BJØRNANG HOLDING AS REGULERINGSPLAN FOR BJØRNANG LEVANGER KOMMUNE Aug. 2010
Reguleringsplan Bjørnang Side 2 av 8 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 FORORD 2 BAKGRUNN / PLANSTATUS 3 PLANPROSESS 4 PLANBESKRIVELSER 4.1 Planområdet 4.2 Grunnforhold 4.3 Adkomst 4.4 Vann og avløp, øvrig infrastruktur 4.5 Kombinert formål forretning/ industri 5 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 5.1 Generelt 5.2 Samfunnsmessige konsekvenser 5.3 Konsekvenser for miljø og naturresurser 5.4 ROS-analyse Vedlegg: Varsel av oppstart av planarbeidene Merknad fra Nord Trøndelag fylkeskommune Merknad fra Norges vassdrags- og energidirektorat Merknad fra Sametinget Sjekkliste for vurdering av potensielle risiko- og sårbarhetsforhold Reguleringsbestemmelser Plantegning
Reguleringsplan Bjørnang Side 3 av 8 1. FORORD Det er utarbeidet forslag til reguleringsplan for Bjørnang i Levanger kommune. Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av boliger på eiendommen. Planforslaget fremmes av Bjørnang Holding AS. Reguleringsplanen består av: - - Reguleringsbestemmelser - Reguleringstegning Reguleringsplanen er utarbeidet av RG-prosjekt AS etter oppdrag fra Bjørnang Holding AS og Byggmester Grande AS. Saksbehandler hos RG-prosjekt AS har vært Håvar Brøndbo. 2. BAKGRUNN / PLANSTATUS Bjørnang Rehabiliteringssenter i Skogn har drevet med rehabilitering og opptrening som følge av sykdom og/eller sykehusopphold siden 1973. Innenfor planområdet ligger også Villa Gerda, et selskapslokale og restaurant med plass for inntil 80 gjester. Rehabiliteringssenteret måtte legge ned driften og si opp 30 ansatte i februar etter at de mistet en større kontrakt om rehabiliteringstjenester for Helse Midt Norge. Eierne har etter dette måtte vurdere alternativ bruk av området, og en har kommet til at det kan være aktuelt å tilrettelegge for boligformål. I første omgang er det 3. etasje i rehabiliteringssenteret en planlegger å bygge om, men gjennom planprosessen ønsker en å få vurdert hele området for boligbygging. Formålet med planarbeidet er således å legge til rette for at en skal kunne bygge boliger på området. Foreliggende plan vil ikke medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn, så det er ikke vurdert å være behov for planprogram etter Plan- og bygningslovens (PBL) 4.1 og 12-9. Det er heller ikke vurdert å være behov for konsekvensutredning etter PBL 4.2. Planområdet er i kommuneplanens arealdel vist som LNF-område. Skråningen på nord side av planområdet er foreslått omdisponert til boligformål gjennom pågående kommuneplanprosess. Det foreligger ikke stadfestede reguleringsplaner for området eller deler av det. Langs Bjørnangvegen er det stadfestet 2 reguleringsplaner: Brennefeltet, stadfestet 22.05.1981. Planen viser 16 nye eneboligtomter, hovedsakelig på sør side av Bjørnangvegen, 2 av disse står ubebygd i dag Brenne boligfelt, stadfestet 12.02.1985. Planen viser 10 nye eneboligtomter, hovedsakelig på nord side av Bjørnangvegen. Av disse er 6 ennå ikke bebygd. Kartgrunnlag er digitalt kart basert på ØK i målestokk 1 : 5000.
