Reguleringsplan for Torhaugmyra aust - Eigengodkjenning

Transkript

1 Aukra kommune Plan og utvikling Arkivsak: 2013/ Arkiv: L12 Saksbeh: Svein Rune Notøy Dato: Saksframlegg Utv.saksnr Utval Møtedato 52/14 Drift og arealutvalet /14 Kommunestyret Reguleringsplan for Torhaugmyra aust - Eigengodkjenning Rådmannen si tilråding: Aukra kommunestyre viser til plan- og bygningslova 12-12, og godkjenner Reguleringsplan for Torhaugmyra aust slik det går fram av plankart med tilhøyrande føresegner sist revidert Saksprotokoll i Drift og arealutvalet Behandling FRP ved Håkon Inge Sporsheim satt fram følgjande forslag: Ta med valma tak i reguleringsplanen. Forslaget frå Håkon Inge Sporsheim fall med 2 mot 5 stemmer. Tilrådinga frå rådmannen vart samrøystes vedtatt. Innstilling frå Drift og arealutvalet Som tilrådinga frå rådmannen. Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling FRP ved Håkon Inge Sporsheim satt fram følgjande forslag:

2 Ta med valma tak, i reguleringsplanen. Forslaget frå Håkon Inge Sporsheim vart vedtatt med 12 mot 8 stemmer Innstillinga frå drift og arealutvalet vart samrøystes vedtatt Vedtak Aukra kommunestyre viser til plan- og bygningslova 12-12, og godkjenner Reguleringsplan for Torhaugmyra aust slik det går fram av plankart med tilhøyrande føresegner sist revidert , med endringsforslaget «valma tak», tatt inn i reguleringsføresegnene. Vedlegg 1 Plankart, revidert Planomtale og føresegner, revidert Støyvurdering, revidert Særutskrift: Etter adresseliste Bakgrunn: Det vart meldt oppstart både for detaljplan og områdeplan for Torhaugmyra aust. Initiativet til planlegginga kom frå firmaet IEC hus AS som kunne tenke seg å utvikle ein del av det arealet som kommuneplanen sin arealdel viste som framtidig område for bustadbygging (B18). Arealet ligg aust for Torhaugmyra bustadfelt, no opparbeidd av kommunen, og i utstrekning austover til kommunegrensa mot Fræna. IEC - hus AS ønska seg eit areal nær fylkesveg 215 til utvikling av nærbutikk og konsentrerte bustader. Gjennom ein intensjonsavtale søkte firmaet om førehandstilsagn på tomtegrunn mot at dei gjennomførte ein privat reguleringsplan for det aktuelle området. Aukra kommune fann tiltaket ønskeleg, og godkjente ein avtale om kjøp av grunn når arbeidet med detaljplan vart godkjent, jamfør sak 78/13, den for formannskapet. På grunn av stor etterspurnad etter tomter på Torhaugmyra, fann rådmannen det rett å setje i gang områdeplanlegging av resten av bustadområdet B 18. Dette for å sikre at infrastruktur til IEC hus AS sitt felt og nytt framtidig bustadfelt fekk ei samla løysing. Etter som planarbeidet gjekk framover med detaljplanen og områdeplan, og etterspurnaden etter tomter framleis var høg, såg ein det som ønskeleg å gjennomføre ei detaljplanlegging for heile området. Planen som no blir presentert, er ein samla detaljplan for heile området. Oppstartmøte for detaljplan vart gjennomført med tiltakshaver IEC hus AS og deira konsulent,arkitektfirmaet BBW AS, Molde, på kontoret til BBW den Utgreiing: I samsvar med plan- og bygningslova vart melding om oppstart av planarbeidet annonsert i Romsdals Budstikke Frist for merknader vart sett til Det kom inn totalt 4 merknader. I møte vedtok Drift- og arealutvalet å leggje planforslaget ut til 1. offentlege høyring. Planforslaget låg ute til offentleg høyring i perioda Det kom inn totalt tre merknader, nedanfor er desse kort refererte og kommenterte: 1) Merknad frå Statens vegvesen Region Midt, datert

