Markedsrapport Høst 2014

Markedsrapport Høst 2014

LEDER LEDER Foran et rykk i eiendomsverdiene og Økt yield-gap i transaksjonene avkastningen? Lånefinansieringsrenten for næringseiendomslån med full rentesikring har veksten for for fastlandet og og ubelånt eiendomsavkastning ref. ref. IPD-indeksen. I I aldri vært Differansen lavere. UNION mellom Bankundersøkelse yield og samlet lånefinansieringsrente Q3 2014 viser at nivået inkludert for et figuren figuren prime korresponderer kontoreiendom stolpene stolpene hvor med yield-endringen med venstre venstre y-akse y-akse er og lagt viser og til IPD-statistikken viser løpende statistikken ubelånt Vi forutsetter avkastning ubelånt her i Norge, at avkastning bankmarginen samt UNION i Norge, er Gruppens hakket samt UNION lavere prognoser Gruppens ut fra fra lavere sist (røde søyler). nytt 5-års bankmargin med 70 % har LTV økt. har Vår sunket kartlegging hele 116 blant rentepunkter lokale næringsmeglere det siste året til kysten for til under under 4 rundt %. 4 %. Reduksjonen og sentrale har verdivuderere har allerede slått slått tyder ut ut i ikke høyere i på noen verdi verdi segmenter for for eller byer vinter prognoser for beliggenhetsrisiko. en fra portefølje sist vinter som Yield-gapet for er en bredt portefølje sammensatt har her som økt er med fra bredt 30 hensyn rentepunkter sammensatt til med for et år lavrisikoeiendommer med vesentlig endringer og våre estimat i yield-nivåene for prime gjennom yield kontor 2013. i i Videre Oslo har segmenter hensyn siden til og segmenter til geografi. ca. 100 Siden og rentepunkter geografi. prognosene Siden nå. ble De prognosene mørkegrønne satt, har de ble lange satt, søylene rentene har viser de lange at hvis vi innebærer markedsleienivåene en reduksjon på i 50 Norge bps. primært fra i i vinter. vist En En flat rekke utvikling indikatorer til svak som vekst. sunket rentene ytterligere forutsetter sunket ytterligere og et gitt kjøp et hvert enda og kvartal gitt bedre et enda på grunnlag konstant bedre for grunnlag kjøpsyield positiv avkastning. for 7,5 positiv % så har yield- Norsk Eiendomsfondsindeks Samtidig har både bankenes viser imidlertid margin-nivåer at eiendommer i nye lån og flest de ikke lange har rentene Den avkastning. røde gapet grafen etter Den viser røde samlet BNP-veksten grafen lånefinansierings-rente viser for BNP-veksten fastlandet, for inkludert det fastlandet, siste året oppdaterte økt inkludert fra 2,2 % til fått en sunket. tilsvarende Samlet yield-reduksjon. lånefinansieringsrente UNION Gruppen i nye har lån har vært har vært blitt involvert redusert i en i med en prognoser oppdaterte 2,9 fra %. september For prognoser den delen fra av september Statistisk lånet hvor Sentralbyrå fra man Statistisk eventuelt som Sentralbyrå innebærer ligger flytende som økt øker yield- lang rekke ca. 70 kjøp rentepunkter og salg i i år og fra erfaringen Q1 2013. Utviklingen er den samme innebærer normaleiendom at investorene i veksttakt innebærer gapet for norsk økt ytterligere. veksttakt økonomi. For for Vi eksempel norsk tør påstå økonomi. utgjør at grafbildet 5-års Vi tør swaprente påstå gir et at hint grafbildet minus om økt 3 mnd. gir et har primært dagens hatt transaksjoner en flat yield-utvikling sitter igjen eller med en en mer helt etter minimal lånefinansieringsrenten, yieldreduksjon. sammenlignet Lederen i i vinterrapporten med transaksjonene fokuserte for et på år det siden. høye Figuren yield-gapet under i i viser at motsatt trekker retning i motsatt og som retning innebærer og som at innebærer det ikke er at opplagt det ikke at er vi opplagt får en at vi får transaksjonene netto yield-gap (yield minus etter samlet lånefinansieringsrente). i snitt-transaksjonen Gjennom året har større en større På side yield-kompresjon 23 presenterer for eiendom for vi våre eiendom med oppdaterte ordinær med ordinær prognoser risiko. risiko. For for det ubelånt For første det avkastning første har nivået steget økt fra ytterligere. snaue 1,4 Kjøper % i begynnelsen du på yield av 7,5 2013 % til får snaue du raskt 2,4 % et nå yield-gap (blå søyler). bør bør investorene for de nærmeste ha ha et et langsiktig tre årene perspektiv for en tenkt og og ta portefølje ta høyde høyde for for som at at er rentene bredt sammen- avkastning hint om Nibor økt fremover. 73 avkastning rentepunkter Det er fremover. imidlertid per 28. Det februar. flere imidlertid momenter flere som momenter trekker i som gap på 3,5 på 3,5 % Vi hvis har % hvis du kommet binder du binder frem renten renten til dette og nesten og ved nesten å 4 ta % 4 hvis snitt-yielden % hvis du ligger du ligger i flytende. flytende. til enhver tid siste sannsynligvis satt med vil vil ligge hensyn ligge på på til betydelig geografi høyere og høyere segmenter. nivåer nivåer Justert fire-fem år for frem år risiko frem i tid. oppfatter i tid. Med vi Historisk 30 er transaksjoner rentenivået svært (UNIONs lavt transaksjonslogg) og tilsier en yield-kompresjon. og trukket fra samlet En av Med andre nivået ord ord kan på kan det 7,4 det være % som slik attraktivt. slik vi vi ikke Med får får utgangspunkt et et stort yield-dropp i urbaniseringstrendene men tåler årsakene lånefinansieringsrente til at vi vi ikke har fått (UNIONs en generell Bankundersøkelse) yield-kompresjon uttrykt kan være ved 5-års at at tåler betydelig og dagens renteoppgang rekordlave uten uten rentenivåer at at yieldene vurderer stiger. vi Videre at aktører merker med vi vi oss fokus at på det tar swaprente tid fra låne-finansieringssituasjonen + bankenes snittmargin i nye endrer 5-års seg lån. til til Denne det tilnærmingen vil at ledigheten eiendomsutvikling har bitt seg fast (totalrehabilitering, i i flere segmenter. nybygg, Herunder områdeutvikling) kontorsegmentet i i materialiserer innebære seg et i i eiendomsverdiene element av forenkling og ikke og at minst man i i blander verdivurderingene. epler og pærer i Oslo hvor storbyregionene tilbudssiden er er best preget posisjonert av av at at det det for har har meravkastning blitt signert de færre nærmeste årene. Videre ettersom viser figuren utvalget under av at at omsatte det er er en en eiendommer god sammenheng hele tiden mellom vil endre BNP- seg. kontrakter, og og at flere at flere større større eiendommer er blitt er blitt klare klare for for innflytting Fremstillingen vil imidlertid gi et oppdatert uttrykk for hva investorene innen innen 12 I 12 kontorleiemarkedet mnd. mnd. og og således kommer i Oslo-området med med i i ledighetstellingen. har markedsleienivåene steget typisk sitter igjen med i transaksjonene. Ønsker vi i stedet å se på samme ca. 20 % de siste tre årene og økningen har langt på vei vært 20 6 eiendom gjennom hele tidsrommet kan vi ta utgangspunkt i kjøp av en Totalt Totalt sett kostnads sett mener drevet. mener vi at vi yielden Vi tror at yielden for vi står for prime ved prime eiendom et vippepunkt eiendom (lav (lav risiko) hvor risiko) har økte har blitt blitt A Ubelånt eiendomsavkastning - kilde: IPD 5 redusert markedsleienivåer redusert og og at at dette dette vil vil bli i bli tydeligere større grad tydeligere i gir fjerde positiv i fjerde kvartal. verdiutvikling, kvartal. Videre Videre at ikke yielden bare utligner v 15 at yielden for k 3,0 % BNP-vekst fastlandet - kilde: SSB for eiendom eiendom effekten med med av ordinær ordinær at tilpasningskostnadene risiko risiko vil vil synke synke gitt gitt generelt at at dagens dagens har lave lave økt. rentenivåer rentenivåer Etter høy tilførsel Netto 4 yield -gap holder a holder seg. seg. av nye Ved en Ved kontorbygg oppfyllelse en oppfyllelse i 2012/2013, av bankenes av bankenes venter renteprognoser renteprognoser vi et nivå på (svakt (svakt kun 75.000 stigende stigende m² i år og s 10 2,5 % etter bankmargin i snitt 3 - renter), at renter), tror kontorledigheten tror vi yield-reduksjonen synker vi yield-reduksjonen for fra for normal 6,9 % normal eiendom i dag til 5,8 eiendom blir % blir heller om et heller beskjeden. år. Videre at t 2, 0 % beskjeden. transaksjonen n Våre Våre avkastningsprognoser markedsleienivåene avkastningsprognoser er stiger er basert fremover basert på på primært og byggekostnadene primært moderat moderat vekst vekst i flater markedsleienivåene synker. ut eller 5 7,8 2 i i Yield -gap etter 1,5 % 7,4 markedsleienivåene i de Det fleste ligger segmentene. derfor svært i de fleste segmentene. I mange godt til porteføljer rette for økt I mange porteføljer veier nybygging kontor veier i fra 2016. n 7,1 bank margin gitt 1 hovedstaden Det er kontor i hovedstaden tungt, realistiske og vi tungt, venter utbyggingsmuligheter og at vi kontoreiendom i stort venter at kontoreiendom i Oslo sett vil alle stige kontorområdene i Oslo i verdi g 1,0 % kjøpsyield 7,5 % vil stige i 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014E 2015E 2016E fremover og verdi fremover som vi kjenner følge som av mange følge et tross som av alt står et tross godt klare alt utleiemarked med aktuelle godt utleiemarked og ca. prosjekter. 5 og % årlig Dagens ca. 5 vekst lave 0,5 % % årlig Yield 0 -gap etter i markedsleienivåene. (real)rentenivåer vekst i markedsleienivåene. Skulle bidrar vi Skulle få til et at klart man vi få yield-fall i flere av et klart yield-fall for disse ordinær områdene for eiendom kan regne ordinær -5 bankmargin ved 0,0 % -1 vil eiendom avkastningen hjem nybygg vil avkastningen bli betydelig på meget bli høyere konkurransedyktige betydelig enn figuren høyere antyder. leienivåer. enn figuren Konklusjonsmessig Konklusjonsmessig er utsiktene for er eiendomsavkastningen utsiktene for eiendomsavkastningen i verste fall moderat i verste gode fall kjøp av prime antyder. kontor i Oslo -10-2 og moderat i beste fall gode svært og i gode. beste fall svært gode. BNP-vekst

1/LEDER/SIDE 2 2/KONKLUSJONER/SIDE4 3/MAKRO/SIDE6 4/TRANSAKSJONSMARKEDET GENERELT/SIDE10 5/TRANSAKSJONSMARKEDET I OSLO, AKERSHUS/SIDE12 6/TRANSAKSJONSMARKEDET OG NØKKELINFO FOR ULIKE EIENDOMSSEGMENT/SIDE13 kontor/handel/logistikk/hotell/bolig 7/TRANSAKSJONSMARKEDET I BERGEN, TRONDHEIM, STAVANGER/SIDE18 8/AVKASTNING PÅ INVESTERINGER I NÆRINGSEIENDOM/SIDE22 9/KONTORLEIEMARKEDET I OSLO, ASKER, BÆRUM - OVERORDNET/SIDE25 10/KONTORLEIEMARKEDET I OSLO, ASKER, BÆRUM PER OMRÅDE/SIDE32 3

