16/158, ALMEDALSVEIEN 28 F, KLAGE PÅ ENKELTVEDTAK

DRAMMEN KOMMUNE Fylkesmannen i Buskerud Postboks 1604 3007 DRAMMEN Vår referanse 03/07155/041/MATR Arkivkode GNR 16/158 Deres referanse Dato 14.12.2004 16/158, ALMEDALSVEIEN 28 F, KLAGE PÅ ENKELTVEDTAK 1. Innledning I brev av 08.09.04 traff Drammen kommune vedtak med hjemmel i plan- og bygningsloven 113 der Heidi Helgerud, som eier gbnr. 16/158 i Almedalsveien 28 F i Drammen, ble gitt pålegg om at bruk av eiendommen som bolig opphørte og at ulovlig vann- og avløpsanslegg som var installert på eiendommen ble fjernet. Fristen til å etterkomme pålegget ble satt til mandag 27.09.04. Fra 27.09.04 løp etter vedtaket tvangsmulkt med kr. 200,- pr dag dersom vedtaket ikke ble etterkommet I brev av 22.09.04 opplyser Helgerud at hun har fraflyttet boligen og at søknad om utslippstillatelse er sendt inn. Hun har dermed oppfylt den ene delen av pålegget som gjaldt opphør av bruk av eiendommen som bolig. I brev av 26.09.04 påklages kommunens vedtak av 08.09.04. Vi oppfatter at klagen omhandler både vedtaket om ileggelse av tvangsmulkt, spørsmålet om beboelse ved at det forutsetningsvis legges til grunn at eiendommer er å anse som bolig, og spørsmålet om tilbakeføring/fjerning av eksisterende avløpsanlegg. I det følgende behandles derfor alle spørsmålene. Spørsmålet om tvangsmulkt er kun aktuelt i forhold til pålegget om tilbakeføring/fjerning av avløpsanslegg ettersom Helgerud etter egne opplysninger har fraflyttet eiendommen før vedtaket trådte i kraft den 27.09.04, og bosatt seg i Sparavollen 146. Kommunen legger da Helgeruds egne opplysninger til grunn, og har ikke undersøkt om hun faktisk har fraflyttet eiendommen. Anlegget er ikke tilbakeført iht. til pålegget i vedtak av 08.09.04. Helgerud har ved søknad som ble innregistrert i kommunen den 30.09.04 søkt om utslippstillatelse og anleggelse av et fullverdig renseanlegg. Innledningsvis nevner vi at saken har vært under arbeid i flere år. Saken har også vært tatt opp politisk og har vært behandlet i formannskapet den 10.02.04 som sak 29/04 og den 18.05.04 som sak 107/04. I tillegg har saken vært behandlet i kommunens kontrollutvalg den 19.03.04 som sak 19/04. Ved siste behandling i formannskapet ble det truffet følgende enstemmige vedtak: Saksbehandlingen videreføres på vanlig måte. Det innebærer at hytteeieren får frist til å søke om bruksendring og godkjenning av eget tiltak, og at disse blir gjenstand for ordnær saksbehandling. Kommuneadvokaten Engene 1, 3008 Drammen Tlf. 03008 Faks 32 80 61 75 www.drammen.kommune.no Org. nr. 939 214 895

I brev av 10.06.04 ble Helgerud gitt frist til 01.07.04 til å søke om bruksendring og nødvendige godkjenninger. I brev av 24.06.04 ba hun om utsettelse for å fremskaffe nødvendig dokumentasjon. Den 14.07.04 ble fristforlengelse frem til 15.08.04 innvilget. Ytterligere fristforlengelse ble den 16.08.04 innvilget frem til 30.08.04 etter ønske fra søkers advokat. Den 30.08.04 og 01.09.04 ble det ble det begjært ytterligere fristutsettelse frem til 30. september. Dette ble avslått muntlig fordi det allerede var gitt to måneders utsettelse. I tillegg til herværende sak har det versert andre konkrete saker/problemstillinger med tilknytning til denne eiendommen. Det gjelder blant annet ulovlig kjøring til eiendommen og anleggelse av lavspent forsyningsanlegg for elektrisitet frem til eiendommen. Saken