DETALJREGULERINGSPLAN FOR VESTERLAND FERIEPARK PlanID 1420 2011 007 FEBRUAR 2012 FASIT Ingeniør- og vikartenester a.s., Galdetoppen, 6869 Hafslo Tel.: 57 68 53 39 Fax: 57 68 12 95 post@fasit.as www.fasit.as Foretaksnr. 987 689 447
INNHALD Innleiing 1 Føremålet med planen 1 Omtale av planområdet 2 Forhold til andre planar 3 Oppstart av planarbeidet Innspel til oppstartsvarsel 3 4 ROS-analyse Omtale av planframlegget 5 6 Føresegner til reguleringsplanen 13 Reguleringsplankart Vedlegg Innspel til planoppstart ROS-analyse Situasjonsplan Innleiing FASIT ingeniørtenester v/ Heidi Helle har fått i oppdrag av Vesterland Feriepark DA utarbeide framlegg til detaljreguleringsplan for Vesterland feriepark på Kaupanger i Sogndal kommune. Føremålet med planen Føremålet med planarbeidet er å legge til rette for endring av bruk for deler av Vesterland ferieparken. Tiltakshavar ynskjer å nytte deler av ferieparken til campingplass. - 1 -
Omtale av planområdet Planen omfattar eigedommane g/bnr 94/20 og g/b/fnr 94/1/2 og 94/1/4. Området på om lag 53 daa ligg sør for RV 5. Arealet er i dag nytta til reiselivsaktivitet, overnatting, trafikk- og parkeringsareal. Dei områda som ikkje er utbygd er delvis nytta som masselagring og delvis dekka av skog. På sommarstid er ferieparken nytta av turistar, medan om vinteren er det meste av hyttene leigd ut til studentar. Området grensar inn mot skog/utmark i sør, vest og aust, medan Rv 5 avgrensar planområdet i nord. Det er fine turmogelegheiter i tilgrensande område til planområdet. Det er turvegar frå Vesterland feriepark mot handlesenter på Kaupanger i aust, mot Sogn Folkemuseum i vest, mot Storehogen i sør og Kaupangerskogen i nord. Det er bussholdeplass ved avkøyringa til RV5 og bussamband mot Kaupanger og Sogndal. Varsla planområde. - 2 -
Forhold til andre planar Planområdet er i gjeldande plan, datert 10.08.1994, regulert til byggeområde for utleigehytter og bygg for fellesfunksjoner tilknytta hyttene. I tillegg er det regulert inn offentleg køyreveg og felles køyreveg som sikrar grunneigarane i området tilkomst for området søraust for planområdet. Vi har hatt oppstartsmøte med kommunen i samsvar med 12-8 og har tatt opp tiltakshavars ynskje om å nytta deler av området til campingplass. Då bruk av området til campingplass ikkje ligg inne som formål i gjeldane reguleringsplan sette kommunen krav til utarbeiding av detaljreguleringsplan for planområdet. Oppstart av planarbeidet Detaljreguleringsplanarbeidet vart starta opp i mars 2011. Det vart halde eit oppstartsmøte Sogndal kommune i mai 2011 for å drøfta problemstillingar knytt til plansituasjonen i området og vidare sakshandsaming. Tema som her vart tatt opp var: - Avgrensing av området - Avkøyrsle frå fylkesvegen - Terrengtilpassing Planoppstart vart varsla i juli 2011 med annonsering i Sogn Avis. I tillegg til annonsering i Sogn Avis vart varsel sendt direkte til private og offentlege høyringsinstansar i samsvar med følgjande liste: Grunneigar/Naboar: - 94/1 Anders Selseng - 94/9 Svend Børge Larsen - 94/17 Fay Helene Bruhaug og Harald Eivind Skildheim - 94/19 Statens Vegvesen - 94/27 Anders Selseng - 94/1/2 Judith og Anders Vestreim/Vesterland feriepark DA - 94/1/4 Judith og Anders Vestreim/Vesterland feriepark DA - 94/20 Vesterland feriepark DA Fylkesmannen i Sogn og Fjordane v/miljøvernavdelinga og Kommunalavdelinga 6863 Leikanger Fylkesmannen i Sogn og Fjordane v/landbruksavdelinga Pb. 14, 6801 Førde Sogn og Fjordane Fylkeskommune v/plan- og samfunnsavdelinga, 6863 Leikanger Sogn og fjordane Fylkeskommune v/kulturavdelinga Pb. 173, 6801 Førde Statens vegvesen Region Vest Askedalen 4 6863 Leikanger Sogndal kommune, 6851 Sogndal Telenor Servicesenter for nettutbygging PB 7150, 5020 Bergen Sognekraft as, 6893 Vik - 3 -
