Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Roald Haugberg Arkiv: // 0076 Arkivsaksnr.: 08/1136 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -266/08 13.06.2008 Havnekomitéen HAK -11/08 28.08.2008 Plan- og miljøutvalget PLM PL-37/08 17.11.2008 PLM -37/08 SAMLET SAKSFREMSTILLING - SONSTRANDA SONSTRANDA REGULERINGSPLAN; FØRSTEGANGSBEHANDLING Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg 1. Forslag til reguleringsendring Son ytre område; plankart 12.06.2008 PLM 2. Forslag til avtale knyttet til Son ytre område 12.06.2008 3. Vedtak om å sende planendring på høring; DS PLM 266/08 03.06.2008 PLM 4. Høringsbrev til berørte parter 13.06.2008 5. Utsnitt gjeldende reguleringsplan Son ytre område; Sonstranda 23.06.2008 PLM 6. Oversiktskart Sonstranda reg.endring hotellet - Skutebaugen 12.08.2008 7. Uttalelse fra Sjøfartsmuseet; ingen merknader 18.06.2008 8. Uttalelse fra Ole B. Løes Thorvaldsen; utbedring av sti m.m. ønskelig 27.08.2008 9. Uttalelse fra Havnekomiteen; Støtter planendringen og avtalen 28.08.2008 10. Uttalelse fra Akershus fylkeskommune; skepsis til brygge og prosess 01.09.2008 PLM 11. Uttalelse fra Soon og omegn vel; protesterer mot planen og prosessen 01.09.2008 PLM 12. Fylkesmannen i Oslo og Akershus; innsigelse til brygge. Må reduseres 01.09.2008 PLM 13. 176 likelydende protester mot kyststi, brygge, parkering og prosess 01.09.2008 PLM (1eks) 14. Uttalelse fra Odd Kr. Myklebust; protesterer mot gangvei, og brygge 02.09.2008 PLM 15. Uttalelse fra kultursjefen i Vestby; kritisk til brygge, kyststi, prosess 02.09.2008 PLM 16. Uttalelse fra Naturvernforbundet; kritisk til brygge, kyststi, parkering 02.09.2008 PLM 17. Uttalelse fra Sonskilen båthavn; utvidet båthavn på Sonskilen 04.09.2008 PLM vurderes 18. Uttalelse fra Nora Waldem; protesterer mot brygge, kyststi og prosess 01.09.2008 PLM 19. Uttalelse fra Odd Østensen; protesterer mot brygge, kyststi, parkering 09.09.2008 20. Uttalelse fra forum for natur og friluftsliv; kritisk til foreslåtte tiltak 10.09.2008 PLM 21. Uttalelse fra Ruth Rinde; feriepardiset i fare 10.09.2008 22. Uttalelse fra Eiliv Didriksen; behold Sonstranda som den er 10.09.2008 23. Uttalelse fra Son Næringsforening; positiv til parkering m.m. 23.09.2008 PLM 24. Uttalelse fra Soon og Omegns vel 14.10.2008 PLM 25. Uttalelse fra Oslofjordens Friluftsråd (OF) 21.10.2008 PLM 26. Reguleringsplan Sonstranda; kunngjøring av planoppstart 10.09.2008 27. Forslag til reguleringsplan Sonstranda; plankart 20.10.2008 PLM 28. Forslag til reguleringsbestemmelser Sonstranda 20.10.2008 PLM 29.
