Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning Arkivsak: 2006/266-103 Arkiv: 023718300 Saksbehandler: Geir Sunde Levang Dato: 01.02.2016 Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for næring, plan og miljø 29.03.2016 Kommunestyret 12.04.2016 2. gangsbehandling av planforslag: Endring av reguleringsplan for Langset sentrum, plan 023718300 Rådmannens innstilling I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jfr. 12-14, vedtas forslag til endring av «Reguleringsplan - Langset sentrumsområde». Reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse er datert 04.03.2016. SAKSUTREDNING 1. Saksopplysninger 1.1 Bakgrunn for saken På vegne av tiltakshaver Minnesundsenteret AS har Plan1 AS avd. Gardermoen utarbeidet et forslag til endring av reguleringsbestemmelsene til «Reguleringsplan for Langset sentrum». Hensikten med planarbeidet er i utgangspunktet å legge til rette for kombinert bebyggelse med næring i første etasje og 3 boligetasjer ovenpå. Førsteetasjen gis en tillatt etasjehøyde som gjør det mulig å innfri krav i byggteknisk forskrift på en god måte. I gjeldende plan er det lagt opp til 3 etasjers bygg, men med begrensninger på total byggehøyde som gjør det vanskelig å følge kravene i TEK10. 1.2 Forholdet til gjeldende planer og retningslinjer I gjeldende kommuneplan for Eidsvoll kommune 2015-2026, vedtatt 10.03.15, er området avsatt til sentrumsformål. I den gjeldende reguleringsplan for Langset sentrum, vedtatt 09.12.08, er felt K1-K5 regulert til ulike former for kombinerte formål. 1.3 Beskrivelse av planområdet Området det fremmes planendring for er på ca. 31 daa og skal utgjøre fremtidens Langset sentrum. Området deles av Trondheimsvegen, Fv. 501, tidligere E6. Planområdet består av felt K1 K5 i gjeldende reguleringsplan for Langset sentrum, vedtatt 09.12.08. Planområdet er relativt flatt, med en slak og jevn helling mot sør. Østlig del av planområdet utgjør i dag bebygde arealer, med unntak av felt K2. Her ligger blant annet KIWI, Jafs og nylig oppført boligblokk. Vestlig del av planområdet (K4, K5) er ubebygd. Denne delen har i en årrekke tjent som grøntarealer, men i forbindelse med bygging av den nye Langset skole ble arealet benyttet til midlertidig anleggsområde. Planområdet har gode solforhold og flott utsyn.
Området berøres i noen grad av trafikkstøy fra bilveger gjennom området. E6 har en trafikkbelastning på drøyt 12000 ÅDT forbi Langset (2012-tall). Avstanden til vegen (ca. 240 m), terrenget og bebyggelsen imellom gjør at planområdet ikke er preget av trafikkstøy fra E6. På Trondheimsvegen er det registrert en trafikkbelastning på 800 kjt/døgn. Støyvarselkart utarbeidet av Statens Vegvesen (2010) viser at planområdet kan være berørt av trafikkstøy fra Trondheimsvegen. I den vedlagte planbeskrivelsen finnes mer informasjon om planområdet. 1.4 Planprosess: Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 26.09.2015 til 12.11.2015. Det ble i den forbindelse mottatt 8 merknader, hvorav 6 fra offentlige instanser. Enkelte merknader er oppsummert og vurdert av kommunen, samtlige merknader følger vedlagt i fulltekst. NVE fikk utvidet frist, men har ingen vesentlige kommentarer til planforslaget. 