MØTEINNKALLING SAKSLISTE. Leirfjord kommune. Utvalg: PLAN- OG NÆRINGSUTVALGET Møtested: Formannskapssalen Møtedato: Tid: 10.

Transkript

1 Leirfjord kommune MØTEINNKALLING Utvalg: PLAN- OG NÆRINGSUTVALGET Møtested: Formannskapssalen Møtedato: Tid: Det innkalles med dette til møte i PLAN- OG NÆRINGSUTVALGET. Innkallingen sendes alle faste representanter og 1. vararepresentant på hver valgliste. Lovlige forfall meldes til servicekontoret på telefon Varamedlemmer møter bare etter særskilt innkalling. Det skal være befaring i småbåthavna i Angersneset. Møt opp på kommunehuset kl så kjører vi utover. Etter befaringen fortsetter møtet på kommunehuset. SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 62/14 14/614 GBNR 058/311,324,325,326 - LEILIGHETSBYGG 63/14 14/789 GBNR 040/109 - FRITIDSBOLIG 64/14 14/795 GBNR 068/002 - REHABILITERING AV NAUST OG UTLEGGING AV FLYTEBRYGGE 65/14 14/800 GBNR 058/348 - GARASJER Leirfjord, Sigvald Meisfjord Leder

2 Sak 62/14 GBNR 058/311,324,325,326 - LEILIGHETSBYGG Saksbehandler: Kjell Hedgard Hugaas Arkiv: GBNR 058/311,324,325,326,380 Arkivsaksnr.: 14/614-9 Klageadgang: Ja Saksnr.: Utvalg Møtedato 62/14 Plan- og næringsutvalget Innstilling: 1. Med henvisning til Plan og bygningsloven(pbl.) 19-2 gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for gjennomføring av omsøkt tiltak. 2. Med henvisning til Plan og bygningsloven(pbl.) 19-2 settes følgende vilkår for dispensasjonen: a. Parkeringsplass på GBNR 058/015 skal benyttes som primærparkering. Parkering ved boliger benyttes til gjesteparkering. b. Parkeringsplass på GBNR 058/015 anlegges slik at adkomst skjer fra tilstøtende vei i eiendommens vestre grense. c. Sørlige rekke av parkeringsplasser på GBNR 058/015, trekkes nordover, og det etableres gangtrasè øst-vest over eiendommen. d. Det etableres gangfelt over Ner-Lelandsveien i parkeringsplassens sør-østlige hjørne. e. Lekeareal i vestre ende av GBNR 058/311 sikres med gjerde mot vei. f. Lekeareal skilles fra parkeringsareal og interne veier med gjerde. g. Ovennevnte vilkår må være realiserte før ferdigattest kan ustedes. h. Før ferdigattest kan utstedes, må også felles utearealer være opparbeidet. 3. Med henvisning til (Pbl.) 20-1, gis rammetillatelse for omsøkt tiltak. 4. Før igangsettingstillatelse kan gis, må bygningsrådet godkjenne endelig fasadetegning. Denne skal utferdiges slik at momenter adressert i dette saksfremlegget hensyntas. 5. Med henvisning til Pbl bortfaller denne tillatelsen tre år etter vedtaksdato dersom arbeid på tiltaket ikke er iverksatt. 6. Det forutsettes at bestemmelser gitt i, eller i medhold av Pbl. overholdes. Saksutredning: Saken omhandler søknad om oppføring av 4 6-mannsboliger på regulerte tomter. Søknad er gjort med ansvarsrett. Eiendommene ligger på Nedre Leland. Området er regulert i plan «Leland øst», hvor berørte eiendommer er regulert til «bolig». Side 2 av 18

