SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200100873 : O: : 39-542 : Kristin Totland Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr Byggesaksutvalget 07.05.08 22/08 KLAGE PÅ VEDTAK I SAK 7/08 PÅLEGG OM RETTING AV OPPFØRT GARASJE TILTAKSHAVER: ROLF EIDE GNR 39 BNR 542 Dokumenter i saken 1. Oversiktskart, M=1:500/ M=2500 2. Foto av garasje 3. Klage fra Rolf Eide av 10.03.08 4. Dispensasjon fra vegloven 29 av 02.01.08 5. Tinglyst erklæring av 06.09.07, tinglyst 21.09.07 6. Brev fra Bygningssjefen av 30.07.07 7. Saksprotokoll byggesaksutvalget 7/08 Fakta Bygningssjefen avslo i d-sak 955/98 en søknad om oppføring av garasje 1 m fra vegkant. Garasjen ble oppført til tross for bygningssjefens avslag. Bygningssjefen krevde i brev av 16.12.00 garasjen revet. Den 25.01.01 ble søknad, om godkjenning av garasje 3,7 m fra vegkant, mottatt. Trafikkseksjonen uttalte at de kunne akseptere plassering 4 m fra vegkant. Dette ble begrunnet i fremtidig regulering av fortau/sykkelstri. Kommunen har i kommuneplanen avsatt denne strekningen som en del av kommunens hovedsykkelrutenett. Bygningssjefen fattet i d-sak 174/2001 følgende vedtak: Søknad om bygging av garasje 3,7 m fra vegkant avslås. Byggetillatelse gis på følgende vilkår: 1. Takutstikk og takvann må ikke føres inn på naboeiendommen. 2. Minimum avstand til garasjevegg til veikant settes til 4,0 m. 3. De deler av garasjen som kommer nærmere boligen enn 8 m må utføres i REI 60 (B60) konstruksjon. 4. Byggetillatelsen er betinget av at byggets plassering ikke kommer i konflikt med eventuelle offentlige eller private ledninger eller kabler i grunnen eller i luften som vil vanskeliggjøre vedlikehold. Av den grunn må det innhentes gravetillatelse fra kommunalteknisk avdeling i kommunen, Telenor og Lyse Energi før grave- og fundamenteringsarbeidet igangsettes. Eventuell flytting av ledninger må bekostes av tiltakshaver. 5. Krav til avstand fra kommunale ledninger er normalt 4 m. 6. Flytting av garasjen må utføres innen 01.06.01. Side 1 av 5
Ved mottak av melding datert 06.09.06 for tilbygg til enebolig konstaterte bygningssjefen vilkår for godkjenning av ulovlig oppført garasje i d sak 174/2001 ikke var oppfylt. Bygningssjefen fattet den 05.10.06 i d-sak 998/2006 følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 113 (Stansing av ulovlig arbeid og opphør av ulovlig bruk. Fjerning eller retting av ulovlig utført arbeid) gis det pålegg om fjerning/retting av oppført garasje slik at denne oppfyller vilkår satt i d sak 174/2001 med tilhørende godkjente tegninger. Frist for fjerning i henhold til pålegget settes til 05.01.2007. Dersom pålegget ikke er etterkommet innen nevnte frist pålegges i medhold av plan- og bygningslovens 116a (Tvangsmulkt) en løpende tvangsmulkt på kr 500,- pr. dag ved overskridelse av ovennevnte frist. Mulkten vil således løpe fra 06.01.2007 og løpe inntil pålegget er etterkommet. De varsles med dette også om at det i medhold av plan- og bygningslovens 112 er straffbart å ikke etterkomme pålegget om tilbakeføring innen fastsatt frist. tvangsfullbyrdelsesloven 7-2 bokstav e, som særlig tvangsgrunnlag uten forutgående dom for kravet. Videre gjøres det oppmerksom på at dagmulkt vil påløpe fra nevnte tidspunkt uavhengig av om vedtakene påklages. Klage på pålegg og varsel ble mottatt 26.10.06. Byggesaksutvalget behandlet klagen i møte den 28.03.07 som sak 17/07 og fattet følgende vedtak: 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 113 (Stansing av ulovlig arbeid og opphør av ulovlig bruk. Fjerning eller retting av ulovlig utført arbeid) gis det pålegg om fjerning/retting av oppført garasje slik at denne oppfyller vilkår satt i d sak 174/2001 med tilhørende godkjente tegninger. 2. Frist for fjerning i henhold til pålegg settes til 30.03.2008 eller senest 6 mnd. etter endelig vedtak i saken. 