1.4.1 Fylkesmannen i Oslo og Akershus, 21.10.15 Fylkesmannen er positiv til en høyere utnyttelse av arealene sentralt på Langset, men negative til gjeldende parkeringsbestemmelser. Anbefaler i tråd med det nasjonale målet om å begrense veksten i biltrafikk at oppføringen av nye parkeringsplasser reduseres til et antall under det som angis i reguleringsbestemmelsenes parkeringsnormer. Det angis i merknaden at Akseptable maksimumstall vil være 10 plasser/1000 m2 BRA tilknyttet kontorvirksomhet, og 17 plasser/1000 m2 BRA tilknyttet forretningsvirksomhet. Planavdelingens vurdering: Parkeringsbestemmelsene er justert med utgangspunkt i kommunens parkeringsnormer i kommuneplanens 8, med tillegg i form av at det settes «maksimalt» for kapasitetsangivelsene. Angitt grad av utnyttelse vil også gi føringer for hvor mye parkering man kan etablere i områdene. Det var diskusjoner rundt parkeringskapasitet under forrige planprosess (gjeldende plan vedtatt 9.12.2008), hvor det ble forklart at det ikke er lagt opp til et så stort tall parkeringsplasser som nevnt i bestemmelsene. All den tiden det ikke finnes noe konkurransedyktig tilbud for kollektivtransport, vil det være vanskelig å legge seg på et nivå som er mer relevant for tettsteder nærmer Oslo og mer utbygd kollektivsystem. Samtidig er det lagt opp til at boligtilbudet i Langset sentrum skal konsentreres inn mot sentrum, slik at flere mennesker kan bo i gangavstand til det lokale handels- og servicetilbudet. Siden befolkningen i nordbygda stort sett vil være avhengig av bil for å nå inn til kollektivknutepunktene sørover i bygda, bør det være mulighet for at disse også kan benytte seg av Langset sentrum med bil. 1.4.2 Ovrilia huseierlag, 09.11.2015 Huseierlagets holdning er at bebyggelsen innenfor K1-K5 skal ha en maksimal gesimshøyde på 12 m med mønehøyde på 13 m, og mener at dette er mer enn tilstrekkelig for å sikre gode bygg som tilfredsstiller gjeldende byggeforskrifter og tilrettelegger for fremtiden. Videre må det inn i bestemmelsene en ordlyd som sikrer at næringsareal skal henvende seg mot miljøgata (Trondheimsveien) og torget. Offentlig myndighet bes å ta til vurdering om hvor mye skal-krav og hvor mye kan-krav en skal stille til etablering av næring i Langset sentrum: Det må sikres at det bygges næring som blir benyttet og at en ikke MÅ bygge næring som i fremtiden vil bli stående ubenyttet/tomt. Det må sikres at underlagsdokumentene for evt. nye reguleringsbestemmelser illustrerer torget og ikke nok en stor parkeringsplass, slik som saksdokumentene til nytt planforslag fra Plan1 viser. Felles uteoppholdsarealer på felles takterrasser må ikke tillates for å unngå at det bygges unødvendig høye bygg, og for å få «luft» i mellom bebyggelsen, samt skape en kvalitet til felles bruk for alle beboerne på Langset/Minnesund. Tekniske installasjoner på tak må unngås. Synes det er bra og på sin plass at det er tatt inn en presisering i forslag til bestemmelsers pkt.12.5 som gir føringer for uteoppholdsarealet. 2
Planavdelingens vurdering: For tettstedene Råholt og Eidsvoll sentrum skal det for fremtiden legges til rette for høyere bebyggelse enn hva som er fastsatt gjennom gjeldende arealplaner. Foreslått endring av byggehøyder for Langset legges på et nivå under disse stedene i det kommunale hierarkiet for Eidsvolls tettsteder. Regional plan for areal og transport for Oslo og Akershus kategoriserer Råholt og Eidsvoll sentrum som de prioriterte tettstedene i kommunen, der mesteparten av den fremtidige veksten skal tas. Dal, Langset og Feiring er de andre større tettstedene i kommunen som det i kommuneplanen er vedtatt mål om å fordele noe av kommunens befolkningsvekst til. Disse tettstedene skal ha «vedlikeholdsvekst», det vil si noe fortetting innenfor eksisterende byggesone og gjelder både for boliger og for lokalt handel- og servicetilbud. Området har vært definert som fremtidig «sentrumsområde» i flere kommuneplanperioder. Altså har man lenge kunnet forvente at høye bygg vil komme, men uten at dette foreløpig har skjedd. For å skape gode bomiljøer i et sentrumsområde bør man legge til rette for næring på bakkeplan fremfor lukkede parkeringsanlegg eller høye betongsokler under førsteetasjer. Ved tilpasning til nye krav i TEK10 vil