vedrørende ulovlig kjøring verserer som straffesak i domstolene og kommenteres derfor ikke nærmere her. Spørsmålet om strømforsyningen til eiendommen via luftstrekk er endelig avgjort etter klage fra Buskerud kraftnett ved kommunens vedtak av 06.01.03, jf. fylkesmannen i Buskeruds vedtak av 05.04.04 (fylkesmannens referanse 2003/8884). Buskerud Kraftnett har bekreftet at det eksisterende luftspenn-anlegget vil bli fjernet så snart en søknad om anleggelse av jordkabel frem til eiendommen er behandlet i kommunen. Drammen kommune har akseptert dette. Søknad om jordkabel kom inn den 30.09.04. Kommunen ba om tilleggsopplysninger (oppdatert situasjonskart og nabovarsel) i brev av 07.10.04. Slike opplysninger kom inn den 11.11.04. Drammen kommune ved virksomhet for bygg og bevilling har i dag truffet vedtak vedrørende de to saker som nå er til behandling. Både søknad om utslippstillatelse og anleggelse av vann- og avløpsanlegg, og søknad om jordkabel er avslått med hjemmel bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Klagefrist for disse vedtak har ikke løpt ut. Begge vedtak følger vedlagt. Her gjelder det kun kommunens vedtak av 08.09.04. 2. Saksøktes anførsler Kommunens vedtak av 08.09.04 påklages fordi: Vedtaket om tvangsmulkt påklages fordi søker ikke har fått tilstrekkelig tid til å sende inn søknad. Hun ble ikke varslet om at fristutsettelse til 30.08.04 var siste fristutsettelse, kun hennes advokat fikk vite dette muntlig. Eiendommen er å anse som en boligeiendom og bruksendring er derfor ikke nødvendig. Kommunen har aldri truffet noe vedtak som tilser at eiendommen er en fritidseiendom. Søkers sak er ikke unik. Ca 50 andre hytter i Drammen er bebodd. Det er i strid med likebehandlingsprinsippet og kan ikke behandles før alle saker tas under behandling. Kommunen ved kommuneadvokaten har avtalt med søkers far at dispensasjonssøknad ble sendt inn. Vedtaket må gis oppsettende virkning. 3. Kommunens vurdering Nedenfor gjennomgås kommunens vurdering av de enkelte anførsler hver for seg. 3.1. Vedtaket om tvangsmulkt Før en hytteeiendom tas i bruk som bolig skal kommunen ha gitt sin tillatelse, jf. plan og bygningsloven 93 bokstav c. Det er eier/brukers ansvar å bringe på det rene om søknad om bruksendring er nødvendig. Det samme gjelder eier/brukers plikt til å søke om og få godkjent et avløpsanlegg før det bygges og tas i bruk, jf. 83 bokstav a. At eiendommen er en hytte og ikke en bolig er drøftet nærmere nedenfor under punkt 3.2. Søker kjøpte eiendommen som hytte i 2001. Om søker ikke tidligere skulle ha vært kjent med eiendommens status, ble hun i alle fall det i 2002. Det er med andre år gått mer enn to år siden hun ble kjent med

kommunens syn på eiendommens status. Pålegg om å sende søknad om utslippstillatelse ble gitt den 20.09.02. Under enhver omstendighet må formannskapets vedtak av 18.05.04 om at saken skal få en vanlig behandling legges til grunn, noe også søker selv tilsynelatende legger opp til. Etter plan- og bygningsloven 113 har kommunen rett og plikt til å gripe inn overfor ulovlig bruk. Det er vanlig at den som gripes i ulovligheter først får en mulighet til å søke om etterfølgende godkjennelse med en klar frist. Kommunens brev av 10.06.04 er uttrykk for dette. På grunn av sommerferie og søkers ønske ble det gitt en seks ukers utsettelse frem til 15.08.04 og deretter ytterligere to uker før vedtak ble fattet