Saksnummer Utvalg Møtedato 12/16 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling 12/38 Klagenemnda

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /1 Saksnummer Utvalg Møtedato 12/16 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling 12/38 Klagenemnda Klage på avslag - søknad om dispensasjon fra plankravet for deling til fritidsformål fra eiendom gnr. 231 bnr. 1 på Kvarv, Misvær, Ann Jorun Kvarv Sommerseth 1. Klagen Klagen er å anse fremsatt i rett tid. Klager er gitt forlenget klagefrist. 2. Saksopplysninger Eiendommens adresse: Kvarv, 8100 MISVÆR Eiendom: 231/1 Hjemmelshaver/søker: Ann Jorun Kvarv Sommerseth Erverver: Formål: Fritidsformål Klager: Ann Jorun Kvarv Sommerseth Klagen datert: Klage på administrativt vedtak den Søknaden, datert 17/ , gjelder opprettelse av ny grunneiendom. Søknaden gjelder fradeling av parsell på 1000 m² til fritidsformål. I medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 er søknaden avslått om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel Det er ikke tatt stilling til delesaken da det gis avslag på søknaden om dispensasjon. Det foreligger ikke naboprotester. Klagenemnda behandlet klagen i møte den under sak PS 12/26 og fattet følgende vedtak: «Klagenemda vurderer å ta klagen til følge og innvilge dispensasjon. Søknaden sendes statlige og regionale myndigheter til uttalelse. Begrunnelse: Side3

2 Klagenemnda bemerker at dette er 6. tomta som fradeles til fritidseiendom. For ytterligere utbygging må området reguleres. Klagenemnda viser til skredfare, noe som tilsier at tiltakshaver må få utredet risiko for snøskred av fagperson eller kompetent foretak. Ved utbygging må bestemmelsene til reguleringsplan for Sjåneset hyttefelt følges.» Søknaden er hørt av regionale og statlige myndigheter under klagebehandlingen. Spesielle forhold: Området er avsatt til fritidsbebyggelse og det er plankrav. Omsøkte parsell er bebygd med fjøs. Det er tidligere gitt dispensasjon for fradeling av til sammen 5 eiendommer. I forbindelse med fradeling av de 4 første eiendommene i forlengelsen av Sjåneset hyttefelt ble det signalisert at ytterligere delinger krevde reguleringsplan, samt at disse eiendommene skulle inngå i reguleringsplan for området. 3. Forholdet til plan/lover 3.1 Plangrunnlag Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel vedtatt Området er avsatt til fritidsformål. Det foreligger et plankrav. 3.2 Rettslig grunnlag Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker., jf. pbl Sivilombudsmannen uttaler den under sak 2011/2812 at begrunnelsen for et dispensasjonsvedtak etter pbl at det fremgår at hvert av lovens kumulative vilkår er vurdert og hvilke konklusjoner vurderingen munner ut i. Fylkesmannen har i vedtaket verken vist til fordelene eller ulempene ved å gi dispensasjon, og heller ikke konkludert med om vilkåret i pbl annet ledd annet punktum er oppfylt. Vilkårene i 19-2 annet ledd første og annet punktum må være oppfylt at det er rettslig adgang til å gi dispensasjon. Side4