Innspel til oppstartsvarsel Følgjande innspel kom inn i samband med varsel om planoppstart og etter utlegging av planprogrammet til offentleg ettersyn (våre kommentarar i kursiv): - Fylkesmannen i Sogn og fjordane, miljøvernavdelinga: Ingen merknader til oppstartsvarselet, men minner om at det no er krav til at planomtalen gjer greie for verknadane planen vil kunne få for ulike interesser og omsyn. Føreset også at naturmangfaldlova vert innarbeidde i planomtale og vedtak. FASIT sin kommentar: Verknadane av planen er vurdert opp mot ulike interesser og omsyn og i samsvar med naturmangfaldlova 7-12. Omfanget av desse vurderingane er tilpassa omfang og konsekvens av planlagt utbygging. - Fylkesmannen i Sogn og fjordane, Beredskapseininga: Ingen merknader til oppstarsvarselet, men minner om at det er krav om risiko- og sårbarheitsanalyse (ROS-analyse) ved utarbeiding av planar for utbygging. Oppmodar om at ROSanalysen ikkje vert for avgrensa og at den gjennom eit systematisk arbeid skal gi ein oversikt over risiko og sårbarheit og at evt funn og tilrådingar frå ROS-analysen vert følgde opp og innarbeidde i planen. FASIT sin kommentar: ROS-analysen er utført i samsvar med PBL 4-3 og DBS si sjekkliste. Forhold som er funne er vidare vurdert og innarbeid i planframlegget. - Fylkesmannen i Sogn og fjordane, Landbruksavdelinga: Har ikkje merknader. - Statens vegvesen Region vest, Plan og forvaltningsseksjonen: Det må i planarbeidet vurderast kor mykje ekstra trafikk som vert generert på grunn av omreguleringa. Tilkomsten må utformast som kryss og utformast etter handbok 017. Evt flytting av krysset kan vurderast om eksisterande kyss vert vanskeleg å utforma etter krava. FASIT sin kommentar: SVV v/janne Ølmheim hadde synfaring i området, november 2010, i samband med at Vesterland feriepark søkte kommunen om dispensasjon frå gjeldande reguleringsplan for å utarbeide 25-30 caravanplassar aust på eigedommen og det vart konkludert med at siktkravet vart sett til 6x150m. Krava i uttalen etter synfaringa er lagt til grunn i vårt planarbeid. Uttalen ligg som vedlegg til planen. - Judith og Anders Vestreim, nabo og grunneigar: Er negative til planane og ber om ei synfaring med kommunen og at planarbeidet vert stoppa inntil vidare. Tar opp følgjande problemstillingar: o Fylling av jordmassar og etablering av fyllingsskråning i eit svært fuktig område nær opp til deira eigedom i aust. o Fyllingen som var midlertidig har blitt permanent. Ynskjer desse massane fjerna. o Ynskjer analyse av trafikkfaren ved auke av trege køyretøy ut på ei svært o trafikkert stekning via det trafikkfarleg krysset. Er usikker på om grensene som ligg inne i kartet som er nytta ved oppstartsvarselet er rette. FASIT sin kommentar: Fyllinga som er utført er grunnen til at kommunen har sett krav til detaljreguleringsplan då den planlagde bruken ikkje ligg innanfor godkjent bruk i gjeldande reguleringsplan. ROS-analysen vil avdekke om det er trong for spesielle tiltak før det kan byggast på fyllinga - 4 -
og om ho evt kan utvidast. Statens vegvesen har hatt synfaring på staden og har sett krav til kryssområdet som vert lagt til grunn i det vidare planarbeidet. Før utbygging av området bør tiltakshavar og evt kommunen vurdere om det er trong for grenseoppgang dersom grensene i området er usikre. Kommunen har hatt synfaring på staden med Judith og Anders Vestreim og har vurdert at dei fleste av innspela er av privatrettsleg art. ROS analyse Det er etter plan og bygningslova 4-3 krav til utarbeiding av risiko og sårbarheitsanalyse ved planlegging for utbygging. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarheitsforhold som kan ha innverknad på om arealet er egna til utbyggingsføremålet og eventuelle endringar av desse forholda som følgje av planlagt utbygging. Det er utført ei analyse av området basert på digitale GIS-data og samtalar med kommunen. Analysen er gjennomført i samsvar med vedlagde sjekkliste som er basert på DSB sin rettleiar/temahefte Samfunnsikkerhet i arealplanlegging, kartlegging av risiko og sårbarhet. Følgjande forhold har merknader og er vurderte i samsvar med sjekklista: 1. Natur- og miljøforhold: - Planområdet grensar inn mot lokalt viktige friluftsområde. Ved dagens og framtidig bruk er det ikkje fare for bruken av friluftsområdet vert endra. - Planområdet ligg i nærleiken av kulturlandskap på Vestreim og ei intakt låglandsmyr mot Sogn folkemuseum, som vert vurdert som lokalt viktige naturtypar. Ved dagens og framtidig bruk av planområdet er det ikkje fare for desse områda vert påverka. 2. Spesielle forhold ved utbygging: - Det er vurdert omsyn til vegtrafikkstøy i reguleringsplanen. - Det er teke omsyn til handtering av overvann frå planområdet til utslepp i bekk. - Det er teke omsyn til trafikkauke i forhold til utforming av krysset mot RV5 og siktsoner. ROS-analysen viser at dersom ein tek omsyn til merknadane i sjekklista ved utbygginga vil ikkje tiltaket representere høgare risiko for menneske eller samfunn enn kva som vert akseptert for denne typen utbygging. - 5 -
Omtale av planframlegget Naturmangfald Naturmangfaldlova skal leggast til grunn som retningslinje for all offentleg forvaltning som vedkjem naturmangfaldet. Gjennom planarbeidet er det ikkje komme fram moment som det må takast omsyn til når det gjeld naturmangfaldet. Kunnskapsgrunnlaget ( 8) er henta frå fylkesatlas, naturbase, artskart, vannportalen, INON og MiS og gjennom dialog med kommunen. Det er ikkje funne opplysningar om nasjonalt viktige naturtypar som det må takast spesielle omsyn til i planområdet. På oppsida av RV5 er det registert kulturlandskap på Vestreim, som vert vurdert som ein lokalt viktig naturtype. I tillegg er Vestreimsmyrane registrert som lokalt viktig intakt låglandsmyr. Ein skal ved ny utbygging freiste å unngå mogeleg vesentleg skade på naturmangfaldet ( 9). Ved dagens og framtidig bruk av planområdet er det ikkje fare for skader som vil påverke naturmangfaldet vesentleg. Planframlegget viser total utbygging av området og den samla belastningen på naturmiljøet er vurdert ( 10) - 6 -
Landskap visuelle konsekvensar Planområdet ligg i delvis hellande terreng og er godt forankra i bakanforliggande landskap. Det er lagt vekt på at bygga skal leggast ned i terrenget. Barn- og unge sine interesser Det er ligg ein leikeplass i planområdet. I tillegg vil nærleiken til omliggande naturområder gi god mogelegheit for tur, leik og aktivitet for barn og unge. Område sør for planområdet er registert som viktig friluftsområde. - 7 -
Universell utforming Det er lagt til rette for at hyttene har trinnfri tilkomst. Leikearealet i området ligg i terreng som i hovudsak er flatt og ligg til rette for universell utforming. Støy I samband med planarbeidet er det ikkje utført berekningar av vegtrafikkstøy eller støy frå skytebane i nærleiken. Det er konkludert med at endringa av planen ikkje vil føre til endringar i forhold til støy. Evt tiltak for å redusere vegtrafikkstøy kan vera at utandørs opphaldsstader skjermast lokalt og at bygget nærmast vegen kan fungera som støyskjerm for resten av området. Tekniske løysingar Det er lagt opp til at eksisterande anlegg for vann- og avløp i serviceanlegget vert nytta til campingplassen. Det er lagt opp til faste tappepunkt for vann og tømmepunkt for gråvatn i det nye campingområdet. Gjester på campingplassen vil ha tilgang på felles serviceanlegg med toalett, dusj, kjøkken m.m. Spillvann frå campingvogner må tømmast på godkjent tømmestasjon utanfor området. Overvann frå området ledast mot bekk. Det er lagt inn anlegg for fiberkabel i saman med EL-grøftene i området. - 8 -
