Saksframlegg Ark.: L12 201204 Lnr.: 6630/14 Arkivsaksnr.: 12/1428-41 Saksbehandler: Lars Kristian Hatterud REGULERINGSENDRING VEISTEN BOLIGFELT - 2. GANGS BEHANDLING Vedlegg: 1.Plankart, sist rev. 23.01.15 2. Reguleringsbestemmelser, datert 03.06.15, sist rev 23.01.15 3. Planbeskrivelse, datert 03.06.14, sist rev. 23.01.15 4. Støyutredning, datert 19.01.15 Andre saksdokumenter (ikke utsendt): SAMMENDRAG: Hensikten med planforslaget er å legge til rette for attraktive boligtomter i tilknytning til sentrum i Forest. Planen legger opp til 12 enebolig tomter, to tomter for tomannsboliger og et område hvor det kan føres opp inntil seks 4 mannsboliger, i alt 24 boenheter. Forslag til reguleringsplan for Veisten med bestemmelser foreslås lagt ut til offentlig ettersyn og høring. NYTT SAMMENDRAG: Regionale planmyndigheter har ikke fremmet innsigelse mot detaljreguleringen. Men det er foretatt mindre tilpasninger av reguleringsbestemmelsene og plankartet for å imøtekomme innkommende merknader. Detaljreguleringsplanen for Veisten boligfelt med tilhørende planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser anbefales godkjent. SAKSOPPLYSNINGER: Hensikten med reguleringen: Hensikten med omreguleringen er å endre arealbruken for å få tilrettelagt for flere sentrumsnære boligtomter. Det er også foretatt endringer i infrastruktur i forhold til gjeldene reguleringsplan. Forholdet til overordnete planer:
Planforslaget er i tråd med kommunedelplanen for Forset sist revidert i 2006, her er dyrka marka på vestsiden av Veistensgutua avsatt til framtidig forretning, service/boliger. Gjeldende reguleringsplan for Veisten: Reguleringsplanen for Veisten med bestemmelser ble godkjent i kommunestyret 28.01.1992. Reguleringsplanen omfatter arealene på nordsiden av fylkesveg 255 fra Veistensgutua og vestover til og med Haugetun. Tunet på Veisten er regulert til bolig/forretning, som spesialområde for bevaringsverdig bygningsmiljø og med strenge krav til tilpasning til ny bebyggelse. I 2006, saksnr. 0163/06 ble Hovedbygningen på Veisten omdisponert fra bolig til overnattingssted etter søknad fra eierne. Planprosessen: Kunngjøring om oppstart av planarbeidet ble annonsert i GD 01.12.2012 og varslet med brev til berørte parter 30.11.2012, samt gjort tilgjengelig på Gausdal kommunes hjemmesider. Frist til merknader ble satt til 22.12.2012. Det kom inn 9 merknader/innspill til varsel om oppstart. De innkomne merknadene er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. 24.04.2014 ble det arrangert åpent kontor, direkte berørte parter ble tilskrevet, møtetidspunkt etc. ble også annonsert i GD, på kommunens hjemmesider og på sosiale medier. Naturmangfold: I henhold til naturmangfoldlovens 7 er virkningene for naturmangfoldet vurdert etter lovens 8-12. Det eksisterende kunnskapsgrunnlaget er vurdert til å være tilfredsstillende jfr. kriteriene etter loven basert på tidligere registreringer i arsdatabanken og rødlista. Det vurderes slik at tiltaket ikke vil medføre risiko for skade på naturmangfoldet. Kunnskapsgrunnlaget for å vurdere prinsippene for offentlig beslutningstaking etter naturmangfoldslovens 8-12 synes derfor tilstrekkelig ivaretatt. For naturmangfoldslovens del vises det til at vurderingen og vektleggingen av prinsippene i 8-12 er i varetatt og at forholdet til bærekraftig bruk er vurdert tilstrekkelig jfr. 7. Barn og unges interesser: I henhold til plan- og bygningsloven skal planbeskrivelsen vise hvordan hensynet til barn- og unge er ivaretatt og hvordan medvirkningsprosessen er lagt til rette. For denne reguleringsplanen har representanten for barn og unge i kommunen mottatt varsel om oppstart. Reguleringsplanen regulerer arealer som tidligere har vært benyttet av barn og unge i form av lysløypa gjennom området, den berørte «sløyfa» vil bli flyttet og tilbudet vil fortsatt være tilstede. Men man slipper å krysse Veistensgutua, dette vil bedre trafikksikkerheten for de som benytter lysløypa. Det vil bli tilrettelagt en lekeplass utenfor planområdet i nordøstre hjørne av planområdet, i tilknytting til trær og annet friområde. Det er også avsatt et mindre areal til lekeplass innenfor planområdet. Energiforbruk Det er ikke lagt inn krav i reguleringsplanen som krever tiltak i forn av nærvarmeanlegg eller tilrettelegging for tilkobling mot fjernvarmeanlegg siden det ikke er noen gitt konsesjon som gir hjemmel til å kreve tilknytning.