3 Sak 62/14 Tiltakshavers opprinnelige søknad fikk følgende kommentarer fra naboer: GBNR 058/380 ligger tett opp mot verneverdig bebyggelse og burde tas ut av søknaden. Tiltaket representerer et klart arkitektonisk og estetisk brudd med omkringliggende bebyggelse. Utnyttelsesgraden er svært høy når GBNR 058/380 tas ut av søknaden. Plassering av lekeareal på GBNR 058/380 anses som lite hensiktsmessig. Forslag om å benytte areal på nordsiden av Nerlelandsveien til parkering for å senke grad av utnytting samt gjøre arealer rundt boligene tilgjengelig for lekeplass og lignende. Forslag om å endre orientering av bygningene, for å danne et «naturlig tun» mellom de. GBNR 058/302 er regulert til friareal og en eventuell opparbeidelse av dette kan være bedre enn å benytte GBNR 058/380 til slikt formål. På denne bakgrunn gjorde tiltakshaver følgende endringer: GBNR 058/380 trekkes ut av søknaden. Del av GBNR 058/015 planlegges brukt til parkeringsplass. Tiltakshavers endrede søknad fikk følgende kommentarer fra naboer: Tiltaket vil medføre økt trafikk i området. Tiltaket vil forringe livskvalitet og attraktivitet i området. Parkeringsplasser vil legges til områder som i dag er friareal. Tomtene bør benyttes til eneboliger. Plan- og næringsutvalget fattet i møte , sak 49/14 følgende vedtak: «Einmo Service As får kjøpe tomt nr. 24 på reguleringsplan «Leland Øst» til parkeringsareal for kr. 56,- pr. m 2. Tilbudet gjelder kun dersom det blir gitt byggetillatelse for de 4 6- mannsboligene det søkes om på sørsiden av Ner-Lelandsveien. Dersom tomta ikke er klargjort til parkeringsformål innen 2 år kan kommunen kreve å få kjøpe den tilbake til samme pris. Oppmålingsgebyr og tinglysning betales av kjøper.» Det innkom en klage på vedtaket om å selge tomten. Med henblikk på at kommunalt salg av eiendom ikke kan påklages, samt vedtakets forutsetning om byggetillatelse, er det hensiktsmessig å anse denne klagen som en kommentar til byggesaken. Klagen inneholdt følgende momenter: Samtlige tilstøtende og nærliggende nabotomter vil bli lite attraktive om tiltaket realiseres. Det vises til saksbehandlers kommentar om at reguleringsplanens tomt 24 vil bli mindre attraktiv om tiltaket gjennomføres. Gang- og sykkelvei, samt gatebelysning må etableres før tiltaket gjennomføres. Dette for å bedre sikkerheten ved økt trafikk. Side 3 av 18

4 Sak 62/14 Det finnes områder på Leland som er bedre egnet for denne type bebyggelse. Furuåsen nevnes spesifikt. Tomtene bør benyttes til eneboliger eller tomannsboliger. Nordland Fylkeskommune har uttalt at bevaringsregulert bebyggelse på GBNR 058/260 og GBNR 058/352 må skjermes. Om GBNR 058/380 er med i søknaden, vil det være fordelaktig om denne ikke bebygges og heller benyttes til park/lek. Kommunen bes videre vurdere hvorvidt man skal ha en siktkorridor fra vei, hvorvidt det skal etableres vegetasjonsskjerm og om det burde stilles krav til material- og fargevalg. Fylkesmannen i Nordland uttaler at det er vesentlig at konsekvensene for barn- og unges oppvekstmiljø blir vesentlig belyst. Det må være tilstrekkelig tilgang til lekeområder og det må sannsynliggjøres at det er tilfredsstillende kvalitet og omfang på tilgjengelige uteoppholdsarealer tilknyttet boenhetene. Barnas representant i kommunen har skrevet et notat som omhandler dette. Lenke til kart: Vurderinger: Gjeldende reguleringsplans 2 sier blant annet følgende: Området for frittliggende boliger: I området kan oppføres bolighus i inntil 2 etasjer med tilhørende garasjer. Der terrenget etter bygningsrådets skjønn ligger til rette for det, kan det for 1. etasjes hus tillates innredet underetasje i samsvar med bestemmelsene i byggeforskriftene. Angående boligtyper En 6-mannsbolig er ikke å regne som en frittliggende bolig. Det har da også innkommet kommentarer fra flere hold om at eiendommene burde benyttes til enten eneboliger eller 2- mannsboliger. Derimot har det allerede blitt dispensert flere ganger fra reguleringsplanen bestemmelse om at eiendommene skulle benyttes til frittliggende boliger tidligere. Det er gitt tillatelse til både 2-mannsboliger og 4-mannsboliger innenfor planområdet tidligere, noe som har skapt en viss presedens. Det er for øvrig tidligere gitt tillatelse til oppføring av 4-mannsbolig også på GBNR 058/311, som omfattes av søknaden. Det vil dermed ikke være anledning for kommunen å kreve at tomtene kun skal benyttes til eneboliger eller 2-mannsboliger. I så måte skiller ikke «Leland øst» seg fra «Furuåsen øst» heller, da det i begge planområdene er gitt tillatelser til å oppføre 4-mannsboliger. Angående grad av utnytting Reguleringsplanen har satt en grad av utnytting på BYA=25% for eiendommen. Omsøkt tiltak Side 4 av 18