3. Dersom pålegget ikke er etterkommet innen nevnte frist pålegges i medhold av plan- og bygningslovens 116a (Tvangsmulkt) en løpende tvangsmulkt på kr 500,- pr. dag ved overskridelse av ovennevnte frist. Mulkten vil således løpe fra 30.03.2008 eller senest 6 mnd. etter endelig vedtak i saken. Det varsles med dette også om at det i medhold av plan- og bygningslovens 112 er straffbart å ikke etterkomme pålegget om tilbakeføring innen fastsatt frist. tvangsfullbyrdelsesloven 7-2 bokstav e, som særlig tvangsgrunnlag uten forutgående dom for kravet. Videre gjøres det oppmerksom på at dagmulkt vil påløpe fra nevnte tidspunkt uavhengig av om vedtakene påklages. Vedtaket er et enkeltvedtak. Det gjøres oppmerksom på at det er anledning til å påklage vedtaket i henhold til forvaltningslovens 29. Klagefrist er 3 uker fra vedtaket er mottatt eller den det gjelder burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Klagen sendes til bygningssjefen i Sandnes kommune. Tiltakshaver påklaget pålegg om flytting av garasje i brev av 04.05.07. På grunn av egen arbeidssituasjon ville han komme tilbake med begrunnelse for klagen. Side 2 av 5
Byggesaksutvalget behandlet klagen den 30.01.08 som sak 7/08 klage på sak 17/07 og fattet følgende vedtak: 1. Ved at det er gitt en midlertidig dispensasjon fra vegloven 29 endres vedtak i sak 17/07 om pålegg til følgende: 1) Med hjemmel i plan- og bygningslovens 113 (Stansing av ulovlig arbeid og opphør av ulovlig bruk. Fjerning eller retting av ulovlig utført arbeid) gis det pålegg om fjerning av 12 m2 BYA slik at garasjen blir i tråd med godkjente tegninger i sak 174/2001. Garasjen vil da få et bebygd areal på 84 m2. 2) Frist for fjerning i henhold til pålegg settes til 30.05.2008 eller senest 6 mnd. etter endelig vedtak i saken. 3) Dersom pålegget ikke er etterkommet innen nevnte frist pålegges i medhold av plan- og bygningslovens 116a (Tvangsmulkt) en løpende tvangsmulkt på kr 500,- pr. dag ved overskridelse av ovennevnte frist. Mulkten vil således løpe fra 30.03.2008 eller senest 6 mnd. etter endelig vedtak i saken. 4) Det varsles med dette også om at det i medhold av plan- og bygningslovens 112 er straffbart å ikke etterkomme pålegget om tilbakeføring innen fastsatt frist. tvangsfullbyrdelsesloven 7-2 bokstav e, som særlig tvangsgrunnlag uten forutgående dom for kravet. Videre gjøres det oppmerksom på at dagmulkt vil påløpe fra nevnte tidspunkt uavhengig av om vedtakene påklages. Rolf Eide påklagde dette vedtaket i brev av 10.03.08 Hjemmel Klagen behandles i medhold av plan- og bygningslovens (pbl) 15(forhold til forvaltningsloven og klage). Mottatt klage er innkommet inn 6 uker etter at oversendelse av vedtak i sak 17/07 var sendt. Klagefristen er gått ut. Klagen tas til behandling etter forvaltningslovens 31 (oversitting av klagefristen). Selv om klageren har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling såframt parten eller hans fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med klage etterpå, eller det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. Ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Klagen kan ikke tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet. Plan og bygningslovens 113, (stansing av ulovlig arbeid og opphør av ulovlig bruk. Fjerning eller retting av ulovlig utført arbeid) og 116 a (tvangsmulkt). Klagens innhold 1) Inngått avtale om at eksisterende garasje skal stå. 2) Avtale ble inngått i forbindelse med søknad om utvidelse av kjøkken 3) Uten forhåndsvarsel og i strid med inngått avtale fattet Sandnes kommune ugyldig vedtak om at garasje ikke kan stå. 4) Søknad om utvidelse av kjøkken er ubehandlet. Side 3 av 5
Bygningssjefens vurdering Til pkt 1) Inngått avtale det henvises til er en tinglyst erklæring hvor tiltakshaver forplikter seg til å flytte ulovlig oppført garasje på egen bekostning når gang og sykkelveg skal etableres. Denne erklæringen er lagt til grunn for Byplan sitt vedtak om midlertidig dispensasjon fra vegloven av 02.01.08 for midlertidig plassering av oppført garasje. Dette godkjenner ikke tiltakets størrelse etter plan- og bygningsloven. Til pkt 2) Den 27.06.07 ble det av holdt et møte med advokat Bent Endresen på vegne av Rolf Eide, Rolf Eide, Bygningssjefen og saksbehandler. Etter dette møtet ble det sendt ut ett brev fra bygningssjefen med følgende innhold: Det vises til møte med Dem og Deres advokat Bent Endresen og bygningssjefen og undertegnede den 27.06.07. Det bekreftes med dette at klagesak på byggsaksutvalgets sitt vedtak av 28.03.08 utsettes for en mulig avklaring med transport plan ang. dispensasjon fra byggelinje mot kommunal veg. Frist for avklaring og en eventuell begrunnelse for klage på byggesaksutvalgets