TIL SALGS AS KLIPRA 1
2 Eier/selger: Sabinum AS (org nr 940 791 545) eier og selger 100 % av aksjene i AS Klipra (org nr 830 303 472).
3 Bakgrunn: Det er aksjene i AS Klipra som er til salgs. Klipra ble etablert i 1912 under navnet Kronprinsens gate 3 AS. Sabinum kjøpte selskapet i 1986 og endret navnet til AS Klipra. Klipra kjøpte Smedgata 45-49 i 1987 og Arbins gate 2 i 1988. Alle byggene har siden gjennomgått en fullstendig ombygging til kontorer samtidig som de er modernisert for å dekke dagens krav. Arbins gate 2 og Kronprinsens gate 3 ble opprinnelig bygget som boliger i 1897 og 1898, og så påbygget to etasjer i perioden 1988-1991 slik at det samlede areal her er ca. 4 600 m2. Arbins gate 2 og Kronprinsens gate 3 ligger i Vika med Utenriksdepartementet som nærmeste nabo. Eiendommene grenser til hverandre og danner en gjennomgående akse i kvartalet. Denne gjennomgang kalles Victoriapassasjen og er åpen for allmenn ferdsel på dagtid. Smedgata 45 og 49 ligger på Enerhaugen i Oslo sentrum og ble opprinnelig oppført i 1900 som fabrikkbygning (Kneipbrødfabrikken AS). Bygget har et gulvareal på ca. 1 600 m2 BTA + kjeller. Eiendommene har et samlet gulvareal på ca. 6 228 m2 BTA og er fullt utleid for en samlet årlig leie på ca. Kr 9.791.160,- Eiendommene har de siste 15 år ikke hatt ledighet. AS Klipra har ingen ansatte. I tillegg til eiendomsvirksomheten har Klipra også investert i børsnoterte aksjer. I forbindelse med salget blir selskapet ryddet slik at det kun vil inneholde byggene.
4 Historie: Arbins gate ble i 1896 oppkalt etter by- og rådstueskriver Peter Arbin (1741-1804). Han eide en Løkke her på sørsiden av Drammensveien Arbins gate har gjennom historien huset flere kjente mennesker deriblant Henrik Ibsen. Ibsen bodde i en hjørneleilighet i 2. etg. i Arbins gate 1 fra gården var ny og til Ibsen døde i 1906. Kronprinsens gate har navn etter den svensk-norske Kronprins Gustav (1858-1950): Kong Gustav V fra 1907. Gatenavnet Smedgata stammer fra før by - utvidelsen i 1857. Smedgata ble oppflørt i 1900 og huset opprinnelig en brødfabrikk. Beliggenhet: Arbins gate 2/Kronprinsens gate 3 ligger i Vika i Oslo Sentrum. Gangavstand til Oslo handelssentrum og øvrige sentrumsfunksjoner. Umiddelbar nærhet til alle former for offentlig kommunikasjon ved Nationalteateret stasjon ca. 100 meter unna.
5 Smedgata ligger på Enerhaugen mellom Tøyen sentrum (ca. 2-3 minutter gangavstand) og Grønland Torg (ca. 5 minutter). Begge steder har all offentlig kommunikasjon og et rikt utvalg av butikker og servicekontorer i umiddelbar nærhet. Areal M2: A2 & K3 S45/49 2391 2186 1651 4577 1651 Totalt 6228 Standard: Byggene i Vika har 6 etasjer pluss kjeller. Etter rehabiliteringen I perioden 1988-1991 er byggene meget godt vedlikeholdt. Kontorer, inngangssoner og selve Victoriapassasjen med hageanlegg har et smakfullt og til dels eksklusivt preg. Kontorene har malte veggflater og hovedsakelig parkett på gulv. Det er gjennomgående heis i begge bygninger. Alle kontorenheter har separate alarmanlegg. Byggene har brannvarslingsanlegg direkte tilknyttet brannvesenet. Arbins gate 2 er i tillegg sprinklet. Alle kontorene har balansert ventilasjon med kjøling, porttelefon, elektrisk oppvarming og serienøkkel system. Smedgata 45 & 49 Bygget har 3 etasjer med tillegg av kjeller. Det inneholder kontorer sammen med restaurant i kjeller. I tilknytning til restauranten er det et område for uteservering. Ved dette området og på gårdsplassen er det opparbeidet hageanlegg. Kontorene har malte veggflater og banebelegg på gulv og inndelt i kontorer som oppfyller offentlig helsevesens krav til lydisolasjon. Brannvarslingsanlegg med direkte tilkobling brannvesen dekker hele bygget. Eiendommen har elektrisk oppvarming ved panelovner, ventilasjon med kjøling, porttelefon, serienøkkelsystem, samt handicap-heis mellom 1. og 2. etasje. Smedgata 45-49 gjennomgikk full utvendig oppussing i 2003-2004.