KONKLUSJONER, SEPTEMBER 2014 Transaksjonsmarkedet og avkastning o UNION Bankundersøkelse Q3 2014 viser at samlet lånefinansieringsrente i nye 5-års lån med full rentesikring for første gang er under 4 %. Det siste året har reduksjonen vært på 116 rentepunkter, hvorav 55 punkter skyldes lavere bankmarginer og 61 punkter skyldes lavere renter. Vi venter fortsatt synkende bankmarginer (se utdypning på side 8). o UNION Gruppen vurderer at prime yield for kontor i Oslo sank fra 5,25 % i Q1 til 5,00 % i Q2 og 4,75 % i Q3 (se utdypning på side 13). o Kontor i Oslo var segmentet med best verdiutvikling i fjor i følge IPDindeksen drevet primært av vekst i markedsleienivåene. Lavere finansieringskostnad og yielder bidrar til at segmentet også i år får en positiv utvikling. Imidlertid gjelder yield-reduksjonen først og fremst prime eiendom. o Norsk Eiendomsfondsindeks viste en nedgang på 2,0 % i første halvår til nivå 96,3. Imidlertid hadde 5 av 8 fond en positiv utvikling, herunder de to UNION-forvaltede fondene Storebrand Eiendomsfond og UNION Eiendomsinvest Norge. o Med det siste vi har fått inn av transaksjoner har vi registrert et volum på NOK 27,4 mrd. Om vi legger til oppkjøpene i BWG Homes, Aberdeen Eiendomsfond Norge II og diverse transaksjoner i bud/aksept har nivået nådd NOK 34 mrd. o Blant tendensene i årets transaksjonsmarked finner vi at flere syndikat velger å selge eiendom, mens flere utenlandske aktører har gjennomført sine første kjøp. Inkludert salgene som har blitt kjent de siste dagene utgjør utlendingene nå største nettokjøper hittil i år. De investerer også indirekte gjennom fonds- og syndikatprodukter. o Det er etterspørselsoverskudd og høy betalingsvillighet for lavrisikoproduktene. Vi ser at flere transaksjoner er utløst av at aktører tar gevinst. o Det er mange sterke drivkrefter i transaksjonsmarkedet (se side 10-11) og vi har løftet anslaget for årets transaksjonsvolum til NOK 50 mrd. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum o Første halvår i år kjennetegnes ved at det har vært oppnådd høye leienivåer på et lavt signeringsvolum. o Gjennomsnittelig markedsleie i Oslo fortsetter å stige og er per andre kvartal ca. 6 % høyere enn samme kvartal i fjor. Snittleien er opp ca. 2 % i første halvår, og har nå steget 17 kvartaler på rad. o Signeringsvolumet i første halvår var ca. 30 % lavere enn i samme periode i fjor. Vi oppfatter imidlertid ikke at det underliggende markedet er vesentlig svekket. Lavere signeringsvolum kan blant annet relateres til at få større leiekontrakter løper ut neste år. o Siden 2010 har gjennomsnittlig løpetid i nye leiekontrakter blitt gradvis lenger. Totalt har løpetiden økt med ca. 12 måneder fra 2010 til nå. o En konsekvens av lavere signeringsvolum er at det tar lengre tid å fylle større bygg. Dette bidrar til at kontorledigheten har steget med 0,6 %- poeng siden i vinter. Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum er nå 7,6 %. o Lavere aktivitet blant store leietakere har også resultert i få signeringer i nybygg-prosjekter i år. Nybyggingen blir derfor enda mer moderat enn vi la til grunn i vinter. Våre data og prognoser tilsier en brutto nybygging på drøyt 300.000 m 2 i perioden 2014-16. Fortsatt erfarer vi at kontorarealer stadig blir konvertert til andre formål som bolig, hotell og undervisning, slik at nettotilførselen blir betydelig lavere enn dette. o Etter vår oppfatning er netto tilførsel av kontorarealer for lav i forhold til forventet etterspørsel i perioden. Vi tror derfor at økningen i kontorledighet blir midlertidig og at ledigheten vil synke utover perioden, om enn litt saktere enn vi tidligere har lagt til grunn. o Vi legger til grunn at etterspørselen etter kontorarealer tar seg opp fra 2016 i tråd med konjunkturoppgangen, og at kontorleiemarkedet i Oslo drar nytte av en vekst i hovedstaden som er høyere enn landsgjennomsnittet. 4

Karenlyst Allè 20 Skøyen UNION Norsk Næringsmegling har håndtert utleie av 8.000 m 2 kontor til bla. Ipsos MMI og Marsh Mercer på vegne av Sparebank Bank 1. 5

MAKRO Norsk økonomi - utsikter for 2014-2017 Moderat vekst nå og over trendvekst fra 2016 o Utviklingen i internasjonal økonomi har i år utviklet seg svakere enn ventet, ECB har kuttet Refirenten til 0,05 % og det har blitt enda tydeligere at rentene vil holde seg lave lenge. o Veksten for Norges handelspartnere ventes å bli tilstrekkelig til at fastlandseksporten stiger med i snitt 3,0 % de nærmeste fire årene. o Veksten i Fastlandsøkonomien ventes å holde seg på drøye 2 % de nærmeste to årene. Fra 2016 ventes sterkere etterspørsel fra utlandet, ekspansiv finanspolitikk samt at økte oljeinvesteringer bidrar til at veksten i fastlandsøkonomien overgår trendvekst. o For de nærmeste fire årene ventes KPI-veksten og snitte på 1,85 %. Gunstige rammevilkår for næringseiendom Konjunkturbarometeret til Dagens Næringsliv fra i sommer viste at det er en klar netto overvekt av bedrifter som venter økt omsetning (46 %), økt lønnsomhet (38 %) og økt bemanning (17 %). Bedriftenes vekstforventninger slår ut i mer positive utleiemarkeder. Målt i verdi befinner majoriteten av kommersiell næringseiendom seg i de fire største byregionene. Her har veksten i befolkning og sysselsetting de siste årene holdt seg på ca. 2 % årlig. Totalt sett mener vi det er gunstige rammevilkår for næringseiendom de nærmeste årene fordi arealbehovet i storbyene er økende (eksempelvis har veksten i utleid kontorareal i Oslo vært på 470.000 m² i perioden 2010-2013), kreditt har blitt billigere og lettere tilgjengelig, leieinntektene er lite utsatte for konkursrisiko og rentene vil holde seg lave lenge. BNP-vekst for Norges handelspartnere Årlige prosentuelle endringer 2013 2014E 2015E 2016E 2017E USA 2,2 2,0 3,0 3,3 2,8 Fremvoksende økonomier* 3,2 2,3 3,3 4,3 4,3 Kina 7,7 7,3 6,8 6,8 6,5 Eurosonen (0,4) 0,8 1,3 1,5 1,8 UK 1,7 3,0 2,5 2,5 2,5 Norge (fastlandet) 2,0 2,3 2,3 2,8 2,8 Sverige 1,6 1,8 3,0 2,8 2,5 Norges handelspartnere 1,4 2,0 2,5 2,5 2,5 Kilde: Norges Bank, Pengepolitisk rapport, september 2014 *Fremvoksende økonomier utenom Kina Hovedtall for norsk økonomi Årlige prosentuelle endringer 2013 2014E 2015E 2016E 2017E BNP - Fastlandet 2,0 2,2 2,1 3,0 2,8 BNP 0,6 1,9 1,7 2,4 2,3 KPI 2,1 2,1 1,7 1,7 1,9 Privat forbruk 2,1 2,1 2,9 3,1 3,2 Offentlig forbruk 1,8 2,3 2,3 2,4 2,0 Oljeinvesteringer 17,1 (1,3) (7,5) 6,8 1,2 Tradisjonell eksport 0,4 2,6 1,1 3,2 5,0 Sysselsetting 1,2 1,2 0,6 1,0 1,4 Arbeidsledige AKU (nivå) 3,5 3,4 3,7 3,6 3,5 Kilde: SSB, september 2014 6

MAKRO Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Raskere vekst i kontorsysselsettingen i Oslo o Sysselsettingsveksten i Norge endte på 1,2 % eller ca. 32.000 personer i fjor og reflekterer en moderat veksttakt i norsk økonomi. o Konsensus tilsier en avmatning i sysselsettingsveksten i det korte bildet, men at nivået tar seg opp til 1,3 % i 2017. Totalt sett ventes en vekst på drøye 110.000 personer de nærmeste fire årene tilsvarende 1,0 % veksttakt som et årlig gjennomsnitt. o NHO sin konjunkturrapport Økonomisk Overblikk fra juni viser at med hensyn til bemanning i egen bedrift, er de kontorintensive bransjene IKT og Forretningstjenester blant de mest optimistiske, mens industribedriftene venter en negativ utvikling. Videre har bedriftene i Innlandet og Oslo/Akershus blitt mer positive generelt, mens vestlandsbedriftene har blitt mindre optimistiske. o Sysselsettingen vokser raskere i storbyene enn i øvrige Norge, og litt raskere innen kontor enn i øvrige bransjer. Vi definerer kontorsysselsettingen til å være antall sysselsatte som arbeider i kontorbygg. Våre beregninger på statistikk fra SSB viser at kontorsysselsettingen i Oslo, Asker og Bærum steg med 2,04 % i fjor. Fra bunnpunktet i 2009 har kontorsysselsettingen steget med drøye 8 % eller snaue 21.000 personer. Utdanningssektoren alene økte arealbruken i kontorbygg i Oslo med ca. 30.000 m² i fjor. o NAV Oslo ventet per des. 2013 at sysselsettingsveksten i hovedstaden i år vil bli hakket lavere enn i fjor og øke med snaue 6.000 personer. o Manpower sitt arbeidsmarkedsbarometer for Q4 viser at det er en overvekt på 5 % av bedriftene som venter økt bemanning i Q4. Tilsvarende er overvekten på 7 % for Oslo-området isolert sett. 7 Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge Årlige prosentuelle endringer 2013 2014E 2015E 2016E 2017E DNB Markets - august 2014 1,2 1,2 0,5 0,9 1,2 Norges Bank - juni 2014 1,2 1,0 0,8 1,0 1,3 SSB - september 2014 1,2 1,2 0,6 1,0 1,4 Konsensus 1,2 1,1 0,6 1,0 1,3 Endr. ant. sysselsatte 32 446 31 011 17 065 26 915 36 078 Endring i antall sysselsatte i Oslo +1,3 % i år 17 000 12 000 7 000 2 000 (3 000) (8 000) (13 000) -3 950-11 796 Kilde: SSB/NAV Oslo -11 202-77 9 371 15 672 13 270 6 259-4 658 2 880 9 826 7 380 6 690 5 690

