SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arnt Rugseth, BYGG Arkiv: GBNR 9/45 Arkivsaksnr.: 03/519-22 EIENDOMMEN - G/BNR. 9/45 I MYRSTRAND - RAGNVALD BRATZ ANLAGT VEI. KLAGER PÅ BYGNINGSRÅDETS VEDTAK. Rådmannens forslag til vedtak: Kragerø bygningsråd tar ikke klagen, datert 15.01.2009 fra adv. Horgen & Horgen til følge. Bygningsrådet opprettholder sitt vedtak i sak 239/08. Saken oversendes fylkesmannen. Kragerø kommune vil ikke ta initiativ til å få gjennomført vedtaket i sak 239/08 før klagesaken er endelig avgjort. Kragerø, den 05.02.2009 Arnt Rugseth Bygningssjef 1
SAKSOPPLYSNINGER Saken ekspederes til: adv, Horgen og Horgen,Ragnvald Bratz/Kristin Bratz og fylkesmannen i Telemark med følgende bilag : Bygningsrådssak 239/08 med bilag. Brev, datert 15.01.2009 fra adv, Horgen og Horgen Som trykte vedlegg følger: Brev, datert 15.01.2009 fra adv, Horgen og Horgen Bakgrunnen for saken Kragerø bygningsråd behandlet denne saken den 26.11.2008 under sak 239/08 hvor følgende vedtak ble enstemmig vedtatt : Med hjemmel i plan og bygningsloven 7 gir bygningsrådet ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for anleggelse av vei over eiendommene gnr. 9, bnr. 54 og 45 frem til hytta på 9/45. Det legges vekt på at det ikke er ønskelig med anleggelse av adkomstvei til fritidseiendommer i LNF områdene i kommuneplanen. Det legges videre vekt på at veien anlegges i et relativt uberørt naturområde og av veien vil endre områdets karakter og på sikt bidra til privatisering av området. Med hjemmel i plan og bygningsloven 113 gir hermed Kragerø bygningsråd hjemmelsinnehaverene Kristin og Ragnvald Bratz, pålegg om å fjerne den anlagte vei over eiendommene gnr. 9 bnr. 54 og 45. Fjerningen må være utført innen 01.05.2009. Er ikke veien fjernet innen denne frist vil bygningsrådet følge opp dette vedtaket med forelegg etter plan og bygningslovens 114. Forelegget vil få samme virkning som rettskraftig dom. Saksbeskrivelse Det forelå følgende saksbeskrivelse i sak 239/08 : SAKSOPPLYSNINGER Saken ekspederes til: adv. Horgen og Horgen, Kristin og Ragnvald Bratz. Som trykte vedlegg følger: Kart, bilder Brev, datert 29.04.2008 fra Eliassen og Lambertz-Nilssen arkitekter as Brev, mottatt 28.08.2008 fra Kristin og Ragnvald Bratz 2
Brev, datert 31.10.2008 fra adv. Horgen og Horgen Bakgrunnen for saken I brev av 31.10.2008 søker adv. Horgen og Horgen, p.v.a. Kristin og Ragnvald Bratz om tillatelse til å opprettholde permanent kjørbar adkomst til sin eiendom langs den tracé som er benyttet under byggearbeider på Bratz sin eiendom, gnr. 9, bnr. 45. Saksbeskrivelse Eiendommen gnr. 9, bnr. 45 er en bebygget fritidseiendom som ligger ved sjøen vest for Myrstrand på Levangsheia. I 2003 ble det søkt om rammetillatelse for erstatningsbebyggelse på eiendommen. Rådmannen sendte følgende brev datert 19.02.2003 til søkeren med kopi til Bratz : ERSTATNINGSHYTTE MYRSTRAND G/BNR. 9/45 - RAGNVALD BRATZ Viser til Deres søknad om rammetillatelse. Administrasjonen har foretatt befaring på stedet og det er noen kommentarer vi vil knytte til søknaden før vi eventuelt behandler den videre. Eksisterende bebyggelse på eiendommen består av et stort bryggeanlegg med båthus, en hovedhytte, anneks og uthus ved hytta. Kommuneplanens arealdel har bestemmelser om utbygging på fritidseiendommer. I utgangspunktet vil det slik vi ser det være forholdet til fritidsboligen og annekset som vil være bestemmende i dette tilfellet. Imidlertid er det også slik at det kan oppføres et uthus på inntil 15 m 2 Fritidsboligen kan ha et maksimalt bebygget areal på 100 m 2. Ved måling på de innsendte tegninger har vi kommet til at dette arealet er 126 m 2. Dette er et areal vesentlig over det tillatte og administrasjonen vil vanskelig anbefale et slikt areal godkjent i dette tilfellet. Vi vil derfor be Dem vurdere dette og gi oss en tilbakemelding, eventuelt med korrigerte tegninger. Det er slik at administrasjonen ved flere anledninger har gitt uttrykk for at når en hytte ikke utnytter de høydene kommuneplanen maksimalt gir adgang til ( 6 m mønehøyde ) har vi vært innstilt å vurdere mindre overskridelser av maksmalstørrelsen om dette passer på stedet og tomta. Det har ikke vært meningen at en bygning uten videre skulle flyte ut over de gitte rammer. I de fleste av de tilfellene hvor vi har akseptert større BYA enn 100 m 2 har det ofte vært snakk om overbygget areal for å få tilknytninger til de ulike bygningsdeler og skjermede uteplasser. Når det gjelder anneks er det slik at eksisterende anneks på min. 10 m 2 b.y.a. kan bygges ut til 30 m 2 b.y.a. Nye annekser tillates normalt ikke. 3
