Reguleringsplan for Strandveien vest gnr. 23 bnr 15 m fl østover langs Strandveien Planbeskrivelse Utarbeidet 21.12.2012 Revidert. 15.05.2013 Forslagsstiller: Strandveien Vest AS Postboks 7035 3007 Drammen Konsulent: Arkitektkontoret K16 AS Tollbugata 51 3044 Drammen Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 1
Innhold... 6 1 SAMMENDRAG... 6 1.1 Om planbeskrivelsen... 6 1.2 Eksisterende situasjon / Planområdet... 6 1.3 Skisser fremtidig situasjon / Målsetting... 6 2 BAKGRUNN... 8 2.1 Hensikten med planen... 8 2.2 Forslagsstiller, plankonsulent, eierforhold... 8 2.3 Tidligere vedtak i saken... 8 2.4 Utbyggingsavtale / Gjennomføringsavtale... 9 2.5 Krav om konsekvensutredning.... 9 2.6 Fremdrift... 9 3 PLANPROSESSEN... 9 3.1 Medvirkningsprosess... 9 3.2 Varsel om oppstart og utbyggingsavtale... 9 4 PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER... 9 4.1 Overordnede planer... 9 4.2 Gjeldende reguleringsplaner... 10 4.3 Tilgrensende planer... 11 4.4 Temaplaner... 11 4.5 Statlige retningslinjer... 11 4.6 Planprosess... 11 5 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD... 11 5.1 Beliggenhet og dagens bruk... 11 5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk... 12 5.3 Stedets karakter... 13 5.3.1 Struktur og estetikk... 13 5.3.2 Eksisterende bebyggelse... 13 5.4 LANDSKAP... 13 5.4.1 Landskap og topografi... 13 5.4.2 Solforhold... 13 5.4.3 Lokalklima... 13 5.4.4 Estetisk og kulturell verdi... 13 Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 2
5.5 Kulturminner og kulturmiljø... 13 5.6 Naturverdier... 13 5.7 Rekreasjonsverdi / rekreasjonsbruk, uteområder... 14 5.8 Landbruk... 14 5.9 Trafikkforhold... 14 5.9.1 Kjøreadkomst... 14 5.9.2 Vegsystem... 14 5.9.3 Trafikkmengde... 14 5.9.4 Ulykkessituasjonen... 14 5.9.5 Trafikksituasjonen for myke trafikanter... 14 5.9.6 Kollektivtilbud... 14 5.10 Barns interesser... 14 5.11 Sosial infrastruktur.... 14 5.12 Universell tilgjengelighet... 14 5.13 Teknisk infrastruktur.... 15 5.13.1 Vann... 15 5.13.2 Avløp... 15 5.13.3 Elektrisitet... 15 5.13.4 Alternativ energi... 15 5.14 Grunnforhold... 15 5.15 Støyforhold... 15 5.16 Luftforurensning... 15 5.17 Risiko og sårbarhet (eksisterende situasjon)... 15 5.18 Næring... 16 5.19 Analyser og utredninger... 16 6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET... 16 6.1 Planlagt arealbruk... 16 6.1.1 Reguleringsformål... 16 6.2 Gjennomgang av reguleringsformålene... 16 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming... 17 6.3.1 Bebyggelsens høyde.... 17 6.3.2 Grad av utnytting... 17 6.3.3. Antall arbeidsplasser, antall m2 næringsareal.... 18 6.3.4 Antall boliger.... 18 Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 3
6.4. Boligkvalitet... 18 6.5 Parkering... 18 6.6. Tilknytning til infrastruktur... 18 6.6.1 Vann... 18 6.6.2 Avløpshåndtering... 18 6.6.3 Elforsyning... 18 6.7 Trafikkløsning... 18 6.7.1 Kjøreadkomst... 19 6.7.2 Utforming av veger... 19 6.7.3 Krav til samtidig opparbeidelse... 19 6.7.4 Varelevering... 19 6.7.5 Tilgjengelighet for gående og syklende... 19 6.7.6 Felles adkomstveier, eiendomsforhold... 19 6.8 Planlagte offentlige anlegg... 19 6.9 Miljøoppfølging... 19 6.10 Universell utforming... 19 6.11 Uteoppholdsarealer.... 19 6.12 Landbruksfaglige vurderinger... 19 6.13 Kollektivtilbud... 19 6.14 Kulturminner.... 20 6.15 Sosial struktur... 20 6.1.6 Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett.... 20 6.17 Plan for avfallshenting / søppelsug.... 20 6.18 Avbøtende tiltak / løsninger ROS.... 20 6.19 Rekkefølgebestemmelser... 20 7 KONSEKVENSUTREDNING... 20 8 VIRKNINGER/ KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET... 20 8.1 Overordnede planer... 20 8.2 Landskap... 20 8.3 Stedets karakter... 21 8.4 Byform og estetikk... 21 8.5 Kulturminner og kulturmiljø... 21 8.6 Forholdet til kravet i Naturmangfoldloven; kap II... 21 8.7 Rekreasjonsinteresser / rekreasjonsbruk... 21 Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 4
8.8 Uteområder... 21 8.9 Trafikkforhold... 21 8.10 Barns interesser... 21 8.11 Sosial infrastruktur... 21 8.12 Universell tilgjengelighet... 21 8.13 Energibehov energiforbruk... 21 8.14 ROS... 21 8.15 Jordinteresser / landbruk... 21 8.16 Teknisk infrastruktur... 22 8.17 Økonomiske konsekvenser for kommunen... 22 8.18 Konsekvenser for næringsinteresser... 22 8.19 Interessemotsetninger... 22 8.20 Avveining av virkninger... 22 9 INNKOMNE INNSPILL... 22 9.1 Innkomne merknader til varsel om oppstart... 22 9.1.1 Fylkesmannen i Buskerud; vedlegg B... 22 9.1.2 Buskerud Fylkeskommune; vedlegg C... 23 9.1.3 Statens Vegvesen; vedlegg D1... 23 9.1.4 Statens Vegvesen; vedlegg D2... 23 9.1.5 Jernbaneverket; vedlegg E1 og E2... 24 9.1.6 Norges Vassdrags- og Energidirektorat; vedlegg F... 24 9.1.7 Norges Handikapforbund; vedlegg G... 24 9.1.8 Stein Eian og T. Karlsen; vedlegg H... 24 9.1.9 Glitrevannverket; vedlegg I... 25 9.1.10 EB-nett; vedlegg J... 25 10 FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE /AVSLUTTENDE KOMMENTAR... 25 Byportmotiv... 25 Blandet bruk / gammel og ny bebyggelse... 26 Plassdannelser og uteoppholdsrom... 26 Planområdet og Mjøndalen sentrum.... 27 Sentral tomt sentral beliggenhet... 27 Oppsummering... 28 VEDLEGGSOVERSIKT... 30 Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 5
1 SAMMENDRAG 1.1 Om planbeskrivelsen Dette dokumentet oppsummerer planarbeidet i sin helhet og inneholder også plankart og reguleringsbestemmelser. Beskrivelsen er disponert i samsvar med Miljøverndepartementets sjekkliste. 1.2 Eksisterende situasjon / Planområdet Reguleringsplanen Strandveien Vest omfatter eiendommene 23/3,23/4, 23/15,15/306,15/400 samt deler av 2054/1 og 23/1 (offentlig gategrunn). Området er begrenset av Strandveien mot nord; Arbeidergata mot vest, jernbanen mot syd og i øst mot eiendommene 15/37 og 15/426. Kartutsnittet over viser planområdet slik det ble definert i varslingsannonsen. 1.3 Skisser fremtidig situasjon / Målsetting Det vil etter planforslaget være åpning for forskjellige angrepsmåter eller utviklingsmønstre. Tiltakshavers målsetting med reguleringsplanen er å tilrettelegge for en mest mulig fleksibel utvikling av eiendommen i tråd med kommunens intensjoner i kommuneplanens arealdel / sentrumsplanen. Det er derfor utarbeidet flere alternative skisser for utviklingen. Kartutsnittet under viser en lamellbebyggelse på den vestre delen av tomten og en påbegynt oppgradering av midtpartiet der den største delen av eksisterende bebyggelse ligger. Dette er en av flere innledende skisser og det pekes på at utbyggingsformen vil variere med formålet; jfr støyproblemer og tilknyttede løsninger. Skissen gir ellers et bilde av planområdets plassering i Mjøndalen tettsted. Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 6
