Aunan Holding AS. Gnr./bnr. 3/116 - Bunnpristomta, Levanger kommune Reguleringsplan. Dato Mai 09 Prosjekt nr. L08057

Transkript

1 Aunan Holding AS Gnr./bnr. 3/116 - Bunnpristomta, Levanger kommune Reguleringsplan RG-PROSJEKT AS E-post: firmapost@rg-prosjekt.no Organisasjonsnr.: Dato Mai 09 Prosjekt nr. L08057

2 RAPPORT Tittel: Gnr./bnr. 3/116 - Bunnpristomta, Levanger kommune Reguleringsplan Håvar Brøndbo Prosjektansvarlig RG: Håvar Brøndbo Oppdragsgiver: Aunan Holding AS Rapport nr: 01 Dato: Mai 2009 Ant. sider: 8 + vedlegg Prosjekt nr. RG: L08057 RG-PROSJEKT AS E-post: firmapost@rg-prosjekt.no Organisasjonsnr.: Sammendrag: Det er utarbeidet reguleringsplan for gnr/bnr. 3/116 bunnpristomta i Levanger kommune. Eksisterende butikktomt ønskes omregulert til boliger i 2 etasjer. Stikkord: Reguleringsplan, Boliger Referanse: Kvalitetskontroll: Prosjektansvarlig Sidemannskontroll

3 Aunan Holding AS Side 3 av 8 INNHOLD 1. SAMMENDRAG INNLEDNING DAGENS SITUASJON, GJELDENDE PLANER, VURDERINGER PLANBESKRIVELSE...6 Vedlegg 1: Uttalelse fra beboere i Tors veg, datert Vedlegg 3: Terrengsnitt, datert Vedlegg 2: Planbestemmelser, datert Vedlegg 2: Reguleringsplan 1:1000, datert

4 Aunan Holding AS Side 4 av 8 1. SAMMENDRAG Det er utarbeidet reguleringsplan for gnr/bnr. 3/116 bunnpristomta i Levanger kommune. Eksisterende butikktomt ønskes omregulert til boliger i 2 etasjer. Planen er utarbeidet av v/håvar Brøndbo i samarbeid med Arkplan AS v/bjørn Ivar Klykken. 2. INNLEDNING Bunnpris Levangernesset merker en betydelig nedgang i omsetningen. En vurderer derfor å legge ned butikken og bygge leiligheter på tomta. Samtidig foregår en prosess med å finne ny tomt for butikken på annen lokalitet på Nesset. Det er avholdt forhåndskonferanse med Innherred Samkommune Oppstart av planarbeidene er kunngjort i Trønder Avisa og Levanger Avisa Kopi av kunngjøringstekst. Berørte naboer og gjenboere er i tillegg informert gjennom eget skriv, datert Denne omfattet en redegjørelse for planlagt tiltak vedlagt foreløpige skisser. Vi har fått inn en skriftlig reaksjon på kunngjøring og orientering. Denne er datert og er underskrevet av 10 naboer i Tors veg. Disse uttrykker skepsis