Vi regner med at det eksisterende anneks skal rives og at det nye gjesthuset skal erstatte dette annekset. For ordens skyld vil vi gjerne ha en bekreftelse på dette. Om det er slik at eksisterende uthus er tenkt revet og skal erstattes av boddelen i hytta vil dette kunne være et poeng for en bygning over de nevnte 100 m 2. Vi vil gjerne ha en tilbakemelding også på dette. Når en gammel hytte rives og ny oppføres har Kragerø kommune ikke godkjent de gamle avløpsordningene som måtte finnes på eiendommen. Vi har forlangt at anleggene skal opprustes til dagens bestemmelser eller legges nytt. Det må derfor sendes inn søknad om utslippstillatelse. Helst gjøres dette av rørlegger, men kan også gjøres av arkitekt hvor rørlegger kommer inn ved utførelsesfasen. Søknaden må som nevnt vise løsninger i tråd med gitte bestemmelser. For ordens skyld vil vi gjøre oppmerksom på at det på dette stedet vil kunne godkjennes vannklosett innlagt i bygningene om avløpet renses i renseanlegg. Administrasjonen vil be Dem vurdere ovennevnte og gi oss en tilbakemelding, eventuelt med korrigerte tegninger og søknad om utslipp. De kan også få enhver søknad lagt frem for bygningsrådet til behandling. All behandling i bygningsrådet er underlagt gebyr, uansett utfall av behandlingen. Vi regner gebyr pr. sak. Ansvarlig søker svarte på vårt brev gjennom brev av 11.04.2008 og med bakgrunn i dette ble det gitt rammetillatelse på erstatningshytte og erstatningsanneks den 29.04.2008. Kopi av brevet følger vedlagt som trykt bilag. Det er gitt tillatelse til erstatningsbåthus på eiendommen 09.08.2007. Arbeidene på eiendommen ble igangsatt og er nå på det nærmeste ferdig. Den 26.06.2008 sendte rådmannen følgende brev til Bratz : EIENDOMMEN - G/BNR. 9/45 I MYRSTRAND - RAGNVALD BRATZ ANLAGT VEI. Administrasjonen har foretatt befaring i området ved Deres eiendom og kunne konstatere at det var gjort betydelige fyllingsarbeider for å anlegge vei frem til Deres hytte. Vi vil gjøre oppmerksom på at normalt godkjennes ikke veier i LNF områder og i 100 meters beltet. Før vi går videre med saken og eventuelt legger den frem for bygningsrådet med sikte på fjerning av tiltakene, vil vi be om Deres redegjørelse på forholdet. 4
En del av veien er lagt utenfor Deres eiendom og vi må også ha en redegjørelse/aksept fra disse grunneierene at veien er tillatt fra dem. Vedlagt følger kopi av ortofoto og skråfoto over området ved Deres eiendom. For å sikre den videre fremdrift i saken må vi ha Deres redegjørelse innen 01.08.2008. I brev av 22.07.2008 ber Ragnvald Bratz om utsettelse på redegjørelse. Rådmannen setter etter dette ny frist til 01.09.2008 gjennom nytt brev til Bratz. Den 28.08.2008 mottar Kragerø kommune brev fra Kristin og Ragnvald Bratz. Det redegjøres for forholdet og det sies at byggearbeidene enda ikke er helt ferdige og veien ønskes benyttet som anleggsvei frem til våren 2009. De ønsker da å søke om å beholde veien som permanent vei. Kopi av brevet vedlegges saken som trykt bilag. Rådmannen sendte etter dette følgende brev til Bratz datert 09.09.2008 : EIENDOMMEN - G/BNR. 9/45 I MYRSTRAND - RAGNVALD BRATZ ANLAGT VEI. Viser til tidligere korrespondanse, senest til Deres brev mottatt her den 28.08.2008. I vårt brev av 26.06.2008 ga vi uttrykk for at vi normalt ikke godkjenner veier i LNF områder og i 100 meters beltet. Videre sa vi at vi ville legge saken frem for bygningsrådet med sikte på å få veien fjernet. I Deres siste brev sier De at De ønsker å søke om å få veien