LEIRFJORD KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Kjell Hedgard Hugaas Arkiv: GBNR 058/030 Arkivsaksnr.: 12/1260-8 Klageadgang: Ja GBNR 058/030 - FIREMANNSBOLIG OG TOMANNSBOLIG Rådmannens innstilling: 1. Med henvisning til Pbl. 19-2 gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplans 2 for gjennomføring av omsøkt tiltak. 2. Med henvisning til Plan og bygningslovens(pbl.) 20-1, gis tillatelse til gjennomføring av omsøkt tiltak. 3. Næstby Trevare AS godkjennes for lokal ansvarsrett som ansvarlig søker for tiltaket. 4. Næstby Trevare AS godkjennes for lokal ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende, utførende og kontrollerende innen omsøkte fagområder slik de framkommer av søknad og 5. Einmo Service AS godkjennes for lokal ansvarsrett som ansvarlig utførende og kontrollerende innen omsøkte fagområder slik de framkommer av søknad og 6. Rørleggeren Stenvall AS godkjennes for lokal ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende, utførende og kontrollerende innen omsøkte fagområder slik de framkommer av søknad og 7. Før byggverket tas i bruk må søknad om ferdigattest være sendt til, og godkjent av, kommunen. 8. Med henvisning til Pbl. 21-9 bortfaller denne tillatelsen tre år etter vedtaksdato dersom arbeid på tiltaket ikke er iverksatt. 9. Det forutsettes at bestemmelser gitt i, eller i medhold av Pbl. overholdes. Saksutredning: Saken omhandler søknad om oppføring av firemannsbolig og tomannsbolig på regulert boligtomt. Søknad er gjort med ansvarsrett. Eiendommen ligger på nedre Leland, på sørsiden av Kaukarhåjen, og består av GBNR 058/030, 058/393 og 058/397. Samlet areal for eiendommene utgjør 3182,9 m². Området er regulert i reguleringsplan Leland Øst, hvor eiendommen er regulert til bolig. Grad av utnytting er satt til 15%, og planen som sådann legger opp til frittliggende boliger på eiendommen. Opprinnelig ble det søkt om dispensasjon både fra bestemmelsen om frittliggende boliger og fra grad av utnytting, men tiltakshaver har i ettertid kjøpt opp tilstøtende eiendom GBNR 058/397. En sammenføyning av de tre eiendommene vil gjøre at grad av utnytting vil komme under 15% for de omsøkte tiltakene, forutsatt at eksisterende bolighus på GBNR 058/030 rives før den andre av de to omsøkte bolighusene oppføres.
Naboer har protestert mot tiltaket. De kritiserer kommunen for å fått tilsendt nabovarsel sent og hevder at grunnarbeid er iverksatt på tomten uten varsel. De mener videre tiltaket vil få for store negative konsekvenser for lysforhold og utsikt på deres eiendommer og at bygningene vil skille seg for mye ut fra tilstøtende eksisterende bebyggelse. Naboene protesterer også mot å tillate en høyere grad av utnytting av tomten, men denne protesten bortfaller som følge av at sammenføyning av tiltakshavers eiendommer. Tiltakshaver har forsøkt å imøtekomme naboers kommentarer med å senke høyden på bygningene ved å gi de en slakere takvinkel. Nordland Fylkeskommune kommenterer at tiltaket ikke vil være i strid med regional politikk slik dette blant annet er formulert i fylkesplanens arealpolitiske retningslinjer. Lenke til kart: http://tinyurl.com/gbnr058-030 Vurderinger: Aller først er det viktig å påpeke at selv om Leirfjord boligstiftelse er eid av Leirfjord kommune, er disse ikke en og samme enhet. Leirfjord boligstiftelse er en helt selvstendig enhet, og må med andre ord, på lik linje med alle som ønsker å gjennomføre tiltak i Leirfjord kommune, søke om dette etter gjeldende regler. Det er ikke kommunens administrasjon som står ansvarlig for at nabovarsel kommer naboer i hende, at berørte personer varsles før gravearbeid som ikke er søknadspliktig iverksettes, eller at leietakere hos Leirfjord boligstiftelse holdes informert om planer og arbeid. Kommunen er behjelpelig med å framskaffe lister over berørte naboer til tiltakshaver. I denne saken er det to naboeiendommer, GBNR 058/023 og 058/131 som ikke er oppmålte, og de framkommer derfor i kartet kun med såkalte fiktive grenser. Dette medfører at de ikke automatisk framkommer på genererte nabolister, men må legges til manuelt i ettertid. Det er eiere av eiendommer som selv er ansvarlige for å få sine tomter oppmålt, for slik å sikre sine rettigheter ovenfor naboer og det offentlige. Eierne bærer med andre ord selv risikoen for blant annet å ikke bli varslet i forbindelse med byggesaker på tilstøtende eiendommer når de ikke har sørget for å få sine egne eiendommer oppmålt. Begge eiendommene med fiktive grenser ble etter hvert fanget opp og tiltakshaver sørget for å sende nabovarsel etter at kommunen gjorde oppmerksom på dette. I motsetning til hva naboer virker å tro, har alle lovpålagte frister for varsling blitt overholdt av tiltakshaver. Angående dispensasjonssøknad Siden grad av utnytting kommer under 15% ved sammenføyning av eiendommene bortfaller behovet for å søke om dispensasjon fra grad av utnytting. Gjeldende reguleringsplans 2 sier blant annet følgende: Området for frittliggende boliger: A) I området kan oppføres bolighus i inntil 2 etasjer med tilhørende garasjer. Der terrenget etter bygningsrådets skjønn ligger til rette for det, kan det for 1. etasjes hus
