Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2012/4682-16 Saksbehandler: Britt Frantzen Saksframlegg Klage på vedtak i Drift 24.10.2012 - vedr. 56/6 Skomsvold, Strandabakken - Søknad om tilleggsareal og grensejustering for gnr. 56 bnr. 26 Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling Utvalg for Plan, byggesak og teknisk drift tar klage fra hjemmelshavere (selger) Milda Lunde Stene og Per Stene og Ola A. Storaker (kjøper) til følge og opphever vedtak i Drift den 24.10.2012. Nytt vedtak: Utvalg for Plan, byggesak og teknisk drift gir dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, godkjent 25.11.2010 og 27.1.2011 og fra 1-8 i plan og bygningsloven slik at det kan fradeles areal på ca. 1,6 da fra gnr. 56 bnr. 5 som tilleggsareal til eiendommen gnr. 56 bnr. 26 jfr. forslag fra jordskifteretten ved kart datert 12.4.2012. Merknader/vilkår: 1. Tomtens form og størrelse vil bli endelig fastlagt ved utstedelse av matrikkelbrev. 2. Tilleggsarealet må sammenføyes med gnr. 56 bnr. 26. 3. Gangsti til/fra Lakshammerstranda skal holdes åpen for allmenn ferdsel. Dette må sikres ved tinglysning. 3. Saken må behandles etter jordloven før fradeling kan foretas. 4. Det minnes om 8 i kulturminneloven. 5. Tillatelsen faller bort dersom matrikkelføring vil være i strid med lov om eigedomsregistrering (jf. plan- og bygningsloven 21-9, 4. ledd). Hjemmel for vedtaket er: Plan og bygningsloven 19-2 og plan og bygningslovens 20-1 m. Som begrunnelse vies til saksutredningen. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret 23.10.06 sist revidert og vedtatt av kommunestyret 16.10.2012 delegasjon til Drift.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I 13.05.2012 56/5 Skomsvold, Strandabakken - Milda Lunde Stene søknad om deling av grunneiendom U 06.08.2012 Orientering om videre saksgang Milda Lunde Stene U 13.08.2012 Sak: 1700-2010-0021 Skomsvold - Nord-Trøndelag jordskifterett gnr. 56 Namsos kommune - orientering om videre saksgang U 14.08.2012 56/5 Skomsvold, Strandabakken - Adresseliste Søknad om deling av grunneiendom - Dispensasjon fra 1-8 og kommuneplanens arealdel I 16.08.2012 Automatisk svar på din henvendelse Postmottak FM-NT til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag I 17.08.2012 Søknad om deling av grunneiendom Nord-Trøndelag fylkeskommune - Skomsvold gnr 56 bnr 5 I 27.08.2012 Uttalelse til dispensasjon fra LNF - Fylkesmannen i Nord-Trøndelag formålet i kommuneplanens arealdel og 100 - metersbeltet langs sjø for deling av grunneiendommen Skomsvold 56/5 i Namsos kommune I 30.08.2012 Uttalelse - Søknad om deling av Sametinget grunneiendom - gbnr. 56/5 S 19.09.2012 56/5 Skomsvold, Strandabakken - Søknad om tilleggsareal og grensejustering for gnr. 56 bnr. 26 - Dispensasjon fra 1-8 og kommuneplanens arealdel I 07.10.2012 Vedr. sak 2012/4682 56/5 Milda Lunde Stene Skomsvold, Strandabakken - Søknad om deling av grunneiendom I 11.10.2012 Uttalelse fra Miljø og Aksel Håkonsen Landbruksforvaltningen I 12.10.2012 Tilleggsopplysninger/kommentarer Advokat Ola A. Storaker til innkomne høringsuttalelser U 25.10.2012 Melding om vedtak - 56/5 Milda Birgitte L Stene Skomsvold, Strandabakken - Søknad om tilleggsareal og grensejustering for gnr. 56 bnr. 26 - Dispensasjon fra 1-8 og kommuneplanens arealdel I 14.11.2012 Klage på vedtak i Drift Advokat Ola A. Storaker I 13.11.2012 Klage på vedtak i i Namsos Drift Milda Lunde Stene og Per Stene 24.10.2012 S 18.12.2012 Klage på vedtak i Drift 24.10.2012 - vedr. 56/6 Skomsvold, Strandabakken - Søknad om tilleggsareal og grensejustering for gnr. 56 bnr. 26