N1 Næring Feriepark Overnatting/bevertning / Bygg for fellesfunksjoner Det er lagt inn areal for seviceanlegg for fellesfunksjoner for ferieparken. Dei eksisterande hovudbygga er nytta til konferanse- og reiselivsaktivitet, sports- og kulturaktivitet, kafe og overnatting. Det er opparbeida 61 parkeringsplassar i området. Desse er tenkt som parkeringsplassar for gjester og tilsette. N2 Næring Feriepark - Utleigehytter - 9 -
I området er det lagt inn 40 utleigehytter, 15 doble og 25 enkle. For området er BYA=30%. Det er krav til ein parkeringsplass pr hytte. Det er lagt opp til at alle hyttene skal ha avkøyrsler til tilkomstvegane V2 og V3. N3 Næring Campingplass Det skal opparbeidast to flate nivå som skal nyttast til oppstillingsplassar for campingvogner. Eit mindre område er fylt ut i dag, medan det meste av arealet må fyllast opp før det kan nyttast til oppstillingsplassar. Det er laga situasjonsplan for campingplassen for å vise korleis denne er tenkt nytta. Situasjonsplanen ligg ved reguleringsplanen som ein illustrasjon. Det skal nyttast skråning 1:1,5, plastra skråningar 1:1 og evt mur for å bygga opp dei flate områda. Ein ser føre seg at det kan vere plass til 15-20 campingvogner i dette området. - 10 -
V1 Eksisterande køyreveg felles tilkomst V1 tek av frå RV5 og går langs ytterkant planområdet i nordvest og skal sikre tilkomst til planområdet og vere fellesveg for fleire eigedommar som er tilknytta «gamlevegen». Sikt i kryssområdet er i samsvar med Statens vegvesen sitt krav: 6 x 150 m. For å få tilstrekkeleg sikt i krysset må «portane» som er vist på bildet, takast ned. Krysset er dimensjonert for renovasjonskøyretøy, tidlegare LL (liten lastebil) og køyremåte B. Trafikken som går i motsett køyreretning på riksvegen vert då ikkje hindra ved av- og påkøyring av renovasjonskøyretøy og bil med campingvogn. Dei 15-20 nye oppstillingsplassane for campingvogner vil medføre l ein auke av trafikk i krysset på mellom 30 og 40 inn-/utkøyringar i døgnet for personbil med campingvogn og nokon færre med personbil. Vegbredde er varierande og følgjer eksisterande opparbeida vegkant. Avkøyrsler og parkeringsplassar vert nytta som møteplassar. V2 Eksisterande køyreveg intern ringveg V2 startar i V1 og går i ein ring internt i N1. Vegbredde er varierande og følgjer eksisterande opparbeida vegkant. Avkøyrsler og parkeringsplassar vert nytta som møteplassar. - 11 -
V3 Eksisterande køyreveg intern veg V3 er ein blindveg som startar i V2 og går først mot sørvest før den dreier mot aust. Vegbredde er varierande og følgjer eksisterande opparbeida vegkant. Avkøyrsler og parkeringsplassar vert nytta som møteplassar. Det er lagt inn snuplass for personbil i enden av denne vegen. Anna vegareal Gjeld grøfteareal og tilgrensande areal langs Rv5. Areala skal settast i stand og eventuelt tilplantast på ein tiltalande måte. Det må takast omsyn til siktforholda ved evt tilplanting. Arealoversikt Næring bygg for fellesfunksjoner, N1 Næring utleigehytter, N2 Næring campingplass, N3 Leikeplass, LEIK Køyreveg - felles, V1 Køyreveg - internt, V2-3 Anna vegareal Totalt areal 9 210 m2 28 386 m2 8 248 m2 537 m2 1 074 m2 2 132 m2 3 413 m2 53 000 m2-12 -
Føresegner til detaljreguleringsplan for Vesterland feriepark. I samsvar med plan- og bygningslova 12-5, 12-6 og 12-7. Planen er datert: 20.02.2012 Siste revisjon: 1 Fellesføresegner 1.1 Føremålet med planen er å leggja til rette for utviding av driftsområda til Vesterland feriepark. Næringsføremåla i området vert utleigehytter, campingplass og overnatting/bevertning og bygg for fellesfunksjoner. 1.2 Reguleringsføresegnene gjeld området innanfor plangrensene som er vist på plankart 1107-100, datert 20.02.2012. Utbygging av området skal skje i samsvar med plankartet og føresegnene. 1.3 Eksisterande vegetasjon skal takast vare på i størst mogeleg utstrekning. Anlegga skal sikrast god terrengtilpassing og skal ha ei tiltalande form og kan ikkje nyttast som permanent lagring. 