tillates innredet underetasje i samsvar med bestemmelsene i byggeforskriftene. En firemannsbolig og en tomannsbolig er ikke å regne som frittliggende boliger. For å få gjennomført tiltaket er dermed tiltakshaver avhengig av at det innvilges dispensasjon fra denne bestemmelsen i reguleringsplanen. Dispensasjon etter 19-2 Kommunens myndighet til å gi dispensasjon fra bestemmelser gitt i, eller i medhold av Plan- og bygningsloven er hjemlet i Pbl. 19-2. Pbl. 19-2 sier blant annet følgende: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Det framkommer kun i overskriften til paragrafen ( 2) som omhandler bygging i områdene som er regulert til bolig at disse skal benyttes til frittliggende boliger. I selve bestemmelsene framkommer det ingen formuleringer som direkte enten fastslår at det kun er denne typen boliger som tillates eller at andre boligtyper ikke skal tillates. Gjeldende reguleringsplans 8 sier blant annet følgende: Fellesbestemmelser: A) Bygningsrådet skal ved behandling av byggemeldinger påse at bebyggelsen får en god form og materialbehandling og at bygninger i samme byggefelt får en enhetlig og harmonisk utførelse med hensyn til takvinkel og materiale. Farge på hus skal godkjennes av bygningsrådet. Hensynet bak en bestemmelse om frittliggende boliger vil vanligvis være å sikre at bebyggelsen får en form og størrelse som framstår som enhetlig i planområdet. 2 gir ingen sterke indikasjoner på hvordan planmyndigheten mente at dette hensynet skulle ivaretas, men 8 gir en pekepinn på hva som burde vektlegges. I så tilfelle er det et poeng at omsøkt tiltak ikke skiller seg ut fra øvrig bebyggelse hva gjelder materiale. Hva gjelder takvinkel er denne noe slakere enn tilstøtende bebyggelse, men denne har tiltakshaver endret i løpet av prosessen for å imøtekomme naboers innspill om byggehøyde. Omsøkt tiltak er ikke større enn hva eksempelvis 4 eneboliger ville vært, og hva gjelder byggehøyde er den faktisk lavere enn enebolig som for tiden oppføres på sørsiden av den kommunale veien. Det er med andre ord ikke grunnlag for å hevde at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra vil bli vesentlig tilsidesatt om søknad innvilges. Fordeler og ulemper: Eiere av naboeiendommer mener at tiltaket vil få negativ innvirkning på deres eiendommer hva gjelder lysforhold og utsikt. Etter kommunens vurdering vil derimot ikke denne forringelsen være
særskilt større enn hva som hadde vært tilfellet om det hadde blitt oppført eneboliger på tomten. Det er videre et poeng at området har vært regulert i lang tid, og det kan ikke komme overraskende på naboeiendommer når tomten nå bebygges. Hadde eiendommen ikke hadde vært regulert til bolig i over 25 år, ville en eventuell forringelse på naboeiendommer veid tyngre. For tiden oppføres det ifølge opp mot ca. 30 boliger i året i Leirfjord kommune. Majoriteten av disse boligene, ca. 20-25+, er eneboliger. Kommunen opplever at tilfanget av nye boliger ikke er tilstrekkelig for å mette et økende behov. Mangelen på boliger fører på sin side til både stagnasjon og nedgang i folketallet. Å innvilge dispensasjon for oppføring av boligen vil være med å avhjelpe den prekære boligmangelen i kommunen. Det er videre et poeng at det overveldende flertallet av boenheter i kommunen er eneboliger, og at en innvilging av dispensasjonssøknaden vil medføre en bedring av bredden av tilgjengelige boligtyper i kommunen. Leland er kommunens senter og er, i forhold til oppføring av nye boliger, et av kommunens sterkeste vekstområder. En naturlig videre utvikling for et senter som Leland er at eksisterende boligområder fortettes. Omsøkt tiltak framstår i så måte som et naturlig skritt på veien mot en slik fortetting. Med andre ord er ulempene ved å innvilge dispensasjon av begrenset privat karakter for berørte naboeiendommer, mens fordelene er av betydelig samfunnsnyttig karakter. Det er på den bakgrunn grunnlag for å hevde at fordelene ved å innvilge dispensasjon er klart større enn ulempene. Vurderinger etter Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldsloven) I henhold til naturmangfoldslovens 7 er søknad vurdert etter lovens 8-12. Det er saksbehandlers vurdering at eksisterende kunnskapsgrunnlag er tilfredsstillende for å gjøre vedtak i saken. Det vurderes slik at tiltaket vil medføre minimal, om noen, risiko for skade på naturmangfoldet. Gjennomføring av omsøkt tiltak vil med andre ord ikke være i strid med bestemmelsene i Naturmangfoldsloven. Konklusjon: Lovens forutsetninger for å kunne innvilge dispensasjon anses som oppfylte. Følgelig kan søknad om dispensasjon og tillatelse til oppføring av tiltak innvilges. Vedlegg: Dispensasjonssøknad, datert 23.10.2012 Tegninger, datert 06.11.2012 Reguleringsplankart Reguleringsbestemmelser Situasjonskart, datert 19.10.2012 Uttalelse fra Nordland Fylkeskommune, datert 21.11.2012 Nabokommentar, udatert innskannet 28.11.2012 Svar på nabokommentar fra ansvarlig søker, datert 14.11.2012 Epost-utveksling mellom naboer og ansvarlig søker innskannet 06.12.2012