5 Aunan Holding AS Side 5 av 8 i forhold til at planlagte bebyggelse blir høy og stenge for utsikt. Videre at planlagt bebyggelse arkitektonisk og estetisk ikke vil passe inn i terrenget og eksisterende bebyggelse. Uttalelsen kommenteres senere i dokumentet. 3. DAGENS SITUASJON, GJELDENDE PLANER, VURDERINGER Planområdet / eksisterende bebyggelse Planområdet ligger i i krysset mellom Tors veg og Nordsivegen. Tomta huser i dag Bunnpris Levangernesset. I bygget er det i tillegg bygd inn et tilflukstrom for Sivilforsvaret. Dette er ca. 6 x 9 m. Planområdet grenser mot eksisterende boliger. Dette er bebyggelse som er bygd etter reguleringsplan for Gjemble. Forhold til gjeldende planer Planområdet er omfattet av kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt Her kommer tomta inn under Områder med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. Området inngår videre i reguleringsplan for Gjemble, vedtatt i kommunestyret Trafikkforhold Adkomst til planområdet vil være fra Nordsivegen og Tors veg. Dette er interne boliggater med begrenset trafikk, og fartsgrensen forbi tomta er 40 km/t. En trafikktelling i 2006 viste ca kjt/døgn i Nordsivegen ved avkjørselen ved småbåthavna. Infrastruktur Det er gjennom tidligere utbygginger lagt til rette med nødvendig infrastruktur. Områder for lek og uteopphold Tomta ligger i et etablert boligområde. Det er kort avstand til regulerte friområder langs sjøen. Kulturminner Forslagstiller er ikke kjent med at det er registreringer av kulturminner i planområdet, men i kulturminnebasen Askeladden, er det registrert en automatisk fredet gravhaug ca. 100m nord for tomta.

6 Aunan Holding AS Side 6 av 8 4. PLANBESKRIVELSE Planforslaget omfatter 2,0 daa, og det er regulert inn følgende formål: Byggeområde konsentrert bebyggelse 1,0 daa Frisiktssone 0,3 daa Felles avkjørsel og parkering 0,2 daa Felles lekeareal 0,46 daa Felles grøntareal 0,4 daa Byggeområder Det er planlagt 2 leilighetsbygg over 2 etasjer med 2 leiligheter i hver etasje, totalt 8 leiligheter. For å dekke opp parkeringsbehovet, planlegges det med egen parkeringskjeller for 8 biler, hvorav 1 plass tilrettelegges for bevegelseshemmede. Bebyggelsen planlegges videre med flatt tak slik at utsikten fra bakenforliggende bebyggelse i minst mulig grad forringes, høyeste totalhøyde settes til 7,0m. Utnyttelsesgraden, % BYA, for byggeområde B settes til 70 %, som tilsvarer 35 % for hele tomta. Fellesområder Det planlegges med en felles avkjørsel med 4 gjesteparkeringsplasser og adkomst til parkeringskjeller. Felles lekeplass er regulert inn i bakgården. Det er her satt av 460 m2 til lekeareal. Dette tilsvarer 57 m 2 pr. leilighet. Arealene mellom planlagt bebyggelse og Nordsivegen er utsatt for støyverdier over gjeldende grenser i Miljøverndepartementets T-1442 (Retningslinje for støy i arelaplanlegging). Disse kan således ikke godkjennes som uteoppholdsareal, og reguleres derfor til felles grøntareal. 5. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Planområdet ligger innenfor eksisterende boligområde, og er tidligere utbygd med butikkbygning. Eksisterende bygning har en grunnflate på ca. 680 m 2 og en maksimal høyde på 4,6 m. Planlagte bebyggelse vil være 2 leilighetshus med 4 leiligheter i hver. Total grunnflate vil være ca. 615 m 2. Foreslåtte byggehøyde er 7,0 m i forhold til gjennomsnittlig planert terreng. Det vil ikke være snakk om større justeringer av terrengnivået på tomta, så planlagt bebyggelse vil bli ca. 2,5 m høyere enn eksisterende bygning. Støy Det forutsettes at gjeldende krav i miljøverndepartementets T-1442 Retningslinjer for støy i arealplanlegging gjøres gjeldende. Det er gjort beregninger for støy fra