godkjent som permanent vei og vil søke om dette våren 2009. Med bakgrunn i at rådmannen mest sannsynlig vil innstille på at den midlertidige anleggsveien skal fjernes så snart det vesentlige av byggearbeidene er ferdige, kan ikke rådmannen avvente en søknad i 2009 før vi legger saken frem for bygningsrådet. Om De ønsker å søke på veien som permanent vei og la dette være en del av behandlingen i bygningsrådet, må vi ha inne en slik søknad til oss innen 01.11.2008. Etter denne tid vil veien i allefall bli lagt frem for bygningsrådet til behandling. Gjennom kopi av dette brev gjøres ansvarshavende for byggearbeidet oppmerksom på at midlertidige anleggsveier er tiltak som skal søkes på før veiene anlegges. I brev av 31.10.2008 søker altså adv. Horgen og Horgen, p.v.a. Kristin og Ragnvald Bratz om tillatelse til å opprettholde permanent kjørbar adkomst til sin eiendom langs den tracé som er benyttet under byggearbeider på Bratz sin eiendom, gnr. 9, 5
bnr. 45 som nevnt innledningsvis. Andre opplysninger Eiendommen gnr. 9, bnr. 45 ligger i uregulert område og i LNF område i kommuneplanens arealdel. Målt på kartet ligger hytta ca. 50 m fra sjøen. Strandsonen i området er 200 m fra sjøen. Kommuneplanens arealdel har bestemmelser om terrenginngrep og bygging av vei i LNF område. Det heter at terrenginngrep så som sprengning, graving og fylling utenom ved plassering av bygning tillates ikke. Videre heter det at veibygging i 100 meters beltet tillates ikke. Rådmannen hadde følgende saksvurdering i sak 239/08 : SAKSVURDERING De viktigste sider ved saken Det aktuelle området er som nevnt utlagt til landbruks, natur og friluftsområde (LNF) i henhold til kommuneplanens arealdel og hvor det ikke er tillatt med tiltak utover det bestemmelsene gir adgang til.. For at et tiltak skal kunne tillates må altså det være i overenstemmelse med gjeldende plan, jf. Pbl. 20-6. Det omsøkte tiltak er i strid med arealformålet i planen og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates som nevnt. Dispensasjon kan gis dersom det foreligger særlige grunner, jf. plan og bygningsloven 7. Om det foreligger særlige grunner vil være en vurdering av søkerens begrunnelse for tiltaket opp mot de hensyn som skal ivaretas i og som ligger til grunn i planen. Det må foretas en konkret vurdering. Dersom det skulle foreligge særlige grunner kan kommunen vurdere om det er ønskelig å gi dispensasjon. Det er opp til kommunens frie skjønn og det kan settes vilkår for dispensasjonen. Utgangspunktet i saken er at det er forbud mot det omsøkte tiltak. At det er planer som skal styre utbyggingen og ikke ved dispensasjonspraksis, er omtalt i en rekke dokumenter i de senere årene, samt skjerping av dispensasjonspraksis, f. eks. Stortingsmelding nr. 29 om regional planlegging og arealpolitikk og brev fra miljøverndepartementet av 11.11.1999 og 08.03.2002. Dokumentene er kjent i kommunen fra en mengde saker tidligere. Det er vedtatt rikspolitiske retningslinjer bl. a. for deler av Kragerø hvor dette aktuelle området inngår. I strandsonen forutsettes det at oppføring av nye bygninger, vesentlig utvidelse av eksisterende bebyggelse og andre tiltak som hovedregel ikke bør tillates. I de åpne områdene forutsettes det at den videre utvikling av bebyggelse begrenses sterkt. Om det skal tillates en utvikling innenfor eksisterende områder, skal områdene først vurderes i plansammenheng. 6
Anleggelse av vei i LNF område hvor det ikke er tiltak fra tidligere strider etter rådmannens syn mot de rikspolitiske retningslinjer. I brev av 11.11.1999 fra miljøverndepartementet om skjerping av dispensasjonspraksis i strandsonen/100 meters beltet sies det mye om vurderingene ved dispensasjonssøknader og det går frem av brevet at det skal svært mye til før det foreligger særlige grunner for å gi dispensasjon. Det sies bl. a. at det er svært viktig å holde strandsonen fri for bebyggelse ut fra de interesser som knytter seg til denne sonen. Landskapsinteresser er bl. a. slike forhold. Det heter også at målet om å bevare strandsonen mest mulig urørt gjør