3 Det fremgår i planomtalen, kapittel (Trafikkforhold) at ei passeringslomme i krysset mellom tilkomstveg og fylkesveg 215 allereie er etablert. Statens vegvesen har vore på befaring i området, men kan ikkje sjå at dette stemmer. Sør for krysset er det per dags dato ei eksisterande busslomme med utforming som ikkje er i samsvar med krava i håndbok 017. Det kan derimot sjå ut som om det er stukket ut areal ved busslomma, noko som kan tyde på at det er planlagt utbygging av passeringslomme her. Dei gjer samstundes oppmerksam på at bygging av vegelementer som skal tilhøre fylkesvegen ikkje kan gjennomførast utan utbyggingsavtalar og byggeplanar som er godkjent av Statens vegvesen. Fylkesveg 215 er ein viktig veg i ein transportmessig samanheng, med ÅDT (årsdøgntrafikk) på 1430 køyretøy. Sjølv om vegnettet og krysset i utgangspunktet kan betjene ei relativt stor trafikkmengd vil denne planen, og andre planar i området, føre til ei relativt stor auke i ny trafikk. Statens vegvesen meiner derfor at det må framgå som ei rekkefølgjeføresegn at krysset med fylkesveg 215, samt buss- og passeringslomma skal være opparbeidd i samsvar med løysingane skissert i reguleringsplanen for Torhaugmyra, mindre planendringar 01 før utbygging av bustadfeltet kan ta til. Dei ser det også som hensiktsmessig at planvedtaket av denne planen vert utsett til at reguleringsplan for Torhaugmyra, endring 01 er endelig vedteken, dette for at rekkefølgjeføresegnene skal være er knytt til ein vedteken plan. Busslomma og passeringslomma som det vert vist til i merknaden er ein del av Reguleringsplan for Torhaugmyra, mindre planendringar 01 (vedteken av formannskapet i møte , sak 69/14). I ovanfornemnte plan er det regulert inn ei passeringslomme, og eksisterande busslomme er flytta nordover mot Jendem for å unngå konflikt med denne. Utforming har skjedd i samarbeid med Statens vegvesen, og er no i samsvar med krava i håndbok N100 (tidlegare håndbok 017). Passeringslomma og busslomma er for tida under opparbeiding, og blir mest truleg ferdigstilt i november Reguleringsplan for Toghaugmyra, mindre planendringer 01 er allereie vedteken, jfr. første avsnitt. Samstundes er kryss, samt passerings- og bussslomme som skissert i reguleringsplan for Torhaugmyra, mindre planendring 01 for tida under opparbeiding, og blir mest truleg ferdigstilt november Likevel er føresegnene 6 (rekkefølgekrav) oppdatert med fylgjande tekst under punkt 6.1: «Kryss med fylkesveg 215, samt passerings- og busslomme skal være opparbeidd i tråd med Reguleringsplan for Torhaugmyra, mindre planendringer 01 før utbygging av boligfeltet kan igangsettes.» 2) Merknad/motsegn frå Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert Fylkesmannen har motsegn til planforslaget ut i frå at støy ikkje er utgreidd. Føresegnene slår fast at det skal opparbeidast felles leikeareal i bustadfeltet. Kommunen bør vurdere om ikkje dette blir endra slik at det blir formulert som eit meir bindande rekkefølgjekrav. For område B/F/BS (bustad, forretning og bensinstasjon) er Fylkesmannen skeptisk til å leggje til rette for bustader i andre og tredje høgda i kombinasjon med forretning og bensinstasjon. Å blande bustader inn på eit område med kundeparkering, varelevering, tankbilar og trafikk til å frå ein bensinstasjon, er ikkje heldig. Butikkar i dag er ofte opne til kl. 23, og bensinpumper er døgnopne. Slike område blir gjerne også populære samlingspunkt for ungdomsbilar. Etter deira syn bør Aukra kommune vurdere å ta ut bustadformålet frå dette områder. Om naudsynt bør arealet detaljprosjekterast før ein tar endeleg stilling til planen, slik at ein ser om det er mogleg å oppnå ei organisering som gir bustadene sikker tilkomst og skjerma uteopphalds- og leikeareal.

