SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Arnt Rugseth, BYGG Arkiv: GBNR 27/69 Arkivsaksnr.: 03/

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arnt Rugseth, BYGG Arkiv: GBNR 27/69 Arkivsaksnr.: 03/ SØKNAD BETONG BØLGEDEMPER ARØY G/BNR. 27/69 - BJØRN KAABER TILBYGG TIL BRYGGE. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan og bygningslovens 7 gir bygningsrådet ikke dispensasjon fra den vedtatte reguleringsplan for oppføring av tilbygg til brygge på eiendommen gnr. 27, bnr. 69 som omsøkt. Det legges vekt på at eiendommen allerede har et bryggeanlegg som dekker eiendommens adkomstbehov og at en ytterligere utvidelse som omsøkt vil bidra til å øke bryggas innvirkning langs strandlinjen på en uheldig landskapsestetisk måte med den utstikkende delen av brygga. Det legges også vekt på at utvidelsen er i strid med de rikspolitiske retningslinjene for Oslofjorden. Kragerø, den Olaf Keim Bygningssjef 1

2 SAKSOPPLYSNINGER Saken ekspederes til: Bjørn Kaaber Som trykte vedlegg følger: Kart Tegninger Brev, mottatt fra Bjørn Kaaber. Bakgrunnen for saken I brev mottatt den søker Bjørn Kaaber om utlegging av en betong bølgedemper som tilbygg til sin brygge. Saksbeskrivelse Eiendommen ligger på Arøy mot Arøysund. Eiendommen har i dag et relativt stort bryggeanlegg. Fra denne brygga ønskes det lagt ut en betongbrygge på 12 m med en landgang inn til den faste brygga. Grunnen til ønske om slik betongbrygge er i det vesentlige knyttet til sjø fra forbigående båttrafikk. Området inngår i stadfested reguleringsplan for Del av Arøy og er regulert til eksisterende fritidsbebyggelse. Andre opplysninger Denne flytebrygga eller bølgedemperen inngikk i en tidligere behandling av bryggeløsninger på eiendommen. Denne behandlingen fant sted i 2001/02. Saken ble da behandlet som dispensasjon fra plan og bygningsloven Området inngår imidlertid i stadfested reguleringsplan som nevnt over og saken skal derfor behandles i forhold til planen og ikke Dette endrer imidlertid ikke de faktiske forhold i saken og vi vil derfor nedenfor gjengi forrige behandling. Saken ble lagt frem for bygningsrådet 3 ganger og den startet i Vi vil nedenfor gjengi hele behandlingen, men innledningsvis summere denne kort. Administrasjonen hadde innstilt på å avslå søknaden om bl. a. flytebrygga. Da saken ble lagt frem for rådet ble det fremmet forslag om befaring. Dette ble vedtatt og befaring ble avholdt i neste møte. Etter befaringen ble det fremmet forslag om å godkjenne den nå pånytt omsøkte molo, mens andre deler av søknaden ikke ble foreslått godkjent. Dette forslaget fikk 3 stemmer med formannens dobbeltstemme og saken ble dermed stoppet og oversendt fylkesmannen og fylkeskommunen til uttalelse. Det kommer uttalelse fra disse som 2

3 fraråder at det blir gitt tillatelse til ytterligere brygger på eiendommen og saken legges frem for bygningsrådet pånytt. Administrasjonens forslag til vedtak blir da enstemmig vedtatt og bryggeanlegget blir dermed ikke godkjent. Det forelå følgende saksopplysninger i sak 36/02 da saken sist ble fremmet : SAKSOPPLYSNINGER Saken ekspederes til: fylkesmannen, fylkeskommunen, Dykk og Anlegg AS, Bjørn Kaaber. Som trykte vedlegg følger: Brev, datert fra Bjørn Kaaber. Kart Tegninger Brev, datert fra Telemark fylkeskommune Brev, datert fra fylkesmannen i Telemark. Bakgrunnen for saken I brev av får administrasjonen beskjed fra eieren av eiendommen gnr. 27, bnr. 69 om at brygga som ble skadet høsten 2000 skulle repareres. Administrasjonen foretok befaring på eiendommen og sendte brev til eieren og da sa at vi ikke hadde merknader til reparasjonen og at dette ikke var søknadspliktige arbeider I brev av søker Bjørn Kaaber Kragerø kommune om endringer av den eksisterende brygge og steinsatt molo. Administrasjonen sendte følgende brev datert til Bjørn Kaaber : REPARASJON AV BRYGGE - ARØY - BJØRN KAABER - GBNR. 27/69 Viser til Deres brev mottatt her den De endringene på brygga De nå søker om må fremmes som søknad om tilbygg og endring til eksisterende brygge med de krav plan og bygningsloven setter til slike søknader. Deres brev er således ikke en komplett søknad i så måte. Det må søkes faglig bistand for å fremme slik søknad. Søknader skal også sendes til Kragerø havnestyre til behandling. 3