MAKRO Renter og lånefinansiering rekordlave renter og lånekostnader Nordea venter stigende lange renter Nordea Markets venter at styringsrenten og pengemarkedsrenten holder seg på dagens nivå de nærmeste to årene. 10-års swaprente ventes å stige ca. 70 rentepunkter til 3,35 % ved utgangen av 2016. Gradvis sterkere vekst i Europa/internasjonalt utover i perioden innebærer at veksten i styringsrentene og de kortene rentene generelt kommer nærmere, noe som vil smitte over på de lange rentene. UNION Bankundersøkelse Q3 2014 viser at samlet lånefinansieringsrente i nye 5-års lån med full rentesikring for første gang har kommer under 4 %. Det siste året har reduksjonen vært på 116 rentepunkter, hvorav 55 punkter skyldes lavere bankmarginer og 61 punkter lavere renter. Vi venter ytterligere nedgang i bankmarginene fremover fordi bankenes innlånskostnader fortsatt er i en synkende tendens, i nye 5-års lån har bankene en rentenetto på hele 1,25 %, bankene er godt i rute for å bli oppkapitalisert og fremfor alt fordi konkurransen er tiltagende. Bankene ønsker å øke utlånene til næringseiendom blant annet fordi tapene har vært minimale, lønnsomheten er bedre enn i for eksempel Danmark og fordi låneetterspørselen fra næringslivet generelt er synkende. Flere banker har blitt markert mer aktive for å skaffe nye næringseiendomslån og konkurransen har også gitt seg utslag i at bankene med strengest krav til egenkapital har blitt mindre strenge. Det er nå rekordbillig å binde renten. Likevel har graden av rentebinding gått klart ned. Vi legger til grunn at dette primært skyldes erfaringer med dyre fastrenteavtaler fra 2005-2008 og at man venter lave renter i lang tid fremover. Ved å ligge med flytende rente reduseres lånefinansieringskostnaden med 44 punkter til ca. 3,55 % (rentenivåene avlest 22. sept.). Ved f.eks. å binde renten for halve lånet får man tatt ned risikoen vesentlig samtidig som dagens lånefinansieringskostnad kun øker med ca. 20 punkter. Fra april har bankene på det laveste i næringseiendomslån i snitt strukket seg til en margin på kun 134 punkter. Laveste svar i august var 110 punkter. 8 Nordea Markets sine renteprognoser September 2014 Spot 3M jun. 15 des. 15 des. 16 Styringsrenten 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 3 mnd. NIBOR 1,71 1,75 1,75 1,75 1,75 10 års swap 2,67 2,90 3,03 3,15 3,35 Spread: 10 år - 3 mnd NIBOR 0,96 1,15 1,28 1,40 1,60 Lånefinansieringsrente for nye 5-års lån med full rentesikring til kjøp av kontoreiendom sentralt i Oslo forutsatt 70 % lånegrad. 6,0 % 5,0 % 4,0 % 3,0 % 2,0 % 1,0 % 0,0 % 5,68 % Q1 2010 Q2 2010 5-års swap Q3 2010 Kilde: UNION Gruppen Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Bankmargin nytt 5-års lån Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 5,15 % Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 4,39 % Q2 2014 3,99 % Q3 2014

Nedre Vollgate 5 Oslo sentrum UNION Norsk Næringsmegling har håndtert utleie av 2.000 m² kontor for Andvord Eiendom. 9

TRANSAKSJONSMARKEDET 2014 YTD Dynamisk marked med mange drivkrefter Segmentfordeling Geografisk fordeling Hittil i år har vi registrert 103 transaksjoner for til sammen NOK 25,2 mrd. Vi har valgt å utelate oppkjøpene i både BWG Homes og Aberdeen Eiendomsfond Norge II, samt et større volum transaksjoner i bud/aksept. Om vi hadde inkludert disse omsetningene hadde volumet vært godt over NOK 30 mrd. I segmentet Annet finner vi i år bl.a. to transaksjoner med barnehage-eiendom, hvorav Adolfsen-brødrene sitt kjøp av en større portefølje for ca. NOK 1,3 mrd. utgjør den største. I likhet med fjoråret har det vært omsetninger innen helse, kultur, utdanning, parkering og leilighetsporteføljer. De siste ti årene har det i gjennomsnitt vært et transaksjonsvolum på NOK 40 mrd. og de siste fire årene har vi i snitt loggført 171 omsetninger med eiendomsverdi over MNOK 50. I tillegg til Entra-prosessen jobbes det nå med flere løp med eiendomsporteføljer med utlendinger som mulige kjøpere. Vi har økt vårt anslag for årets transaksjonsvolum til NOK 50 mrd. Gitt en børsnotering av Entra Eiendom i år vil volumet bli betydelig høyere. Segment Antall NOK mrd. Kontor 39 10,9 Hotell 5 1,9 Butikk/Handel 19 3,5 Logistikk/Ind. 22 3,5 Annet 18 5,3 Sum 103 25,2 Kilde: UNION Gruppen Midt- og Nord- Norge 6 % Sør- og Vestlandet 17 % Øvrige Sørøstlandet 5% Kilde: UNION Gruppen Geografisk spredte porteføljer 9 % 2014 NOK 25,2 mrd Oslo/Akershus 62 % UNION Gruppen er gjennom kapitalforvaltningen og næringsmeglingen tett på markedet i flere segmenter og landsdeler både på kjøps- og salgssiden. Totalt sett vurderer vi markedet til å være veldig dynamisk og drevet av mange sterke drivkrefter. Det er gode muligheter til å skape dealer, mange svært pragmatiske aktører og mange transaksjonsprosesser som foregår uten at det er offentlig kjent. Blant de sterkeste drivkreftene i dagens marked er at aktørene forfølger mer konsentrerte investeringsstrategier for å kunne oppnå konkurransefordeler som effektiv forvaltning, helhetlig områdeutvikling, tilby leietagerne fleksibilitet mht. areal, sterk forhandlingssituasjon overfor butikk-kjedene med mer. Vi ser også fremveksten av mange nisjeaktører med spesialkompetanse innen leietagerbehovene og eiendomsdrift innenfor definerte segmenter. Det er svært mange eksempler på disse trendene og det er også relevant for aktørene med de virkelig store eiendomsporteføljene. Poenget er altså at dette trigger transaksjoner fordi NOK mrd. Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. 80 70 68 60 53 56 50 50 44 43 39 40 36 28 30 22 20 15 15 10 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014E Kilde: UNION Gruppen fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008 10

INVESTORFORDELING OG NETTO YIELDER Transaksjonsvolumet per september 2014 fordelt på investorkategorier, samt yield-nivåer siste fire kvartal aktørene kjøper seg opp i definerte segmenter og selger seg ut av øvrige eiendommer. Vi ser også mange transaksjoner knyttet til at aktører banker på hos naboen for å kjøpe eiendommen med tanke på et større utviklingsgrep. De siste årene har flere finansielle aktører endret strategi og fått større fokus på eiendomsutvikling. I dagens marked med høy betalingsvillighet for lavrisiko-eiendom ser vi mange transaksjoner knyttet til at eiendomsselskap og utviklere tar gevinst. Noe av det som virkelig kjennetegner det norske markedet er at syndikeringsaktørene (les club deals) er svært aktive og utgjør største nettokjøper (har gjennomført 190 kjøp fra 2010 inkl. kjøpsrådgivning). Syndikeringsaktørene er svært fremoverlente og skaper dealer og dynamikk i markedet. Liv- og pensjonsselskapenes tilpasning av totalporteføljene har de siste par årene trigget mange salg. Det er likevel flere andre i kategorien som fortsetter å være nettokjøpere. Flere norske fond har mandatperioder som går mot slutten, noe som har trigget flere salg i år og kategorien utgjør nettoselgere. Markedet smøres også av en stadig bedre lånefinansieringssituasjon og en større bredde i hva slags investeringsprodukter som tilbys. For eksempel har enkelte eiendommer med lange leiekontrakter med offentlige leietagere blitt satt opp slik mht. vedlikeholdsansvar og finansiering at risikoen for kjøper er så lav at man nesten er over fra eiendomsmarkedet og inn i obligasjonsmarkedet. Det siste året har betalingsproblemer trigget bankene til å selge en håndfull eiendommer/porteføljer innen hotell, kombi og handel. I år har også flere omsetninger blitt trigget av utlendingens interesse for Norge. Flere jobber nå med kjøpsmandat og utlendingene investerer også indirekte i fonds- og syndikatprodukter. Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 42 % 36 % 1,7 10,7 9,0 Norske fond 3 % 8 % -1,2 0,8 2,0 Syndikeringsaktører 16 % 5 % 2,7 4,0 1,4 Utlendinger inkl. fond 12 % 1 % 2,6 2,9 0,3 Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond 6 % 10 % -0,9 1,6 2,5 Private investorer 5 % 20 % -3,7 1,3 5,0 Bruker av eiendommen 5 % 12 % -1,8 1,2 2,9 Andre eller konfidensielt 11 % 9 % 0,6 2,8 2,2 Sum 25,2 25,2 Kilde: UNION Gruppen Transaksjoner siste fire kvartal etter yield-nivå 8 % eller høyere netto-yield: 14 % Fra 7 til 8 % netto-yield: 31 % 80 transaksjoner med yield-data 6 % eller lavere netto-yield: 19 % Mellom 6 og 7 % netto-yield: 36 % 11 Kilde: UNION Gruppen

TRANSAKSJONSMARKEDET Oslo/Akershus Likvid marked som tiltrekker seg utlendingene Segmentfordeling i Oslo/Akershus 2014 Oslo/Akershus har over tid vært et likvid marked med mange investeringsmuligheter, noe som har bidratt til at området har tiltrukket seg det meste av utlendingenes direktekjøp av næringseiendom i Norge, særlig når en ser bort fra kjøpesenterporteføljer. Fra 2010 har vi registrert 414 omsetninger (fra MNOK 50) for totalt NOK 113 mrd. i Oslo/Akershus. Av dette volumet hadde 43 omsetninger en eiendomsverdi fra MNOK 500 og oppover, 96 var i intervallet MNOK 250-500 og 275 transaksjoner hadde en verdi under MNOK 250. I fjor registrerte vi 60 ulike kjøpere og hittil i år har vi loggført 40 kjøpere i regionen, hvorav 6 forskjellige utenlandske aktører. Målt i verdi har kontor utgjort halvparten av salgsvolumet med snaue NOK 8 mrd. fordelt på 26 salg, hvorav samtlige eiendommer ligger i Oslo/Bærum. Ser vi bort fra utlendingene, er samtlige kontorkjøp foretatt av velkjente aktører som har jobbet i Oslo-markedet over tid. På selgersiden har det vært større spredning med både eiendomsbrukere og private investorer som har benyttet seg av at det er etterspørselsoverskudd etter kontoreiendom i Oslo. I segmentet Annet finner vi flere konverterings- og boligutviklingsprosjekt. Videre eiendom innen kultur, parkeringshus, leilighetsporterføljer med mer. De siste årene har syndikeringsaktørene nesten utelukkende vært på kjøpersiden, og mange syndikat har sittet fast i swap-avtaler som har vært for kostbare å bryte til at salg har vært tilrådelig. I år har imidlertid syndikeringsaktørene gjennomført fire salg og flere syndikat-eiendommer er i prosess. Blant Liv- og pensjonsselskapene har særlig DNB Livsforsikring fortsatt å vekte seg ned. Storebrand og Nordea har også vært på selgersiden. På kjøpersiden finner vi tre andre aktører i denne kategorien, men ikke KLP som vi derimot venter vil gjennomføre kjøp nå i fjerde kvartal. Det er et stort mangfold av eiendommer og risikoprofiler som nå er i salgsprosess. En av årsakene til det høye volumet over tid er at aktørene i gjennomsnitt sitter på eiendommene i kortere perioder. 12 Kilde: UNION Gruppen Investorgruppenes kjøps-/salgsandeler i 2014 Kilde: UNION Gruppen Lager/Kombi/ Industri 11 % Annet 19 % Butikk/Handel 14 % 2014 NOK 15,5 mrd. Hotell 4 % Kontor 51 % Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 38 % 39 % -0,1 5,9 6,0 Norske fond 2 % 11 % -1,4 0,3 1,7 Syndikeringsaktører 18 % 9 % 1,3 2,7 1,4 Utlendinger inkl. fond 14 % 1 % 2,1 2,2 0,1 Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond 8 % 11 % -0,4 1,3 1,7 Private investorer 1 % 10 % -1,4 0,1 1,6 Bruker av eiendommen 2 % 15 % -1,9 0,4 2,2 Andre eller konfidensielt 16 % 5 % 1,8 2,5 0,7 Sum 15,5 15,5