5 Sak 62/14 vil ha en grad av utnytting på BYA=35,8% om det oppføres om omsøkt. Om man holder parkeringsareal utenfor, vil BYA=24%. Plan- og bygningsloven av 2008 fastsetter at parkeringsareal skal tas med når man beregner grad av utnytting, men dette var ikke vanlig etter tidligere lovverk. Det er med andre ord flere eiendommer innenfor planområdet som har en grad av utnytting som overstiger BYA=25% om man legger de nye beregningsreglene til grunn. Tiltakshaver er med andre ord avhengig av at det gis dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om grad av utnytting for å kunne gjennomføre omsøkt tiltak. Angående barn og unges oppvekstmiljø Plan og bygningsloven 5-6 sier følgende: «For boliger, skoler, barnehager og andre bygninger der det etter kommunens skjønn er nødvendig å avsette minste uteoppholdsareal bør det i planbestemmelsene angis minste uteoppholdsareal inklusive lekeareal. MUA angis i m² hele tall pr. enhet/bolig/skoleelev/barnehagebarn mv. og skrives m² MUA. Uteoppholdsareal er de deler av tomten som er egnet til formålet og som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring og parkering. Kommunen kan bestemme at hele eller deler av ikke overbygd del av terrasser og takterrasser kan regnes som uteoppholdsareal.» Fylkesmannen anbefaler kommunen å stille vilkår om MUA i en eventuell dispensasjonssøknad og viser til ovennevnte paragraf. Derimot framkommer det tydelig i søknaden hvilke arealer som er avsatt til uteoppholdsareal/lekeplass. Om man til dette legger at det i umiddelbar nærhet til omsøkt tiltak er innregulert m² friområder, anser kommunen at det ikke er nødvendig å sette et spesifikt mål for MUA. Det framkommer med tydelighet at det vil være tilstrekkelige arealer tilgjengelig til lek og opphold for barn og unge, både av stelt og ustelt karakter. Notat fra barnas representant understøtter denne oppfatningen. Derimot vil det være formålstjenlig å kreve utearealer som omfattes av søknaden opparbeidet og klargjorte før en eventuell ferdigattest vil kunne utstedes. Hva gjelder kvalitet på avsatt areal anser kommunen at det vil være nødvendig å få på plass sikring mellom areal avsatt i byggeområdets vestre ende og tilstøtende vei. Utover dette vurderer kommunen det slik at planlagt uteoppholdsareal har tilstrekkelig kvalitet. Nordland Fylkeskommune ber kommunen vurdere hvorvidt man skal ha en siktkorridor fra vei, hvorvidt det skal etableres vegetasjonsskjerm og om det burde stilles krav til material- og fargevalg. Fylkeskommunens anbefalinger hadde vært enklere å imøtekomme om det var snakk om omregulering eller endring av gjeldende plan, eller om omsøkt dispensasjon gikk direkte på bestemmelser som regulerte forholdene som anbefalingene omtaler. Etter gjeldende plan skal tomtene bebygges med boliger som uansett ville måtte hindre sikt fra Nerlelandsveien til verneverdig bebyggelse. Det framstår dermed lite hensiktsmessig å skulle etablere en siktkorridor i forbindelse med tiltaket. Angående trafikale forhold Side 5 av 18

6 Sak 62/14 Det hevdes at parkeringsplassene på GBNR 058/015 vil legges til et område som i dag er friareal. Dette medfører ikke riktighet. Det aktuelle området er riktignok ikke bebygd, men er i gjeldende plan regulert til bolig. Naboer påpeker at tiltaket vil medføre økt trafikk i området. Det er selvsagt at dette er korrekt. Derimot vil dette kun være et relevant poeng om den økte trafikken medfører at sikkerheten i trafikkavviklinga blir for lav. Kommunens vurdering er at dette ikke vil være tilfelle om følgende tiltak gjennomføres: Parkeringsplass på GBNR 058/015 benyttes som primærparkering. Parkering ved boliger benyttes til gjesteparkering. Parkeringsplass på GBNR 058/015 anlegges slik at adkomst skjer fra tilstøtende vei i eiendommens vestre grense. Sørlige rekke av parkeringsplasser på GBNR 058/015, trekkes nordover, og det etableres gangtrasè øst-vest over eiendommen. Det etableres gangfelt over Ner-Lelandsveien i parkeringsplassens sør-østlige hjørne. Lekeareal i vestre ende av GBNR 058/311 sikres med gjerde mot vei. Lekeareal skilles fra parkeringsareal og interne veier med gjerde. Angående attraktivitet og livskvalitet Det har innkommet kommentarer fra naboer om at tilstøtende eiendommer til tiltaket vil bli mindre attraktive og at livskvaliteten i området vil bli lavere om tiltaket realiseres. Det ble vist til saksbehandlers kommentar i sak om salg av kommunal eiendom. At tomt på nordsiden av Nerlelandsveien vil kunne framstå som mindre attraktiv å bygge på, siden den vil miste noe av utsikten sørover kan være en korrekt vurdering. Derimot er det ingenting som tilsier at allerede bebygde eiendommer og at området som sådan vil framstå som mindre attraktivt om tiltaket realiseres. Det er ingen faglig gode argumenter som kan understøtte denne påstanden, da regelen er at tettbygde sentrumsnære områder gjennomgående har de høyeste kvadratmeterprisene ved eiendomssalg. Planområdet kan etter saksbehandlers vurdering, bebygges betydelig tettere enn hva som er tilfelle i dag, uten at områdets attraktivitet svekkes. Hva gjelder livskvalitet, framkommer det som tydelig for saksbehandler at området også etter at tiltaket eventuelt er realisert, vil inneha allmenne kvaliteter som ikke vil framstå som svekket. Angående arkitektur og estetikk Gjeldende reguleringsplans 8 blant annet sier følgende: Fellesbestemmelser: A) Bygningsrådet skal ved behandling av byggemeldinger påse at bebyggelsen får en god form og materialbehandling og at bygninger i samme byggefelt får en enhetlig og harmonisk utførelse med hensyn til takvinkel og materiale. Farge på hus skal godkjennes av bygningsrådet. Side 6 av 18

