Energidagen Trondheim Scandic Lerkendal 1.april 2016. Eiendomsmeglerens rolle for å skape det grønne skiftet

Energidagen Trondheim Scandic Lerkendal 1.april 2016 Eiendomsmeglerens rolle for å skape det grønne skiftet

Agenda 1. Tilbakeblikk 2. Nybygging siste 15 år 3. Leiepriser/arealledighet 4. Hvilke krav stiller leietakere og utbyggere/investorer 5. Hva gjør vi med «utdatert bygningsmasse»? 6. Oppsummering

Tilbakeblikk Flere nye næringsbygg i perioden 1985-1990 «Ut av byen» «Jappetid» Børskrakk og bankkrise 1988 1994 Fall i eiendomsverdiene på ca. 70 % Ingen nybygging i 10 år fra 1990 Reguleringsplan for Nedre Elvehavn fra 80-tallet ble startet realisert fra starten av 2000-tallet

Tilbakeblikk Moderate krav i byggeforskriftene Bygd med enkel standard Luftmengder (kjøling) Godt med parkering («gratis») Forholdsvis lave leiepriser Liten tilgang på leietakere

Agenda 1. Historikk 2. Nybygging siste 15 år 3. Leiepriser/arealledighet 4. Hvilke krav stiller leietakere og utbyggere/investorer 5. Hva gjør vi med «utdatert bygningsmasse»? 6. Oppsummering

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Tilgang på nye arealer 2000-2018 70 000 60 000 50 000 Gjennomsnitt 2000 2015 ca. 26.000 kvm 40 000 30 000 20 000 10 000 - Kilde: Trondheim kommune/ Norion Næringsmegling

Energi-/miljøfokus når startet det? Slik vi opplevde det, i 2009/2010 Grønn Bygg Allianse, stiftet i 2010 Bygg Energiklasse A

Så kom Bellonabygget - Bellonahuset er blitt et forbilde som andre kan strekke seg etter, sa Nakstad under åpningens fagseminar. Bellona overtok rekord Frem til Bellonahuset ble bygget, var det nettopp Enovas kontor som holdt norgesrekorden for energieffektivitet. - Jeg må innrømme at jeg får et litt ambivalent forhold til Bellonas nybygg når dere kommer og slår oss, sa Nakstad, og høstet latter fra salen. Så derfor utfordrer jeg Bellona til en ny konkurranse: Hvem klarer å ha leve i og bruke lokalene mest energivennlig? sa han, før han avsluttet med å si at han håper og tror noen snart kommer og slår miljøstiftelsens energirekord.

Vi fulgte opp

Leienivåer kontor Kysten rundt - DN Eiendomspanel 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 Kristiansand Stavanger, sentralt Stavanger, oljemiljø Bergen Trondheim Tromsø Oslo

Leienivåer kontor - Trondheim 2300 2100 1900 1700 1500 1300 1100 900 700 God standard Høy standard Toppnivå

Leieprismekanismer/betalingsvilje Ikke grunnlag for å hevde at leietakerne betaler mer for energieffektive bygg Så vel B-bygg som A-bygg ligger innenfor det leietakerne ønsker å identifisere seg med Dog er det totalleien som er viktig for leietaker, dvs. sparte kostnader (energi, arealeffektivisering m.m.) kan kompenseres med høyere leie På grunn av lite differensierte leiepriser ønsker leietakerne nybygg

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kontorledighet januar 2016 140 000 108.000 kvm. 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 - Kilde 2002-2012: DNB Næringsmegling AS Kilde 2013-2015: Norion Næringsmegling AS

Nye kontorbygg 2015 Vestre Rosten Ferjemannsveien 10 Stålgården Nord Bassengbakken 4 45.000 kvm i 2015 95% utleid

Nye kontorbygg 2016 Skippergata 14 «Trapphuset» Bromstadveien 59 (Autronica) Grilstad Marina (Kongsberg Maritime) Ca. 23.000 kvm. i 2016 ca. 85 % utleid

Nye kontorbygg 2017 «Trondheimsporten» «Abels Hus» Klæbuveien 196 Maskinistgata 1 - Dora Ca. 47.000 kvm. 95 % utleid

Antatte nye kontorbygg 2018 Brattørkaia 16 og «Powerhouse» Otto Nielsens vei 12 Sluppenveien 19 Falkenborgveien 28 Foreløpig ca. 48.000 kvm. antatt ca. 55% utleid