Side 2 av 8 SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Grunnlaget for reguleringsendringen framgår av dok. 3 m/tilhørende bilag, sak DS PLM 266/08. Vestby kommune la i samarbeid med utbyggeren av Sonhotellet opp forslag til en tiltakspakke på sjø og land på Sonstranda og den tilliggende hytteeiendommen på sydsiden som ble innkjøpt av hotellet våren 2008. Tiltakene omfattet kyststi over Sonstranda (1,4 meter bred), utlegging av hytteeiendommens strandparti som friområde, ny bølgebryter på sydsiden av Sonstranda m/badebrygge på nordsiden og utvidelse av parkeringsplassen på Sonstranda. Med unntak av kyststien som var et rent kommunalt anliggende, skulle alle tiltakene finansieres av hotellet mot at hotellet ble tilkjent båtplassene på den nye brygga. Plansjefen fattet vedtak om å sende reguleringsendringen på høring som en mindre vesentlig endring etter PBL 28-1 nr. 2 for deretter å legge den direkte fram politisk til sluttbehandling hvis høringsrunden tilsa det. Saken har skapt stort engasjement i høringsrunden, med underskriftskampanje, mange kritiske uttalelser til både planinnhold og planprosess og til dels skarp språkbruk. Det har liten hensikt å fortsette behandlingen av planendringen som mindre vesentlig reguleringsendring. Kunngjøring av ordinær planoppstart etter PBL 27, med politisk førstegangsbehandling, høring og politisk sluttbehandling i kommunestyret, er nå gjennomført. De innkomne uttalelsene i saken betraktes som forhåndsuttalelser. Innkomne uttalelser: 176 likelydende protestbrev i saken samt ytterligere tre korte uttalelser med reelt sett samme innhold. Brevet tar opp fire hovedpunkter: Krav om skikkelig politisk planprosess, kraftig protest mot gangvei nede på svabergene, kraftig protest på enda en brygge med økende båttrafikk og ønske om bygging av fortau langs Brevikveien. Norsk Sjøfartsmuseum krever ikke marinarkeologiske undersøkelser ved planlagt flytebrygge. Ole Bernt Løes Thorvaldsen savner istandsetting av trappen ovenfor tennisbanen og tilknytning av denne til kyststien. Havnekomiteen anbefaler med fire mot to stemmer at den framlagte planendringen om brygge, kyststi, parkering og friområde på nedre del av hytteeiendommen samt avtaleforslag om bygging/finansiering godkjennes. Akershus fylkeskommune er skeptisk til etablering av bryggeanlegg av hensyn til naturreservat og kulturminner på Sauholmen og mener at planendringen er av en slik karakter at saken bør behandles som ordinær reguleringssak etter PBL 27-1. Soon og omegns vel kritiserer planprosessen med mangelfull varsling og bruk av mindre vesentlig reguleringsendring i strid med plan- og bygningslovens bestemmelser. Det påstås at
Side 3 av 8 utbyggingsbehovet i saken i hovedsak tjener utbyggers interesser og illustrerer at Son Marina planen burde vært konsekvensvurdert. Ny brygge berører Sonstranda ytterligere med båttrafikk/støy/forurensning, kyststi nede på svabergene er det lite behov for og slik kyststi kan etableres på nedsiden av tennisbanen uten å beslaglegge særlig av friområdet. Kyststi med universell utforming er ikke mulig på grunn av stigning; kun fremmet som unnskyldning for at oppegående båteiere skal slippe å gå noen ekstra meter. Må prioritere gjennomføring av tidligere regulert fortau langs Brevikveien fram til Bedehustomta som en følge av hotellutbyggingen. Vellet er ikke imot at parkeringsplassen oppgraderes, men skråningsutslag og konsekvenser m.h.p fjerning av store trær må framgå. Odd Kr. Myklebust påstår at planendringene er fremmet som en følge av hotellets behov og ikke som en følge av befolkningens behov. Dette gjelder både brygge og parkering. Gangveien (kyststien) bør flyttes opp til tennisbanens nedside og en eventuell utvidet parkering bør avsluttes penest mulig slik at fyllmasser ikke kommer ned mot stranda hvor folk oppholder seg. Fylkesmannen i Oslo og Akershus er positiv til at det arbeides med en kyststi i området. Ny brygge opp mot Sonstranda og ut mot naturreservatet på Sauholmen er uheldig ut fra hensynet til friluftsliv, landskap og fuglelivet på Sauholmen. Det fremmes innsigelse til en så omfattende bryggeløsning. En redusert bryggelengde på inntil ca 2/3 uten båtplasser på nordsiden, kan aksepteres. Det påpekes at Direktoratet for