Universell utforming: Minimum 4 leiligheter innenfor området avsatt til konsentrert småhusbebyggelse skal ha livsløpsstandard. For øvrig vises det til byggeteknisk forskrift (TEK) kap. 8 og 12. VA-anlegg: Vann- og avløp er tilgjengelig i området og opparbeides av kommunen. Det er også overvannsledninger i tilstrekkelig grad langs Fv. 255. Veg, vann, avløp og overvann vil bli detaljprosjektert før opparbeidelse av feltet. Jordvern: Planforslaget medfører en omdisponering av dyrket areal på om lag 21 dekar og dyrkbart areal på om lag 9 dekar. Andre tilgjengelig sentrumsnære areal til boligbygging i Forset medfører også en omdisponering av dyrka/dyrkbar jord. Veistensjordets beliggenhet inntil allerede omkringliggende regulerte boligareal gjør det godt egnet til videre utbygging av boligområdene i Forset. Administrasjonen vurderer det slik at andre større sammenhengende jordbruksarealer er mer verdifulle, enn Veistenjordet som ligger inntil allerede Matjorda er tenkt tatt av og tilbakeført til annet areal med jordbruksproduksjon. Forholdsvis store dyrka arealer ble utvasket i forbindelse med de to siste store flommene som rammet kommunen. Matjorda er tenkt flyttet til disse områdene. Sjakting i forbindelse med kulturminneregistreringen viser at matjordtjukkelsen er på 0,3 0,4 meter. Trafikkbelastning, støy, vegatkomst og trafikksikring: Veistensgutua breddes ut og utbedres, krysset mot fylkesvegen utbedres etter innspill fra Vegvesenet. Ny etablert gang- og sykkelveg fra Haugetun til Veistensgutua gir betryggende ferdsel for gående og syklende til sentrum og skole. Gjennomgående grønnstruktur sikrer kort avstand og god adkomst til eksisterende lysløype og turstinett. Byggegrense mot fylkesvegen følger støysonen som er utarbeidet av Statens vegvesen høsten 2013. VURDERING: Det er behov for flere boliger i tilknytning til sentrum og skole/barnehage i Forset. Det er i planforslag lagt opp til ulik utnyttelse av arealer og variasjon i boligtyper for å imøtekomme flere aktuelle boligbyggere. Planoppstart og planprosess har fulgt prosedyrer i henhold til gjeldende lovverk. Det har vært arrangert åpnet møte i forkant av at planforslaget fremmes til 1. gangs behandling. Barn- og unges representant ble varslet ved oppstart av planarbeidet på vanlig måte. I planforslaget er det foretatt gjennomgang og vurderinger av planforslagets virkninger for miljø og samfunn. Barn og unges interesser, universell utforming, jordvern og naturmangfold er belyst. Forholdet til trafikksikkerhet og støy er vurdert og ivaretatt på en tilfredsstillende måte. Innspill i forbindelse med varsel om oppstart er vurdert og innarbeidet i planforslaget.
