1719/3/116 - Reguleringsplan Bunnpristomta, Levangernesset. Kirstine Karlsaune

Transkript

1 Levanger kommune Sakspapir Hefte 2 av /3/116 - Reguleringsplan Bunnpristomta, Levangernesset Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer/supplement av plandokumentene: a) Påskriften på plankartet; BYA 0,7 tas ut. b) Det bør utarbeides en illustrasjon som viser sol- og skyggeforhold. Forslag til reguleringsplan for Bunnpristomta, datert , legges deretter ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Hjemmel/bakgrunn for saken: Ingen Vedlegg: 1 Planbeskrivelse 2 Plankart Reguleringsbestemmelser Situasjonsplan, fasade, snitt Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Uttalelse fra flere beboere i Tors veg, Gjeldende reguleringsplan for Gjemble m/best., stadfestet Saksopplysninger: Planforslaget er utarbeidet av RG-prosjekt AS i samarbeid med Arkplan AS, pva. Aunan Holding AS. Nåværende butikktomt foreslås omregulert til boligformål. Planområdet/ tomta er på ca. 2 dekar og ligger syd for krysset Tors veg x Nordsivegen på Levangernesset, se kartet under. 72 av 120

2 Området foreslås regulert til byggeområde for konsentrert bebyggelse, frisiktssone samt fellesområder for avkjørsel/parkering, leke- og grøntareal. Det planlegges to boligbygg i 2 etasjer med til sammen 8 leiligheter, og med parkeringskjeller under. Det vises til vedleggene for utfyllende informasjon. Saksgang og medvirkning Det er avholdt forhåndskonferanse med kommunen den Oppstart av planarbeidet er kunngjort i Trønder-Avisa og Levanger-Avisa den Berørte naboer og gjenboere ble orientert med brev av , hvor det også vedlå foreløpige skisser. En uttalelse til kunngjøring/orientering, datert , er underskrevet av 10 naboer i Tors veg. Naboene frykter tapt utsikt mot sjøen og påpeker at planlagt bebyggelse passer svært dårlig arkitektonisk og estetisk inn i nærmiljøet, de minner om at det i fbm. bygging av butikken ble tatt særlig hensyn til bakenforliggende bebyggelse. De reiser også spørsmål om erstatning som følge av forringet utsikt. Uttalelsen er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Planforslaget er forelagt barnerepresentanten, helse, oppvekst og kommunalteknikk. Barnerepresentanten har ikke hatt innvendinger til vedlagte planforslag rev , hvor lekearealet er økt i tråd med følgende uttalelse: Barnerepresentanten, uttalelse til tidligere planforslag Det er i planen satt av 25 m2 til leikeareal per leilighet, og det forutsettes at det resterende av kravet blir dekt opp gjennom friområder. Det spesifiseres ikke hvilke friområder dette kan være, og jeg kan ikke se at nærliggende friområder kan benyttes uten å krysse vei. Er også usikker på om atkomst over leikeområde vil forringe dette? Vil presisere at de kommunale vedtektene angir et minimum for avsatt areal til leikeområder, og at dette vil være med å sikre leikeareal til de minste barna der de bor. 73 av 120

3 Barnerepresentanten mener det bør reguleres inn egnet leikeareal etter de kommunale retningslinjene, 50 m2 per leilighet. Planstatus Området er i kommunedelplanen for Levanger sentrum, vedtatt , registrert som et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. I gjeldende reguleringsplan for Gjemble, stadfestet , er området regulert til forretning, se under. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for Gjemble, stadfestet Vurdering: Bebyggelsen Det er planlagt 2 leilighetsbygg i 2 etasjer, begge med 2 leiligheter i hver etasje, totalt 8 leiligheter. Bygget nærmest Tors veg planlegges med parkeringskjeller for 8 biler. Grad av utnytting Foreslått utnyttingsgrad innenfor byggeområdet; BYA= 70 %, tilsvarer BYA ca. 35 % sett i fht. hele tomta. Dette anses å være i hht. kommunedelplanens hovedregel ved fortetting. Boligtettheten er 4 enheter/dekar. Forslag: Påskriften på plankartet; BYA 0,7 tas ut, da utnyttingsgraden ikke bør angis slik. Utnyttingsgraden synes forøvrig tilfredsstillende angitt i bestemmelsene. Høyde, takform m.m. Ifølge planbeskrivelsen planlegges bebyggelsen med flatt tak for i minst mulig grad å forringe sjøutsikten fra bakenforliggende bebyggelse. Høyeste totalhøyde er foreslått til 7,0 m. Det vises til planbeskrivelse og snitt for utfyllende orientering vedrørende hensynet til naboene. Bebyggelsen antydes å bli 2,5 m høyere enn eksisterende butikk. Ifølge vedlagte snitt vil ny bebyggelse rage ca. 1,5 m høyere enn bakenforliggende garasjerekke. Vi kan vanskelig se at det for bebyggelse i 2 etasjer er mulig å redusere høyden noe særlig, uten å senke terrengnivået. Tomta ligger imidlertid vesentlig lavere i terrenget enn nabobebyggelsen i Tors veg. Planen synes noe anstrengt, men evt. bebyggelse i bare en etasje ville gitt en vesentlig lavere arealutnyttelse av det forholdsvis 74 av 120

4 sentrumsnære arealet. Selv om naboene kan få noe forringet utsikt, synes ikke 7 m urimelig høyt. Bebyggelsen vil nok bryte noe med tidligere byggestil. Byggegrenser: Det foreslås byggegrenser tilnærmet det gjeldende reguleringsplan viser, men mot krysset er tidligere regulert inntrukket byggegrense ikke videreført. Frisikt er imidlertid hensyntatt. Leke- og uteoppholdsareal Planen ble justert den , for å imøtekomme barnerepresentantens uttalelse. Eksisterende tilfluktsrom i syd har begrenset mulighetene noe. Vi har fått opplyst at selve tilfluktsrommet rager vel 2,5 m over bakken, og vurderes brukt som veranda i tilknytning til aktuell leilighet. Kommunens vedtekter til pbl. 69 nr. 3 sier følgende om lekeplasser mv. for barn: I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m 2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m 2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar. For planlagte 8 boenheter bør det sikres minst 400 m 2 felles eller offentlig uteareal. Revidert plankart viser felles lekeplass FL på 460 m 2 pluss felles grøntanlegg FG på 400 m 2. Sistnevnte areal er ifølge planbeskrivelsen uegnet til uteopphold pga. vegtrafikkstøy. Arealet innenfor FL tilsvarer 57,5 m2 pr. leilighet, men deler av det kan synes mindre egent pga. terrengforhold (snittet viser planlagt skråning med fall ca. 1:2 mot eksisterende garasjer), nærhet til trafo og smale striper. Uteareal brattere enn 1:3 bør normalt ikke regnes med som uteopphold. Videre anbefales at minst halvparten av utearealet bør være solbelyst kl ved jevndøgn. Ny boligbebyggelse begrenser solinnfallet på lekeplassen på formiddagen. Garasjerekken sydvest for lekeplassen ligger vesentlig høyere, og vi antar at disse vil kunne kaste noe skygge på lekeplassen på ettermiddag/kveld, i deler av året. Forslag: Det bør utarbeides en illustrasjon som viser sol- og skyggeforhold på uteoppholdsarealene ved bl.a. vår- og høstjevndøgn. Det er kort avstand til regulerte friområder langs sjøen, men disse ligger på motsatt side av trafikkert veg. Staupshaugen friområde ligger mer enn 500 m unna. Adkomst, parkering og trafikkforhold Kjøreadkomsten til planområdet blir fra Tors veg, via Nordsivegen. Begge er registrert som kommunal veg. Sistnevnte veg antas å ha mest trafikk, da den nærmest fungerer som en samleveg. Ved befaring fant vi at fartsgrensen på Nordsivegen, forbi planområdet, var 50 km/t, men med 30-sone fra krysset med Tors veg. Eksisterende fortau langs Nordsivegen var smalt og i tildels dårlig forfatning. Det planlegges en felles avkjørsel med 4 gjesteparkeringsplasser og adkomst til parkeringskjeller med 8 plasser. Foreslått parkeringsdekning (1,5 biloppstillingsplass pr. boenhet) er i samsvar med kommunens vedtekter til plan- og bygningslovens 69 nr. 3. De fire parkeringsplassene langs Tors veg er ingen ideell løsning, men dette er et kompromiss for å oppnå tilstrekkelig uteoppholdsareal. Etter nærmere vurdering finner vi at disse med fordel kan snus, hvis det likevel viser seg at området nærmest 75 av 120