4 I utgangspunktet blir ikke flytebrygger godkjent til eksisterende brygge, men De har et viktig argument at denne erstatter en del av brygga på land. Imidlertid må vi vurdere dette når vi som nevnte få inn søknad. Det må ikke påbegynnes arbeid med ovennevnte tiltak før en eventuell tillatelse foreligger. I søknad datert søker altså Dykk og Anlegg AS, p.v.a. Bjørn Kaaber, om endring og tilbygg til brygge og molo på eiendommen gnr. 27, bnr. 69. Saksbeskrivelse Eiendommen ligger på Arøy på vestre enden mot Arøysundet. Eiendommen har et stort bryggeanlegg og dette ble som nevnt skadet høsten Brygga skal repareres og i den forbindelse ønskes det altså endringer på brygga. En del av brygga skal fjernes og dette representerer ca. 35 m 2 med en ca. lengde langs land på 6 x 6 m. Isteden for denne søkes det om å legge ut en flytebrygge med en lengde på 12 m. Brygga skal ligge parallelt med eksisterende brygge. I tillegg til dette søkes det om å sette istand en gammel molo på stedet mot øst. Denne består i dag av utfylte steiner i vannkanten og det skal her nyttes Larvikitt blokker og kles med bordkledning. Andre opplysninger I 1995 ble det søkt om tilbygg til den eksisterende brygga og en ny badebrygge rundt odden mot nordvest. Tilbygget var 8 m langs land og var en fortsettelse av den bryggedelen som nå søkes revet. Begge tiltakene ble avslått av bygningsrådet i sak 70/95 etter at rådet hadde vært på befaring på eiendommen. Kragerø bygningsråd har hatt denne saken til behandling tidligere og vi vil nedenfor gjengi denne behandlingen. I møte den under sak 167 forelå det følgende saksopplysninger : SAKSOPPLYSNINGER Saken ekspederes til: Dykk og Anlegg AS, Bjørn Kaaber. Som trykte vedlegg følger: Brev, datert fra Bjørn Kaaber. Kart tegninger Bakgrunnen for saken I brev av får administrasjonen beskjed fra eieren av eiendommen gnr. 27, bnr. 69 om at brygga som ble skadet høsten 2000 skulle repareres. 4

5 Administrasjonen foretok befaring på eiendommen og sendte brev til eieren og da sa at vi ikke hadde merknader til reparasjonen og at dette ikke var søknadspliktige arbeider I brev av søker Bjørn Kaaber Kragerø kommune om endringer av den eksisterende brygge og steinsatt molo. Administrasjonen sendte følgende brev datert til Bjørn Kaaber : REPARASJON AV BRYGGE - ARØY - BJØRN KAABER - GBNR. 27/69 Viser til Deres brev mottatt her den De endringene på brygga De nå søker om må fremmes som søknad om tilbygg og endring til eksisterende brygge med de krav plan og bygningsloven setter til slike søknader. Deres brev er således ikke en komplett søknad i så måte. Det må søkes faglig bistand for å fremme slik søknad. Søknader skal også sendes til Kragerø havnestyre til behandling. I utgangspunktet blir ikke flytebrygger godkjent til eksisterende brygge, men De har et viktig argument at denne erstatter en del av brygga på land. Imidlertid må vi vurdere dette når vi som nevnte få inn søknad. Det må ikke påbegynnes arbeid med ovennevnte tiltak før en eventuell tillatelse foreligger. I søknad datert søker altså Dykk og Anlegg AS, p.v.a. Bjørn Kaaber, om endring og tilbygg til brygge og molo på eiendommen gnr. 27, bnr. 69. Saksbeskrivelse Eiendommen ligger på Arøy på vestre enden mot Arøysundet. Eiendommen har et stort bryggeanlegg og dette ble som nevnt skadet høsten Brygga skal repareres og i den forbindelse ønskes det altså endringer på brygga. En del av brygga skal fjernes og dette representerer ca. 35 m 2 med en ca. lengde langs land på 6 x 6 m. Isteden for denne søkes det om å legge ut en flytebrygge med en lengde på 12 m. Brygga skal ligge parallelt med eksisterende brygge. I tillegg til dette søkes det om å sette istand en gammel molo på stedet mot øst. Denne består i dag av utfylte steiner i vannkanten og det skal her nyttes Larvikitt blokker og kles med bordkledning. 5