den 08.09.04, nesten tre måneder etter kommunens oppfordring til å søke (og nærmere 4 måneder etter at formannskapet traff sitt vedtak. Søknadene kom først til kommunen ytterligere tre uker senere. Søker har begrunnet de siste søknader om fristutsettelse med behovet for avklaring med Buskerud kraftnett. Dette gjaldt et annet forhold. Spørsmålet om det eksiterende anleggs status var avklart allerede, og en ny søknad om jordkabel kunne uansett behandles separat enten søknad kom inn før eller etter de søknader brevet av 10.06.04 omhandlet. Drammen kommune konstaterer at eiendommen først ble fraflyttet og at søknad om utslippstillatelse og godkjenning av eksisterende anlegg først ble sendt inne etter at vedtak på pålegg om opphør og tvangsmulkt ble truffet. 3.2. Eiendommens status Heidi Helgerud har ment at eiendommen er å anse som boligeiendom, mens kommunen mener det er en fritidsbolig. Det er derfor nødvendig å gå gjennom eiendommens rettslige status. For å belyse dette har vi her klippet inn relevante punkter i en redegjørelse fra kommuneadvokaten som lå ved formannskapets sak 29/04: "Diverse eiendomshistorikk Eiendommen, som ligger ved Haukåsveien, men som har adresse til Almedalsveien, ble utskilt som byggetomt fra Strøm skog i 1944, tinglyst 24.01.45. Strømsgodset bygningsråd v/bygningssjefen ga byggetillatelse for oppføring av en enebolig på ca. 120 kvm med uthus på eiendommen den 27.07.46. Boligen ble imidlertid aldri oppført og byggetillatelsen utløp etter 1 år, jfr. bygningsloven av 1924 135. Derimot ble uthuset på ca. 3 x 9 m oppført og tatt i bruk som hytte av eieren og hans familie, som var bosatt på Gulskogen fra 1938 til 1971. Uthuset ble senere påbygget to ganger til en størrelse på ca. 60 kvm, og er den hytten som står på eiendommen i dag. Disse faktaopplysninger er stadfestet av den opprinnelige eiers sønn, som selv deltok ved byggingen av uthuset i 1946. Ca. 1965 søkte samme eiere igjen om oppføring av en enebolig på eiendommen. Årstallet kan vi ikke dokumentere da arkivmappen ble ødelagt ved brannen i kjellerarkivet sommeren 2002, men administrasjonen hadde gjennomgått dokumentene før brannen. Det var i søknaden vist til tidligere byggetillatelse. Søker skrev at den tidligere godkjente boligen aldri var blitt oppført fordi man umiddelbart etter krigen ikke hadde klart å skaffe materialer til en enebolig. Den nye søknaden ble avslått med den begrunnelse at det ikke var offentlige avløpsledninger i området som boligen kunne tilknyttes. Uthuset/hytten ble noen år senere solgt og det har senere vært flere eierskifter. Samtlige eiere har bare benyttet hytten

som hytte. Drammen folkeregister har ikke kunnet finne at eiendommen noensinne har vært boligadresse for noen. I en skattetakst fra 15.07.87 står det: Liten hytte, bratt adkomst, dårlig vei. Hundeklubben. Norges Hunde Landsforbund v/buskerud Hundeklubb kjøpte eiendommen som hytteeiendom i 1994. jf. kjøpekontrakt datert 16.11.94. Buskerud Hundeklubb søkte om bruksendring fra hytte til klubbhus i 1996. Søknaden ble avslått med den begrunnelse at trafikken til hytta vil medføre ulemper både for boligområdet, som adkomstveien går gjennom, og for bruken av naturområdet som hytta ligger i. Vedtaket ble påklaget og teknisk hovedutvalg endret sitt tidligere vedtak til en godkjennelse. Dette vedtaket ble igjen påklaget. Saken ble sendt fylkesmannen som klagesak. Fylkesmannen