Skissene viser noen prinsipielle og svært forskjellige hovedgrep på den vestre og ubebygde delen av planområdet. Her er nye bygningsvolum plassert med sikte på en støymessig skjerming mot vei og jernbane. Det er naturlig for tiltakshaver, som det første av flere utviklingstrinn, å ha fokus på utviklingen av denne ubebygde delen av området. En søker også over tid å øke utnyttelsen på den bebygde delen av området; den tidligere lakkfabrikken. Dette gjennom eventuell rivning og økning av utnyttelsen. Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 7
En har under arbeidet med planen hatt fokus på å videreføre det byportmotivet som ble innført da Arbeidergata 34 ble bygget; da for å markere den nordre innkjøringen til Mjøndalen sentrum. Det tas sikte på en viss nedtrapping mot syd for å slippe lyset slipper inn i kvartalets indre. Illustrasjonen er en tidlig skisse som ble benyttet i vår dialog om byportmotivet og som ikke gir et komplett bilde av potensial og reguleringsmessige føringer. Det vises ellers til vedlegg W; volumstudier. 2 BAKGRUNN 2.1 Hensikten med planen Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for sentrumsbebyggelse; mest mulig i samsvar med hvordan det aktuelle område er avsatt i sentrumsplanen for Mjøndalen. 2.2 Forslagsstiller, plankonsulent, eierforhold Oppdragsgiver for det aktuelle reguleringsarbeid er Strandveien Vest AS som eier eiendommene 23/15, 23/3 og 15/306. Reguleringsplanen utarbeides av Arkitektkontoret K16 as. Eiendommene innenfor planområdet er alle oppmålt. Det har i forbindelse med nylig gjennomført omsetning av tiltakshavers eiendommer (tidligere Eian Lakk) vært utført noen grensejusteringer. Det forutsettes derfor ikke at det må utføres noen form for oppmåling eller grensejustering før planen kan behandles. 2.3 Tidligere vedtak i saken Etter forhåndskonferanse 08.04.2011 leverte Arkitektkontoret K16 inn 15.04.2011 Planbeskrivelse Utkast til oppstart av planarbeidet. Deretter oppstartsmøte 26.05.2011 og politisk behandling 21.06.2011; se vedleggene M,N og O. Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 8
2.4 Utbyggingsavtale / Gjennomføringsavtale Det vil bli utarbeidet avtale mellom tiltakshaver og Nedre Eiker kommune. Forhandlinger om denne er innledet allerede før 1.gangsbehandling. Som et ledd i denne dialogen har forslagsstiller spilt inn noen tanker om kryssing over jernbanen i bru. Dette som en forlengelse av Stasjonsgata og med kontakt over planområdet til nytt fortau langs Strandveiens sydside. Dette innspill er vedlagt som vedlegg P. 2.5 Krav om konsekvensutredning. Det er vurdert at oppgaven ikke krever konsekvensutredning. 2.6 Fremdrift. Tiltakshaver har kontinuerlig kontakt med potensielle leietagere til eksisterende og ny bebyggelse innenfor deres del av planområdet. Samtidig vurderes det et stort innslag av boliger, og forslagsstiller har tro på å kunne etablere bokvaliteter innenfor sitt område. Det legges derfor opp til en progressiv fremdrift; med mulige byggesøknader så snart området er regulert. Selskapets strategi er først å bygge ut den vestre delen; deretter vurdere fortetting eller bedret utnyttelse på eksisterende bebyggelse. Den østre delen av planområdet eies ikke av forslagsstiller og selskapet har derfor ingen planer for denne delen. Eierne av disse eiendommene har tidlig (etter varsling) gitt uttrykk for at de ønsker å fortsette eksisterende bruk av sine områder slik det fremkommer av vedlegg H. Her gjør de klart rede for at de ikke ønsker sine eiendommer medtatt i planforslaget. 3 PLANPROSESSEN 3.1 Medvirkningsprosess Det er i den forutgående prosessen vært avholdt flere møter med administrasjonen i Nedre Eiker kommune. 3.2 Varsel om oppstart og utbyggingsavtale. Det ble 08.07 2011 varslet om oppstart av reguleringsarbeidet i lokalavisene. Det samme gjelder utbyggingsavtale. Annonse og tekst følger som vedlegg A. Som det vil fremgå av vedleggene ble det innledningsvis foreslått av tiltakshaver et mer avgrenset planområde; dette ble utvidet etter kommunens ønsker. 4 PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 4.1 Overordnede planer Området er i kommuneplanen til Nedre Eiker kommune avsatt til sentrumsformål og området er av type Y. Områder av denne typen skal ha en utnyttelse på minimum 30 % BYA og det tillates bygg oppført i en høyde på 10,5 meter (f eks 3 etasjer) og med en tilbaketrukket toppetasje (mot gate) med maksimal høyde på gesims på 13, 5 meter og møne 15,5 meter. Formålet er i denne planen betegnet sentrumsbebyggelse; hvilket åpner for en stor bruksmessig allsidighet. Som det fremgår av kartutsnittet som følger, er sentrumsområdet trukket lenger nord enn det som eksisterende plan åpner for og en ser at hensynsområdet for E134 overlapper kommuneplanens område for sentrumsbebyggelse. Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 9
4.2 Gjeldende reguleringsplaner Området er dekket av reguleringsplanen Strandsone Drammenselva langs E134 fra 2004. Vi har oppfattet at planen i utgangspunktet er en veiplan, men den regulerer også arealene på sydsiden av veianlegget til næringsformål (industri, kontorer og forretning). Den foreslåtte regulering vil erstatte deler av denne planen. Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 10