5 eksisterende trafo uansett ikke er egnet til lek. Dette vurderes nærmere etter offentlig ettersyn. Vi antar videre at det vil være behov for en mur mot Tors veg, langs nedkjøringen til parkeringskjelleren. Følgende bestemmelse ble brukt i reguleringsplanen for Kjønstadmarka: Eventuelle støttemurer skal plasseres minst 1,0 m fra eiendomsgrense mot kommunal veg. Ifølge 2.7 i forslag til bestemmelser skal evt. murer godkjennes av kommunen, og det anses tilfredsstillende. Inn-/utkjøring av plass nr. 7 og 8 i garasjekjelleren synes noe tungvint, men illustrasjonene anses som foreløpige og blir ikke juridisk bindende. Jfr. 2.1 skal endelig situasjonsplan også vises plass for avfall. Universell utforming Universell utforming synes tilstrekkelig hensyntatt i bestemmelsenes 3.1. Kulturminner Vi kjenner ikke til kulturminner innenfor planområdet, men forslagsstiller viser til at det er registrert en automatisk fredet gravhaug ca. 100 m nord for tomta. Støy Ifølge planbeskrivelsen er vegtrafikkstøy en utfordring, men dette anses tilstrekkelig hensyntatt i 2.6. Grøntareal og evt. åpne terrasser mot Nordsivegen vil ikke få tilfredsstillende støyforhold for uteopphold. Egnede arealer for uteopphold vil være på motsatt side, og det vil være behov for fasadetiltak. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn Planområdet ligger i et eldre boligområde, og aktuell tomt er bebygd med en butikkbygning. Forslagsstiller har vurdert planen i fht. naturkatastrofer som ras, flom o.l., og konstatert at det ikke er behov for spesielle tiltak. Det er heller ikke registrert kvikkleireforekomster innenfor planområdet eller i nærliggende områder. Ifølge kvartærgeologisk kart ligger området innenfor en hav-, fjord- og strandavsetning med usammenhengende eller tynt dekke over berggrunnen. Tidligere bygd tilfluktsrom for Sivilforsvaret, på ca. 6 x 9 m, er hensyntatt i planen. Tilfluktsrommet ligger innenfor boligformålet, og foreslås bl.a. benyttet til bod, se 3.1. Vi har gjennomgått fylkesmannens Sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen uten å finne andre forhold som må hensyntas. Konklusjon Planforslaget tilrås utlagt til offentlig ettersyn, med endring/supplement som foreslått i saken. 76 av 120

6 Aunan Holding AS Gnr./bnr. 3/116 - Bunnpristomta, Levanger kommune Reguleringsplan RG-PROSJEKT AS E-post: firmapost@rg-prosjekt.no Organisasjonsnr.: Dato Mai 09 Prosjekt nr. L av 120

7 RAPPORT Tittel: Gnr./bnr. 3/116 - Bunnpristomta, Levanger kommune Reguleringsplan Håvar Brøndbo Prosjektansvarlig RG: Håvar Brøndbo Oppdragsgiver: Aunan Holding AS Rapport nr: 01 Dato: Mai 2009 Ant. sider: 8 + vedlegg Prosjekt nr. RG: L08057 RG-PROSJEKT AS E-post: firmapost@rg-prosjekt.no Organisasjonsnr.: Sammendrag: Det er utarbeidet reguleringsplan for gnr/bnr. 3/116 bunnpristomta i Levanger kommune. Eksisterende butikktomt ønskes omregulert til boliger i 2 etasjer. Stikkord: Reguleringsplan, Boliger Referanse: Kvalitetskontroll: Prosjektansvarlig Sidemannskontroll INNHOLD 1. SAMMENDRAG av 120

8 2. INNLEDNING DAGENS SITUASJON, GJELDENDE PLANER, VURDERINGER PLANBESKRIVELSE...81 Vedlegg 1: Uttalelse fra beboere i Tors veg, datert Vedlegg 3: Terrengsnitt, datert Vedlegg 2: Planbestemmelser, datert Vedlegg 2: Reguleringsplan 1:1000, datert av 120

9 SAMMENDRAG Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Det er utarbeidet reguleringsplan for gnr/bnr. 3/116 bunnpristomta i Levanger kommune. Eksisterende butikktomt ønskes omregulert til boliger i 2 etasjer. Planen er utarbeidet av RG-prosjekt AS v/håvar Brøndbo i samarbeid med Arkplan AS v/bjørn Ivar Klykken. INNLEDNING Bunnpris Levangernesset merker en betydelig nedgang i omsetningen. En vurderer derfor å legge ned butikken og bygge leiligheter på tomta. Samtidig foregår en prosess med å finne ny tomt for butikken på annen lokalitet på Nesset. Det er avholdt forhåndskonferanse med Innherred Samkommune Oppstart av planarbeidene er kunngjort i Trønder Avisa og Levanger Avisa Kopi av kunngjøringstekst. Berørte naboer og gjenboere er i tillegg informert gjennom eget skriv, datert Denne omfattet en redegjørelse for planlagt tiltak vedlagt foreløpige skisser. Vi har fått inn en skriftlig reaksjon på kunngjøring og orientering. Denne er datert og er underskrevet av 10 naboer i Tors veg. Disse uttrykker skepsis i forhold til at planlagte bebyggelse blir høy og stenge for utsikt. Videre at planlagt bebyggelse arkitektonisk og estetisk ikke vil passe inn i terrenget og eksisterende bebyggelse. Uttalelsen kommenteres senere i dokumentet. 80 av 120

10 DAGENS SITUASJON, GJELDENDE PLANER, VURDERINGER Planområdet / eksisterende bebyggelse Planområdet ligger i i krysset mellom Tors veg og Nordsivegen. Tomta huser i dag Bunnpris Levangernesset. I bygget er det i tillegg bygd inn et tilflukstrom for Sivilforsvaret. Dette er ca. 6 x 9 m. Planområdet grenser mot eksisterende boliger. Dette er bebyggelse som er bygd etter reguleringsplan for Gjemble. Forhold til gjeldende planer Planområdet er omfattet av kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt Her kommer tomta inn under Områder med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. Området inngår videre i reguleringsplan for Gjemble, vedtatt i kommunestyret Trafikkforhold Adkomst til planområdet vil være fra Nordsivegen og Tors veg. Dette er interne boliggater med begrenset trafikk, og fartsgrensen forbi tomta er 40 km/t. En trafikktelling i 2006 viste ca kjt/døgn i Nordsivegen ved avkjørselen ved småbåthavna. Infrastruktur Det er gjennom tidligere utbygginger lagt til rette med nødvendig infrastruktur. Områder for lek og uteopphold Tomta ligger i et etablert boligområde. Det er kort avstand til regulerte friområder langs sjøen. Kulturminner Forslagstiller er ikke kjent med at det er registreringer av kulturminner i planområdet, men i kulturminnebasen Askeladden, er det registrert en automatisk fredet gravhaug ca. 100m nord for tomta. PLANBESKRIVELSE Planforslaget omfatter 2,0 daa, og det er regulert inn følgende formål: Byggeområde konsentrert bebyggelse Frisiktssone 1,0 daa 0,3 daa Felles avkjørsel og parkering Felles lekeareal Felles grøntareal 0,46 daa 0,4 daa 0,2 daa Byggeområder 81 av 120

11 Det er planlagt 2 leilighetsbygg over 2 etasjer med 2 leiligheter i hver etasje, totalt 8 leiligheter. For å dekke opp parkeringsbehovet, planlegges det med egen parkeringskjeller for 8 biler, hvorav 1 plass tilrettelegges for bevegelseshemmede. Bebyggelsen planlegges videre med flatt tak slik at utsikten fra bakenforliggende bebyggelse i minst mulig grad forringes, høyeste totalhøyde settes til 7,0m. Utnyttelsesgraden, % BYA, for byggeområde B settes til 70 %, som tilsvarer 35 % for hele tomta. Fellesområder Det planlegges med en felles avkjørsel med 4 gjesteparkeringsplasser og adkomst til parkeringskjeller. Felles lekeplass er regulert inn i bakgården. Det er her satt av 460 m2 til lekeareal. Dette tilsvarer 57 m 2 pr. leilighet. Arealene mellom planlagt bebyggelse og Nordsivegen er utsatt for støyverdier over gjeldende grenser i Miljøverndepartementets T-1442 (Retningslinje for støy i arelaplanlegging). Disse kan således ikke godkjennes som uteoppholdsareal, og reguleres derfor til felles grøntareal. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Planområdet ligger innenfor eksisterende boligområde, og er tidligere utbygd med butikkbygning. Eksisterende bygning har en grunnflate på ca. 680 m 2 og en maksimal høyde på 4,6 m. Planlagte bebyggelse vil være 2 leilighetshus med 4 leiligheter i hver. Total grunnflate vil være ca. 615 m 2. Foreslåtte byggehøyde er 7,0 m i forhold til gjennomsnittlig planert terreng. Det vil ikke være snakk om større justeringer av terrengnivået på tomta, så planlagt bebyggelse vil bli ca. 2,5 m høyere enn eksisterende bygning. Støy Det forutsettes at gjeldende krav i miljøverndepartementets T-1442 Retningslinjer for støy i arealplanlegging gjøres gjeldende. Det er gjort beregninger for støy fra Nordsivegen i planområdet, disse viser at tiltaket kommer inn under gul sone etter T- 1442, men det er snakk om moderate støyverdier. Beregningene er utført med novapoint støymodul. Det er benyttet trafikktall fra ovennevnte trafikktelling, framskrevet med 1,5 % i 13 år. Følgende trafikktall er lagt til grunn i beregningene: ÅDT 2200 kjt/døgn Andel tunge kjøretøy 5% Hastighet 40 km/t Trafikkfordeling 80/12/8 Beregningene gir følgende grense mellom gul og grønn sone m fra senterlinje Nordsivegen (15-20 m fra tomtegrense). Lden er beregnet til db. Det har vært nevnt muligheten for å redusere hastigheten i Nordsivegen til 30 km/t. Denne reduksjonen vil gi begrenset effekt på støynivåene. 82 av 120