Reguleringsplan Bjørnang Side 4 av 8 3. PLANPROSESS Forhåndskonferanse ble avholdt med Innherred samkommune 17. juni 2010. Offentlige myndigheter og berørte naboer ble varslet om oppstart i brev datert 05. juni 2010 (se vedlegg 1). Videre ble oppstart av planarbeidene kunngjort i Levangeravisa 6. juli 2010. Kunngjøring av oppstart 6. juni 2010. Etter varsel om oppstart har det kommet inn 3 merknader: Fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (vedlegg 2): Har ingen innvendinger mot evt. ombygging av deler av rehabiliteringssenteret til boligformål. Anbefaler sterkt at det gjennomføres geotekniske vurderinger i forbindelse med regulering for videreutvikling av resten av området. Dette for å avklare om grunnforholdene tilfredsstiller kravene i TEK og PBL. Fra Nord Trøndelag fylkeskommune (vedlegg 3): Ingen innvendinger mot foreslåtte omdisponering siden området i hovedsak allerede er bebygd. Anbefaler kombinert regulering som vil gi fleksibilitet i forhold til å tilpasse seg ulike muligheter i framtida. Fylkeskommunen har vurdert tiltaket til ikke å være i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. Fra Sametinget (vedlegg 4): Ikke kjent med automatisk freda samiske kulturminner i området ingen merknad til søknaden. Videre planbehandling skjer i henhold til plan- og bygningslovens 12.
Reguleringsplan Bjørnang Side 5 av 8 4. PLANBESKRIVELSE 4.1 Planområdet Bjørnang ligger 5 ca. km sør for Skogn sentrum mot Markabygda, og ca. 10 km fra Levanger sentrum. Planområdet består av følgende eiendommer: Gnr./bnr. 47/16 Gnr./bnr. 47/25 Gnr./bnr. 47/18 Gnr./bnr. 48/7 Planområde ligger ca. 135 160 moh. Selve rehabiliteringssenteret ligger oppe på et platå på ca. kt. 155 160. Terrenget skråner herfra mot vest, nord-vest. Det er god utsikt mot Skogn sentrum, Trondheimsfjorden og flatbygdene rundt. Området framstår som solrikt og luftig. Deler av området er bebygd. Bebyggelsen består av rehabiliteringssenteret med grunnflate på ca. 1.150 m² og restauranten Villa Gerda på ca. 250 m². Rehabiliteringssenteret er i 3 etasjer og Villa Gerda i 2 etasjer. Øvrige arealer på platået er parkmessig opparbeidet. Skråningen nord i planområdet er skogbevokst med blandingsskog. 4.2 Grunnforhold En er ikke kjent med at det er gjennomført grunnundersøkelser i planområdet. Ut fra NGU s løsmassekart ligger området på en moreneavsetning. Dette bekreftes av anleggsarbeider gjennomført på tomta, sist ved opparbeidelse av parkeringsplassene i øst, der det ble avdekket grus- og sandmasser. Det antas at avsetningen er den samme som i grustaket på Hynne. Avsetningen grenser mot en større hav- og fjordavsetning ved fv. 254, ca. 100-150 m fra planområdet. Nærmere geotekniske undersøkelser vil bli gjennomført i forbindelse med søknad om tillatelse for nye bygninger.
Reguleringsplan Bjørnang Side 6 av 8 4.3 Adkomst Adkomst til planområdet er fra privat veg (Bjørnangvegen) fra fv. 754 fra Skogn eller Markabygda. Vegen har grusdekke og betjener i dag ca. 30 boliger og en barnehage samt Bjørnang. I tillegg er det godkjent 2 reguleringsplaner langs vegen som åpner for ytterligere 9 eneboliger. Disse ligger ned mot fv. 754. Vegbredden på Bjørnangvegen er ca. 5 m og tilsvarer vegklasse A1. Avstand fra Bjørnang til fv. 754 er ca. 700m. Det er nylig bygd busslomme i kryss med fv. 754. Det er ikke spesielt tilbud for gående og syklende. 4.4 Vann og avløp, øvrig infrastruktur Bjørnang er tilknyttet vann fra Øvre Skogn vasslag, og er tilknyttet avløp fra Levanger kommune. NTE har anlegg for strømforsyning i området og Telenor har kabler for telefon. 