4.3 Tilgrensende planer. Forslagsstiller er kjent med at det foregår arbeid med to planer i nærområdet. Dette dreier seg en plan for midtskiller på E134 og en plan for flomsikring av Mjøndalen sentrum. 4.4 Temaplaner Uaktuelt. 4.5 Statlige retningslinjer Det er avklart i oppstartsmøte at planen ikke vil bryte med statlig / regional plan. Det er bemerket at planen kan berøres av: T-5/94 Samordnet areal og transportplanlegging, T-2/08 Barn og planlegging og 1-2008 Retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag. 4.6 Planprosess Det er avklart i oppstartsmøte at planen vil bli behandlet etter planprosess B; sammensatt detaljplan. 5 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 5.1 Beliggenhet og dagens bruk Reguleringsplanen Strandveien Vest omfatter flere eiendommer mot Strandveien; i veiens vestre ende. Dette dreier seg om to ubebygde tomter Strandveien 2 og 4 (gnr 23 bnr 5 og 4); Strandveien 6 (gnr 23 bnr 3), Strandveien 8 (gnr 15 bnr 306) og Strandveien 10 (gnr 15 bnr 400). De tre siste eiendommer er bebygd. Planområdet omfatter også noen mindre kommunale tomtebiter. Byggeområdet i planforslaget har et areal på 14,4 daa. Forslagsstillers eiendommer har et samlet areal på 12.045 m2. Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 11
5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Området er i dag disponert til ulike formål. Den vestligste delen er ikke bebygget og er benyttet til lagring av midlertidig art. Midtfeltet er bebygget med et fabrikkanlegg som er bygget ut i flere trinn og med forskjellig type bebyggelse. Den østre delen består av et mer sammensatt område. Her ligger en trafo og et ikke bebyggbart belte (kryssende spillvannsledning) og to eiendommer (kombinasjon bolig / næring). «Russerblokka» er den vestre del av bebyggelsen på den tidligere Eian Lakk.. Midtpartiet på fabrikkbebyggelsen; beliggende langs og parallelt med jernbanen. Kontorbygget; lengst øst på eiendommen. Bildet viser den ubebygde tomten lengst vest på området. Tatt fra bruhodet. Bildet viser enden på Arbeidergata og brua til Krokstadelva. Planområdet til høyre og jernbanen i forgrunnen. Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 12
Strandveien 10 Strandveien 8 5.3 Stedets karakter Planområdet kan beskrives som sammensatt og med et svært lite enhetlig preg. Det vises til de bilder som er gjengitt ovenfor. 5.3.1 Struktur og estetikk Bebyggelsen innenfor planområdet er resultatet av vekslende behov (utbygging gjennom flere trinn) og de gjeldende eiendomsgrenser. Innenfor planområdet har utbyggingen for det meste vært diktert av funksjonelle krav og i liten grad estetiske. 5.3.2 Eksisterende bebyggelse Bildene under punkt 5.2 viser den bebyggelse som i dag finnes inne på planområdet. Totalt bebygd flate innenfor planområdet, som har et totalareal på cirka 14,4 dekar, er målt på digitalt kart til cirka 4.350 m2 m2. Med andre ord har planområdet, slik det ligger i dag, en utnyttelse på cirka 30 %. Av dette ligger 3.340 m2 innenfor de tre eiendommene som eies av forslagsstiller. 5.4 LANDSKAP 5.4.1 Landskap og topografi Flat tomt uten vegetasjon i noe grad 5.4.2 Solforhold Som følge av terrengforholdene på stedet, er det gode solforhold på hele planområdet. 5.4.3 Lokalklima Lokalklimaet er som i Mjøndalen sentrum forøvrige. 5.4.4 Estetisk og kulturell verdi Ingen kjente elementer av estetisk eller kulturell verdi. 5.5 Kulturminner og kulturmiljø Ingen kjente kulturminner innenfor planområdet. 5.6 Naturverdier Området inneholder ingen kjente naturverdier. Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 13
5.7 Rekreasjonsverdi / rekreasjonsbruk, uteområder Området har ingen verdi som rekreasjonsområde. 5.8 Landbruk Uaktuell problemstilling 5.9 Trafikkforhold 5.9.1 Kjøreadkomst Området har i dag flere avkjøring fra Strandveien; til sammen fem steder. 5.9.2 Vegsystem Tilgrensende vei (adkomstvei) er Strandveien (kommunal vei). Nord for denne ligger E134. Adkomst til denne via rundkjøring vest for planområdet. Se trafikkanalyse; vedlegg K. 5.9.3 Trafikkmengde Se Rapport fra Rambøll; vedlegg K. Det skal kort bemerkes at Rambølls rapport refererer seg til en tredeling av planområdet. Oppdelingen er noe justert gjennom reguleringsprosessen, men en anser ikke at dette gir endringer som forskyver det faglige innhold og anbefalinger i trafikkrapporten. 5.9.4 Ulykkessituasjonen Ulykkessituasjonen i nærområdet er nedfelt i Rambølls rapport; vedlegg K. 5.9.5 Trafikksituasjonen for myke trafikanter. Det er i dag ikke fortau langs Strandveien som er adkomstvei til området. 5.9.6 Kollektivtilbud Jernbanestasjon og holdeplass for busser ligger syd for planområdet, men er noe adskilt fra dette gjennom jernbanens områder. Gangavstand mellom området og buss/bane via Arbeidergata og bru over jernbanen, er cirka 400 meter. Med de krysningsmuligheter som her er presentert kan en ha fremtidsvyer om at området kan bli beliggende «praktisk talt på perrongen». 5.10 Barns interesser Uaktuell problemstilling for mesteparten av området da dette er benyttet til industri- og annen næringsvirksomhet. 5.11 Sosial infrastruktur. Offentlige institusjoner (kommunale) er lokalisert i Mjøndalen sentrum; dvs i gangavstand fra planområdet. Her er også jernbanestasjon, bussholdeplass og bensinstasjoner. NAV- og lensmannskontor. Avstand til påkjøring (rundkjøring) til E134 er målt til cirka 300 meter fra planområdet. Avstand til barneskole (Mjøndalen skole) er cirka 600 meter; til ungdomsskole (Veiavangen skole) er det cirka 900 meter. 5.12 Universell tilgjengelighet. Tomtens topografi ligger til rette for at kravene til universell er greit å tilfredsstille i det fremtidige utomhusareal. Dette ivaretas ellers av normal saksbehandling etter plan- og bygningsloven slik forholdene også er for bygningers innredning. Området er i dag ikke tilgjengelig for allmenheten, men avlåses utenom vanlig arbeidstid. Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 14