12 Miljøhensyn / beredskap Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Fylkesmannens Sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått. Forslagsstiller er ikke kjent med at det vil være behov for spesielle undersøkelser eller beredskapstiltak for å unngå naturkatastrofer som ras, flom eller lignende. Det er etter NVE s kvikkleirekart ikke registrert kvikkleireforekomster innenfor planområdet eller i nærliggende områder. Konsekvenser for nabobebyggelse Som nevnt har en del beboere i Tors veg 6 12 skrevet et felles innspill til planarbeidet. Uttalelsen er i sin helhet vedlagt beskrivelsen, men innholdet er i grove trekk følgende: Beboerne mener at planlagt bebyggelse vil skjerme for deres utsikt mot sjøen i meget stor grad. Mener videre at planlagte bygg vil bli et dominerende og påtrengende element i utsikten Planlagte bebyggelse passer svært dårlig arkitektonisk og estetisk inn i nærmiljøet Viser til vedtak 459/78 (bygging av butikken) hvor det i saksframlegget fremgår at det skal tas særlig hensyn til bakenforliggende bebyggelse ved utforming av bygningen. Det ble da vedtatt en senkning av byggehøyden fra 6 til 4,6m Reiser spørsmål om erstatning som følge av forringet utsikt For at den planlagte utbygging skal være økonomisk regningssvarende bør antall leiligheter ikke være mindre enn 8. Videre stiller kommunedelplanen for Levanger sentrum krav om maksimal utnyttelse på 35 % BYA ved fortettingsprosjekter. For å kunne oppnå dette på planlagte tomt innenfor de gitte byggegrenser, må det bygges i 2 etasjer. Uansett vil det være vanskelig å tilfredsstille nødvendig parkeringsdekning, noe som medfører at en må bygge parkeringskjeller. Det er utarbeidet terrengsnitt som viser planlagt bebyggelse i forhold til omgivelsene. Planlagte bygg vil ikke komme nærmere eksisterende bebyggelse enn 25 m (Tors veg 10 og 12). For Tors veg 6 og 8 vil planlagt bebyggelse i liten grad være sikthindrende. Golvnivå i 1. etasje for planlagt bebyggelse vil være som dagens butikkbygg, ca. kt. 12,8. Med en byggehøyde på 7m vil bygningene kunne nå opp i ca. kt. 20 (19,8). Anslått golvnivå for 1. etasje i eksisterende bebyggelse i Tors veg 10 og 12 er ca. 15,7. For en person som står på nivå med 1. etasje, vil eksisterende garasjer og trafo være like mye sikthindrende som planlagte leilighetsbygg. Golvnivå i 2. etasje anslås å være ca kt. 18,5. En voksen person vil da ha øyehøyde på ca. kt. 20, og en del av utsikten herfra vil således måtte bli noe påvirket av planlagte leilighetsbygg. Beboerne mener videre at planlagt bygg arkitektonisk og estetisk vil passe svært dårlig inn i nabolaget. Valg av flatt tak er gjort med tanke på å redusere 83 av 120

13 begrensningene i utsikt for bakenforliggende bebyggelse. For øvrig vil bygninger med den størrelse som det her er snakk om uansett danne brudd med eksisterende bebyggelse (ref. eksisterende butikkbygning). Når det gjelder henvisning til vedtak gjort i 1978, er det grunneiers ønske å få prøvd beslutningen om byggehøyde nettopp gjennom reguleringsplanen. 84 av 120

14 85 av 120

15 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR: Gnr./bnr. 3/116 - Bunnpristomta Planen er datert , sist revidert Dato for siste behandling i planutvalget: Vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den: Under K.sak nr.: Ordfører 1. GENERELT Bestemmelsene gjelder for området begrenset av reguleringsgrense på plankartet. Planområdet er 2,0 daa. Planområdet er regulert til følgende formål: Byggeområder ( ledd nr. 1) Område for konsentrert bebyggelse Spesialområder ( ledd nr. 6) Frisiktsone ved veg Fellesområder ( ledd nr. 7) Felles avkjørsel/parkering Felles leke- og oppholdsareal Felles grøntareal 2. FELLESBESTEMMELSER 2.1 Nærmere dokumentasjon Sammen med søknad om byggetillatelse skal det leveres situasjonsplan i egnet målestokk som vise bebyggelsens plassering og utforming, gesims- og mønehøyder, adkomstforhold, garasje/parkeringsløsning, opparbeidelse av utearealer og renonvasjonsenhet. Plan- og bygningsmyndighetene kan kreve supplerende materiale i form av snitt, oppriss og 3-dimensjonal framstilling (modell, aksonometri) som belyser planlagte tiltak i forhold til naboskap. 2.2 Rekkefølgebestemmelser Alle fellesarealer skal bygges samtidig som bebyggelsen, og skal ferdigstilles i takt med utbyggingen. 2.3 Bygningers plassering Angitte byggegrenser på plankartet viser ytre begrensning for bygningsvolumene. 2.4 Leke- og oppholdsarealer For leke-/oppholdsarealer legges kommuneplanens retningslinjer om minimum 50 m2 per boenhet til grunn. Areal som beregnes som egnet lekeareal er areal regulert til felles leke-/oppholdsareal. 86 av 120

16 2.5 Parkering og manøvreringsareal For leiligheter kreves 1,5 plass per enhet. 2.6 Støy Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste For boliger og utendørs uteoppholdsarealer skal støynivåene ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinje T Murer & gjerder Evt. forstøtningsmurer etc. skal oppføres i naturstein eller forblendes med naturstein. Gjerder og forstøtningsmurer skal ha en enhetlig utførelse. Gjerder, støttemurer og lignende bygningsmessige tiltak skal godkjennes av kommunen. 3. BYGGEOMRÅDER 3.1 Type bebyggelse Byggeområdet B er område for leiligheter i konsentrert bebyggelse. Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealene. Minimum 50 % av bebyggelsen skal ha livsløpsstandard. Minimum 1 parkeringsplass skal i tillegg tilrettelegges for bevegelseshemmede. Eksisterende tilfluktsrom skal beholdes og kan benyttes til bod. 3.2 Grad av utnytting For område B maksimalt tillatt bebygd areal satt til BYA = 70 %. 3.3 Tak og byggehøyder Bebyggelsen i område B tillates oppført med flatt tak. Bebyggelsen tillates oppført i inntil 2 etasjer med maksimal totalhøyde på 7,0m. Høyden måles fra gjennomsnittlig planert terreng. 4. SPESIALOMRÅDER 4.1 Frisiktsone ved veg Innenfor frisiktsoner skal det være fri sikt over en høyde på 0,5 m over de tilstøtende vegers planum. 5. FELLESOMRÅDER 5.1 Bruk av fellesarealene Fellesområdene er felles for boligene som oppføres innenfor planområdet. 5.2 Felles avkjørsel /parkering, FA Arealet skal benyttes til felles avkjørsler og felles parkeringsarealer, det kan ikke bygges på disse arealene. 87 av 120

17 5.3 Felles leke- og oppholdsarealer, FL Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Arealene skal brukes til felles lekeplass og uteoppholdsarealer. Lekeplass skal anlegges slik at de trygt kan brukes av barn i ulike aldersgrupper til ulike årstider, og slik at også voksne finner det attraktivt å oppholde seg der. 5.4 Felles grøntanlegg, FG Arealet skal isåes og beplantes. 88 av 120

18 89 av 120

19 90 av 120

20 Levanger kommune Sakspapir Reguleringsplan for Kathrines Minde /276/5 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Åge Isaksen aage.isaksen@innherred-samkommune.no Arkivref: 2006/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Levanger kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2 vedtas reguleringsplan for Kathrines Minde, plankart sist rev og planbestemmelser sist rev Før utbygging av Kathrines Minde igangsettes, må det foreligge vedtatt utbyggingsavtale. Vedlegg: 1 Plankart sist rev Planbestemmelser sist rev Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Planbeskrivelse. Høringsuttalelser. Plan- og byggesakssjefen delegert sak nr. 70/09. Saksopplysninger: Bakgrunn. Hveding Eiendom as har fått utarbeidet reguleringsplan for boligbebyggelse på eiendommen Kathrines Minde, 1719/276/5. Kathrines Minde på ca 8 dekar er en del av området Geitingsvollen, som i kommunedelplan for Levanger sentrum vedtatt er avsatt til framtidig boligområde. Planforslaget ble med noen endringer vedtatt framlagt for høring og offentlig ettersyn av plan- og utviklingskomiteen i møte den , sak nr. 49/08. Høring. I forbindelse med høringen har det innkommet følgende uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert: 1. Nord-Trøndelag fylkeskommune, dat Viser til utredning ang. Geitingsvollen og vegadkomst. Tilrår derfor at videre behandling av den aktuelle planen avventes til vegadkomst er avklart. 91 av 120

