Frogn kommune Enhet for samfunnsutvikling - Bygg Drøbak Arkitektkontor AS Tamburbakken 17 G 1440 DRØBAK Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 15/00260-32 Lilian Olsson 13.01.2016 Dispensasjon fra pbl 29-4, unntak fra TEK 10 og rammetillatelse - Gnr 86 bnr 699 Niels Carlsensgate 43 C - Riving bod, tilbygg og bruksendring av anneks til helårsbolig Det vises til søknad om dispensasjon og rammetillatelse av 23.12.2015. Tiltak: Riving av bod, tilbygg og bruksendring av anneks til helårsbolig Tiltakets adresse: Niels Carlsens gate 43 C, 1443 DRØBAK Gnr./bnr./fnr./snr.: 86/699/0/0 Ansvarlig søker: Drøbak Arkitektkontor AS, Tamburbakken 17 G, 1440 DRØBAK Tiltakshaver: Eva Moen Østgaard, Niels Carlsens Gate 43 B, 1443 DRØBAK VEDTAK Søknad om dispensasjon fra kravet til minste uteoppholdsareal i kommuneplanbestemmelse 8 godkjennes. Dispensasjonen gis med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2. Søknad om dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i plan og bygningslovens 29-4 godkjennes. Dispensasjonen gis med hjemmel i planog bygningsloven 19-2. Rammetillatelse for riving av bod, tilbygg og bruksendring av anneks til helårsbolig godkjennes. Rammetillatelsen er gitt med hjemmel i pbl. 20-3, jf 21-2 5. ledd og 21-4 3. ledd. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte kart og tegninger. Postadresse Besøksadresse Telefon 64 90 60 00 Org.nr. 963 999 089 Postboks 10 Rådhusveien 6 Telefaks Bankgiro 1617.07.02720 1441 Drøbak 1443 DRØBAK postmottak@frogn.kommune.no www.frogn.kommune.no Side 1 av 15
Det gis unntak fra TEK 10 14-2 14-7 krav til energi. Unntaket er gitt med hjemmel i plan og bygningslovens 31-2. Med erklæringer om ansvarsrett har følgende foretak tatt på seg ansvaret for oppfyllelse av relevante krav i lov og forskrift ovenfor kommunen: Foretaksnavn Funksjon Ansvarsområde Tkl. S/L* Drøbak Arkitektkontor Søk/pro Overordnet prosjektering 2 S AS * S = sentral godkjenning, L = lokal godkjenning Hva foretakene har forpliktet seg til og hvilke krav som gjelder fremgår av bestemmelser i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Ansvaret gjelder fra datering av erklæring og frem til ferdigattest er gitt. Ansvaret gjelder også for underleverandørens arbeider med mindre disse har gitt egne erklæringer ovenfor kommunen. Ved opphør av ansvar tidligere enn ferdigattest skal foretaket melde fra til ansvarlig søker som skal melde videre til kommunen. Ansvarlig søker skal sørge for at alle deler av arbeidene er belagt med det ansvar som loven krever. Nye ansvarlige foretak skal i erklæring om ansvarsrett klargjøre hvilke deler av arbeidene de påtar seg ansvaret for. Tillatelsen gis på følgende vilkår: 1. Arbeidet kan først igangsettes når igangsettingstillatelse er gitt. 2. Utvidet avkjøringstillatelse til kommunal vei må foreligge før igangsettingstillatelse kan gis. 3. Det må sendes inn tinglyst erklæring om at tiltakshaver påtar seg ansvaret for krav til brannsikring av tiltaket som vender seg mot vest gnr 86 bnr 181vest og mot nord gnr 86 bnr 847. Tinglyst erklæring må foreligge før det kan gis igangsettingstillatelse. 4. Erklæring om rett til parkering og bod på gnr 86 bnr 812 skal være tinglyst før det gis igangsettingstillatelse for tiltaket. 5. Eksisterende takstein skal gjenbrukes, og eksisterende vindu beholdes og restaureres. 6. Nåværende fasadefarge beholdes. Hvis det ønskes andre farger, må dette gjøres i dialog med byantikvaren. 7. Før det gis igangsettingstillatelse, skal beregning av plassering av bygningen være utført. Stikningsdata/koordinater innsendes senest sammen med søknad om igangsettingstillatelse. 8. Det må sendes inn situasjonskart med utvendige stikkledninger. Situasjonskartet skal være godkjent før eller i forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse. 9. Behandlings- og tilsynsgebyr iht. Frogn kommunes gebyrregulativ må betales, jf. saksutredningen. Innbetalingsblankett sendes tiltakshaver. 10. Skifte av tiltakshaver under gjennomføringen skal straks meldes til kommunen både av den opprinnelige og nye tiltakshaveren, jf. pbl. 23-2. Tiltaket vil etter endelig vedtak bli ført inn i matrikkelen for den enkelte eiendom. Vår ref.: 15/00260-32 Side 2 av 15
