn innen høyteknologisk næringsaktivitet. Det meste av byens menneskelige- og økonomiske ressurser innen teknologi er knyttet til olje- og gassindustrien. Vi trenger virksomheter med høy kompetanse som kan ta en rolle i å lede vår by og vårt næringsliv over fra oljebyen til teknologibyen. Alliance arkitekter AS, Kristian Augusts gate 13, 0164 Oslo, tlf 22 36 40 44, www.allark.no Org. nr. 988 437 433 MVA - 1 -
Høykompetansearbeidsplasser er spesielt vanskelig å legge til rette for i et levende og etablert bysentrum som i Stavanger. Arbeidsplassene skal besettes av mennesker som i stor grad er urbane og moderne i sine syn på arbeidsplass og næringsliv. Dette er mennesker som krever sentrumskvaliteter på arbeidsplassen og god tilgang til høyfrekvent kollektivtilbud. I mange tilfeller er det arbeidstaker som «velger» arbeidsgiver basert på kvaliteter hos arbeidsgiveren og arbeidsplassen, og ikke arbeidsgiver som velger arbeidstaker ut i fra kvaliteter og kvalifikasjoner. En utfordring i dagens sentrum er mangel på tilstrekkelig store sammenhengende kontorarealer til å kunne tilby lokaler til større bedrifter, i konkurranse med både andre områder i regionen og andre byer i Norge og Europa. Stavanger sentrum taper markedsandeler i kampen om kontorarbeidsplassene. Grafen under er hentet fra Econs analyse om arealer i Stavanger sentrum. I et sentrum som er preget av verneverdige trehus i en mindre skala, skal det velges strategiske plasser i sentrum hvor det kan fortettes for å kunne øke investeringer i Stavanger sentrum. En strategisk riktig utvikling av høyhus kan bidra til å øke antall arbeidsplasser i sentrum like ved et regionalt kollektivpunkt, uten at det går på bekostning av sentrums egenart og identitet. Et høyhus i dette området kan bidra til å ivareta Stavangers historie i kombinasjon med fremtidens nye næringer og arbeidsplasser. Sentrumsplanen identifiserer 1 million nye kvadratmeter med utbyggingspotensiale i Stavanger sentrum. Utenom Stavanger Øst (felt D) som i denne sammenhengen er udefinert, er det identifisert ca 750 000 kvm utbyggingspotensiale. Vi har foretatt en egen analyse av delfeltene for å kartlegge hvilke arealer som kan stemme overens med målsetningene i vårt innspill, og samtidig være realiserbare innenfor de neste 5 årene. - 2 -
Følgende kriterier er lagt til grunn for vurderingen av hvert enkelt delfelt: 1. Definert bruksformål = Næringsareal 2. Antatt tidsperspektiv for ferdigstillelse < 5 år 3. BRA > 4 000 (200 ansatte ved 20 kvm pr ansatt) 4. Avstand til Stavanger Stasjon < 500 meter (gangavstand) Tabellen viser en vurdering av delfeltene målt opp mot kriteriene: Tabellen viser at det er få delfelt som legger til rette for større næringsbygg i sentrum. Skal vi klare å styrke sentrumsaktiviteten ved hjelp av store arbeidsgivere, eller bedrifter som vokser seg stor, basert på miljøriktig kollektivtransport, så er det veldig få delfelt som faktisk er realistiske å utbygge i løpet av de neste 5-8 årene. Dette viser viktigheten av å maksimere utnyttelsen av felt B10 nå. - 3 -
Kartet viser området innenfor 500m fra Stavanger Stasjon: Markedsperspektiv Base Property har i en årrekke vært proaktive i markedsarbeidet ovenfor bedrifter i konkurransen om leietakere til nye utviklingsprosjekter. Vi har løpende dialog med potensielle leietakere i hele regionen, og opplever at arbeidsplassintensive bedrifter prioriterer Stavanger sentrum øverst i sine ønsker om ny lokalisering. Utfordringen er manglende sammenhengende kontorareal, og etableringene har dermed skjedd andre steder. Vi har i dag konkret interesse fra flere større bedrifter som ønsker seg inn til sentrum, men de er avhengige av etablering av nye store kontorbygg innenfor en realistisk tidsperiode. Målsetting med prosjektet i Knud Holms gate 8 Det har blitt gjort et grundig analysearbeid for å utvikle et prosjekt i Knud Holms gate 8. Følgende punkter er grunnleggende og vil være førende i videre prosess: - 1000 NYE ARBEIDSPLASSER I SENTRUM Det skal skapes arbeidsplasser for fremtidens moderne arbeidstakere og arbeidsgivere som styrker aktiviteten i Stavanger sentrum, og som er i tråd med føringene i Sentrumsplanen. - INGEN NYE PARKERINGSPLASSER Nærhet til togstasjon og kollektivknutepunkt vil medføre mindre bilkjøring i regionen og bidra til målene om null økning i CO2 utslipp. Målsettingen er at 80% av brukerne benytter kollektivtransport, sykkel eller spaserer. - STYRKE TREHUSBEBYGGELSEN Økt aktivitet utløser også en synergieffekt for omkringliggende trehusbebyggelse, og gir midler til vedlikehold av trehusbyen. Det legges ikke skygge på trehusbebyggelse med foreslått høyhus. - 4 -