Sikring av bokvaliteter ved innflytting ved opparbeidelse av lekeplass og flytting av lysløype er ivaretatt gjennom rekkefølgebestemmelser. Forsalget til reguleringsplanen vil ikke medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn, jfr. Forskrift om konsekvensutredninger. Det er derfor ikke utarbeidet eget planprogram eller konsekvensutredninger for planen. Konsekvensene for relevante tema er vurdert i planbeskrivelsen og hensyntatt i bestemmelsene og i plankartet der det har vært nødvendig. Planen vil i all hovedsak medføre positive konsekvenser for berørte parter, samfunn og miljø. Samlet vurdering: Et nytt sentrumsnært og attraktivt boligområde med kort avstand til skole og barnehage vil være positivt for Forset sentrum. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at planforslaget «reguleringsplan for Veisten» sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens 5-2 og 12-10 legges foreliggende forslag til reguleringsplan for Veisten med tilhørende planbeskrivelse og bestemmelser ut til høring og offentlig ettersyn. Planutvalget behandlet saken den 13.06.2014 sak 32/14 Behandling: Rådmannen foreslår følgende endringer i reguleringsbestemmelse: 1. Tillegg i bestemmelsenes pkt. 2.4: «For enkelttiltak innenfor reguleringsplanen kan det kreves supplerende dokumentasjon som redegjør for de valg/vurderinger som er gjort ved tiltakets forhold til fjernvirkning, landskapstilpasning ved husets plassering på tomta og tiltakets volum og form. Dokumenteres i form av en enkel beskrivelse, fasadeoppriss, perspektivtegning, fotomontasje, evt. modell/modellfoto». 2. Pkt 4.3 i bestemmelsene endres til: «Veg O_V1 og O_V2 vedlikeholdes av Gausdal kommune». Rådmannens forslag til vedtak, med endringer som nevnt, ble enstemmig vedtatt.
Vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens 5-2 og 12-10 legges foreliggende forslag til reguleringsplan for Veisten boligområde med tilhørende planbeskrivelse og bestemmelser ut til høring og offentlig ettersyn, med følgende endringer i reguleringsbestemmelse: 1. Tillegg i bestemmelsenes pkt. 2.4: «For enkelttiltak innenfor reguleringsplanen kan det kreves supplerende dokumentasjon som redegjør for de valg/vurderinger som er gjort ved tiltakets forhold til fjernvirkning, landskapstilpasning ved husets plassering på tomta og tiltakets volum og form. Dokumenteres i form av en enkel beskrivelse, fasadeoppriss, perspektivtegning, fotomontasje, evt. modell/modellfoto». 2. Pkt 4.3 i bestemmelsene endres til: «Veg O_V1 og O_V2 vedlikeholdes av Gausdal kommune». NYE SAKSOPPLYSNINGER: OFFENTLIG ETTERSYN OG HØRING 15.06.2014 01.08.2014. Det kom inn totalt 3 uttalelser. Hovedtrekkene i merknadene er referert nedenfor. Merknad Statens vegvesen, brev datert, sak/dok.nr 12/1428-38. Byggegrensen langs fylkesvegen er vist langs grensen for gul støysone uten målsetting i forhold til vegen. For at byggegrensen skal gå klart fram av planen, må denne vises gjennomgående og målsettes i forhold til fylkesvegens midtlinje. Fylkestinget har vedtatt en byggegrense på 30 meter langs denne strekningen. Dette samsvarer med boligfasadene på tilstøtende boligrekke mot sentrum. Vi ber om at byggegrense på 30 meter innarbeides i planen. I punkt 2.3 i planbestemmelsene står det at MD s retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442, skal legges til grunn for gjennomføringen av planen. Store deler av den nedre tomterekka ligger innenfor gul støysone, noe som tyder på at det kan være behov for å skjerme disse mot fylkesvegen. For at planen skal være tydelig på dette punktet, må det foretas detaljerte støyberegninger og eventuelle støyskjermer vises i planen. Vegvesenet minner om at støyskjermer rammes av byggegrensen og må behandles som Kommentar På bakgrunn av Statens vegvesens merknader er byggegrensen endret til 30 meter Konsulentfirmaet Rambøll AS har utarbeidet en detaljert støyberegning. Støyutredningen viser at det trengs en 2 meter høy støyvegg, og at boenhetene nærmest fylkesvegen bør ha 50% av soverommene på stille side, gjennomgående leiligheter/rekkehus og krav til at innendørs støynivå tilfredsstilles i henhold til TEK 10 og NS8175:2012 Kravene innarbeides i reguleringsbestemmelsen.
