Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 02.12.2008 68178/2008 2007/5923 89/3 Saksnummer Utvalg Møtedato 09/11 Planutvalget 27.01.2009 Søknad om dispensasjon fra krav om reguleringsplan for mindre tiltak på Laukeng, Saltstraumen Basecamp. Gnr. 89, Bnr. 3 Byggeplass: Laukeng, Saltstraumen Eiendom: 89/3 Tiltakshaver: Peder Hjelm Nielsen Bygningsnr: 187027845 (våningshus) Søker: Ing. Gunnar Ueland AS Tiltakstype: Overnattingssted med servering, samt tomannsbolig med garasjer under. Tiltaksart: Nye bygg og anlegg - tilbygg, påbygg, underbygg samt frittstående 1. Saksopplysninger Søknaden, datert 10.9.2007, ble avslått i medhold av kommunedelplan for Saltstraumen vedtatt 12.06.2003, hvor det framkommer at området er regulert til camping. I henhold til kommunedelplanen stilles det krav om reguleringsplan før eventuell utbygging. Samtidig viste byplankontoret til pågående arbeid med marin verneplan, kartlegging av viktige strandområder i forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel, samt mulig søknad om verdensarv-status for Saltstraumen. Ut fra disse hensyn ble det ansett som særlig viktig at plankravet ble overholdt. I ny uttalelse fra byplankontoret av 15.2.2008, anbefales det at det blir gitt dispensasjon, men at saken oversendes planutvalget for endelig avgjørelse. Det foreligger ingen protester. 2. Forholdet til plan/lover 2.1 Plangrunnlag Eiendommen omfattes av kommunedelplan for Saltstraumen vedtatt 12.06.2003. Området er avsatt til utbyggingsformål merket R, og regulert til camping. Utdrag fra bestemmelser til kommunedelplan for Saltstraumen: 1.1 Plankrav For områder avsatt til utbyggingsformål merket B må arbeid og tiltak som nevnt i PBL 81, 86a, 86b og 93 (arbeid som krever byggetillatelse/byggemelding m.m.) samt fradeling til slike formål ikke finne sted før området inngår i ny bebyggelsesplan. For områder avsatt til utbyggingsformål merket R må tilsvarende ikke finne sted før området inngår i ny reguleringsplan.
2.2 Forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen Bygning, konstruksjon, anlegg eller innhegning kan ikke oppføres nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann og kan heller ikke endres vesentlig. Forbudet gjelder også deling, herunder salg eller bortleie av ubebygd del (parsell eller tomt) av eiendom. Bestemmelsen i første ledd gjelder ikke i tettbygd strøk eller i områder som omfattes av reguleringsplan eller strandplan. Det samme gjelder område som i arealdelen av kommuneplanen er lagt ut til byggeområder og områder for råstoffutvinning. Bestemmelsen gjelder heller ikke tiltak som er i samsvar med bestemmelser gitt i medhold av 20-4 annet ledd punkt c. Fylkesmannen avgjør i tvilstilfelle om et område skal anses som tettbygd strøk., jf. pbl. 17-2 første og annet ledd. 2.3 Vilkår for å dispensere Når særlige grunner foreligger, kan kommunen, dersom ikke annet er fastsatt i vedkommende bestemmelse, etter søknad gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser i denne lov, vedtekt eller forskrift., jf. pbl. 7 første ledd, første punktum. Det kan settes vilkår for dispensasjonen., jf. 7 første ledd, siste punktum. Ved dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, reguleringsplan, bebyggelsesplan eller fra denne lovs 17-2 og 23, skal fylkeskommunen og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis., jf. pbl. 7 tredje ledd i.f. For å bevare planen som et viktig styringsredskap for kommunens arealforvaltning, skal det derfor ikke være kurant å fravike planen ved dispensasjon. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. Særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn, for eksempel at vurderingen av arealbruken er endret etter at planen ble utarbeidet. Behandlingen av den enkelte søknad om dispensasjon må foretas ut fra en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold, og de hensyn som ligger til grunn for den aktuelle planen eller den aktuelle bestemmelsen må vurderes opp mot de hensyn som anføres i dispensasjonssakene. 3. Uttalelser Byplankontoret: - Ny uttalelse til søknad om dispensasjon fra krav om reguleringsplan for mindre tiltak på Laukeng, Saltstraumen Basecamp Byplankontoret har i sin tidligere uttalelse i saken av 12.10.07 uttrykt behov for å fastholde krav om reguleringsplan før en eventuell utbygging av området. Dette især da utbygger ønsker å endre gjeldende reguleringsformål. Det var på daværende tidspunkt ikke startet noen formell regulering av området. Utbygger har i ettertid satt i gang et reguleringsarbeid som omfatter en større utbygging. Det ble i denne forbindelse avholdt oppstartskonferanse med byplankontoret 07.02.08, hvor rammene for den videre prosessen ble diskutert. Eiendommen ligger i enden av et boligområde, inn mot et høydedrag videre innover fjorden. Området anses ikke å inneha kvaliteter som gjør det aktuelt å vurdere med tanke på omregulering til friområde / statlig oppkjøp. Området ligger imidlertid i strandsonen ved innløpet til indre Sunnanstraumen. Dette er et landskapsområde med høy verdi, og som er godt synlig både fra sjøen og fra RV17.