TRANSAKSJONSMARKEDET - KONTOR Rekordlav prime-yield, men jobbe-eiendom dominerer Kontortransaksjonene fra 2009 tom. Q3 2014 Kontor utgjør det viktigste eiendomssegmentet. Arbeidsmarkedets utvikling med en økende offentlig sektor, vekst i befolkning & sysselsetting samt urbanisering innebærer at kontormarkedet vokser. Industrien ansetter færre og en stigende andel av de ansatte industrien arbeider i kontorbygg. Fra 2009 er det omsatt kontorbygg for NOK 84 mrd. i 293 omsetninger. Målt i verdi har kontor utgjort 38 % av transaksjonsvolumet i perioden. Det er gjerne salg av større kontantstrømseiendommer som får mest oppmerksomhet, men det er for eksempel kun 8 av de 26 kontorsalgene vi har registrert så langt i år i Oslo/Akershus som utgjør kontantstrømseiendommer med lange leiekontrakter. Av de 19 kontoromsetningene i Oslo/Akerhus hittil i år hvor vi kjenner kvadratmeterprisene hadde 13 av eiendommene en kvadratmeterpris under NOK 25.000. Flertallet av yieldene har vært på nivå 6,5 % og oppover. Som gjennomgått på side 8 har lånefinansieringskostnaden for et nytt 5-års lån med full rentesikring blitt redusert med 116 rentepunkter siden Q3 2013 til 3,99 % nå. Ved å sette sammen data fra UNION Bankundersøkelse og våre anslag for prime-yield ser vi at yield-gapet (prime yield minus samlet lånefinansieringsrente) i perioden 2010-2013 i snitt har vært på kun 32 rentepunkter. UNION Gruppen vurderer at prime yield for kontor i Oslo sank fra 5,25 % i vinter til 5,00 % i andre kvartal og 4,75 % nå i høst. Vi understreker at vi ikke har registrert omsetninger på markedsleie på dette nivået. Videre har vi ikke 4,75 % som et nivå for hele sentrum, men kun for de aller beste eiendommene i CBD. Flere utlendinger uttrykker at de ikke vil strekke seg så langt, og vi regner det som sannsynlig at det er norske investorer som kan strekke seg lengst. Vår vurdering av prime yield er også basert på en tankegang om at det er etterspørselsoverskudd etter prime eiendom, at avkastningskravene generelt er på vei ned og at mange venter fortsatt vekst i markedsleienivåene. Flere aktører funder seg, selv med rentesikring, på nivå ca. 3,25 % og får da fortsatt et betydelig yield-gap. 13 70 60 50 40 30 20 10 0 % Antall transaksjoner 61 63 29 50 Kilde: UNION Gruppen Prime yield og 10-års swaprente Kilde: UNION Gruppen 51 39 2009 2010 2011 2012 2013 2014 8 7 6 5 4 3 25 20 15 10 5 0 6 Milliarder kroner 14 14 22 17 11 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 10 års swap-rente Prime yield

TRANSAKSJONSMARKEDET- HANDEL Avvikling og gevinsttaking trigger salg Kjøp/salgsandeler i NOK mrd. i Q4 2013 Q3 2014 Utlendingene har i 12 transaksjoner fra 2008 kjøpt handelseiendom i Norge for til sammen NOK 23 mrd., tilsvarende ca. 60 % av deres samlede kjøpsvolum i perioden. Befolkningsvekst, sentralisering, reallønnsvekst, lave renter og kjøpesenterstoppen har vært faktorer man har ventet skulle bidra til god vekst i leieprisgrunnlaget. Omsetningsvekst per kvadratmeter i kjøpesentrene har imidlertid vært litt skuffende. Prognosene er nå ganske gode og interessen holder seg oppe. Siste 12 mnd. har 4 utenlandske aktører kjøpt for NOK 4,4 mrd. I år har bl.a. norske fondsaktører gjennomført tre kjøp og Ragde Eiendom har også gjort flere kjøp. På selgersiden registrerer vi at flere tar gevinst, noen salg er utløst av bankene og flere omsetninger er knyttet til fond og strukturer som har besluttet å avvikle. Eiendommer med gatehandel sentralt i Oslo vil nå kunne oppnå blant landets laveste yielder og høyeste kvm priser. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 23 % 44 % -1,7 1,8 3,6 Norske fond 9 % 9 % 0,0 0,7 0,7 Syndikeringsaktører 8 % 0 % 0,7 0,7 0,0 Utlendinger inkl. fond 54 % 25 % 2,3 4,4 2,1 Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond 0 % 0 % 0,0 0,0 0,0 Private investorer 6 % 14 % -0,7 0,5 1,2 Bruker av eiendommen 1 % 0 % 0,1 0,1 0,0 Andre eller konfidensielt 0 % 8 % -0,6 0,0 0,6 Sum 8,1 8,1 Kilde: UNION Gruppen Taktomslag i handelen? o Virke sine prognoser innebærer en vekst i detaljhandelen på hhv. 4,0 % i år og 4,5 % i 2015. Dette blir i så fall den høyeste veksten siden finanskrisen. Veksten er delvis drevet av høyere inflasjon, som blant annet kan relateres til økte matvarepriser og at kronen har svekket seg det siste året. o Samtlige butikk-segmenter forventes å få en omsetningsvekst på minimum 3,0 % i 2015. For dagligvarer, møbler og byggevarer ventes høyest omsetningsvekst. o Kjøpesentrene har økt omsetningen med 2,7 % hittil i år. Justert for endringer i areal og handelsdager, har omsetningen økt med 2,9 % (Kvarud Analyse). Dersom dette blir fasiten ved slutten av året, er det første gang på flere år at omsetningsveksten per kvadratmeter er høyere enn KPI. o Privat konsum ventes å stige 2,1 % i år og 2,9 % i 2015. 14 Årlig omsetningsvekst for ulike butikksegmenter Årlig vekst i omsetning (%) 2011 2012 2013 2014E 2015E Dagligvarer 3,5 3,6 3,3 4,5 4,5 Klær 0,9 2,5 0,8 1,0 3,0 Sko 1,9 (0,5) (5,3) 1,0 3,0 Møbler 4,8 4,5 (0,4) 3,0 5,0 Elektronikk (1,1) 1,9 1,2 2,0 4,0 Byggevarer 4,6 6,8 3,4 6,0 5,0 Sportsutstyr (1,4) 2,8 2,7 2,0 3,0 Kosmetikk N/A 4,5 3,6 4,0 4,0 Bredt utvalg ellers 6,4 11,9 3,5 3,0 4,0 Totalt - Handel 2,9 3,6 2,4 4,0 4,5 Kilde: Hovedorganisasjonen Virke, september 2014

TRANSAKSJONSMARKEDET - LOGISTIKK Eiendommer innen lager, kombinasjon, terminal og industri Fortsatt stigende tendens mht. antall salg Kjøp/salgsandeler i NOK mrd. i Q4 2013 Q3 2014 Etter at 2012 var preget av få omsetninger i logistikksegmentet har transaksjonsvolumet tatt seg opp. De fire siste kvartalene har vi registrert 36 omsetninger og hele 31 ulike kjøpere herunder 2 pensjonskasser og 5 syndikeringsaktører. Logistikksegmentet har den tydeligste sammenhengen mellom antall år igjen på leiekontraktene og nivåer for yielder & kvadratmeterpriser. Tar vi utgangspunktet i eiendommene i segmentet som er omsatt i storbyregionene fra 2010, og som hadde 12 år eller mer igjen på leiekontraktene, var det en gjennomsnittelig yield på kun 6,7 % og en pris per kvadratmeter på NOK 16.800. Øvrige omsetninger i dette storbyutvalget hadde en snitt-yield på 7,7 % og en pris per kvadratmeter på drøye NOK 12.000. Gjennomsnittelig kvadratmeterpris faller til NOK 9.500 når vi ser på transaksjoner med 5 år eller mindre igjen på leiekontraktene. Stabil ledighetsutvikling det siste året I løpet av de siste to til tre årene har logistikkmarkedet i Oslo/Akershus kommet i bedre balanse. Målt i antall ledige lokaler har ledigheten blitt redusert fra over 200 i slutten av 2011 til snaut 150 per september. Ledigheten har imidlertid holdt seg mer eller mindre stabil gjennom det siste året. Utviklingen i netthandelen fører til at stadig flere handelsbedrifter må forholde seg til flere distribusjonskanaler. Vi tror at vi i større grad vil se hybrid-modeller, der det blir økt integrasjon mellom fysisk og digital handel. Dette vil bidra til å øke etterspørselen etter logistikklokaler som ligger strategisk til for rask og effektiv levering nær de store befolkningssentrene. Leieprisene i Oslo-området ligger normalt i intervallet 600 1.000 kr. per m²/år. For prime områder som Alnabru, nybygg med høy grad av skreddersøm, kontordel, kjølelager etc., blir kvadratmeterprisene gjerne høyere. For de beste områdene venter vi svakt stigende leienivåer. 15 Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 27 % 35 % -0,5 1,6 2,0 Norske fond 2 % 10 % -0,4 0,1 0,6 Syndikeringsaktører 24 % 10 % 0,8 1,4 0,6 Utlendinger inkl. fond 2 % 2 % 0,0 0,1 0,1 Liv- og pensjonsselskap 11 % 0 % 0,6 0,6 0,0 Private investorer 8 % 14 % -0,4 0,4 0,8 Bruker av eiendommen 16 % 23 % -0,5 0,9 1,4 Andre eller konfidensielt 11 % 6 % 0,3 0,6 0,4 Sum 5,9 5,9 Kilde: UNION Gruppen Antall ledige lokaler i Oslo/Akershus 250 200 150 100 50 Antall annonser 12-mnd trend 0 Kilde: UNION Gruppen/FINN

TRANSAKSJONSMARKEDET - HOTELL DNB Liv. fortsetter nedsalget i hotelleiendom Per medio september hadde vi registrert 5 hotelltransaksjoner for NOK 1,9 mrd. Etter dette har det blitt kjent at Thon og Reitan har kjøpt Britannia Hotel i Trondheim. DNB Livsforsikring har vært den største selgeren av hotelleiendom de siste to årene, mens det har vært 11 ulike kjøpere i perioden herunder tre syndikeringsaktører og to pensjonsselskap. Tar vi utgangspunkt i hotellomsetningene i de fire største byregionene fra 2010 hvor det er 10 år eller mer igjen på leiekontraktene finner vi at yieldene typisk har vært i intervallet 6,0 til 6,5 %. De to laveste yieldene har imidlertid vært på hhv. 5,2 og 5,6 %. I dette storbyutvalget har kvadratmeterprisene typisk ligget i intervallet drøye NOK 30.000 til snaue NOK 40.000. Flere av de store hotellene har blitt solgt for ca. +/- MNOK 1,5 per hotellrom. Hovedtall Norge/Oslo januar juli Januar - juli 2012 2013 2014 Endr. ÅoÅ RevPar YTD (NOK) Norge 450 453 461 1,8 % Oslo 563 566 568 0,4 % Omsetning (MNOK) Norge 6 834 7 009 7 151 2,0 % Oslo 1 276 1 350 1 373 1,7 % Pris per rom (YTD) Norge 867 878 878 0,0 % Oslo 873 891 871 (2,2%) Kilde: SSB Kapasitetsvekst bremser lønnsomhetsgrunnlaget o Kapasitetsveksten i hovedstaden de siste årene legger fortsatt en demper på lønnsomheten for hotellene. En moderat omsetningsvekst blir nesten helt utlignet av at omsetningen blir fordelt på flere rom. RevPar har steget med kun 0,4 % i Oslo hittil i år (per juli). RevPar i Norge steg med 1,8 % i samme periode. o Mer moderat hotellnybygging i Oslo i år og til neste år kan legge grunnlag for økt lønnsomhet fremover. o Horwath Consulting sin utvalgsundersøkelse for 2012, med svar fra 234 hoteller, viser at lønnsomheten i 2012 varierte fra 1,1 % for hotell med mindre enn 60 rom til 5,0 % for hotell med mer enn 100 rom. Byhotellene hadde en lønnsomhet på 4,6 %, mens distriktshotellene hadde -0,4 %. % Romutnyttelsen hittil i år (per juli) 80 75 70 65 60 55 50 45 40 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Norge Oslo Kilde: SSB 16

