LÉV ANALYSE ROVIKEIENDOMMEN KONTEKST, NÆR KONTEKST OG EIENDOM. Utarbeidet av LÉVA Urban Design AS Prosessdokument

Transkript

1 LÉV SKAPER BYER OG STEDER SOM ER GODE Å LEVE I Utarbeidet av LÉVA Urban Design AS Prosessdokument ANALYSE ROVIKEIENDOMMEN KONTEKST, NÆR KONTEKST OG EIENDOM

2 URBANE BOLIGER RURALE BOLIGER URBANE BOLIGER BYDELS SENTER KONTEKST: GROV OMRÅDEINNDELING URBANE BOLIGER NÆRING/ SERVICE/ INDUSTRI RURALE BOLIGER Rovikeiendommen ligger i enden av sentrumsavgrensning. Dette gjør at eiendommen blir definert som sentral om man ser helhetlig på Sandnes by, mens den oppfattes noe desentralisert dersom man fokuserer på selve sentrumskjernen. Eiendommen er omringet av en høy andel bolig, i den nære kontekst urbane boformer, og i den større kontekst eneboliger. Det nye bydelssenteret spiller en viktig rolle i den fremtidige bydelen på Hana.

3 200m KONTEKST: AVSTANDSMÅLINGER ca. 850m Gåavstand ca. 12 min. ca. 1100m sykkelavstand ca. 5 min. Fotgjengere som skal utføre en nødvendig aktivitet har som oftest en grense på 200m som max gangavstand. Dersom aktiviteten er valgfri vil fotgjengere være interessert i å bevege seg over lengre avstander, dersom det gir dem ulike opplevelser i gåruten. Det er derfor avgjørende at havnepromenaden utformes og programmeres variert og spennende for å oppnå en suksessfull rute. Dersom ikke havnepromenade bygges eller lykkes i utforming vil dette svekke attraktiviteten for Rovikeiendommen på grunn av dens lokalisering

4 NÆR KONTEKST ANALYSE A SJØHUSREKKA E D B,E C URBAN BLOKK- BEBYGGELSE D VILLASTRØK LANDMARKS A-E KANTER/BARRIERER SITE OMRÅDER STI/GANGVEI A B C URBAN TERRASERT- BEBYGGELSE 1:2000

5 SWOT- ANALYSE STRYKER: -Nærhet til vannet/havnefront -Solrikt -Utsikt -Eksponert -Nærhet til nødvendige funksjoner -Skjermet for sentrumspulsen SVAKHETER: -Omringet av barrierer -Noe desentralisert i forhold til indre havn (en viss gåavstand) -Flomutsatt -Trafikkstøy -En forside og en bakside MULIGHETER: -Potensiale til å skape et attraktivt maritimt bo-, arbeids- og fritidsmiljø -Skape nærkontakt med vannet -Skape en sterk tilknytning til sentrumskjernen som vil gjøre område lettere tilgjengelig. -Området har potensiale til å bli et pitstop til valgfrie aktiviteter, samt et oppholdssted med lengre varighet, spesielt i sommerhalvåret. -Område har mulighet til å tiltrekke seg oppmerksomhet på avstand via eksponering langs havnefronten TRUSLER: -Drift og utleie næring ifht til lokalisering -Tilgjengelighet -Klima (flom) -I enden av sentrum -Få omkringliggende sentrumsfunksjoner -Litt lang gåavstand til sentrumskjernen for nødvendige gjøremål (ca. 1 km.)