I dag drives det næringsvirksomhet på eiendommen i form av overnatting / bevertning. Utvidelse av hovedbygning og oppføring av garasje med anneks til boligformål vil berøre en begrenset del av eiendommen som allerede er bebygd. Tiltaket anses i liten grad å endre de gjeldende forholdene i området, eller legge føringer for utfallet av pågående reguleringsprosess. Byplankontoret kan på denne bakgrunn anbefale at det blir gitt dispensasjon for omtalte tiltak. Det bør stilles vilkår som sikrer god bygningsmessig utforming som harmonerer med landskapet, og som sikrer / opprettholder allmenn adgang til eksisterende stiforbindelse i vestenden av eiendommen. Da utbyggingssaker som berører strandsona i Saltstraumen anses å være av stor politisk interesse, anbefales det at saken oversendes planutvalget for endelig avgjørelse. Kommunalteknisk kontor: - Viser til anmodning om uttalelse datert 03.10.07. På Laukeng er det nylig etablert nytt vann- og avløpssystem. Dette er lagt helt frem til eiendommen gnr.89 bnr. 3, og har kapasitet nok for tilknytning av overnattingssted. Kulturkontoret har i forhold til første høringsrunde uttalt at de hadde samme oppfatning som byplankontoret. De har senere muntlig uttalt at tiltaket burde bearbeides estetisk med henblikk på lokal tilpasning. Fornminnemarkeringen på økonomisk kart for eiendommen, er ikke avklart (se situasjonskart). Saken sendes etter behandling i planutvalget til høring av statlige og fylkeskommunale instanser til høring, om innstillingen blir vedtatt. 4. Dispensasjon Det søkes om dispensasjon etter plan- og bygningslovens 7 fra kommunedelplanens krav om utarbeidelse av reguleringsplan for området. Søknaden er begrunnet i tiltakshavers næringsvirksomhet i området. 5. Bygningssjefens vurderinger 5.1 Innledning Tiltaket er søknadspliktig etter pbl. 93 litra a), og omfattes av utbyggingsformål merket R i kommunedelplanens bestemmelser. Videre er tiltaket plassert ca 60-70m fra sjø-linjen. Det aktuelle området ligger utenfor området med bygge- og deleforbud i Saltstraumen For ordens skyld nevnes Miljøverndepartementets omgjøring av bystyrets vedtak av 24.04.2008, hvor det vektlegges det skjerpede nasjonale målet om å unngå bygging i 100-metersbeltet langs sjø. 5.2 Avviksvurdering og konklusjon Avgjørende spørsmål anses å være om det foreligger særlige grunner, jf. pbl. 7 for å dispensere fra de bestemmelser søknaden avviker fra. Området er avsatt i plan til camping. Med bakgrunn i kravet til reguleringsplan i kommunedelplanens bestemmelser, og øvrig pågående planprosess med ny kommunedelplan for Saltstraumen, vil problematikken til byggeforbudet i 100-metersbeltet være relevant. Vurdering av fornminnemerkingen for området, forventes ivaretatt gjennom høring av berørte statlige og fylkeskommunale instanser.
I forhold til sikring av estetikk og lokal tilpasning, er ivaretatt gjennom krav om tiltaksklasse 2 for arkitektarbeidene. Tiltakshaver har engasjert foretak med ansvarsrett for arkitekturprosjekteringen. Gjennom flere møter med byggesakskontoret er prosjektet bearbeidet slik at det er tilfredsstillende for godkjenning etter plan- og bygningslovens 74 nr 2. Fagmyndighetenes vurdering om tiltaket forringer eller tilsidesetter de hensyn som planlovgivningen skal verne om for de interesser som gjør seg gjeldende i området, har stor vekt ved beslutningen om det foreligger særlige grunner. Byplankontoret har vurdert at tiltaket vil berøre en begrenset del av eiendommen som allerede er bebygd. Videre anser de at tiltaket i liten grad vil endre de gjeldende forholdene i området, eller legge føringer for utfallet av pågående reguleringsprosess. Bygningssjefen finner at det foreligger særlige grunner for å dispensere etter plan- og bygningslovens 7 for omsøkte tiltak, med begrunnelse i: 1. Næringsinteresser knyttet til utnytting og utvikling av eksisterende bygning, og for omsøkte nybygg med to mindre boenheter og lager/garasje. 2. Planarbeid for ny kommunedelplan for Saltstraumen vil ikke vanskeliggjøres. Forslag til vedtak: Planutvalget stiller i utsikt å gi dispensasjon etter plan- og bygningslovens 7, fra plankravet i kommunedelplanen (KDP) for Saltstraumen og Tuv, da det foreligger særlige grunner. Særlige grunner som vektlegges er: -næringsinteresser knyttet til utvikling av eksisterende bygning og omsøkt nybygg. -planarbeid for ny kommunedelplan for Saltstraumen eller senere reguleringsplan vil ikke vanskeliggjøres. Det settes som vilkår at stiforbindelse gjennom tunet og over eiendommen ikke skal hindre allmenn ferdselsrett mot vestenden av eiendommen og området vest for tunet. Dispensasjonssøknaden forelegges statlige og fylkeskommunale instanser til høring, før endelig dispensasjonsvedtak kan fattes. Alternativt forslag: Planutvalget finner ikke at søknaden inneholder særlige grunner som taler for å gi dispensasjon fra plankravet, etter plan- og bygningslovens 7. Søknaden avslås. Saksbehandler: Arne Henriksen Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: - Oversiktskart, mål 1: 5000 - Situasjonskart - Plan- og fasadetegninger av begge bygg.