TRANSAKSJONSMARKEDET - BOLIG Fortsatt betydelig konverteringstrend i Oslo OBOS sitt salg av en portefølje i hovedstaden med 16 leilighetsbygg til Oslo kommune for NOK 1,35 mrd. er den største transaksjonen vi har registrert i år i segmentet utleieleiligheter. Vi har registrert salg av ytterligere 4 porteføljer for totalt MNOK 570, men legger til grunn at det med høy sannsynlighet har vært et betydelig større salgsvolum. Basert på yield-data, både for Norge og Sverige, kan vi slå fast at segmentet utleieleiligheter har lavest yield av samtlige eiendomssegmenter. Tilliten til boligmarkedet er sterk og det har også i år vært flere salg av store næringseiendommer over 10.000 m², samt tomter som planlegges utviklet til boligformål. Disse større konverteringseiendommene utgjør typisk kontor- og lagereiendommer som ligger i boligområder. I Oslo reflekterer utviklingen at de etablerte kontorklyngene styrker seg, samt at høye boligpriser bidrar til å skyve lager ut av byen. Leiepris per mnd. for leilighet/hybel i Oslo tom. Q2 14 13 000 12 000 Stemningen har snudd i boligmarkedet o Etter en svak utvikling i boligmarkedet i fjor høst, har nå boligprisene i Norge steget med 2,3 % fra august 2013 til august 2014. Det er helt entydig at stemningen i boligmarkedet har snudd i løpet av året. Konsensus tilsier nå en samlet boligprisvekst på 8,6 % i perioden 2014-2016, mot tilsvarende konsensusforventing på 1,7 % i vinter. o Fra juli til august steg kvadratmeterprisene for leiligheter som ble omsatt i Oslo med 1,2 %, og er nå 0,5 % høyere enn i august i fjor. o For første gang siden 2002 gikk markedsleien for leieligheter i Oslo ned i andre kvartal (-1,4 %). Nedgangen tolkes som et klart signal om foreløpig stopp i videre leievekst. Samlet tilbud av leiligheter for utleie falt fra rekordhøye 9.400 i første kvartal til 7.200 leiligheter i 2. kvartal. Det er likevel det nest høyeste nivået som er målt. Prognoser for bruktboligprisene i Norge Årlige prosentuelle endringer 2014E 2015E 2016E 2017E Samfunnsøkonomisk analyse - sep. 2014 2,0 2,2 3,6 2,7 NOK / måned 11 000 10 000 9 000 8 000 7 000 DNB M arkets - august 2014 2,1 0,0 1,0 2,0 Eika - september 2014 3,0 7,5 3,5 3,5 Prognosesenteret - september 2014 2,0 5,0 4,0 4,0 Nordea Markets - september 2014 2,0 3,0 2,0 N/A SSB - september 2014 2,5 3,7 2,6 3,2 Konsensus 2,3 3,6 2,8 3,1 Kilde: Opinion (tidl. Makrosikt) på oppdrag for Boligbygg KF i Oslo kommune 17 Kilde: Satt sammen av UNION Gruppen

BERGEN TRANSAKSJON & KONTORLEIE Transaksjoner fra MNOK 50 i Bergen/Hordaland, samt kontorleiemarkedet i Bergen De lokale har dominert på kjøpersiden hittil i år Transaksjoner fra MNOK 50 i 2014 Bergensaktører har stått på kjøpersiden i 11 av de 13 transaksjonene vi har registrert hittil i år, mens det har vært flere ikke-lokale på selgersiden. Vi legger til grunn at dette skyldes tilfeldigheter. Fra 2010 har aktører med hovedsete utenfor Hordaland stått bak 26 % av kjøpsvolumet målt i verdi (20 kjøp). Det er enkelte eiendommer på vei ut i markedet med hhv. beliggenhet og leiekontrakter som appellerer til de som søker lavrisiko. Den største omsetningen i år har vært salget av 50 % i Hotell Norge som Geir Hove kjøpte for ca. MNOK 500 av rederfamilen Mikalsen. Videre har det vært omsetninger innen barnehageeiendom, kontor, handel og kombi. Vi vurderer prime yield for kontor til 5,75 % - 100 bps. over Oslo. Fra 2010 har kontoromsetningene vi har loggført hatt en snitt-yield på 6,86 %, mens det laveste nivået vi har registrert har vært 5,75 % i en omsetning fra 2012. Lager/ Kombi 18 % Butikk/ Handel 10 % Annet 8 % NOK 2,0 mrd. Hotell 25 % Kilde: UNION Gruppen Kontor 39 % Økt kontorledighet* o Kontorledigheten i Bergen har økt fra 7,0 % våren 2013 til 7,8 % i vår. Det er tilført ca. 90.000 m 2 nybygg det siste året, noe som indirekte har bidratt til ledighetsøkningen. o De nærmeste to årene blir det ferdigstilt 155.000 m 2 nybygg, hvorav det er inngått leiekontrakter på 133.000 m 2. Areal som vil bli fraflyttet er anslått til 97.000 m 2. o Økt fokus på utvikling og transformasjon til andre formål som bolig, hotell og handel kan bidra til å ta unna en del ledig areal. o Leienivået for nybygg og lokaler med høy standard og sentral beliggenhet er ventet å holde seg stabilt på dagens nivå. Bygg med lavere standard og dårligere beliggenhet er ventet å få en svak leieprisnedgang. Eldre og ineffektive lokaler blir utfordrende å leie ut. 18 Markedsleienivåer for Kontor: kr/m 2 /år* Fra Til Randsone sør 1 200 1 900 Nord 1 100 1 600 Sentrum 1 400 2 400 Marineholmen/Solheim 1 450 2 000 Vest 1 000 1 850 Fyllingsdalen 1 350 1 650 Fana 1 100 1 600 Sandsli 1 300 1 600 Kokstad 1 200 1 850 Espehaug/Lønn 1 000 1 450 *Kilde: Kyte Næringsmegling

TRONDHEIM TRANSAKSJON & KONTORLEIE Transaksjoner fra MNOK 50 i Trondheimsområdet, samt kontorleiemarkedet i Trondheim Snitt-yielden i kontorsalgene 92 punkter over Oslo Transaksjoner fra 50 MNOK i 2014 Så langt i år har vi kun loggført 7 omsetninger for snaue milliarden i sum i Trondheim. Legger vi til Ålesund og øvrige Midt- og Nord-Norge får vi et volum på NOK 2,3 mrd. fordelt på13 i salg i regionen. Lokale meglere rapporterer for øvrig om normalt godt trykk i salgsmarkedet for objekter med verdi under MNOK 50. Liv- og Pensjonsselskapene har de siste to årene utgjort største nettokjøper i Trondheim. I perioden har de kjøpt 7 eiendommer for totalt NOK 2,9 mrd. Flere av disse eiendommene har hatt 15-20 år igjen på leiekontraktene og snitt-yielden i disse 7 omsetningene har vært lave 6,5 %. Yieldene varierte fra 5,9 % til 7,2 %. Fonds- og syndikeringsaktørene fra Oslo har også kjøpt flere eiendommer i Trondheim med lange kontrakter de siste årene. Fra 2010 har forøvrig kontoromsetningene generelt i Trondheim hatt en snitt-yield på 7,34 %, mot tilsvarende 6,42 % i Oslo/Akershus. Annet 28 % Kilde: UNION Gruppen Kontor 7 % NOK 0,9 mrd Lager/ Kombi 45 % Handel 20 % Flat utvikling leienivåene* o Kontorledigheten i Trondheim har holdt seg stabil på rundt 6 % det siste året. o Konkurranse blant tilbyderne (spesielt av nybygg) legger en demper på leieprisveksten, som i hovedsak har vært flat hittil i år. o Det er relativt små variasjoner i leienivå mellom de ulike områdene. Dersom man ser bort i fra enkelt tilfeller i sentrum ligger majoriteten av leieprisene for kontorlokaler med høy standard innenfor et intervall på ca. 200 kr/m 2 /år. o Det er observert enkelt eksempler på leiepriser rundt 2.300 2.400 kr/m 2 i bygg med høy standard i sentrum. Et absolutt toppnivå rundt 2.500 kr/m 2 vurderes å være innen rekkevidde. Markedsleienivåer for kontor: kr/m 2 /år* Høy standard God standard (inkl. nybygg) Trondheim syd 1 300 1 700 Trondheim sentrum 1 550 2 100 Lade 1 300 1 600 Omkjøringsveien/Tunga 1 400 1 650 Sluppen 1 500 1 750 Syd korridoren 1 500 1 900 Trondheim øst 1 300 1 750 *Kilde: Norion Næringsmegling 19

STAVANGER TRANSAKSJON & KONTORLEIE Transaksjoner fra MNOK 50 i Stavangerområdet, samt kontorleiemarkedet i Stavanger/Forus Fortsatt stor interesse fra utenbys investorer Transaksjoner fra MNOK 50 i 2014 Av omsetningsvolumet fra 2010 har hele 82 % målt i verdi gått til kjøpere som er basert utenfor Rogaland. I disse transaksjonene har det i snitt vært 10 år igjen på leiekontraktene. I år har WP Carey kjøpt Finnestadveien 44 med Total som leietager med en gjenværende kontraktslengde på drøye 17 år. Ett av svært få direktekjøp utlendingene har gjort innen kontor utenfor Osloområdet. Selger, Norwegian Property, oppga brutto eiendomsverdi til omkring MNOK 733. Videre har fonds- og syndikeringsaktørene UNION, NRP og DNB Markets gjennomført kjøp i Stavanger-området i år. Vi erfarer at Stavanger-markedet nå byr på mange muligheter både innenfor eiendommer som tilbyr lange kontantstrømmer og eiendommer som tilbyr oppsidepotensial gjennom eiendomsutvikling. Vi vurderer prime yield for kontor til Lager/ Kombi 34 % Butikk/ Handel 11 % 6,0 %, mens snittet i kontoromsetningene fra 2010 har ligget på 6,9 %. Kilde: UNION Gruppen NOK 1,5 mrd. Kontor 56 % Stabil utvikling i kontorleiemarkedet* o Kontorledigheten i Stavanger-området har stabilisert seg på rundt 7,0 %. Kontorledigheten varierer fra 5,5 % i sentrum, 6,8 % på Forus og til 7,8 % i randsonen. o Det er igangsatt vesentlig færre kontorbygg det siste året, sammenlignet med i 2012 og første halvdel av 2013. Det er derfor ventet at kontorledigheten blir noe redusert i 2014 og 2015. o Leieprisene er i hovedsak ventet å holde seg stabile gjennom 2014, men vi vil kunne se en nedgang på eldre urasjonelle lokaler. Det er klare signaler i markedet på at leietakerne ønsker moderne bygg med høy standard. Det kan bli mer aktuelt med konvertering av utdaterte bygg til boligformål fremover. Markedsleienivåer for kontor: kr/m 2 /år* Høy standard God standard Fra Til Fra Til Stavanger sentrum 1 800 2 650 1 200 1 800 Stavanger randsone 1 400 1 900 800 1 400 Hinna Park 1 800 2 300 N/A N/A Forus 1 600 1 900 1 000 1 600 Sandnes 1 200 1 600 800 1 200 *Kilde: Eiendomsmegler 1 Næringseiendom 20

Rolf Wickstrøms vei 15 Nydalen UNION Norsk Næringsmegling har håndtert utleie av 1.700 m² kontor til Digitale medier 1881 for Aberdeen Eiendomsfond Norge 1 AS 21