Naturforvaltning som ivaretar Statens friluftsinteresser, skal ha saken til uttalelse. Det vises til at utvidet parkering skal tilgodese brukerne av friområdet og at det bør anlegges plasser for funksjonshemmede. Kultursjefen i Vestby henviser til at det skal være fattet et administrativt vedtak om planendringer med store og uavklarte konsekvenser når det gjelder terrenginngrep, bruksinteresser i friområdet, landskap og forurensning som følge av brygger, kyststi og parkering. Ber om at plansaken fremmes som ordinær reguleringssak og politisk behandling. Naturvernforbundet i Vestby mener at planendringene legger opp til en privatisering av Sonstranda ved at hotellets behov for brygger og parkering prioriteres på bekostning av allmennheten. Gangvei (kyststi) ned på svabergene krever omfattende terrenginngrep som vil redusere landskapsopplevelsen vesentlig. De planlagte anleggene medfører forringelse avrekreasjonsarealet og redusert biologisk mangfold i et fra før presset område. Åpning av strandområdet på privat hytteeiendom for allmennheten er positivt, men står ikke i forhold til de negative konsekvensene. Sonskilen Båthavn AL minner om sitt innspill til kommunedelplanen med forslag om småbåthavn på Sonskilen, med anslagsvis 200-300 nye båtplasser avhengig av hvilket alternativ som velges. En slik løsning vil i tillegg til å dekke det generelle behovet for flere og større båtplasser, også gi mulighet for rokkering av båtplasser ved hotellet. På denne måten vil hotellets åpenbare behov for besøksgjesteplasser kunne løses uten ytterligere bryggeutvidelse ved Son Marina. Nora Waldem kritiserer den manglende planprosess og mener at kommune nok en gang er i ferd med å overkjøre lokalmiljøet i Son. Det er innlysende at planendringen har kommet etter ønske fra hotellet som mangler både parkering og båtplasser. Burde vært konsekvensutredet tidligere da dette måtet ha vært kjent. Verken parkeringsplasser eller båtplasser vil gavne Sons
Side 4 av 8 innbyggere, men det er absolutt behov for flere parkeringsplasser og denne delen av planen er ikke det verste. Utvidelsen kommer i et område som Soningene ikke bruker. Planlagt kyststi nede på svabergene er direkte provoserende; bygg fortau langs Brevikveien som tidligere planlagt. Forum for natur og friluftsliv i Vestby Positivt å åpne hytteeiendommens strandområde som friområde, men uakseptabelt som hestehandel for å bygge en landskapsødeleggende kyststi. Utvidet småbåthavn er negativt med økende båttrafikk tett mot badestranda og naturreservatet. Utvidet parkering er uakseptabelt da det medfører fjerning av flere flotte furuer og det heller ikke er behov for andre enn hotellet. Kommunen bør prioritere fortau langs Brevikveien som det er stort behov for. Son Næringsforening kritiserer en for lettvint planprosess som bidrar til å sette sinnene i kok og til å skape avstand mellom befolkning, næringsdrivende og kommuneadministrasjon. Positivt både for hotellet og befolkningen i forhold til tilgjengelighet til hotellet og Skutebaugen. Også positivt for brukere av tennisbanen og stranda med utvidet parkering; utføres så skånsomt som mulig. Ingen grunn til å anlegge gangvei (kyststi) på de nedre svabergene; bør legges på nedsiden av tennisbanen. Næringsforeningen støtter behovet for flere båtplasser, da det er selvsagt at et hotell i strandkanten må ha tilbud til hotellgjester som ankommer med båt. Det er ingen forutsetning at båtplassutvidelse skjer ved Son Marina. Behovet kan dekkes ved utvidelse av båthavna på Sonskilen som kan dekke faste båtplasser på Son Marinahavnen til fordel for flere gjesteplasser her, jfr. Innspill fra Sonskilen Båthavn ANS. Oslofjordens Friluftsråd (OF). Gangvei som medfører sprengning/utfylling i sårbart kystlandskap/svaberg anbefales ikke. Løsninger lenger fra stranda bør vurderes. Viktig å se på konflikt båt/badende med løsninger som holder båter og brygger mest mulig unna friområder. Brygge bør være åpen for fiske og bading, eventuelt med etablering av trapper/stupebrett mot friområdet. Se på bryggeløsninger som gir maksimal vanngjennomstrømning for å forhindre forringet badevannskvalitet. 