NÆRINGSEIENDOM 2014 TIRSDAG 29. APRIL MAGNUS BARFOTSGATE
NETTHANDEL EN OPPFØLGING «LIGHT» AV FJORÅRETS SEMINAR KJØPESENTER
Innhold 1. Byggeprosjekter 2. Leiemarkedet 3. Transaksjonsmarkedet
BYGGEPROSJEKTER
Byggeprosjekter Haukås Ca. 90 mål - industri, lager, arealkrevende varehandel 5 bygg oppført/under oppføring Ca. 43 mål ledig
Byggeprosjekter Haukås 4.000 m² Tomt: Ca. 9.260 m² Type: Bilforretning Ferdig: Vår 2015
Byggeprosjekter Haukås 3.500 m² Tomt: Ca. 6.080 m² Type: Kombinasjon Ferdig: Høst 2014
Byggeprosjekter Haukås 600 m² Tomt: Ca. 7.170 m² Type: Bensinstasjon Ferdig: Vår 2014
Byggeprosjekter Haukås (Brurås) Bygg - 7.000 m² Tomt: 30.000 m² Type: Salgskontor og verksted for tunge kjøretøy Ferdig: Okt / nov 2014
Byggeprosjekter Heiane 4 (Nyborg) 4.000 m² Tomt 16.000 m² Type: Trafikkstasjon Ferdig: Høst 2015
Byggeprosjekter «Horisont» - Åsane 39.000 m² Type: Kjøpesenter Ferdig: Q4-2014
Byggeprosjekter Langarinden (Nyborg) 10.000 m² Tomt: Ca. 13.000 m² Type: Kombinasjon Ferdig: Des. 2015
Byggeprosjekter C. Sundtsgate 15 & 21 5.000 m² nybygg (eksisterende 8.000 m²) Type: Kontor. 30% eget bruk - 70 % ekstern utleie Ferdig: Vår 2016
Byggeprosjekter Øvre Ole Bulls plass 7 4.200 m² Type: Hotell Leietaker: Clarion Ferdig: Vår 2015
Byggeprosjekter Marineholmen 8.000 m² Type: Kontor Leietaker: DNV GL Ferdig: 2016
Byggeprosjekter Kronstadparken 14.000 m² - 3.300 kvm kontor og 260 p- plasser over 6 etasjer. Type: Kontor og parkeringsbygg Ferdig: Nov 2015
Byggeprosjekter Kronstadparken «Vinkelbygget» 13.300 m² Type: Kontor Ferdig: Estimert 2016/2017
Byggeprosjekter Fantoftvegen 14 18.500 m² Type: Kontor/næring 10.500 m² Parkering 8.000 m² Ferdig: Okt 2016
Byggeprosjekter Midtunhaugen 13 2.500 m² Type: Kombinasjon Ferdig: Q2 2015
Byggeprosjekter Nesttunbrekka Næringspark 15.000 m² Type: Kontor 10.500 m² Parkering 4.500 m² Ferdig: Q4-2015
Byggeprosjekter Quality Hotell Edvard Grieg Vestlandets største hotell Totalt areal: 31.000 m² Eksisterende: 16.000 m² Utvidelse: 15.000 m² Ferdig: 01.05.2015
Byggeprosjekter Sandsliåsen 59 1.000 m² Type: Kontorbygg Ferdig: 2015/2016
Byggeprosjekter Simonsviken Næringspark 130.000 m² Type: Industri/produksjon og kontorbygg Ferdig: Under regulering
Byggeprosjekter Hanøytangen 5.800 m² Type: Kontor/verksted Ferdig: Mai 2015
LEIEMARKEDET
Leiemarkedet - Arbeidsledighet i Hordaland Arbeidsledige mars 2009: 6.225 personer 2,5 % Arbeidsledige mars 2010: 7.080 personer 2,9 % Arbeidsledige mars 2011: 6.902 personer 2,7 % Arbeidsledige mars 2012: 5.603 personer 2,2 % Arbeidsledige mars 2013 5.545 personer 2,1 % Arbeidsledige mars 2014 6.145 personer 2,3 % Økning det siste året ca 600 personer
Leiemarkedet - Arealledighet Eksisterende kontorareal i Bergen ca. 1.850.000 m² (pr 1.4.2014) Tilført areal siste år ca. 90.000 m² Nybygg til G C Rieber i Solheimsviken utgjør av dette ca. 44.000 m² Ledigheten er p.t ca. 7,8% - ca. 144.000 m² Ledigheten økt betydelig siste år fra ca. 7% 7,8%