21 Våren 2007 ble det foretatt registreringer i form av flateavdekking med gravemaskin på naboeiendommen Geitingsvollen, som viste at det fantes noen få spredte spor av bosetning fra jernalder/bronsealder i området. Området som berøres av denne planen ble imidlertid ikke sjaktet. Dette må nå gjøres og bekostes av tiltakshaver før det kan avgis endelig uttalelse i saken. Hvis det påvises fornminner i området vil planen måtte sendes Riksantikvaren etter KML 8, for avgjørelse om fornminnene kan frigis for utgravning. Utgiftene til en utgravning vil i så tilfelle også måtte dekkes av tiltakshaver, jfr KML 9 og 10. Kommentar. Rekkefølgebestemmelse om at Kathrines Minde ikke kan utbygges før vegadkomst til Geitingsvollen er avklart, synes å sikre totalløsninger med hensyn til veg på tilfredsstillende måte. Tiltakshaver har fått gjennomført arkeologiske forundersøkelser for å se om tiltaket kommer i konflikt med fredete kulturminner. Nord-Trøndelag fylkeskommune har etter dette i brev dat konkludert med at det ikke er påvist fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet. Kulturminnevernet for arkeologiske kulturminner har derfor ingen innvendinger til det aktuelle tiltaket slik det foreligger. Det minnes allikevel om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8 dersom det påtreffes kulturminner i det videre arbeidet, og at dette må formidles til de som skal utføre arbeidene. 2. NTE, dat Har ingen merknader, men gjør oppmerksom på at dersom det ønskes strømtilførsel til området må det innreguleres plass for ny nettstasjon på planen. Kommentar. Anser det ikke nødvendig å regulere plass for nettstasjon. Dette forhold må ivaretas av tiltakshaver gjennom videre prosjektering av bebyggelse og anlegg. 3. Barnerepresentanten, dat Vedtekter til bygningsloven for Levanger kommune har bestemmelse om at det i boligområdene skal det avsettes minimum 50m 2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres et areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m 2. Det er satt av 700m 2 til fellesareal m/leikeplass. For å oppfylle de kommunale vedtektene bør det settes av minimum 1300m 2 til fellesareal, og sikres areal til en småbarnslekeplass på minimum 100 m2 innenfor en avstand på 100 m. Plassering av boliger og fellesareal virker fornuftig både i forhold til adkomst for barn og trafikksikkerhet. Dette med unntak av at bygg B1 sperrer adkomst fra bygg A i sør. Bør derfor B1 tas ut av planen og erstattes av fellesareal m/leikeplass. Finnes det andre løsninger som kan sikre barn og unge tilgang til det fellesareal som vedtektene i kommunen krever? Kommentar. Vurdering ved 1. gangs behandling resulterte i reduksjon med 2 boenheter. Dette gir ca 350 m 2 større uteoppholdsareal, som igjen fører til at det oppnås ca 44 m 2 uteoppholdsareal pr. bolig. I tillegg oppnås muligheter for å skape en bedre forbindelse mellom den sørlige delen av område A og felles lekeareal. Vi mener med dette at krav til uteoppholdsareal er oppfylt på tilfredsstillende måte. 92 av 120

22 4. Kathrines Minde as, dat Det anføres følgende argumentasjon for å ikke ha rekkefølgebestemmelse om at ny adkomst til Geitingsvollen skal være avklart før utbygging av Kathrines Minde kan utbygges; Området Kathrines Minde ble kjøpt og reguleringsarbeidet påbegynt lenge før Block Watne kjøpte og påbegynte arbeidet for sitt felt på Geitingsvollen, det er derfor ulogisk at Kathrines Minde skal bli forhindret fra å regulere ferdig området ut fra et rettferdighetsprinsipp. Det er mangel på boligtomter i Levanger, og flere velger nabokommunene på grunn av dette. Det bør derfor være i kommunens interesse at boligtomter blir gjort tilgjengelig. Kathrines Minde er en marginal utbygging sett i relasjon til den massive utbyggingen av det øvrige Geitingsvollen. Skal en vente på Block Watne kan en risikere å vente i mange år Block Watne har ikke noe press på å ferdigstille det øvrige Geitingsvollen, og derfor kan en risikere at prosjektet blir frosset i det uendelige. Dette gir naturligvis en helt uholdbar økonomisk situasjon for Kathrines Minde AS. Statens Vegvesen har ikke innsigelser for at regulering kan gjennomføres med eksisterende vegtraseer. Belastningen på Sørvegen vil først og fremst øke ved etablering av en avlastningsvei, ikke ved etablering av Kathrines Minde. Kathrines Minde AS påtar seg å etablere en vegføring som kommunen har innregulert siden 60-tallet, og som dermed rydder opp i dagens midlertidige trafikkfarlige vegløsning. Innherred Bygg AS sysselsetter ca 40 ansatte, og er engasjert til å bygge ut Kathrines Minde. For å opprettholde den lokale sysselsettingen, både i denne bedriften og hos andre lokale entreprenører, bør kommunen se verdien i å opprettholde denne sysselsettingen. Kommentar. For Geitingsvollen som nytt boligområde er det i kommunedelplan for sentrum gjort vurdering om at Sørvegen kan være et alternativ for hovedveg til området, men at også andre alternativ må utredes. Flere signal tyder på at Sørvegen ikke er et godt alternativ for hovedadkomst, og andre alternativ må dermed utredes. For å sikre løsninger som ivaretar et helhetlig perspektiv, anser vi det ikke urimelig at utbygging av Kathrines Minde ikke kan igangsettes før ny adkomst til Geitingsvollen er planavklart. I dette ligger også den forutsetning at samtlige utbyggere av Geitingsvollen må delta i aktuelle felleskostnader med veg, vann og avløp. For Levanger kommune synes ikke å være mangel på planavklarte boligtomter. Statens vegvesen har gitt en forhåndsvurdering til varsel om planoppstart, og i den sammenheng meddelt at det ikke har merknader til at planarbeid igangsettes. Dette betyr imidlertid ikke at de har gitt sitt samtykke til en planløsning med eksisterende vegadkomst. 5. Ingemar Bredeli/Perry Rørstad, dat Adkomsten til Kathrines Minde er planlagt inntil tomtegrensen på gnr 276 brn 166. Anleggsarbeidet i forbindelse med klargjøring og utbygging vil skape mye støy, støv og lignende. Dette arbeidet vil kunne pågå over flere år. For å redusere ulempen for oss vil vi be om at det settes opp en tett støyskjerm langs veien ved vår eiendom. Høyde og lengde diskuteres senere. 93 av 120

23 Huset på eiendommen gnr. 276 brn 165 står på meget bløt leire. Den nye bebyggelsen inntil våre tomter bekymrer oss. Utgravingen av tomtene, veier, grøfter for vann og avløp kan skape setninger og ras som kan skade nærliggende områder, vår bolig. Vi ber om at en ser på muligheten for å redusere belastningen på grunnen ved å redusere antall boliger. Vi ber også om at det ikke igangsettes bygge eller anleggsarbeid før det er slått fast at setninger/ras ikke kan skje. Kommentar. Aktuelle anleggsarbeider må foregå innenfor de krav som stilles for slik virksomhet. Noen ulemper må påregnes i forbindelse med anleggsvirksomhet, men disse skal ikke være urimelige. Undersøkelser og sikringstiltak med hensyn til stabilitet skal dokumenteres før det gis tillatelse til utbygging. 6. Siri Amundsen og Tormod Alver, dat Som nærmeste naboer til utbyggingsområdet ønsker vi å bli holdt orientert om den videre saksgang og utbygging av Katrines Minde. Kommentar. Vil få tilsendt melding om vedtatt reguleringsplan med adgang til å klage, i tillegg til nabovarsel i forbindelse med den påfølgende byggesaken. 7. Sørvegen 38 A, B, C og D, dat På vegne av i alt 14 boenheter gis følgende uttalelse som det bes tatt hensyn til: Utbyggingen vil innbære større trafikkbelastning på vegtraseen Sørvegen. Denne vegen er per i dag lite trafikkvennlig, som følge av fravær av gangfelt og dårlig vegdekke (som gjør den meget lite framkommelig spesielt på vinterstid). Beboerne mener at det av trafikkhensyn bør pålegges forbedringer av Sørvegen i forbindelse med utbygging av Kathrines Minde. Utbygging av Kathrines Minde er ikke avhengig av en eventuell Branes utbygging. Innfrielse av punkt 1 innebærer en forbedring av eksisterende vegforhold, noe som vil bidra til økt trafikksikkerhet både for nåværende i område og kommende beboere ved Katrines Minde. Det etterlyses informasjon om hvordan området er planlagt utover utbyggingen som inngår i reguleringsplanen. Dette gjelder følgende områder: Eksisterende lekeplassområde/fotballbane: Lekeplass og fotballbane har siden 1974 blitt benyttet daglig av barn i nærområdet. Eksisterende lekestativer/ disser/ sitteplasser m.m har siden oppstart blitt vedlikeholdt av 13 beboerenheter i Sørvegen. De samme beboerne har i tillegg gjort investering i bl a innkjøp av dissestativer. Parkeringsplasser/postkassestativ: Beboerne i Sørvegen 38 har per i dag parkeringsplasser/postkassestativ på høgre side av Sørvegens nedre del. Parkeringsplass ved fotballbane: Området er i dag et sentralt startpunkt for folk som bruker elvestien/elva som turområde/rekreasjon. Kommentar. Eventuelle tiltak i Sørvegen vil bli vurdert i utbyggingsavtale. Før utbygging av Kathrines Minde kan gjennomføres, skal adkomst til Geitingsvollen være planavklart. Øvrige forhold som tas opp synes ikke å berøre den aktuelle reguleringen, men bør eventuelt kunne tas opp i forbindelse med kommende reguleringsplan for hele Geitingsvollen. 8. NVE, dat av 120