2. VURDERING Forhåndshøringen har medført at det nå framlegges et modifisert planforslag for Sonstranda til førstegangsbehandling, med redusert bryggeløsning og kyststi trukket opp til tennisbanen. I tillegg er planområdet utvidet til å omfatte Brevikveien m/fortau nordover mot Son sentrum så langt det er aktuelt å bygge fortau. Forslaget om omregulering av hytteeiendommen for å frigjøre strandområdet, opprettholdes. Likeledes opprettholdes forslaget om utvidelse og oppgradering av parkeringsplassen. En kyststiløsning, begrenset til 1,4 meters bredde og ellers så godt som praktisk mulig tilpasset krav til universell utforming, er det behov for. Sonstranda er regionalt viktig friområde og bør tilrettelegges så alle aktuelle brukergrupper gis anledning til å benytte området. Dette krever bedret tilgjengelighet til strandområdet. Hotellet med åpen bryggefront for allmennheten samt utbedret Hollandvei nesten fram til tennisbanen legger grunnlaget for en slik bedret tilgjengelighet og utfordringen blir da å finne akseptable løsninger videre inn i friområdet. Det erkjennes i ettertid at et kyststiinngrep nede på svabergene blir landskapsmessig ødeleggende. Kyststien trekkes derfor opp mot tennisbanens nedside, hvor det over en kortere strekning må sprenges noe, slik at det blir framkommelig med sykkel,
Side 5 av 8 barnevogn og rullestol inn i området far Hollandveien. For ordens skyld påpekes at det er mulig å legge en trasè uten synlige terrenginngrep i en naturlig klove som munner ut på nedsiden av hytta og kan føres ut på hotellområdet/båthavna. Dette bør vurderes nærmere i høringsrunden. Dagens parkeringsplass er for liten til å dekke de mange parkeringsbehov som oppstår i sommersesongen, både i forhold til bruken av friområdene Sonstranda/Skutebaugen, båthavna og som avlastningsparkering i tilknytning til arrangementer i Son. Plassen har lav standard og framstår som lite tiltalende i et ellers fint strøk inngangspartiet til Son. Utvidelse av parkeringsplassen har begrensede negative konsekvenser i forhold til nytteverdien. Breddeutvidelsen i nordre del gir bare litt større skråningsutsalg mot kiosken, men ikke helt fram til gangveien. Ingen av de 40 store furutrærne i denne del av området blir berørt. Lengdeutvidelsen sydover med senkning av plassen (lengdefall 1:30 fra nord til syd) medfører begrensede skråningsutslag. Av de nesten 40 furuene i søndre del av området, må 9 furuer i den bakre del mot fjellet fjernes. Hotellets parkeringsbehov er dekket i hotellet og det er ikke av hensyn til hotellets parkeringsbehov at kommunen og utbygger fremmer et felles forslag om oppgradering/utvidelse av parkeringsplassen. Som kjent har Vestby kommune gjennom utbyggingsavtalen for Son Marina sikret seg 40 parkeringsplasser for allmennheten inne på hotellområdet. Disse plassene er etablert på tre forskjellige steder, to områder ovenfor hotellet og ett i selve hotellparkeringen. Uten utvidelse av parkeringen på Sonstranda, vil det antagelig på fine sommerdager oppstå trafikkproblemer i den trange Hollandveien, når allmennheten skal konkurrere om de begrensede parkeringsplassene i hotellområdet. Dette er utbyggers argument for å kunne bidra økonomisk med utvidet parkering på Sonstranda. Kommunen bør ha forståelse for situasjonen og bidra til løsningen som åpenbart er til stor nytte for allmennheten. Ny brygge har møtt mye motstand i høringsrunden og fylkesmannen har fremmet innsigelse til en så stor brygge under henvisning til friluftsinteresser, naturreservat på Sauholmen og landskapshensyn. Så lenge Direktoratet for Naturforvaltning, som ivaretar statens friluftsinteresser i området, ikke har hatt noen merknader i saken, er det underlig at Fylkesmannen benytter friluftsinteresser som grunnlag for innsigelse. Det er også underlig at landskapshensyn benyttes som argument uten nærmere dokumentasjon/konkretisering av hvilke regionale eller nasjonale landskapshensyn som blir berørt negativt og i hvilken grad ytterligere en brygge i dette området vil ha negative landskapsvirkninger av regional eller nasjonal betydning. Det hensyn som da blir stående igjen som saklig i forhold til innsigelsen, er naturreservatet på Sauholmen som nå skal vedtas med et seilingsforbud på 50 meter fra land i hekketiden. Fri seilingsbredde i sundet mellom nordre flytebrygge og 50-metersgrensen fra Sauholmen er i dag 35 meter. Rådmannen forutsetter at den planlagte brygga, hvis den skal tillates, trekkes 10 meter tilbake. Fri seilingsbredde blir da 43 meter, altså 8 meter mer enn dagens frie seilingsbredde i sundet. 50-metersforbudet bør uansett planløsning markeres med bøyer i hekkeperioden da det er mye båttrafikk i sundet. Som påpekt av fylkesmannen og de fleste parter som har uttalt seg, bør bryggas nordside, hvis det skal tillates en ny brygge, være fri for båtfortøyning, og hele bryggas nordside mot