Vedtaket er fattet etter fullmakt og meddeles i samsvar med forvaltningsloven 27. Med hilsen Christian Ingolfsrud Avdelingsleder Lilian Olsson Saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Gyldighet: Tillatelsen taper sin gyldighet dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder dersom arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl 21-9. Bygningen eller del av den må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Klage på vedtak: Dette vedtaket kan du klage på om du er part i saken eller har rettslig klageinteresse. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag du mottok vedtaket. Klagen må være postlagt før fristen går ut. Klagen skal sendes skriftlig til Frogn kommune, postboks 10, 1441 Drøbak eller postmottak@frogn.kommune.no Vis til hvilket vedtak du klager over, endringer du ønsker og din begrunnelse. Klagen skal også være undertegnet. Du har rett til å se sakens dokumenter om du er part i saken, jf forvaltningsloven 18,19. Klagen skal behandles av fylkesmannen dersom kommunen ikke tar klagen til følge, jf. plan- og bygningsloven 12-12 og 1-9 og forvaltningslovens kap. VI. SAKSUTREDNING 1. Bakgrunn: Eiendommen omfattes av reguleringsplan for antikvarisk spesialområde planid: 086-2400. Eiendommen er regulert til spesialområde bevaring, bolig. I bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan for antikvarisk spesialområde står det at endringer og tiltak skal tilpasse seg eksisterende utforming i området, jf. bestemmelse 1.2.3. BRA EKSISTERENDE 25 m 2 (NS 3940): BRA RIVING: 3 m 2 BRA TILBYGG: 23 m 2 BRA TOTALT: 48 m 2 BYA EKSISTERENDE: 31 m 2 BYA RIVING: 3 m² Vår ref.: 15/00260-32 Side 3 av 15
BYA TILBYGG: 28 m 2 BYA NYTT/TOTALT: 55 m 2 NETTO TOMTEAREAL: 247 m 2 UTNYTTELSESGRAD: 23 %-BYA Godkjente tegninger: Situasjonsplan A_501 datert 05.02.15 rev 25.11.15 mottatt 23.12.15 Utomhusplan A_501 datert 05.11.15 mottatt 23.12.15 Plantegning A_001 datert 05.02.15 rev 30.11.15 mottatt 23.12.15 Snitt A-A- A-006 datert 05.02.15 rev 30.11.15 mottatt 23.12.15 Snitt B-B- A-007 datert 05.02.15 rev 30.11.15 mottatt 23.12.15 Fasade øst A_004 datert 05.02.15 rev 30.11.15 mottatt 23.12.15 Fasade vest A_005 datert 05.12.15 rev 30.11.15 mottatt 23.12.15 Fasade nord A_002 datert 05.02.15 rev 30.11.15 mottatt 23.12.15 Fasade syd A_003 datert 05.02.15 rev 30.11.15 mottatt 23.12.15 2. Dispensasjon: Det er søkt om dispensasjon iht. pbl. 19-1 for følgende forhold: Kommuneplan 8 krav til 300m² uteoppholdsareal Plan og bygningsloven 29-4 avstandsbestemmelse til nabogrense Pbl. 19-2 setter som forutsetning for å gi dispensasjon at det foreligger en klar overvekt av fordeler. Det må således vurderes om de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta blir skadelidende dersom dispensasjon gis. Ansvarlig søker anfører følgende fordeler: Minste uteoppholdsareal Tomteareal = 247 m2 BYA fra eksist.bolig og tilbygg = 54,9 m2 MUA totalt = 192,10 m2 Krav til MUA 300 m2 for bolig er ikke ivaretatt Det søkes derfor om dispensasjon fra kommuneplan 8 minste uteoppholdsareal. Dispensasjonen begrunnes på følgende måte: - Tomten i seg selv er mindre enn kravet på 300 m2 MUA pr bolig, dette gjør det umulig å tilfredsstille kravet. - Huset på tomten er av verneverdig verdi og tilbygget skal underordne seg eksisterende bygg, dette gjør at vi ikke kan etablere takterrasse for å kompensere for for lite MUA på bakke nivå. - Vi har vurdert utearealet som vi har på tomten kombinert med nært liggende parker og strand til å være tilstrekkelig for å tilfredsstille kravet Vår ref.: 15/00260-32 Side 4 av 15