Vedlegg 1 56/5 Skomsvold, Strandabakken - Søknad om tilleggsareal og grensejustering for gnr. 56 bnr. 26 - Dispensasjon fra 1-8 og kommuneplanens arealdel 2 Situasjonskart datert 12.10.2012 3 Bemerkninger fra kjøper framlagt i møte i Drift den 24.10.2012 4 Klage på vedtak fra hjemmelshaver 5 Klage på vedtak i Drift fra kjøper 6 Kart datert 12.4.2012 - Forslag fra Jordskifteretten 7 Foto fra befaring i desember som viser område mellom hytte og naust 8 Flyfoto Saksopplysninger Drift fattet i møte den 24.10.2012 følgende vedtak: Namsos kommune gir dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og fra pbl. 1-8 slik at eiendommen gnr. 56 bnr. 26 kan utvides med tilleggsareal jfr. administrasjonens forslag merket med blått i situasjonskart datert 12.10.2012. Namsos kommune gir dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og fra pbl 1-8 slik at det kan fradeles tomt til eksisterende naust på ca. 120-150m², jfr. administrasjonens forslag merket med blått i situasjonskart datert 12.10.2012. Saksutredningen som grunnlag for vedtaket vedlegges saken som vedlegg nr. 1. Både hjemmelshaver/selger, Milda Lunde Stene og Per Stene og kjøper Ola A. Storaker har påklaget Drifts vedtak. Klagene vedlegges. Fra grunneiers klage vil en trekke fram følgende momenter av betydning for saken/klagen: Hele arealet med unntak av et dødareal mellom vegen og berget, er tatt i bruk og opparbeidet. Begrepet gårdsplass synes best dekkende for hvordan dette arealet visuelt oppfattes i dag (jf. friluftslovens 1a). Søknad om dispensasjon er også begrunnet i driftsmessige fordeler/ulemper for hovedbruket gnr. 56/5; dette for en samlet vurdering etter pbl. 19-2. Vi forventet at Namsos kommune gjennomførte en korrekt saksbehandling og at vi ville få et vedtak som enten sa at det ble gitt dispensasjon/delingstillatelse eller alternativt et avslag. Gjennom saksutredningen og den påfølgende politiske behandlingen ville vi så bli kjent med kommunens argumentasjon for vedtaket enten dette ble positivt eller negativt i forhold til vår søknad. Namsos Drift fattet et vedtak om å følge rådmannens innstilling i saken. Namsos Drift fattet dermed et vedtak om at Namsos kommune kan gi dispensasjon/delingstillatelse for arealer som vi ikke har søkt om å få fradelt fra hovedbruket gnr. 56/5 Vi vil understreke at vi som grunneier og søkere har ingen interesse av å få fradelt det areal som det nå er fattet et vedtak om. Ingen av sektormyndighetene har innvendinger til omsøkt fradeling. Dette er ikke tatt hensyn til av kommunen. Verken Miljø og landbruksforvaltningen eller kommunen har befart område. Namsos kommune har i saken ikke vurdert de driftsmessige fordelene hovedbruket ville ha ved å bli kvitt dødareal mellom tillegget og hyttetomta nr. 56/22.