6 FØRINGER FRA KOMMUNEN 1.8 Byggehøyde max 16m 1.9 Uteoppholds- og lekeareal til boligbebyggelse Privat uteoppholdsareal: 1,6x2m=3,2m2 pr. Boenhet Felles uteoppholdsareal: 30m2 pr. Boenhet Sykkeloppstillingsplasser: Minimum 3 plasser per 100m2 BRA Parkering: P-anlegg 1,0 biloppstillingsplass pr. 100m2 BRA 1,2 bilopstillingsplass pr. boenhet 2.1 Generelt for bebyggelse og anlegg: Alle 1. Etasjer i en ny bebyggelse skal ha en minimumshøyde i forhold til tilstøtende gate på 4,2 meter. 2.5 Områder med blandet formål Bebyggelse må forholde seg til gate og kvartalsstrukturen. Lukkede fasader mot tilliggende gater er ikke tillatt og det skal etableres direkte adkomst til forretning. 5.3 Hensynssone, Flom, begrensninger gulvhøyde UTBYGGINGSMULIGHETER HAVNEPROMENADE SITE STI/GANGVEI 12 H Vågens østre side- Hana Området skal benyttes til kombinert bebyggelse og anlegg. Det kan innpasses boliger med intill 205 av samlet gulvflate. Det skal etableres gangforbindelser med siktelinjer på terreng fra Hanaveien til kaipromenade. Utvidelse av landareal ut i sjøen kan vurderes. 1:2000

7 OPPSUMMERING: Flow: Illustrasjonen viser forventet bevegelsesmønster dersom havnepromenaden blir en sammenhengende sti. Fotgjengere vil bevege seg gjennom område pimært for å gjennomføre valgfrie aktiviteter. Dette gjør fotgjengere mer motagelig for distraksjon og interaksjon. Havnefronten vil tiltrekke fotgjengere for rekreasjon og opplevelse dersom den blir tilrettelagt for dette. Det bør legges høyt fokus på at barrierer blir brutt og at trygge forbindelser blir skapt. Funksjoner: Sone 1 har potensiale til å fungere som en rekreativ og opplevelsesrik sone, hvor det kan legges tilrette for service næringer i relasjon til det maritime miljøet. Den valgfrie aktiviteten som kan foregå i denne sonen vil gi muligheten til å lykkes med salg av varer, servering, og opplevelserelaterte funksjoner. Sone 2 legger opp til funksjoner som handler mer om nødvendige ærender, hvor man effektivt utfører en aktivitet. Sonen vil ha støy fra trafikk og fungere som gjennomgangssone til havnefronten. 1 2 Det er ytterst viktig å skape gode forbindelser og siktelinjer fra hanaveien og ned mot havnefronten for å tiltrekke seg forbipasserende og skape kontakt med vannet. 1:2000 1:2000

8 OPPSUMMERING: BRUDD: Bebyggelsen bør ha mange brudd mot Hanaveien, brudd som fungerer både som fysiske forbindelseslinjer, samt siktelinjer. VARIERT HØYDE: De omkringliggende typologier er svært forskjellige i skala, det er derfor viktig å forholde seg til de ulike retningene skalamessig. Dersom man oppnår følelsen av en mindre skala i hovedrekreasjonssonene vil man også oppnå økt trivsel hos bruker. VARIASJON I DET ARKITEKTONISKE FORMSPRÅK: De omkringliggende typologier er som nevnt ovenfor svært ulike, dette skyldes dels den historiske utvikling på stedet. Det vil være naturlig å følge urbaniseringen med en høyere bebyggelse i en større skala, men det vil allikevel være viktig å tilpasse seg den omkringliggende bebyggelsen. Dersom muligheten skal utnyttes i forhold til eksponering vil det være utslagsgivende å skape et arkitektonisk uttrykk som ikke kopierer det omkringliggende, men skiller seg ut som noe særegent. Dette kan blant annet oppnås ved å sammensette prinsipper fra saltak bebyggelse og blokk bebyggelsen til en ny typologi.

9 DET KREATIVE HJORNET RESORT & APARTMENTS DIESEL KONTOR BAKER BRUN SERVERING KONTOR WATER PARK blue village

10 ØYA APARTMENTS DIESEL KONTOR ØYA SKJÆGÅRDEN LEILIGHETSHOTELL SKJÆGÅRDEN HOTELL MINI-GOLF KONTOR SERVERING KONTOR VARIERT PROMENADE ØYRIKET OPPLEVES SOM INVITERENDE FRA ALLE SIDER SKJÆRGÅRDEN HØY REKREASJONSFAKTOR SMALERE INNLØP OG ØYER SKAPER FLERE KONTAKTSONER NÆRKONTAKT MED VANNET I ALLE OMRÅDER

11 SERVERING Mini-Holland