7 Aunan Holding AS Side 7 av 8 Nordsivegen i planområdet, disse viser at tiltaket kommer inn under gul sone etter T- 1442, men det er snakk om moderate støyverdier. Beregningene er utført med novapoint støymodul. Det er benyttet trafikktall fra ovennevnte trafikktelling, framskrevet med 1,5 % i 13 år. Følgende trafikktall er lagt til grunn i beregningene: ÅDT 2200 kjt/døgn Andel tunge kjøretøy 5% Hastighet 40 km/t Trafikkfordeling 80/12/8 Beregningene gir følgende grense mellom gul og grønn sone m fra senterlinje Nordsivegen (15-20 m fra tomtegrense). Lden er beregnet til db. Det har vært nevnt muligheten for å redusere hastigheten i Nordsivegen til 30 km/t. Denne reduksjonen vil gi begrenset effekt på støynivåene. Miljøhensyn / beredskap Fylkesmannens Sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått. Forslagsstiller er ikke kjent med at det vil være behov for spesielle undersøkelser eller beredskapstiltak for å unngå naturkatastrofer som ras, flom eller lignende. Det er etter NVE s kvikkleirekart ikke registrert kvikkleireforekomster innenfor planområdet eller i nærliggende områder. Konsekvenser for nabobebyggelse Som nevnt har en del beboere i Tors veg 6 12 skrevet et felles innspill til planarbeidet. Uttalelsen er i sin helhet vedlagt beskrivelsen, men innholdet er i grove trekk følgende: Beboerne mener at planlagt bebyggelse vil skjerme for deres utsikt mot sjøen i meget stor grad. Mener videre at planlagte bygg vil bli et dominerende og påtrengende element i utsikten Planlagte bebyggelse passer svært dårlig arkitektonisk og estetisk inn i nærmiljøet Viser til vedtak 459/78 (bygging av butikken) hvor det i saksframlegget fremgår at det skal tas særlig hensyn til bakenforliggende bebyggelse ved utforming av bygningen. Det ble da vedtatt en senkning av byggehøyden fra 6 til 4,6m Reiser spørsmål om erstatning som følge av forringet utsikt For at den planlagte utbygging skal være økonomisk regningssvarende bør antall leiligheter ikke være mindre enn 8. Videre stiller kommunedelplanen for Levanger sentrum krav om maksimal utnyttelse på 35 % BYA ved fortettingsprosjekter. For å kunne oppnå dette på planlagte tomt innenfor de gitte byggegrenser, må det bygges i 2 etasjer. Uansett vil det være vanskelig å tilfredsstille nødvendig parkeringsdekning, noe som medfører at en må bygge parkeringskjeller.

8 Aunan Holding AS Side 8 av 8 Det er utarbeidet terrengsnitt som viser planlagt bebyggelse i forhold til omgivelsene. Planlagte bygg vil ikke komme nærmere eksisterende bebyggelse enn 25 m (Tors veg 10 og 12). For Tors veg 6 og 8 vil planlagt bebyggelse i liten grad være sikthindrende. Golvnivå i 1. etasje for planlagt bebyggelse vil være som dagens butikkbygg, ca. kt. 12,8. Med en byggehøyde på 7m vil bygningene kunne nå opp i ca. kt. 20 (19,8). Anslått golvnivå for 1. etasje i eksisterende bebyggelse i Tors veg 10 og 12 er ca. 15,7. For en person som står på nivå med 1. etasje, vil eksisterende garasjer og trafo være like mye sikthindrende som planlagte leilighetsbygg. Golvnivå i 2. etasje anslås å være ca kt. 18,5. En voksen person vil da ha øyehøyde på ca. kt. 20, og en del av utsikten herfra vil således måtte bli noe påvirket av planlagte leilighetsbygg. Beboerne mener videre at planlagt bygg arkitektonisk og estetisk vil passe svært dårlig inn i nabolaget. Valg av flatt tak er gjort med tanke på å redusere begrensningene i utsikt for bakenforliggende bebyggelse. For øvrig vil bygninger med den størrelse som det her er snakk om uansett danne brudd med eksisterende bebyggelse (ref. eksisterende butikkbygning). Når det gjelder henvisning til vedtak gjort i 1978, er det grunneiers ønske å få prøvd beslutningen om byggehøyde nettopp gjennom reguleringsplanen.