Søgne kommune Arkiv: 47/38 Saksmappe: 2015/41-4550/2015 Saksbehandler: Øystein Sørensen Dato: 04.02.2015 Saksframlegg Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens plankrav og pbl. 1-8 for fradeling av en parsell på GB 47/38 - Frøyslandsveien 56. Utv.saksnr Utvalg Møtedato 29/15 Plan- og miljøutvalget 04.03.2015 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen og pbl 1-8, for fradeling av en parsell på ca. 178 m² fra GB 47/38. Vilkår for dispensasjonen: Parsellen skal sammenføyes med GB 47/46. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 11-6 rettsvirkning av kommuneplan, avslås søknad om dispensasjon for at fradelt parsell skal få eget bruksnummer som selvstendig eiendom. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om fradeling av en parsell på GB 47/38 som består av sjøbu samt adkomst fra Frøyslandsveien. Det søkes om at parsellen blir en selvstendig eiendom. Dette er ikke i samsvar med nabovarsel som sier at parsellen skal tilmåles GB 47/46 som i dag har bruksrett til sjøbua. Administrasjonen velger likevel å behandle søknaden slik den foreligger. Søknaden er mottatt i kommunen 05.01.2015. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte utsnitt av kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens plankrav, samt fra forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til nåværende byggeområde for fritidsbebyggelse i kommuneplanen.
Relevante bestemmelser i saken: I tillegg gjelder plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler: Saken gjelder en bebygd hyttetomt på 1185 kvm mellom Frøyslandsveien og Trysfjorden. På oversiden av veien er det en eksisterende hyttetomt (gbnr. 47/46) der eier i dag har bruksrett til sjøboden på gbnr. 47/38. Søknaden nå gjelder fradeling av parsell på 178 kvm der sjøboden inngår sammen med atkomst fra Frøyslandsveien. Fradelingen krever dispensasjon fra deleforbudet knyttet til pbl 1-8 om forbud mot tiltak langs sjøen. I tillegg kreves dispensasjon fra plankravet knyttet til kommuneplanens byggeområde for fritidsbebyggelse. Miljøvernavdelingen har ut fra en konkret vurdering ikke vesentlige merknader til søknaden. Det forutsettes at arealet som fradeles ikke etableres som en ny eiendom, men tillegges eiendommen (gbnr. 47/46) på oversiden av Frøyslandsveien. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse innen fristen. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Det søkes i medhold av plan- og bygningslovens 19-1 om dispensasjon fra plankravet i kommunedelplan og byggeforbudet i 100m beltet langs sjø.
Vi mener det er grunnlag for å gi dispensasjon jf. de kriterier som skal vurderes: En fradeling som omsøkt vil, etter vår mening, ikke tilsidesette planens intensjon. Eiendom er i dag på 1185 m² og gjenværende areal på 1007m². Det vil fremdeles være tilstrekkelig og gode uteoppholdsarealer på tomten. Hensynet til allmennheten vil, etter vår mening, ikke bli berørt da det ikke settes opp noen fysiske skiller. Tiltakshaver som også er eier av hytte på gnr. 47 bnr. 46 har full bruksrett på sjøboden og stien ned til sjøen. Sjøboden er til privat bruk og ligger ikke i et naturlig oppholdsområde for allmenheten. Dispensasjon må søkes fra plankravet i gjeldende kommuneplan. Ut over det har administrasjonen ingen ytterligere kommentarer til punktene ovenfor. Etter vårt skjønn ansees fradelingen kun som en formalitet mellom de to eiendommene. Det blir ingen endring av bruken på tomten. Vi kan ikke se at en dispensasjon her vil kunne skape presedens for behandling av andre saker i området. Hver enkelt sak skal vurderes for seg selv og i dette tilfellet mener vi det ligger til rette