5.13 Teknisk infrastruktur. Eiendommen er forsynt med offentlig infrastruktur; vann, avløp og elektrisitet. Se vedlegg V- ledningskart. 5.13.1 Vann Det er god kapasitet for leveranse av vann. 5.13.2 Avløp Området er dekket av offentlig avløpsledning. Denne krysser eiendommen i den østre del av planområdet og er hensyntatt i planforslaget gjennom hensynsområde. Kapasiteten for spillvann og overvann er vanskelig. 5.13.3 Elektrisitet Eiendommen er allerede godt forsynt med elektrisk kraft. Dette som følge av tidligere industriell drift på eiendommen. Det står en trafo inne på planområdet, i den østre enden. 5.13.4 Alternativ energi Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og det er plikt til tilknytning til dette. Det er ellers et eldre anlegg for å utnytte varmen i grunnvannet. 5.14 Grunnforhold Geotekniker har vurdert at grunnforholdene er middels til gode for utbygging opptil syv etasjer. Se vedlegg X. Det foreligger grundige vurderinger av grunnforholdene. Dette som følge av boringer for nødvendige avklaringer om eventuell miljøsanering; dette i forbindelse med siste omsetning av eiendommen. 5.15 Støyforhold. Planområdet er støyutsatt da det ligger klemt inne mellom veier (Strandveien og E134) og jernbanen. Det vises her til Rapporten til Rambøll Norge AS; vedlegg L. 5.16 Luftforurensning Det er ingen spesielle luftforurensningskilder ut over omkringliggende veinett. 5.17 Risiko og sårbarhet (eksisterende situasjon). Det er ingen fare for flom eller ras. Det er i bestemmelsene satt krav til diverse utredninger; bl a vedrørende radon. Det er under arbeidet med planmaterialet gjennomgått en sjekkliste for risiko og sårbarhet. Denne følger som vedlegg R. Flomkart er vedlagt som vedlegg Q. Tilsvarende for kvikkleire / skredfare og steinsprang er funnet unødvendig. Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 15
5.18 Næring Det drives en nokså sammensatt næringsvirksomhet innenfor planområdet. Antall enheter varierer noe og fra dagens virksomheter kan oppsummeres: bilverksted, produksjon av kajakker, lager og salg av elektrotavler, produksjon av maling, lager og kontorvirksomhet. 5.19 Analyser og utredninger Det vises til rapporter fra Rambøll Norge AS for trafikk og støy; vedleggene K og L 6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Det er forslagsstillers plan med området å legge til rette for en utvikling i tråd med sentrumsplanen og som bygger opp om intensjonene i Buskerudbyen; med fortetting i tilknytning til knutepunktene. 6.1 Planlagt arealbruk Området planlegges utviklet til kombinert bruk; boliger, tjenesteytende virksomhet og næring og i samsvar med de føringer som ligger i kommunens sentrumsplan. 6.1.1 Reguleringsformål Planområdet foreslås regulert til: - Sentrumsbebyggelse - Kombinert bebyggelse- og anleggsformål - Kjøreveg - Fortau - Gatetun - Gang- og sykkelveg - Annen veggrunn tekniske anlegg 6.2 Gjennomgang av reguleringsformålene. Planområdet er delt i 3 byggeområder og med varierende maksimalhøyder. Formålet er det samme i alle tre områder. Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 16
6.3 Bebyggelsens plassering og utforming. Det er ikke satt andre føringer til bebyggelsens plassering enn at denne i utgangspunktet skal ligge inntil byggegrense mot gatetun/gang-sykkelvei der driften av bygget gjør dette mulig og praktisk. Dette for mest mulig å opprettholde kommunens intensjoner om en sentrumsstruktur og for å oppnå best mulig kontakt mellom bebyggelsens 1. etasje og fortausarealene. Det er gjort ett unntak; mot Arbeidergata er det på en kortere strekning (fra jernbanebrua) satt krav om byggelinje. Dette for å ivareta et byportmotiv på begge sider av denne aksen. Avstand til jernbanen er mindre enn det som jernbaneloven krever. Planens byggegrenser er imidlertid de samme som er nedfelt i gjeldende plan. 6.3.1 Bebyggelsens høyde. Foreslått høyde på bebyggelsen (etasjehøyder) tar utgangspunkt i sentrumsplanen som åpner for 3 etasjer med en tilbaketrukket 4. etasje. Det er imidlertid i dette forslag lagt opp til å gå ut over denne føring for deler av området. Konkret dreier dette seg om en opptrapping gjennom tre felt / byggeområder; en opptrapping mot en byportmotiv i bruaksen. I det vestligste byggeområde foreslås 6 etasjer der den øverste er tilbaketrukket mot vest og nord. Midtfeltet er en etasje lavere (5 etasjer) og med den tilsvarende tilbaketrekning mot Strandveien. Det østre feltet følger sentrumsplanens intensjoner; 4 etasjer med en tilbaketrekning av den øverste etasje. Det reguleres inn et ikke bebyggbart felt for kryssende overvannsledning, tilkomst til trafo ol. Skissen under viser den beskrevne fordeling i prinsipp. 6.3.2 Grad av utnytting Utnyttingsgraden er i planbestemmelsene satt i tråd med intensjonene i sentrumsplanen; med andre ord med en minimumsutnyttelse; min 30 % BYA. Den praktiske utnyttelsen vil da være en funksjon av valgt byggeformål (boliger krever mer ubebygd area) og tillatt byggehøyde innenfor den aktuelle Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 17
sonen. Områdene lengst vest i planområdet vil etter dette bli de sterkest utnyttede. Det er som vedlegg U gjort noen tallmessige vurderinger om konkret utnyttelse. 6.3.3. Antall arbeidsplasser, antall m2 næringsareal. Innenfor området kan et realistisk antall arbeidsplasser ligge innenfor en ramme på 300 400 arbeidsplasser. Dette er noe utdypet i vedlegg U. Ved en ensidig utnyttelse til næring vil antallet arbeidsplasser kunne økes betydelig. 6.3.4 Antall boliger. Dersom den vestre del av byggeområdet nyttes til boliger, vil en etter de føringer som ligger i planforslaget kunne komme opp i et samlet antall boliger mellom 350 og 450 enheter. Dette er basert på en beregning som prioriterer boliger, men der 1. etasje er disponert til næringsformål. Det vil hele tiden være avhengighet mellom antall boliger og areal til næring. Se vedlegg U. 6.4. Boligkvalitet Boliger innenfor byggeområdet kan, når krav til tiltak mot støy tilfredsstilles slik det er skissert i Rambølls rapport (vedlegg L), få tilfredsstillende bokvaliteter. Området har nærhet til sentrum, kollektivmidler og service. Det er åpent og solrikt og mange leiligheter vil få god utsikt over flotte partier av Drammenselva og bygda. 6.5 Parkering Krav til parkering er satt med utgangspunkt i de føringer som kommunen setter for sentrumsområdene. Det legges opp til at parkeringen skal skje i kjeller; både i eksisterende bebyggelse og i nye bygg. 6.6. Tilknytning til infrastruktur Tilknytning til infrastruktur vil skje på de premisser som kommunen angir og det som er naturlig løsning i forhold til eksisterende nett. 6.6.1 Vann Området får i dag vann fra kommunalt nett og dette vil være naturlig tilførsel også for den fremtidige bygningsstruktur på området. 6.6.2 Avløpshåndtering Spillvann føres til kommunalt anlegg. Det samme gjelder overvann. 6.6.3 Elforsyning Det ligger en transformatorstasjon inne på planområdet. Det er uproblematisk å forsyne området med nødvendig energi. 6.7 Trafikkløsning Det er lagt opp til tre innkjøringer til planområdet. Dette som følge av den pressede byggegrensen mot nord som vil tangere deler av eksisterende bebyggelse samt den deling av planområdet som hensynsområdet for kryssende vannledning gir. Det er regulert gang- og sykkelvei på sydsiden av Strandveien. Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 18