om gode uteoppholdsareal. Utearealet som blir etablert på tomten er utarbeidet ihht TEK10 8-4 (1-3) - Parkering og vei blir etabler på nabotomten, det gjør at arealet på 192,10m2 vil i sin helhet kunne bli brukt som uteoppholdsareal. Det vil bli lagt til rette for et godt uteoppholdsareal i tilknytning til boligens vest side, som beskrevet i avsnittet ovenfor om Uteoppholdsareal. - Siden vi ikke klarer å tilfredsstille kravet på 300 m2 pga tomtens størrelse, har vi prøvd å legge oss så tett oppunder kravet i kommuneplan 8 andre boligtyper som er på 200m2. Eiendommen har også gode uteoppholdsareal i øyeblikkelig nærhet. - En gjennomsnitts bolig på 120 m2 BRA med en MUA på 300 m2 tilsvarer 2,5 m2 MUA pr m2 BRA. Det omsøkte tiltaket med en BRA på 47,8m2 og en MUA på 192,10 utgjør 4,02m2 MUA pr m2 BRA, det er mye mer MUA tilgjengelig enn en gjennomsnitts bolig på 120. - Det ville utgjøre en uforholdsmessig høy utgift å skulle gå til innkjøp av mere tomteareal fra omkringliggende eiendommer for ytterligere å kunne tilnærme seg kravet om 300 m2 MUA. - Vi anser at dispensasjonen ikke tilsidesetter intensjonen i hverken reguleringsplanen for Antikvarisk spesialområde eller kommuneplanen. - Etter en samlet vurdering, foreligger det etter vårt skjønn en større overvekt av fordeler enn ulemper som taler for en dispensasjon i denne saken. Søknad om Dispensasjon fra pbl 29-4 minimum 4 m til nabogrensen Eksisterende bygg og tilbygg ligger i dag nærmere tomtegrensen enn 4 m mot Nordveien 7 Gnr 86 Bnr 181 og Nordveien 10 Gnr 86 Bnr 847. Tilbygget mot øst ligger nærmere tomtegrensen en 4 m mot Niels Carlsens Gate 43B gnr 86 bnr 813 Avstand fra grensene er som følger: Fra eksisterende bygg til Nordveien 7 Gnr 86 Bnr 181 er minste avstand på ca. 2,3m Fra eksisterende bygg til Nordveien 10 Gnr 86 Bnr 847 er minste avstand på ca.2,1m Fra tilbygg til Niels Carlsens Gate 43B gnr 86 bnr 813 er minste avstanden på ca 2,2m Det foreligger en avstandserklæring fra nabo Niels Carlsens Gate 43B gnr 86 bnr 813. Se vedlegg Q04 Vi søker derfor ikke om dispensasjon fra pbl 29-4 for tilbygget i øst. Søknaden om dispensasjon fra pbl 29-4 i forbindelse med bruksendring av eksisterende bygg og tilbygg mot Nordveien 7 Gnr 86 Bnr 181 og Nordveien 10 Gnr 86 Bnr 847 begrunnes på følgende måte: Eksisterende sommerhus/anneks/uthus ligger i dag 2,2m fra tomtegrensen mot Nordveien 7 Gnr 86 Bnr 181. og ca 2m fra Nordveien 10 Gnr 86 Bnr 847. Bygget ble oppført på begynnelsen av 1900 tallet, og har alltid stått på samme sted. Å skulle flytte bygget for å opprettholde 4 m grensen vil utløse uforholdsmessige store kostnader som ansens som en urimelig påkostning for tiltakshaver. Flytting av bygget vil være i strid med ønsket om bevaring av kulturminne. Vår ref.: 15/00260-32 Side 5 av 15
Eksisterende skur/ bod som blir erstattet med ny bod vil redusere den minste avstanden til Nordveien 7 Gnr 86 Bnr 181 og Nordveien 10 Gnr 86 Bnr 847 med ca 10-15 cm. Minste avstanden blir da ca 2,3 m og 2,1 m Begge tilbyggene underordner seg den allerede beskjedne bebyggelsen, vi anser derfor ikke at denne utvidelsen vil medføre negative konsekvenser for naboene i form av hverken tapt lys eller utsiktsforhold. Vi opprettholder de nødvendige kravene i forhold til brannsmitte mellom byggene. Eksisterende sommerhus/anneks/uthus som bruksendres har vært i bruk som bolig, henholdsvis på sommerhalvåret. En endring fra sommerhus/anneks/uthus til helårsbolig øker bruken, men bruken vil fortsatt være beboelse i hovedsak. Vi anser videre at dispensasjonen i denne saken ikke tilsidesetter intensjonen i hverken reguleringsplanen for Antikvarisk spesialområde eller kommuneplanen. Etter en samlet vurdering, foreligger det etter vårt skjønn en større overvekt av fordeler enn ulemper som taler for en dispensasjon i denne saken. Naboer/gjenboere er varslet om dispensasjonssøknaden, og det er innkommet merknader / det er innkommet merknader fra Johan og Vilmøy Værnø som eier(e) av gnr 86./bnr. 181 Nordveien 7 og fra Trine Kopperud, Rasmus og Klara Kopperud Riis som eiere av gnr 86 bnr. 847 Nordveien 10. Johan og Vilmøy Værnø har kommet med merknad som i hovedsak går ut på følgende: Det omsøkte tiltaket vil ende opp som selvstendig bolig Tiltaket kommer ca 1,5m fra vår tomt Trine Kopperud på vegne av eiere kommet med merknad som i hovedsak går ut på følgende: Usikre på hvordan tiltaket kan benyttes av fremtidige eiere Ytterligere fortetning av området er ikke ønskelig Ansvarlig søkers kommentar til nabomerknadene Det kan dokumenteres at bygget har blitt brukt som sommerhus og anneks helt fra det ble bygget på 1900 tallet. Det at det ikke har blitt brukt som sommerhus den siste tiden er ikke etter vår vurdering et argument for at det ikke er eller har vært et sommerhus/anneks/uthus. Eiendommen har heller aldri vært registrert som en bod eller skur. Eiendommen er regulert til boligformål med eget gnr og bnr. Vi finner ingen god argumentasjon som skal kunne hindre tiltakshaver i å bruke eiendommen til det den er regulert til og vi mener derfor at det å nekte en nabo å bygge basert på en mening om at bygget er en bod/ skur ikke er relevant. Vår ref.: 15/00260-32 Side 6 av 15
Det er heller ikke noen begrensing på hvor mange dager i året en fritidsbolig kan benyttes, vi anser derfor at forskjeller for naboen om det er fritidsbolig eller helårsbolig ikke vil ha noen merkbar forskjell, men for tiltakshaver vil det utgjøre en stor forskjell. Det omdiskuterte tilbygget i nord vil erstatte en bod/skur som i dag ligger 10-15 cm nærmere grensen enn det nye tilbygget vil gjøre. Avstanden fra nabogrensen vil derfor bli redusert med det nye tilbygget. Eksisterende bygg ligger allerede nærmere nabogrensen enn 4 m. Flytting av eksisterende bygg er uaktuelt både med tanke på vern og uforholdsmessige høye kostnader. Det blir derfor vanskelig å gjøre noe med avstanden til tomtegrensen. Siden naboen ikke er villig til avgi en avstandserklæring søker vi derfor om dispensasjon fra avstandsbestemmelsen, til å kunne bygge ca.2,3m fra grensen til Nordveien 7. 86/181. Dispensasjonen er beskrevet i tidligere avsnitt. Kommunen vurderer dispensasjonsforholdene slik Dispensasjon fra kommuneplan 8 krav om minste uteoppholdsareal Formålet bak bestemmelsen om krav til minste uteoppholdsareal i kommuneplanen er for å sikre tilstrekkelige og brukbare arealer for uteopphold for boliger. Bestemmelsene skal sikre god kvalitet på utearealene og de skal gi mulighet for både opphold, rekreasjon og ulike aktiviteter, og skal kunne brukes av ulike aldersgrupper. Det er i kommuneplanen stilt krav om at minste uteoppholdsareal for enebolig skal være 300m². Eiendommen er tidligere skilt ut til boligtomt før kravet til minste uteoppholdsareal ble stilt. Eiendommen har et tomteareal på 247m² som er et mindre areal enn hva kommuneplanen stiller krav om. Eiendommen ligger i Drøbak hvor tomtearealene i utgangspunktet er knappe som i denne saken. Det følger av veileder til grad av utnyttelse at det i slike tilfeller kan kompenseres med høy kvalitet og brukbarhet på arealene. Etter kommunens vurdering så er det i prosjektet vist til at boligen vil få uteoppholdsareal av god kvalitet da disse områdene er lagt mot vest og syd. Det er på de planlagte arealene mulighet til rekreasjon og bruk til ulike aktiviteter. Arealet blir i underkant av 200m² som blant annet er kravet til andre boligtyper i kommuneplanens bestemmelser. Det må i vurderingen legges til grunn at eiendommen er godkjent skilt ut til boligtomt og den ligger i sentrum av Drøbak, hvor det er lett tilgjengelige areal som er avsatt til offentlig friområder (parker/badestrender) rett over veien. Det er en større del av bebyggelsen i Drøbak som har tilsvarende eller mindre uteoppholdsareal enn denne eiendommen. Vår ref.: 15/00260-32 Side 7 av 15