byggehøyden på førsteetasjen være tilpasset flest mulig næringer. Dette for å minimere risikoen for at det bygges næringslokaler som ikke vil tas i bruk og stå tomme over tid. Siden førsteetasjene vil være rundt 5 meters høyde, bør det av estetiske hensyn være minst 3 boligetasjer over førsteetasjen. Etter offentlig ettersyn av planforslaget er høydebestemmelsene justert, slik at maksimal byggehøyde forholder seg til gesimshøyde, og ikke mønehøyde. Ved muligheten for å etablere nye næringslokaler tilpasset dagens byggeforskrifter vil man bygge opp under intensjonene i gjeldende plan om transformasjon av gamle E6 til miljøgate med et «torg» i sentrum, som vist i illustrasjonsplanen. Illustrasjonene som følger endringssaken er ment for å vise de volum man maksimalt kan utnytte området med. Illustrasjonsplanen som følger gjeldende reguleringsplan skal fortsatt gjelde. Her vises «torget» slik det er tenkt, og ikke som parkeringsplass. 1.4.3 Opplysningsvesenets fond, 17.11.2015 Opplysningsvesenets fond viser til tidligere innsendt merknad hva gjelder forslag til høyder, hvor en endring til henholdsvis 12 og 14 meter kan aksepteres. Foreliggende endringsforslag med økning med ytterligere en etasje (15 og 17 meter) fremstår imidlertid som overdimensjonert i forhold til småhusbebyggelsen på andre siden av veien. En slik økning vil videre gi betydelig økt slagskygge gjennom høst og vinterhalvåret til ulempe for gjenboereiendommene. Det stilles videre spørsmål ved høyde på heishus (fire meter), som fremstår som unødvendig høyt. Planavdelingens vurdering. Det skilles mellom K1 og K2 til K5 for byggehøyder. K2-K4 skal utgjøre kjernen i «Langset sentrum», og er et naturlig sted for muligheten til høyere bebyggelse. Det vises for øvrig til vurderinger i punkt 1.4.2. 1.5 Beskrivelse av planforslaget Dette planforslaget innebærer bare endringer av planbestemmelser, og ikke noen endringer av plankart. For felt K1 legges det fortsatt opp til at bygninger skal bygges i maks 3 etasjer med maksimal byggehøyde for gesims er da satt til 12 m over gjennomsnittlig terrengnivå. Ved bebyggelse med takterrasse eller pulttak er maksimal gesimshøyde 13,5 m over gjennomsnittlig terrengnivå. Nytt er også at næringsdelen (1.etg) er tilpasset muligheten for økt etasjehøyde som bl.a. en del forretningstyper krever. Videre er det foreslått å endre rammene for planlagt bebyggelse på felt K2 K5 for å gi en mer effektiv utnyttelse av de mest sentrale tomtene på Langset. Dette er i tråd med regionale og sentrale føringer, og etter kommunens ønske. Det foreslås med planendringen å tillate inntil 4 etasjer, hvorav 1. etasje tilrettelegges for næring med høyere etasjehøyde. Dette gjør at det er praktisk mulig å isolere bygget iht. til krav i TEK10. Maksimal byggehøyde for gesims 3
er satt til 15 m over gjennomsnittlig terrengnivå. Ved bebyggelse med takterrasse eller pulttak er maksimal gesimshøyde 16,5 m over gjennomsnittlig terrengnivå. Det er ikke gjort endring av utnyttelsesgraden (%BYA), men effektiviseringen foreslås utelukkende som en høydejustering. Reguleringsendringen legger opp til at man kan velge å bygge lavere enn 4 etasjer, men at bygningene da skal fundamenteres for å tåle eventuell fremtidig påbygg i høyden (pkt. 12.3). Et viktig element i gjeldende plan som videreføres og tydeliggjøres ved den foreslåtte endring er at det blir publikumsrettet virksomhet i 1.etasje ut mot Trondheimsvegen og det planlagte torget. Her settes det nå krav om at bygningene innenfor K3, K4 og K5 skal ha forretnings-, kontor- og /eller bevertningsvirksomhet på terrengnivå/bakkeplan ut mot Trondheimsvegen (pkt. 12.1), samt at det ikke tillates parkering i 1.etasje/på terrengnivå i bygg (pkt. 12.6). Kravet