Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2013/2954-18258/2014 Saksbehandler: Daniel Holm Dato: 29.05.2014 Saksframlegg Forespørsel om oppstart av reguleringsplanarbeid Åsafjellet gnr. 28 bnr. 208, 630 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 84/14 Plan- og miljøutvalget 18.06.2014 Rådmannens forslag til vedtak: 1. Plan- og miljøutvalget ber om at hele området avsatt til ny boligbebyggelse og eksisterende boligbebyggelse skal underlegges regulering. 2. Administrasjonen fastsetter plangrense som ivaretar overstående punkt. Bakgrunn for saken: Repstad Eiendom AS har på vegne av Helge og Jarl Andresen fremmet forespørsel til kommunen om oppstart av reguleringsplanarbeid for eiendommene gnr. 28 bnr 208 og 630 langs Eikeveien. Formålet med planarbeidet skal være utvikling til boligformål, uten at det det er angitt noe mer spesifikt hva slags boligbebyggelse som planlegges.
Kartutsnitt: Oversiktskart over det aktuelle området vises som blått og ligger langs Eikeveien, nord for Torvesanden. Gjeldende plan for området er kommuneplanens arealdel der deler av området er avsatt til landbruk, natur, og friluftsområde (vestlige deler mot Eikeveien), eksisterende boligbebyggelse og fremtidig boligbebyggelse med plankrav. Eiendommen som er avsatt til ny boligbebyggelse inngår i et større sammenhengende område med flere grunneiere som strekker seg frem til Stellinga. Kartutsnitt: Kommuneplanens arealdel med eiendomskart og arealet som foreslås underlagt regulering med blå linje. Det samlede arealet som er avsatt til fremtidig boligbebyggelse utgjør ca. 26 mål og består hovedsakelig av 3 grunneiere med unntak av veiparseller. Grunneierne er Sølvi Margith Eik som innehar i underkant av 9 mål (eiendom 28/101), Brynjulf Larsen som innehar ca.13 mål (eiendom 28/12), samt brødrene Andresen som har ca. 4 mål (eiendom 28/208). I tidligere korrespondanse mellom administrasjonen og Repstad Eiendom har det blitt avtalt å undersøke om de andre grunneierne vil være med på regulering av hele området. Repstad opplyser i oversendelsen at etter nærmere undersøkelser ønsker de øvrige grunneierne ikke ønsker å være med på regulering. Det fremmes derfor nå en forespørsel om å regulere kun en mindre del av det samlede arealet som i utgangspunktet skulle underlegges regulering iht. kommuneplan.
Saksutredning: Slik administrasjonen ser det så foreligger det flere mulige alternative utfall i saken: 1. Ikke anbefale oppstart før grunneierne som sitter med majoriteten ønsker å starte reguleringsplanarbeid. Dette for å få en helhetlig løsning og samlet utbygging. 2. Anbefale oppstart av reguleringsplanarbeid for hele det avsatte området uavhengig av de to andre grunneierne. Dette vil sikre en mulig fremtidig løsning for hele området uavhengig om eiendommene til Larsen og Eik ikke skal realiseres på nåværende tidspunkt. 3. Anbefale oppstart for mindre deler som omsøkt. Dette vil kun løse ut det spesifikke området på kort sikt, men man får ikke sett hele området under ett og løst fellesfunksjoner som større lekeområder (kvartalslek), plassering av infrastruktur og standard o.l. utfordringer. Dersom dette alternativet skal benyttes bør det som minimum stilles krav til at gjennomgående vei med fortau tas med i planen (fra Eikeveien til Moneveien). Administrasjonen vurderer at kommunen er mest tjent med at hele området planlegges under ett sånn at man oppnår alle de kvalitetene og fordelene som er med å planlegge området under ett. Ikke minst muligheten til å sikre en del funksjoner og løsninger som ellers ikke vil komme på plass ved oppdeling av byggeområdet. Eksempel vil man kunne se på muligheter og behov for en gjennomgående samlevei med løsninger for myke trafikanter. Det vil også kunne vurderes kvartalslekeplass sentralt i boligfeltet hvor de betjener et større område og ikke bare noen få boenheter, man vil kunne se på koblinger og stiforbindelser, felles vann- og avløpshåndtering, rekkefølgekrav for infrastruktur utenfor planområdet som er samfunnsnyttig o.l. Det er svært vanskelig å ivareta momenter som nevnes ovenfor med å dele området opp i mindre reguleringsområder. Eksempler på bruk av utbyggingsavtaler: Om hele området underlegges regulering vil det kunne legges inn samlevei med fortau gjennom planområdet fra Eikeveien til Moneveien. Tilsvarende kan det reguleres en større lekeplass/friområde (kvartalslek) i senter av boligfeltet. Selv om disse funksjonene blir liggende på arealer som andre grunneierne ikke ønsker å realisere på nåværende tidspunkt vil kommunen kunne stille rekkefølgekrav for realisering av Jarl og Helge Andresens felt som igjen gir rom for å inngå utbyggingsavtaler. En slik avtale kan gå ut på at eiendommene kan bygges ut uten at alle fellesfunksjoner som samlevei, fortau, kvartalslek er fullt opparbeidet så fremst det gjennom utbyggingsavtaler er sikret opparbeidelse av arealene på et senere tidspunkt. Typisk at det betales anleggsbidrag per boenhet til felles infrastruktur som må bygges når resten av området skal utbygges. Bruk av en slik modell forutsetter at kommunen må ha en klar formening til fremdrift når hele området skal være ferdig utbygd, da det også forplikter kommunen.