Side 6 av 8 Sonstranda holdes åpen for bading. En slik løsning vil sikre en effektiv barriere mellom båt og bading og friområdet i sjø vil faktisk øke i forhold til dagens bruk fordi dagens private brygge rives. I tillegg må brygga dreies litt mot nord for å sikre nødvendig tilflott til de to nordligste bryggene. Dette vil ikke gå ut over friområdet i sjø inne mot land hvor dreiningen ikke får noen virkning. Når en ser bort fra søndre bølgebryter som er en ren erstatningshavn for båteierne i Skutebaugen, består den nye båthavna ev 4 brygger med tosidige fortøyningsbommer, til sammen 630 bryggemeter. Etter utbyggingsavtalen mellom kommunen og utbygger, skal halvparten av havna (315 bryggemeter) fordeles til utbygger, boligeiere, hotellet som sikres leierett på vanlige kommunale vilkår. Utbyggingsavtalen var utformet i 2003 og opererte med at dette ville gi 220 båtplasser (110 til utbygger, hotell, bolig og 110 til kommunens leietakere) med en gjennomsnittlig netto bryggeplass på 2,5 meter mellom fortøyningsbommene (2,85 meter senter senter). Nå, fem år senere, er båtstørrelsene økt og den nye båthavna er tilrettelagt for større og færre båtplasser som følge av utviklingen. I stedet for 220 båtplasser er det lagt ut 182 båtplasser på de fire bryggene. Samtidig erkjenner utbygger at det i for liten grad er tenkt på hotellets behov for gjestehavn til dagsbesøkende og overnatting som ved dagens løsning ikke har noe tilbud om gjestehavnplass i tilknytning til hotellet. Hotellet har av denne grunn investert 4 mill kr i kjøp av den tilliggende hytteeiendommen, åpnet den nedre del av eiendommen for allmennheten som friområde, tilrettelagt bryggefronten som gangbrygge for allmennheten og ønsker at det kan bygges en brygge som medvirker til at hotellets gjestehavnbehov kan dekkes bedre enn dagens løsning gir mulighet til. Det er ikke vanskelig å se at det er behov for en gjestehavnløsning for et hotell som drives i sjøkanten. Ved at ny brygge trekkes tilbake slik at fri seilingsbredde mot Sauholmen ikke reduseres, og at bryggen legges med ensidig båtfortøyning på sydsiden, ansees løsningen forsvarlig i forhold til frilufts- og naturvernhensyn og kan anbefales. Dette gir 85 bryggemeter (ca 25 båtplasser) i tillegg til ovennevnte 315 bryggemeter i eksisterende bryggeanlegg. Det påpekes at økt bryggekapasitet inne på Sonskilen, som anbefalt av Sonskilen båthavn ANS og Son Næringsforening, representerer store utfordringer i forhold til naturvern- og fiskeriinteresser og derfor neppe er noen realistisk løsning på kort sikt. Spørsmålet vil imidlertid bli utredet videre i kommunedelplan Son, særlig i forhold til tidligere innsigelse fra fiskerimyndighetene som fra kommunens side synes diskutabel. En ny brygge må i praksis driftes som en del av den kommunale båthavna, både med hensyn på investeringer, eierskap, drift og vedlikehold. Dette har også utbygger tilkjennegitt og har antydet at kommunen vederlagsfritt får tilgang til den nye bryggefronten utenfor hytteeiendommen til forankring av ny brygge. Hotellet gis i stedet rett til å leie gjestehavn i båthavna på vanlige kommunale vilkår tilsvarende de 85 bryggemeter som den nye brygga utgjør. Investeringskostnad ca 1,2 mill kr inklusive MVA, som må finansieres over havnebudsjettet for 2009. etter gjeldende havneavgifter vil investeringen være rentabel med en forskuddsleie på ca kr 500.000,- og en årsleie på ca kr 160.000,-. Alle priser inklusive MVA. Planløsningen forutsetter at eksisterende hytteeiendom grensejusteres mot kommunens friområde slik at nedre del av eiendommen mot sjøen inngår i friområdet. Dette er en vesentlig bedret løsning for allmennheten enn dagens, hvor tilgjengeligheten langs sjøen har vært effektiv sperret med gjerde helt ned til sjøkanten.