Leiemarkedet - Arealledighet pr april 2014 7,9 7,7 7,5 7,3 7,1 6,9 6,7 6,5 6,3 6,1 5,9 apr.09 okt.09 apr.10 okt.10 apr.11 okt.11 apr.12 okt.12 apr.13 okt.13 apr.14
Leiemarkedet - FINN indeksen
Leiemarkedet - Arealledighet I løpet av neste 2,5 år vil det bli ferdigstilt en rekke nybygg. Et utvalg av disse er: UTBYGGER STATOIL BACKER GRIEG GRUPPEN ROM SPAREBANKEN VEST G C RIEBER BARA EIENDOM STATSBYGG HELMERS FERD/AIBEL ODJELL DRILLING SUM STED SANDSLI NESTTUN BERGEN SENTRUM BERGEN SENTRUM BERGEN SENTRUM MARINEHOLMEN KRONSTADPARKEN KROHNSTAD FANTOFT KOKSTAD KOKSTAD AREAL FERDIG 40.000 2015 10.000 2015 5.000 2016 12.000 2016 20.000 2015 8.000 2016 3.300 2015 15.000 2014 8.000 2016 15.000 2015 19.000 2015 155.300 Inngåtte leiekontrakter utgjør ca. 133.000 m². Areal som vil bli fraflyttet anslås til ca. 97.000 m².
Leiemarkedet - Mulig arealledighet Bergen Media City Nordre Nøstekaien 1 Krinkelkroken 1 Nøstegaten 72 Kanalveien 90 Chr. Michelsensgt. 4
Leiemarkedet - Arealledighet Naturlig med økt fokus på utvikling og transformasjon til andre formål, f.eks bolig, hotell, handel mm. Utfordrende å få redusert ledigheten med en «normal» etterspørsel etter kontorlokaler. Konvertering til bolig kan være teknisk/økonomisk krevende. Få eksempler på større prosjekter fra kontor til bolig.
Leiemarkedet - Kategorier Tre hovedkategorier Nybygg Eksisterende totalt rehabilitert Eksisterende normalt god standard Nybygg blir ikke iverksatt før en oppnår akseptabel leie i forhold til byggekostnader og avkastning. Forholdsvis stort avvik i leie mellom normalt god standard og totalt rehabilitert. Mindre avvik mellom totalt rehabilitert og nybygg.
Leiemarkedet Leienivå Det er noe ulik oppfatning om hva toppnivået for kontorleiene er i Bergen. En del av kontraktene i disse bygg er inngått med ikke mva-pliktige leietakere. Her må det tapte fradrag for mva på byggekost kompenseres og tillegges markedsleien. Vanskelig å få bekreftet nivåer, konfidensielle kontrakter Etter nærmere research av leienivået for nybygg («vasket» for mva), vurderer vi toppnivået å utgjøre ca. kr 2.350 pr m² pr år.
Leiemarkedet Oversikt April 2014 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 Nybygg Eksisterende bygg
Leiemarkedet - Fremover Leienivået for nybygg og rehabiliterte lokaler 2014/2015, vil holde seg stabilt på dagens nivå. Eksisterende bygg med normalt god standard vil oppleve en svak nedgang. Eldre, urasjonelle lokaler er vanskelig å leie ut. Forutsetter betydelige investeringer. Arealledigheten fremover vil være økende. Det vil være av stor betydning for markedet hva eierne gjør med de ledige lokaler som oppstår i forhold til eventuelt endret bruk. Økende fremleiemarked.
