Saksframlegg 20170006 - Detaljregulering for Kykkelsrudveien 75, gbnr. 90/16. Sluttbehandling Saksbehandler Arkiv ArkivsakID May Britt Gåseby GBNR-90/16, FA-L12 17/2566 Saksnr Utvalg Type Dato 38/19 Det faste utvalg for plansaker PS 28.08.2019 54/19 Bystyret PS 08.10.2019 Rådmannens forslag til innstilling/vedtak: Det faste utvalg for plansaker 28.08.2019 Behandling: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Det faste utvalg for plansaker - Vedtak/Innstilling:
Bystyret 08.10.2019 Behandling: Saksordfører Ann-Karin Løken (H) la fram saken. Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Bystyret - Vedtak/Innstilling:
Saken gjelder: Forslag til detaljregulering for Kykkelsrudveien 75, gbnr. 90/16. Forslagsstiller: Nils Skaarer, MNLA. Politisk saksordfører: Ann-Karin Løken (H) Denne saken skal behandles av det faste utvalg for plansaker som gir innstilling til bystyret. Bystyret fatter endelig reguleringsvedtak i samsvar med PBL 12-12. Bakgrunn og saksopplysninger: Planområdet består av eiendommen 90/16. Tomta er på 2 dekar, bebygd med en eldre enebolig med tilhørende garasje. Eiendommen ligger innerst i en blindvei, med adkomst til Kykkelsrudveien. Eiendommen inngår i reguleringsplan for «En del av Kykkelsrud», vedtatt 27.10.1988. Hele eiendommen er regulert til boligformål. I kommuneplanens arealdel er eiendommen også disponert til bolig. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for å kunne bygge to boligenheter i tillegg til eksisterende bolig. De nye boligenhetene planlegges å ha en grunnflate på ca. 100 m2 i to etasjer, med garasjer. Adkomst til de nye boenhetene vil bli fra Kykkelsrudveien. Planlagt tiltak er i tråd med ønske om fortetting i eksisterende boligområder. Forslag til detaljregulering har vært ute til offentlig ettersyn i perioden 08.03.19 30.04.19. Offentlig ettersyn ble varslet ved brev til berørte naboer og og offentlige myndigheter, dat. 07.03.19, samt ved kunngjøring i Smaalenenes Avis, dat. 08.03.19, og på kommunens hjemmeside. Det kom inn totalt 4 uttalelser ved offentlig ettersyn. Statens vegvesen, Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Viken hadde faglige innspill til reguleringsforslaget. NVEs uttalelse var generell. For en gjennomgang av uttalelsene henvises det til vedlegg 10, som inneholder et sammendrag av uttalelsene, med rådmannens kommentarer. Det vises til plankart, reguleringsbestemmelser, planbeskrivelse og øvrige dokumenter for detaljer i reguleringsforslaget. Vurdering av alternativer og konsekvenser: Tverrfaglige vurderinger: Detaljreguleringen legger til rette for å kunne utnytte eiendommen 90/16 til boligbebyggelse med en høyere tetthet enn den er utnyttet i dag. I reguleringsplanen foreslås det at grad av utnytting ikke skal overstige BYA=40%, inkludert garasje og utvendig parkering. Boligene tillates oppført med en maksimal møne-/gesimshøyde på 9 m. Boligene skal bygges med saltak. For garasjer er maksimalt tillatt gesimshøyde 4 meter, og maksimal mønehøyde 6 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Garasjer kan oppføres med saltak eller med flatt tak og takterrasse. Frittstående garasjer på under 50 m2 BYA unntas fra byggegrensen på 4 meter. De tillates plassert 1 meter fra eiendomsgrense. Planområdets egnethet Planområdet er godt egnet til boligformål. Regulering til boligformål med 3 boenheter er i tråd med ønsket om fortetting i eksisterende boligområder. Sol-/skyggeforhold
Det er utført sol- og skyggeanalyse som viser at uteoppholdsarealer er plassert på solfylte arealer på eiendommen ved vår- og høstjevndøgn kl. 15:00. Boligene vil få gode solforhold, med sol fra sør. For eksisterende boliger som ligger nord for planområdet, vil solforholdene ikke endres i forhold til i dag. Det er fra 2 til 3 meter høydeforskjell fra de planlagte nye boligene og opp til Kykkelsrudveien 65 og 63. Støy Området er ikke utsatt for støy. Grunnforhold Konsulent GrunnTeknikk AS har vurdert at områdestabiliteten i planområdet er tilfredsstillende. Konklusjonen er basert på utførte grunnundersøkelser, topografiske forhold og generell kunnskap om grunnforholdene i området. Utførte grunnundersøkelser viser faste grunnforhold av silt og små dybder til berg (< 4 m). Undersøkelsene har ikke påvist bløte masser, sensitive masser eller kvikkleire. Geoteknisk rapport følger som vedlegg nr. 9. Naturmangfoldloven Planområdet er vurdert i forhold til naturmangfoldlovens 8-12, i vedlegg nr. 7. Det er ikke registrert verdier knyttet til naturmangfold