på 25 kvm minste uteoppholdsareal pr. boenhet opprettholdes i bestemmelsene, men det foreslås å justere kravet til andelen som avsettes til felles bruk fra 15 kvm til 10 kvm per boenhet. I tillegg foreslås en endring av bestemmelsen om felles uteoppholdsarealer, som innebærer at de også kan anlegges på takterrasser. Videre er krav til kvaliteten på uteoppholdsarealene skjerpet i endringsforslaget. I de gjeldende reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.1 er det rekkefølgekrav bl.a. i forhold til bygging av gang- og sykkelveger. Videre omfatter kap. 7 bestemmelser for trafikkområdene. I forslag til endrede bestemmelser er det tatt inn et nytt pkt. 7.3 som lyder som følger: For bebyggelse innenfor K3 kan det anlegges gang- og sykkelveg sentralt gjennom området mellom Langsetvegen og Trondheimsvegen i stedet for regulert gang- og sykkelveg sør for Veg 2. Dette gir to alternative løsninger for å tilrettelegge og sikre passasjer for gående/syklende mellom Trondheimsvegen og Langsetvegen. Samtidig styres de to alternativene av rekkefølgebestemmelser, som skal sikre at sykkel/gangveger vil bli opparbeidet iht. reguleringen. Ytterligere beskrivelse av planforslaget finnes i planbeskrivelsen. I planbeskrivelsen er det også en oversikt over endringer av reguleringsbestemmelsene. Til planforslaget er det vedlagt to sett illustrasjoner. Disse omfatter utomhusplan, snitt- og perspektivtegninger samt sol/skyggeanalyse. Man må merke seg at hvert sett viser hver sin situasjon: - Dokument kalt «Gjeldende regulering» illustrerer mulig bebyggelse i tråd med gjeldende reguleringsplan. - Dokument kalt «Høringsforslag 1» viser foreslått reguleringsendring med bebyggelse i 4 etasjer med mulighet for takterrasse. 4 etasjer tillates innenfor K2-K5, 3 etasjer i K1. 2. Vurdering Langset sentrum med planområdet K1-K5 er angitt som «sentrumsformål» i kommuneplan 2015-2026. Langset er ett av flere prioriterte lokalsentre innenfor Eidsvoll kommune, hvilket også er i tråd med statlige planretningslinjer og nasjonale føringer som sier at en skal konsentrere boligvekst inn mot slike områder. Hoveddelen av veksten i kommunen skal skje som fortetting av eksisterende tettsteder, fortrinnsvis i nærheten av trafikknutepunkter. Styrkingen av sentrumsområdene skal skje gjennom egne kommunedelplaner og reguleringsplaner for disse områdene hvor det for kommunen er ønskelig å prioritere en effektiv arealutnyttelse. En slik strategi er i tråd med nasjonale og regionale føringer for by- og tettstedsutvikling. For å følge opp disse føringene er det lagt opp til en økt utnyttelse innenfor sentrumsområdet (felt K2 K5). I tillegg er tillatte byggehøyder justert for å kunne innfri økte isolasjons- og ventilasjons-krav i teknisk forskrift på en god måte. Planendringen innebærer altså en tilpasning av en eldre reguleringsplan til nyere føringer og krav. 4
Langset sentrum bærer i dag preg av arealer som har hatt en annen bruk tidligere, da E6 gikk gjennom området. Dette gir seg utslag i at området ikke er ferdig transformert, og det er behov for oppstramming og organisering av tidligere trafikkarealer som har vært dimensjonert for større trafikkbelastning. Spesielt siktes det til FV 501 Trondheimsvegen, som i gjeldende reguleringsplan er regulert til miljøgate (en gate med lav hastighet for bilene og plass til syklende og gående), omkranset av en plass/torg. Hensikten med en slik gate er at variert arealbruk i kombinasjon med bebyggelse med høy utnyttelse langs miljøgata, skal bidra til å skape liv og muligheter for handel, i større grad enn hva biler på gjennomkjøring bidrar med. Dette er et viktig ledd i å gjennomføre den opprinnelige reguleringsplanens mål om å strukturere sentrumsområdet og