påpeker at det er mangelfull begrunnelse for å gi dispensasjon for omsøkte bruksendring med tilhørende biltrafikk i utmark. Fylkesmannen henviser til ny behandling i kommunen. Saken ender med avslag i teknisk hovedutvalg 04.02.99. Dette vedtaket blir ikke påklaget. Eierskifte 2001 Buskerud Hundeklubb legger eiendommen ut for salg via eiendomsmeglerfirmaet Gunnar Krogsveen AS. I salgsoppgaven er eiendommen beskrevet som hytteeiendom. Nåværende hytteeier kjøper eiendommen og gis konsesjon i 2001. I konsesjonsbehandlingen ble det presisert at det ikke er tillatt å kjøre bil inn til hytta, jf. lov om motorferdsel i utmark. Veien er klassifisert som traktorvei i utmark. Dette blir eiendomsmegler Krogsveen og nåværende hytteeier gjort spesielt oppmerksom på i eget brev. Tilbygg til hytta. Melding om tilbygg til bolig i henhold til plan- og bygningslovens 86a mottas av bygningsmyndighetene 15.04.02. Bygningsmyndighetene gjør i sin behandling av 10.05.02 oppmerksom på at bygningen som søkes tilbygget er en hytte. Meldingen omgjøres til søknad da en godkjennelse er avhengig av dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanens arealdel ang. tilbygg til hytter. Hytta vil med omsøkte tilbygg få en grunnflate på 84 m2. Tilbygget betyr en utvidelse av hyttas grunnflate med 37%. Utvidelsen vurderes å være en vesentlig utvidelse. Bygningssjefen gir avslag med den begrunnelse at hytta vil få en grunnflate større enn det bygningsmyndighetene har praktisert som maksimalstørrelse for hytter i LNF-områder. Hyttene i Drammensmarka har tradisjonelt hatt en størrelse på opptil 30 m2 pluss uthus/utedo. Mange av hyttene har opprinnelig vært skogskoier, brukt i forbindelse med hugst og jakt. Drammen kommune har tradisjonelt ansett

det ønskelig å begrense størrelsen på hyttene i marka, men samtidig tillate en begrenset økning i tråd med dagens krav til komfort, slik at hyttene blir attraktive å bruke. Praksis har vært at man ikke har tillatt utvidelse av hytter ut over en maksimal hyttestørrelser på 60 m2 grunnflate. Dersom for store hytter tillates bygget i marka, vil dette forringe kvaliteten på Drammensmarka som rekreasjonsområde for allmennheten. Hvis hytter får en størrelse på henimot vanlig boligstørrelse, og det er mulig å kjøre bil fram til eiendommen, vil det være en fare for at disse gradvis blir tatt i bruk som boliger. Dette er ikke ønskelig av hensyn til fare for forurensning av vannkilder, forsøpling, og forringelse av LNF-områdene som rekreasjonsområder for byens befolkning. Vedtaket blir påklaget. Klagenemnda i kommunen opprettholder enstemmig avslaget. Ved ekspedisjon av 14.10.02 opprettholder fylkesmannen kommunens avslag." Etter dette innholder notatet to punkter om henholdsvis ulovlig kjøring og strømforsyning. Disse er ikke relevante for denne saken. I notatet heter det videre: "Innlagt vann i hytta. Kommunen er gjort kjent med at det er boret etter vann, og at vann mest sannsynlig er lagt inn i hytta. Når man legger vann inn i ei hytte hvor det ikke er offentlige avløpsledninger man kan knytte seg til, er slik innleggelse av vann i følge forurensningsloven avhengig av utslippstillatelse. Hytteeier har ikke søkt om utslippstillatelse. Bygningssjefen påla hytteeier å sende inn søknad om utslippstillatelse innen 20.09.02. Dette pålegget ble ikke etterkommet. Hytteeier ble gitt ny frist til 23.05.03 med å sende inn