- SIGNALBYGG SKAL MARKERE SENTRUM AV STAVANGER Et høyhus blir et orienteringsmerke for sentrum og stasjonsområdet. Dessuten gir et begrenset fotavtrykk plass til en ny flott bypark og levende bygater. Det skal legges vekt på høyverdig arkitektur for å skape et høyhus byen kan være stolt av. Toppetasjen skal åpnes som utsiktsplattform i kombinasjon med et restaurant. Utsiktpunktet skal kunne brukes uavhengig av restauranten, og skal være tilgjengelig for alle. - MILJØ Det legges høye ambisjoner for energieffektivitet til grunn. Bygget skal miljø sertifiseres, og det tilstrebes BREEAM excellent. Hensikten med dette innspillet er å legge til rette for ca. 1 000 nye arbeidsplasser midt i Stavanger sentrum. Innspill til Kommunedelplanens bestemmelser - GENERELLE BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER 1.3.1 Bestemmelser om høyhus Det kan reguleres nye høyhusbygg med mer enn 8 etasjer i følgende bestemmelsesområder E5, A2, A7 og B10 og B3. Endelig byggehøyde fastsettes i reguleringsplan, der byggehøyde ikke er fastsatt særskilt annet sted i bestemmelsene. INNSPILL: I tråd med intensjonene i vårt innspill. 1.12.1 Bestemmelser for parkering Området tilhører sone 1A som åpner for 0,1 bilparkeringsplass for 100m 2 næring. INNSPILL: Tomten i Knud Holms gate 8 ligger veldig sentralt både i forhold til et regionalt kollektivtilbud og i forhold til en høy tetthet av mennesker som bor, handler og jobber i og i nærheten av Stavanger sentrum. I tråd med overordnete føringer om nullvekst i transport vil prosjektet i Knud Holms gate være et forbildeprosjekt uten parkeringsanlegg for bil. Det skal legges til rette for gode sykkelparkeringsplasser som vil vurderes videre i prosjekteringen. Det vurderes muligheten for å etablere et offentlig sykkelparkeringsanlegg med 500 sykkelparkeringsplasser i detaljregulering. - BEBYGGELSE OG ANLEGG 2.2-2-5 Bestemmelser og retningslinjer for områder med bebyggelse og anlegg punkt 1. Bestemmelser for områder med bebyggelse og anlegg Krav til funksjonsblanding Ny bebyggelse i områder med sentrums- eller kombinert formål skal ha minimum 20% bolig og minimum 20% næring/tjenesteyting. INNSPILL: Det er en høy konsentrasjon av boliger i St. Olavskvartalet som også ligger innenfor felt B10. Derfor foreslår vi at kravet til funksjonsblanding er oppfylt for nærmiljøet, og høyhuset i Knud Holms gate 8 skal kunne oppføres med 100% næring. St. Olav består allerede av en rekke av høyhus, som er forbeholdt bolig med næring i første etasjene. En tilføying av næring vil danne en høyere balanse av ulike funksjoner, som støtter hovedintensjonen av bestemmelsen. - 5 -
Punkt 2 Bestemmelser for planens bestemmelsesområder B10 Kannik Regulering av B10a skal med ny og eksisterende bebyggelse legge til rette for å styrke gatemiljøet i St. Olavs gate og Løkkeveien, samt etablere viktige gang- og sykkelforbindelser gjennom området. Bebyggelse på Knud Holms gate 8 (56/860) og St. Olavs gate 2 (56/1683) kan rives og erstattes med nybygg inntil eksisterende høyder på høyhusene i St. Olav. INNSPILL: Uthevet setning erstattes med: «Bebyggelse på St. Olavs gate 2 (56/1683) kan rives og erstattes med nybygg inntil eksisterende høyder på høyhusene i St. Olav. Bebyggelse på Knud Holms gate 8 (56/860) kan rives og erstattes med nybygg inntil 26 etasjer. Høyhuset tillates oppført med 100% næring. 