at det skal mye til før dispensasjon kan gis. Slik det går frem av ovennevnte vil det være svært vanskelig å få dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Om dispensasjon skal innvilges bør det foreligge særlige grunner som en ikke kan forvente i andre saker. Det er adgang til å dispensere fra godkjent plan, men det bør normalt dreie seg om mindre avvik som er av uvesentlig betydning for gjennomføring av planen. Rådmannen er av den oppfatning at det i dette tilfelle ikke bør gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for anleggelse av vei til hytte på eiendommen gnr. 9, bnr. 45. Vi kan ikke se at de grunnene søker anfører i søknaden er særlige grunner til å gi dispensasjon. Den aktuelle veien ligger i sin helhet i LNF område, deler av den ligger i strandsonen og den delen som ligger nærmest hytta ligger i 100 meters beltet når veien går ned til hytta som ligger ca. 50 m fra sjøen. Det går frem av denne saken at rådmannen ikke vil anbefale anlagt vei i et område som dette aktuelle uten inngrep fra tidligere når område ligger i LNF område i kommuneplanens arealdel. At deler av veien ligger innenfor strandsonen og 100 meters beltet forsterker argumentasjonen for ikke å gi dispensasjon. Det er klart at hver eiendom og hver enkelt sak og søknad skal gis en individuell og konkret vurdering. Kravet til konkret vurdering innebærer imidlertid ikke at enkeltsaker skal isoleres og løsrives fra helhetsvurderinger for de ulike områdene. Om en eiendom skulle få tillatelse til å anlegge vei må en forvente et betydelig press fra andre eiendommer om det samme. De store allmenne friluftsinteressene som finnes i hele Kragerøskjærgården og langs kommunens strandlinjer og det utbyggingspresset som eksisterer på arealene her, tilsier at en må være ytterst restriktiv til anlegg i LNF områdene, strandsonen og 100 meters beltet. I begrepet friluftsinteresser ligger også landskapsestetiske vurderinger og gjentetting av strandsonen. I de senere årene har Kragerø kommune hatt en viss pågang på å anlegge adkomstveier til fritidsbebyggelsen som ligger langs vannet. Dette gjelder eiendommene på Portør, i Ellingsvika, på fastlandet for øvrig og på de større øyene med vei og fergeforbindelse. Når hyttene ligger ut mot vannet i ulike avstander fra hovedveiene har søknadene etter hvert kommet i forbindelse med en del av disse eiendommene. 7
Som nevnt har Kragerø kommune ført en restriktiv linje på slike søknader om veier. De aller fleste har blitt avslått og noen veier som har blitt anlagt ulovlig har blir forlangt fjernet. Om en eller flere eiendommer på et sted skulle få tillatelse til å anlegge vei, må en regne med et betydelig press fra andre eiendommer om det samme. Det er klart at hver eiendom og hver enkelt sak skal gis en individuell og konkret vurdering. Kravet til konkret vurdering innebærer imidlertid ikke at enkeltsaker skal isoleres og løsrives fra helhetsvurderinger for de ulike områdene. I en kommune som Kragerø som er en av landets mest pressede hyttekommuner, må slike konsekvensbetraktninger tillegges betydelig vekt. Som dispensasjonssøknad kan rådmannen ikke se at denne aktuelle saken skiller seg vesentlig fra andre eiere av hytteeiendommer som ønsker vei til sin eiendom Rådmannen kan ikke se at det foreligger særlige grunner i denne saken som skulle tilsi at en skulle gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. I sin korrespondanse har rådmannen bedt om at det fremlegges dokumentasjon fra grunneier av 9/54 om tillatelse til å anlegge veien. Slik dokumentasjon er ikke fremlagt, men rådmannen har allikevel funnet det riktig å legge frem saken for bygningsrådet for å tilkjennegi Kragerø kommunes sitt syn på veier i LNF område. Det er har også vært en poeng at veien allerede er anlagt. Når det gjelder den henvisning advokaten har gjort i sitt brev om anleggelse av vei til eiendommen til Axel Hopstock på eiendommen gnr. 9, bnr. 70 hadde denne saken en omstendelig behandling hvor bygningsrådet allerede i 1989 avslo vei frem til hans hytte da veien skulle legges i et