Administrasjonen er med bakgrunn i overnevnte av den oppfatning at hele området bør underlegges regulering, sånn at kommunen kan bruke utbyggingsavtaler til å sikre gjennomføring av større tiltak. Helhetlig planlegging gir dessuten bedre kvalitet på funksjonene da man kan vurdere hele området under ett. Konklusjon: Om Søgne kommune skal klare å konkurrere med tilgrensende kommuner på bokvalitet er det viktig å ha bevisst forhold til helhetlig planlegging og bruk av verktøyene som plan- og bygningsloven har tilgjengelig for gjennomføring av større planer. Det vises eksempel til Kristiansand kommune som har et svært profesjonelt forhold til regulering av større områder og bruk av utbyggingsavtaler for å få på plass funksjoner og kvaliteter som ellers ville vært vanskelig å få på plass i nye utbyggingsområder. Det er viktig at Søgne kommune henger med på utviklingen ellers i samfunnet for å kunne konkurrere på likt grunnlag med andre kommuner om fremtidige beboere. Administrasjonen vil med bakgrunn i overstående vurderinger tilrå at hele det nye boligområdet og eksisterende boligområde rundt Helge og Jarl Andresens eiendom tas med dersom det skal startes regulering. Enhetsleders merknader: Rådmannens merknader:
Telefon 38 05 39 00 Telefax 38 05 39 01 Foretaksnr NO 984 046 278 Søgne kommune Postboks 1051 Søgne, den 14.5.2014 4682 Søgne Deres ref: Daniel Holm Vår ref: Reguleringsplan Åsafjellet Vi viser til møte 2.9.13 og deres brev 3.10.2013. Vi har ønsket å fremme en egen plan for eiendommene tilhørende Helge og Jarl Andresen 28/208 og 28/613 som inngår i areal avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanen. I deres svarbrev fremgår det: administrasjonen ønsker i utgangspunktet at hele det avsatte området reguleres og ikke bare deler av området som drøftet i møte Vi har i etterkant hatt kontakt med eier av 28/12 Brynjulf Larsen som både muntlig og skriftlig har meddelt at han ikke er interessert å være med på regulering og ønsker at eiendommen består som i dag til skogbruk. Besøksadresse: Postadresse: Birkedalsveien 80 Postboks 983 4640 Søgne 4682 Søgne J:\Repstad Eiendom AS\PROSJEKTER\Prosjekter løpende\åsefjellheia - Eik\Brev Søgne kommune - regulering - planutvalget.doc
Vi har også hatt møte med eier av 28/101Sølvi Eik og hennes tre sønner. De har heller ikke ønsket å være med på vår regulering. Vi har derfor gjennomført den dialog vi ble oppfordret til uten at det har resultert i grunnlag for felles reguleringsplan for området uten å måtte gå på tvers av grunneiers ønske. I deres siste E-post 6 mai 2014 forstår vi at administrasjonen er skeptisk til å tillate igangsetting av regulering av del av Åsafjellheia som tilhører Helge og Jarl Andresen. Vi ønsker derfor at saken fremmes politisk slik at planutvalget kan ta stilling til spørsmålet. Vi ber om at den fremlegges så snart det er praktisk mulig. Vi vedlegger kart som viser ønsket områdeavgrensning. Deler av arealet (28/51) vil reguleres til jordbruk resterende til boligformål, privat vei og lek. Med vennlig hilsen REPSTAD EIENDOM AS Ole Johan Bueklev Daglig leder