7 Sak 62/14 Det har kommet inn kommentarer om at omsøkt tiltak har en utforming som bryter for mye med omkringliggende bebyggelse. Som vi leser av ovennevnte bestemmelse er det derimot innen «samme byggefelt» at det skal kreves «enhetlig og harmonisk utførelse». For omsøkt tiltaks del vil byggefeltet utgjøre reguleringsplanens tomt Tiltaket omfatter tomt 41, 42, 43 og 45. Tomt 44 og 46 har særegne krav til bebyggelse. Det er dermed ikke grunnlag i planbestemmelsene for å kreve at bygningene skal være ensartede med bebyggelse som allerede er oppført på tilstøtende byggefelt. Derimot vil kommunen kunne kreve at det benyttes materialer og velges farger som står harmonisk i forhold til omkringliggende bebyggelse. Før igangsettingstillatelse kan gis, burde man kreve at det legges fram en endelig fasadetegning som viser materialvalg og fargevalg for Plan- og næringsutvalgets godkjennelse. Dispensasjon etter 19-2 Kommunens myndighet til å gi dispensasjon fra bestemmelser gitt i, eller i medhold av Planog bygningsloven er hjemlet i Pbl Pbl sier blant annet følgende: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Dispensasjon fra grad av utnytting Det framkommer kun i overskriften til paragrafen ( 2) som omhandler bygging i områdene som er regulert til bolig at disse skal benyttes til frittliggende boliger. I selve bestemmelsene framkommer det ingen formuleringer som direkte enten fastslår at det kun er denne typen boliger som tillates eller at andre boligtyper ikke skal tillates. Dette er da også grunnlaget for at det tidligere er gitt tillatelse til boliger med flere boenheter. Etter størrelse på bygninger som allerede er etablert innen planområdet, vurderer saksbehandler det slik at omsøkte 6-mannsboliger ikke skiller seg ut i en grad som tilsier at hensynet bak bestemmelsen vil bli «vesentlig tilsidesatt» om dispensasjon innvilges. Hensynet bak bestemmelse om grad av utnytting vil vanligvis være å sikre at bebyggelsen får en form og størrelse som framstår som enhetlig i planområdet. 2 gir ingen sterke indikasjoner på hvordan planmyndigheten mente at dette hensynet skulle ivaretas, men 8 gir en pekepinn på hva som burde vektlegges. Det er saksbehandlers vurdering, spesielt med henblikk på endret metode for beregning av grad av utnytting, at omsøkt tiltak ikke vil medføre at hensyn om helhetlig og harmonisk bebyggelse i planområdet vil bli vesentlig tilsidesatt. Fordeler og ulemper Side 7 av 18

