DETALJREGULERING ØVRE LUNDE BUSTADOMRÅDE DEL AV GNR. 309, BNR. 2 VINDAFJORD KOMMUNE Planskildring
Bakgrunn... - 3 - Planprosess... - 3 - Geografisk plassering... - 4 - Planstatus... - 4 - Dagens arealbruk... - 5 - Arealoversikt... - 5 - Topografi... - 6 - Kulturminne... - 6 - Plassering... - 6 - Eksisterande bygg... - 6 - Rekreasjonsområde... - 6 - Trafikkforhold... - 7 - Kommunaltekniske anlegg... - 7 - Vatn... - 7 - Avløp... - 7 - Straumforsyning... - 7 - Teknisk plan... - 7 - Nytt bustadområde... - 8 - Planlagt gjennomføring... - 8 - Samfunnsmessige konsekvensar... - 8 - Risikovurdering i saksframstillinga... - 8 - Naturgitte forhold... - 8 - Støy... - 9 - Prosjektgitte forhold... - 9 - Innspel til planarbeidet... - 10 - Skånevik Ølen kraftlag (SØK)... - 10 - Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen... - 10 - Statens vegvesen... - 10 - Rogaland fylkeskommune, regionalplanseksjonen... - 11 - Uttalar til offentleg høyring av førre planutkast... - 11 - Barnerepresentanten... - 11 - Telenor Network Engineering... - 11 - Noregs vassdrags- og energidirektorat, NVE... - 11 - Statens vegvesen... - 12 - Nedkopiert planframlegg... - 13 - - 2 -
Bakgrunn Bakgrunnen for dette planarbeidet er eit initiativ frå grunneigar Lars Dalen. Hovudformålet med planen er å leggja til rette for fleire bustader på Lunde med tanke på skuleområdet Lundeneset og dei mange industribedriftene i området. Heile planområdet ligg på same grunneigar, som også er forslagstillar: gnr 309, bnr 2 i Vindafjord kommune. Planprosess Planarbeidet blei varsla i tråd med PBL 27 og 30 den 30. desember 2005. Naboar og offentlege høyringsinstansar blei tilskrivne, og arbeidet blei kunngjort i Haugesunds Avis og Grannar. Krav om omfattande arkeologiske registreringar: o Registreringane avslutta 2006 (brev 28.11.2006) Planskildring mars 2007 Revidert planskildring mars 2008 Motsegn frå Fylkesmannen juni 2008 o Mekling februar 2009. Positiv til planen, men arealbruken må godkjennast gjennom kommuneplanen Påstått rasfare, steinsprang o Planjustering. Seinare vurdering har langt på veg avlyst fare for steinsprang Kommuneplan februar 2011. Arealbruken godkjent Påstått rasfare, snøskred o Lokale vurderingar saman med rapport frå geolog konkluderer med at det ikkje er fare for snøskred Krav frå Statens vegvesen om ny løysing av kryss med fv. 543 på grunn av utbygging av brakkeriggar på Westcon o Synfaring med konklusjon at krysset skal gå inn i reguleringsplan for brakke riggar på Westcon og at vegen til bustadfeltet skal knytast til ovanom fylkesvegen. Denne planen er eit døme på korleis det kan gå når ulike offentlege interesser ikkje er samordna. Det er gått 7 år frå varsel om oppstart av planarbeid til styresmaktene har avklara dei ytre - 3 -
rammevilkåra som planen må halda seg til slik at kommunen kan realitetsbehandla eit planforslag. Geografisk plassering Området ligg på Lunde, Ølensvåg i Vindafjord kommune. Planstatus Planarbeidet blei starta opp med grunnlag i då gjeldande kommuneplan for Ølen kommune, vedteken i 2001. Det aktuelle planområdet var avsett som landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) sone 2 der det kunne byggjast inntil 5 bustader i perioden 2001 2013. - 4 -
Etter dette er det godkjent ny kommuneplan for Vindafjord kommune i 2011. Planforslag er i samsvar med den no gjeldande kommuneplanen. I sørvestre hjørnet grensar planområdet til reguleringsplanen for Bergsneset (Westcon). Det er under utarbeiding ein reguleringsplan for tilgrensande eigedom i vest område for brakkeriggar for Westcon. Det skal vera felles tilkomst frå fv. 543 for dei to planane. Det felles vegkrysset blir behandla og godkjent som ein del av naboplanen. Dagens arealbruk I området er det i dag av eit bustadhus, veksthus, reiskapshus, utmark med skog og eit lite areal dyrka mark. Arealoversikt Totalt areal planområde: 38,5 daa ByggJeområde og anlegg - frittliggjande småhus 17,6 daa - konsentrert småhus 2.8 daa - leikeplass 1.4 daa Samferdsleanlegg og teknisk infrastruktur - vegar 1,7 daa - annan veggrunn 0,7 Grønstruktur - friområde 4.3 daa - naturområde, open bekk 0,4 daa Landbruk - L1-4 9,6 daa - 5 -