6 Andre opplysninger I 1995 ble det søkt om tilbygg til den eksisterende brygga og en ny badebrygge rundt odden mot nordvest. Tilbygget var 8 m langs land og var en fortsettelse av den bryggedelen som nå søkes revet. Begge tiltakene ble avslått av bygningsrådet i sak 70/95 etter at rådet hadde vært på befaring på eiendommen. Administrasjonen hadde følgende saksvurdering i sak 167/2001 : SAKSVURDERING De viktigste sider ved saken Kragerø kommune har ofte søknader om anleggelse av tilbygg til brygger til fritidsbebyggelse, enten ved utleggelse av flytebrygger eller tilbygg til bryggene langs land. Ofte har eiendommene allerede hatt store bryggeanlegg fra tidligere. Disse sakene har vært oversendt fylkesmannen og Telemark fylkeskommune. Begge instanser har gått imot slike etableringer og i brev av sier fylkesmannen at bryggeanlegg som er større enn det som trengs for adkomst til eiendommen vil kreve dispensasjon fra plan og bygningsloven. Det sies videre i brevet at brygger som også skal fungere som bølgebrytere for å trygge oppankring ved brygga mot bølgeslag fra andre båter eller vanskelige værforhold også er konstruksjoner som krever dispensasjon. Imidlertid mener fylkesmannen at dette er problemer som må løses på andre måter som f. eks. ved akterfortøyning i bøyer. Det vises i brevet også til de rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden hvor det er et viktig moment å strandsonen beholdes med færrest mulig bygningsmessige anlegg. Eiendommen har, slik det går frem av saksopplysningene en relativt stor brygge langs land. I utgangspunktet har det i den senere tid vært fulgt den praksis at brygger for å sikre en fritidseiendoms adkomstmuligheter til og fra sjøen er blitt godkjent med en begrensning på m langs land og med 1 2 m bredde. Stedet må med eksisterende brygge dermed sies å ha dekket sitt normalbehov for brygge for å sikre eierens adkomstmuligheter til og fra sjøen. Søknaden kommer ikke inn under unntaket i plan og bygningslovens 17 2, men må vurderes utifra byggeforbudet i denne bestemmelse og en eventuell tillatelse vil betinge dispensasjon fra dette byggeforbudet i selve loven. Kragerø kommune har et sterkt press på ytterligere bebyggelse i vannkanen fra eksisterende eiendommer. Dette gjelder ny bebyggelse som uthus, brygger og utvidelse av eksisterende brygger, stupebrett, plattformer og andre større 6