24 Faregradskart for kvikkleire viser at en større kvikkleiresone strekker seg langt inn i planområdet. Det kan ikke utelukkes at kvikkleiresonen har en større utbredelse enn det som fremgår av kartet evt. at det er mindre lommer med kvikkleire innen planområdet. I brev av 17. august i år skriver Rambøll blant annet at styrken av leira varierer fra bløt til fast. De skriver videre at ingen av boringene gir klare holdepunkt for å anta forekomster av kvikkleire, men at det ikke kan utelukkes i søndre del av området. I henhold til plan- og bygningsloven 68 kan grunn bare bebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare. Området som planlegges regulert ligger i følge faregradskart for kvikkleire delvis i en kvikkleiresone med faregrad middels. Før eventuell utbygging er det viktig at kommunen sørger for at områdestabiliteten er dokumentert. Vurderingen må også inkludere den delen av kvikkleiresonen som ligger utenfor reguleringsplanområdet. Dokumentasjonen fra geotekniker må vise at det vil være tilfredsstillende sikkerhet både i anleggsfasen og ved ferdigstilt anlegg. NVE s retningslinjer 1/2008 med vedlegg beskriver en dokumentasjonsprosedyre for dette. Varsler innsigelse mot reguleringsplanen inntil det kan dokumenteres at planlagt ny bebyggelse vil ha tilfredsstillende sikkerhet mot skred, eventuelt at det tas inn planbestemmelser som sikrer dette. Kommentar. Det er gitt bestemmelser om at det må foretas nødvendige tiltak for å øke stabilitet/sikkerhet mot ras. Det stilles dessuten krav om at geoteknisk konsulent skal vurdere det konkrete utbyggingsprosjekt før søknad om rammetillatelse. En slik vurdering må da skje i henhold til NVE s retningslinjer 1/2008. I følge NVE s saksbehandler vil dette være tilfredsstillende for å etterkomme innsigelsen. 9. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, dat På det tilsendte plankartet er det inntegnet atkomst til det innregulerte boligområdet. I forslaget til bestemmelser 8.4 fastsettes det imidlertid at området ikke kan bebygges før atkomst til Geitingsvollen er ferdig utredet og atkomst til Katrines Minde er avklart og etablert. Slik vi oppfatter det, vil kommunen ha en annen atkomst til dette området enn det som er regulert inn i planen. Dette innebærer at det ikke er samsvar mellom kart og bestemmelser, og planen kan ikke vedtas slik den foreligger. Vi oppfatter det slik at spørsmålet om vegutløsning til området ikke er tilstrekkelig utredet, og vi tilrår at saken stilles i bero til dette er gjort. Dette er for øvrig i samsvar med Fylkeskommunens uttalelse av 4. august Vi forutsetter at saken blir sendt oss på nytt til uttalelse når dette er avklart. Vi gjør ellers oppmerksom på at når det gjelder fellesområdene, må det i bestemmelsene angis hvilke eiendommer disse arealene er felles for. Dette er ikke gjort når det gjelder fellesområdene post/avfall, parkering, gang- og sykkelsti og vann- og avløp. Dette må rettes opp. Kommentar. Vår første formulering av denne rekkefølgebestemmelsen var lite presis, og på telefon med Fylkesmannen ble det avtalt følgende presisering av rekkefølgebestemmelse 8.4: Katrines Minde kan ikke bygges ut før reguleringsplanen for adkomst til Geitingsvollen er vedtatt. 95 av 120

25 Videre ble det avtalt utsatt høringsfrist til etter Fylkeslandbruksstyrets møte den , da saken måtte behandles der. For fellesområdene er det gjort endringer i bestemmelsene som fastlegger hvilke eiendommer disse arealene er felles for. 10. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, dat Fylkeslandbruksstyret mener hele Geitingsvollen inkl. Kathrines Minde bør vurderes samlet, og vil derfor klart anbefale Innherred samkommune å utsette sluttbehandlingen av reguleringsplan for Kathrines Minde inntil reguleringsplan for Geitingsvollen kan vedtas parallelt. Miljøvernavdelingen mener videre planlegging av utbyggingsmønstre og transportsystem bør samordnes slik at det legges til rette for mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet begrenses, i tråd med Rikspolitiske retningslinjer for areal- og transportplanlegging. Kommentar. Rekkefølgebestemmelse om at Kathrines Minde ikke kan utbygges før vegadkomst til Geitingsvollen er avklart, synes å sikre totalløsninger med hensyn til veg på tilfredsstillende måte. Ideelt sett er vi enige i at hele planområdet Geitingsvollen burde vært vurdert i en samlet plan. For å imøtekomme utbyggere har vi allikevel akseptert at del av området kan planavklares separat. Endringer etter høring. Med grunnlag i høringene er det med tiltakshaver avtalt og gjennomført følgende endringer i plandokumentene: Plankart; under tegnforklaringen flyttes vann- og avløpsanlegg fra fellesområder til byggeområder. Bestemmelsene 2; her tilføyes Byggeområde for vann og avløp. Bestemmelsene 3, første punkt; 26 boliger endres til 24 boliger, da dette er vedtatt etter 1. gangs behandling, men ikke blitt med endringene da. Bestemmelsene 4; nytt punkt om byggeområde for vann og avløp. Bestemmelsene 8.1; 2. og 3. strekpunkt fra tidligere bestemmelser 7.1 erstattes med Eksisterende eiendommer gårdsnr. 276, bruksnr. 1, 16, 23, 24, 143, 165, 166 og 168. Bestemmelsene er nye. Bestemmelsene 9.4; Katrines Minde kan ikke bygges ut før reguleringsplanen for adkomst til Geitingsvollen er vedtatt. Vurdering av rekkefølgebestemmelse 9.4 ( 8.4 i høringsforslag). Avklaring av ny vegløsning for hele Geitingsvollen har vært en forutsetning for å kunne tillate oppstart av utbyggingen på Kathrines Minde. Det var i en tidligere planfase forutsatt at denne avklaring kunne skje gjennom behandling av kommuneplanens arealdel. Når behandlingen av kommuneplanens arealdel nå har trukket så pass langt ut i tid, er tiltakshaver for Kathrine Minde lite tilfreds med framdriften. Dette prosjektet har de planlagt oppstart av inneværende år, for blant annet å kunne unngå omfattende permitteringer. For delvis å kunne imøtekomme tiltakshaver har vi forsøkt å få til en endring av rekkefølgebestemmelsens slik at den fikk følgende formulering: Kathrines Minde kan ikke bygges ut før arbeid med reguleringsplan for atkomst til Geitingsvollen er vedtatt igangsatt. Med denne endring forutsatte vi nye forhåndsdrøftinger med aktuelle fagmyndigheter, for å kunne bli enige om ett alternativ som skulle utredes nærmere 96 av 120