Topografi Området ligg i skrånande terreng mot søraust med mykje sol på dagen. Bak bustadområdet ligg fjellområdet Hovda med Kåtanuten som høgaste toppen, og dette fjellområdet tek av for kveldsola. Dette er mest merkbart i sommarhalvåret. Kulturminne I området på Lunde er det tidlegare registrert funn av kulturhistorisk verdi. Det er derfor gjort undersøkingar av kulturseksjonen ved Rogaland fylkeskommune. Kulturhistorisk Registrering i Vindafjord kommune, 309/2, 310/1 og 311, /Lunde Øvre Boligtomter. Det er tatt omsyn til dette ved utarbeidinga av planen ved bandleggingsområdet etter lov om kulturminne. Det er eit gamalt kvernhus som grunneigar har sett i verk tiltak for å ta vare på. Dette ligg sørvest i området ved N1. Plassering Byggjeområdet for dei nye bustadane er plassert i skogområdet ovanfor eksisterande dyrka mark. Eksisterande bygg I planområdet inngår grunneigar sine bygningar: lager, gartneri, reiskapshus og bustadhus, samt eit gamalt kvernhus nemnt under kulturminne. Rekreasjonsområde I tilknyting til bustadområdet er det tenkt to leikeplassar. I nordvestre delen av planområdet går det i dag ein god tursti. Denne skal takast vare på og ev rustast endå betre opp. Stien følgjer bekken N2 og blir nytta m.a. ved turar til Kåtanuten. Naturområde Det renn i dag ein bekk gjennom området. Bekken er lagt i røyr med tverrsnitt = 600 mm langs austre veggen av veksthuset. Dette røyret er tenkt forlenga under den nye vegen til bustadområdet, men ikkje lenger enn at bekken kan renna i open grøft forbi det gamle kvernhuset. Bekkeløpet må rettast ut i tomtegrensa mellom område B2 og B3 og vidare langs vegen til innløpet til røyret ved veksthuset og under vegen. Bekkeinnløpet skal sikrast med rist. - 6 -
Eksisterande røyr har tatt unna alt vatnet i dei ca. 20 åra som er gått frå det blei lagt ned, og tverrsnittet blir vurdert som stort nok. Dersom ekstrem flaum skulle føra til overløp, vil vatnet finna naturlege løp over vegen og over bakkane utan å kunna gjera skade på bygningar. Det er då lagt til grunn at det blir lagt kantstein i innkurva på vegen langs tomt 2. Trafikkforhold Tilkomst til bustadområdet blir ved nytt kryss med fv. 543. Dette blir eit 4-arma kryss som også skal løysa trafikken til/frå Lundeneset vidaregåande skule på sørsida av fylkesvegen på ein betre måte enn i dag. Krysset skal opparbeidast i samsvar med utforming i tilstøytande reguleringsplan i vest for gnr 309 bnr 5, brakkeriggar for Westcon. I bustadområdet er lagt inn areal for skråningar på oppsida og nedsida av vegen, samt at det er lagt ein snuplass i enden av vegen tilpassa lastebil-storleik. Det er bygd gang- og sykkelveg frå Ølensvåg forbi Lunde og heilt fram til Kåta. Denne vegen ligg på same sida av fylkesvegen som bustadområdet. Kommunaltekniske anlegg Vatn Bustadområdet vil bli knytt til Ølen Vassverk. Avløp Avløp vil bli knytt til det offentlege avløpssystemet. Straumforsyning Straumforsyning blir via eksisterande nett. All tilknyting vil gjelde etter SØK sine standard vilkår for tilknyting og nettleige. Teknisk plan Før det blir sett i gong arbeid innanfor planområde skal det utarbeidast teknisk plan. - 7 -