AVKASTNING Fondsavkastningen ned 2,0 % første halvår, men stor variasjon blant de ulike fondene Positiv utvikling for eiendom på børs Etter å ha utviklet seg svakere enn hovedindeksen gjennom fjoråret, er Eiendomsindeksen nå opp 16,0 % hittil i år, mens hovedindeksen er tilsvarende opp 10,2 % (per 25. september). Aksjekursen til Norwegian Property (NPRO) har steget med ca. 33 % siden nyttår. Kursoppgangen er primært drevet av John Fredriksens oppkjøpsraid i sommer. Gjennom selskapet Geveran Trading har Fredriksen sikret seg en eierandel på ca. 26 % i NPRO, og han har allerede signalisert at han ønsker en ny styresammensetning. Hvilke planer Fredriksen har for sin investering i selskapet er foreløpig ukjent. Det har endelig blitt avklart at Entra Eiendom skal noteres på Oslo Børs. Noteringen vil omfatte både et statlig nedsalg og en emisjon. Det er ennå ikke avklart hvor stor andel Staten skal selge i denne omgang. I regnskapet for andre kvartal er markedsverdien til Entras portefølje anslått til ca. NOK 27 mrd. Med en målsatt gjeldsgrad på 50 % blir trolig Entras market cap i overkant av NOK 10 mrd. ved notering. Entra forventer at aksjene i selskapet vil bli tatt opp til notering på Oslo Børs den 17. oktober 2014. Norsk Eiendomsfondsindeks er en indeks for avkastning (inkludert utbytte) i belånte norske fond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Fondsindeksen er i motsetning til børsindeksene, ikke basert på faktiske omsetninger, men på verdivurderinger. Indeksen er basert på 8 fond med ulike oppstartstidspunkt og totalverdier for ca. NOK 29 mrd. Fondsindeksen er ned 2 % hittil i år. Det er imidlertid stor variasjon i avkastning blant de ulike fondene, og fem av åtte fond har hatt en positiv utvikling i år. Storebrand Eiendomsfond, som er forvaltet av UNION Eiendomskapital, oppnådde en avkastning på 5,0 % i første halvår. UNION Eiendomsinvest Norge steg 3,7 % i første halvår og er opp hele 54,1 % siden oppstart i Q4 2010. 22 Hovedindeksen og Eiendomsindeksen på Oslo Børs 140 OSE 4040 Real Estate OSEBX 120 100 80 60 40 20 0 Kilde: Oslo Børs, per 25. september 2014 Norsk Eiendomsfondsindeks og UNION-fondene 200 175 150 125 100 75 50 25 Norsk Eiendomsfondsindeks Storebrand Eiendomsfond UNION Eiendomsinvest Norge Kilde: UNION Gruppen

AVKASTNING Statistikk og prognoser for avkastning på totalkapitalen (ubelånt avkastning) Lavere renter kan trekke avkastningen opp IPD-indeksen viser at totalavkastningen (ubelånt avkastning) for næringseiendom generelt i Norge ble 5,6 % i 2013. Til sammenligning har det årlige nivået vært 5,9 % (CAGR) de siste tre årene. I fjor ble direkteavkastningen 5,8 % og verdiendringen -0,2 %. Fra Q4 1999 til Q4 2013 var den årlige totalavkastningen 8,8 % (CAGR), hvorav verdiveksten utgjorde ca. 2,0 %. For kontor spesielt ble totalavkastningen i fjor 6,1 % mot et årlig nivå på 6,5 % de siste tre årene. Figuren nede til høyre viser den økonomiske veksten i Norge, samt IPDstatistikken og våre prognoser for totalavkastning for en tenkt portefølje som er bredt sammensatt mht. eiendomssegmenter og geografi. Vi har lagt til grunn makroprognoser som innebærer at norsk økonomi er tilbake på trendvekst fra 2016, at sysselsettingsveksten blir god i storbyene, bedriftene er preget av nøktern optimisme og KPI stiger med ca. 2 % årlig. Prognosene innebærer stigende totalavkastning fremover og med et snitt på 7,4 % de nærmeste tre årene. Siden vi utarbeidet prognosene i vinter har de lange rentene sunket i strid med bankenes prognoser. I tillegg har bankmarginene sunket som forventet og i sum har dette gitt grunnlag for lavere prime yield, noe som bidrar til å heve verdiene i dette segmentet. Ved en oppfyllelse av bankenes renteprognoser (svakt stigende renter) tror vi yield-reduksjonen for normal eiendom blir heller beskjeden. Skulle vi få et klart yield-fall også for ordinær eiendom, vil avkastningen bli betydelig høyere enn figuren antyder. Våre avkastningsprognoser er i hovedsak basert på forventninger om moderat vekst i markedsleienivåene i de fleste segmentene. For kontor i Oslo, som veier tungt i mange porteføljer, venter vi en årlig vekst i markedsleienivåene på ca. 5 %. 23 Totalavkastning Eiendom totalt / kontor 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Kilde: IPD UNION Gruppens prognoser for totalavkastning A v k a s t n i n g 20 15 10 5 0-5 -10 Kilde: SSB/IPD/UNION Gruppen IPD Norsk Eiendomsindeks IPD Norsk Kontor 7,1 7,4 7,8-2 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014E 2016E Eiendomsavkastning (ugiret) BNP-vekst (fastlandet) 6 5 4 3 2 1 0-1 BNP-vekst

UNION Eiendomsinvest Norge AS Fondet vant prisen IPD European Property Award i kategorien Balanced fund Scandinavia, for perioden 2011-2013. Prisen gis til eiendomsfondet med høyeste avkastning i Skandinavia målt mot respektive benchmark over siste tre år 24

AREALABSORPSJON PER OMRÅDE Endring i utleid areal fra februar 2010 til februar 2014 Ytre vest Nydalen Asker/Bærum Indre nord Ytre nord/øst Skøyen Lysaker Oslo vest Øvrige sentrum Indre øst Bryn/ Helsfyr Fornebu Ytre syd PS! I fremstillingen er Lysaker-Fornebu regnet som et sammenhengende område! Økning ca. 120.000 m² Økning ca. 105.000 m² Økning 40.000 til 60.000 m² Økning 20.000 til 40.000 m² Kilde: UNION Gruppen Økning inntil 15.000 m² 25 +/- null

KONTORLEIEMARKEDET I OSLO LANG SIKT Hovedtendens: Svakt synkende kontorledighet og stigende markedsleienivåer 12 % 2 400 BNP-Fastlandet 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % Når vi skal oppsummere kontorleiemarkedet i første halvår er høye leienivåer på et lavt signeringsvolum en god beskrivelse. Gjennomsnittlig markedsleie i Oslo fortsetter å stige og er per andre kvartal ca. 6 % høyere enn i samme kvartal året før (fire kvartals rullerende snitt). Snittleien har nå steget 17 kvartaler på rad. Signeringsvolumet i første halvår i år var imidlertid ca. 30 % lavere enn i samme periode fjor. Dette er faktisk det laveste nivået som noen gang er registrert i første halvår (siden vi fikk tilstrekkelig datakvalitet i 2008), og er 22 % lavere enn snittnivået i perioden (beregninger basert på data fra Arealstatistikk). Bedrifter knyttet til oljebransjen bidro til høy etterspørsel etter kontorarealer i perioden fra 2010 til 2013. Mer moderate utsikter i oljebransjen i kombinasjon med at mange aktører i bransjen allerede har flyttet, bidrar til å redusere denne vekstimpulsen. Avmatningen i oljebransjen kan også smitte til bedrifter i andre bransjer, som kanskje er noe mer avventede. I sum kan dette ha bidratt til lavere etterspørsel etter 26 2,0 % 2,2 % 2,1 % 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Kilde: SSB/Arealstatistikk/UNION Gruppen 3,0 % 2,8 % 2 100 1 800 1 500 1 200 kontorlokaler hittil i år. Vi oppfatter imidlertid ikke at det underliggende markedet er vesentlig svekket, heller at markedet er litt på stedet hvil. Fortsatt vekst i markedsleienivåene underbygger at trenden i kontorleiemarkedet er positiv. Videre kan lavt utløpsvolum blant store leietakere i 2015 være noe av forklaringen på det lave signeringsvolumet hittil i år. Store leietakere er typisk ute etter nye lokaler i god tid (1-2 år før kontraktsutløp) - derfor påvirker utløpsvolumet neste år signeringsvolumet allerede i dagens marked. De store hendelsene røsker såpass i markedet at det bidrar til at etterspørselen kan gå litt i rykk og napp. 900 600 300 - Prognose for BNP fastlandet Kontorledighet Prognose for kontorledighet Leiepris i nom. kr Prognose for leiepris i nom. kr. Leiepris i 2013-kr. En naturlig konsekvens av lavere etterspørsel blant store leietakere, er at det tar lengre tid å fylle større bygg. Derfor erfarer vi at flere store bygg står ledig lengre enn tidligere. Dette bidrar til en noe uventet økning i kontorledigheten. Ledigheten er nå 7,6 %, som er 0,6 %-poeng høyere enn i vinter. Antall annonserte kontorlokaler holder seg imidlertid påfallende

KONTORMARKEDET I OSLO LANG SIKT stabilt sammenlignet med i vinter. Lavere utløpsvolum blant store leietakere i 2015 har også resultert i få signeringer i nybyggprosjekter det siste året. Volum av ferdigstilte nye kontorbygg i perioden frem til 2017 blir derfor sannsynligvis lavere enn vi har lagt til grunn tidligere. Våre data tilsier at vi får et nybyggvolum på hhv. 75.000 m 2 i år og 115.000 m 2 i 2015. For 2016 har vi til nå registrert drøyt 60.000 m 2 i sikre nybygg, men vi tror det kommer til noen flere prosjekter slik at vi passerer 100.000 m 2 i nybyggvolum i 2016. Med tanke på at kontorarealer stadig blir konvertert til andre formål, som bolig, hotell og undervisning, blir nettotilførselen enda lavere. Det bygges derfor mindre enn forventet etterspørsel i perioden. Vi tror derfor at økningen i kontorledigheten er midlertidig og at ledigheten vil synke utover i perioden, om enn saktere enn vi tidligere har lagt til grunn. Stemningen i boligmarkedet har snudd etter usikkerheten i fjor høst. Boligprisene har begynt å stige igjen og økt konkurranse blant bankene gir seg utslag i lavere rente for boligkundene. Vår konsensusoversikt viser at samlet boligprisvekst i Norge i perioden 2014-2016 er anslått til 8,6 %, mens tilsvarende anslag i vinter var 1,7 % (se boligsiden). Et friskmeldt boligmarked bidrar til at boligformål fortsatt utgjør en attraktiv alternativbruk for flere kontorlokaler. Vårt markedssyn baserer seg på SSB sine makroprognoser som innebærer en vekst i BNP-fastlandet på drøyt 2 % i år og til neste år, og at norsk økonomi er tilbake på trendvekst fra 2016. I tillegg har vi i bakhodet at veksten i norsk økonomi er todelt i den forstand at de fire største byregionene har hatt en befolknings- og sysselsettingsvekst som har vært opp mot dobbelt så sterk som resten av Norge de siste årene. Etterspørselen etter kontorarealer tar seg opp igjen fra 2016, i tråd med konjunkturoppgangen, og kontorleiemarkedet i Oslo drar nytte av at veksten i hovedstaden er sterkere enn landsgjennomsnittet. 27 Utvikling i netto nybygg, absorpsjon og ledighet 250 8,0 % 200 7,0 % 150 6,0 % 100 5,0 % 4,0 % 50 3,0 % - 2,0 % -50 1,0 % -100 0,0 % 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014E 2015E 2016E 2017E Netto nybygg Netto Absorbsjon Arealledighet (høyre akse) Kilde: UNION Gruppen Kontorledighet i Oslo, Asker og Bærum 10,0 % 6,9 % 7,0 % 7,3 % 7,3 % 7,6 % 8,0 % 6,9 % 6,7 % 6,6 % 6,7 % 6,9 % 6,9 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % Kilde: UNION Gruppen/FINN