terreng som var uberørt fra tidligere. Saken ble behandlet pånytt i 1992 med flere behandlinger og befaringer og avslått pånytt. Bygningsrådet godkjente utbedring av en eksisterende sti som adkomst i 1995. I 1996 ble det gitt tillatelse til anleggelse av vei til hytta med vilkår. Etter at denne saken ble behandlet siste gang i 1996 har vi fått en kommuneplan med arealdel både i 1997 og 2003. Etter at disse planene er vedtatt har praksis endret seg og det er dagens planverk, bestemmelser og retningslinjer som må legges til grunn ved behandling av saker i dag. Vi går derfor ikke dypere inn på behandlingen av saken til Hopstock, men slik det går frem av ovennevnte var det altså allerede i 1989 svært vanskelig å få tillatelse til anleggelse av veier. Nå er denne aktuelle veien anlagt til eiendommen gnr. 9, bnr. 45 og veien må fjernes innenfor en frist som bygningsrådet måtte bestemme. Bygningsrådet har 2 paragrafer i plan og bygningsloven som skal anvendes ved retting og fjerning av oppførte konstruksjoner og anlegg som ikke blir godkjent. Først skal 113 benyttes som gir mulighet for et pålegg om retting av konstruksjonen og anlegget innen en fastsatt frist. Dette vedtaket kan påklages til fylkesmannen på vanlig måte. Om et eventuelt pålegg ikke følges opp innenfor den fastsatte frist, kan dette følges opp med forelegg etter plan og bygningslovens 114. Den som forelegget er rettet mot kan reise søksmål mot det offentlige innen 30 dager etter at forelegget er forkynt. Blir søksmål ikke reist innen denne fristen, vil forelegget få 8
samme virkning som rettskraftig dom og kan fullbyrdes etter regler for dommer. Forelegg kan ikke påklages. Rådmannen vil følge opp et eventuelt pålegg med forslag om forelegg som kan få samme virkning som rettskraftig dom om pålegget ikke etterkommes innen fastsatt frist. Rådmannen vil med bakgrunn i hva som er sagt over med hjemmel i plan og bygningslovens 113 foreslå å gi hjemmelsinnehaveren til eiendommene gnr. 9, bnr. 45 pålegg om å fjerne den anlagte vei over eiendommen gnr. 9, bnr. 54 og gnr. 9, bnr. 45 i sin helhet. Dette må være utført innen 01.05..2009. Målsettingen Det er en målsetting for Kragerø bygningsråd å følge kommuneplanens arealdel og sentrale føringer ved forvaltning av strandsonen. Forslag til løsning Rådmannen vil foreslå at bygningsrådet med hjemmel i plan og bygningslovens 113 gir hjemmelsinnehaveren til eiendommene gnr. 9, bnr. 45 pålegg om å fjerne den anlagte vei over eiendommen gnr. 9, bnr. 54 og gnr. 9, bnr. 45 i sin helhet. KONSEKVENSER Ingen. Andre opplysninger I brev av 19.12.2008 søkte adv. Horgen & Horgen om utsettelse av klagefristen til 16.01.2009. Dette ble innvilget av rådmannen SAKSVURDERING De viktigste sider ved saken Rådmannen kan ikke se at klagen som følger vedlagt inneholder nye vesentlige momenter som ikke har vært vurdert ved bygningsrådets forrige behandling. Rådmannen er ikke enig i at de utførte arbeider kan betraktes som en utbedring av eksisterende sti med det omfanget det utførte arbeid stedvis har. Se tidligere korrespondanse og saksutredning. Når det gjelder avstander til sjøen, er disse målt på kart og da viser det seg at hytta ligger 50 m fra sjøen og veien går ned til hytta. Strandsonen i kommuneplanens arealdel er 200 m i området. 9
Når det er sagt ville vår vurdering vært den samme om veien hadde lagt bakenfor 100 meters beltet og faktisk også bak 200 meters beltet, men vurderingstemaene forsterkes til nærmere sjøen en kommer. Forholdet til eiendommen til Hopstock som det vises til pånytt i klagen, viser rådmannen til det som ble kommentert ved forrige behandling og opprettholder det som der er sagt. Det er vanlig praksis at Kragerø kommune ikke iverksetter vedtak for en klage er endelig avgjort. Målsettingen Det er en målsetting for Kragerø bygningsråd å følge kommuneplanens arealdel og sentrale føringer ved forvaltning av strandsonen. Forslag til løsning Rådmannen vil foreslå overfor bygningsrådet at rådet opprettholder sitt vedtak i sak 239/08 og ikke tar klagen til følge KONSEKVENSER Ingen 10