søknad eller dokumentere at hytta ikke har innlagt vann. Det ble varslet at dagmulkt på kr. 500,- pr. dag ville bli vurdert ilagt dersom ikke denne fristen ble overholdt." Som det fremgår i innledningen ovenfor og Helgeruds brev av 22.09.04 ble søknad om utslippstillatelse mottatt av Drammen kommune den 30.09.04. Gjennomgangen viser at den påstående bygning aldri har vært benyttet som bolig før Helgerud selv flyttet inn. At det i 1946 ble gitt tillatelse til å oppføre et våningshus eller bolighus gjør ikke at eiendommen er å anse som bolig. Verken huset eller bruken ble realisert. I løpet av de mer enn 50 år som er gått siden 1946 har vurderingen av bymarkområder endret seg. Natur- og friluftsinteressene, særlig nær boligområder, har fått større betydninger. Behovet for avløpsløsninger som ivaretar dagens forurensningskrav er nødvendig. Både motorferdselesloven og klassifiseringen av området eiendommen ligger i som landbruks-, natur- og friluftsområde i kommuneplanens arealdel er et uttrykk for dette. Det er således klart at eiendommen er en fritidseiendom og at den påstående bygning er en hytte som ikke kunne tas i bruk uten at det først var gitt tillatelse til bruksendring. Søker gjør et poeng av at det ikke er truffet vedtak som fastslår at eiendommen er en hytte/fritidseiendom. Hun viser til et sitat fra kommuneadvokatens brev av 14.07.04. Dette viser tilbake på søkers ønske i møte den 13.07.04 om å få bekreftet om det fantes noe slikt vedtak. Dette er irrelevant. Det finnes verken vedtak

om at den aktuelle eiendommen er fritidsbolig eller helårsbolig. Slike vedtak finnes heller ikke for andre eiendommer i Drammen, med mindre de har vært gjenstand for søknad om bruksendring. Av den godkjente byggesaken fra 1946 fremgår det at hytten egentlig er et uthus. Dette ble tatt i bruk som hytte for øvrig uten at dette kan ses omsøkt/godkjent. Eiendommens status følger av kommunens arealplaner, i dette tilfelle kommuneplanenes arealdel, og andre tilgjengelige tolkningsmomenter. Planer gjelder for nye vedtak og kan vanligvis ikke gripe inn i eksisterende bruk. Hadde eiendommen vært benyttet som bolig siden 1946 ville den vært en boligeiendom og bruksendring ville ikke vært nødvendig. I denne saken er situasjonen omvendt: Eiendommen har aldri vært benyttet som bolig. Konklusjonen er at eiendommen er å anse som en fritidseiendom. Søker opplyser at hun nå har flyttet fra eiendommen. Fremtidig bruk av eiendommen som bolig kan kun skje etter forutgående søknad om og godkjennelse av bruksending. 3.3. Likebehandlingsprinsippet Det er anført at også andre eiendommer som er å anse som hytter er tatt i bruk som bolig. Dette er trolig korrekt. Drammen kommune har ikke til enhver tid oversikt over bruken av alle eiendommer i kommunen. Først når kommunen, som i denne saken, blir kjent med ulovlig bruk kan ulovligheter følges opp. Som følge av formannskapets vedtak i sak 29/04 av 10.02.04 er det satt i gang en kartlegging av bruk av hytter i Drammen kommune. Resultatet av kartleggingen vil bli fulgt opp etter hvert. Enhver sak blir behandlet individuelt. Ulike eiendommer har ulik historie og resultatet vil derfor kunne bli forskjellig fra eiendom til eiendom. Ulike områder vurderes også forskjellig. Jo viktigere hensynet til planens formål (landbruk, natur og friluft) og hensynet til allmennheten er, jo større grunn er det til å praktisere en