for å gi dispensasjon. Det vises til ovennevnte vurderinger. Dersom den omsøkte parsellen blir selvstendig eiendom med eget bruksnummer er administrasjonen ikke enig i de vurderinger som her er gjort. Det vil da bli opprettet en ny eiendom med formål fritidsbebyggelse, og det vil helt klart kunne skape en presedens for eventuelt andre saker. Derimot er administrasjonen enig i vurderingen dersom den omsøkte parsellen blir tillagt GB 47/46 Det vises for øvrig til søknaden i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om fradeling av en parsell på ca. 178 m² fra GB 47/38 som skal benyttes som selvstendig eiendom (eget bnr.). Tiltaket er i strid med kommuneplanen, og plan- og bygningsloven 1-8 om tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I gjeldende kommuneplan er eiendommen avsatt til eksisterende byggeområde for fritidsbebyggelse, og i bestemmelsene er det sagt at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før det gis tillatelse til tiltak av denne art. Da det ikke er utarbeidet detaljreguleringsplan i området, vil tiltaket også være i strid med byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene
ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Hensynet bak kommuneplanen er at området skal benyttes - slik bruken er i dag: til byggeområde for fritidsbebyggelse. Samtidig er det lagt inn krav om at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før tiltak som fradeling gjennomføres. En plan skal ivareta konsekvenser for barn og unge, helse, miljø og sikkerhet, samt tilgjengelighet, for å nevne noe. Barn og unges interesser anses ikke å endres som følge av tiltaket. Administrasjonen vurderer derfor heller ikke tiltaket til å ha uheldig innvirkning på helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Plan- og bygningsloven 1-8 om forbud i 100-metersbeltet langs sjøen, skal ivareta blant annet de allmenne interessene, og unngå uheldige tiltak i strandsonen. Tomten og området rundt fremstår som svært privatisert, og allmennhetens interesser synes ikke å bli svekket som følge av en fradeling. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for fradeling og sammenføyning med GB 47/46, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Administrasjonen konkluderer også med at dispensasjon for fradeling og sammenføyning i 100-metersbeltet langs sjøen, ikke vil føre til at hensynet bak bestemmelsen vil bli vesentlig tilsidesatt. Også for dette forholdet er vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum oppfylt. Videre konkluderer administrasjonen med at hvis det blir gitt dispensasjon for fradeling til ny bruksenhet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt og dispensasjonssøknaden for fradeling av parsell til ny bruksenhet avslås. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon for fradeling til ny bruksenhet avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke dette nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. For resten av tiltaket må det, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Kommuneplanen, med bestemmelser og retningslinjer, ble vedtatt av kommunestyret den 20.12.2012, og er en helt ny plan som ikke bør fravikes. Å dispensere fra kravet om detaljreguleringsplan, vil helt klart være en vesentlig ulempe. Samtidig vil det å kreve utarbeiding av detaljreguleringsplan ikke endre problemstillingen i forhold til disse eiendommene. Den eneste forskjellen på om det blir laget en detaljreguleringsplan eller om saken blir løst som en dispensasjon, er kostnader og ressursbruk. Det vil ikke være noe praktisk forskjell, da utarbeiding av plan ikke vil endre arealbruken i området.