vedtak av 28.03.07 settes til 30.09.07. Videre bekreftes det at søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for oppføring av tilbygg avsluttes. Vår sak 200603608. Ut fra dette er det klart at erklæring og midlertidig dispensasjon for plassering av garasjen er knyttet opp mot garasjen og ikke omsøkt utvidelse av kjøkken, jfr siste ledd i vårt brev. Den 26.09.07 ble det ved e-post av 26.09.07 bedt om å få behandlet søknad om utvidelse av kjøkken. Til pkt 3) Byggesaksutvalget behandlet de 28.03.07 klagesak på d sak 998/2006. I saksutredningen her står det: Det skal aller først gjøres oppmerksom på at det er konstatert en saksbehandlingsfeil ved at det ikke er sendt ut ett forhåndsvarsel om pålegg og tvangsmulkt. Dette vurderes til ikke å ha hatt noe innvirkning på vurderingen av pålegget på grunn av sakens historie og de momenter tiltakshaver har framført i saken tidligere. Bygningssjefen vil endre sitt vedtak angående tvangsmulkt og pålegget om dette. Det medfører at det må settes ny frist for retting. Ut fra dette og at nytt vedtak var et nytt enkelt vedtak fikk tiltakshaver ny klagefrist. Pålegg gitt i d sak 998/2006 regnes som et forhåndsvarsel, da det her fremgikk at det ville bli gitt pålegg, og en tvangsmulkt etter plan- og bygningslovens 116 til pålegget var oppfulgt innen en satt frist. Til pkt 4) Søknad om ytterligere utnyttelse av eiendommen vil bli behandlet når det er et endelig vedtak i saken om størrelsen på garasjen. Mottatt klage inneholder ikke nye relevante opplysninger og bygningssjefen vil ut ifra foreliggende tinglyst erklæring og midlertidig dispensasjon fra Vegloven av 02.01.08 tilrå at vedtak av 30.01.08 i sak 07/08 opprettholdes. Side 4 av 5
Pålegg om riving av deler av garasje for å oppfylle krav vilkår satt i d sak 174/2001 med tilhørende godkjente tegninger opprettholdes. Dette medfører at garasjen skal reduseres med et bebygd areal på 12m 2 (BYA). Etter en reduksjon i samsvar med godkjente tegninger vil garasjen ha et areal på 84 m 2 BYA. Et areal som er større enn det som er forvaltningspraksis å godkjenne for garasjer på boligeiendommer. Bygningssjefen ser svært alvorlig på at garasjen ikke er redusert i forhold til godkjente tegninger. Tiltakshaver har i brev av 12.12.2000 vedkjent at garasjen ble oppført med en kalkulert risiko. Tiltakshaver viser med sakens forhistorie liten respekt for plan- og bygningsloven og bygningsmyndighetenes avgjørelser. I utgangspunktet vil slike pålegg føles urimelig av den som rammes og samfunnsøkonomisk som privatøkonomisk er rivning en ressurssløsing. Høyesterett har da også uttalt i en sak om ulovlig bruksendring i dom av 21.02.2002 uttalt: Det er ikke tvilsomt at forelegget vil ramme tiltakshaver (saksbehandlers red.) hardt, og at han vil lide et betydelig tap. Men dette vil nesten alltid være situasjonen når det er spørsmål om å rive eller endre et ulovlig oppført byggverk. Ut fra de generelle hensyn - blant annet hensynet til det store flertall som bøyer seg for gjeldende regler - som tilsier at plan- og bygningsloven på dette punkt må håndheves strengt, er jeg kommet til at det foreliggende forelegg ikke er av et slikt urimelig innhold at det av den grunn bør kjennes ugyldig. Videre må hensynet til respekten for bygningsmyndighetenes avgjørelser og til dem som følger reglene veie svært tungt i slike saker. Bygningssjefen kan vanskelig se at tiltakshaver har vært i god tro med hensyn til lovligheten ved utførelse av tiltakene ut fra forutgående saksbehandling og vedtak som er fattet. Av preventive grunner er det også viktig å reagere i slike saker, da en ellers kan få den situasjon at det bygges ulovlig med den forventing at det er lettere å få en godkjenning i ettertid. En slik innstilling vil være svært vanskelig for kommunen å håndtere, både fordi dette kan skape presedens og på grunn av at det ville medføre et betydelig press på kommunens administrasjon. Forslag til VEDTAK: 1) Klagen tas ikke til følge. Vedtak i sak 7/08 fastholdes. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling (jf. plan- og bygningslovens 15). RÅDMANNEN I SANDNES, 21.04.2008 Ola T Solheim bygningssjef Kristin Totland fagleder uregulert Vedlegg: Kart og annet BSU sak 7/08 Kopi til: Rolf Eide, Prestegårdsvei 51, 4325 Sandnes Side 5 av 5