8 Sak 62/14 For tiden oppføres det opp mot ca. 30 boliger i året i Leirfjord kommune. Majoriteten av disse boligene, ca , er eneboliger. Kommunen opplever at tilfanget av nye boliger ikke er tilstrekkelig for å mette et økende behov. Mangel på bolig kan r på sin side føre til både stagnasjon og nedgang i folketallet. Å innvilge dispensasjon for oppføring av boligene vil være med å avhjelpe den prekære boligmangelen i kommunen. Det er videre et poeng at det overveldende flertallet av boenheter i kommunen er eneboliger, og at en innvilgning av dispensasjonssøknaden vil medføre en bedring av bredden av tilgjengelige boligtyper i kommunen. Leland er kommunens senter og er, i forhold til oppføring av nye boliger, et av kommunens sterkeste vekstområder. En naturlig videre utvikling for et sentrum som Leland er at eksisterende boligområder fortettes. Omsøkt tiltak framstår i så måte som et naturlig skritt på veien mot en slik fortetting. Fordelene ved å innvilge dispensasjon vil med andre ord være av betydelig samfunnsnyttig karakter. Hva gjelder ulemper, anses disse som håndtert tidligere i saksframlegget. Det er saksbehandlers oppfatning at potensielle ulemper kan håndteres tilfredsstillende ved å stille vilkår i dispensasjonsvedtaket. Det er på den bakgrunn grunnlag for å hevde at fordelene ved å innvilge dispensasjon er klart større enn ulempene. Vurderinger etter Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldsloven) I henhold til naturmangfoldslovens 7 er søknad vurdert etter lovens Det er saksbehandlers vurdering at eksisterende kunnskapsgrunnlag er tilfredsstillende for å gjøre vedtak i saken. Det vurderes slik at tiltaket vil medføre minimal, om noen, risiko for skade på naturmangfoldet. Gjennomføring av omsøkt tiltak vil med andre ord ikke være i strid med bestemmelsene i Naturmangfoldsloven. Konklusjon: Lovens forutsetninger for å kunne innvilge dispensasjon anses som oppfylte. Følgelig kan søknad om dispensasjon og tillatelse til oppføring av tiltak innvilges. Vedlegg: Dispensasjonssøknad, innkommet Merknad til nabovarsel, datert Endring til søknad, innkommet Kommentar fra naboer, innkommet «Klage», datert Uttalelse fra NFK, datert Uttalelse fra Fylkesmannen i Nordland, datert Notat fra Barnas representant, datert Side 8 av 18

9 Sak 62/14 Situasjonskart Plan- og fasadetegninger Reguleringsplankart Reguleringsbestemmelser Reguleringsplankart (Endring) Saksfremstilling for planendring Side 9 av 18

10 Sak 63/14 GBNR 040/109 - FRITIDSBOLIG Saksbehandler: Kjell Hedgard Hugaas Arkiv: GBNR 040/109 Arkivsaksnr.: 14/789-2 Klageadgang: Ja Saksnr.: Utvalg Møtedato 63/14 Plan- og næringsutvalget Innstilling: 1. Med henvisning til Pbl avlås søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Hensynet bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra, vil bli vesentlig tilsidesatt om søknaden innvilges. Saksutredning: Saken omhandler søknad om oppføring av fritidsbolig på regulert tomt. Søknad er gjort med ansvarsrett. Eiendommen ligger på Angarsnesstranda. Området er regulert il plan «Angarsnesstranda», hvor eiendommen er regulert til «Fritidsbebyggelse frittliggende». Fritidsbolig søkes oppført med pulttak og en takvinkel på 7. Dette er i strid med reguleringsplanen. Søker anfører derimot at dette «vil være mer estetisk passende i dette terrenget». Anneks søkes oppført 1,5 meter fra nabogrense til GBNR 040/008. Lenke til kart: Vurderinger: Plan- og bygningsloven(pbl.) 29-4, 2. og 3. ledd, sier blant annet følgende: Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Side 10 av 18