3 4. Uttalelser Byplankontoret uttaler at på omsøkte parsell står det i dag en bygning som er registrert som hus for dyr/landbr.lager/silo. Tiltaket ansees ikke å hindre allmennhetens tilgang til strandsonen og vil heller ikke vanskeliggjøre en senere regulering av området. Omsøkte atkomstvei ser ut til å bli noe bratt og det anbefales å bruke eksisterende atkomst. Byplankontoret er positiv til at det kan gis dispensasjon forutsatt at det tas hensyn til at området kan være skredutsatt. Området bør derfor vurderes av firma med nødvendig kompetanse før fradeling eller det bør settes vilkår i en eventuell dispensasjon om at området må vurderes før eiendommen kan bebygges. Kommunalteknisk kontor viser til at i kart som medfølger søknad er det markert ny avkjørsel. Krav til avkjørsel er satt i Statens vegvesens håndbok 017: På de første 2 m fra vegkanten, bør avkjørselen ha et jevnt fall fra vegkant på totalt 5 cm. På de neste 3 m bør avkjørselen ha en naturlig overgangskurve til avkjørselens videre forløp. På de neste 30 m bør avkjørselen ha fall eller stigning på maksimalt 1: 8. Vurdert ut fra kart vil avkjørsel, på en lengde på ca. 25 meter, få en stigning på ca. 7-8 meter. Dette vil være for bratt, og det anbefales å bruke eksisterende avkjørsel. Nordland fylkeskommune har ingen merknader til søknaden. Sametinget har ingen merknader til søknaden. Reindriftsforvaltningen i Nordland har ingen merknader til søknaden. Fylkesmannen i Nordland uttaler at plasseringen av fritidseiendommen er ikke innenfor aktsomhetskartet for snøskred utarbeidet av NVE. 5. Dispensasjon Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel er begrunnet med at omsøkte parsell ligger på område avsatt til fritidsformål og at parsellen er bebygd med en falleferdig låve og fjøs som ødelegger et pent fritidsbebygd område. 6. Klagen Klager legger spesielt vekt på at området er avsatt til fritidsbebyggelse i plan. Fordelene med dispensasjon er at området blir benyttet til fritidsbebyggelse. På tomten står det ei bygning, som eier har personlig interesse av å overføre til annen eier. Delingen vil ha positive ringvirkninger på miljøet ved at det skjemmende bygget rives og et ellers fint område har visuelle kvaliteter som ikke kan sees bort fra. Sikkerheten tilsier at bygget fjernes slik at risikoen elimineres for skader fragmenter fra bygget på påføre personer ved en eventuell sterk storm. Ny eier vil ha større motivasjon for å gjennomføre rivningen. Søknaden skal være et mindre tiltak, og ikke være økonomisk forsvarlig å få utarbeidet en reguleringsplan. Klager mener at dette er den siste tomten som søkes fradelt fra eiendommen, da resten av eiendommen ligger lengre opp, hvor terrenget stiger i en helning og er etter klagers mening sannsynligvis lite salgbar. Derimot kan det etter gjennomføringen av delingen tilbys fritidstomt med nausttomt. Klager viser til at brønnhuset ikke er vist på situasjonskartet, men vil legge beslag på området på oversiden av eiendommen det søkes delt av. På Kvarv er et hytteområde, ca. 500 meter mot øst, som i dag bygges ut med 14 tomter, Roger Andreassen. Utbyggingen er en helt annen størrelse, noe som må kreves reguleringsplan. Side5

4 Statlige og regionale myndigheter skal ikke ha merknader til søknaden, og byplankontoret er positiv til tiltaket, men at området kan være skredutsatt. I følge skrednett.no skal området være tatt med på aktsomhetskartet for snøskred. Adkomsten skal være avklart ved at eksisterende vei kan benyttes. Til slutt skal ikke klager være kjent med at det er tidligere uttalt fra bygningsmyndigheten at det ikke kan påregnes ytterligere godkjennelse av dispensasjon for fradeling av flere tomter, uten at det utarbeides reguleringsplan. I forhold til lik behandling mener klager at denne saken kan sammenlignes med tidligere fradeling, hvor en eiendom med påstående eldre bygg ble tillatt delt. Klager viser til sak 2007/3961 i Bodø kommune. Det viser for øvrig til klagen. 7. Bygningssjefens vurderinger Eiendommen er avsatt til fritidsformål. Det foreligger et plankrav. Byplankontoret er positivt til at det kan dispenseres i denne sak, og Fylkesmannen presiserer at plasseringen av fritidsboligen ikke ligger innenfor aktsomhetssonen fastsatt av NVE. Klager anfører at det er den siste mulige plasseringen av fritidsboliger i området, og selv om det tidligere har vært dispensert for flere fritidseiendommer tidligere, finner bygningssjefen å tillegg vekt på begrunnelsen om at det sannsynlig ikke vil være mulig å plassere flere fritidsboliger i området og at denne plasseringen ikke skal være kartlagt som skredutsatt. Klager mener at området ikke skal ytterligere fortettes med fritidsboliger, og at dette er siste naturlige fritidseiendom på parsellen. Atkomsten må anlegges som uttalt fra veimyndigheten i kommunen. Tiltaket ansees ikke å gi endret virkning for naturmiljøet eller kunne være til vesentlig skade på naturmangfoldet. På den bakgrunn finner ikke bygningssjefen at hensynene bak planen vil bli vesentlig tilsidesatt. De anførte begrunnelser for å fradele tillegges klart større vekt, enn mulig ulemper tiltaket kan medføre. 8. Forslag til vedtak Klagenemda finner å ta klagen til følge, og omgjør avslaget av , og innvilger dispensasjon. Klagenemnda tillater deling i medhold av pbl litra m, jf Godkjennelsen av fradelingen betinges av at eksisterende avkjørsel benyttes som atkomst til eiendommen og at ved søknad om bygging må bestemmelsene til reguleringsplan for Sjåneset hyttefelt følges. Side6