1. etasje skal inneholde publikumsrettede funksjoner, samt toppetasjen skal åpnes for offentligheten. I videre detaljplan skal det særlig legges vekt på kvalitet som skapes for bymiljø, arkitektur, fjernvirkning, nærvirkning, lokalklima, kulturmiljø samt sol og skygge.» Et høyhus med høyden og volumet som foreslås, vil være et positivt tilskudd til Stavanger som by og som et symbol på en prioritering av Stavanger sentrum som et av regionens satsingsområder. Det er derfor et ønske at utredningene og illustrasjonene som er gjort for Knud Holms gate 8 tas med i det videre arbeidet med kommunedelplan for Stavanger sentrum. Det er gjort et arbeid som reflekterer dokumentasjonskravene til virkning og konsekvenser som i en overordnet plan som kommunedelplan for Stavanger Sentrum. Dessuten har det blitt utført en arkitektkonkurranse for å sikre høy kvalitet både i forhold til arkitektur, men også for byen. TEMAKART SOM FØLGER BESTEMMELSENE: 1. Aktive første etasjer Jens Zetlitz gate fra Løkkeveien og ned til Knud Holms gate er vist som gate med krav til gatefasade og publikumsrettet aktivitet i første etasje. 2. Grøntstruktur Det er vist parkareal på sør- og østsiden av Knud Holms gate 8, som er en del av denne grønne forbindelsen fra Kannik til Breiavatnet og byparken. 3. Hovednett sykkel St- Olavs gate samt Arne Rettedals gate er vist som hovedsykkelruter. I nærområdet skal det etableres 54 offentlige sykkelparkeringsplasser samt 200 ved Stavanger stasjon. 4. Hovedkollektiv traseer Knud Holms gate 8 har kort avstand til kollektivknutepunkt Stavanger stasjon med holdeplasser til et regionalt kollektivsystem. INNSPILL: Vi er positive til føringene i temakart og vil legge større vekt på videreutvikling i videre prosjektering. Både åpen og attraktiv første etasje, samt tilrettelegging for grøntstruktur i uteområdene og gode løsninger for sykkel vil være en prioritet. Dessuten satses det på nullvekst i personbiltrafikk. Det skal i tillegg satses på sykkel ved å lage 500 sykkelparkeringsplasser, som blant annet skal være offentlige og direkte tilgjengelig fra parken. I tillegg til en aktiv første etasje, bygges det en restaurant i toppetasjen i kombinasjon med et utsiktspunkt som er tilgjengelig for alle. - 6 -
2.0 Forankring for høyhus i overordnede planer: Forslag til høyhus Knud Holms gate i Stavanger sentrum er forankret i, og i tråd med mål og føringer i overordnede planer fra statlige planretningslinjer gjennom regionalplan, kommuneplan og kommunedelplan for Stavanger sentrum. 2.1 Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Statlige planretningslinjer angir ingen føringer for høyhus eller lokalisering av disse, men har som mål at: Utbyggingsmønster og transportsystem bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. 2.2 Regionalplan Regionalplan for Jæren angir ingen retningslinjer/føringer for- eller bestemmelser om høyhus med unntak av 6.2.5 som skriver: Når byggehøyde overstiger gjennomsnittlig byggehøyde i området med 30 %, må effekten mht. til vindforhold dokumenteres. 2.3 Kommuneplan for Stavanger 2014-29 Kommuneplanen åpner for høyhus i følgende avsnitt og bestemmelser: 1.2.1.2 Byomforming med kvalitet Vi vil at Stavanger skal: - gi rom for etablering av høyhus som landemerker og markører i større bydelssentra og ved holdeplassene til jernbanen. Vurdere høyhus i kommunedelplaner for Stavanger sentrum og Forus. Derfor vil kommunen: - vurdere innpassing av høyhus i form av tårnbygg som ledd i en effektiv arealutnyttelse i pågående og kommende kommunedel- og områdeplaner. Fra bestemmelsene: 1.3 Retningslinjer om utnyttelsesgrad og byggehøyder (pbl 11.9 punkt 5) Lokalisering av høyhus 3. Det kan planlegges høyhus (>8 etasjer) i Stavanger sentrum, bydelssentrene, ved holdeplassene til jernbanen, på universitetsområdet, for Stavanger Universitetssykehus og i hensynssoner omforming ved bussveitrase i fv. 44 og rv. 509. Avklaring av høyhuslokalisering i områdene nevnt foran bør skje enten i kommunedel- eller områdereguleringsplaner, unntatt for Stavanger Universitetssykehus. Ved innpassing av høyhus kan høyere utnyttelsesgrad enn angitt i pkt. 1 vurderes og fastsettes særskilt. 