dispensasjon fra reguleringsplanen, hvis de ikke er vist i planen. Statens vegvesen forutsetter at merknadene innarbeides i planen i forbindelse med sluttbehandlingen i kommunen. Fylkesmannen i Oppland, brev datert 16.07.2014, sak/dok.nr. 12/1428-39. Generelt noe utydig bruk av navn på plandokumentene. Bør være entydig. Det er ikke samsvar mellom pdf-fil og sosi-fil. Dette bør ryddes opp. BK-1 og BK-2 skal til sammen gi 24 boenheter. Av planbestemmelsene gis det 36 parkeringsplasser som inngår i beregningen av utnyttelsesgraden. I forhold til arealet som er avsatt, kan BYA da virke noe lite og bør muligens økes. Planbestemmelsene er lite konkrete, og kunne vært bedre gjennomarbeidet. Fylkesmannen anbefaler at det brukes mer presise formulering, slikt de er utformet nå så åpner de for en stor grad av skjønnsmessige tolkninger. Plankartet kunne med fordel hatt adkomstpiler til tomtene slik at dette er avklart. Merknaden er tatt tilfølge. Kommentar: BYA økes til x% for å sikre tilstrekkelig areal til parkering. Planbestemmelsene konkretiseres og det angis i bestemmelsene hvilke tomter som skal bygges med sokkeletasje. Arealutnytting: Med bakgrunn i at den dyrka jorda som er lagt opp til å bygge ned, ba vi i vår uttalelse til oppstart om at kommunen vurderte om det ikke var mindre verdifulle arealer som i stedet kunne bygges ut. Dersom kommunen likevel gikk for utbygging, forutsatte vi at det ble lagt opp til en høy arealutnytting. Den gjennomsnittlige tomtestørrelsen på eneboligtomtene er på knappe 0,9 daa. Dette er i seg sjøl en for lav utnytting, men dersom en regner inn to- og firemannsboligene, vil dette kunne gi totalt 40 boenheter på totalt ca. 22,8 daa inkludert lekeplass og internveger. Dette gir ca. 1,75 boenhet pr. daa og kan aksepteres her. Det ligger også inne tre eksisterende eneboliger i planforslaget, men disse har ikke noen planbestemmelser knyttet til seg. Fylkesmannen mener at det bør knyttes bestemmelser som sier noe om utnyttelsen av disse tomtene. B1 er f.eks. såpass stor at det bør kunne åpnes opp fra den kan deles/bygges ut vesentlig mer. Miljøhensyn: Byggeområder avsatt til boligformål er delvis overlappende med gul støysone, jfr. SVVs NORSTØY-beregninger. Disse områdene er avsatt i planforslaget med hensynsone støy, men bestemmelsene er mangelfulle. De gir ingen føringer for bruken av arealet. Fylkesmannen forventer at
planbestemmelsene for dette området oppdateres, og man i samråd med SVV gjør en vurdering om man må utføre egne støyberegninger for området, evt. supplere med tiltak som må gjennomføres før bygging av boliger. Skiløypetrase: Er regulert over dyrket mark, en slik regulering gjør blant annet at jordlovens delingsbestemmelse ikke gjelder på den. Fylkesmannen oppfatter at formålet med regulering er at arealet skal nyttes som skiløype over jordet på vinterstid og som dyrket mark på sommerstid. Fylkesmannen mener arealformålet bør være kombinert formål skiløypetrase(kode 1420)/jordbruksformål (kode 5111) og at det angis i bestemmelsene hvordan kombinasjonen skal være. Universell utforming: I planbeskrivelsen blir det nevnt at legges føringer og målsetting for at 4 leiligheter innenfor område konsentrert småhusbebyggelse skal ha livsløpsstandard. Vi etterlyser at de i reguleringsbestemmelsene til planen er angitt