Etter en konkret vurdering så finner bygningsmyndigheten at det ved å innvilge dispensasjon fra kravet til minste uteoppholdsareal ikke vil tilsidesette hensynet bak bestemmelsen. Fordelene ved tiltaket er at eier skal kunne få bygge bolig på en tomt som er godkjent fradelt til dette formålet. Det vil være en klar ulempe for tiltakshaver å ikke kunne bygge på eiendommen som i reguleringsplanen for antikvarisk spesialområde er avsatt til boligområde, og siden eiendommen er skilt ut som boligtomt. Det vil være en uforholdsmessig høy utgift for eier å skulle gå til innkjøp av mer tomteareal fra omkringliggende eiendommer, for å kunne nærme seg kravet om 300m². En innvilgelse av dispensasjon i dette tilfellet vil ikke få konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Eiendommen vil få god kvalitet på arealene som blir avsatt til uteoppholdsareal, og det er friområder (park og badeplass) i umiddelbar nærhet til eiendommen. Det er lagt vekt på at eiendommen får uteoppholdsareal av god kvalitet i tillegg til offentlige friområder som kan benyttes i umiddelbar nærhet. Det foreligger ingen negative uttalelser til søknaden. Det er vurdert at vilkåret for å gi dispensasjon er oppfylt jf pbl 19-2. Dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 avstand til nabogrense Eksisterende bebyggelse ligger i dag med en avstand på 2,2m fra tomtegrensen mot Nordveien7 gnr 86 bnr 181, og ca 2m fra Nordveien 10 gnr 86 bnr 247. Bygget ble oppført på begynnelsen av 1900 tallet. Eiendommen er godkjent fradelt som boligtomt. Eksisterende bod som ligger mot nord, skal rives, og erstattes av ny bod, som blir liggende med en større avstand til naboeiendommene enn i dag. Minste avstand til Nordveien 7 blir 2,3 og til Nordveien 10 blir minste avstand 2,1m og 2,25m. Avstanden til boligen i Nordveien 7 blir ca 12m, og 7m til boligen i Nordveien 10. Formålet bak plan- og bygningsloven 29-4 er bl.a. brannvernhensyn og behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand mellom nabobebyggelse, samt hensyn til terreng og omgivelsestilpasning. Kommunen skal anvende bestemmelsen slik at en oppnår en arealdisponering, som på en god måte ivaretar både utbyggers interesser og ønsker, offentlige interesser samt hensyn til naboer slik at de beholder/kan få tilsvarende kvaliteter. Vår ref.: 15/00260-32 Side 8 av 15
Det er fra naboer kommet merknader til søknaden, og disse går i hovedsak ut på at det omsøkte tiltaket vil ende opp som selvstendig bolig, det vil ligge ca 1,5m fra vår tomt (Nordveien 7) og ytterligere fortetting av området er ikke ønskelig (Nordveien 10) Det er i reguleringsplanen ikke gjort noen konkret vurdering til byggverkets avstand til nabogrense og en innvilgelse av dispensasjon i denne saken vil ikke være i strid med arealbruk eller formålet ved planen. Utvidelsen av boligen vil underordne seg eksisterende bebyggelse, og den vil etter kommunens vurdering ikke medføre negative konsekvenser for naboene i form at tapt lys eller utsiktsforhold, og det vil fortsatt være luft mellom bebyggelsen. Omsøkte tiltak vil etter bygningsmyndighetens vurdering ikke i urimelig grad påføre naboeiendommene sjenerende innsyn hverken til bolig eller uteareal. Eiendommen er godkjent fradelt til boligtomt, og det må da være påregnelig at eier utnytte eiendommen i tråd med boligformålet i reguleringsplanen. Det er opplyst at tiltaket vil tilfredsstille kravene i forhold til brannsmitte mellom byggene. Dette gjelder de deler av tiltaket som kommer nærmere forskriftsmessig avstand (vegger, takkonstruksjon osv). Det stilles krav om at det tinglyser erklæring om at det er eier av tiltaket som må påta seg dette og de kostnadene dette gir. Konklusjon Ut fra ovennevnte forhold vurderes det å foreligge en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon. Kommunen finner ikke at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Vilkåret for å gi dispensasjon er vurdert å være oppfylt jf pbl 19-2. Nabomerknadene tas således ikke til følge. Unntak fra TEK 14-2 14-7 energi Plan og bygningslovens 31-2 gir hjemmel for at kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Det er søkt om følgende unntak: Det søkes om unntak fra TEK 14-2 14-7 krav til energi. 14-1 Generelle krav om energi. 14-1 (4) åpner for muligheten til å tilnærme seg gjeldene energikrav så langt det lar seg gjøre når man har et bygg som er bevaringsverdig. Bygget har en verneverdi sikret ved offentlig vedtak ihht sefrak registrering datert 19/6-1985 med ajourføring 1/10-1986 se vedlegg Q11 Vår ref.: 15/00260-32 Side 9 av 15