26 gjennom reguleringsplan. Dette ville da vært grunnlaget for at kommunens planutvalg kunne gjøre vedtak om oppstart av reguleringsplan for ny vegløsning til Geitingsvollen. Dette alternative forslag til rekkefølgebestemmelsens ble sendt på høring til aktuelle fagmyndigheter og utbyggere. Uttalelsene fra fagmyndigheter (Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Statens vegvesen) er forholdsvis enstemmige om at dette ikke synes å være noe god løsning og fraråder sterkt at endringen vedtas. Denne endring vil resultere i at kommunen i enda mindre grad oppnår de helhetsløsninger for området som er ønskelig. Endret bestemmelse gir ingen sikkerhet for når det skal være klart hvor adkomst til Geitingsvollen skal gå. Planprosessen vil være kompleks med avveining av flere alternative løsninger og mange interesser. Disse avklaringene er en del av planprosessen og det kan ikke forutsettes at trasevalg og nødvendige avveininger er gjort forut for vedtaket om oppstart av planarbeidet. Det minnes om rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Her slås det fast at planlegging av utbyggingsmønster og transportsystem må samordnes slik at det legges til rette for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, slik at transportbehovet kan begrenses. Det er dette avklaringer omkring ny atkomst til dette området skal søke å gi svar på, og som også bør være i kommunens egen interesse. Derfor synes helt avgjørende for en samordnet og helhetlig løsning at Kathrines Minde/Geitingsvollen ses under ett, med alternativ atkomst fra sør. Også tiltakshavere og utbyggere bør ha interesse av å tilby framtidige boligkjøpere et trivelig bomiljø med høye krav til trafikksikkerhet og framkommelighet, både internt i området og på vegen til og fra Levanger sentrum. Vurdering: Vi sier oss enige i de sterke faglige merknader som har kommet til foreslått endring av rekkefølgebestemmelsens 9.4. Bestemmelsen opprettholdes slik den opprinnelig var tenkt, som betyr at Kathrines Minde ikke kan utbygges før reguleringsplan for adkomst til Geitingsvollen er vedtatt. Før utbygging i henhold til reguleringsplanen kan igangsettes, må det også foreligge utbyggingsavtale som avklarer aktuelle investeringskostnader mellom utbygger og kommunen. Innsigelsen fra NVE anses imøtekommet. Planen tilrås dermed vedtatt. Kopi av 1. gangs behandling: Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til plankart datert og bestemmelser sist revidert endres på følgende punkter: Ny rekkefølgebestemmelse: Katrines Minde kan ikke bygges ut før adkomst til Geitingsvollen er ferdig utreda, og adkomst til Katrines Minde er avklart og etablert. Området B1 reduseres med 2 boenheter og det arealet på ca 350 m2 som blir til overs, avsettes til felles lekeplass. Svinger på felles avkjørsel utformes i hht. gjeldende vegnormaler. Det tegnes inn snuplass for lastebil i enden av veg lengst vest. 97 av 120

27 Følgende formulering i 3 tas ut: Oppstillingsplasser for biler medregnes ikke i BYA Tomtedelinger tegnes inn på plankartet, og bestemmelser tas ut. De to funksjonene i Fellesområde gang/parkering separeres i to forskjellige fellesområder. Deretter legges forslag til reguleringsplan for Kathrines Minde 1719/276/5, med reviderte bestemmelser og plankart ut til offentlig ettersyn, i medhold av PBL 27-1,2. Bebyggelsen bør tilrettelegges for oppvarming med fornybar energi. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Forslag i møte: Ingen. Avstemning: Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 9 mot 1 stemme. VEDTAK: Forslag til plankart datert og bestemmelser sist revidert endres på følgende punkter: Ny rekkefølgebestemmelse: Katrines Minde kan ikke bygges ut før adkomst til Geitingsvollen er ferdig utreda, og adkomst til Katrines Minde er avklart og etablert. Området B1 reduseres med 2 boenheter og det arealet på ca 350 m2 som blir til overs, avsettes til felles lekeplass. Svinger på felles avkjørsel utformes i hht. gjeldende vegnormaler. Det tegnes inn snuplass for lastebil i enden av veg lengst vest. Følgende formulering i 3 tas ut: Oppstillingsplasser for biler medregnes ikke i BYA Tomtedelinger tegnes inn på plankartet, og bestemmelser tas ut. De to funksjonene i Fellesområde gang/parkering separeres i to forskjellige fellesområder. Deretter legges forslag til reguleringsplan for Kathrines Minde 1719/276/5, med reviderte bestemmelser og plankart ut til offentlig ettersyn, i medhold av PBL 27-1,2. Bebyggelsen bør tilrettelegges for oppvarming med fornybar energi. Vedlegg: 1 Bestemmelser 2 Planbeskrivelse, innsendt Plankart, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen. Saksopplysninger: Hveding Eiendom AS v/arkitekt- og konsulentgruppen AS i Tønsberg har utarbeidet planforslaget. Hensikten med planen er å legge til rette for å bygge ut eiendommen 98 av 120

28 Kathrines Minde gnr./bnr. 276/5 med 26 boliger over to plan m/tilhørende garasje og biloppstillingsplass. Det er tenkt to forskjellige hustyper, rekkehus med sokkelløsning i felt A. Se tiltakshaver sin beskrivelse av planen, for mer utfyllende opplysninger om tiltaket. (vedlegg 01.) Planbeskrivelsen viser bla. illustrasjonsplan, skisser av planlagt bebyggelse og bilder fra planområdet. Oversiktskart. Medvirkning: Tiltakshaver annonserte igangsetting av planarbeidet i Levangeravisa og Trønderavisa den Grunneiere/regionale myndigheter/interesseorganisasjoner ble varsla om igangsetting direkte ved brev. Tiltakshavers planbeskrivelse (vedlegg 01) inneholder sammendrag av innkomne uttalelser, og en beskrivelse av hvordan innspill er ivaretatt i planforslaget. Planforslaget er forelagt barnerepresentanten i Levanger kommune, som har kommet med følgende uttalelse den : Barn og unges behov er godt ivaretatt i planforslaget. Dette gjelder både leikeareal og trafikksikkerhetsmessige hensyn. Det er viktig at utarbeidelse av friområde/leikeplass blir ferdigstilt på et tidlig tidspunkt i byggeperioden. I forhold til trafikksikkerhet fører anleggelse av et nytt boligområde nødvendigvis til økt trafikk både i byggeperioden og etterpå. Det er derfor viktig at trafikksikkerhetsmessige hensyn blir vurdert også underveis. Kenneth Arntzen Barnerepresentant Levanger kommune Planforslaget er sendt på en intern høring til fagområdene; helse, oppvekst, kultur, kommunalteknikk og landbruk. Kommunalsjef oppvekst: ingen kommentar. 99 av 120

29 Enhetsleder kommunalteknikk: Etter vår oppfatning er ikke vegsystemet i Sørvegen og Jamtvegen utformet for å ta hand om økningen i trafikken man vil få når de planlagte boligfeltene Kathrines Minde og Geitingsvolden er utbygd. Planstatus: Planområdet ligger innenfor område; B2 Geitingsvollen avsatt til planlagt boligområde i kommunedelplan for Levanger sentrum vedtatt I den eldre reguleringsplanen for Brusve-Gimle-Vestgård vedtatt er arealet avsatt til jord- og skogbruk Adkomstveg er foreslått knyttet til Sørvegen. I kommunedelplan sentrum står bla. følgende kommentar under område B2 Geitingsvollen; Flere forhold tyder på at det kan bli vanskelig å finne fram til en god hovedveg inn til området. Sørvegen er ett alternativ men andre løsninger må også utredes. I den forbindelse er Block Watne i gang med å utrede ny vegforbindelse over elva sørover mot Branes/Moanområdet. Alternativ vegforbindelse sørover ble sendt på høring i forbindelse med revisjon av reguleringsplan for Levanger sentrum. Vegvesenet sier i den forbindelse at eksisterende adkomst via Fv. 126 Jamtvegen og boliggater over Brusve og Geite ikke er akseptabel løsning for en utbygging av Geitingsvollen og Katrines Minde. Vegvesenet er i gang med å utarbeide en trafikkmodell som vil kunne bli et verktøy for å si noe om effektene av nye boligområder og tilhørende nye veger. Vegforbindelse forventes avklart i løpet av året i forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel. Annen planlegging i området: Block Watne er i gang med planlegging av et stort antall boliger på resten av Geitingsvollen dvs. område B2 i kommunedelplanen. Se skisse under. Utsnitt av kommunedelplan sentrum m/det aktuelle planforslaget Vurdering: Adkomst: Katrines Minde er bare liten del av utbyggingspotensialet på Geitingsvollen, men så lenge vegvesenets trafikkmodell ikke er klar er det vanskelig å si hvor mye mer trafikk det er tilrådelig å føre inn på Sørvegen og Jamtvegen. Det er også registrert betenkeligheter fra beboerne langs disse vegene i forhold til økt trafikk. Block Watne er i 100 av 120