6 Parkering: Smedgata 45-49 Det er ikke egen parkering i eiendommene i Vika, men rikelig med parkering i omkringliggende gater (avgiftsparkering), samt flere p-hus eksempelvis Kronprinsens gate i umiddelbar nærhet. Smedgata har 5 parkeringsplasser på egen tomt. De er utleid til byggets leietakere. Forøvrig p-hus i Tøyen senteret (2 min.) og vanlig gateparkering. Vernestatus: Tomtearealer: Arbins gate 2 og Kronprinsens gate 3 er oppført på byantikvarens Gule Liste som bevaringsverdig. Smedgata 45 og 49 er ikke oppført. Eiendommenes tomtearealer er jf arealbekreftelse fra Plan og Bygningsetaten som følger:
7 Arbins gate 2: 496 m2 Kronprinsens gate 3: 468 m2 Smedgata 45: 489 m2 Smedgata 49: 583 m2 Reguleringsformål: Arbins gate 2 og Kronprinsens gate 3 er regulert til byggeområde for forretningsbebyggelse av 11.05.60 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Smedgata 45 og 49 er regulert til byggeområde for industri av 23.10.85, med tilhørende reguleringsbestemmelser I (S-2819). Utnyttelsesgraden er oppgitt til U=1,5. Utbyggingspotensial: Arbins gate 2 og Kronprinsens gate 3 anses fullt utnyttet. Smedgata antas å ha et utbyggingspotensiale på tomt i Smedgata 45. Megler anslår et utbyggingsvolum på ca. 1000 m2 BRA. Nærområdet er boligregulert og vi antar at det er mulig å oppføre en boligblokk på eiendommen. Dette bør undersøkes og vurderes konkret. Det kan også være en reserve for utvidelse av kontorarealene for de eksisterende leietakere. Leieforhold: Eiendommene er i dag fullt utleide. Se vedlagte leietakerliste for nærmere informasjon. Leieinntekten fra eiendommene er som følger: Arbins gate 2 Kronprinsens gate 3 Smedgata 45-49 Totalt 3. 677.552 /år 3. 866.720 /år 2. 246.888 /år 9. 791.160 /år Gjeld: Prisantydning: Selskapet selges fri for pengeheftelser De årlige normale utgifter/eierkostnader anslås til ca. Kr. 450.000,- Årlig netto leie vil etter dette være i størrelsesorden Kr 9.300.000,- Ved Yield: 6.5 % = verdi ca. Kr.143 Mill. Ved Yield: 6.0 % = verdi ca. Kr 155 Mill. Diverse: Eiendommene og deres tilbehør overtas som de er. Avhendingsloven 3-9 fravikes slik at eiendommene ikke skal kunne ha mangel. Kjøper overtar blant annet det fulle ansvar for skjulte feil. Heller ikke forhold som angitt I avhendingsloven 3-7 og 3-8 skal utgjøre mangel med mindre Selger har opptrådt svikaktig.
8 Overnevnte forhold er hensyntatt ved beregning av kjøpesummen. Risikoen for eventuelle skjulte feil, tilliger etter dette Kjøper. Dette er hensyntatt ved fastsettelse av kjøpesummen. Med eiendommene følger slikt tilbehør som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal tilhøre eiendommen. Avhendingsloven 4-19(2) og andre aktuelle lover fravikes også slik at reklamasjon (dvs dersom Selger hevder at Kjøper har opptrådt svikaktig) senest kan finne sted 2 år etter overtakelse. Nåværende eier kan tenkes å bistå forvaltningen av eiendommene I en overgangsperiode. Vedlegg: I tillegg til dette prospekt og leietakerliste har megler ytterligere informasjoner om eiendommen også i elektronisk form. Vi nevner bla: Årsberetning 2003 Reguleringskart og -bestemmelser Arealbekreftelse fra Plan- og Bygningsetaten Plantegninger Utkast til kjøpekontrakt Bruks- og ferdigattester Forsikringsbevis Grunnboksutskrift og tinglyste dokumenter Rapport fra Norges Eiendommer med GAB-opplysninger Leiekontrakter Henvendelse: Catella Eiendoms-Consult AS Fjeldstad & Co Eiendom AS v/ Per Øivind Dahl v/ Inge Fjeldstad dahl@catella.no inge@fjeldstad-eiendom.no Fr. Nansens plass 3 Mustadsvei 1 Postboks 1800, Vika Postboks 30 Lilleaker 0123 Oslo 0216 Oslo Tlf: 23 00 31 19/ 95 70 15 43 Tlf: 24 12 66 30 Fax: 23 00 31 01 Mob: 90 06 75 25 Web: www.catella.no www.fjeldstad-eiendom.no E-mail: post@catella.no post@fjeldstad-eiendom.no Ref: Felles:Megling:Salg:Prospekter:Mal - prospekt
Informasjonen gitt i dette prospekt, samt annen informasjon fremlagt i forbindelse med salget, forutsettes gjennomgått og kontrollert av kjøper før bindende bud avgis. Videre forutsettes at eiendommen besiktiges av kjøper og det anbefales at kjøper selv får gjennomgått eiendommens tekniske tilstand ved bruk av egne fagfolk. 9