hvor stor andel av boenhetene som skal være tilgjengelig for alle. Vi anbefaler at det i planer for ny boligbygging i sentrumsnære områder utformes slik at boenhetene i planområdet er tilgjengelig og har alle hovedfunksjoner på inngangsplaner, jf. pbl. 12.7 nr. 5. Dersom dette likevel ikke er ønskelig forventer FM at dette omtales i planen. Folkehelse: Ut i fra planforslaget registrer vi at folkehelseperspektivet er ivaretatt ved at det blant annet er tilknyttet grøntområder og friområder, samt at legges opptil fellesområder og lekeområder i planområdet. Lysløypa i nærområdet vil være og er en kvalitet for beboerne. Utfra planforslaget kan vi ikke se at vegene i boområdet får fortau. FM ber derfor kommune legge bedre til rette for enklere ferdsel til fots mellom boligområdene og på den måten også de ulike sentrumsfunksjonene, noe som kan gjøres ved at veiene i boområdet får fortau, i det minste på ene siden av vegen. Oppland fylkeskommune, brev datert 15.08.2014, sak/dok.nr 12/1428-40. Påpeker at det kan være nyttig å konkretisere bestemmelsene på noen punkter. Blant annet bør det angis hvilke tomter som er bratte og som skal bebygges med sokkeletasje. Utfyllende regler for å sikre at utforming av adkomst til boligene, utearealer som gangstier, veger, adkomster og uteoppholdsområder skal utformes bør tas inn i bestemmelsene ihht. regler i TEK 10. OFK ber også om at det angis en vis prosentandel av boenhetene som skal være universelt utformet. OFK ber forslagstiller utrede muligheten for tilrettelegging for bruk av alternative energiformer i boligene. Se kommentar under merknad fra Statens vegvesen når det gjelder støy. Rådmannen er enig i at arealet avsatt til skiløype bør være kombinert skiløypetrase og jordbruksformål. Det er innarbeidet et tillegg til bestemmelsene pkt. 5.2 om at det i barmarksesongen, benyttes arealet til jordbruksformål. Rådmannen ser behovet for å presisere dette i bestemmelsene og fastsetter % andel av boenheten som skal ha alle hovedfunksjoner på inngangsplan. For øvrig vises det til bestemmelsenes pkt. 2.2 i bestemmelsene om utforming av tiltak i forhold til universell utforming. Rådmannen mener at fortau langs de interne vegene vil være meget arealkrevende og gå utover utnyttelsen av feltet, som for øvrig fylkesmannen mener skal være høy. Det skal være mulig å ta seg til fots gjennom feltet via de grønne arealene. Generelt er det ikke fortau i noen av kommunens boligområder, bare langs hovedatkomst. Det vurderes fortau langs Veistensgutua i forbindelse med prosjekteringen av vann, veg, og avløp. Det er tilstrekkelig arealer til dette. Merknaden er delvis tatt til følge. Planbestemmelsene konkretiseres og det angis i bestemmelsene hvilke tomter som skal bygges med sokkeletasje. Merknaden til universell utforming tas til
Hensynet til bruk og tilgang til friluftsområder og barns lek og uteopphold er godt ivaretatt, men det er imidlertid noe uklart hvorvidt det skal opparbeides en eller to lekeplasser. Ofk ber forslagstiller utrede muligheten for tilrettelegging for bruk av alternative energiformer i boligene, hvis dette er mulig bør dette fastsettes som et krav i bestemmelsene. I planbeskrivelsen savner OFK en beskrivelse av medvirkningsopplegget og hvordan man har lagt til rette fra grupper som krever spesiell