4.5 Kombinert formål bolig / tjenesteyting Planområdet er ca. 19,3 daa, og det ligger i dag 2 bygninger her: Rehabiliteringssenteret med ca. 1.150 m² grunnflate og 3 etasjer Villa Gerda, restaurant med ca. 250 m² grunnflate og 2 etasjer I tillegg er ca. 2.000 m² dekket av parkeringsareal. I utgangspunktet ønsker en å bygge om 3. etasje av rehabiliteringssenteret til boliger, men på sikt ser en for seg å kunne utnytte også øvrige deler tomta. Ved å bygge om 3. etasje, vil en kunne få til ca. 15 leiligheter. Det øvre platået hvor eksisterende bygningsmasse ligger er ca. 14 daa stort. Dette området er lett tilgjengelig for boligbygging. Skråningen nord i planområdet har en helning på opp mot 1 : 3. Her vil en utbygging kreve noe mer tilrettelegging. I bestemmelsene er det satt krav om BYA-% på 35 % inkludert parkeringsareal. Dette tilsvarer totalt ca. 6.800 m², eller ca. 3.400 m² i tillegg til eksisterende bygningsmasse og parkering. Dersom hele dette arealet benyttes til boligareal i 2 etasjer, vil en ha et potensial på ca. 20 30 leiligheter i tillegg til leilighetene i rehabiliteringssenteret. Dette basert på at leilighetene i gjennomsnitt er på 100 m². Området ligger høyt til og er eksponert for omgivelsene. Forslagsstiller ønsker derfor å legge vekt på god arkitektonisk utforming og terrengtilpassing. Parkeringsdekning for institusjon og restaurant er beregnet ut fra dagens situasjon.
Reguleringsplan Bjørnang Side 7 av 8 5. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 5.1 Generelt Planforslaget legger opp til en utbygging av inntil 45 nye boliger i området. Deler av planområdet er allerede utbygd, og det er etablert nødvendig infrastruktur. Adkomst til området går forbi eksisterende boliger, og det vil være viktig å begrense de negative konsekvensene for disse og for nærmiljøet for øvrig. 5.2 Samfunnsmessige konsekvenser For Bjørnang Rehabiliteringssenter AS vil planlagte utbygging kunne være med å sikre framtidig drift. Etter at senteret måtte si opp 30 ansatte i vinter har en jobbet med å finne alternative løsninger. Utbygging og salg av boliger vil kunne være et viktig bidrag for å kunne opprettholde et visst tilbud. Dette vil også bidra til økt aktivitet og et større befolkningsgrunnlag i nærområdet. Flere boliger i området vil medføre mere trafikk på Bjørnangvegen. Samtidig har en god del trafikk forsvunnet etter at rehabiliteringssenteret ble nedlagt. Med ca. 45 nye boliger vil likevel en eventuell økning i trafikk bli marginal i forhold til en situasjon med full drift på rehabiliteringssenteret. Geometrien på Bjørnangvegen er i hovedsak i tråd med gjeldende standard for adkomstveger etter Vegvesenets håndbok 017. Det er ikke aktuelt å benytte området eller deler av det til jord- eller skogbruksformål. 5.3 Konsekvenser for miljø og naturforhold Det aktuelle området er delvis utbygd fra før. De ubebygde områdene består av blandingsskog. En er ikke kjent med spesielle verdifulle eller unike naturforekomster innenfor planområdet. En utbygging som planlagt på Bjørnang vil få små eller ingen konsekvenser i forhold til solforhold, utsikt og innsyn for eksisterende bebyggelse i området. Det forventes ikke at den økte trafikkmengden vil føre til at grenseverdiene i T 1442 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging overskrides. En legger for øvrig til grunn at planforslaget ikke vil bidra til andre forurensninger eller utslipp som vil medføre negative konsekvenser for miljøet.
Reguleringsplan Bjørnang Side 8 av 8 5.4 ROS-analyse I plandelen til Plan- og bygningsloven er det i 4.3 stilt krav om at det i planer for utbygging skal gjennomføres en risiko og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse). ROSanalysen skal avdekke eventuelle risikomomenter for å forebygge uønskede hendelser med fare for liv og helse, miljø, økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. Potensielle risiko- og sårbarhetsforhold er vurdert i forhold til sjekkliste hentet fra hjemmesida til Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Vedlagt følger sjekkliste for vurdering av potensielle risiko- og sårbarhetsforhold.