2.4 Notat om høyhusstrategi for Stavanger Notat om høyhusstrategi for Stavanger ble utarbeidet av kommuneplanavdelingen og sist revidert 5. februar 2014. Notatet omhandler høyhus generelt og drøfter høyhus i Stavanger-sammenheng. Det aktuelle området er vurdert som aktuelt for lokalisering av høyhus. Vi håper at innspillet er tilfredsstillende for at tomten er med i videre vurderinger av- og endelig lokalisering av høyhus og arbeidsintensive virksomheter i Stavanger sentrum. Videre følger det en redegjørelse av vinner utkastet Breivatnet laterna og en nærmere analyser hvordan høyhuset vil bidra til byens utvikling. - 7 -
Illustrasjon av konkurranseforslag Breiavatnet Laterna 3.0 Forslag til Knud Holms gate 8 Utdrag fra vinnerforslagets beskrivelse: Dette nye ikonet, satt inn i en urban kontekst, vil være forbilledlig for hvordan en konstellasjon av urban utvikling og bærekraft kan skape ny standard for kreative og innovative arbeidsmiljøer. Bygningen er sentralt plassert nær Stavanger Sentralstasjon. Godt synlig, lett tilgjengelig med kollektive transportmidler, og med et sjenerøst utsyn over byen og fjorden. Oppgaven innebærer ikke bare et nytt høyt kontorbygg i Stavanger sentrum, men et konsept som vil kunne gi positive ringvirkninger både til lokalmiljøet og hele byen. Breiavatnet Lanterna vil være et pilotprosjekt for en ny urban utvikling, som i tillegg til rene kontorfunksjoner, vil inneholde publikumsrettede virksomheter. Det er foreslått et nytt attraktivt senter, en restaurant i toppetasjen med unik utsikt, og en bypark for samhandling og kontemplasjon. Vår visjon er: 1. Å skape et innovativt prosjekt godt forankret i nærmiljøet og i hele Stavanger by. 2. Å bidra med en arkitektur som signaliserer åpenhet og samarbeid. 3. Å bidra med et konsept som er funksjonelt, effektivt, fleksibelt og brukervennlig. 4. Å skape et bærekraftig og levedyktig urbant miljø for alle brukere. 5. Å fokusere på enkelhet og robuste materialer. Prosjektets enkle og moderne formspråk som har røtter i norsk tradisjon vil, tross sin høyde, fremstå som en integrert del av nabolaget og bysentrum. Den bevisste plasseringen av de grønne terrassene i ulike høyder, og med ulik orientering, vil bidra til å gi til Stavanger Skyline en distinkt gjenkjennelig karakter. - 8 -
Illustrasjon av konkurranseforslag Breiavatnet Laterna 3.1 Høyde og form Det foreslås et høyhus på 26 etasjer med et fotavtrykk på 800m 2. Fotavtrykket foreslås som rektangel og med en tydelig vertikal form. Minimering av fotavtrykket begrenser hvor mye høyhuset legger beslag på av sikt og lys og hvor mye det skygger. Dette i motsetning til skivebygg som er slanke i en retning, men som vil være mer dominerende i andre retninger. Illustrasjon Alliance arkitekter 3.2 Program (Stort nok volum til å tiltrekke seg store aktører) Et av målene til sentrumsplanen er å styrke sentrumshandelen ved å legge til rette for flere arbeidsplasser og høyhuset vil dermed være i tråd med sentrumsplanens mål. Høyhusformen er velegnet som kontorbygg. Det foreslås publikumsrettede funksjoner i de to første etasjene og kontor i resten. En offentlig tilgjengelig utsiktspunkt i kombinasjon med en restaurant i toppetasjen vil i tillegg kunne bidra til å skape attraktivitet for byen og omgivelsene ut over arbeidsplassene det vil bidra med. Det foreslåtte høyhuset vil kunne legge til rette for opptil ca. 1000 nye arbeidsplasser i sentrum. Det er i dag få kontorlokaler som har tilstrekkelig sammenhengende areal tilgengelig for å tiltrekke seg en større aktør, som er en direkte årsak til at de store selskapene har valgt Forus, Jåttå eller Tananger for plassering av sine hovedkontorer. Et høyhus på 26 etasjer vil kunne tiltrekke seg større aktører som har behov for nye moderne lokaler med stort volum og som ønsker å etablere seg i Stavanger sentrum. - 9 -