Eksempler på leiekontrakter siste 18 mnd. Leietaker Eiendom Ca. areal Kommentar BI Brattørkaia 16 8 300 kvm Nybygg Kongsberg Maritime Grilstad Marina AS 9 500 kvm Nybygg Rambøll Dora Maskinistgata 1 5 000 kvm Nybygg Nordic Semiconductor Otto Nielsens vei 12 8 000 kvm Nybygg COWI Otto Nielsens vei 12 4 000 kvm Brukt /ombygging SEVO - Senter for voksenopplæring TrondheimsPorten 10 000 kvm Nybygg NAV Syd TrondheimsPorten 10 000 kvm Nybygg Autronica Tungasletta 8 8 100 kvm Nybygg BN Bank Søndre Gate 1 800 kvm Brukt / ombygg./rehab. HIST EC Dahls kvartalet 14 300 kvm Nybygg /ombygg./rehab. Helsebygg Ranheimsveien 10 1 000 kvm Brukt Norway Royal Salmon, Sportradar, Akva Group m.fl. Adressa-bygget 4 000 kvm Nybygg GK Norge Klæbuveien 196 4 500 kvm Nybygg Asplan, Norsk Helsenett, Hemit, m.fl. Abels Hus 10 000 kvm Nybygg Sum Ca. 100 000 kvm

Kontorledighet og tilgang nye arealer - Trondheim 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ledig areal Nybygg Kilde: Trondheim kommune Kilde 2002-2012: DNB Næringsmegling AS Kilde 2013-2015: Norion Næringsmegling AS

Hvorfor nybygg? Bedriftene har blitt vant til høy standard Nybygg er energieffektive og arealeffektive Marginalt høyere leiepris enn i brukte bygg som oppveies av: Lavere energi- og felleskostnader Mindre arealforbruk Fortsatt en meget betydelig arealreserve (tomter) for nye kontorer

Hvilke krav stilles Leietakere Utbyggere/investorer A eller B-bygg Miljømessige kvaliteter God arealeffektivitet Beliggenhet ved kommunikasjonsknutepunkter Sykkelparkering og garderobeløsninger Parkering mindre viktig for mange leietakere Være en del av et «kontorcluster» (eks. Sluppen, Grilstad, Sentrum) Bygg som står seg over tid (teknisk og arealeffektive) Gode beliggenheter (f.eks. de to nye NAV-byggene) nær kommunikasjonsknutepunkter Tilrettelagt for sykkel Noen investorer kjøper kun A- bygg eller bedre Bygg med lavere driftskostnader og som er effektive å forvalte

Meglerens rolle Som rådgiver være en pådriver til at gode «grønne» løsninger blir valgt Formidle til leietakere, utbyggere og investorer de strømninger og politiske rammebetingelser som finner sted Velg langsiktige løsninger, heller A enn B-bygg da merkostnadene er marginale Både Miljøpakken og Bymiljøavtalen er viktige virkemidler ifbm. det «grønne skiftet» (belønningsmidler fra staten) Mindre biltrafikk Tilrettelegging for Superbuss Flere gang og sykkelveier Velg riktige beliggenheter i forhold til offentlig kommunikasjon (knutepunkt) Synliggjøre fordelene Leietakerne får mer valuta for pengene Høyere nettoleie for utbyggerne/investorene, dvs. høyere eiendomsverdier Tenk langsiktig, vær i takt med utviklingen Synliggjøre utfordringene Arealledigheten Eldre utdaterte bygg

Mulige løsninger for å redusere ledigheten Relansering i markedet Krever omfattende rehabilitering Strenge krav i byggeforskrifter Konvertering til bolig Fortsatt god tilgang på sentrale ubebygde tomter og konverteringsareal fra sentral industribebyggelse Avhenger av et velfungerende boligmarked med stor nok etterspørsel og høye nok priser Ofte tung og vanskelig bygningsstruktur som gir dårlige boliger Konvertering til hotell Ikke rom for nye hoteller de nærmeste årene Konvertering til offentlige bygg f.eks. helserelaterte formål For dyrt? Riving Betinger at byggene reprises til tomteverdi

Konvertering noen kandidater Rambøll - Ilsvika Jarleveien Ladebekken Senter for voksenopplæring - Lademoen Adressa-bygget - Heimdal Tidl. TØH Moholt

Konvertering i prosess Ladebyhagen Haakon Vii s gt. 4 Lilleby Lade Alle mange prosjekter Haakon Vii s gt. 14

Oppsummering Lavere driftskostnader (energi), høyere nettoleie for utleier Lavere produksjonspris for høyere kvalitet netto for utleier Teknisk gode bygg blir dermed mer attraktive for investorer Riktige (gode) beliggenheter, dvs. nært eller på kollektivknutepunkter er mer attraktive både for leietakere og investorer Bygg tilrettelagt for sykkel er attraktivt for leietakere og investorer Velg løsninger som står seg over tid følg med i tiden Vær oppmerksom på arealledigheten tilrettelegg for «ny» bruk

www.norion.no Takk for oppmerksomheten!