Eksisterende bygg har peis/skorstein som vil bli benyttet til oppvarming, samt panelovner i tilbygget. Vi har vurdert det til å være tilstrekkelig som oppvarming for husets totale areal på 47,8 m2 BRA. Der vi har muligheten, innenfor rammene gitt for bevaringsverdig bygg, tilfredsstiller vi kravene i TEK 10, men vi klarer ikke tilfredsstille kravet i TEK10 på 37,9% av sør og vest fasaden og må derfor søke om fravik fra resterende 14-2- 14-7 for 37;9% av fasaden. Fravike fra resterende 14-2-14-7 begrunnes med bakgrunn i 14-1 (4) på følgende måte i 3 kategorier. 1 Uforholdsmessige kostnader, 2 Forsvarlig for å sikre hensiktsmessig bruk, 3 Nødvendigheter for å sikre hensiktsmessig bruk: 1. Uforholdsmessige kostnader. Vi har gjort følgende vurderinger: Å oppfylle krav til tetthet og varmeisolering, ihht dagens krav for nybygg, vil være en uforholdsmessig høy kostnad ifm bruksendringen, med tanke på reduksjonene av BRA det vil medføre som igjen går utover livskvalitet og boligens funksjon. Konsekvensene for ikke å oppfylle de tekniske kravene i 14-2 -14-7 er små i forhold til merkostnaden ved å oppfylle gjeldene krav og konsekvensene det medfører med tanke på tapt bruksareal og svekkelse av innvendig bokvalitet. Markedsverdien på boligen vil trolig ikke bli høyere dersom man gjør ytterligere tiltak for å tilfredsstille de overnevnte i TEK 10. Konsekvensene for å evt oppfylle de tekniske kravene i 14-2 -14-7 kan medføre skader på bygningen, da det vi endre bygningsfysikken 2. Forsvarlig for å sikre hensiktsmessig bruk. Vi har gjort følgende vurderinger: En tilleggsisolering av innerveggene, tak, gulv og utskiftning av vinduer vil ha en merkbar effekt på energibruken. Etter gjennomført tiltak vil 62,1% av fasaden være ihht TEK10 14-3. Det er kun 37,9% som vil ha en lavere isoleringsverdi og det er veggene mot sør og vest. Ifølge Norges Geologiske undersøkelser (NGV) er eiendommen ikke spesielt utsatt for naturpåkjenninger i form av hverken flom, stormflo, skred eller ras. Det er heller ikke registrert høy radon fare på eiendommen eller i nærheten av eiendommen. 3. Nødvendigheter for å sikre hensiktsmessig bruk. Vi har gjort følgende vurderinger: Tilbyggene og bruksendringen er både hensiktsmessig og nødvendig for sikring av fremtidig bruk og vedlikehold av bygget. Vår ref.: 15/00260-32 Side 10 av 15
Eiendommen er regulert til bolig, det vil være hensiktsmessig å få bruksendret sommerhuset/anneks /uthus til bolig slik at byggets bruk er i samsvar med reguleringsformålet. Det vil være nødvendig med en bruksendring og utvidelse i form av tilbygg i forhold til dages økende bostandard. Bygget vil kunne oppfylle krav til bla oppbevaring/bod, oppholdsareal og generell økning i areal og bokvalitet. Det vil fremdeles være en liten bolig, men den vil være arealeffektiv og godt tilpasset til området. Det er hensiktsmessig å bruksendre bygget med tanke på kommunens ønske om fortetning og den økende etterspørsel etter små boliger. Bruksendringen vil tilfredsstille begge disse ønskene. Det er hensiktsmessig å bruksendre bygget med tanke på bevaring av kulturminner. Omsøkt tiltak vil gjøre det mulig både å ta i bruk og bevare et kulturminne i drøbak. Kommunens vurdering av søknad om unntak fra TEK Plan og bygningsloven 31.2 skriver følgende om temaet: «Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Erfaringsmessig er bygningsmyndigheten oppmerksom på at det i de fleste tilfeller ikke er gjennomførbart å tilfredsstille krav til energi i TEK10 for eldre bygninger med konstatert bevaringsverdi. Det er i søknaden redegjort for at det å oppfylle krav til tetthet og varmeisolering i hht dagens krav for nybygg vil være en uforholdsmessig kostnad ifm bruksendringen, med tanke på reduksjon av BRA (som kun blir etter tiltak 47.80m²), som går ut over boligens funksjon og bokvalitet. Det er vurdert at konsekvensene for å ikke oppfylle de tekniske kravene fullt ut er små i forhold til de merkostnadene det vil være å oppfylle kravene. Bygningen er vurdert å ha høy kulturminneverdi og konsekvensene ved å med å evt oppfylle de tekniske kravene vil kunne medføre at bygningens proporsjoner