Det er en forutsetning for flere av de interesserte bedriftene at de får plass til minimum 700 arbeidsplasser, som igjen gir et behov for mange etasjer. Bygget må være stort nok til å tiltrekke seg bedrifter inn til sentrum. Etableringen av høyhus på denne tomten vil kunne gi et betydelig bidrag til å styrke Stavanger sentrum i tråd med sentrumsplanen. Et mindre bygg vil derimot i hovedsak kun re-lokalisere eksisterende sentrumsbedrifter og ikke styrke sentrum. Det legges ikke til rette for parkering i forbindelse med høyhuset, men det vil være mulig å benytte ledig kapasitet i eksisterende parkeringsanlegg i umiddelbar nærhet for dem som ikke benytter kollektivtransport. Illustrasjon av konkurranseforslag Breiavatnet Laterna 4.0 Tomtens egnethet for lokalisering av høyhus: 4.1 Stavanger sentrums tyngdepunkt Området ligger i umiddelbar nærhet til Jernbanestasjonen og Busstasjonen og innenfor området som er definert i kommuneplanen som område hvor det kan vurderes lokalisering av høyhus. I tillegg vil det være en stor andel boligområder som vil kunne få gangavstand til sin arbeidsplasser. Viser området som ligger ca. 150 m fra Jernbanestasjonen og langs hovedsykkelvegnettet. (Illustrasjon Alliance arkitekter) - 10 -
4.2 Bylandskapet «Byen er bygd opp på begge sider av et søkk som går tvers gjennom terrenget med brattheng og bakker opp fra bunnen. I forlengelsen av Boknafjorden og Byfjorden skjærer Vågen seg inn i søkket fra nordvest, mens Hillevågsvatnet trenger seg inn fra Gandsfjorden gjennom Strømmen i sørøst. Breiavatnet "lenker" disse fjordtungene sammen.» (Kilde: Stavanger Museum Årbok 1971, Breiavatnet og Stavangers eldste historie, v / Anders Bærheim.) Viser hvordan landskapsformen er i Stavanger sentrum. Knud Holms gate ligger i en skrånende terrengform fra Eiganes ned mot Breiavatnet. (Illustrasjon Alliance arkitekter) Knud Holms gate ligger i bratthenget som bakker seg opp fra Breiavatnet mot Eiganes og et høyhus lokalisert her vil være med på å forsterke landskapstrekket og innpasses med eksisterende høyhusbebyggelse i området. 4.3 Lokalisering av eksisterende høyhus i Stavanger sentrum Stavanger sentrum består i hovedsak av lav trehusbebyggelse, men det finnes også innslag av noen høyhus over 8 etasjer. Hoveddelen av denne høye bebyggelsen er konsentrert rundt St. Olavs kvartalet. Viser hvor bygg over 8 etasjer er lokalisert i Stavanger sentrum. (Illustrasjon Alliance arkitekter) 4.4 Fortetting av det tette sentrumsområde. Rendyrking av Stavangers mest urbane bydel. - 11 -
St. Olavs kvartalet er allerede i dag et høyt utnyttet område og er den mest urbane «bydelen» i Stavanger, med en god miks av boliger, kontorer, hoteller, butikker, treningssenter og kiosker, smeltet sammen i en stor kompleks og nesten sammenhengende bygningsmasse. Dette området står i kontrast til de øvrige delene av sentrum, hvor det er mer homogene programmer og typologier som er samlet. Et nytt høyhus med attraktive kontorlokaler vil være med på å forsterke identiteten i denne urbane delen av byen. Dette vil også kunne fungere som en driver og økt kundegrunnlag for offentlig tilgengelige formål på bakkeplan som kafeer, småbutikker og lignende. Det vil i noen tilfeller være mulig å oppnå høy utnyttelse uten å måtte ty til høyhus. Næringsområdet St. Olav er derimot allerede et høyt utnyttet område hvor det ikke finnes tilgjengelig areal for opparbeiding av bygninger med store fotavtrykk uten at dette går utover tilgjengelige uteoppholdsarealer på bakkeplan. Utnyttelsen i bestemmelsene i Sentrumsplanen varierer mellom 180-400%, samtidig som den eksisterende strukturen har ulik tetthet. Derfor er det viktig å velge strategisk hvor en høy fortetting får en positiv virkning og skaper kvaliteter for sitt nærmiljø. Tomten i Knud Holms gate 8 har et slik potensial som også kan settes i gang umiddelbart. Andre tomter som er valgt for høy fortetting vil være avhengig av enten utfylling i sjø eller av tung infrastruktur så som Stavanger stasjon, som vil medfører en mer langtrukket framdrift. Kvartalet rundt St. Olav (markert med rød) er en urban del av byen som er høyt utnyttet og med en miks av formål som kontor, bolig, næring og hotell. (Illustrasjon Alliance arkitekter) - 12 -