4 I sjekklista som kommunen har nytta for ROS-vurdering, er det kryssa nei for uakseptabel risiko knytt til verksemd og spesielle brannobjekt i området. Dette sjølv om planforslaget mellom anna omfattar område for bensinstasjon og forretning i kombinasjon med leilegheiter. Fylkesmannen saknar ei nærare omtale av risikoen knytt til denne kombinasjonen. Det bør gå fram av planomtalen korleis dette faremomentet er vurdert. Dette bør gjerast sjølv om konklusjonen er at risikoen er akseptabel. Støyvurdering er no gjennomført, jfr. vedlagte rapport og tilhøyrande kart, sist revidert Det er teke omsyn til planlagt undergang under fylkesvegen lengst aust i området ved plassering av skjermen, og at det ikkje skal vere bustader i næringarealet i vest. Føresegnene 6 Rekkefølgekrav, punkt 6.3 (Felles lekeplasser og friområder) er oppdatert med fylgjande tekst: «Lekearealet skal være ferdigstilt før 2/3 av de nye boligene som tilhører lekearealet tas i bruk». Aukra kommune ser at bustader i kombinasjon med forretning og bensinstasjon lett kan føre til konflikter, reguleringsføremålet B/F/BS (bustad, forretning, bensinstasjon) er derfor endra til å kun omfatte forretning og bensinstasjon. Det kombinerte føremålet er endra til F/BS, slik at dette no kun omfattar forretning og bensinstasjon. Merknaden som gjeld nærare omtale av risiko knytt til bustad i kombinasjon med forretning og bensinstasjon, er ikkje lenger relevant. 3) Merknad frå Møre og Romsdal Fylkeskommune, datert Når det gjeld område for barnehage gir planomtalen lite informasjon om kva behov som ligg til grunn for å regulere inn dette, og kva vurderingar kommunen har gjort av alternativ lokalisering. Dette er arealbruk som bør avklarast med god innbyggarmedverknad, og som difor fortener grundigare gjennomgang i saka, særskilt når dette ikkje er avklart på kommuneplannivået. Område for bustad/forretning/bensinstasjon er meir detaljert beskrive, og som nemnt ved oppstart har vi ikkje innvendingar mot eit nærhandelstilbod i området. Vi saknar likevel vurdering av arealbruken i eit perspektiv som inkluderer Jendemsområdet. Kva verknader vil etablering på Torhaugmyra ha for heile nærområdet, uavhengig av kommunegrense? Ein objektiv planomtale bør svare på slike spørsmål. Område B/F/BS vil elles vere komplekst, ved utbygging med både bensinstasjon, bustader og forretningar. Det kan med fordel utarbeidast eiga detaljregulering for arealbruken, men som eit minimum bør det settast krav om detaljert situasjonsplan, slik det er gjort for BK1, BK2 og BH. Det er ikkje lagt opp til gang-/sykkelveg eller fortau internt i bustadområdet, noko som bør vurderast, særleg i høve vegparsellane som vil bli brukt som tilkomst til barnehagen og område for forretning og bensinstasjon. I dag er det eitt barnehagetilbod i Julsundet, på Bergetippen barnehage. Barnehagen er nyleg bygd ut med ei småbarnsavdeling. Ved inntak hausten 2014 er alle nye plassar oppfylt. Plassering av barnehage i regueleringsplanen for Torhaugmyra aust er gjort med bakgrunn i kommuneplanen sin arealdel der det i området Torhaugmyra er lagt til rette for mange bustadfelt. Det har vore sporadiske samtalar mellom Aukra kommune og Fræna kommune om

5 felles barnehagedekning i området, men her ligg det ikkje føre konklusjonar. Aukra kommune finn det difor rett at ein både ut frå trong i dag og i framtida legg til rette for med ei barnehagetomt. Skulle trongen for barnehage endre seg i framtida kan området omdisponerast gjennom reguleringsendring. Etableringa av nærbutikk i området vil ikkje få store konsekvensar for naboskapet til Jendem i Fræna kommune. Initiativtakarane til butikken er dei same som driv nærbutikk på Jendem i dag. Dei har i lengre tid arbeidd med planar for utviding / flytting av butikken. Ny lokalisering i nærområdet i Fræna er utgreidd gjennom eit reguleringsarbeid, men gått bort frå på grunn av interessemotsetnader. Avstanden til Torhaugmyra frå Jendem er liten, og det er alt etablert gang- og sykkelveg mellom områda. Slik sett kan ein ikkje sjå at flytting skal ha nokon stor konsekvens. Denne vurderinga blir tatt inn i planomtalen. Det kombinerte føremålet er endra til F/BS, slik at dette no kun omfattar forretning og bensinstasjon, jfr. kommentar til merknad frå Fylkesmannen i Møre og Romsdal. Det kan i tillegg settast inn som eit punkt i føresegnene at det må utarbeidast detaljert situasjonsplan slik det er gjort for felta BK1, BK2 og BH. Plankartet er no oppdatert med gang- og sykkelveger som tilrådd i merknaden, jfr reguleringsføresegner 3.4 Konklusjon: Dei innkomne merknadane er så langt det let seg gjere tekne til vitande og innarbeidd i planforslaget. Reguleringsplanen vert derfor tilrådd eigengodkjent av kommunestyret. Økonomiske og administrative konsekvensar: Kommunen har leig inn konsulenthjelp til gjennomføring av områdeplanlegginga og seinare utviding til detaljplanlegging. Kostnadane blir førte på ansvar 6020 Regulering og blir seinare innarbeidde i tomteprisen. Ingrid Husøy Rimstad Rådmann Kjell Lode Plansjef Rett utskrift Anita Raknes Otterlei Formannskapssekr.