11 Sak 63/14 Omsøkt tiltak ligger nærmere enn 4 meter fra grense mot GBNR 040/008, og er følgelig i strid med bestemmelsen i Pbl. 29-4, 2. ledd. Tiltakshaver er dermed avhengig av at kommunen gir tillatelse etter 29-4, 3. ledd, for å kunne gjennomføre tiltaket. Kommunens vurderinger i saker som dette er av skjønnsmessig karakter. Mulig negativ innvirkning på naboeiendom, brannsikkerhet, trafikksikkerhet og lignende er de mest sentrale vurderingene kommunen må gjøre. På bakgrunn av dette kan ikke saksbehandler se at det i denne saken er særskilte grunner som tilsier at kommunen ikke bør gi tillatelse til å plassere bygningen som omsøkt. Tiltakets utforming Gjeldende reguleringsplanbestemmelser, punkt 2.2., bokstav e og f sier følgende: e) «Ny bebyggelse skal, når det gjelder volum, stiluttrykk, materialbruk og farger, utformes på en slik måte at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg, arkitektonisk tilfredsstillende og godt tilpasset eksisterende terreng. Terrengbearbeiding skal begrenses til et minimum. Dersom ovennevnte vilkår etter kommunens skjønn ikke anses oppfylt, kan kommunen avslå prosjektet. f) Møneretningen skal være i byggets lengde. Tak skal fortrinnsvis utføres med takvinkel mellom 22 og 35 grader, tilpasset husets hovedform. Avvikende takvinkler vil kun unntaksvis kunne godkjennes av kommunen der miljø- og terrengtilpasning gjør dette mulig. Taktekking skal utføres med materialer som gir mørk og matt fargevirkning, eventuelt torvtak.» Fritidsbolig søkes oppført med saltak med 7 takvinkel. Dette utgjør et «stiluttrykk» som vil bryte med bokstav e)s krav om «god helhetlig preg». Det vil også bryte med bokstav f)s krav om takvinkel mellom 22 og 35 grader. Tiltakshaver er med andre ord avhengig av at det innvilges dispensasjon fra disse bestemmelsene for å kunne gjennomføre omsøkt tiltak. Dispensasjon etter 19-2 Kommunens vedtak om gjeldende reguleringsplan ble stadfestet av Fylkesmannen i Nordland Planen er med andre ord av nyere dato. Generelt skal man være restriktiv med å gi dispensasjon fra nye planer, da man må forutsette at forholdene ikke har endret seg nevneverdig siden planarbeidet ble gjennomført. Man må forutsette at en grundig planprosess vil være av høyere kvalitet enn en dispensasjonsbehandling. Kommunens myndighet til å gi dispensasjon fra bestemmelser gitt i, eller i medhold av Planog bygningsloven er hjemlet i Pbl Pbl sier blant annet følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Side 11 av 18

12 Sak 63/14 Hensynet bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra er å sørge for at reguleringsplanområdet realiseres med gode arkitektoniske kvaliteter og at området får et helhetlig og harmonisk preg. Om tiltaket realiseres som omsøkt vil dette være et klart brudd med dette hensynet. Det er dermed grunnlag for å si at hensynet bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, og at det vil bli «vesentlig tilsidesatt» om dispensasjon innvilges. Med andre ord er ikke lovens forutsetninger for å kunne innvilge dispensasjon oppfylte, og tillatelse kan dermed ikke innvilges. Vurderinger etter Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldsloven) I henhold til naturmangfoldslovens 7 er søknad vurdert etter lovens Det er saksbehandlers vurdering at eksisterende kunnskapsgrunnlag er tilfredsstillende for å gjøre vedtak i saken. Det vurderes slik at tiltaket vil medføre minimal, om noen, risiko for skade på naturmangfoldet. Gjennomføring av omsøkt tiltak vil med andre ord ikke være i strid med bestemmelsene i Naturmangfoldsloven. Konklusjon: Lovens forutsetninger for å kunne innvilge dispensasjon anses ikke som oppfylte. Tillatelse kan dermed ikke gis. Vedlegg: Dispensasjonssøknad, registrert Situasjonskart Plan- og fasadetegninger, datert Plankart Planbestemmelser Mappevedlegg Reguleringsplankart A3 Side 12 av 18

13 Sak 64/14 GBNR 068/002 - REHABILITERING AV NAUST OG UTLEGGING AV FLYTEBRYGGE Saksbehandler: Kjell Hedgard Hugaas Arkiv: GBNR 068/002 Arkivsaksnr.: 14/795-2 Klageadgang: Ja Saksnr.: Utvalg Møtedato 64/14 Plan- og næringsutvalget Innstilling: 1. Med henvisning til Pbl gis dispensasjon fra Plan- og bygningslovens 1-8 og Kommuneplanens arealdel for gjennomføring av omsøkt tiltak. 2. Med henvisning til Plan og bygningslovens(pbl.) 20-2, gis tillatelse til gjennomføring av omsøkt tiltak. 3. Med henvisning til Pbl bortfaller denne tillatelsen tre år etter vedtaksdato dersom arbeid på tiltaket ikke er iverksatt. 4. Det forutsettes at bestemmelser gitt i, eller i medhold av Pbl. overholdes. Saksutredning: Saken omhandler rehabilitering av eksisterende naust og utlegging av flytebrygge i tilknytning til dette. Søknad er gjort uten ansvarsrett. Eiendommen ligger på sørsiden av Leirfjorden, på nordsiden av Forslandsåsen. Området er ikke regulert i egen plan og er i Kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-område. Lenke til kart: Vurderinger: Plan- og bygningsloven(pbl.) 1-8, 2. ledd sier følgende: Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Kommuneplanens arealdel sier blant annet følgende: Bebyggelse skal ikke oppføres nærmere enn 100 meter fra vassdrag og fra sjø. Side 13 av 18