5 Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Tor Åseng bygningssjef Saksbehandler: Kjell-Arne Mathisen/Grete Bach Mortensen Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Klagen 2 Uttalelse fra Fylkesmannen i Nordland 3 Situasjonskart 4 Oversiktskart Side7

6 Side8

7 Side9

8 Side10

9 Saksbehandler, innvalgstelefon og e-post: Vår dato Vår referanse Vår arkivkode Asgeir Johan Jordbru, / Deres dato Deres referanse /9890 Bodø kommune v/byggesakskontoret Postboks BODØ Høringssvar - Fradeling av hytteparsell Kvarv i Bodø kommune Viser til brev fra Bodø kommune datert angående uttalelse om dispensasjon for hyttetomt på Kvarv i Bodø kommune. Henvendelsen gjelder uttalelse om dispensasjon fra plankrav og tomtas beliggenhet i forhold til skredproblematikk. Det foreligger i henhold til i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel et plankrav for byggeområder for fritidsbebyggelse. Klageren argumenterer med at det bare er snakk om fradeling av en tomt, og at dette er den siste tomta som det er aktuelt å skille ut fra eiendommen 231/1. Fylkesmannen vil imidlertid påpeke at området H 101, avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel, omfatter mer enn eiendommen 231/1. Det må derfor være nærliggende å se på også de andre eiendommene i området. Kommunen må vurdere hvorvidt fordelene ved en dispensasjon i dette tilfellet er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensynene bak reguleringsplankravet vil etter Fylkesmannens oppfatning lett bli tilsidesatt ved det i enkeltsaker dispenseres. Reguleringsplankravet slik det er utformet slår inn også ved enkeltsøknader om fradeling. Kommunen må ved denne vurderingen være oppmerksomme på faren for presedens ved at en i regulerte felt for fritidsbebyggelse åpner for fradeling av enkelttomter uten krav om reguleringsplan. Det er i kommuneplanens arealdel avsatt mange områder til fritidsbebyggelse, og reguleringsplankravet gjelder for alle disse. Faren for presedens vil gjelde også for andre områder enn det her aktuelle. Statens hus Fylkesmannen E-post Moloveien 10, 8002 Bodø fmnopost@fylkesmannen.no Telefon: Telefon: Internett Telefaks: Telefaks: Side11 I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I

10 Side 2 av 2 For å avklare skredproblematikk er utgangspunktet at hvis et område ligger innenfor NVEs aktsomhetskart for skred så må det gjennomføres nærmere undersøkelser for tillatelse gis. For hytter gjelder byggteknisk forskrift (TEK 10) sitt kapittel 7 om naturpåkjenninger der hytter skal ligge utenfor områder der den årlige sannsynligheten for skred er høyere enn 1 skred per 200 år. I dette tilfellet ligger hyttetomten innenfor NVE sitt aktsomhetskart for snøskred. NGI har i enkelte områder hatt befaring med tanke på å redusere aktsomhetsområdene for skred. Dette er gjort på Kvarv med det resultat at omtalte hyttetomt ligger utenfor aktsomhetskartet og hyttetomten er derfor å anse som å ligge i et område som er trygt for snøskred. Fylkesmannen ber Bodø kommune i fremtidige saker benytte seg av NGI sine skredkart der disse er tilgjengelige. Disse kartene finnes på samme kartportal som NVEs aktsomhetskart Med hilsen Jan Martin Skoglund (e.f.) fylkesberedskapssjef Asgeir Johan Jordbru rådgiver Dette brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikke underskrift. Side12

11 Side13

12 SITUASJONSKART OVER ADRESSE: Gnr/ Bnr: Kvarv, Misvær 231/1 Målestokk: 1:75000 Dato: Sign: Kartinnholdet er ikke kontrollert. Tiltakshaver plikter å utføre nødvendig kontroll. Ved utskrift fra PDF- fil kan målestokken bli unøyaktig Tegnforklaring AVLØP FELLES OVERVANNSLEDNING SPILLVANN VANNLEDNING SIGNALKABEL Kartreferanse: EUREF89 UTM-sone 33 Høyderef.: NN1954 X X Y Side14 Y