6.7.1 Kjøreadkomst Planen tar sikte på at de tre områder som området i realiteten er delt i ( den vestre og ubebygde tomten, eksisterende fabrikkbygninger med nærområde og Strandveien 8 og 10) får hver sin adkomst. Dette er samsvarende med dagens løsning. Videre at de to sistnevnte eiendommer får beholde eksisterende avkjøringsforhold så lenge eiendommene ikke bebygges ytterligere. 6.7.2 Utforming av veger. Veger innenfor planområdet (Strandveien og del av Arbeidergata og kryss med bru) er dimensjonert i samsvar med Nedre Eiker kommunes krav. 6.7.3 Krav til samtidig opparbeidelse På bakgrunn av tilfredsstillende infrastruktur er det ingen krav til samtidig opparbeidelse. 6.7.4 Varelevering Det vil ikke bli satt særlige føringer for leveranser av varer til området. 6.7.5 Tilgjengelighet for gående og syklende Det er regulert inn gang- og sykkelvei på sydsiden av Strandveien. Denne er igjen, via Arbeidergata, forbundet med gatenettet i Mjøndalen sentrum. Det samme gjelder gang- og sykkelfelt på brua over til Krokstadelva. 6.7.6 Felles adkomstveier, eiendomsforhold Utbyggere innenfor planområdet vil ved konkret byggesak måtte vise samordnede adkomstforhold basert på reguleringen. 6.8 Planlagte offentlige anlegg Dette planutkast inneholder ingen offentlige anlegg, og en ser ikke at det vil være nødvendig med noen form for offentlige anlegg for å gjennomføre utbygging etter planen. 6.9 Miljøoppfølging Det legges her ikke opp til andre miljøtiltak enn de som er knyttet til vanlige byggesaksprosedyrer. 6.10 Universell utforming. Det er i planbestemmelsene ikke særskilte stilt krav om universell utforming da dette nå er godt dekket i plan- og bygningsloven med vedtekter og vil håndheves ved behandling av byggesaker. 6.11 Uteoppholdsarealer. Kravene til uteoppholdsarealene er behandlet i reguleringsbestemmelsene og vil slå inn for deler av bebyggelsen som inneholder boliger. 6.12 Landbruksfaglige vurderinger Uaktuelt tema 6.13 Kollektivtilbud Det er ikke elementer i denne plan som gir føringer for kollektivdekningen eller elementer knyttet til kollektivtrafikken. Utbygging etter planen vil imidlertid gi økt kundegrunnlag for kollektivtrafikken knyttet til Mjøndalen sentrum; buss og jernbane. Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 19
6.14 Kulturminner. En har ikke vurdert at eksisterende bebyggelse påkaller noen form for føring i reguleringssammenheng; mao at denne ikke representerer noen form for verneverdi. 6.15 Sosial struktur Planen omfatter ingen elementer med tilknytning til sosial struktur. Imidlertid vil utbygging etter planen medføre økt press på deler av sosial struktur i nærområdet; f eks skoler og barnehager. 6.1.6 Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett. Det skal utarbeides VA-plan før planområdet kan utbygges. 6.17 Plan for avfallshenting / søppelsug. Antatt uaktuelt tema på reguleringsstadiet. Dette vil bli håndtert gjennom byggmeldingsprosedyrene og tilpasset den endelige bruk av og den konkrete løsning for bebyggelsen. 6.18 Avbøtende tiltak / løsninger ROS. Det er i rapport om støy gitt føringer for utforming av bebyggelsen innenfor området samt noen anbefalinger om tekniske løsninger. Se vedlegg R. 6.19 Rekkefølgebestemmelser Det vises til reguleringsbestemmelsene; 5. 7 KONSEKVENSUTREDNING Vurdering av krav til planprogram og konsekvensutredning (KU). Planforslaget er vurdert iht. Plan- og bygningslovens 4-1 Planprogram og tilhørende Forskrift om konsekvensutredninger (FOR 2009.06.26, nr 8555). Konsekvenser og virkninger av planforslaget er beskrevet under punkt 8. 8 VIRKNINGER/ KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 8.1 Overordnede planer Forslaget er en direkte følge av gjeldende kommuneplans arealdel og tilpasser seg detaljene i denne.. Planforslaget følger opp Areal- og transportplan Buskerudbyens mål om styring av bolig- og arbeidsplassvekst mot Mjøndalen. Planforslaget innebærer en omdanning av et sentralt beliggende industriområde med lav bruksintensitet til bolig, forretning og tjenesteyting i tråd med planretningslinje P6.1. 8.2 Landskap Eiendommen kan i liten grad betegnes som landskap, men som bylandskap vil en gjennomføring av planen gi et endret bylandskapsbilde for den aktuelle delen av Mjøndalen. Gjennomføring av planen vil gi store muligheter for en foredling av planområdets landskapskvaliteter. Fjernvirkningen av bebyggelse på området er vist på egen illustrasjon ; Volumstudier vedlegg W. Det skal ellers påpekes at Mjøndalen har fått og vil få flere større bygninger i sentrum. Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 20
8.3 Stedets karakter Se punkt 8.2 8.4 Byform og estetikk Det er i reguleringsbestemmelsene lagt estetiske føringer på bebyggelsen. 8.5 Kulturminner og kulturmiljø Planen gir ingen endringer på dette punkt. 8.6 Forholdet til kravet i Naturmangfoldloven; kap II En har vurdert planen mot Naturmangfoldloven og ser ikke at planen gir endringer som berører eller endre naturmangfoldet innenfor eller rundt området. 8.7 Rekreasjonsinteresser / rekreasjonsbruk Området har ikke hatt og vil ikke få noen verdi som rekreasjonsområde. Det vil imidlertid måtte opparbeides arealer av slik karakter for de boliger som eventuelt gjennomføres etter planen. 8.8 Uteområder Planbestemmelsene sikrer opparbeiding av utearealer innenfor planområdet. 8.9 Trafikkforhold Bebyggelsen innenfor området vil kreve store arealer for parkering og trafikk til og fra området vil øke trafikken på veinettet. Se rapport fra Rambøll Norge AS; vedlegg K. 8.10 Barns interesser Barns interesser vil bli ivaretatt i forhold til nødvendig ute- og lekeareal i det tilfelle området bygges ut med boliger. Området er tilgjengelig via fortau (egt gang- og sykkelvei) slik det er beskrevet under punkt 6.7.5. 8.11 Sosial infrastruktur Utbygging av området gir ingen direkte endringer av sosial infrastruktur innenfor planområdet, men indirekte vil utbyggingen føre til endringer i kommunens tjenestetilbud; f eks skoler og barnehager. 8.12 Universell tilgjengelighet Arealet vil også etter opparbeidelse bli fullt tilgjengelig for bevegelseshemmede. 8.13 Energibehov energiforbruk Det er i planfasen ikke mulig å anslå effektuttaket innenfor planområdet, men etter konferanse med netteieren blir det opplyst at all tenkelig utbygning vil kunne forsynes. Nærmeste trafo ligger innenfor planområdet. 8.14 ROS Det er ikke utført særskilt risiko- og sårbarhetsanalyse. Dette på bakgrunn av gjennomgang av sjekklisten; vedlegg R. 8.15 Jordinteresser / landbruk Uaktuelt tema. Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 21