streng dispensasjonspraksis. Et viktig naturområde eller et viktig friluftsområde er derfor gjenstand for en strengere praksis enn mer marginale områder. Haukåsen er et viktig friluftsområde, og søkers bruk har kommet i konflikt med disse interessen. Et konkret uttrykk fr dette er at hun vinteren 2003/2004 brøytet veien inn til eiendommen med den følge at skiløypa som vanligvis går langs denne veien ikke kunne brukes. Kommunen kan på denne bakgrunn ikke se at det foreligger usakelig forskjellsbehandling i saken. 3.4. Avtale om innsending av søknader. I en telefonsamtale med søkers far, Bjørn Helgerud i uke 38 diskuterte vi saken. Som det fremgår av brev av 28.09.04 anbefalte jeg at søker fraflyttet eiendommen og eventuelt søke om tillatelser så raskt som mulig. Det ble ikke gitt noen konsesjoner mht. fristutsettelse for oppfylling av de pålegg som ble gitt den 08.09.04 eller vedtaket om tvangsmulkt, eller tilsagn om godkjennelse av søknader. 3.5. Oppsettende virkning Som det fremgår ovenfor har søker hatt svært god tid til å bringe saken inn på rett spor ved å fremme nødvendige søknader overfor kommunen. Dette er ikke gjort. Først når vedtak om pålegg og tvangsmulkt er truffet kommer søknadene. Uten et det press som ligger i vedtaket er det fare for at saken blir ytterligere trenert. 4. Oppsummering

4.1. Eiendommen status Drammen kommune er av den oppfatning at eiendommen er en hytte, og at det således ikke var lov å ta den i bruk som bolig uten at det først er gitt tillatelse til bruksendring. Kort oppsummert bygger dette på følgende grunnlag og argumenter: Eiendommen ligger i et LNF-område i kommuneplanens arealdel, og en bruk av eiendommen som bolig er ikke i samsvar med dette formålet. Dispensasjonsspørsmålet praktiseres strengt i dette området. Eiendommen har aldri vært benyttet som bolig før Helgerud overtok. Tillatelsen til å oppføre bolig fra 1946 ble ikke realisert og ble foreldet etter ett år, dvs. mer enn 50 år før Helgerud flyttet inn. Bygningen som ble oppført var i søknaden angitt som uthusbygning og har vært brukt som hytte fra den ble bygget og frem til Helgerud flyttet inn i 2001. Et krav om at det må søkes bruksendring er derfor ikke inngrep i en eksisterende bruk eller ervervede rettigheter. Helgerud har selv kjøpt eiendommen som hytte (prospekt fra eiendomsmegler), og ble i konsesjonsbehandling gjort særskilt oppmerksom på at det ikke var lovlig å kjøre bil inn til eiendommen. Tidligere eier Hundeklubben søkte bruksendring fra hytte til klubbhus i 1996. Dette ble avslått av Drammen kommune og bekreftet av fylkesmannen, bl. a under henvisning til biltrafikk i utmark. Helgerud har ved behandling av søknad om byggetillatelse for tilbygg den 10.05.02 blitt gjort oppmerksom på eiendommens status som hytte. Området er et viktig nærfriluftslivområde for Konnerud og veien til/forbi eiendommen er en del av hovedskiløypenettet. 4.2. Vedtak om pålegg og tvangsmulkt Eiendommen er opplyst å være fraflyttet, men pålegg om tilbakeføring av vann- og avløpsanlegg er ikke oppfylt. Klagen anbefales med dette ikke tatt til følge. Sakens dokumenter vedlegges og bes returnert sammen med vedtaket. Med vennlig hilsen Mathys Truyen kommuneadvokat Vedlegg ifølge liste Kopi uten vedlegg til: Heidi Helgerud, Sparavollen 146, 3021 Drammen Advokat Svein Andersen, postboks 34, 1301 Ski

Virksomhet for bygg- og bevilling, Drammen kommune