7 eller mindre konstruksjoner. Det er et overordnet mål å prøve å begrense slike tiltak utifra flere kriterier. Dette kan være landsestetiske vurderinger, eventuelle friluftsinteresser og det å begrense tiltakene i vannkanten for at de totalt sett ikke skal bli alt for store og dominerende. Vi vil vise til fylkesmannens brev av og det som der er sagt. I dette konkrete tilfellet har altså eiendommen et bryggeanlegg som beskrevet foran som er større enn det som normalt godkjennes i dag på fritidseiendommer og administrasjonen finner det derfor vanskelig å gå inn for en endring av dette anlegget som omsøkt. Vi er av den oppfatning at anlegget med en ny flytebrygge vil virke mer dominerende langs strandlinjen enn slik forholdene er i dag og om eksisterende brygge opprettholdes. Når det så gjelder steinmoloen som søkes endret med Larvikittstein og bordkledning, er vi også av den mening at dette er en vesentlig endring av den utfylte steinfylling som vil bidra til å forsterke inntrykket av tiltak i vannkanten og slike tiltak bør som nevnt unngås, se over. Moloen vil bli vesentlig mer synlig i bukta. Som dispensasjonssøknad kan vi ikke se at denne saken skiller seg fra det som ofte er tilfelle i skjærgården ved søknader om ytterligere utvidelser og endringer av eksisterende brygger og moloer. Målsettingen Det er et mål for Kragerø kommune og bygningsrådet å følge kommuneplanens arealdel, plan og bygningsloven og sentrale føringer om utbygging i strandsonen. Forslag til løsning Administrasjonen vil foreslå overfor bygningsrådet at det ikke gis dispensasjon for oppføring av tilbygg og endring av brygge og molo som omsøkt. KONSEKVENSER Saken har ingen konsekvenser for Kragerø kommune. Administrasjonen hadde etter dette følgende forslag til vedtak i sak 167/2001 : Med hjemmel i plan og bygningslovens 7 gir bygningsrådet ikke dispensasjon fra lovens 17-2 for oppføring av tilbygg til brygge og endring av molo på eiendommen gnr. 27, bnr

8 Det legges vekt på at eiendommen allerede har store bryggeanlegg som dekker eiendommens adkomstbehov og en ytterligere utvidelse og endring vil bidra til å øke bryggas og moloens innvirkning langs strandlinjen på en uheldig landskapsestetisk måte med ytterligere nedbygging av den resterende naturlige strandlinjen. Det legges også vekt på at utvidelsen er i strid med de rikspolitiske retningslinjene for Oslofjorden. Saken hadde først vært lagt frem for bygningsrådet i sak 143/2001 den hvor saken ble vedtatt utsatt for befaring. Befaring ble avholdt av bygningsrådet den før saken ble behandlet under sak 167/2001. I bygningsrådets møte satt Ellef Ellegård frem følgende forslag til vedtak : Med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 gir bygningsrådet dispensasjon fra lovens 17-2 for oppføring av tilbygg til brygge på eiendommen gnr. 27, bnr. 69. Det legges vekt på at moloen er erstatning for deler av den eksisterende brygge. Bygningsrådet gir ikke dispensasjon for den omsøkte molo. I og med Ellegårds forslag ble saken satt under prøvevotering. Ellegårds forslag fikk 3 stemmer med formannens dobbeltstemme. I og med at forslaget til Ellegård fikk flertall ble saken stoppet og oversendt fylkesmannen og fylkeskommunen til uttalelse. I brev av svarer Telemark fylkeskommune. De sier at bryggeanlegg større enn det som skal til for å dekke behovet for adkomst til en hytteeiendom ikke bør tillates. Hvordan bryggeanlegget skal utformes for å dekke behovet i det enkelte tilfellet bør vurderes lokalt i forhold til det enkelte områdets beskaffenhet. Kopi av brevet vedlegges saken som trykt bilag. I brev svarer Fylkesmannen i Telemark. Han fraråder at det gis dispensasjon og viser til tidligere uttalelser. Han sier også at brygga er større enn selve adkomstfunksjonen krever og vil være det om deler av denne fjernes. Kopi av brevet følger vedlagt som trykt bilag. Administrasjonen hadde følgende saksvurdering i sak 36/02 : SAKSVURDERING 8