30 gang med å utrede adkomst til Geitingsvollen, og er inneforstått med at trafikken ikke kan føres inn på Sørvegen. Det foreslås en likebehandling og at utbyggingen av Katrines Minde også må avvente. Forslag: Ny rekkefølgebestemmelse: Katrines Minde kan ikke bygges ut før adkomst til Geitingsvollen er ferdig utreda, og adkomst til Katrines Minde er avklart og etablert. Adkomstvegen innenfor planområdet fra planlagte boliger fram til Sørvegen, har fått en uheldig utforming med knekk i svingene. Det foreslås et det legges inn større kurver. Forslag: Svinger på felles avkjørsel utformes i hht. gjeldende vegnormaler. Adkomstveg til område B2 mangler snuplass i enden. Dette er spesielt viktig i og med at det er planlagt VA- anlegg i enden av vegen, noe som kan medføre trafikk av større kjøretøyer. Forslag: Det tegnes inn snuplass for lastebil i enden av veg lengst vest. Parkering: I og med at det er forutsatt 2 biloppstillingsplasser på egen tomt, er kravet i lokale forskrifter oppfylt. I tillegg er det vist gjesteparkering i felles trafikkarealer. Gjesteparkering lengst sørøst er lite tilgjengelig og ugunstig plassert, men er trolig et resultat av begrensningen som legges på bruken av arealer under høyspentlinjer. Bebyggelsen: Grad av utnytting: I følge veileder; Grad av utnytting skal nødvendig parkeringsareal inngå i BYA. Det foreslås derfor at bestemmelse ang. dette tas ut. Forslag: Følgende formulering i 3 tas ut: Oppstillingsplasser for biler medregnes ikke i BYA Planen åpner for maks prosent bebygd areal (BYA) = 27 %/26 boliger. Dette ligger langt under de opprinnelige krav fra regionale landbruksmyndigheter på 5-6 enheter /daa. Planområdet er på totalt ca 8,5 daa inkludert veg og grøntareal, som fører til at antall enheter/ daa blir ca 3. Vi ser på utbyggingen på Katrines Minde som en utvidelse av eksisterende eneboligområde, og det er derfor ikke ønskelig med blokkpreget bebyggelse i flere etasjer. Den foreslåtte hustypen anses som et fornuftig valg som vil harmonere med bebyggelsen i det tilgrensende eneboligområdet. Eventuell videre fortetting av tomta med den aktuelle hustypen vil forringe muligheten for uteopphold og lek. Vi synes derfor at planforslaget viser sterk nok utnyttelse av tomta. Bygningsform- og høyder: Maks takhøyde på 7,5 i område A og 8,5 i B områdene anses som en akseptabel høyde for 2 etasjes boliger. Husene i område A som ligger nærmest eksisterende eneboligområde vil trolig få sokkelløsning og dermed høyeste fasade vendt bort fra eksisterende boliger. Bruken av pulttak kan imidlertid føre til mer visuelt dominerende fasader, men dette vil ikke ha liten innvirkning på solforhold, utsikt o.l. Det gjøres oppmerksom på at hustyper vist i planbeskrivelse kun er en illustrasjon og en type som kan bygges innenfor bestemmelsene i planen, men tiltakshaver kan like godt komme med en byggesøknad på helt andre hustyper. 101 av 120

31 Tomtedeling: Tiltakshaver forutsetter i bestemmelsene at det skal utarbeides en egen tomtedelingsplan, som skal godkjennes av det faste utvalg for plansaker. Vi ønsker at tomtedeling avklares i forbindelse med reguleringsplanen. Forslag: Tomtedelinger tegnes inn på plankartet og bestemmelser tas ut. Leik og uteopphold: Det er avsatt ca 700 m2 til felles lekeplass, noe som tilsvarer ca 27 m2/bolig. Tiltakshaver opplyser om at det dreier seg om ca 1100 m2, men dette må også omfatte privat uteareal regulert til boligformål. I lokale forskrifter er det krav om 50 m2 til felles eller offentlig uteareal, noe som fører til at det ideelt sett skulle vært avsatt ca 1350 m2 til lekeareal i planen. Det avsatte grøntarealet har en langstrakt form, det blir liggende lavt i terrenget nærmest som ei grøft og dermed dårlige solforhold på store deler av arealet. Grøntområdet skulle ideelt sett ha hatt en mer kvadratisk/sirkulær form mer sentralt plassert i feltet. Arealet vil også bli vanskelig tilgjengelig fra den sørlige delen av område A, som vil få ei tett husrekke mellom seg og grøntarealet. I illustrasjonsplanen er det skissert gangadkomst mellom husene, men dette er ikke fulgt opp i reguleringsplanen som en regulert grønnkorridor. Forbindelsene vist i illustrasjonsplanen er uansett ikke noen god løsning fordi de er vist i en smal passasje (ca 2,5 m) mellom husene. En slik forbindelse vil lett bli privatisert. På bakgrunn av disse betenkelighetene muligheten for uteopphold foreslås det at utbyggingen reduseres med 2 boenheter. Dette vil gi mulighet for ca 350 m2 større uteoppholdsareal, som igjen fører til at det oppnås ca 43 m2 uteoppholdsareal/bolig. I tillegg til gode muligheter for å skape en bedre forbindelse mellom den sørlige delen av område A og felles lekeareal. Uteoppholdsarealet vil få bedre forutsetninger til å bli et møtested for hele Katrines Minde. Forslag: Området B1 reduseres med 2 boenheter og det arealet på ca 350 m2 som blir til overs, avsettes til felles lekeplass. Som en kommentar til tidligere vurdering under Bebyggelsen, opplyses det om at en reduksjon boligtallet med 2 fører til at antall enheter/daa endres fra ca 3 til ca 2,8. Det er positivt at planen har en bestemmelse om at det ved første byggesøknad skal foreligge en utenomhusplan for nærlekeplassen. Det forutsettes at det her menes området avsatt til Felles lekeplass. Privat uteopphold: På bakgrunn av det vi ser av illustrasjonsplanen stiller vi noen spørsmålstegn ved plassering av private uteoppholdsplasser. Boligene i område B1 og i den sørlige delen av område A har terrasser mot nordøst, som bare vil få morgen/formiddagssol. De fleste ser på ettermiddags og kveldssol som viktigst. Det anbefales derfor at disse boligene trekkes lengst mulig nordøst på tomta slik at utearealet på tomta blir størst mot vest. Reguleringsplanforslaget viser ikke husplassering, så det er viktig at dette vurderes og følges opp i byggesaken. Universell utforming: Vi arbeider for å få inn følgende bestemmelse om universell utforming i alle reguleringsplaner: Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for 102 av 120

32 utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk. Tiltakshaver opplyser om pga. det svært kuperte terrenget lar ikke prinsippene for universell utforming seg gjennomføre, fordi de usikre grunnforholdene gjør det vanskelig med masseflyttinger. Bestemmelse ang. opparbeidelse av utomhusarealer har forslagsstiller tatt inn i 8 Rekkefølgebestemmelser. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn: Det er usikre grunnforhold i området og tiltakshaver opplyser om at geoteknisk konsulent skal gjennomgå plassering av bebyggelse, skjæringer og fyllinger med tanke på stabilitet av løsmasser. Det er tatt inn en bestemmelse 4-4, som sikrer dette. Utover dette har vi gått gjennom Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhetsog beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt. Se link: Utbyggingsavtale: Det er varsla behov for utbyggingsavtale. Et viktig moment i en slik avtale er adkomst og pga. at det fremdeles foregår utredninger, foreligger ikke utbyggingsavtalen til 1. gangs behandling samtidig med reguleringsplanen. Plankart: Det er et fellesområde som er vist som kombinert gangveg og parkering. Av trafikksikkerhetsmessige hensyn er dette svært uheldig. Det foreslås derfor at disse funksjonene separeres. Forslag: De to funksjonene i Fellesområde gang/parkering separeres i to forskjellige fellesområder. Konklusjon: Planforslaget legger til rette for utbygging av et attraktivt sentrumsnært område. Forutsatt at foreslåtte endringer gjennomføres er muligheter for leik og uteopphold sikra i nødvendig grad. Utbyggingen anses som tilstrekkelig tilpasset omgivelsene. Forholdet til usikre grunnforhold er ivaretatt i planen. Usikkerhet omkring adkomst til det aktuelle planområdet, er ikke til hinder for å godkjenne reguleringsplanen, forutsatt en rekkefølgebestemmelse som stopper utbygging før adkomst er etablert. Det tilrås derfor at planforslaget endres som foreslått og legges ut til offentlig ettersyn. Vurdering: * 103 av 120

33 104 av 120

34 Katrines Minde boligområde forslag til REGULERINGSBestemmelser Kommunens arkivsaksnummer: 1719/276/5 Planforslag er datert: Dato for siste revisjon av plankartet: Dato for siste revisjon av bestemmelsene: Dato for godkjennelse: 1 AVGRENSNING. Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet og datert FORMÅLET MED REGULERINGSPLANEN Området reguleres til: Byggeområde for boliger Byggeområde for vann og avløp Offentlige trafikkområder Fareområde sikkerhetssone for kraftledning. Spesialområde frisiktsone Fellesområde avkjørselsveg, parkering, lekeplass, gang- og sykkelsti. 3 BYGGEOMRÅDE FOR BOLIGER Det tillates oppføring av inntil 24 boliger i rekke. Det tillates garasje i bolig eller tilhørende carport. Leiligheter kan bygges med saltak eller pulttak. Takvinkel på 22 til 28. Det kan oppføres boliger i 2 etasjer. Boliger innenfor samme felt skal ha lik takvinkel og takform. Grad av utnytting: maksimum 30 % BYA, regnet ut fra totalt brutto tomteareal. Rekkehus plasseres innenfor byggegrenser. Carport kan plasseres i tilknytning til huskroppene. Felt A: For pulttakshus er maks. gesimshøyde 7,5 meter fra ferdig planert terreng. Felt B1 og B2: Maks. gesimshøyde 6,5 meter og maks. mønehøyde 8,5 m fra ferdig planert terreng. 4 BYGGEOMRÅDE FOR VANN OG AVLØP Område for bygging av pumpehus/pumpestasjon. 5 FELLESBESTEMMELSER 1. Plankrav. 1.1 Byggesøknad Sammen med første byggesøknad skal det foreligge en utomhusplan i målestokk 1:500 for nærlekeplass. 2. Utforming 105 av 120