8.16 Teknisk infrastruktur Det forventes ikke at gjennomføring av planen gir endringer på offentlig infrastruktur. Vannforsyning til området er tilfredsstillende, men situasjonen for overvann og spillvann kan etter kommunens opplysninger bli vanskelig. 8.17 Økonomiske konsekvenser for kommunen Utbygging av området kan gi økonomiske konsekvenser for Nedre Eiker kommune; f eks styrkning av skolekapasiteten og tilsvarende på barnehagesektoren. På den annen side vil den aktuelle regulering åpne mulighetene for nyetableringer som kan gi kommunen økte inntekter. 8.18 Konsekvenser for næringsinteresser Regulering av området bør kunne få betydelige konsekvenser av positiv art for næringslivet; både for eksisterende bedrifter i kommunen (synergieffekter) og nye lokaler med muligheter for nye aktører. 8.19 Interessemotsetninger En kan ikke se at reguleringen medfører andre interessemotsetninger enn de som har fremkommet gjennom varslingen og presentert under punkt 9. Dette dreier seg om protester fra et par naboer som ikke ønsker omregulering av sine eiendommer. Protest er vedlagt som vedlegg H. Det må allikevel pekes på at tiltaket vil få virkninger for nabobebyggelsen på sydsiden av jernbanen; Arbeidergata 34. Her må det også vises til sentrumsplanen som på denne delen av sentrum åpner for 4 etasjer samt at det aktuelle nabobygg selv har en byggehøyde på 6 etasjer. 8.20 Avveining av virkninger En vurderer virkningen av planen slik den er uformet til å være samsvarende med de virkninger som kommuneplanen har gitt føringer for og som derfor allerede har vært vurdert av myndighetene. En mener at de negative virkninger av å gå ut over kommuneplanens byggehøyder er begrensede i forhold til de positive virkningene planen har for konsentrasjon av boliger og arbeidsplasser i knutepunktet Mjøndalen; jfr Areal- og transportplan for Buskerudbyen. 9 INNKOMNE INNSPILL 9.1 Innkomne merknader til varsel om oppstart Innkomne merknader er vedlagt bak som bokstaverte vedlegg. Se vedleggsoversikten. 9.1.1 Fylkesmannen i Buskerud; vedlegg B Fylkesmannen peker i sitt brev på behovet for avklaringer; forholdet til kollektivtrafikken og myke trafikanter. Det pekes på at det pga tilliggende vei og jernbane må fokuseres på retningslinjer for støy. Det må også vurderes om det på området tilføres virksomheter som vil medføre støybelastning ut over anbefalte grenseverdier for boliger i nærområdet. Det må utarbeides støyvurdering som følger planen og eventuelle støytiltak må innarbeides i planen. Videre vises det til retningslinjer for klima- og energiplanlegging og tiltakshaver oppfordres til å legge til rette for alternative oppvarmingsmåter. Det må legges vekt på trafikksikker adkomst for gående og syklende og en bør vurdere tilretteleggingstiltak for å sikre god tilgjengelighet til kollektive transportmidler. Det vises ellers til Den europeiske landskapskonvensjon og at det må legges vekt på hensynet til grøntstruktur og landskapsmessige og estetiske forhold. Uttalelsen minner om barn og unges Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 22
interesser og viser spesielt til punktet om tilstrekkelig lekeareal. Avslutningsvis ber Fylkesmannen om at det legges vekt på universell utforming og at det legges inn tilstrekkelige føringer i planen. Forslagsstillerens kommentarer: Det er utarbeidet trafikkanalyse som følger som vedlegg K. Med utgangspunkt i denne er det utført støyvurdering; vedlegg L. Her er også påvist at gjeldende krav kan tilfredsstilles også ved bygging av boliger. Dette betinger spesiell utforming av bygningenes form og plassering. Det er regulert gang-/sykkelvei som forbinder planområdet med Mjøndalen sentrum. Barns interesser vil bli tilfredsstilte på de deler av området som eventuelt bebygges med boliger. Området er tilnærmet flatt og gir ingen særskilte problemer i forhold til universell utforming. 9.1.2 Buskerud Fylkeskommune; vedlegg C Kulturminner. Fylkeskommunen har befart området. Hva gjelder eldre bygninger påpekes at disse har gjennomgått store endringer over tid og kan ikke anses som verneverdige. Det vises til at en nabobygning, Strandveien 12, kan danne utgangspunkt for en tilbakeføring med opprinnelige vinduer og paneltype og derigjennom være positiv for bygningsmiljøet. Arkeologiske kulturminner. Utviklingsavdelingen har vurdert potensial for funn av automatisk fredete kulturminner i reguleringsområdet og anser dette for lite ut fra beliggenhet og beskaffenhet. En mener derfor heller ikke at det er nødvendig med arkeologisk registrering. Det bes imidlertid om at det i reguleringsbestemmelsene innarbeides krav om byggearbeider stanses dersom det fremkommer automatisk fredete kulturminner. Forslagsstillerens kommentarer: Forslagsstiller har som utgangspunkt av ingen deler av området inneholder særlige kulturminner. Det er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene krav om at byggearbeider stanses dersom det fremkommer automatiske fredete kulturminner. 