9 De viktigste sider ved saken Administrasjonen har for sin del ingen ytterligere kommentarer i saken og vil vise til vår tidligere saksvurdering og det vi ga uttrykk for der. Slik vi ser det er uttalelsene fra fylkeskommunen og fylkesmannen en støtte for administrasjonen forslag til vedtak. Målsettingen Det er et mål for Kragerø kommune og bygningsrådet å følge kommuneplanens arealdel, plan og bygningsloven og sentrale føringer om utbygging i strandsonen. Forslag til løsning Administrasjonen vil foreslå overfor bygningsrådet at det ikke gis dispensasjon for oppføring av tilbygg til brygge og endring av molo som omsøkt. KONSEKVENSER Saken har ingen konsekvenser for Kragerø kommune. Bygningsrådet fattet deretter følgende enstemmige vedtak i sak 36/02 : Med hjemmel i plan og bygningsloven 7 gir bygningsrådet ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for oppføring av tilbygg til brygge på eiendommen gnr. 27, bnr. 69 på Arøy. Det legges vekt på at eiendommen allerede har en brygge som dekker eiendommens adkomstbehov og at ytterligere utbygging av denne med flytebrygger/moloer vil bidra til å øke inntrykket av nedbygging av strandlinjen på en uheldig landskapsestetisk måte. Det legges også vekt på at en ytterligere utbygging av brygga på stedet vil være i strid med de rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden. Det er altså nå tilbygget til brygga i form av bølgedemper/flytebrygga som ønskes behandlet og vurdert pånytt. SAKSVURDERING De viktigste sider ved saken Som nevnt innledningsvis ligger eiendommen i en stadfested reguleringsplan og vi vil i det etterfølgende vurdere søknaden i forhold til denne planen. Imidlertid er det synet som kommer frem ved forrige behandling på tilbygget til brygga det samme om saken ligger innenfor eller utenfor en reguleringsplan. Det er kun det formelle plangrunnlag som saken skal vurderes etter som er ulikt. 9

10 I reguleringsplanen er det tatt standpunkt til arealutnyttelsen. Når en reguleringsplan er vedtatt er den straks bindende for alle tiltak som er nevnt i plan og bygningslovens 81, 84, 86a, 86b og 93 innenfor planens område. Det omsøkte tilbygg til brygge kommer etter administrasjonens syn klart innenfor lovens bestemmelser. Planen legger ikke opp til at det skal oppføres flere og større brygger i ulike størrelse og utforming utenom de i planen viste brygger og søknaden om dette må vurderes som en dispensasjon fra den godkjente plan. Reguleringsplanen har blitt til gjennom en omstendelig prosess hvor fastsatte regler følges, med høring, offentlig gjennomsyn og godkjenning av kommunale og statlig politiske myndigheter. Planen skal derfor følges og det skal ikke være noen kurant sak å fravike en reguleringsplan. Endring av betydning av plan bør skje etter plan og bygningslovens regler om reguleringsplan og ikke gjennom dispensasjoner. Det er adgang til å dispensere fra godkjent plan, men det bør normalt dreie seg om mindre avvik som er av uvesentlig betydning for gjennomføring av planen. Administrasjonen er av den oppfatning at det i dette tilfelle ikke bør gis dispensasjon fra reguleringsplanen for oppføring tilbygg til brygge som omsøkt. Om det blir tillatt konstruksjoner, brygger og plattformer i vannkanten vil dette medføre en gradvis nedbygging av strandlinjen som ikke er ønskelig. Det er viktig å beholde inntrykket av strandlinjen slik den naturlig fremstår og ikke i for stor grad bebygge denne. Når en eiendom allerede har en brygge er eierens krav for å sikre adkomst til og fra sjøen etterkommet og en bør ikke få tillatelser til ytterligere brygger eller utbygging av eksisterende selvom disse til tider kan fungere bedre som adkomst enn den gamle brygga. De rikspolitiske retningslinjene for Oslofjorden har som et viktig moment at strandsonen beholdes med færrest mulig bygningsmessige anlegg. Videre utvikling av fritidseiendommer må vike for f. eks. naturmiljøet og landskapsestetiske forhold. Administrasjonen er av den oppfatning at søknaden strider mot intensjonene i de rikspolitiske retningslinjene. Kragerø kommune har i den senere tid hatt noen søknader om anleggelse av tilbygg til brygger til fritidsbebyggelse, enten ved utleggelse av flytebrygger eller tilbygg til bryggene langs land. Ofte har eiendommene allerede hatt store bryggeanlegg fra tidligere. Disse sakene har vært oversendt fylkesmannen og Telemark fylkeskommune. Begge instanser har gått imot slike etableringer og i brev av sier fylkesmannen at bryggeanlegg som er større enn det som trengs for adkomst til eiendommen vil kreve dispensasjon fra plan og bygningsloven. Det sies videre i brevet at brygger som også skal fungere som bølgebrytere for å trygge oppankring ved brygga mot bølgeslag fra andre båter eller vanskelige værforhold også er konstruksjoner som krever dispensasjon. Imidlertid mener fylkesmannen at dette er problemer som må løses på andre måter som f. eks. ved akterfortøyning i bøyer. 10