LEIEMARKEDET - EKSEMPLER
Leiemarkedet Sandviksboder 66 847 m² Type: Kontor Pris: kr 1.500 pr m²
Leiemarkedet Sandviksboder 1 og 2 479 m² Type: Kontor Pris: kr 1.846 pr m²
Leiemarkedet Sandbrogaten 5/7 820 m² Type: Kontor Pris: kr 1.575 pr m²
Leiemarkedet Teatergaten 35 585 m² Type: Kontor Pris: kr 1.622 pr m² 460 m² Type: Kontor Pris: kr 1.675 pr m²
Leiemarkedet Sentrum Areal m² Leie pr m² 433 1.950 190 1.650 300 1.700 300 1.470 800 1.675 820 1.575 1.645 1.505
Leiemarkedet Nygårdsgaten 114 1.500 m² Type: Kontor Pris: kr 1.650 pr m²
Leiemarkedet Damsgårdsveien 135 3.700 m² Type: Kontor Pris: kr 2.050 pr m²
Leiemarkedet Damsgårdsveien 143 400 m² Type: Kontor Pris: kr 1.700 pr m²
Leiemarkedet Thormøhlensgate 37 312 m² Type: Kontor Pris: kr 2.200 pr m² 392 m² Type: Kontor Pris: kr 1.887 pr m²
Leiemarkedet Solheimsgaten 7E og 11 1.684 m² Type: Kontor Pris: kr 2.229 pr m² 1.345 m² Type: Kontor Pris: kr 1.896 pr m² 540 m² Type: Kontor Pris: kr 1.950 pr m²
Leiemarkedet Solheimsgaten 13 og 15 1.006 m² Type: Kontor Pris: kr 2.037 pr m² (ikke mva) 660 m² Type: Kontor Pris: kr 1.952 pr m²
Leiemarkedet Kronstadparken Areal m² Leie pr m² 481 1.790 494 1.490 276 1.850 557 1.750 230 1.690 557 1.890
Leiemarkedet Kanalveien 105 285 m² Type: Kontor Pris: kr 1.800 pr m²
Leiemarkedet Fantoftvegen 16 8.000 m² Type: Kontor Pris: kr 1.900 pr m² (anslag KNM)
Leiemarkedet Nesttunbrekka Næringspark 3.500 m² Type: Kontor Pris: kr 1.885 pr m²
Leiemarkedet Espehaugen 32 2.900 m² Type: Kontor Pris: kr 1.880 pr m² 950 m² Type: Kontor Pris: kr 1.480 pr m²
Leiemarkedet Kokstaddalen 35 1.450 m² Type: Kombinasjon Pris: kr 1.000 pr m² Utvidelse av leieforhold i ny fløy og forlengelse av kontrakt i eksisterende bygg
Leiemarkedet Kokstadvegen 23 620 m² Type: Kontor Pris: kr 1.650 pr m²
Leiemarkedet Folke Bernadottes vei 50 1.480 m² Type: Kontor Pris: kr 1.600 pr m² 2.620 m² Type: Kontor Pris: kr 1.530 pr m²
TRANSAKSJONSMARKEDET
Transaksjonsmarkedet Transaksjonsvolum Bergen 2013 ca. 2,8 milliarder 12 salg står for ca. 2,1 mrd. av omsetningen. Transaksjoner til «utenbys» investorer: 2012 ca. 45% av volumet 2013 ca. 20 % av volumet Volum landsbasis ca. NOK 40 mrd. i 2013 ca. NOK 52 mrd. i 2012 ÅR 2010 2011 2012 2013 VOLUM 2,5 mrd. 2,0 mrd. 3,5 mrd. 2,8 mrd.
Transaksjonsmarkedet I 2013 - Markedsmessig fundamentert prisforventning. Usolgte eiendommer høye prisforventninger / passer ikke inn. Høyt krav til egenkapital vil vedvare. «Rulleringsmarkedet» mindre aktivt (pga EK) kan være positivt?
Transaksjonsmarkedet Økonomien i Norge er fremdeles god. Egenkapitalkrav pt 25-35 %. Noe lavere for gode kunder. -Sterkere konkurranse blant banker. -Utlånsviljen til næringseiendom er økt. -Marginene sunket noe. «Obligasjonsfinansierte» transaksjoner lite benyttet i Bergen.