35 Boligene skal gis en god og enhetlig utforming. Boligene skal ha tilnærmet lik takvinkel innen for samme felt. Boligene kan ha tradisjonell utforming. Prinsippene for universell utforming kan vanskelig la seg gjennomføre i det svært kuperte terrenget(1:8-10), da den geotekniske vurderingen fraråder masseforflytning pga. fare for ras/skred. 3. Parkering Min. 2 biloppstillingsplasser pr. bolig, hvorav 1 plass i garasje/carport. Det anlegges 8 plasser for gjesteparkering på fellesareal. 4. Sikring Det må foretas nødvendig tiltak for å øke stabilitet/sikkerhet mot ras. Det er utarbeidet en geoteknisk rapport fra Rambøll Norge AS som beskriver tiltak for det konkrete utbyggingsprosjekt. Geoteknisk konsulent skal vurdere i rapports form det konkrete utbyggingsprosjekt før søknad om rammetillatelse og ved søknad om igangsettingstillatelse. 6 FAREOMRÅDE Sikkerhetssone - kraftledning Fareområde er satt til 8m på hver side av senter linjeføring. 7 SPESIALOMRÅDE Frisiktsone Sørvegen Krav til frisiktsone på 10 m x 46 m. I frisiktsonen skal det ikke tillates vegetasjon og andre objekter enn 0,5 meter. høyere 8 FELLESOMRÅDER 8.1 Felles avkjørsel. Rettighetshavere til fellesavkjørsel er: - 24 nye bruksnummer som skal utparselleres ut fra gbnr.276/5 - Eksisterende eiendommer gårdsnr. 276, bruksnr. 1, 16, 23, 24, 143, 165, 166 og Krav til avkjørsel Avkjørsel skal utformes i henhold til Statens vegvesens normaler for utforming av vegkryss for atkomstveger. 8.3 Felles lekeplass Det skal opparbeides lekeplass til bruk kun av beboere i 24 nye boenheter innenfor planbegrensningen. Lekeplass skal utparselleres med eget gårds- og bruksnummer. Det skal utarbeides egen utomhusplan for lekeplassen som skal godkjennes før/samtidig med første søknad om tillatelse til tiltak. 8.4 Felles post og avfall F P/A Felles post og avfall for eiendommer i planområdet. 8.5 Felles parkering F P. Felles parkering for eiendommer i planområdet. 8.6 Felles gangvei gjelder for nødvendig atkomst i planområdet. 106 av 120

36 Felles gangvei gjelder for nødvendig atkomst i planområdet. 9 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 9.1 Avkjørsel. Avkjørsel til Sørvegen med vegkryss iht. Statens vegesens normer skal være opparbeidet før grunnarbeider for boliger. oppstart av terreng og 9.2 Lekeplass Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klare til bruk. 9.3 Felles avkjørsel. Felles avkjørselsareal skal være opparbeidet frem til alle boliger innenfor planbegrensning, før brukstillatelse/ferdigattest gis for første bolig. midlertidig 9.4 Utbygging. Katrines Minde kan ikke bygges ut før reguleringsplan for atkomst til Geitingsvollen er vedtatt. 107 av 120

37 Levanger kommune Sakspapir Reguleringsplan for Finnemarka 11 - revidert planforslag Saksbehandler: E-post: Tlf.: Åge Isaksen aage.isaksen@innherred-samkommune.no Arkivref: 2007/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Levanger kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2 vedtas reguleringsplan for Finnemarka 11, plankart sist rev og planbestemmelser sist rev Før arbeid med flytting av automatisk fredet kulturminne igangsettes, må dette avklares med fylkeskommunen. Vedlegg: 1 Plankart sist rev Planbestemmelser sist rev Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Kommunestyresak nr. 10/09. Saksopplysninger: Sammendrag. Gjembletunet AS fremmet i februar 2008 forslag til bebyggelsesplan for Finnemarka 11. Planforslaget omfattet fortetting av ei boligtomt med 5 nye boliger der eksisterende bolig på eiendommen forutsettes revet. PUK behandlet saken i juni 2008, og det ble her vedtatt å legge fram saken for offentlig ettersyn. I forbindelse med denne høringen kom det fram en rekke synspunkter om at planområdet etter forslaget ble for tett utbygget, bolig plassert lengst sør ville bryte både i forhold til terreng og bebygde omgivelser, samt at boligene generelt ble for høye og utsiktsreduserende for området. Ved behandling av saken i PUK-møte den , sak nr. 83/08 ble det blant annet gjort vedtak om at antall boliger reduseres fra 5 til 3, at det brukes samme gesimshøyde som i eksisterende reguleringsplan (6,0 m) og med maksimal mønehøyde på 7 meter. Det ble også gjort vedtak om at planforslaget legges fram for nytt offentlig ettersyn. 108 av 120

38 Tiltakshaver har ved brev dat påklaget PUK sitt vedtak i sak 83/08. Klagen er framlagt for kommunestyret til behandling i møte den , sak nr. 10/09. Kommunestyret har her gjort følgende vedtak: Den sørligste boligen tas ut av plankartet, og de 4 gjenværende boliger trekkes litt lengre mot sør. Begrunnelse: Plasseringen av den sørligste boligen bryter med hensynet til terreng og bygde omgivelser, den blir liggende framskutt i terrenget, det vil også gi en bedre og trafikksikker vegløsning. Tiltakshaver er orientert om kommunestyrets vedtak ved brev fra oss dat De ble samtidig orientert om at eventuelle endringer av planforslaget i samsvar med kommunestyrets vedtak, ville kreve nytt offentlig ettersyn og behandling. Med grunnlag i dette har tiltakshaver den fremmet revidert planforslag, og bedt om at det framlegges for offentlig ettersyn og behandling. Oversiktskart området ved Finnemarka 11 vist m/blå prikk Planstatus. Planområdet inngår i eksisterende reguleringsplan for fv. 119, Staupslia med tilliggende områder som er vedtatt Det aktuelle utbyggingsareal er her regulert til boligformål. I kommunedelplan for Levanger sentrum vedtatt , er det gitt bestemmelse om at det kreves reguleringsplan for alle vesentlige fortettingssaker. Det aktuelle tiltak med 4 boligenheter på en regulert tomt er vurdert å være vesentlig. 109 av 120

39 Planforslaget. Bebyggelsen. Ny revidert plan omfatter 4 boligenheter, og tidligere fellesgarasje er erstattet av enkeltgarasje/carport knyttet til den enkelte bolig. Den sørligste boligen er i forhold til tidligere forslag tatt ut av planen, og alle boliger ligger nå samlet på det øvre platå. Boligene kan oppføres med gesimshøyde maksimalt på 5,5 meter og mønehøyde på maksimalt 7,0 meter over gjennomsnittlig terreng. Garasje/bod kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 3,0 meter og maksimal mønehøyde på 5,5 meter. Boligbygg skal oppføres med saltak og møneretning som vist på planen. Takvinkel skal ligge mellom grader. Garasje/bod kan alternativt tillates oppført med flatt tak. Maksimalt tillatt bebygd areal er satt til BYA = 33 %. Illustrasjonsplan av utbyggingsområdet 110 av 120

40 Illustrert utbygging sett fra sør-øst Snitt sett fra øst Biladkomst og gang-/sykkelveg. Adkomst til området fra Staupslia vil foregå via Berglivegen og Finnmarka som begge er kommunale gater med dårlig standard. Det er samtidig gater med relativt liten trafikk og lavt fartsnivå, og egen gang-/sykkelveg anses derfor ikke nødvendig. Det vil bli framforhandlet utbyggingsavtale for å få gjennomført utbedringstiltak på kommunal gate Finnemarka. Parkering. For hver boligenhet er det planlagt egen garasje eller carport, og i tillegg er det avsatt 4 felles parkeringsplasser. I kommunens vedtekter om parkering er det krav om at vanlig boligbebyggelse skal ha oppstillingsplass på egen tomt eller på fellesareal for flere tomter for minst 1,5 bil pr. boenhet. Krav om antall oppstillingsplasser for biler vil dermed være oppfylt. Lek og uteopphold. Det er avsatt areal på ca 450 m 2 til felles lekeplass, noe som er rikelig i forhold til kommunal vedtekt som har krav om minimum 50 m 2 pr boligenhet. Området ligger sørvendt i skråningen mot Staupslia, og blir avskjermet med felles grøntareal mot vegen. Kulturminne. 111 av 120