Illustrasjon av konkurranseforslag Breiavatnet Laterna 5.0 Landemerke og markør for en viktig del av sentrum og for Stavanger sentrum som regionhovedstad i fremtiden. I mål for kommunedelen for Stavanger sentrum står det: «Sentrum skal tilby innhold som er programmert slik at sentrum holder seg aktuell og samtidig utnytter sin verdifulle egenart, tilgjengelige ressurser, byrom og rolle som regionhovedstad.» De største økonomiske driverne i rogalandsregionen har i de siste 50 årene vært knyttet opp mot oljeøkonomien. Dette har også preget hvordan regionens fysiske strukturer har utviklet seg. Utviklingen har vært størst i Tananger, Jåttåvågen og på Forus, hvor de store mekaniske bedriftene hovedsakelig har etablert seg. Det har vært tilgjengelig store flater med god plass for etablering av bedrifter som fokuserer på produksjon. Dette har også vært med på å påvirke hvor det er blitt bygget boliger og hvor folk har bosatt seg som igjen har ført til urban spredning, økt biltrafikk og hvor mye tid går bort i kø. Fremdeles satses det på disse områdene. I Jåttåvågen er det bygget høyhus opp til 14 etasjer, som tilsvarer kote 41. I områdeplan for Forus øst legges det til rette for 4 høyhus på opptil kote 90, og ett høyhus på opp til kote 120. Selv om disse områdene vil være viktige fremover er det på tide at man også signaliserer at man satser på sentrum også som det viktigste regionale sentrum. Stavanger sentrum tilbyr en helt annen mulighet for tetthet av idéer, kompleksitet og uforutsigbarhet som vil være viktig for vurdering av lokalisering av kompetansebedrifter i fremtiden. Stavanger sentrum fortjener en markør som konkurrerer med disse forslagene. Det er i vedlegg vist fjernvirkninger som viser at et høyhus på 26 etasjer vil bli synlig fra store deler av Stavanger sentrum og markere området St. Olav som en viktigere del av byen. - 13 -
6.0 Virkninger av et høyhus i Knud Holms gate I henhold til notat om høyhusstrategi for Stavanger skal høyhus vurderes i to trinn. Trinn en er å forankre høyhuset i en kommunal planstrategi og at hensynet til overordnet natur- og bylandskap må avklares. Dvs. at høyhuset er vurdert som en del av en helhetlig strategi for Stavanger sentrum. Trinn to skal ta for seg utredninger og analyser som fokuserer mer på naboskapet og virkninger på de lokale forholdene. Det er i dette notat, og tilhørende illustrasjoner, både vist høyhuset opp mot overordnede forhold, men også i opp mot lokale forhold som tilsier tomtens egnethet for lokalisering av høyhus. Dette er momenter som skal redegjøres for grundigere i forbindelse med en detaljplan og arkitektkonkurranse. 6.1 Synlighet i sentrum Et høyhus på 26 etasjer vil være synlig fra store deler av Stavanger sentrum. Vedlegg med illustrasjoner som følger dette notatet viser høyhusets fjernvirkning fra 14 viktige standpunkt i byen hvor høyhuset er synlig. Figur 8 - Kartet viser hvilke standpunkter hvor det er vurdert synlighet av et høyhus på 26 etasjer. - 14 -
6.2 Lokalklimatiske forhold - sol og skygge Det utgjør ingen vesentlig forskjell for omgivelsene fra dagens bebyggelse og med et høyhus på tomten som foreslått. Det er i vedlegget vist sol og skyggeforhold for et bygg på 26 etasjer. Tårnet som foreslås har en slank utforming som gjør at skyggen vil bevege seg raskt gjennom døgnet. Det er ikke gjort vindstudier i denne fasen. Det forutsettes at dette gjøres i forbindelse med detaljregulering av tomten. Rødt felt viser skygge av differansen fra 16. til et 26 etasjer høyt bygg. (Illustrasjon Alliance arkitekter) Diagrammet viser skyggens prinsipielle bevegelse gjennom byen. Selv om økt høyde fører til økte skygger vil ikke konsekvensene øke lineært. Jo lenger ut fra bygget skyggen faller jo fortere beveger den seg. Dette vil si at selv om det faller skygge på flere steder vil skyggen ikke vare lenge på disse stedene. (Illustrasjon Alliance arkitekter) - 15 -