endres, slik at kulturminnet blir forringet. Omsøkte tiltak er vurdert å være innenfor tålegrensen for hva det eksisterende bygget kan tåle av endringer. Det er viktig at opprinnelig bygg beholder sin tydelige lesbarhet mht kulturminnevern. På grunn av dette ser bygningsmyndigheten at fravik fra energikrav i TEK10 for det omsøkte tiltaket kan tillates, under forutsetning av at det at gjeldende krav etterstrebes så langt det er gjennomførbart. Det stilles krav om at takstein gjenbrukes og eldre vinduer restaureres der det er mulig. På denne bakgrunn, og i medhold av pbl. 31-2, vurderer bygningsmyndigheten at unntak fra TEK 10 14 vedrørende krav til energi i dette tilfellet kan gis. Vår ref.: 15/00260-32 Side 11 av 15
3. Tiltak: Tiltaket gjelder riving del av bygg (bod), oppføring av 2 mindre tilbygg og bruksendring til helårsbolig. Det foreligger erklæring om at eiendommen har rett til parkering og sportsbod på nabotomten 86 bnr 812. Eiendommen har innhentet erklæring om kjøreadkomst over nabotomten 86/136. Søknad om utvidet avkjøringstillatelse Det er ikke sikret adkomstrett for omsøkt tiltak fra Niels Carlsens gate som er en kommunal vei. Det er imidlertid sikret avkjøringstillatelse for 86/812 hvor parkeringsplassen blir opparbeidet. Det søkes derfor om en utvidet avkjøringstillatelse for 86/812 som vil bli benyttet av 86/699. Utvidet avkjøringstillatelse for eiendommen må foreligge før søknad om igangsettingstillatelse kan tas til behandling. bygningsavdelingen oversender søknaden til Enhet for miljø, idrett og kommunalteknikk. Nærmere utredning av tiltaket er gitt i søknadsskjema med vedlegg. Særskilt følgeskriv er datert 19.12.2015. Naboer/gjenboere er varslet om tiltaket, og det er innkommet merknader fra 2 av naboene. Naboene har i hovedsak anført at de er skeptiske til den fremtidige bruken og de ønsker ingen fortetting av området. Ansvarlig søkers vurdering av merknadene: Det kan dokumenteres at bygget har blitt brukt som sommerhus og anneks helt fra det ble bygget på 1900 tallet. Det at det ikke har blitt brukt som sommerhus den siste tiden er ikke etter vår vurdering et argument for at det ikke er eller har vært et sommerhus/anneks/uthus. Eiendommen har heller aldri vært registrert som en bod eller skur. Eiendommen er regulert til boligformål med eget gnr og bnr. Vi finner ingen god argumentasjon som skal kunne hindre tiltakshaver i å bruke eiendommen til det den er regulert til og vi mener derfor at det å nekte en nabo å bygge basert på en mening om at bygget er en bod/ skur ikke er relevant. Det er heller ikke noen begrensing på hvor mange dager i året en fritidsbolig kan benyttes, vi anser derfor at forskjeller for naboen om det er fritidsbolig eller helårsbolig ikke vil ha noen merkbar forskjell, men for tiltakshaver vil det utgjøre en stor forskjell. Vår ref.: 15/00260-32 Side 12 av 15
Det omdiskuterte tilbygget i nord vil erstatte en bod/skur som i dag ligger 10-15 cm nærmere grensen enn det nye tilbygget vil gjøre. Avstanden fra nabogrensen vil derfor bli redusert med det nye tilbygget. Eksisterende bygg ligger allerede nærmere nabogrensen enn 4 m. Flytting av eksisterende bygg er uaktuelt både med tanke på vern og uforholdsmessige høye kostnader. Det blir derfor vanskelig å gjøre noe med avstanden til tomtegrensen Kommunens vurdering av merknadene: Eiendommen er godkjent fradelt som boligtomt, og eksisterende bygning har vært benyttet som sommerhus i følge de opplysningene som ligger i saken. At det ikke er ønskelig med en fortetting kan ikke være grunnlag for å ikke godkjenne omsøkte tiltak. Eiendommen er i reguleringsplanen avsatt til boligformål, og det må forventes at eiendommen utnyttes til dette. Bygningsmyndigheten kan ikke se at det er forhold som tilsier at eier ikke skal kunne benytte eiendommen til det den er regulert til, og kan ikke se at det er et argument hva eksisterende bygning er brukt som, skal være grunnlag for å avslå søknaden. Omsøkte tiltak er vurdert å være i tråd med gjeldende arealformål i reguleringsplanen for antikvarisk spesialområde. For