14 Sak 64/14 Tiltakshaver er med andre ord avhengig av at det innvilges dispensasjon fra begge disse bestemmelsene for å kunne gjennomføre omsøkt tiltak. Dispensasjon etter 19-2 Kommunens myndighet til å gi dispensasjon fra bestemmelser gitt i, eller i medhold av Planog bygningsloven er hjemlet i Pbl Pbl sier blant annet følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Hensynene bak forbudet i Pbl. 1-8 og byggeforbudet i Kommuneplanens arealdel er sammenfallende. Bestemmelsene er ment å ivareta allmennhetens interesser, herunder tilgang til sjø, kulturelle verdier, naturverdier og lignende. Forholdet til statlige retningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen Statlige retningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen ble 25.mars 2011 fastsatt ved kgl.res. I disse retningslinjene er Leirfjord kommune plassert i kategorien Områder med mindre press på arealene. For det omsøkte tiltaket er følgende retningslinjer de mest relevante: Utbygging bør så langt som mulig lokaliseres til områder som er bebygd fra før, slik at utbyggingen skjer mest mulig konsentrert. Utbygging i urørte områder med spesielle friluftsinteresser, natur- og landskapskvaliteter eller kulturminneinteresser skal unngås. Det gjelder for eksempel utbygging i kyst- og fjordlandskaper med spesielle kvaliteter. Spørsmålet om bygging skal vurderes i forhold til andre allmenne interesser. Det bør ikke tillates utbygging i områder som har spesiell verdi i forbindelse med friluftsliv og allmenn ferdsel, naturkvaliteter, naturmangfold, kulturminner, kulturmiljøer og landskap. Forholdet til andre interesser, som for eksempel landbruk, fiske, oppdrett og reindrift må også vurderes. Der det tillates bygging, bør hensynet til andre interesser ivaretas best mulig. Muligheten for fritidsfiske gjennom å tillate oppføring av naust og brygge skal også tillegges vekt i vurderingen av tiltak i 100-metersbeltet. Disse hensynene må veies opp mot hensynet til de allmenne interesser som er angitt foran, og mulighetene for felles brygger og naust bør også vurderes. Hva gjelder allmenne interesser i området oppfattes disse å være av meget begrenset karakter. Grunnet tomtens beliggenhet og utforming benytter allmennheten seg ikke av området i dag. Det er ingen grunn til å anta at dette vil endre seg i fremtiden. Småbåtferdsel trekkes fram i kommuneplanen som ønskelig, og om noe vil omsøkt tiltak styrke denne. Omsøkt tiltak vil i tillegg tilrettelegge for fritidsfiske og er således i tråd med retningslinjene. Side 14 av 18

15 Sak 64/14 Det er med andre ord ikke grunnlag for å hevde at hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra vil bli vesentlig tilsidesatt om søknaden innvilges. Fordeler og ulemper Om man tillater tiltaket vil det gjøre det lettere å benytte området til det formålet som det allerede har vært benyttet til i lang tid. Det vil også tilrettelegge bedre for fritidsfiske og ferdsel på sjø. All den tid det er vanskelig å identifisere spesifikke ulemper er det dermed grunnlag for å hevde at fordelene ved å innvilge dispensasjon er klart større enn ulempene. Vurderinger etter Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldsloven) I henhold til naturmangfoldslovens 7 er søknad vurdert etter lovens Det er saksbehandlers vurdering at eksisterende kunnskapsgrunnlag er tilfredsstillende for å gjøre vedtak i saken. Det vurderes slik at tiltaket vil medføre minimal, om noen, risiko for skade på naturmangfoldet. Gjennomføring av omsøkt tiltak vil med andre ord ikke være i strid med bestemmelsene i Naturmangfoldsloven. Konklusjon: Lovens forutsetninger for å kunne innvilge dispensasjon anses som oppfylte. Tillatelse kan dermed gis. Vedlegg: Dispensasjonssøknad, datert Situasjonskart Plan- og fasadetegninger Bilder av eksisterende bygning Side 15 av 18