Nytt bustadområde Hovudintensjonen med planen, jf første punkt Bakgrunn. Tomtestorleiken er slik at det skal vera mogleg med frittliggjande einebustader med plass til frittliggjande garasje på kvar tomt. Tomtene er 850 900 m². Planlagt gjennomføring Grunneigar har påtrykk frå fleire interesserte kjøparar som ynskjer å koma i gong med bygging snarast råd. Det er difor tanken at opparbeidinga av feltet kan skje så snart alle formalitetar er på plass. Samfunnsmessige konsekvensar Det er særleg frå tilsette ved dei to nærliggjande bedriftene Lundeneset vidaregåande skule og Westcon at grunneigar har fått førespurnader om tomter. Det vil vera ei stor føremon for begge desse bedrifter å kunna ha bustadområde like i nærleiken. Det er ca 3 km til barneskule og barnehage i Ølensvåg. For tilsette ved Westcon og Lundeneset er det kort gangavstand slik at dei slepp å bruka bil. Risikovurdering i saksframstillinga Naturgitte forhold Skredfare Området ligg innanfor eit areal som i Skrednett er avmerka som rasfarleg. På bakgrunn av dette er det innhenta ei uavhengig ingeniørgeologisk vurdering av rasfaren for det aktuelle utbyggingsområde i planforslaget. 21.05.12 gjennomførte Multiconsult synfaring og undersøking på staden. Resultatet ligg føre i notat datert 03.09.1: Øvre Lunde, skredvurdering. Sjå vedlegg. Undersøkinga og analysen omfattar snøskred, steinsprang og lausmasseskred frå naturleg terreng. Multiconsult vurderer at det omsøkte området oppfyller krava til tryggleik etter teknisk forskrift, TEK 10. Dei rår samtidig frå at det vert drive storstilt hogst av tre og vegetasjon i skråninga / fjellsida opp Kråkedalen, utanom hogst av falleferdige og daude / soppangripne tre. - 8 -
Flaum Ved si synfaringa 21.05.12 vurderte også Multiconsult flaumfaren knytt til bekken som renn gjennom området, ref. rapporten nemnt i punktet ovanfor. Dei tilrår også at det vert etablert eit tilstrekkeleg overvassystem, med grøfter som er djupe nok til å ta unna vatn ved ekstrem nedbør. Graveskråningar i terreng må leggjast stabilt og plastrast mot erosjon. Dette må følgjast opp med tilsyn. Dette blir vurdert å kunna handterast innanfor normale anleggstekniske løysningar for slike felt. Støy Området ligg i nærområdet til Westcon og Ølen betong. Det er kaianlegg til begge områda, men det er etter det vi kjenner til ikkje knytt spesielt farleg verksemd til dette utover det som er pårekneleg frå denne type industri. Støy frå desse verksemdene har konsekvensar for nærliggjande busetnad og må takast omsyn til ved ny busetnad. Støyen frå bedriftene er regulert gjennom forureiningsforskrifta. Det er utarbeidd ein rapport om støyforholda ved Westcon: Støyforhold rundt Westcon i Ølen. Støykotekart etter T-1442 for dagens og fremtidig situasjon. Kilde Akustikk AS. Rapporten syner at det aktuelle bustad området på Lunde øvre ved dagens situasjon på Westcon ligg utanfor gul sone (Lden50), dvs utanfor den sona der det skal synast varsemd med å tillata etablering av nye bustader i flg. Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442). I to framtidige aktuelle situasjonar vil delar av det planlagde bustadområdet liggja innanfor gul sone. Delar av dei nedre tomtene ligg og innanfor omsynssone for trafikkstøy (gul sone) vist i kommuneplanen. Prosjektgitte forhold Friområde Det er lagt inn friområde, landbruks-, natur- og friluftsområde i øvre del av området. Området ligg mot eksisterande høgspentline. Dette er ei 22 kv-line, som er den lågaste straumføringa i høgspentnettet. Det er krav til minimum 6 meters avstand frå denne type liner til bustadar. Dette er i planforslaget auka til det doble. Vi vurderar ut frå dette at det er sikra tilstrekkeleg avstand. - 9 -
Tilrettelegging for naudetatane brannvassforsyning ajourføring av beredskapskart Feltet vil bli knytt til vassforsyning frå Ølen vassverk. Etablering av anlegg for sløkkevatn vert vurdert som ein del av teknisk plan. Drikkevassforsyning Drikkevatn vil bli levert av Ølen vassverk. Innspel til planarbeidet Kunngjeringa blei gjort i januar 2006 og det kom i kunngjeringsperioden inn 4 innspel: Me siterer her hovudpunkta i merknadane. Komplette innspel og merknader er innsendt kommunen ved tidlegare handsaming av planframlegg. Skånevik Ølen kraftlag (SØK) SØK gjer merksam på at det parallelt med øvre reguleringsgrense går 22 kv høgspentline med visse restriksjonar. Elles ingen merknader til planarbeidet, men ber om tilbakemelding når planforslaget er vedteke. Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen 1. 24.01.2006: Brev der det vert gjort merksam på kulturminne i området og anbefaler synfaring. 2. 31.01.2006: Brev frå grunneigar v/planleggjar: bestilling av synfaring. 3. 10.02 2006: Mail frå kulturseksjonen: stadfesting av bestilling av synfaring 4. 15.06.2006: Rapport frå kulturhistorisk synfaring/registrering. 5. 29.06.2006: Midlertidig uttale etter første synfaring, anbefaling om nærare registreringar med kostnadsoverslag. 6. 23.08.06: Presiseringar frå grunneigar og bestilling av registreringsarbeid. 7. 26.10.06: Kulturhistorisk registrering med tilleggsrapport. 8. 28.11.06: Midlertidig uttale etter registreringsarbeid; ein gravhaugrest i grensa mot sørvest (pkt 109.003) vert anbefalt teken inn i planen eller utelaten i planen. Kva som er gjort: Området med gravrøys er avsett til LNF-område, landbruk, med omsynssone bandlegging etter kulturminnelova. Statens vegvesen Brev datert 08.02.06. - Det kan ikkje tillatast fleire avkøyrslar enn det er no. Utforming av avkøyrsle må vera i samsvar med vegnormalar. - 10 -
- Rekkefølgjekrav: gang-/sykkelveg må vera etablert fram til den eksisterande mot Ølensvåg før nye bustader kan byggjast. Kva som er gjort: - Utforming av kryss er teke med i tilstøytande reguleringsplan i vest for gnr 309 bnr 5, Westcon. - Rekkjefølgjekrav er ikkje lenger aktuelt då gang- og sykkelvegen er bygt fram og forbi planlagt bustadområde. Rogaland fylkeskommune, regionalplanseksjonen Brev datert 17.02.06. Det vert vist til LNF-område i kommuneplanen med samla kvote på 5 bustader i området i planperioden. Tilråding om at til at heile kvoten med bustader vert lagt samla i tilknyting til eksisterande busetnad. Kva som er gjort: Ny kommuneplan, der areal er sett av til byggjeområde for bustadar. Uttalar til offentleg høyring av førre planutkast Desse uttalane er også relevante i forhold til dette planutkastet. Barnerepresentanten Peikar på at leikeareal skal vera opparbeidd før bygningane vert tekne i bruk. Kva som er gjort: Dette er teke inn som rekkjefølgjekrav. Telenor Network Engineering Reknar med å bli varsla i rimeleg tid før eventuelle arbeid vert sett i gang. Gravearbeid må varslast for påvisning av kablar. Noregs vassdrags- og energidirektorat, NVE Bekkar i bratt terreng har dei seinare åra vist kva skadepotensiale dei representerer. Med utsikter til meir nedbør som følgje av klimaendringar vil utfordringane ikkje bli mindre i åra som kjem. I ROS-vurderinga står det at det ikkje er noko problem med flaum i området. NVE peikar på at dette må dokumenterast betre, og viser til problem med flaum i Sandeid og Skjold. For å ivareta sikkerheit i forhold til flaum må planen: Vise bekken på kartet Vise på plankartet eller ha føresegner om byggeavstand til bekken Ha føresegner om byggjehøgde, relatert til flaum - 11 -
Kva som er gjort: Bekken viser på plankartet som N1 og N2. Det er gitt føresegner i 5.2. Statens vegvesen Planen skal ivareta tryggleiken til alle trafikantgrupper. Busslommer skal vera universelt utforma. Avkøyrsla til fv. 543, vist i reguleringsplan for Bergsneset, må endrast til kryss. Krysset må utformast i tråd med handbok 017. Dette gjeld og krav til stigningsforhold og sikt. Siktsoner skal vera målsette. Dei er nøgde med at det er sett rekkjefølgjekrav om gang- og sykkelveg langs fylkesvegen fram til eksisterande gang- og sykkelveg mot Ølensvåg. Det må setjast krav om universell utforming av gang- og sykkelvegnett og busslommer. Rekkjefølgjekravet må og gjelde busslomma på motsett side av vegen. Kva som er gjort: Gang- og sykkelveg er bygd. Planen grensar til Reguleringsplan for Bergsneset Industriområde, der det er regulert busslommer på begge sider av vegen i det aktuelle området. Krysset med fv. 543 er med i tilstøytande reguleringsplan i vest for gnr 309 bnr 5, riggområde Westcon. Denne planen er under arbeid. - 12 -
Nedkopiert planframlegg - 13 -