øvrig vises det til avsnittet om vurdering av dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven 29-4 Merknadene tas således ikke til følge i byggesaken. Uttalelser Det foreligger uttalelser fra Akershus Fylkeskommune og kommunens Byantikvar til søknaden. Både Fylkesrådmannen og Byantikvaren har i sin vurdering anført at det ikke bør gjøres større bygningsmessige inngrep i det eksisterende annekset. Det må dokumenteres overfor kommunen at eldre bygningsdeler og fasadedetaljer blir bevart så langt det er mulig. Spesielt er det viktig at det gamle vinduet bevares og restaureres. Det er ingen merknader til de foreslåtte tilbyggene. For valg av fasadefarge kan enten nåværende farge beholdes, eller det gjøres undersøkelser om evt. tidligere farge på annekset. Dette kan avklares senere i dialog med byantikvaren. Automatisk fredete kulturminner Det er ikke kjent automatisk fredete kulturminner på eiendommen. Det gjøres oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området og at alle fornminner er fredet, også slike som ikke er registrert. Dersom man støter på et fornminne, skal anleggsarbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets Vår ref.: 15/00260-32 Side 13 av 15
sikringssone på 5 meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, 2. ledd. Naturmangfoldloven Naturmangfoldet på eiendommen er vurdert på grunnlag av flyfoto og Direktoratet for Naturforvaltnings naturbase, og det er ingen verdifulle forekomster av natur registrert på eiendommen. Tiltaket medfører utvidelse av eksisterende bygningskropp på deler av tomta som allerede er opparbeidet, og tiltaket ansees slik ikke å berøre naturmangfoldet i noen betydelig grad. Plassering og beliggenhetskontroll Godkjent plassering av tilbyggene som vist på godkjent situasjonskart er bindende. Både prosjektering av plassering og plassering i marka skal forestås av foretak med godkjent ansvarsrett. Byggets plassering skal godkjennes av bygningsmyndigheten jf. plan- og bygningsloven 29-4. Også endring av plassering må godkjennes, både høyde og horisontal endring. Kontroll av plassering og høyde må utføres før støpearbeid av fundament igangsettes. Dokumentasjon for plasseringen skal sendes kommunen uten opphold. Ansvarlig søker må sørge for å innhente følgende dokumentasjon som sendes inn: 1. Innmålte koordinater for bygningens hjørner med påført avstand til grenser og nabobygning. 2. Innmålt kotehøyde for fundament med beregnet topp plate/grunnmur. 3. Stikningskart/situasjonsplan med inntegning av prosjektert plassering og innmålte punkt og påførte koordinater. 4. Sluttdokumentasjonen for høydeplasseringen skal sendes inn sammen med søknad om ferdigattest. 5. Ved avvik skal det vedlegges avviksmelding og redegjørelse. Tilsyn Kommunen har plikt til å føre tilsyn i byggesaker med at tiltaket gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov. Dersom kommunen velger å føre tilsyn i denne saken, vil det bli gitt nærmere beskjed om dette. 4. Konklusjon: Frogn kommune mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon innvilges. Vår ref.: 15/00260-32 Side 14 av 15
Frogn kommune mener at det i denne saken kan gis unntak fra TEK 10 14 vedrørende krav til energi. Søknaden er vurdert i forhold til gjeldende plangrunnlag, estetiske og øvrige forutsetninger. Under henvisning til det som for øvrig er anført under respektive avsnitt, finner Frogn kommune at det omsøkte tiltaket tilfredsstiller plan- og bygningslovens bestemmelser, og kan godkjennes. Igangsettingstillatelse, eventuelt oppdelt i ønsket antall igangsettingsetapper, vil være gjenstand for egen søknad og med dokumentasjonskrav, hver for sin del, etter SAK10 kapittel 5. 5. Gebyr (iht. Frogn kommunes gebyrregulativ): Gebyrnr. Beskrivelse av gebyr Grunnbeløp Tiltakskl Sum 8 A Tilsyn 2 000 2 2 000 1.6 B Bruksendring 11 700 2 11 700 1.1 C Tilbygg 14 500 2 14 500 5 D Dispensasjon fra 7 000 2 7 000 kommuneplan 8 MUA 5 E Dispensasjon fra pbl 7 000 2 7 000 29-4 avstand Total sum: 42 200 Kopi: Eva Moen Østgaard Vår ref.: 15/00260-32 Side 15 av 15