vektlegge inntrykket av miljøgaten som en sentrumsgate. I dette planforslaget er det derfor presiserte reguleringsbestemmelser som skal sikre at det kommer forretninger eller annen publikumsrettet virksomhet ut mot Trondheimsvegen, som kan gi liv til sentrum. Det skal ikke tillates parkering i 1.etasje/på terrengnivå i bygg, og bygningene innenfor K3, K4 og K5 skal ha forretnings-, kontor- og /eller bevertningsvirksomhet på terrengnivå/bakkeplan ut mot Trondheimsvegen. Det er laget en rekke illustrasjoner som viser de foreslåtte, nye byggehøyder for boligbebyggelsen innenfor K1-K5. Å slå fast en virkelighet ut i fra slike bilder er vanskelig, men planavdelingen mener at en noe høyere byggehøyde ikke vil være til forringelse for bebyggelsen oppover i Ovrilia. Ei heller for bebyggelse nordover langs Langsetvegen eller i motsatt ende i Ovristien. Hverken med tanke på solforhold eller utsikt. Etter befaring, er inntrykket at man uansett byggehøyde vil se Mistberget og store deler av åsen. For store deler av området er tilårskomne trær med godt hogstpotensiale i veien for utsikten til Mjøsa. Ny bebyggelse vil også fungere som en støydemper for eventuell støy fra E6. At man ved bygging av planlagt bebyggelse innenfor K1-K5 slipper utsyn til motorvegen bør heller ikke telle negativt. Den senere tid har vestre deler av Langset sentrum gjennomgått en positiv utvikling i tråd med gjeldende reguleringsplan: Ny Langset skole med utearealer er bygget, idrettsanlegget er etablert, og nærområdene er oppgradert. Ny boligblokk er også oppført innenfor planområdet. En videreutvikling av de resterende deler av Langset sentrum vil kunne bidra til en positiv videreføring av det som er bygget: nye boliger i sentrum vil gi flere folk til Langset sentrum, som vi øke potensialet for hva innbyggerne kan forvente seg av handels- og servicemuligheter i bygda i årene fremover. Langset sentrum, med de arealer K1-K5 representerer, har vært omtalt som sentrumsarealer i plansammenheng siden 80-tallet. Altså kan vi si at en utvikling med boliger og bebyggelse med høy utnyttelse er noe man lenge har forventet ville skje. 3. Alternativer Plan- og bygningsloven gir anledning til å fatte forskjellige vedtak: A. Planforslaget vedtas som i foreslått innstilling. B. Planforslaget har mangler ved utredning/innhold og sendes i retur for bearbeidelse. C. Planforslaget avvises, gjeldende reguleringsplan ønskes ikke endret. 4. Konklusjon Planområdet er avsatt til sentrumsområde i gjeldende kommuneplan, hvor et hovedmål med arealplanleggingen er å styrke kommunens lokalsentre. Det ønskes tettstedsutvikling basert på høy arealutnyttelse for å skape kompakte sentrumsområder med variasjon av bolig, handel og tjenester. Planforslaget, med den foreslåtte høyere utnyttelsen, er i tråd med overordnede retningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging og nasjonale planbestemmelser for utnyttelse av eksisterende bebygde områder. Planforslaget er i tråd med kommunens målsetninger om å styrke lokalsentrene, og samsvarer med nasjonale forventninger om tettstedsutvikling basert på høy arealutnyttelse for å skape kompakte sentrumsområder med variasjon av bolig, handel og tjenester. 5
Ut fra de vurderinger som er gjort i kapittel 2 anbefaler rådmannen at foreslått reguleringsendring vedtas. Vedlegg som følger saken: 1 Gjeldende reguleringsplankart nedfotografert (endres ikke) 2 Gjeldende reguleringsbestemmelser 3 Forslag til endrede reguleringsbestemmelser 4 Planbeskrivelse 5 Illustrasjoner: Høringsforslag 1- foreslått endring 6 Illustrasjoner: Gjeldende reguleringsplan 7 Mottatte merknader ifm. offentlig ettersyn 8 Saksframlegg ved førstegangsbehandling 9 Støyrapport Utskrift av behandlet sak sendes til 6