Det anses som en fordel at tiltakshaver som har bruksrett til sjøbuen får denne tillagt sin eiendom GB 47/46. Det vil ikke bli endringer i forhold til allmenne interesser, og det bebygde preget i kystlandskapet endres ikke. Administrasjonen mener etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for fradeling og sammenføyning med GB 47/46 gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Utsnitt av kommuneplankart GB 47/38 3 Søknad om fradeling - GB 47/38 - Frøyslandsveien 56 4 C1-Gjenpart av nabovarsel 5 D1_Situasjonskart rev 6 Uttalelse fra Fylkesmannen i V-A til søknad om dispensasjon fra kommuneplanen - fradeling av parsell på GB 47/38
Søgne kommune Plan- og bygningsetaten Postboks 1051 4640 Søgne Kristiansand Byggrådgivning as Postboks 4066 4689 Kristiansand Tlf: 45 42 79 89 e-post: marlene@krsbygg.no Kristiansand 05.01.2015 Frøyslandsveien 56, Gnr. 47 Bnr. 38 - Søknad om fradeling På vegene av tiltakshaver Sigurd Berg Aasen søkes det i medhold av plan- og bygningslovens 19 1 om dispensasjon for fradeling av parsell på ovennevnte eiendom. Søknaden: Det søkes om fradeling av parsell på 178m 2. Se vedlagte situasjonskart, vedlegg D-1. Gjeldende plangrunnlag: Området er uregulert, men er i kommuneplanen angitt som fritidsbebyggelse. Dispensasjon: Det søkes i medhold av plan- og bygningslovens 19-1 om dispensasjon fra plankravet i kommunedelplan og byggeforbudet i 100m beltet langs sjø. Vi mener det er grunnlag for å gi dispensasjon jf. de kriterier som skal vurderes: En fradeling som omsøkt vil, etter vår mening, ikke tilsidesette planens intensjon. Eiendom er i dag på 1185 m² og gjenværende areal på 1007m². Det vil fremdeles være tilstrekkelig og gode uteoppholdsarealer på tomten. Hensynet til allmennheten vil, etter vår mening, ikke bli berørt da det ikke settes opp noen fysiske skiller. Tiltakshaver som også er eier av hytte på gnr. 47 bnr. 46 har full bruksrett på sjøboden og stien ned til sjøen. Sjøboden er til privat bruk og ligger ikke i et naturlig oppholdsområde for allmenheten. Etter vårt skjønn ansees fradelingen kun som en formalitet mellom de to eiendommene. Det blir ingen endring av bruken på tomten. Vi kan ikke se at en dispensasjon her vil kunne skape presedens for behandling av andre saker i området. Hver enkelt sak skal vurderes for seg selv og i dette tilfellet mener vi det ligger til rette for å gi dispensasjon. Det vises til ovennevnte vurderinger.
Fordelene med å gi dispensasjon i dette tilfellet vurderes som større enn ulempene. Nabovarsel: Det ble sendt ut nabovarsel den 13.11.2014. Det er ingen merknader til tiltaket. Saksgang: Det vises til ovennevnte og vi håper på raskt og positivt svar. Med hilsen for Sigurd Berg Aasen Kristiansand Byggrådgivning AS Marlene Nordgaard
178 1007 14 12
Det säkes om fradeling av parsell på 178m2 Borevann
1
Fradeles
Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler: Ole-Johan Eik Deres ref.: 2015/41 Vår dato: 09.01.2015 Tlf.: 38 17 62 07 Vår ref.: 2015/108 Arkivkode: 421.3 Søgne kommune Postboks 1051 4682 Søgne Frøyslandsveien 56 - uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplanen og pbl 1-8 for fradeling av parsell fra gnr. 47 bnr. 38 Vi viser til kommunens skriv av 07.01.2015. Saken gjelder en bebygd hyttetomt på 1185 kvm mellom Frøyslandsveien og Trysfjorden. På oversiden av veien er det en eksisterende hyttetomt (gbnr. 47/46) der eier i dag har bruksrett til sjøboden på gbnr. 47/38. Søknaden nå gjelder fradeling av parsell på 178 kvm der sjøboden inngår sammen med atkomst fra Frøyslandsveien. Fradelingen krever dispensasjon fra deleforbudet knyttet til pbl 1-8 om forbud mot tiltak langs sjøen. I tillegg kreves dispensasjon fra plankravet knyttet til kommuneplanens byggeområde for fritidsbebyggelse. Miljøvernavdelingen har ut fra en konkret vurdering ikke vesentlige merknader til søknaden. Det forutsettes at arealet som fradeles ikke etableres som en ny eiendom, men tillegges eiendommen (gbnr. 47/46) på oversiden av Frøyslandsveien. Vi minner om at det av pbl. 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens krav til begrunnelse. Med hilsen Magnus Thomassen (e.f.) ass. miljøverndirektør Ole-Johan Eik seniorrådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 Kristiansand S Kristiansand Byggrådgivning AS Besøksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post fmvapostmottak@fylkesmannen.no Postadr. Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand Nettside www.fylkesmannen.no Telefon 38 17 61 00 Org.nr. NO974 762 994