1.4 Skilt, gjerde m.m. skal ha ei utforming som ikkje er for dominerande og som elles er tilpassa byggeskikken i området. 1.5 All utbygging i området må utførast på ein måte som sikrar brukarane av anlegga mot for høge radonkonsentrasjonar. 1.6 Det må utarbeidast støyanalyse for reguleringsplanområdet. Dersom støyanalysen konkluderer med at det er trong for støytiltak for må desse utførast før nye utbyggingsområder vert tatt i bruk. 2 Reguleringsføremål Området er regulert til følgjande føremål i samsvar med plan- og bygningslova 12-5 og 12-6: Busetnad og anlegg, PBL 12-5 nr. 1 - Overnatting/bevertning - Bygg med fellesfunksjoner, N1 - Utleigehytter, N2 - Campingplass, N3 - Leikeplass, LEIK Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, PBL 12-5 nr. 2 - Felles køyreveg, V1 - Tilkomstvegar, V2-3 - Anna vegareal Omsynssone, PBL 12-6 - Sikringssone: Frisiktsoner i kryss - 13 -
3 Overnatting/bevertning - Bygg for fellesfunksjoner, N1 3.1 Området er avsett til bygg og anlegg for fellesfunksjonar tilknytta drifta av ferieparken. Dette omfattar matservering, reiselivs- og konferanseaktivitetar, sport- og kulturaktivitetar, kafe og overnatting. 3.2 Bustadane skal utformast slik at det vert ei harmonisk og heilheitleg utbygging av bustadfeltet med god terrengtilpassing. 3.3 3.4 BYA for området under eit, skal vere maksimalt 60%. Det skal på området opparbeidast følgjande tal biloppstillingsplassar: - Overnattingsgjester: 12 parkeringsplassar - Korttidsgjester: 23 parkeringsplassar - Tilsette: 5 parkeringsplassar 4 Utleigehytter, N2 4.1 Området er avsett til bygningar for hytteutleige basert på heilårsbruk, og fellesbygg knytta til dette. 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 Bygningane skal plasserast minimum 4 meter frå nabogrense, 8 m frå nærmaste bygg og utformast som frittliggande hytter i 1 etasje. Bygningane skal ha god form-, farge- og materialbruk og tilpassast eksisterande bygningar. Bygningane skal ha skråtak og takvinkel skal tilpassast eksisterande bygningar. Tillat tomteutnytting for området er BYA=30%. Bygningar for fellesfunksjonar kan oppførast i inntil 2 etasjar. Det skal på området opparbeidast 1 biloppstllingsplass pr hytte. 5 Campingplass, N3 5.1 Området er avsett til campingplass og oppstillingsplassar for campingvogner, tilhøyrande bilar og bubilar. 5.2 5.3 5.4 5.5 Det er tillate å sette opp spikartelt for campingvognene. Fundament som medfører graving er ikkje tillate. Avstand mellom vogner og/eller bubilar skal regulerast av til ein kvar tid gjeldande brannforskrifter. Avstanden mellom campingvognene skal vere minst 3 meter. Det er ikkje tillate å føra fram vann eller koble avløp til vognane. Anlegga skal utformast slik at det vert ei harmonisk og heilheitleg utbygging av campingplassen med god terrengtilpassing. - 14 -
5.6 Vesterland feriepark er ansvarlege for å halde bekken vest for N3 open, og det skal vere minst 5 meter mellom fyllingsfot og bekk. 6 Leikeplass LEIK 6.1 Området er avsett til leikeplass for ferieparken. 7 Køyreveg V1 - felles 7.1 Området er avsett til felles køyreveg. 7.2 Vegen er til fells bruk for : - G/Bnr 21/9 Ålsberg - G/Bnr 90 Kirketeigen - G/Bnr 92 Eide - G/Bnr 93 Engesæter - G/Bnr 94 Vesteim - G/B/Fnr 94/1/2 og 3 Vesterland Feriepark - G/Bnr 95 Hovland - G/Bnr 105 Kaupanger hovedgård 8 Køyreveg V2 8.1 Området er avsett til køyreveg intrent i området N2 for utleigehytter. 9 Køyreveg V3 9.1 Området er avsett til køyreveg intrent i området N2 for utleigehytter. 10 Anna vegareal 10.1 Området skal tilplantast eller behandlast på annan tiltalande måte. 11 Sikringssone - Frisiktssoner i kryss 11.1 Frisiktssoner langs offentleg veg (siktliner markert med stipla linje) i området skal det vera fri sikt ned til eit nivå av 0.5m over kjørebana i den offentlege vegen. - 15 -