6.3 Aktiviteter på bakkenivå Knud Holms gate er i dag en gate hvor det er få publikumsrettede aktiviteter. Utbygging av høyhus med tilhørende parkarealer vil legge til rette for publikumsrettede næringslokaler i de to første etasjene. Dersom man åpner for utbygging av høyhus med tilhørende reguleringsplan vil det være mulig å få realisert parken som er fastsatt i dagens reguleringsplan, men som ikke er opparbeidet i henhold til denne. Parkdraget knytter sammen arealene for hotell Atlantic park tilhørende St. Olavskvartalet og stenger Knud Holms gate for trafikk. Illustrasjon av konkurranseforslag Breiavatnet Laterna 6.4 Forhold til kulturminner Tomten ligger innenfor hensynssone H570 bevaring kulturmiljø, men like utenfor hensynssone H730 Middelalderbyen. Det er få steder i sentrum at bebyggelse over 8 etasjer ikke vil være synlig fra det vernede kulturmiljøet og trehusbebyggelsen. Området St. Olav er i dag utbygget med en stor klynge av høye bygninger med store volum, med unntak av tre småhus langs Knud Holms gate fra slutten av 1800 tallet som ligger sørøst for tomten. Det anses at det ikke vil være negative virkninger for kulturminner forbundet med lokalisering av høyhus på denne tomten. Det vil heller være en god måte å fortelle byens historie på når et høyhus på inntil 26 etasjer kan fungere side ved side av tre lave bygg på en etasje med loft. 6.5 Breiavatnets Laterna Utdrag fra vinnerforslagets beskrivelse: Fasadedesignet på Breiavatnet Lanterna, med en komposisjon av slanke vertikale aluminiums- og glasspaneler, gir økt dagslyseffekt inn i kontorlokalene, åpner opp for et fantastisk panorama, og bidrar til å befeste bygningen som Stavangers nye ikoniske landemerke. Varme materialer og farger i god Skandinavisk tradisjon gir attraktive arealer for arbeid og interaksjon og står i en viss kontrast til fasadens mer kjølige uttrykk. - 16 -
Første etasje og toppetasje er dedikert besøkende; Restauranter, utstillingslokaler, konferansesenter og utsiktspunkter er åpent for alle, og vil være attraktiviteter som vil tiltrekke seg både tilreisende og byens egne borgere. Konseptet bygning/park, og en ny tilknytning mot Sentralstasjonen og Løkkeveien åpner for nye kommunikasjonslinjer i nabolaget og byen. Bygningen er gjort tilgjengelig fra tre sider, og har en stor innendørs trapp som knytter de ulike etasjene sammen. Ett nytt urbant konsept skaper ikke liv, det er det menneskene som gjør. Breiavatnet Lanterne vil fremstå som en integrert del av en ny bypark som folk kan føle seg komfortable med å bruke, utforske, eller være i over lenger tid. Det nye tårnet knyttes naturlig til den eksisterende bebyggelsens bevegelse og flyten i byen, og vil med sin tilknytting til lokalmiljøet bidra til å understreke og styrke områdets sentrale posisjon. Parken inviterer inn i bygningen, og de publikumsrettede funksjonene vil generere aktivitet i «hele byens åpningstid». Parken og første etasje har et felles arkitektonisk uttrykk som inviterer inn til sambruk og interaksjon. Terrasser med grøntarealer, lekeplasser, vanninstallasjoner og trapper følger Knud Holms gate, skaper nye møtesteder i byen, og inviterer folk inn i bygningen. De mange amfiteatrene i bygget gir rom for sosiale aktiviteter. Lysinstallasjoner og skilting vil fremheve følelsen av sikkerhet i parken. Grønne og blå elementer vil fungere som fordrøyningsfilter for overflatevann. Optimal fotgjengervennlighet ivaretas ved at økonomiankomsten etableres i områdets nord-østlige hjørne. Tivoli-parken og byggets hovedinngang er fritatt fra tung trafikk. Kun nødkjøring samt taxi vil bli tillatt. Varelevering og avfallshåndtering skjer via vareheis til kjeller. Sykkelparkeringen med 500 plasser har direkte aksess fra parken. Illustrasjon av konkurranseforslag Breiavatnet Laterna - 17 -
Illustrasjon av konkurranseforslag Breiavatnet Laterna 7.0 Eksempler på høy fortetting i andre byer. 7.1 Barcode i Oslo Barcode nær Oslo S har vært med på å skape en ny og levende bydel i Bjørvika med en kombinasjon av kontorer, boliger og kafeer og restauranter på bakkeplan. Her er bebyggelsen opp mot 18 etasjer. Det er lagt til rette for ca. 10 000 arbeidsplasser, som for en stor del pendler til arbeidsplassen med tog, t-bane, buss og trikk. - 18 -