i planområdet. Tiltaket vurderes ikke å medføre vesentlige konsekvenser for naturmangfold. Naturbasekartet (naturbase.no) viser ingen registrerte forekomster av betydning for vilt og biologisk mangfold i området. Det er ikke registrert noen rødlistearter eller svartlistede arter på området. Konsekvensutredning Planlagt utvikling av eiendommen er vurdert opp mot forskrift om konsekvensutredninger (FOR- 2017-06-21-854). Detaljreguleringen kommer ikke inn under noen av punktene i forskriftens 6: «Planer og tiltak som alltid skal behandles etter forskriften» eller 8: «Planer og tiltak som skal konsekvensutredes hvis de kan få vesentlige virkninger for miljø eller samfunn.» Utbygging av boliger er i samsvar med kommuneplanens arealdel og området er allerede regulert til boligformål. Rådmannen har med bakgrunn i ovennevnte konkludert med at detaljreguleringen ikke utløser krav om konsekvensutredning. Faglige merknader ved offentlig ettersyn For fullstendig gjennomgang av innkomne uttalelser vises det til vedlegg nr. 10. Rådmannen anbefaler at uttalelse fra Statens vegvesen ikke tas til følge. Rådmannen anser at de valg samsvar med plankonsulentens vurdering av hva som er de beste løsningene for planområdet. Bedre tilrettelegging for parkering av sykler med tak og låsbar mulighet kan vurderes ved oppføring av hver ny bolig. Det legges ikke inn reguleringsbestemmelser for dette. Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Viken viser til at eiendommen 90/16 ligger utenfor fylkesplanens senterstruktur og forutsetter at de to nye boligene går på bekostning av spredt-kvoten på 10% som er lagt inn i kommuneplanens arealdel i 32 pkt. 5: Omfanget av spredt boligutbygging skal tilsvare maksimum 10% av den øvrige boligutbyggingen i kommunen per år. Østfold fylkeskommune forventer i tillegg at utbyggingen tas av rammen på 15 boliger, som er satt for Kykkelsrud. Rådmannen har i planarbeidet ikke vurdert bygging av to nye eneboliger på 90/16 som spredt boligbygging. Eiendommen har vært disponert til boligformål siden 1979 i kommunens overordnede planer og i reguleringsplan siden 1988. Planområdet ligger utenfor fylkesplanens senterstruktur. All utbygging utenfor senterstrukturen er i henhold til planen å anse som spredt utbygging. Rådmannen aksepterer derfor forutsetningen fra fylkeskommunen og fylkesmannen om at byggingen må tas av 10%-kvoten. Ny kommuneplan for Indre Østfold kommune må utarbeides og da må spredt
boligbygging vurderes i en større helhet. 10%-kvoten vil i praksis kunne gjelde bare fram til ny kommuneplan er vedtatt. Fylkeskommunens forutsetning om at de to nye boligene skal tas av rammen på 15 boliger i spredt boligbygging avsatt i kommuneplanens arealdel for Kykkelsrud, anbefaler rådmannen ikke å ta til følge. Det angjeldende området er allerede solgt til utbygger med forutsetningen om å få bygge 15 boliger. Ingen offentlige myndigheter har varslet innsigelse til detaljreguleringen. Reguleringsforslaget kan dermed egengodkjennes. Vurderinger av etikk og samfunn, herunder omdømme: Planområdet ligger i tilknytning til et eksisterende boligområde, som er bebygd med eneboliger. Området nordøst for 90/16 er disponert til spredt boligbygging i kommuneplanens arealdel. Planområdet ligger 3,5 km fra Askim sentrum. Fra planområdet og fram til påkjøring til E18, er det 1 km. Her ligger park-and-ride med bussavganger til Oslo, Moss og Askim stasjon. I Krosbykrysset, ca. 800 m fra planområdet, ligger også en bussholdeplass. Fra Krosbykrysset er det gang-/sykkelvei helt til sentrum og det tar ca. 13 minutter å sykle til togstasjonen. Nærmeste dagligvarebutikk ligger i Langnesveien, 2 km fra planområdet. Planområdet ligger i nærhet til grønne områder som er tilgjengelig i gangavstand. Bl.a. ligger Romsåsen frilufts- og kulturminneområde ca. 300 m mot nord. En fotballbane, med grøntområde rundt, ligger ca. 800 meter mot sør. Planområdet er ikke utsatt for støy eller luftforurensning. Vurdering av økonomi og organisasjon: For behandling av privat forslag til detaljregulering for arealer opp til 5000 m2 innkreves gebyr på kr. 89.600,- Aktuelle planer, vedtak og dokumenter: Forslag til formål er i samsvar med kommuneplanens arealdel for perioden 2018-2030. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart 3. Reguleringsbestemmelser 4. Planbeskrivelse 5. ROS-analyse 6. Kommentarer til Naturmangfoldloven 7. Illustrasjonsplan mars 18 8. Geoteknisk rapport 9. Sol-skygge 10. Innkomne uttalelser med rådmannens kommentarer