FERDIGSTILLELSE AV NYE KONTORBYGG 2014 2017, kun sikre prosjekter totalt ca. 250.000 m 2 Ytre vest Nydalen Asker/Bærum Indre nord Ytre nord/øst Lysaker Skøyen Oslo vest Øvrige sentrum Økern/Hasle/ Løren Indre øst Bryn/ Helsfyr Fornebu Ytre syd Ca. 60.000 m² 40.000 til 50.000 m² 20.000 til 30.000 m² 10.000 til 20.000 m² Kilde: UNION Gruppen 5.000 til 10.000 m² 28 Ingen sikker nybygging

KONTORLEIEMARKEDET KORT SIKT Oslo, Asker og Bærum Vekst i både markedsleie og løpetid Gjennomsnittlig markedsleie i nye kontrakter steg med 2 % i første halvår og er per andre kvartal 6 % høyere enn i samme kvartal i fjor (fire kvartals rullerende snitt). Gjennomsnittlig markedsleienivå i nye kontrakter i Oslo har nå hatt en stigende tendens 17 kvartaler i rad og er ca. 25 % over bunnen i 2010. Leieprisveksten har i stor grad vært kostnadsdrevet og gjenspeiler at bedriftene i stadig større grad prioriterer høyere standard når de velger kontorlokaler. Videre prioriterer leietakerne effektiv trafikkavvikling og fleksibilitet mht. lokalene. Når flere leietakere prioriterer disse kvalitetene foran lavest mulig pris, gir det utslag i økte markedsleienivåer. For gårdeierne har det blitt stadig mer kostbart å bytte leietakere, fordi tilpasningskostnadene har økt i takt med stadig økte krav fra leietakerne. Stolpediagrammet ned til høyre illustrerer hvordan gjennomsnittlig løpetid i nye kontrakter har hatt en klart økende trend siden 2010. Gjennomsnittskontrakten er nå 5,2 år, noe som er ca. 12 måneder lenger enn i 2010. Arealvektet var gjennomsnittlig løpetid i nye kontrakter i 2013 hele 7,4 år. Vi tolker lengre løpetid i kontraktene som en konsekvens av at eiendomsbesitterne trenger lengre leieavtaler for å kunne forsvare de investeringene som kreves for å tilfredsstille leietakernes behov. Gårdeierne får derfor betalt for økte tilpasningskostnader gjennom høyere leie, men også gjennom å oppnå lengre leiekontrakter. Leieprisutvikling for kontor i Oslo (kr/ m 2 /år) 2 000 1 900 1 800 1 700 1 600 1 500 1 400 Kilde: Arealstatistikk (fire kvartals rullerende snitt) Gjennomsnittlig løpetid i nye kontrakter 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 29 Kilde: Arealstatistikk (fire kvartals rullerende snitt)

LEIEPRISER UNION Gruppens leieprisanslag høsten 2014, samt kontorledigheten per september 2014 Nybygg - høy Topp Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr. per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering standard og standard og Normalt best beliggenhet - høy Moderat Areal- Endring siden beliggenhet eksisterende standard standard Antall ledighet høsten 2013 i sonen bygg typisk nivå typisk nivå annonser (per sep) (%-poeng) Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 4 700 4 100 3 400 2 550 63 6,7 % 2,4 Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 3 500 3 100 2 650 1 750 134 6,2 % 0,5 Oslo Vest inkl. Majorstua 2 750 2 250 1 950 1 500 84 5,8 % 1,0 Indre Nord inkl. Ullevaal stadion 2 100 1 900 1 600 1 250 63 5,0 % 1,1 Indre øst inkl. Kværnerbyen 1 900 1 750 1 500 1 150 17 3,7 % -3,7 Skøyen 3 100 2 900 2 500 1 850 39 11,2 % 2,3 Lysaker 2 350 2 250 1 900 1 550 57* 10,1 %* 2,9 Fornebu 2 000 1 800 1 600 1 350 Nydalen 2 400 2 000 1 750 1 500 22 9,5 % 3,3 Bryn / Helsfyr 2 100 1 900 1 700 1 300 36 9,1 % 2,6 Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad 1 900 1 750 1 550 1 350 11 4,2 % 0,5 Økern - Hasle - Løren - Ulven 2 100 1 750 1 550 1 200 Ytre Nord og øst inkl. Furuset 1 700 1 600 1 350 1 150 108** 11,9 %** 1,1 Ytre syd inkl. Ryen 1 700 1 600 1 350 1 200 20 6,2 % -5,3 Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu. 2 000 1 850 1 500 1 250 86 6,6 % 1,2 *Tallene gjelder for det samlede området Lysaker-Fornebu **Tallene gjelder for Ytre nord inkludert Økern Hasle Løren - Ulven. Vi har forsøkt å anslå leienivåene så nøyaktig som mulig. Imidlertid vil naturligvis faktorer som etasje i bygget, utsikt etc. påvirke leienivået. Innad i områdene vil det også være forskjeller. For eksempel for nybygg i sentrum vil nivået kunne variere fra 3.500 kr. på det høyeste i Bjørvika til ca. 2.000 kr. i de billigste underområdene i sentrum. For de ulike områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med betegnelsen inkl. lokaliseringen. For eksempel for Øvrige sentrum går vi ut fra Bjørvika som topp beliggenhet. 30

PROGNOSER FOR LEIEPRISVEKST I 2014 Nominell vekst i markedsleienivåene i nye kontrakter Ytre vest Nydalen Asker/Bærum Indre nord Ytre nord/øst Lysaker Skøyen Oslo vest Øvrige sentrum Økern/Hasle/ Løren Indre øst Bryn/ Helsfyr Fornebu Ytre syd 5 % 3-5 % 0-3 % Kilde: UNION Gruppen 31

KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen (CBD) Stabil ledighet fortsatt noe igjen på Aker Brygge Riksrevisjonen flytter til Storgata 14-18 Kontorledigheten i CBD har holdt seg stabil på 6,8 % siden i vinter, men er litt høyere enn i fjor høst. Rehabiliteringsprosjektet til Norwegian Property på Aker Brygge har fremdeles snaut ti tusen kvadratmeter ledig. Siden i vinter har det blitt tilgjengelig 4.000 m 2 i Olav Vs gate 4, som DLA Piper etterlater seg når de flytter til Stranden 5 i første kvartal 2015. Antall tilgjengelige lokaler i CBD har økt i løpet av 2014, og aktører som søker små og mellomstore lokaler har en del alternativer. Vi erfarer fortsatt høy betalingsvillighet for de beste lokalene i CBD, men markedsleien er allerede høy og mange av de typiske leietakerne i området har allerede flyttet. Vi tror derfor på noe lavere veksttakt i toppleien fremover. Før sommeren ble det for øvrig klart at Protector Forsikring skal leie 2.900 m 2 i Støperigata 2 (Fondbygget). Øvrige sentrum Kontorledigheten i sentrum har stort sett vært stabil på drøyt 6 % i 2014, og vi forventer at ledigheten fortsetter og være moderat og kanskje synke noe i 2015. I høst har det blitt klart at Riksrevisjonen har inngått en leieavtale med Olav Thon Gruppen om leie av 13.000 m 2 fordelt på hhv. ca. 8.500 m 2 i et nybygg i Storgata 14-18 og resten i nabobygget Stenersgata 2. Sistnevnte bygg ledigstilles når Aller Media flytter hovedkontoret sitt til HasleLinje. Statoil Fuel and Retail flytter fra Majorsuten og til sitt nye hovedkontor i Schweigaaards gate 16 i 2015. Ellers har vi ikke registrert ytterligere nybygg som med sikkerhet skal bygges fra 2015 og utover. Det er imidlertid flere aktører som tilbyr prosjekterte nybygg i Bjørvika. Sentrum har styrket sin posisjon de siste årene, og med begrenset ledighet mener vi fortsatt det er rom for en leieprisvekst som overgår KPI. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 7 % Nybygg - beste beliggenhet 4 700 Andel av antall ledige lokaler 9 % Topp standard/beliggenhet 4 100 Sikker nybygging 2014-2017 Normalt høy standard typisk nivå 3 400 Antall bygg 1 Moderat standard typisk nivå 2 550 Antall m² 5 000 Arealledighet per september 2013 2014 Endring Arealledighet 4,3 % 6,7 % 2,4 % Antall ledige lokaler 56 63 7 UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 20 % Nybygg - beste beliggenhet 3 500 Andel av antall ledige lokaler 18 % Topp standard/beliggenhet 3 100 Sikker nybygging 2014-2017 Normalt høy standard typisk nivå 2 650 Antall bygg 3 Moderat standard typisk nivå 1 750 Antall m² 60 500 Arealledighet per september 2013 2014 Endring Arealledighet 5,7 % 6,2 % 0,5 % Antall ledige lokaler 147 134-13 32

KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Indre vest UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 8 % Nybygg - beste beliggenhet 2 750 Andel av antall ledige lokaler 11 % Topp standard/beliggenhet 2 250 Sikker nybygging 2014-2017 Normalt høy standard typisk nivå 1 950 Antall bygg 1 Moderat standard typisk nivå 1 500 Antall m² 9 600 Arealledighet per september 2013 2014 Endring Arealledighet 4,8 % 5,8 % 1,0 % Antall ledige lokaler 68 84 16 Lav ledighet rundt sentrum Indre vest og Indre nord har hatt stabil lav kontorledighet det siste året, og nå har ledigheten i Indre øst også kommet betraktelig ned. Politiets Utlendingsenhet har skrevet en leieavtale på hele 12.000 m 2 i Økernveien 11-13. I tillegg har Enata Eiendom lykkes med å fylle drøyt 5.000 m 2 i Kolstadgata 1 på Tøyen. Blant leietakerne er det flere ulike frivillige organisasjoner, samt Oslo kommune. HiOA utvider sin arealbruk og bidrar til å ta unna større kontorarealer i Indre nord. Høyskolen overtar blant annet 13.000 m 2 i Pilestredet 42 når Riksrevisjonen flytter ut i 2016. På Majorstuen bygges det et nybygg på ca. 10.000 m 2 i Fridtjof Nansens vei 16, hvor Politidirektoratet flytter inn i 2015. I tillegg skal Stor-Oslo Eiendom totalrehabilitere det tidligere Statoilbygget i Sørkedalsveien 8. Indre nord UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 6 % Nybygg - beste beliggenhet 2 100 Andel av antall ledige lokaler 9 % Topp standard/beliggenhet 1 900 Sikker nybygging 2014-2017 Normalt høy standard typisk nivå 1 600 Antall bygg 1 Moderat standard typisk nivå 1 250 Antall m² 6 000 Arealledighet per september 2013 2014 Endring Arealledighet 3,9 % 5,0 % 1,1 % Antall ledige lokaler 50 63 13 Indre øst UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 4 % Nybygg - beste beliggenhet 1 900 Andel av antall ledige lokaler 2 % Topp standard/beliggenhet 1 750 Sikker nybygging 2014-2017 Normalt høy standard typisk nivå 1 500 Antall bygg - Moderat standard typisk nivå 1 150 Antall m² - Arealledighet per september 2013 2014 Endring Arealledighet 7,4 % 3,7 % -3,7 % Antall ledige lokaler 13 17 4 33

KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Skøyen Høy ledighet, men solide leienivåer der det signeres Kontorledigheten på Skøyen har bitt seg fast på drøyt 10 %. Det er fortsatt ledig 16.000 m 2 i Verkstedveien 1, som ferdigstilles i Q2 2015. Det er fra før klart at Statens pensjonskasse flytter hit. Mye av ledigheten på Skøyen er knyttet opp mot bygg som har en sekundær beliggenhet i området. Blant annet er det 11.000 m 2 ledig Drammensveien 211-213. Til tross for høy kontorledighet og tilsynelatende lavt signeringsvolum på Skøyen, erfarer vi at det oppnås høye leienivåer der det inngås leieavtaler. Moderne kontorlokaler med høy standard og god mikrobeliggenhet klarer seg godt i konkurransen. Vi tror at leieprisveksten på Skøyen avtar noe på kort sikt. Leienivåer som allerede er opp mot hva man ser i sentrum, og forholdsvis stort tilbud av ledige arealer, bidrar til å dempe leieprisveksten. Lysaker & Fornebu Økende kontorledighet Kontorledigheten i området har vært økende, til tross for flere store leiekontrakter det siste året. Disse kontraktene er skrevet med selskaper som flytter internt i området, og som derfor etterlater seg tomme arealer. Til tross for høy absorpsjon på Lysaker/Fornebu siden 2010, har høy nybyggaktivitet bidratt til at kontorledigheten har blitt høy i området. Tidligere i høst ble det klart at Technip benytter seg av en opsjon til å leie ytterligere 7.000 m 2 i Lysaker Polaris. Dermed skal oljeserviceselskapet leie totalt ca. 18.500 m 2 i nybygget. Det har også blitt klart at Peab skal leie 2.000 m 2 i Strandveien 15 fra Leieprisanslag - Lysaker Leieprisanslag - Fornebu Nybygg - beste beliggenhet 2 350 Nybygg - beste karakteristika 2 000 Topp standard/beliggenhet 2 250 Topp standard/beliggenhet 1 800 UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 6 % Nybygg - beste beliggenhet 3 100 Andel av antall ledige lokaler 5 % Topp standard/beliggenhet 2 900 Sikker nybygging 2014-2017 Normalt høy standard typisk nivå 2 500 Antall bygg 1 Moderat standard typisk nivå 1 850 Antall m² 9 000 Arealledighet per september 2013 2014 Endring Arealledighet 8,9 % 11,2 % 2,3 % Antall ledige lokaler 40 39-1 Normalt høy standard typisk nivå 1 900 Normalt høy standard typisk nivå 1 600 Moderat standard typisk nivå 1 550 Moderat standard typisk nivå 1 350 M arkedsandel utleid areal 11 % Sikker nybygging 2014-2017 Antall bygg 3 Andel av antall ledige lokaler 8 % Antall m² 70 500 Arealledighet per september 2013 2014 Endring Arealledighet 7,2 % 10,1 % 2,9 % Antall ledige lokaler 43 57 14 34

KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE årsskiftet, mens Eureka Pumps skal flytte inn i Fornebuporten (bygg B), som står ferdig neste sommer. Vi forventer en stabil utvikling i leieprisene på kort sikt. Området har tradisjonelt tiltrukket seg mange leietakere som er knyttet til oljerelatert virksomhet. Lavere etterspørsel fra oljerelaterte virksomheter og høy kontorledighet vil legge en demper på leieprisveksten. Ytre vest Stabil lav ledighet Kontorledigheten i Ytre vest har vært stabil rundt 4 % i 2014. Det er fortsatt snaut 7.000 m 2 ledig i nybygget i Silurveien 2, som ferdigstilles mot slutten av året. Det er fra før klart at Selvaag og Xellia Pharmaceuticals skal flytte inn i bygget. Siden sist har Slemdalsveien 37 blitt tilgjengelig i markedet, med en kontordel som er på drøyt 8.000 m 2. Bygget ledigstilles når Statens Pensjonkasse flytter til Verkstedveien 1 på Skøyen i første kvartal 2015. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 4 % Nybygg - beste beliggenhet 1 900 Andel av antall ledige lokaler 1 % Topp standard/beliggenhet 1 750 Normalt høy standard typisk nivå 1 550 Antall bygg 2 Moderat standard typisk nivå 1 350 Antall m² 33 900 Arealledighet per september 2013 2014 Endring Arealledighet 3,7 % 4,2 % 0,5 % Antall ledige lokaler 18 11-7 Sikker nybygging 2014-2017 Asker/Bærum Økt ledighet i Asker/Bærum Vår telling viser at kontorledigheten i Asker/Bærum (ekskl. Lyaker og Fornebu) har økt med ett drøyt prosentpoeng til 6,6 % det siste året. Før sommeren ble det klart at Eurest skal flytte til Asker Panorama (Drengsrudbekken 1-15), som nå er så å si fylt opp. Markedsleienivåene i Asker/Bærum har holdt seg relativt stabile det siste året. Vi tror i hovedsak at veksten i markedsleienivåene ikke blir særlig høyere enn KPI fremover. Noe høyere kontorledighet, samt høy ledighet i konkurrerende områder som Lysaker og Fornebu, vil bidra til å dempe leieprisveksten. Asker/Bærum er også et område som tradisjonelt har tiltrukket seg en del bedrifter knyttet til oljesektoren et segment hvor det sannsynligvis blir noe avtakende etterspørsel fremover. Av sikre nybygg-prosjekter har vi registrert at DNV skal bygge 14.000 m 2 ved sitt eksisterende hovedkontor i Vertitasveien 1. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 13 % Nybygg - beste beliggenhet 2 000 Andel av antall ledige lokaler 12 % Topp standard/beliggenhet 1 850 Normalt høy standard typisk nivå 1 500 Antall bygg 1 Moderat standard typisk nivå 1 250 Antall m² 14 000 Arealledighet per september 2013 2014 Endring Arealledighet 5,4 % 6,6 % 1,2 % Antall ledige lokaler 89 86-3 Sikker nybygging 2014-2017 35

KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Nydalen Evry etterlater seg store arealer i Nydalen Kontorledigheten i Nydalen har økt siden i vinter og er nå ca. 9,5 %. Ledighetsøkningen kan utelukkende relateres til at Evry har fraflyttet ca. 22.000 m 2 i Nydalsveien 28, som er tilgjengelig for innflytting til sommeren. Avantor har allerede satt i gang en totalrehabilitering av bygget. Avantor jobber også med å finne leietakere til to planlagte nybygg på Spikerverket ved siden av Egmont-bygget, med samlet areal på ca. 20.000 m 2. Vi har imidlertid ikke registrert noen sikre nybygg hvor det er signert leiekontrakt for perioden 2014-17. Digitale Medier 1881 har skrevet en leieavtale på 1.700 m 2 Rolf Wickstrøms vei 15, mens Oslo Universitetssykeshus HF skal leie 3.200 m 2 i Gullhaugveien 12. RBUP (utvider) og EG Navicom har skrevet leieavtaler på til sammen ca. 2.500 m 2 i Gullhaugveien 1-3. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 4 % Nybygg - beste beliggenhet 2 400 Andel av antall ledige lokaler 3 % Topp standard/beliggenhet 2 000 Normalt høy standard typisk nivå 1 750 Antall bygg - Moderat standard typisk nivå 1 500 Antall m² - Arealledighet per september 2013 2014 Endring Arealledighet 6,2 % 9,5 % 3,3 % Antall ledige lokaler 21 22 1 Sikker nybygging 2014-2017 Bryn/Helsfyr I hovedsak stabil utvikling Kontorledigheten på Bryn/Helsfyr er nå på drøyt 9 %. Det største tilgjengelige lokalet er på 12.000 m 2 i Strømsveien 96. Det er også fortsatt drøyt 6.000 m 2 ledig i rehabiliteringsprosjektet Fredrik Selmers vei 4, hvor Skattedirektoratet blir største leietaker. Vi har ikke registrert noen sikre nybygg på Bryn/Helsfyr for perioden 2014-17. Det markedsføres heller ingen prosjekterte nybygg i området. Det er imidlertid flere større rehabiliteringsprosjekter underveis og Oslo Areal planlegger en større utvidelse i Fyrstikkalléen 1. Det er også stadig tiltakende konkurranse fra nybygg i Økern-området. UNION legger til grunn at leieprisutviklingen på Bryn/Helsfyr i hovedsak vil være KPI-drevet på kort sikt. Fere store tilgjengelige lokaler og stadig økende konkurranse fra områder som Økern legger en demper på leieprisveksten. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 6 % Nybygg - beste beliggenhet 2 100 Andel av antall ledige lokaler 5 % Topp standard/beliggenhet 1 900 Normalt høy standard typisk nivå 1 700 Antall bygg - Moderat standard typisk nivå 1 300 Antall m² - Arealledighet per september 2013 2014 Endring Arealledighet 6,5 % 9,1 % 2,6 % Antall ledige lokaler 46 36-10 Sikker nybygging 2014-2017 36

KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Ytre nord/øst inkl. Økern, Hasle, Løren og Ulven Mange langtidsledige lokaler Kontorledigheten i Ytre nord/øst er stabil høy og området har mange langtidsledige eiendommer. Det likevel mikrobeliggenheter som blir stadig mer attraktive. Flere aktører driver med eiendomsutvikling i området, spesielt rundt Hasle og Økern. Höegh Eiendom har til nå fått størst uttelling og ferdigstiller tre nybygg på tilsammen ca. 40.000 m² kontor i perioden 2014-2016. Bymiljøetaten og Aller Media flytter til HasleLinje i 2015, mens COWI flytter dit i 2016. Vi tror leieprisutviklingen blir flat på kort sikt. Det er tilbudsoverskudd i området, samt at det tilbys mange ulike nybygg-prosjekter, som i sum Leieprisanslag - Ytre nord og øst Leie - Økern, Hasle, Løren, Ulven Nybygg - beste beliggenhet 1 700 Nybygg - beste beliggenhet 2 100 Topp standard/beliggenhet 1 600 Topp standard/beliggenhet 1 750 Normalt høy standard typisk nivå 1 350 Normalt høy standard typisk nivå 1 550 Moderat standard typisk nivå 1 150 Moderat standard typisk nivå 1 200 demper leieprisveksten. Vi legger til grunn en stabil leieprisutvikling for gode lokaler og nybygg. Eldre og umoderne lokaler forblir utfordrende å leie ut. Ytre syd Lavere kontorledighet Kontorledigheten har kommet ned i Ytre syd det siste året og er nå drøyt 6 %. Det er imidlertid mye ledig i konkurrerende områder som Økern, Bryn/Helsfyr og Ytre øst. Dette vil hindre leieprisvekst og vi venter stabil utvikling i markedsleienivåene i Ytre syd fremover. Vi har ikke registrert noen sikre nybygg-prosjekter for perioden 2014-17. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 2 % Nybygg - beste beliggenhet 1 700 Andel av antall ledige lokaler 3 % Sikker nybygging 2014-2017 Topp standard/beliggenhet 1 600 Sikker nybygging 2014-2017 M arkedsandel utleid areal 9 % Antall bygg 3 Andel av antall ledige lokaler 15 % Antall m² 40 000 Arealledighet per september 2013 2014 Endring Arealledighet 10,8 % 11,9 % 1,1 % Antall ledige lokaler 104 108 4 Normalt høy standard typisk nivå 1 350 Antall bygg - Moderat standard typisk nivå 1 200 Antall m² - Arealledighet per september 2013 2014 Endring Arealledighet 11,5 % 6,2 % -5,3 % Antall ledige lokaler 26 20-6 37

ET KOMPLETT EIENDOMSHUS UNION Gruppen er en uavhengig og betydelig aktør i det norske markedet for næringseiendom. Vi tilbyr tjenester innen næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. Siden 2002 har vi omsatt eiendom for NOK 66 mrd, og de fem siste årene har vi leid ut 600 000 m². På vegne av investorer, forvalter vi næringseiendom for NOK 9,1 mrd, med fokus på aktiv forvaltning og verdiskapende virksomhet. Vi skaper verdier av eiendom Trond Aslaksen UNION CORPORATE Terje Nesbakken/ Hroar Nilsen 38