Hellesund Drift AS Att. Vidar Borø Sommerveien 173 4640 SØGNE SØGNE KOMMUNE Arealenheten Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2015/2824-41749/2015 Terje Axelsen 74/54 12.11.2015 Dispensasjon for deling av grunneiendom - GB 74/54 - Sommerveien 173 Utv.saksnr Til behandling i: Vedtaksdato 647/15 Plansjefen Det søkes om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel for å fradele en parsell fra GB 74/54 Sommerveien 173. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel, mottatt i kommunen den 23.09.2015. Situasjonskart mottatt 29.10.2015 danner grunnlaget for dispensasjonen. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Fradeling skal være til uendret bruk. Det foreligger ikke protester til søknaden. Kopi av dette vedtaket må vedlegges ved senere innsendelse av søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 eller 20-2. Dette vedtaket er gitt med bakgrunn i de opplysninger som er blitt forelagt søknaden om dispensasjon. Kommunen opplyser at ved innlevering av søknad om tillatelse til tiltak kan vedtaket føre til avslag på bakgrunn av andre forhold som ikke er blitt behandlet i dette vedtaket. Hilsen Atle Danielsen fagleder byggesak Terje Axelsen byggesaksbehandler Postadresse: Besøksadresse: Telefon: 38055555 Epost: postmottak@sogne.kommune.no PB 1051 Rådhusveien 1 Telefaks: 38055516 Web: www.sogne.kommune.no 4682 Søgne 4682 Søgne Direktenr: Org.nr: 964 967 091 MVA
Arealenheten behandler denne sak i henhold til delegert myndighet. Søknaden: Det søkes om dispensasjon fra kravet om detaljreguleringsplan i kommuneplanens arealdel for å fradele en parsell på ca. 1600 m² fra GB 74/54. Parsellen var tidligere bebygd med en fritidsbolig. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er uregulert men er avsatt til LNFR-område i kommuneplanens arealdel. Areal på avgivereiendommen før fradeling: 10952 m² Areal på parsell som skal deles fra: ca. 1600 m² Areal på avgivereiendommen etter fradeling: ca. 9352 m² Relevante bestemmelser: 2 Plankrav, pbl 11-9 nr 1 Tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan ikke finne sted før det foreligger ny områdereguleringsplan for: - sentrumsområdet på Tangvall øst for Fv 456 - utvidelse av Lohnelier næringsområde - utbyggingsområde for bolig Skibakksheia - utbyggingsområde for bolig Øygardsheia For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. Spesielle forhold: Fylkesmannen sier i sin uttalelse, datert 05.10.2015, at tomta burde begrenses til et naturlig areal rundt hytta, slik at man ikke deler av 2 dekar som strekker seg helt ned til Tjomsevannet, som vist på opprinnelig situasjonskart. Tiltakshaver har i lys av denne uttalelsen endret grensene på arealet som søkes fradelt. Nytt situasjonskart er mottatt 29.10.2015. I 2009, i sak nr. 119/09, ble det gitt tillatelse til riving av den gamle hytta og oppføring av ny hytte på samme sted. Tillatelsen ble gitt på bakgrunn av en dispensasjon, gitt i vedtak i Planog miljøutvalget den 05.04.2006. Hytta er siden revet, men ikke bygd opp igjen. Den 20.12.2013 ble det avholdt et møte mellom tiltakshaver Vidar Borø og Øystein Sørensen fra Søgne kommune. Det ble da opplyst om at arbeidet var påbegynt og pågående, men ikke ferdigstilt. I forbindelse med søknad om fradeling ble det stilt spørsmål om gyldigheten av tillatelsen fra 2009. Tiltakshaver har sendt inn kopi av faktura som viser at det er blitt utført arbeid på eiendommen våren 2015. Administrasjonen anser, på bakgrunn av møte den 20.12.2013 samt på bakgrunn av innsendt dokumentasjon, at tiltaket ikke har vært innstilt i mer enn 2 år, jfr. plan- og bygningslovens 21-9, og at byggetillatelsen fremdeles gjelder. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne.
Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Protester/bemerkninger: Foreligger ikke. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder sier blant annet følgende i sin uttalelse: «Området har deleforbud med hjemmel i kommuneplanens LNFR-formål. Miljøvernavdelingen har ut fra naturforvaltningsinteresser ikke vesentlige merknader til at godkjent hytte skilles ut med egen tomt. Tomta bør imidlertid begrenses til et naturlig areal omkring hytta og ikke hele 2 dekar som strekker seg ned til Tjomsevannet.» Vest-Agder fylkeskommune har ingen merknader til søknaden. Fagleder miljø og landbruk i Søgne kommune sier at eiendommen består av 11 dekar skog, men det vurderes at den ikke kan brukes til skogbruk på grunn av et ubetydelig ressursgrunnlag. Det er ellers ingen merknader til søknaden. Relevante punkter i tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Tiltakshaver viser til at han har et lite småbruk i Sommerveien 17 hvor det drives med vedproduksjon og utprøving med beplantning av pyntegrønt, og vil av den grunn skille ut en tomt rundt eksisterende hytte, selge denne, og beholde skogsarealene på GB 74/54. Tiltakshaver viser videre til at det ikke blir noen endring i bruk, men en definering av hva som naturlig tilhører hytta. Kommunen kan forstå behovet av en avklaring og definering av arealene på eiendommen. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om fradeling av en parsell på ca. 1600 m² fra GB 74/54. Tiltaket er i strid med kommuneplanens 2, krav om detaljreguleringsplan. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak, eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven
19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelsene fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Eiendommen GB 74/54 er avsatt til LNFR-formål i kommuneplanens arealdel, og det er i utgangspunktet ikke tenkt at det skal være bebyggelse i disse områdene. Imidlertid har det ligget hytter her lenge, og på omsøkt eiendom har det stått en hytte på ca. 45 m². Vurdering av dispensasjonsforhold: Det er søkt om dispensasjon for fradeling av en parsell fra GB 74/54. Fylkesmannen sier i sin uttalelse at tiltaket betinger dispensasjon fra byggeforbudet i LNFR-områder. Søker har imidlertid endret arealet som skal fradeles til å gjelde et område som mer naturlig hører til hytta. Dette er gjort på bakgrunn av Fylkesmannens betenkning vedrørende opprinnelig størrelse på parsell som søkes fradelt. Det opplyses i søknaden at fradelingen skjer til uendret bruk. Sivilombudsmannen og miljøverndepartementet har i tidligere saker kommet til den konklusjon at det areal som faktisk er benyttet, og som naturlig hører til hytta, kan fradeles uten dispensasjon i et LNFR-område, når delingen skjer til uendret bruk. Siden søker endret arealet som søkes fradelt, anser administrasjonen at det ikke trengs å søke dispensasjon fra bygge- og deleforbudet i LNFR-områder. Hvis søker hadde opprettholdt søknaden med det opprinnelige arealet, kunne konklusjonen ha blitt at fradelingen også ville vært i strid med bygge- og deleforbudet. Tiltaket vil likevel være avhengig av dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2. Vurdering av dispensasjon fra plankravet: Hensikten bak kravet om detaljreguleringsplan er blant annet å få et godt styringsverktøy for hvordan et avgrenset område skal utnyttes. Denne saken gjelder imidlertid kun en eiendom som skal fradeles til uendret bruk. Det vil si at hytta får en tomt som naturlig hører til den, samtidig blir resten av eiendommen liggende ubebygd, og det legges til rette for en bruk i tråd med formålet. Den eneste forskjellen på om det blir laget en detaljreguleringsplan eller om saken blir løst som en dispensasjon, er kostnader og ressursbruk. Det vil ikke utgjøre noe praktisk forskjell, da utarbeiding av plan ikke ville endre arealbruken i området. I og med at søker har redusert området som skal fradeles, anses størrelsen også å være mer i tråd med det man kan forvente av en hyttetomt.
På bakgrunn av dette finner ikke administrasjonen forhold som tilsier at hensynet bak plankravet blir vesentlig tilsidesatt. Det er en klar fordel å dispensere fra plankravet i dette tilfellet. Det vil være kostbart og lite hensiktsmessig å lage en detaljreguleringsplan for denne eiendommen alene. En annen fordel vil være å få fastsatt et avgrenset område som naturlig hører til hytta. Restarealet kan dermed benyttes som et rent LNFR-område, og det kan legges til rette for mindre drift, nevnt i søknaden som vedproduksjon og planting av pyntegrønt. Fradelingen legger ikke til rette for at restarealet kan bebygges med flere hytter. Dette vil uansett være avhengig av nye dispensasjoner. En ulempe kan være at området vil fremstå som mer privatisert enn før fradelingen. Her er det imidlertid snakk om en eiendom som allerede har vært benyttet til fritidsformål. Arealbruken endres dermed ikke som følge av en dispensasjon i dette tilfellet. Tiltaket fører heller ikke til ulemper for naboer eller allmennheten for øvrig, ut over det som er tilfelle i dag. Presedensvirkningen i den aktuelle saken anses som relativt liten siden eiendommen skal fradeles til uendret bruk, og det allerede er gitt byggetillatelse for en hytte på eiendommen. Det vil dermed ikke kunne skapes presedens for senere fradeling av tomter til fritidsbebyggelse på ubebygde eiendommer i LNFR-områder. Kommunen mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon innvilges. Bortfall av tillatelse Dispensasjonen gjelder i 3 år fra vedtaksdato. Etter dette faller dispensasjonen bort. Ved eventuell klage på vedtaket begynner fristen å løpe fra dato for endelig vedtak i klagesaken. Klageadgang: Denne tillatelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av naboer, gjenboere og andre med rettslig klageinteresse for høyere myndighet innen 3 uker. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Klagen skal innen fristens utløp sendes til Søgne Kommune, arealenheten, p.b. 1051, 4682 Søgne. Gebyr: Behandlingsgebyr, jf. kommunens regulativ for byggesaker, blir på kr 9122,-. Regning blir sendt separat. Tiltakshaver gjøres oppmerksom på at gebyret vil bli belastet den til enhver tid gjeldende morarentesats, hvis fakturaen ikke betales til rett tid. Ved klage på gebyret vil det påløpe renter fra forfall, til betalingen skjer, såfremt klagen ikke tas til følge. Kopi til: Fylkesmannen i Vest-Agder Postboks 513 Lundsiden 4605 Kristiansand S Vest-Agder Fylkeskommune Serviceboks 517 4605 Kristiansand S GIS-avdelingen, her