7.2 Oslo S. Det er planlagt ytterligere fortetting i området rundt Oslo S med minst to nye høyhus i tillegg til det eksisterende Postgirobygget og Hotel Plaza. 7.3 Skøyen i Oslo nær skøyen stasjon. Drammensveien 151 ligger 200 m fra Skøyen togstasjon. Her planlegges det et høyhus på 20 etasjer. Deres egen beskrivelse: Orkla ønsker å utvikle Drammensveien 149 til det de omtaler som et moderne og bærekraftig kontorkompleks for sine merkevareselskaper i Oslo. Det mener selskapets plan og visjon er i tråd med nasjonale planer om fortetting langs knutepunkter. Skøyen som knutepunkt tilsier at det kan utvikles arbeidsintensiv virksomhet med høy arealutnyttelse. - 19 -
8.0 Forslag til videre prosess: 8.1 Følgende bestemmelse tas i vedtak for kommunedelplan for Stavanger sentrum Vi ønsker en dialog for å få våre innspill implementert i Kommunedelplan for Stavanger sentrum. 8.2 Oppstart av detaljreguleringsplan Det foreslås at detaljreguleringsplan starter opp etter at Sentrumsplanen er vedtatt, men vi åpner opp for å starte detaljreguleringen allerede etter høringsfristen 30. September 2016 og at detaljplanen gjøres parallelt med videre arbeid med sentrumsplanen fram til endelig vedtak. 8.3 Arkitektkonkurranse Det ble avholdt en arkitektkonkurranse i regi av NAL da både utvikler/byggherre, NAL og Stavanger kommune og uavhengige arkitekter var representert. Vinnerforslaget skal legges til grunn for videre arbeid med detaljplan. 8.4 Dokumentasjon i detaljplan (i henhold til skissert sjekkliste i notat om Høyhusstrategi for Stavanger) 1. Prosjektbeskrivelse, plassering, konseptskisse, planlagt bruk, antall etasjer, høyde over terreng, utnytting, tomtestørrelse, avstandsområder. 2. Forutsetninger for plassering, beliggenhet i byen, eksisterende bebyggelse, vernehensyn. 3. Overordnede verneverdige bybilder og landskapstrekk, prosjektets formmessige tilpasning, nær og fjernvirkning. Romlig sammenheng med nabobygninger, viktige enkeltbygninger, andre høyhus. Innpasning i byarkitekturen, formingskvalitet. Tilpasning til omgivelsene. Bylandskapet kan beskrives ved hjelp av koter, elvedaler, høydedrag, platåer, høye bygninger, viktige bymessige strukturer, romforløp, grønnstruktur, overordnede veier. 4. Områdetypologi, punkter og forbindelser, rekreative fokuspunkter, bygningsmessige fokuspunkter, romlige fokuspunkter, grønne forbindelser, romlige forbindelser, overordnede veier. Enkeltelementer, bygninger, steder, romdannelser og landskapspunkter, som framstår som landemerker og gir orienteringspunkter. 5. Visuelle forbindelser, byfront, sjøfront, høyhus, tårn, dalsider, synslinjer og synsfelt gjennom byens rom, panoramaer, overordnede veier. Visuelle forbindelser skaper både estetiske opplevelser og opplevelse av landskapssammenhenger. Høyhus vil ha visuell betydning for hele byen. Her inngår også bysilhuett, byprofil, skyline. Vern av viktige siktlinjer og utsyn som er grunnleggende for bevaring av byens karakteristiske bybilde. Egen katalog for dette kan utarbeides. 6. Lokalklimatisk analyse, med dalfører, sletter, kaldluftsjøer, høyder og vindutsatte områder. Vindroser for sommer og vinter kan lages. Skyggediagram for høye bygninger kan lages. Skyggevirkning, miljøpåvirkning, trafikk, tilpasning til bystruktur, offentlig bruk, tilpasning til gatesystem, offentlige rom, inngangsområder, offentlige tjenester i prosjektet, restauranter, utsiktspunkt ved høye bygninger 7. Rammeplan med byutviklingsbilder for hver bydel eller hvert byområde kan inneholde: 1. En innholdsanalyse som beskriver hva området består av 2. En registrering av områdets utviklingsmuligheter 3. Et anvendelseskonsept 4. En vurdering av eksisterende infrastruktur 5. Et trafikkonsept 6. En registrering som skal sikre framtidig balanse mellom grønne områder og utbygging 7. Et formingsprinsipp for bybygging med framstilling av utviklingsfaser og restriksjoner, bindinger 8. En framstilling av bystruktur og økonomiske effekter for hele byen. - 20 -