tilrettelegging for å kunne delta. Kulturarvenheten hadde merknad ved varsel om oppstart knyttet til videreføring av vernet av bygningene på Veisten, og har ingen ytterligere merknader til planen. etterretningen og planbestemmelsene oppdateres med % andel. For øvrig vises det til bestemmelsenes pkt. 2.2 i bestemmelsene om utforming av tiltak i forhold til universell utforming. Generelt viser utredning og konsulentrapporter at fjernvarme/vannbårent distribusjonsanlegg for varme gir store merkostnader for den enkelte boligkjøper og TEK 10 og kravet til varmetap fra en bolig gir så bra effekt med dagens kraftpris, at vannbårne løsninger ikke er regningssvarende. Kommentaren til medvirkning tas til orientering, det er ikke gjennomført eget opplegg for denne gruppen. Merknaden er delvis tatt til følge. Endringer etter førstegangsbehandling De viktigste endringer etter førstegangsbehandling er: - Tillegg til pkt. 3.1 eksisterende boligbebyggelse: grad av utnytting, takform og høyder. - Tillegg til pkt. 3.2: tomt BF-3, BF-4 og BF-5 skal bygges med sokkeletasje/underetasje. - Tillegg til pkt. 3.2: Boligbebyggelse konsentrert boligbebyggelse: 50 prosent av boenhetene innenfor områdene skal ha alle hovedfunksjoner på inngangsplan. - Tillegg til pkt. 3.2: Krav i forhold til støy. - Nytt pkt. 3.4 kombinert formål skiløype/jordbruksformål. - Tillegg til pkt.2.4 Krav til støyskjerming - Plankartet er endret på følgende punkt: o Skiløypetraseen over dyrka marka er endret til kombinert formål skiløype/jordbruksformål o Støyskjerm vises i planen. o Byggegrensen er endret til 30 meter. NY VURDERING: Det vises til høringsuttalelsene og administrasjonens vurdering med kommentarer. Det er ikke varslet innsigelser til planen fra fylkeskommunen, nabokommuner eller statlige fagmyndigheter hvis saksområde blir berørt. Kommunestyret kan dermed vedta reguleringsplanen.
Støy På bakgrunn av merknaden fra Statens vegvesen har konsulentfirmaet Rambøll AS utarbeidet en detaljert støyberegning. Tomtene BK-1, BF-14 og B-1 ligger i gul sone for en prognosert situasjon uten avbøtende tiltak. Aktuelle tomter blir liggende i hvit sone for en prognosert situasjon med avbøtende tiltak langsgående skjerm med en høyde på 2 meter. Ventet effekt av eventuell støyskjerming avhenger av endelig planering og plassering av bygninger på tomt. Det kan forventes at alle fasader vent mot fylkesvegen kan få støynivåer over anbefalt grenseverdi i etasjer over en eventuell støyskjerm. Boenhetene nærmest fylkesvegen i gul sone bør av den grunn ha 50% av soverommene på stille side, gjennomgående leiligheter/rekkehus og krav til at innendørs støynivå på Lp,Aeq,24h 30 db(a) tilfredsstilles i henhold til TEK 10 og NS8175:2012. Rådmannen slutter seg til denne anbefalingen og støyskjerming. Samlet vurdering: Planforslaget er bearbeidet etter førstegangsbehandling for å imøtekomme høringsuttalelser og for å ivareta nødvendige hensyn, det er gjort mindre endringer i bestemmelsene og på plankartet. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at detaljreguleringen for Veisten boligfelt vedtas. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 godkjennes foreliggende reguleringsendring for «VEISTEN BOLIGFELT», som vist på plankart med tilhørende planbeskrivelse og planbestemmelser, sist revidert 23.01.2015.