9.1.3 Statens Vegvesen; vedlegg D1. Statens vegvesen ber om avklaringer av forholdet mellom kollektivtrafikk og myke trafikanter. Videre bes det om at forhold som måtte gi endringer på veg- og trafikkforhold på riks- eller fylkesvei må tas vare på i planarbeidet. De trafikkmessige konsekvenser for trafikkforholdene på de samme veier må dokumenteres i planarbeidet. Det vises videre til at fylkesdelplan har en byggegrense på 100 meter fra riksveinettet og at byggegrensene skal sikre utvidelsesmuligheter for disse veier. Det må dokumenteres i planmaterialet at byggeområdet ikke vil være til hinder for utvidelse av riksveien til 4 felt. Forslagsstillerens kommentarer: Det er i Rambølls trafikkvurdering dokumentert at E134 kan utvides med to nye felt syd for de eksisterende med de byggegrenser som det legges opp til i planen. 9.1.4 Statens Vegvesen; vedlegg D2 På bakgrunn av vegvesenets føringer, slik de fremført under punkt 9.1.3, har det vært direkte kontakt med vegvesenet om avstandskravet fra E134. Dette fordi kommunens føringer i sentrumsplanen, indikerer en sentrumsstruktur med bebyggelse som avsluttes mot fortau. Statens Vegvesen står på sitt krav om 30 meter fra riksveien og varsler om at det vil bli fremmet innsigelse dersom dette ikke blir innarbeidet i planen. Vegvesenets spør i sitt brev om kommunal vei kan flyttes mot sør eller plasseres sentralt i planområdet. Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 23
Forslagsstillerens kommentarer: På av ovenstående har tiltakshaver endret sitt opprinnelige planforslag på dette punktet og byggegrense mot nord overholder det aktuelle avstandskrav. Det er ikke aktuelt for tiltakshaver å dele opp sitt tomteareal ytterligere. I kommunikasjon med Nedre Eiker kommune er det registrert at den ønsker å opprettholde Strandveien i sin nåværende form og som et element i sentrumsplanen. For dels å imøtekomme vegvesenet er arealet nord for byggegrense mot Strandveien betegnet gatetun; mao kan dette område ikke bebygges. 9.1.5 Jernbaneverket; vedlegg E1 og E2. Jernbaneverket gjør oppmerksom på at de er eier av stasjonsområdet og er sterkt opptatt av sikkerhet og adkomstforholdene for stasjonsområdet. Forslagsstillerens kommentarer: Gjeldende planforslag bygger på de byggegrenser mot Jernbanen som finnes i dag. Dette ble tidlig meddelt Jernbaneverket. Planen er vurdert de sikkerhetsmessige forhold mellom plan og jernbaneareal og en finner ingen forhold som ikke er ivaretatt eller problemer som skapes gjennom planen. Planen legger gjennom området G2 opp til mulig forbindelse mellom stasjonsområdet og Strandveien. 9.1.6 Norges Vassdrags- og Energidirektorat; vedlegg F NVE minner i sin mail om de regler som finnes og det tilgjengelige veiledningsmateriale: Flomsonekart for Drammenselva og rapporten Evaluering av risiko for kvikkleireskred i Nedre Eiker kommune. Forslagsstillerens kommentarer: Planområdet ligger som en høyderygg mellom Drammenselva og Mjøndalen sentrum. En gjennomgang av det aktuelle materialet viser at området i liten grad er berørt av de aktuelle risikosoner. 9.1.7 Norges Handikapforbund; vedlegg G Handikapforbundet minner om strategien bak Universell utforming og er om ønskelig behjelpelig med innspill i prosessen. Forslagsstillerens kommentarer: Forbundets innspill er tatt til etterretning. 9.1.8 Stein Eian og T. Karlsen; vedlegg H Eian og Karlsen er eiere av to eiendommer som er lagt inn i planområdet etter kommunens ønske; henholdsvis eiendommen 15/306 og 15/400. De ønsker ingen forandringer i dagens bruk og motsetter seg at deres eiendommer medtas i planen. Forslagsstillerens kommentarer: Forslagstiller har hatt møte med de berørte naboer og har videreformidlet deres ønske om at eiendommene ble tatt ut av planområdet. Kommunen ønsker imidlertid de to eiendommene med i planområdet. Det er grunn til å påpeke at deres bruk av eiendommene ikke på noen måte berøres Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 24
av planen, men at reguleringen vil gi dem en større handlingsfrihet ved eventuell videreutvikling av eiendommene. 9.1.9 Glitrevannverket; vedlegg I Glitrevannverket, som har demninger i skogen på motsatt side av Drammenselva, har på telefon etterspurt nivå på terreng og bebyggelse innenfor planområdet. Dette er besvart av oss med vedlagte mail. Forslagsstillerens kommentarer: Det er ikke mottatt ytterligere oppfølging fra Glitrevannverket. 9.1.10 EB-nett; vedlegg J EB-nett har i mail datert 21.september 2011 bedt om tilbakemelding om forventet behov. Samtidig er mottatt deres kart som viser ledninger i det aktuelle område. De påpeker at eventuell flytting av kabler må bekostes av utbygger. Forslagsstillerens kommentarer: Dette er tatt til etterretning og tiltakshaver vil holde EB-nett løpende orientert gjennom avklaring i kommende byggesaker. 10 FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE /AVSLUTTENDE KOMMENTAR Planforslaget tar utgangspunkt i sentrumsplanen og etter forslagsstillers vurdering er det gjennomført et grundig forarbeid for planforslaget. Det har vært grundig dialog med administrasjonen og politikerne har vært orientert ut over det som er vanlig prosedyre; jfr informasjon i møte 31.10.12. Byportmotiv Underveis i prosessen har byportmotivet i planområdets vestre ende fremstått som et viktig element. Dette vil bety en videreutvikling av det grep som ble innført ved regulering av Maskinstasjonstomta; arealene på sydsiden av jernbanen. Slik sentrumsplanen er begrenset mot vest, vil det være mulig å gjennomføre slik løsning med en viss symmetri dersom dette er ønskelig. Dette er illustrert i skissen under til høyre. Nabohuset på jernbanens sydside; Torget Vest. Eksempel på forlengelse av byportbebyggelse Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 25
Det er ellers grunn til å påpeke at bestemmelsene til sentrumsplanen i utgangspunktet legger opp til en skråtaksarkitektur, og at de senere bygg i Mjøndalen sentrum er planlagt etter et mer moderne formspråk. Dette vil ventelig også bli det fremtidige preg på bebyggelsen innenfor dette planområdet. Det skal også minnes på den generelle økning av etasjehøyder som grunner seg på nye krav i tekniske forskrifter. Blandet bruk / gammel og ny bebyggelse Forslagsstiller ønsker å beholde størst mulig åpenhet med hensyn til bruken av området slik dette også er nedfelt i reguleringsbestemmelsene. Det er tatt høyde for at området kan bli utbygd trinnvis og med kombinasjon av gammel og ny bebyggelse. Underveis kan det allikevel bli nødvendig å rive deler av den gamle bebyggelsen for å tilpasse til ny bruk. Det er et vesentlig poeng for forslagsstiller at utbyggingen kan foregå trinnvis. Bebyggelsen på vestsiden av bruaksen (Arbeidergata) hører ikke med i tiltakshavers prosjekt men er her medtatt for å illustrere ideen om et byportmotiv. Plassdannelser og uteoppholdsrom Eksemplet viser et beboertorg med adkomst direkte til bruhodet. Denne terrengkontakten skiller løsningen fra andre og tilsynelatende like løsninger i Mjøndalen sentrum. Dette torget vil som sagt få direkte kontakt med bruhodet og vil korte ned avstanden mellom planområdet og Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 26