16 Sak 65/14 GBNR 058/348 - GARASJER Saksbehandler: Kjell Hedgard Hugaas Arkiv: GBNR 058/348 Arkivsaksnr.: 14/800-2 Klageadgang: Ja Saksnr.: Utvalg Møtedato 65/14 Plan- og næringsutvalget Innstilling: 1. Med henvisning til Plan og bygningsloven(pbl.) 19-2 gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for gjennomføring av omsøkt tiltak. 2. Med henvisning til Pbl. 29-4, gis tillatelse til å plassere tiltaket som omsøkt. 3. Med henvisning til Pbl. 20-1, gis rammetillatelse til gjennomføring av omsøkt tiltak. 4. Før igangsettingstillatelse kan innvilges, må gjennomføringsplan og tilhørende søknad(er) om ansvarsrett være godkjent av kommunen. 5. Før byggverket tas i bruk må søknad om ferdigattest være sendt til, og godkjent av, kommunen. Kommunen minner om meldeplikt til brannvesenet ved montering av pipe og ildsted. Kopi av meldingsskjema må foreligge ved søknad om ferdigattest. 6. Med henvisning til Pbl bortfaller denne tillatelsen tre år etter vedtaksdato dersom arbeid på tiltaket ikke er iverksatt. 7. Det forutsettes at bestemmelser gitt i, eller i medhold av Pbl. overholdes. Saksutredning: Saken omhandler søknad om oppføring av seks garasjer i tre bygninger på bebygd boligeiendom. Søknad er gjort med ansvarsrett. Eiendommen ligger på Leland, nederst i Furuåsen. Området er regulert i plan «Furuåsen øst», hvor eiendommen er regulert til «bolig». Omsøkt tiltak vil medføre at eiendommen har en BYA=26,7% om det realiseres. Den ene garasjen søkes oppført 2 meter fra nabogrense til GBNR 058/319. Lenke til kart: Vurderinger: Plan- og bygningsloven(pbl.) 29-4, 2. og 3. ledd, sier blant annet følgende: Side 16 av 18

17 Sak 65/14 Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Omsøkt tiltak ligger nærmere enn 4 meter fra grense mot GBNR 058/319, og er følgelig i strid med bestemmelsen i Pbl. 29-4, 2. ledd. Tiltakshaver er dermed avhengig av at kommunen gir tillatelse etter 29-4, 3. ledd, for å kunne gjennomføre tiltaket. Kommunens vurderinger i saker som dette er av skjønnsmessig karakter. Mulig negativ innvirkning på naboeiendom, brannsikkerhet, trafikksikkerhet og lignende er de mest sentrale vurderingene kommunen må gjøre. På bakgrunn av dette kan ikke saksbehandler se at det i denne saken er særskilte grunner som tilsier at kommunen ikke bør gi tillatelse til å plassere bygningen som omsøkt. Grad av utnytting Gjeldende reguleringsplan begrenser eiendommen til en maksimal BYA=20%. Det er tidligere gitt dispensasjon for en grad av utnytting opp mot 22% i planområdet. Tiltakshaver er med andre ord avhengig av at det gis dispensasjon fra denne bestemmelsen for å kunne gjennomføre tiltaket. Dispensasjon etter 19-2 Kommunens myndighet til å gi dispensasjon fra bestemmelser gitt i, eller i medhold av Planog bygningsloven er hjemlet i Pbl Pbl sier blant annet følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Hensynet bak å definere en maksimal grad av utnytting er å sørge for at planområdet realiseres på en harmonisk og helhetlig måte. Det vurderes slik at realiseringen av garasjene ikke vil medføre at bebyggelsen på eiendommen endrer karakter i noen vesentlig grad. Det er dermed ikke grunnlag for å hevde at hensynet bak bestemmelsen vil bli «vesentlig tilsidesatt» om dispensasjon innvilges. Fordelene ved å innvilge dispensasjonen er at de eksisterende boligene vil få en mer hensiktsmessig parkeringssituasjon. Arealet som søkes bebygd brukes for så vidt allerede for det meste til parkering i dag. Da det er vanskelig å identifisere spesifikke ulemper, er det dermed grunnlag for å hevde at fordelene er «klart større» enn ulempene. Side 17 av 18

18 Sak 65/14 Vurderinger etter Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldsloven) I henhold til naturmangfoldslovens 7 er søknad vurdert etter lovens Det er saksbehandlers vurdering at eksisterende kunnskapsgrunnlag er tilfredsstillende for å gjøre vedtak i saken. Det vurderes slik at tiltaket vil medføre minimal, om noen, risiko for skade på naturmangfoldet. Gjennomføring av omsøkt tiltak vil med andre ord ikke være i strid med bestemmelsene i Naturmangfoldsloven. Konklusjon: Lovens forutsetninger for å kunne innvilge dispensasjon anses som oppfylte. Tillatelse kan dermed gis. Vedlegg: Dispensasjonssøknad Situasjonskart Plan- og fasadetegninger Plankart Planbestemmelser Side 18 av 18