Transaksjonsmarkedet - Bankenes marginer 3,5 3 HØY MARGIN 2,5 LAV MARGIN 2 1,5 1 0,5 0 April 2014 2,0 % - 2,5 %
Transaksjonsmarkedet - Bankenes marginer 2,0 % 2,5, % april 2014 2,2 % 2,8, % april 2013 1,6 % 2,0, % april 2012 0,9 % 1,3, % april 2011 1,1 % 1,3 % april 2010 2,4 % 3,0 % april 2009 0,6 % 0,8 % april 2008
Transaksjonsmarkedet - 3 MND NIBOR Marginer - Yield 7,5 7 6,5 6 5,5 % 5 4,5 NIBOR NIBOR + MARGIN 4 3,5 3 2,5 2 1,5 Spread mellom Yield - Nibor + margin øker YIELD
Transaksjonsmarkedet Yieldnivå i de største byer PRIME YIELD PR APRIL 2014 BY PRIME YIELD BERGEN OSLO STAVANGER TRONDHEIM 5,90 5,25 6,20 6,00
Transaksjonsmarkedet Yield Bergen Yield fremover i 2014 5,9 % 7,5 % 10 9,5 9 8,5 8 7,5 7 6,5 6 5,5 5 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Lav Yield Høy Yield Tabellen viser yield på gode eiendommer
Transaksjonsmarkedet - Fremover Avkastningsnivå «gode eiendommer» forventes stabilt rundt 5,9 7,5% Påvirkningsfaktorer Økt spread mellom lånekostnad og yield Korte leiekontrakter i et marked med generelt økende arealledighet Norsk økonomi. Arbeidsledighet
Transaksjonsmarkedet Fremover Transaksjonsmarkedet Q1 har startet noe mer moderat sammenlignet med 2013 Volum Q1 2014 i Bergen ca. MNOK 700 Flere større transaksjoner pågår. Eiendommer til Sparebanken Vest i sentrum kommer for salg. Media estimerer samlet verdi til ca. MNOK 300. Vi forventer et transaksjonsvolum i 2014 tilnærmet som i 2013.
SALGSEKSEMPLER
Salgsmarkedet Liamyrane 8 og 16 Salgssum: ca. 200 mill. Handelseiendom
Salgsmarkedet Blådalen 39 Salgssum: 75 mill. Kombinasjonsbygg
Salgsmarkedet Torget 1 478 m² Salgssum: 38 mill. Forretning
Salgsmarkedet Strandgaten 59 9.211 m² Prisantydning: 135 mill. Kontor/forretning Budaksept
Salgsmarkedet Torgalmenning 9 2.027 m² Salgssum: 75 mill. Kontor/forretning
Salgsmarkedet Krinkelkroken 1 9.163 m² Salgssum: 350 mill. Kontor/forretning
Salgsmarkedet Nedre Ole Bulls plass 4 29.000 m² Salgssum: 500 mill. (50%) (estimat BT) Hotell
Salgsmarkedet Kong Oscars gate 21 3.238 m² Salgssum: 35 mill. Skole/undervisning
Salgsmarkedet Thormøhlensgate 53A 4.572 m² Salgssum: 175 mill. Kontor/forskning
Salgsmarkedet Bøhmergaten 42-44 11.500 m² Salgssum: 114 mill. Kontor/næring
Salgsmarkedet Klaus Hanssensvei 22 2.738 m² Salgssum: 31 mill. Kombinasjonsbygg/utvikling
Salgsmarkedet Sandslimarka 31 4.086 m² Salgssum: 101 mill. Kontor
Salgsmarkedet Espehaugen 45 3.500 m² Salgssum: 144,5 mill. Kontor
Salgsmarkedet Lønningsflaten 39 952 m² Salgssum: 19 mill. Kombinasjonsbygg
Salgsmarkedet Kokstaddalen 41 6.000 m² Salgssum: 53 mill. Kombinasjonsbygg
Salgsmarkedet Kokstadflaten 40 5.938 m² Salgssum: 123 mill. Kontor/trykkeri
Salgsmarkedet Spelhaugen 12 9.500 m² Salgssum: 80 mill. Kontor-/kombinasjonsbygg
Salgsmarkedet Øvre Fyllingsvei 83 4.480 m² Salgssum: 52,5 mill. Kombinasjonsbygg
Salgsmarkedet Damsgårdsveien 211 ca. 5.500 m² Salgssum: 71,5 mill. Utvikling
Salgsmarkedet Gravdalsveien 4 1.713 m² Salgssum: 25 mill. Forretning/utvikling
Salgsmarkedet Gravdalsveien 245 Salgssum: 55 mill. Kombinasjonseiendom
Salgsmarkedet Leirvikflaten 13 2.165 m² Salgssum: 26 mill. Kombinasjonsbygg
«GRØNNE BYGG» ELLER BREEAM EXCELLENT?
«BLANDET FORMÅL»
Takk for oppmerksomheten www.kyte.no