Side 7 av 8 I gjeldende reguleringsplan for Son fra 1986, er det regulert fortau fra Hollandveien og fram mot Son sentrum ca 450 meter, i 2,5 meters bredde på Brevikveiens østside. Fortauet er aktuelt å bygge for å sikre myke trafikanter som følge av utbyggingen i Son generelt og som følge av hotellutbyggingen spesielt. Fortauet medfører noe grunnerverv og det er usikkert om det er mulig å oppnå minnelige avtaler om grunnerverv på hele strekningen. For å sikre et eventuelt nødvendig ekspropriasjonsgrunnlag samt for å vise fortauløsningen mer nøyaktig enn den gamle planen makter, er fortausløsningen medtatt i planen for Sonstranda. Selve gjennomføringen må prioriteres i økonomiplan/budsjett på vanlig måte. Investeringskostnad ca 1,5 mill kr inklusive grunnerverv. Reguleringssaken viderefører ikke det opprinnelige forslag til økonomisk avtale mellom kommunen og utbygger. Forutsetningen nå er at kommunen dekker investeringene til bryggeanlegg; ca 1, 2 mill kr inkl. MVA (som inndekkes gjennom forskuddleie og årsleie) og at parkeringsanlegget utvides og oppgraderes av kommunen på vanlig måte, muntlig avtalt med et nærmere angitt investeringstilskudd fra utbygger. Investeringskostnad for parkeringsanlegget på 2 daa er ca 1,5 mill. kr. Kostnadene må på vanlig måte og etter eventuell avtale mellom kommune og utbygger, innpasses i kommunens økonomiplan. 3. ALTERNATIVER Med bakgrunn i de mange kritiske forhåndsuttalelsene i saken, kan ikke rådmannen se at det er aktuelt å legge ut på høring et alternativt planforslag med ny brygge og/eller kyststiløsning som vist i førsteutkastet fra juni 2008. Det er heller ikke nødvendig å legge ut på høring noe planforslag med kortere bryggeløsning/ingen bryggeløsning, ingen kyststi eller ingen parkeringsutvidelse. Saken ansees godt nok opplyst til at kommunen kan fatte endelig reguleringsvedtak basert på offentlig ettersyn/høring. 4. KONKLUSJON Forslag til reguleringsplan datert 20.10.2008 representerer etter rådmannens syn en samfunnsmessig forsvarlig avveining av hensyn til næring, trafikk, friluftsliv og naturvern i et konfliktfylt område på sjø og land. Planen med bestemmelser anbefales lagt ut på høring. INNSTILLING: Reguleringsplan for Sonstranda med reguleringsbestemmelser, begge datert 20.10.2008, legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser
Side 8 av 8 BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 17.11.2008 Rådmannens innstilling ble vedtatt mot 1 stemme. VEDTAK: Reguleringsplan for Sonstranda med reguleringsbestemmelser, begge datert 20.10.2008, legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser Eksp: Saken oversendes saksbehandler for videre ekspedering. Vestby, 19.11.08 Knut Haugestad Rådmann