I plansammenheng er området LNFR, og dette begrepet er ikke i samsvar med fysisk bruk isolert sett hva tomta angår. Vi har ikke krevd at tillegget fradeles som selvstendig, tomt, men at tillegget sammenslås med hyttetomta gnr. 56 bnr. 26. Tillegget vil automatisk bli bruksendret fra LNFR til fritid i samsvar med hyttetomtas planstatus. Når det gjelder friluftsområdet, er dette Lakshammerstranda. Denne stranda er uberørt av omsøkte tillegg. I vår søknad har vi innarbeidet at det skal holdes en åpen gangsti til/fra Lakshammerstranda. Gangstien hviler i alders tids bruk. Gangstien følger nå en litt annen trase enn opprinnelig og er i dag til større brukelighet enn før. Friluftslivets bruk av området sikres ikke ved å avslå vår søknad. Det står alltid opp til den som nyter friluftsloven på visuelt grunnlag å vurdere om privat eiendomsrett trås for nær. Ferdsel i dette området skjer for øvrig på sedvanerettslig grunnlag. Ved utbygging av boligfelt i Strandabakken vil atkomsten til/fra Lakshammerstranda bli tilrettelagt. Rådmannen har holdt borte den vurderingen at hovedbruket gnr. 56 bnr. 5 ikke er tjent med å holde fritidsareal, selv om saksbehandler har gitt uttrykk for forståelse for dette argumentet, også i sitt brev til sektormyndighetene. Det er også sette bort fra at fylkeskommunen som friluftsmyndighet har kommet til at gangstien gjennom tomta sikrer ferdsselsinteressene på tilfredsstillende måte. Hvis klagen fører frem med tillatelse til dispensasjon/deling slik som omsøkt, bør det i vedtaket sies at tillegget skal sammenslås med hyttetomta gnr. 56/26. Videre bør vedtaket nevnte at gangstien til/fra Lakshammerstranda holdes åpen. Grunneier oppsummerer sin klage med følgende: Vi fremsetter med dette klage på vedtaket. Vi godtar ikke at vår handlefrihet begrenses til salg av arealer som er merket med blått i situasjonskart datert 12.10.2012, arealer som heller ikke er omsøkt av oss som utvidelse av gnr. 56/26. Vi ber om at vår søknad om deling og dispensasjon sluttbehandles i henhold til søknaden, og at fakta legges til grunn for vurdering i saken. Vi ber om at Namsos kommune tar hensyn til det faktum at alle sektormyndigheter har gitt dispensasjon for bruksendring til fritidsformål. Med de anførsler som er nevnt ovenfor angående friluftsliv, kan vi vanskelig se at det er hjemmel for avslag på søknaden. Hvis klagen fører frem til tillatelse til dispensasjon/deling slik som omsøkt, bør det i vedtaket sies at tillegget skal sammenslås med hyttetomta gnr. 56 bnr. 26. Videre bør vedtaket nevne at gangstien til/fra Lakshammerstranda holdes åpen. Kjøpers oppsummering og klage: Det generelle fradelingsforbudet i strandsonen har som mål at strandsonen skal bevares mest mulig urørt. Hvem som er eier av det areal som her søkes arealoverført kan vanskelig sees som å være av betydning. Aktuelt areal er som nevnt i bruk ihht. tidligere rettigheter og arealets planstatus vil ihht. Fylkesmannen forbli uberørt av arealoverføringen. Allmennhetens rettigheter vil ikke bli vesentlig negativt berørt av tiltaket. Der er ingen saklige argumenter som skulle tilsi at det generelle strandsonevernet her skal medføre nekting av tiltaket. Jeg anmoder Namsos kommune om å omgjøre sitt vedtak. Dersom en ikke omgjør vedtaket ber jeg om at saken blir videresendt som klagesak. Vurdering: Lovens vilkår for å gi dispensasjon følger av 19-2 i pbl.: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Slik saksbehandler ser saken er det 3 forhold som må vurderes: 1. Forholdet til 1-8 Bygge og delingsforbudet i 100 metersbelte 2. Forholdet til dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 3. Faren for presedens Forholdet til 1-8: Paragrafen angir at det skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv og landskap og andre allmenne interesser. Ingen av sektormyndighetene har innvendinger til fradeling som omsøkt. Allmennhetens tilgang til strandsonen sikres ved definert sti. Miljø og landbruksforvaltningen har ingen innvendinger i forhold til naturmangfoldloven