sentrum. Samtidig gis det her muligheter for å etablere terrengkontakt mellom bruhodet og terrenget i sentralområdet i planområdet. Skissen viser ellers eksempler på en kvartalsutbygging; en utbyggingsform som er svært aktuell dersom det her blir boliger. Dette fordi formålet vil kreve spesielle løsninger i forhold til støy. Se rapport fra Rambøll; vedlegg L. Illustrasjonen ovenfor viser et grønt felt også mellom bygningsliv (byggegrense) og fortau. Dette areal er imidlertid i planen avsatt til gatetun. Her vil det bli tillatt parkering, men området kan også inneholde elementer av grønt. Området skal opparbeides i samsvar med godkjent utomhusplan. Dette gir en noe annerledes løsning enn hva sentrumsplanen legger opp til; med fortau som tangerer bebyggelsen Planområdet og Mjøndalen sentrum. Sentrumsplanen avsetter området til sentrumsbebyggelse, og kommunen har lenge arbeidet for å bedre forbindelsen mellom Mjøndalen sentrum og arealene langs Strandveien og elva. Det ble på denne bakgrunn for noen år tilbake (2006) lagt fram et ideutkast for et lokkprosjekt over jernbanearealene inn mot brua. Det var grunneierne på begge sider av jernbanen som sto bak dette utspillet. Som et element i en gjennomføringsavtale med kommunen, har forslagsstiller lagt opp til å gi plass for en tverrforbindelse (bru eller undergang) i det punktet der trafoen ligger på nordsiden av jernbanen. Dette punktet har sitt motstykke i forlengelsen av Jernbanegata slik det fremgår av pilen på kartutsnittet til høyre under. Lokkprosjekt 2006 Overgang Strandveien - Jernbanen Sentral tomt sentral beliggenhet Slik tiltakshaver ser det, er det gjennom prosessen blitt økt fokus på knutepunktsutviklingen. Etter forslagsstillers vurdering, representerer planområdet det største og nærmestliggende potensial i Mjøndalen sentrum. Dette er et viktig argument for økt utnyttelse i området; ett annet vil være at det her er få naboer som vil anse dette som i kontrast med egen bebyggelse. Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 27
Buskerudbyen Planområdet, jernbane og buss Oppsummering. Det er forslagsstillers ønske å utvikle området i tråd med kommuneplanens intensjoner og å ta hensyn til Buskerudbyens intensjoner. En ønsker en bydel som lever gjennom døgnet og som er en tilvekst til Mjøndalen sentrum. Derfor foreslås det sentrumsformål med bolig, næring og tjenesteytende virksomhet. Det er forsøkt å legge til rette for kontakt mellom planområdet og Mjøndalen sentrum. Samtidig ønsker en å initiere en trinnvis utvikling og en byggeform som bygger opp om målestokken i Mjøndalen og unngår store og monotone bygningsvolum. Allerede tidlig i prosessen kom det signaler fra kommunen om at byggehøyden kunne økes «sørvest i planområdet». Etter forslagsstillers vurdering har det etter hvert blitt økt fokus på å styrke utnyttelsen i tilknytning til knutepunkter, og det legges derfor fram forslag som går lenger enn kommuneplanen hva gjelder byggehøyder. Det skal da også minnes om at det i Arbeidergata 34 allerede er bygget med 6 etasjer og at bebyggelse innenfor planområdet vil bli en naturlig forlengelse av dette prosjektet. Med andre ord vil det si at en nå går lenger enn de føringer som ble gitt av Utvalget for Sentraladministrasjonen og Tekniske tjenester i møte 21.06.2011 der det ble oppfordret til å holde seg innenfor rammene i kommuneplanen, men med åpning for å øke høyden i det sydvestre hjørne av området. Virkningene ved å gå høyere er etter vår oppfatning drøftet i planbeskrivelsens punkt 8. Det foreliggende planforslag bygger dels på de føringer som politikerne har gitt; dels på de argumenter som er anført her. Det er foreslått en byggehøyde på 6 etasjer i den vestre delen av området som forlengelse av bebyggelsen i Arbeidergata 34. Videre en nedtrapping mot øst og med det østre byggeområde samsvarende med kommuneplanens føringer for sentrumsområde Y. Fordi byggehøydene som foreslås i den største delen av planområdet er i tråd med kommuneplanens bestemmelser for sentrumsområde X (og lengst vest endog én etasje høyere), legges det opp til parkeringsdekning i samsvar med kommuneplanens føringer for sentrumsområde X. Det er imidlertid grunn til å spørre om dette kravet burde vært redusert i det aktuelle område. Dette på bakgrunn av målsettingen om å stimulere til bruk av kollektive transportmidler og nærheten til buss og jernbane. Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 28
På bakgrunn av dette materialet ber vi nå om politisk behandling av det foreliggende reguleringsforslag. Forslag til plankart og reguleringsbestemmelser følger som vedleggene S og T, men også som løse vedlegg der plankartene er i full målestokk. Drammen 04.04.2013 Arkitektkontoret K16 as Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 29
VEDLEGGSOVERSIKT A Varsling om igangsatt reguleringsarbeid B C Fylkesmannen i Buskerud Buskerud Fylkeskommune D1 Statens Vegvesen, 12.09.11 D2 Statens Vegvesen, 09.05.12 E F G H I J K L Jernbaneverket Norges Vassdrags- og Energidirektorat Norges Handikapforbund Eian og Karlsen Glitrevannverket EB Nett AS Trafikkanalyse; Rambøll Støyvurdering; Rambøll M Planbeskrivelse utkast til planarbeidet; datert 15.04.2011 N Referat fra oppstartsmøte 26.05.2011 O Politisk behandling av råd i oppstartmøte; møte 21.06.2011 P Q R S T U V W X Y Notat til Nedre Eiker kommune om kryssing av jernbanen Flomkart; 200-årsflom Risiko- og sårbarhetsanalyse Plankart Reguleringsbestemmelser 3 utbyggingsalternativer Kommunens ledningskart Volumstudier Notat fra geoteknisk rådgiver; Multiconsult Notat om fjernvirkning Reguleringsplanen Strandveien Vest Planbeskrivelse side - 30