11 Det vises i brevet også til de rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden hvor det er et viktig moment å strandsonen beholdes med færrest mulig bygningsmessige anlegg. Eiendommen har, slik det går frem av saksopplysningene en brygge fra tidligere. I utgangspunktet har det i den senere tid vært fulgt den praksis at brygger for å sikre en fritidseiendoms adkomstmuligheter til og fra sjøen er blitt godkjent med en begrensning på m langs land og med 1 2 m bredde. Kragerø kommune har et sterkt press på ytterligere bebyggelse i vannkanen fra eksisterende eiendommer. Dette gjelder ny bebyggelse som uthus, brygger og utvidelse av eksisterende brygger, stupebrett, plattformer, lévegger og andre større eller mindre konstruksjoner. Det er et overordnet mål å prøve å begrense slike tiltak utifra flere kriterier. Dette kan være landsestetiske vurderinger, eventuelle friluftsinteresser og det å begrense tiltakene i vannkanten for at de totalt sett ikke skal bli alt for store og dominerende. I dette konkrete tilfellet hvor eiendommen ligger på Arøy mot Arøysund er administrasjonen av den oppfatning at det vil være uheldig rent landskapsestetisk å bebygge strandlinjen ytterligere for derigjennom å forsterke inntrykket av konstruksjoner i vannkanten. Vi vil vise til fylkesmannens brev av og det som der er sagt. Som dispensasjonssøknad kan vi ikke se at denne saken skiller seg fra det som ofte er tilfelle i skjærgården ved søknader om ytterligere utvidelser av eksisterende brygger og ytterligere konstruksjoner i vannkanten. Det er også grunn til å peke på at fylkesmannen i sin uttalelse til den nye kommuneplanens arealdel har hatt direkte innsigelse mot flytebryger og bølgebrytere. Han sier i sitt brev om dette : Det kan ikke gis bestemmeles om at flytebrygger/bølgebryter kan tillates. Sjøområdene er i planen lagt ut som formål etter 20-4 nr. 5, som det ikke kangis bestememlser til. Tiltak som ikke er forankret i land vil også være i strid med Bestemmelsen er i tillegg skjønnsmessig, hvilke båtplasser er ikke utsatt for vær og vind? Å tillate flytebrygger/bølgebrytere vil være i strid med rikspolitiske retningslinjer for Oslofjordområdet. Disse retningslinjene gjelder både landområdene, alle øyer, holmer, skjær og lignende, samt i sjøen. Fylkesmannen v/miljøvernavdelingen har derfor innsigelse ot at det tillates flytebrygger og bølgebrytere, med henvisning til rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden. Gjennom mekling har Kragerø Kommune valgt å ta denne innsigelsen til følge. Innsigelsen kommer som en følge av det syn fylkesmannen har hatt og gitt uttrykk for i sine tidligere brev og uttalelser til slike anlegg slik det er referert i saken tidligere. Kragerø Kommune har også generelt fulgt dette at brygger utover en viss størrelse ikke har blitt godkjent slik denne konkrete saken er et eksempel på. 11

12 Målsettingen Det er et mål for Kragerø kommune og bygningsrådet å følge kommuneplanens arealdel, vedtatte reguleringsplaner, plan og bygningsloven og sentrale føringer om utbygging i strandsonen. Forslag til løsning Administrasjonen vil foreslå overfor bygningsrådet at det ikke gis dispensasjon for oppføring av tilbygg til brygge som omsøkt. KONSEKVENSER Saken har ingen konsekvenser for Kragerø kommune. 12