eller Jordloven. Det gjensettes et område på mellom 10 og 15 m mellom tomten og sjø Forholdet til kommuneplanens arealdel: Som nevnt i tidligere saksutredning har ikke kommuneplanen noen bestemmelse om fradeling av tomt til eksisterende fritidsbebyggelse eller fradeling av tilleggstomt. Planen har imidlertid en bestemmelse om at nye tomter til fritidsbebygg skal ha max tomtestørrelse på 1 da. Dette er ikke bestemmende for foreliggende sak. Fradeling fra LNFR-område som tilleggsareal må behandles som en dispensasjon med mindre saken kan behandles som en fradeling til uendra bruk. I Storakers (kjøpers) klage er det pekt på sivilombudsmannens behandling av lignende saker og viser spesielt til sak fra 1993 side 256. Storaker angir at begrunnelsen i sak fra 1993 var å få ordnet opp i eiendomsforholdene på stedet og utgangspunktet var i det tilfelle en søknad som utløp fra en tingsrettsdom til forskjell i foreliggende sak som har utgangspunkt i et rettsforlik. Ombudsmannens behandling av saken fra 1993 medførte at avslått søknad måtte omgjøres og Storaker mener at saken er instruktiv og avgjørende mht. utfall. Storaker angir videre i sin klage at ombudsmannen senere bla. under henvisning til sak fra 1993 slått fast at fradeling til uendret bruk i utgangspunktet ikke er i strid med plan og det antas at dette ligger til grunn for fylkesmannens vurdering i foreliggende sak. Hvis dette var tilfelle ville det ikke vært nødvendig med dispensasjon fra kommuneplanens arealdel i denne saken. Saksbehandler viser til Håndbok 20-2002 Juss i strandsonen som er utgitt av direktoratet for naturforvaltning, og opprettholder påstanden om foreliggende sak må behandles som en dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Viser spesielt til pkt. 3.3.4 i Håndbok 20-2002 der det blant annet er angitt ( -henvisninger viser til lov fra 1985): Spørsmålet om rekkevidden av delingsforbudet etter 20-6 annet ledd har reist problemer i forvaltningspraksis. Dette gjelder særlig i det tilfelle at et ubebygget areal på en eiendom søkes fradelt for å sammenføyes med en allerede bebygget tomt. Hvis den eiendom som avstår arealet er i bruk som landbrukseiendom, og arealet skal avstås til en eiendom som i er i bruk til fritidsformål eller beboelse, rammes fradelingen av pbl. 20-6 annet ledd. Det skjer her en bruksendring fra landbruk til fritidsformål dvs. fradeling til endret bruk. Dreier det seg om fradeling av areal fra en eiendom som er utlagt som LNF-område i arealdelen av kommuneplanen, for å sammenføyes med bebygget fritidseiendom, har det vært reist tvil om kommunens hjemmel for å nekte fradeling. Spørsmålet er viktig, fordi søkeren i motsatt fall har rettskrav på fradeling uten dispensasjonsbehandling.
Sivilombudsmannen la i en uttalelse inntatt i Ombudsmannens årsmelding 1993, s. 256 til grunn at det ikke var spørsmål om bruksendring som ble rammet av kommuneplanens arealdel. Det ble vist til at en eventuell senere byggesøknad ville kunne avslås med hjemmel i pbl. 20-6 annet ledd. Det kan likevel ikke med grunnlag i Sivilombudsmannens sak fra 1993 legges til grunn at fradeling av et areal avsatt som LNF-område i kommuneplanens arealdel for sammenføyning med allerede bebygget fritidseiendom, faller utenfor delingsforbudet etter 20-6 annet ledd, jfr. pbl. 63 og 93h. For det første var de faktiske forhold noe spesielle i ombudsmannssaken fra 1993., idet det fradelte areal allerede i svært lang tid var lovlig tatt i bruk til fritidsformål. Dertil kommer at fradeling etter endringen av bestemmelsen i 1995 fanges direkte opp av ordlyden i pbl. 20-6 annet ledd gjennom henvisningen til 93 første ledd h). Miljøverndepartementet har da også lagt til grunn som nevnt ovenfor under kap. 3.1.7 at fradeling av areal i LNF-område for sammenføyning med fritidseiendom er i strid med LNFformålet med henvisning til pbl 20-6. Dette innebærer at det kreves dispensasjon fra kommuneplanens arealdel (og eventuelt også fra byggeforbudet etter pbl. 17-2). Vurdering av dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Saksbehandler var på befaring i desember 2012 for å vurdere de innvendinger som var framsatt i klagene. Saksbehandler er enig med klagere om at området mellom fritidsbolig og godkjent naust er lite egnet som rekreasjonsområde for allmennheten, foto vedlegges. Tomten vil fortsatt ha status som LNFR-område og det vil være bestemmelsene i den til enhver tid gjeldende arealplan som vil være bestemmende for utnyttelsen av tomten. Ethvert byggtiltak på eiendommen vil måtte vurderes opp mot 1-8 og begrensninger i gjeldende arealplan. Fylkesmannens landbruksavdeling har ut fra nasjonale og regionale jordvernhensyn ingen merknader til søknaden. Miljø og landbruksforvaltningen i MNS uttaler at de ikke har innvendinger i forholdet til jordloven eller naturmangfoldloven. Faren for presedens: Faren for presedens er alltid tilstede i dispensasjonssaker. I denne saken er det gitt tillatelse til oppføring av naust utenfor egen tomt. Det er videre gitt tillatelse til anleggelse av veg fram til fritidsboligen. Etter en oppsummering av saken og de eksisterende forhold på stedet finner saksbehandler å være enig med klager som angir at denne saken er så spesiell og ikke minst så konkret at faren for presedens vil være begrenset. Miljømessig vurdering Saksbehandler kan ikke se at fradelingen har noen negative innvirkninger på miljøet utover de forhold som allerede er etablert ved tidligere godkjenninger. Konklusjon: Som det er angitt i innkomne klager er det ikke aktuelt å fradele (selge) det begrensede areal som Drift har gitt dispensasjon til i sitt vedtak av 24.10.2012, jfr. situasjonskart datert 12.10.2012. Alternativet blir da å avslå saken i sin helhet eller å godkjenne det areal som det er blitt enighet om i forliket i Jordskifteretten. Saksbehandler anser at fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene etter en samlet vurdering, dette med bakgrunn i befaring på stedet, momenter i innkomne klager og sektormyndighetenes uttalelser. Rådmannen anbefaler utvalget for Plan, byggesak og teknisk drift og fatte følgende vedtak:
Utvalget for Plan, byggesak og teknisk drift tar klage fra hjemmelshavere Milda Lunde Stene og Per Stene (selger) og Ola A. Storaker (kjøper) til følge og opphever vedtak i Drift den 24.10.2012. Nytt vedtak: Utvalget for Plan, byggesak og teknisk drift gir dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, godkjent 25.11.2010 og 27.1.2011 og fra 1-8 i plan og bygningsloven slik at det kan fradeles areal på ca. 1,6 da fra gnr. 56 bnr. 5 som tilleggsareal til eiendommen gnr. 56 bnr. 26 jfr. forslag fra jordskifteretten ved kart datert 12.4.2012 Merknader/vilkår: 1. Tomtens form og størrelse vil bli endelig fastlagt ved utstedelse av matrikkelbrev. 2. Tilleggsarealet må sammenføyes med gnr. 56 bnr. 26. 3. Gangsti til/fra Lakshammerstranda skal holdes åpen for allmenn ferdsel. Dette må sikres ved tinglysning. 3. Saken må behandles etter jordloven før fradeling kan foretas. 4. Det minnes om 8 i kulturminneloven. 5. Tillatelsen faller bort dersom matrikkelføring vil være i strid med lov om eigedomsregistrering (jf. plan- og bygningsloven 21-9, 4. ledd). Som nevnt tidligere i saksutredningen ønsker ikke partene å få behandlet annet en det som er omsøkt. Det vil si at det forslaget fra administrasjonen som Drift vedtok i møte den 24.10.2012 ikke er aktuelt for partene og påklages. Hvis utvalget ønsker annet vedtak enn foreliggende forslag kan eventuelt følgende vedtak fattes: Utvalg for Plan, byggesak og teknisk drift opphever sitt vedtak av 24.10.2012. Utvalg for Plan, byggesak og teknisk drift gir ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og fra 1-8 i plan og bygningsloven for fradeling av ca. 1,6 da som tilleggsareal til gnr. 56 bnr. 26. Hjemmel for vedtaket er 1-8 i plan og bygningsloven og kommuneplanens arealdel. Som begrunnelse vises til saksutredningen til møte i Drift den 24.10.2012. Saken oversendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig klagebehandling og avgjørelse